Uitspraak
RECHTBANK Gelderland
Civiel recht
Zittingsplaats Arnhem
Zaaknummer: C/05/420231 / HA ZA 23-249
Vonnis van 22 mei 2024
in de zaak van
1.[eiser 1] ,
2.
[eiser 2],
[eiser 2],
beiden wonende te [woonplaats] ,
eisende partijen,
hierna samen te noemen: [gezamenlijke eisers] ,
advocaat: mr. J.J.H. Post te Barneveld,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
2.
[gedaagde 2],
[gedaagde 2],
beiden wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: [gezamenlijke gedaagden] ,
advocaat: mr. B.H.M. Karens te Ede.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 8 november 2023
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 28 februari 2024.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Op 8 juli 2021 heeft [gezamenlijke eisers] bij [gezamenlijke gedaagden] thuis (buiten de makelaar van [gezamenlijke gedaagden] om) mondeling overeenstemming bereikt met [gezamenlijke gedaagden] over de koop van de aan [gezamenlijke gedaagden] in eigendom toebehorende woning alsmede een bakhuis en diverse bijgebouwen, staande en gelegen aan de [adres] In een van die bijgebouwen was een voor het publiek openstaande vlinder- en plantentuin, genaamd de [naam tuin] , gerealiseerd.
[gezamenlijke eisers] is akkoord gegaan met de door [gezamenlijke gedaagden] gevraagde koopprijs van € 1.390.000,--.
2.2.
Nadien is door de makelaar van [gezamenlijke gedaagden] een koopovereenkomst op schrift gesteld. De makelaar heeft daarbij gebruik gemaakt van het “
Model koopovereenkomst voor Buitengebied/Landelijke bedrijven”.
Model koopovereenkomst voor Buitengebied/Landelijke bedrijven”.
2.3.
In deze overeenkomst komen onder meer de volgende bepalingen voor:
“artikel 1 Verkoop en koop.Verkoper heeft op 8 juli 2021 verkocht aan koper, die daarbij van verkoper heeft gekocht (…) de vrijstaande woonboerderij met bakhuis en diverse bijgebouwen (o.a. een kantoorruimte, (tunnel)kassen, schuren en een werkplaats met (onder)grond, erf en tuin (…) plaatselijke bekend: [adres] (…) voor de koopprijs van€ 1.390.000.- k.k.
“artikel 1 Verkoop en koop.Verkoper heeft op 8 juli 2021 verkocht aan koper, die daarbij van verkoper heeft gekocht (…) de vrijstaande woonboerderij met bakhuis en diverse bijgebouwen (o.a. een kantoorruimte, (tunnel)kassen, schuren en een werkplaats met (onder)grond, erf en tuin (…) plaatselijke bekend: [adres] (…) voor de koopprijs van€ 1.390.000.- k.k.
(…)
Artikel 6 Staat van de onroerende zaak. Gebruik.
6.1
De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat
waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt met alle
daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende
erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten en vrij van hypotheken, beslagen en
inschrijvingen daarvan.
(…)
6.3.
Verkoper heeft de onroerende zaak laatstelijk gebruikt als woonhuis voor
particuliere bewoning en de bedrijfsopstallen/kassen t.b.v. de [naam tuin]
(vlindertuin), alsmede de cultuurgrond die deels gebruikt worden als
parkeerterrein, hetgeen partijen beschouwen als het normale gebruik. Voor zover koper
voornemens is de onroerende zaak te gebruiken in afwijking van het normale gebruik,
dient koper voor zijn rekening en risico voor de benodigde vergunningen, ontheffingen en
dergelijke zorg te dragen.
De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten
die nodig zijn voor het normale gebruik, zijnde woonhuis voor particuliere bewoning
en [naam tuin] , één en ander laat onverlet het bepaalde in artikel 6.1 van
deze overeenkomst. Koper is bekend met het vigerende bestemmingsplan.
Indien de feitelijke levering eerder plaats vindt dan thans voorzien, zal de onroerende zaak
ook op dat moment de eigenschappen bezitten die nodig zijn voor het normale gebruik,
tenzij partijen anders overeenkomen.
