Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem
afdeling civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.344.990
zaaknummer rechtbank Gelderland 420231
arrest van 12 augustus 2025
in de zaak van
1.[appellant (de koper)]
2. [appellante (de koopster)]
die wonen in [woonplaats1]
advocaat: mr. J.J.H. Post
en
1.[geïntimeerde1 (de verkoper)]
2. [geïntimeerde2 (de verkoopster)]
die wonen in [woonplaats2]
advocaat: mr. B.H.M. Karens.
Partijen worden hierna (in mannelijk enkelvoud) [de koper] en [de verkoper] genoemd.
1.Het verloop van de procedure in hoger beroep
1.1.
[de koper] heeft bij dit hof hoger beroep ingesteld tegen het vonnis dat de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem, op 22 mei 2024 tussen partijen heeft uitgesproken. Dat vonnis is gepubliceerd onder ECLI:NL:RBGEL:2024:3005. Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep
- de memorie van grieven
- de memorie van antwoord
- een akte overlegging producties van [de koper]
- een akte overlegging producties van [de verkoper]
- het verslag (proces-verbaal) van de mondelinge behandeling die op 16 juli 2025 is gehouden.
2.De kern van de zaak
2.1.
[de koper] heeft voor € 1.390.000 een woonboerderij met bijgebouwen en kassen gekocht van [de verkoper] . [de koper] stelt dat na de levering is gebleken dat een deel van de bijgebouwen en kassen illegaal is, omdat daarvoor geen bouwvergunning is verleend. Volgens [de koper] heeft [de verkoper] daarover onjuiste inlichtingen verschaft, waardoor [de koper] een hogere koopprijs heeft betaald dan wanneer hij een juiste voorstelling van zaken had gehad. [de koper] stelt dat zijn schade € 537.391,67 bedraagt. Bij de rechtbank heeft [de koper] gevorderd dat [de verkoper] wordt veroordeeld om dat bedrag (dan wel een lager bedrag) aan hem terug te betalen, primair op grond van wijziging van de overeenkomst ter opheffing van het nadeel, subsidiair op grond van partiële ontbinding van de koopovereenkomst wegens tekortschieten in de nakoming van de overeenkomst en meer subsidiair op grond van onrechtmatig handelen.
2.2.
De rechtbank heeft de vorderingen van [de koper] afgewezen. Daar komt [de koper] in dit hoger beroep tegen op. In hoger beroep heeft [de koper] zijn vordering in zoverre aangepast dat hij betaling wil van een bedrag van € 537,391,67, dan wel verwijzing naar de schadestaatprocedure, dan wel betaling van een door het hof te bepalen bedrag.
2.3.
Ook het hof is van oordeel dat de vorderingen van [de koper] moeten worden afgewezen. Het hof laat het vonnis van de rechtbank dus in stand. Hierna zal worden toegelicht waarom het hof tot die beslissing komt.
3.De toelichting op de beslissing van het hof
Achtergrond van het geschil
3.1.
Op 8 juli 2021 hebben partijen mondelinge overeenstemming bereikt over de koopprijs van de woning met bijgebouwen en (tunnel)kassen. [de koper] verklaarde zich bereid de vraagprijs van € 1.390.000 te betalen. In de dagen daarna heeft de makelaar van [de verkoper] een verkoopbrochure, een ingevulde vragenlijst en een concept-koopovereenkomst aan [de koper] gestuurd. Op 22 juli 2021 hebben partijen de schriftelijke koopovereenkomst ondertekend. In artikel 6.3 van die koopovereenkomst staat dat [de verkoper] de onroerende zaak laatstelijk heeft gebruikt als woonhuis voor particuliere bewoning en de bedrijfsopstallen/kassen voor de [naam1] (vlindertuin), dat partijen dat gebruik beschouwen als het normale gebruik, dat de onroerende zaak de feitelijke eigenschappen bezit die nodig zijn voor dat normale gebruik en dat [de verkoper] niet instaat voor andere feitelijke eigenschappen dan die voor het normale gebruik nodig zijn.
3.2.
Tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep bleken partijen het erover eens te zijn dat in juli 2021 voor beide partijen duidelijk was dat [de koper] nog niet wist wat hij met de bijgebouwen en kassen wilde doen. De vlindertuin zou niet worden overgenomen, [de verkoper] zou het gekochte daarom leeg opleveren. [de koper] liet aan [de verkoper] weten ook niet van plan te zijn om – zoals hij tot dan toe elders deed – bessen te telen. Dat gaf teveel drukte, met name in de zomermaanden. Voor [de koper] waren de woning en het mooie rustige plekje doorslaggevend bij de aankoopbeslissing. [de koper] zou later bekijken welke mogelijkheden het terrein en de opstallen zouden bieden. De enige wens die [de koper] ten tijde van de koop had, was de start van een bed&breakfast. Dat heeft [de koper] ook aan [de verkoper] duidelijk gemaakt. Verdere exploitatie van het terrein was ook niet nodig voor de financiering van de koop. Tegen deze achtergrond heeft [de koper] op 8 juli 2021, na een korte rondleiding over het erf, zonder bijstand van makelaars en zonder nadere informatie, aan [de verkoper] laten weten de woning voor de vraagprijs te willen kopen.
De overeenkomst is aangegaan op 22 juli 2021
3.3.
Partijen twisten over de vraag wanneer de koopovereenkomst tot stand is gekomen. Volgens [de koper] was dat op 22 juli 2021, met de ondertekening van de schriftelijke overeenkomst. [de verkoper] betoogt dat de koopovereenkomst al op 8 juli 2021 tot stand is gekomen, met de mondelinge overeenstemming over object en prijs. Partijen verschillen van mening over de vraag of de overeenkomst valt onder het toepassingsbereik van artikel 7:2 lid 1 BW Pro, over de betekenis van artikel 21.1 in de overeenkomst (waarin staat dat uit de overeenkomst pas verplichtingen voortvloeien indien beide partijen de overeenkomst hebben ondertekend), en over de vraag of overeenstemming over object en prijs voldoende was om van een ronde (perfecte) koopovereenkomst te kunnen spreken.
3.4.
In artikel 7:2 lid 1 BW Pro is bepaald dat de koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak, indien de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, schriftelijk wordt aangegaan. Volgens de parlementaire geschiedenis [1] hangt het bij een gemengde bestemming van de omstandigheden van het geval af of het gekochte onder artikel 7:2 BW Pro valt of niet.
3.5.
In dit geval staat vast dat [de koper] de koop sloot ten behoeve van particuliere bewoning. Onduidelijk was of en hoe de diverse achter de woning gelegen opstallen gebruikt zouden worden. Daarom is ook afgesproken dat [de verkoper] de opstallen ontruimd zou opleveren. Weliswaar had [de koper] de wens om (nadat hij daartoe een vergunning zou hebben verkregen) een bed&breakfast te starten, maar dat neemt niet weg dat de woonbestemming in dit geval zozeer de overhand had, dat niet van koop in de uitoefening van een beroep of bedrijf kan worden gesproken. Deze overwegende woonbestemming wordt ook ondersteund door het feit dat partijen in de koopovereenkomst (zoals aangevuld op 23 maart 2022, en bevestigd in de akte van levering van 7 april 2022) de koopprijs hebben gesplitst in € 1.150.000 voor het woonhuis met ondergrond en tuin en € 240.000 voor de overige opstallen en de overige (onder)grond.
3.6.
Naar het oordeel van het hof valt deze overeenkomst dus onder het bereik van artikel 7:2 BW Pro, hetgeen meebrengt dat de koopovereenkomst pas op 22 juli 2021 tot stand is gekomen. Het hof merkt ten overvloede nog op dat ook als artikel 7:2 BW Pro niet van toepassing zou zijn, het standpunt van [de verkoper] dat op 8 juli 2021 al een perfecte overeenkomst tot stand is gekomen, niet kan worden gevolgd. Daarbij weegt het hof mee dat op 8 juli 2021 is afgesproken, juist op [de verkoper] verzoek, dat zijn makelaar bij de verkoop betrokken zou worden, waarna die makelaar nog allerlei stukken heeft toegezonden en een koopovereenkomst heeft opgesteld, met daarin verschillende voorwaarden die voor [de verkoper] van belang waren (zoals een ‘as is, where is-clausule’).
Geen schending van inlichtingen- of mededelingsplicht
3.7.
[de koper] stelt zich op het standpunt dat op [de verkoper] een inlichtingenplicht rustte ten aanzien van de aanwezigheid van opstallen zonder bouwvergunning. Daarnaast betoogt [de koper] dat [de verkoper] op dat vlak onjuiste mededelingen heeft gedaan, met name door negatief te antwoorden op de vraag in de vragenlijst of (delen van) bouwwerken illegaal zijn opgericht en door in artikel 6.8 sub k van de koopovereenkomst op te nemen dat de bouwwerken volgens de voorschriften en in overeenstemming met een daartoe verleende bouw- en omgevingsvergunning zijn opgericht. Verder wijst [de koper] erop dat in de brochure stond dat er diverse bijgebouwen waren van maar liefst ca. 2.000 m2, waarvan hij mocht aannemen dat deze legaal gebouwd waren. Uit de principebrief van 7 december 2011 van de gemeente Ede aan [de verkoper] , blijkt echter dat de bedrijfsopstallen een maximale omvang van 1.000 m2 mochten hebben en dat [de verkoper] verzoek tot uitbreiding tot 1.200 m2 is afgewezen. [de verkoper] wist dus dat hij vanaf dat moment niet meer mocht bijbouwen, aldus [de koper] .