Verkoper staat niet in voor andere feitelijke eigenschappen dan die voor het normale
gebruik nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die het
normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend zijn of kenbaar zijn op het moment
van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.
Koper en/of diens makelaar verklaart/verklaren hierbij uitdrukkelijk zich op de hoogte te
hebben gesteld van het vigerende bestemmingsplan en overige regelgeving en
gepubliceerde voorstellen tot wijziging daarvan bij de desbetreffende overheidsinstanties
en eventuele openbare registers. Indien koper hiervan afziet, zal hij alle gevolgen hiervan
uitdrukkelijk aanvaarden en verkoper en diens makelaar hier nimmer voor aansprakelijk
stellen.
(…)
6.8
Voor zover aan verkoper bekend:
(…)
k. zijn de van de onroerend zaak deel uitmakende gebouwen en bouwwerkenwelopgericht in overeenstemming met de ten tijde van de oprichting geldende planologische- en bouwschriften, alsmede voor zover voorgeschreven, in overeenstemming met een daartoe verleende bouw- en omgevingsvergunning.”
2.4.
Bij de schriftelijk vastgelegde koopovereenkomst bevindt zich een vragenlijst (waarin de antwoorden vet zijn afgedrukt).
Hierin komen de volgende passages voor:
“(…)8. Hoe gebruikt u de agrarische onroerende zaak en is dit in overeenstemming met het vigerende bestemmingsplan?De onroerende zaken worden gebruikt als: woning en de [naam tuin] . Dit is wel in overeenstemming met het vigerende bestemmingsplan.
Hierin komen de volgende passages voor:
“(…)8. Hoe gebruikt u de agrarische onroerende zaak en is dit in overeenstemming met het vigerende bestemmingsplan?De onroerende zaken worden gebruikt als: woning en de [naam tuin] . Dit is wel in overeenstemming met het vigerende bestemmingsplan.
9. Zijn er gebouwen, bouwwerken of delen daarvan illegaal opgericht?Nee(…)12. Zijn er toekomstige (planologische) ontwikkelingen te verwachten, die een potentiële koper dient te weten?Nee(…)
77. Is er sprake dat u een bepaalde activiteit verricht, waarvoor u vergunningsplichtig bent, doch geen vergunning voor heeft aangevraagd, bijvoorbeeld WABO?Nee(…).”
2.5.
Partijen hebben deze koopovereenkomst op 22 juli 2021 ondertekend.
2.6.
De levering van de [naam tuin] heeft op 7 april 2022 plaatsgevonden.
2.7.
In de leveringsakte staat voor zover van belang (in artikel 5, sub p.):
“ de van het Verkochte deel uitmakende gebouwen en bouwwerken zijn wel opgericht in overeenstemming met de ten tijde van de oprichting geldende planologische- en bouwschriften, alsmede voor zover voorgeschreven, in overeenstemming met een daartoe verleende bouw- en omgevingsvergunning.”
“ de van het Verkochte deel uitmakende gebouwen en bouwwerken zijn wel opgericht in overeenstemming met de ten tijde van de oprichting geldende planologische- en bouwschriften, alsmede voor zover voorgeschreven, in overeenstemming met een daartoe verleende bouw- en omgevingsvergunning.”
2.8.
[gezamenlijke eisers] heeft in september 2022 contact gezocht met de gemeente [naam gemeente] met het verzoek om de sloopmeters te inventariseren op de betreffende locatie. Dit vanwege de plannen van [gezamenlijke eisers] om op het perceel blauwe bessen te telen alsmede om op het perceel een bed&breakfast en een kleinschalige opvang van zorgbehoevenden te creëren.
2.9.
De gemeente [naam gemeente] heeft bij brief van 21 oktober 2022 het volgende aan [gezamenlijke eisers] medegedeeld:
“
(…)
“
(…)
In de principebrief van 7 december 2011 is aangegeven dat de destijds aanwezige omvang van het bedrijf op maximaal 1000 m² is vastgelegd. Het gaat hier concreet om 600 m² aan kas en 400 m² aan overige bedrijfsbebouwing. Aangegeven is dat hiermee de maximale hoeveelheid bebouwing op het perceel is bereikt en dat er geen medewerking meer kan worden verleend voor een eventuele vergroting van bedrijfsbebouwing in de toekomst.”
Uit de verdere inhoud van de reactie van de gemeente blijkt dat de gemeente niet terugkomt op dit standpunt.
2.10.
[gezamenlijke eisers] heeft door Oramba een meting laten uitvoeren naar de omvang van de ten tijde van de verkoop op het perceel aanwezige bebouwing.
Oramba heeft bij brief van 21 november 2022 aan [gezamenlijke eisers] laten weten dat er sprake is van 2504,81 m² aan bijgebouwen.
Oramba heeft bij brief van 21 november 2022 aan [gezamenlijke eisers] laten weten dat er sprake is van 2504,81 m² aan bijgebouwen.
3.Het geschil
3.1.
[gezamenlijke eisers] vordert -samengevat- dat de rechtbank:
a. primair: de koopovereenkomst deels (voor een gedeelte van de koopprijs) zal vernietigen of wijzigen,
a. primair: de koopovereenkomst deels (voor een gedeelte van de koopprijs) zal vernietigen of wijzigen,
b. subsidiair: de koopovereenkomst partieel zal ontbinden en voor recht zal verklaren dat [gezamenlijke gedaagden] jegens hem toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst en jegens hem schadeplichtig is,
c. meer subsidiair: voor recht zal verklaren dat [gezamenlijke gedaagden] bij de uitvoering van de overeenkomst onrechtmatig jegens hem heeft gehandeld en jegens hem schadeplichtig is,
d. [gezamenlijke gedaagden] zal veroordelen tot betaling aan hem van een bedrag van € 537.391,67, vermeerderd met rente en kosten.
3.2.
[gezamenlijke eisers] baseert zijn vordering tegen de achtergrond van de vaststaande feiten op de volgende stellingen.
Hij heeft de woning en de bijgebouwen op 22 juli 2021 van [gezamenlijke gedaagden] gekocht.
Volgens de gemeente is 1000 m² aan bijgebouwen het absolute maximum dat op het perceel is toegestaan. Dat wist [gezamenlijke gedaagden] op grond van een brief van de gemeente [naam gemeente] van 7 december 2011.
Uit de meting van Oramba volgt dat op zijn perceel 1.504,81 m² aan bebouwing aanwezig is. Die bebouwing alsmede de op het perceel buiten het bouwvak aanwezige parkeerterrein zijn illegaal, nu daarvoor geen vergunning is verleend. [gezamenlijke gedaagden] was daarvan op de hoogte, maar heeft dit niet tegen hem gezegd. Door de inhoud van de verkoopbrochure, de vragenlijst en de koopovereenkomst verkeerde hij in de veronderstelling dat de bedrijfsgebouwen en het parkeerterrein voldeden aan de geldende wet- en regelgeving. De koopovereenkomst van 22 juli 2021 is onder invloed van dwaling is tot stand gekomen. Bij een juiste voorstelling van zaken zou hij een lagere prijs voor de woning en de bijgebouwen hebben betaald.
Het aan hem geleverde perceel voldoet niet aan hetgeen hij op grond van de overeenkomst mocht verwachten. [gezamenlijke gedaagden] is toerekenbaar tekort geschoten in de nakoming van de overeenkomst en heeft tevens onrechtmatig jegens hem gehandeld.
Hij heeft de woning en de bijgebouwen op 22 juli 2021 van [gezamenlijke gedaagden] gekocht.
Volgens de gemeente is 1000 m² aan bijgebouwen het absolute maximum dat op het perceel is toegestaan. Dat wist [gezamenlijke gedaagden] op grond van een brief van de gemeente [naam gemeente] van 7 december 2011.