3.8.
Volgens de memorie van grieven van [de koper] (zie nrs 70, 78 en 82) gaat het wat betreft de bouwwerken die niet beschikken over een geldige bouwvergunning concreet om het vlindermuseum uit 2018, de tunnelkassen uit 2017 en 2018 en de kas uit 2015. Tijdens de mondelinge behandeling is vastgesteld dat [de koper] daarmee doelt op de bouwwerken die Oramba in haar op verzoek van [de koper] opgestelde rapport van 21 november 2022 [2] aanduidt met de nummers 2, 3, 14 en 10.
3.9.
[de verkoper] betwist dat er illegale bebouwing is. Het vlindermuseum is de vernieuwing van vier kleine schuurtjes, die altijd al op die locatie stonden en die [de verkoper] in de loop van de tijd ‘plank voor plank’ tot een gebouw heeft vernieuwd. De tunnelkassen, die bestaan uit frames met folie, waarbij de frames rusten in emmers met beton die los op de grond staan, zijn volgens [de verkoper] teeltondersteunende voorzieningen, waarvoor geen vergunningsplicht geldt. De kas (nummer 10 Oramba) stond er al vanaf 2007 en betreft ook een losstaand frame bespannen met gaas, waarvoor geen vergunningsplicht geldt, aldus [de verkoper] .
3.10.
Het hof overweegt dat [de koper] , tegenover de gemotiveerde betwisting van [de verkoper] , onvoldoende gemotiveerd gesteld heeft dat voormelde kassen en museum illegaal zijn. [de koper] heeft een aantal definities en onderdelen van artikel 3 van Pro het geldende bestemmingsplan in het geding gebracht, waaruit volgens hem blijkt dat – omdat [de verkoper] geen grondgebonden agrarisch bedrijf was – ook voor tijdelijke kassen een omgevingsvergunning nodig was. Dat leidt echter niet tot een ander oordeel. [de verkoper] heeft immers gemotiveerd betwist dat artikel 3 van Pro het bestemmingsplan van toepassing is. Dat artikel ziet volgens hem op de bestemming Agrarisch, terwijl op deze locatie de bestemming Wonen met agrarische nevenactiviteiten en glastuinbouw van toepassing is. Verder merkt het hof op dat [de koper] ook geen stukken van de gemeente in het geding heeft gebracht, waaruit blijkt dat deze kassen en het museum illegaal zijn. [de koper] heeft desgevraagd ter zitting verklaard dat de gemeente niet duidelijk heeft gemaakt welke bouwsels (en om welke reden) illegaal zijn. Uit het door de advocaat van [de koper] opgemaakte gespreksverslag van een overleg met twee gemeenteambtenaren van 10 juni 2024 blijkt bovendien dat ook in hun visie tijdelijke bouwwerken in het teeltseizoen vergunningsvrij kunnen worden geplaatst.
3.11.
Niet vaststaat dus dat de bouwsels die volgens [de koper] illegaal waren, dat daadwerkelijk zijn. [de verkoper] heeft op dat punt dan ook geen mededelingsplicht en/of inlichtingenplicht geschonden. Dat geldt temeer wanneer in ogenschouw wordt genomen dat [de koper] geen interesse voor de bijgebouwen en kassen toonde en het, zoals [de verkoper] wist, nog maar de vraag was of en hoe [de koper] die gebouwen/kassen in de toekomst zou gaan gebruiken. Het ging [de koper] als gezegd om de woning en het plekje. Dat was genoeg om de vraagprijs te bieden. [de koper] was van plan te zijner tijd, met hulp van een adviseur, te bekijken wat de mogelijkheden ter plaatse waren en heeft ten tijde van de koop niet gevraagd naar gebruiksmogelijkheden, dan wel de mogelijke inzet van sloopmeters (ter zitting heeft [de koper] verklaard dat hij destijds niet wist wat sloopmeters waren). Dit alles beperkt ook de omvang van de mededelings- en inlichtingenplicht en verklaart waarom partijen ervoor hebben gekozen om het gebruik van de bedrijfsopstallen/kassen als vlindertuin aan te merken als het normale gebruik waarvoor [de verkoper] instond, ondanks dat duidelijk was dat [de koper] de opstallen/kassen daar niet voor zou gebruiken. Voor ander toekomstig gebruik en de verkrijging van de daarvoor benodigde vergunningen/bestemmingswijzigingen heeft [de verkoper] uitdrukkelijk niet ingestaan. De verantwoordelijkheid daarvoor is in (artikel 6.3 en 28 van) de koopovereenkomst uitdrukkelijk bij [de koper] gelegd.