Uit de meting van Oramba volgt dat op zijn perceel 1.504,81 m² aan bebouwing aanwezig is. Die bebouwing alsmede de op het perceel buiten het bouwvak aanwezige parkeerterrein zijn illegaal, nu daarvoor geen vergunning is verleend. [gezamenlijke gedaagden] was daarvan op de hoogte, maar heeft dit niet tegen hem gezegd. Door de inhoud van de verkoopbrochure, de vragenlijst en de koopovereenkomst verkeerde hij in de veronderstelling dat de bedrijfsgebouwen en het parkeerterrein voldeden aan de geldende wet- en regelgeving. De koopovereenkomst van 22 juli 2021 is onder invloed van dwaling is tot stand gekomen. Bij een juiste voorstelling van zaken zou hij een lagere prijs voor de woning en de bijgebouwen hebben betaald.
Het aan hem geleverde perceel voldoet niet aan hetgeen hij op grond van de overeenkomst mocht verwachten. [gezamenlijke gedaagden] is toerekenbaar tekort geschoten in de nakoming van de overeenkomst en heeft tevens onrechtmatig jegens hem gehandeld.
De bijgebouwen zijn voor een deel waardeloos voor hem en zijn dus niet geschikt voor het met [gezamenlijke gedaagden] overeengekomen normale gebruik.
Hij was van plan om op het perceel blauwe bessen te gaan telen, zoals hij dat ook op zijn vorige perceel had gedaan. Daarnaast wilde hij een bed & breakfast alsmede een kleinschalige opvang van zorgbehoevenden gaan creëren. Dit alles is vanwege de illegale bebouwing niet mogelijk.
Hij lijdt daardoor schade. De schade bestaat uit gemiste verdiencapaciteit (omdat hij in de kassen geen blauwe bessen kan telen), waardevermindering van het gekochte (doordat na sloop van de illegale bebouwing op dat gedeelte van het perceel de grond nog slechts agrarische waarde heeft), te verwachten sloopkosten, kosten van de door hem ingeschakelde deskundigen alsmede buitengerechtelijke kosten van zijn advocaat.
[gezamenlijke gedaagden] dient de schade aan hem te vergoeden.
Hij was van plan om op het perceel blauwe bessen te gaan telen, zoals hij dat ook op zijn vorige perceel had gedaan. Daarnaast wilde hij een bed & breakfast alsmede een kleinschalige opvang van zorgbehoevenden gaan creëren. Dit alles is vanwege de illegale bebouwing niet mogelijk.
Hij lijdt daardoor schade. De schade bestaat uit gemiste verdiencapaciteit (omdat hij in de kassen geen blauwe bessen kan telen), waardevermindering van het gekochte (doordat na sloop van de illegale bebouwing op dat gedeelte van het perceel de grond nog slechts agrarische waarde heeft), te verwachten sloopkosten, kosten van de door hem ingeschakelde deskundigen alsmede buitengerechtelijke kosten van zijn advocaat.
[gezamenlijke gedaagden] dient de schade aan hem te vergoeden.
3.3.
[gezamenlijke gedaagden] stelt dat de koopovereenkomst reeds op 8 juli 2021 tot stand is gekomen. Hij betwist dat sprake is van -deels- illegale bedrijfsgebouwen. Voor de aanleg van het parkeerterrein heeft hij een vergunning. Hij heeft geen relevante informatie voor [gezamenlijke eisers] achter gehouden.
De verkoopbrochure en de vragenlijst waren op 8 juli 2021 nog niet in het bezit van [gezamenlijke eisers] . Deze stukken alsmede de nadien schriftelijk vastgelegde koopovereenkomst bevatten geen onjuiste mededelingen.
De verkoopbrochure en de vragenlijst waren op 8 juli 2021 nog niet in het bezit van [gezamenlijke eisers] . Deze stukken alsmede de nadien schriftelijk vastgelegde koopovereenkomst bevatten geen onjuiste mededelingen.
De koopovereenkomst is niet onder invloed van dwaling tot stand gekomen.
Het perceel is geschikt voor het met [gezamenlijke gedaagden] overeengekomen normale gebruik: woning en [naam tuin] .
Het perceel is geschikt voor het met [gezamenlijke gedaagden] overeengekomen normale gebruik: woning en [naam tuin] .
Hij is niet tekortgeschoten en heeft niet onrechtmatig jegens [gezamenlijke eisers] gehandeld.
Hij is niet gehouden tot het betalen van schadevergoeding.
Hij is niet gehouden tot het betalen van schadevergoeding.