Geen dwaling
3.12.
In artikel 6:228 lid 1 BW Pro is onder meer bepaald dat een overeenkomst die is tot stand gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, vernietigbaar is:
indien de dwaling te wijten is aan een inlichting van de wederpartij, tenzij de wederpartij mocht aannemen dat de overeenkomst ook zonder deze inlichting zou worden gesloten;
indien de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten.
3.13.
[de koper] beroept zich op de vernietigbaarheid in verband met de onjuiste inlichting dat er geen illegale bouwwerken stonden en/of het niet inlichten over de aanwezigheid van illegale bouwwerken, terwijl dat wel had gemoeten. Ter zitting heeft [de koper] nog opgemerkt dat er wel illegale bouwwerken moeten staan, eventueel andere dat de in de memorie van grieven genoemde bouwwerken (zie onder 3.8), omdat er maar voor 1.000 m2 aan bedrijfsopstallen mochten staan en het waren er circa 2.500 m2. [de verkoper] betwist dat sprake was van illegale bouwwerken en dus van onjuiste inlichtingen. Hij betoogt ook dat hij op grond van de gedragingen van [de koper] mocht aannemen dat [de koper] de overeenkomst ook zou hebben gesloten als niet zou zijn gezegd dat er geen illegale bouwwerken stonden. Hij hoefde [de koper] dus ook niet nader te informeren, aldus [de verkoper] .
3.14.
Het hof overweegt als volgt. Zelfs als wordt aangenomen dat er bouwwerken op het terrein staan die zonder benodigde bouwvergunning zijn opgericht, geldt dat [de koper] , gezien de achtergrond waartegen de koopovereenkomst tot stand is gekomen, onvoldoende gemotiveerd heeft gesteld dat de koopovereenkomst bij een juiste voorstelling van zaken niet of niet onder dezelfde voorwaarden zou zijn gesloten. [de koper] had immers, zoals ter zitting duidelijk is geworden, bij de koop geen interesse voor de functionaliteit van de bijgebouwen en kassen, noch voor het aantal sloopmeters dat die bijgebouwen en kassen zouden kunnen opleveren. [de koper] wilde de op deze mooie plek gelegen woning kopen en daarbij snel handelen. Vaststaat dat [de koper] wist dat [de verkoper] een makelaar had ingeschakeld om de woning te verkopen, dat de woning nog op Funda gezet moest worden en dat zich bij de makelaar al een andere geïnteresseerde had gemeld. Door nog voordat hij een brochure had gezien en een ingevulde vragenlijst had ontvangen en zonder bijstand van een makelaar onmiddellijk de vraagprijs te bieden, wilde [de koper] zich verzekeren van deze aankoopmogelijkheid. Gezien de geringe aandacht die [de koper] had voor de bedrijfsgebouwen en kassen, is niet aannemelijk dat hij (ingeval duidelijk was gemaakt dat een aantal van de bedrijfsopstallen/kassen (mogelijk) illegaal was) het risico had genomen dat de koop bij een lager bod niet door zou gaan. In ieder geval mocht [de verkoper] , gelet op de handelingen en uitlatingen van [de koper] , aannemen dat ook zonder de uitlatingen in de brochure, vragenlijst en koopovereenkomst die zagen op vergunningen, [de koper] de woning nog steeds voor dezelfde prijs had gekocht. De handelingen en uitlatingen van [de koper] maakten ook dat [de verkoper] geen nadere inlichtingen aan [de koper] hoefde te verstrekken. De conclusie van het voorgaande is dat dwaling niet kan worden aangenomen.
Geen tekortkoming
3.15.
[de koper] stelt verder dat het verkochte niet de eigenschappen bezat die nodig waren voor het normaal gebruik, zoals vermeld in artikel 6.3 van de koopovereenkomst. Daar viel volgens hem ook onder het normaal gebruik van al de bedrijfsgebouwen. Illegaal gebouwde gebouwen mag hij echter niet gebruiken en tellen ook niet mee bij de berekening van sloopmeters, aldus [de koper] . Volgens [de verkoper] kon het normale gebruik, te weten een vlindertuin, wel degelijk uitgeoefend blijven worden. De gemeente heeft daar nooit een probleem van gemaakt en heeft ook nu nog geen sloop van bedrijfsgebouwen geëist. De tijdelijke kassen behoefden als gezegd volgens hem in ieder geval geen vergunning.