3.4.
[gezamenlijke gedaagden] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [gezamenlijke eisers] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [gezamenlijke eisers] in de kosten van deze procedure en de nakosten.
3.5.
Op de overige stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
[gezamenlijke eisers] heeft -tegenover de met stukken onderbouwde- stelling van [gezamenlijke gedaagden] dat hij voor de aanleg van het parkeerterrein wel een vergunning had zijn andersluidende stelling ter zitting niet langer gehandhaafd.
4.2.
In deze zaak is dan nog enkel van belang de stelling van [gezamenlijke eisers] dat op het door hem van [gezamenlijke gedaagden] gekochte perceel sprake is van illegale bedrijfsgebouwen.
4.3.
De rechtbank is van oordeel dat de vorderingen van [gezamenlijke eisers] niet kunnen worden toegewezen. De rechtbank zal hierna uitleggen hoe zij tot dit oordeel is gekomen.
dwaling
4.4.
[gezamenlijke eisers] betwist niet dat de door de makelaar van [gezamenlijke gedaagden] opgestelde verkoopbrochure (waarin melding wordt gemaakt dat circa 2000 m² aan bijgebouwen aanwezig is) alsmede de vragenlijst op 8 juli 2021 nog niet in zijn bezit waren.
4.5.
Dit betekent dat voor de vraag of de mededelingen in de verkoopbrochure en de antwoorden in de vragenlijst de koopbeslissing van [gezamenlijke eisers] hebben beïnvloed van belang is op welke dag de koopovereenkomst tot stand is gekomen: op 8 juli 2021 (mondeling) of op 22 juli 2021 toen de koopovereenkomst werd getekend.
4.6.
De rechtbank is -met [gezamenlijke gedaagden] - van oordeel dat de koopovereenkomst tussen partijen op 8 juli 2021 mondeling tot stand is gekomen. Er was toen immers overeenstemming over het object van de koop alsmede de daarvoor door [gezamenlijke eisers] te betalen prijs.
4.7. De overeenkomst tussen partijen valt -zoals [gezamenlijke gedaagden] met juistheid heeft betoogd- niet onder het toepassingsbereik van artikel 7:2 lid 1 BW, waarin -zakelijk weergegeven- staat dat de koop van een woning, indien de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf- schriftelijk wordt aangegaan. Uit de verklaringen ter zitting van [gezamenlijke eisers] en de tekst van de schriftelijk vastgelegde koopovereenkomst blijkt immers dat bedrijfsmatig gehandeld zou gaan worden op het gekochte perceel. Daaraan doet niet af dat ter zitting is verklaard dat de eenmanszaak voor de bessenteelt alleen op naam van mevrouw [gezamenlijke eisers] stond en dat de bessenteelt alleen haar aangaat. Van een consumentenkoop is dan ook geen sprake.
In dit geval geldt dus niet dat de koopovereenkomst eerst tot stand komt nadat deze schriftelijk op 22 juli 2021 is vastgelegd.
De nadien schriftelijk vastgelegde koopovereenkomst vermeldt overigens dat de koop op
8 juli 2021 is gesloten.
4.7. De overeenkomst tussen partijen valt -zoals [gezamenlijke gedaagden] met juistheid heeft betoogd- niet onder het toepassingsbereik van artikel 7:2 lid 1 BW, waarin -zakelijk weergegeven- staat dat de koop van een woning, indien de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf- schriftelijk wordt aangegaan. Uit de verklaringen ter zitting van [gezamenlijke eisers] en de tekst van de schriftelijk vastgelegde koopovereenkomst blijkt immers dat bedrijfsmatig gehandeld zou gaan worden op het gekochte perceel. Daaraan doet niet af dat ter zitting is verklaard dat de eenmanszaak voor de bessenteelt alleen op naam van mevrouw [gezamenlijke eisers] stond en dat de bessenteelt alleen haar aangaat. Van een consumentenkoop is dan ook geen sprake.
In dit geval geldt dus niet dat de koopovereenkomst eerst tot stand komt nadat deze schriftelijk op 22 juli 2021 is vastgelegd.