3.16.
Uit de overwegingen onder 3.10 en 3.11 volgt al dat [de koper] onvoldoende gemotiveerd heeft gesteld dat de onder 3.8 concreet genoemde bouwsels zonder benodigde bouwvergunning zijn gebouwd (en niet gebruikt mogen worden) en dat [de verkoper] zijn mededelings- of inlichtingenplicht heeft geschonden. Voor zover [de koper] betoogt dat uit de informatie en brieven van de gemeente (waaronder de principebrief van 7 december 2011) en de brochure blijkt dat er wel degelijk bepaalde illegale bouwwerken staan, overweegt het hof dat [de verkoper] dat in zijn conclusie van antwoord onder 99 tot en met 103 per bouwsel gemotiveerd heeft betwist. [de verkoper] heeft daar ter zitting bij het hof ook nog naar verwezen. [de koper] heeft daar te weinig tegenover gesteld. [de koper] heeft dus onvoldoende gemotiveerd gesteld dat [de verkoper] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst.
3.17.
Bovendien geldt ook in dit kader dat niet valt in te zien dat een eventuele tekortkoming van [de verkoper] in causaal verband staat met de door [de koper] gestelde schade. [de koper] stelt zijn schade immers op € 296.875 aan gemiste verdiencapaciteit aan bessenteelt, € 174.222,75 aan waardevermindering in verband met minder vierkante meters aan bruikbare opstallen, € 56.870 aan sloopkosten, en advocaat- en deskundigenkosten. Waar geen gebruik van de bedrijfsopstallen werd voorzien, en al zeker niet ten behoeve van bessenteelt, en de koop zag op de woning en de mogelijkheid om in de toekomst iets op het terrein te doen (waarbij [de koper] vooral aan recreatieve doeleinden dacht, waarvoor een bestemmingswijziging nodig was, die inmiddels onmogelijk is gebleken), kan niet worden gezegd dat de gestelde schade in causaal verband staat met een mogelijke tekortkoming. De mogelijkheid van andere schade (en dus aanleiding voor verwijzing naar de schadestaatprocedure) is evenmin voldoende gesteld en aannemelijk geworden.
3.18.
Volledigheidshalve overweegt het hof nog dat [de koper] bij memorie van grieven heeft aangevoerd dat hij zich weliswaar kan verenigen met de overweging van de rechtbank dat geen sprake is van bijzondere lasten of beperkingen als bedoeld in artikel 7:15 lid 1 BW Pro, maar dat volgens hem wel sprake is van het niet nakomen van de garantie als bedoeld in lid 2 van dat artikel. De Hoge Raad heeft bij arrest van 30 januari 2015 (ECLI:HR:2015:159) echter overwogen dat het bepaalde in lid 2 van artikel 7:15 BW Pro slechts geldt voor de in lid 1 bedoelde bijzondere lasten en beperkingen. Deze stelling kan dus ook niet tot toewijzing van [de koper] vorderingen leiden.
Geen onrechtmatige daad
3.19.
Uit het voorgaande volgt dat [de verkoper] geen mededelingsplicht en/of inlichtingenplicht heeft geschonden. [de koper] heeft niet (gemotiveerd) gesteld waarom [de verkoper] bij deze stand van zaken toch onrechtmatig zou hebben gehandeld. Ook deze grondslag kan dus niet tot toewijzing van [de koper] vorderingen leiden.
Geen bewijslevering
3.20.
Omdat [de koper] geen, voldoende concrete, feiten heeft gesteld die tot een ander oordeel kunnen leiden, komt het hof niet toe aan bewijslevering en passeert het hof [de koper] bewijsaanbod.
De conclusie
3.21.
Het hoger beroep faalt. Omdat [de koper] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof hem tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening. [3]
3.22.
De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
4.De beslissing
Het hof:
4.1.
bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem, van 22 mei 2024;
4.2.
veroordeelt [de koper] tot betaling van de volgende proceskosten van [de verkoper] :
€ 2.053 aan griffierecht;
€ 10.572 aan salaris van de advocaat van [de verkoper] (2 procespunten x het toepasselijke tarief VII);
4.3.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
4.4.
wijst af wat verder is gevorderd.
Dit arrest is gewezen door mrs. L.J. de Kerpel-van de Poel, G.R. den Dekker en E.J. van der Poel, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 12 augustus 2025.