De nadien schriftelijk vastgelegde koopovereenkomst vermeldt overigens dat de koop op
8 juli 2021 is gesloten.
Aan artikel 21 lid 1 van de koopovereenkomst, inhoudende: “
Uit deze overeenkomst vloeien pas verplichtingen voort indien beide partijen deze akte hebben ondertekend”, komt in deze dan ook -anders dan [gezamenlijke eisers] betoogt- geen betekenis toe.
Uit deze overeenkomst vloeien pas verplichtingen voort indien beide partijen deze akte hebben ondertekend”, komt in deze dan ook -anders dan [gezamenlijke eisers] betoogt- geen betekenis toe.
4.8.
Het ter zitting door [gezamenlijke eisers] gedane beroep op nietigheid van de mondelinge overeenkomst wordt dan ook verworpen.
4.9.
Uit het vorenstaande volgt dat de mededelingen in de verkoopbrochure en de antwoorden in de vragenlijst de koopbeslissing van [gezamenlijke eisers] op 8 juli 2021 niet kunnen hebben beïnvloed.
4.10.
Voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst is er dan ook geen sprake geweest van een door schriftelijke mededelingen van [gezamenlijke gedaagden] veroorzaakte onjuiste voorstelling van zaken. Gesteld noch gebleken is dat [gezamenlijke gedaagden] op 8 juli 2021 al dan niet op vragen van [gezamenlijke eisers] aan [gezamenlijke eisers] mededelingen van soortgelijke strekking als kenbaar uit de verkoopbrochure en de vragenlijst heeft gedaan.
4.11.
De volgende vraag die rijst is of [gezamenlijke gedaagden] in verband met hetgeen hij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten [gezamenlijke eisers] op 8 juli 2021 had behoren in te lichten over de bestuursrechtelijke status van de op het perceel aanwezige bebouwing.
4.12.
De rechtbank beantwoordt die vraag ontkennend.
Op 8 juli 2021 was het duidelijk dat de woning en de vlindertuin zouden worden verkocht.
Niet is komen vast te staan dat [gezamenlijke eisers] toen tegen [gezamenlijke gedaagden] zou hebben gezegd dat hij te zijner tijd van plan was om op het perceel blauwe bessen te gaan telen alsmede een bed & breakfast en een kleinschalige opvang van zorgbehoevenden te realiseren. Voor [gezamenlijke eisers] was de locatie de doorslaggevende factor om tot de koop van de woning en de vlindertuin over te gaan.
Niet is komen vast te staan dat [gezamenlijke eisers] toen tegen [gezamenlijke gedaagden] zou hebben gezegd dat hij te zijner tijd van plan was om op het perceel blauwe bessen te gaan telen alsmede een bed & breakfast en een kleinschalige opvang van zorgbehoevenden te realiseren. Voor [gezamenlijke eisers] was de locatie de doorslaggevende factor om tot de koop van de woning en de vlindertuin over te gaan.
4.13.
Naar het oordeel van de rechtbank bestond er voor [gezamenlijke gedaagden] geen aanleiding om [gezamenlijke eisers] op de hoogte te stellen van de brief van de gemeente van 7 december 2011. In deze brief deelt de gemeente enkel informatief aan [gezamenlijke gedaagden] mede dat de gemeente geen medewerking kan verlenen aan de door [gezamenlijke gedaagden] gewenste bestemmingswijziging die het mogelijk zou maken om de maximaal toegestane bebouwing op zijn perceel van 1000 m² te vergroten tot circa 1.200 m².
4.14.
Weliswaar heeft [gezamenlijke gedaagden] na die brief op zijn perceel bouwactiviteiten ondernomen, maar niet is komen vast te staan dat die bouwactiviteiten -zoals [gezamenlijke eisers] onvoldoende onderbouwd stelt- vergunningsplichtig zouden zijn. Daarbij komt dat gesteld noch gebleken is dat de gemeente [gezamenlijke gedaagden] heeft gelast om de na 2011 door hem aangebrachte bouwwerken te verwijderen.
4.15.
[gezamenlijke eisers] heeft weliswaar nog verwezen naar een brief van de gemeente Ede van
2 mei 2017, waarin staat: “
Bij een bedrijfsbezoek door een medewerker van de omgevingsdienst is geconstateerd dat er bouwactiviteiten zijn uitgevoerd waarvoor (deels mogelijk) een omgevingsvergunning vereist is zonder dat die vergunning is aangevraagd of verleend”, maar die brief -die niet concreet is- heeft kennelijk niet tot handhaving door de gemeente richting [gezamenlijke gedaagden] geleid.
2 mei 2017, waarin staat: “
Bij een bedrijfsbezoek door een medewerker van de omgevingsdienst is geconstateerd dat er bouwactiviteiten zijn uitgevoerd waarvoor (deels mogelijk) een omgevingsvergunning vereist is zonder dat die vergunning is aangevraagd of verleend”, maar die brief -die niet concreet is- heeft kennelijk niet tot handhaving door de gemeente richting [gezamenlijke gedaagden] geleid.
4.16.
In deze is niet van belang ontbloot dat [gezamenlijke gedaagden] ter zitting heeft aangevoerd dat hij in april 2021 (in het kader van de voor de herziening van het bestemmingsplan buitengebied) door de gemeente is benaderd en dat de gemeente toen aan hem heeft bevestigd dat alles wat er op zijn perceel stond (en zoals het zichtbaar was voor de gemeente op de luchtfoto) in orde was. Dit heeft [gezamenlijke eisers] niet tegengesproken.
4.17.
Dit betekent dat [gezamenlijke gedaagden] er ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst (op 8 juli 2021) niet vanuit behoefde te gaan dat ten aanzien van een aantal bedrijfsgebouwen mogelijk sprake zou zijn van een sloopverplichting. [gezamenlijke gedaagden] had dan ook geen reden om te twijfelen of de bebouwingen op het ter verkoop aangeboden perceel wel allemaal legaal waren.
Van schending van de mededelingsplicht door [gezamenlijke gedaagden] was dan ook op 8 juli 2021geen sprake.
4.18.
Ten overvloede overweegt de rechtbank dat uit het vorenstaande volgt dat niet gezegd kan worden dat de onder de vaststaande feiten weergegeven passages uit de verkoopbrochure, de vragenlijst, de schriftelijke koopovereenkomst en leveringsakte onjuiste mededelingen bevatten.
4.19.
Tot slot merkt de rechtbank nog op dat uit de brief van de gemeente Ede van
21 oktober 2022, waarin naar aanleiding van een globale toets staat dat zich op het perceel één bedrijfswoning en 1000 m² aan legale agrarische bedrijfsbebouwing bevinden niet volgt dat er op het perceel dus deels sprake is van illegale bedrijfsgebouwen. In deze brief gaat het om de vraag van [gezamenlijke eisers] hoeveel sloopmeters hij mag inzetten. De gemeente heeft die vraag beantwoord aan de hand van de aanwezige legale bebouwing van 1000 m² en niet aan de hand van een omvangrijker bebouwing.
21 oktober 2022, waarin naar aanleiding van een globale toets staat dat zich op het perceel één bedrijfswoning en 1000 m² aan legale agrarische bedrijfsbebouwing bevinden niet volgt dat er op het perceel dus deels sprake is van illegale bedrijfsgebouwen. In deze brief gaat het om de vraag van [gezamenlijke eisers] hoeveel sloopmeters hij mag inzetten. De gemeente heeft die vraag beantwoord aan de hand van de aanwezige legale bebouwing van 1000 m² en niet aan de hand van een omvangrijker bebouwing.
4.20.
Het beroep op dwaling wordt dan ook verworpen.
Non- conformiteit
4.21.
[gezamenlijke eisers] heeft op 8 juli 2021 de woning en de bedrijfsgebouwen c.a. ten behoeve van de [naam tuin] gekocht. In artikel 6.3 van de nadien opgestelde koopovereenkomst staat dat partijen het gebruik van de onroerende zaak als woonhuis voor particuliere bewoning en de bedrijfsopstallen/kassen ten behoeve van de [naam tuin] als het normale gebruik beschouwen en dat [gezamenlijke gedaagden] niet instaat voor andere feitelijke eigenschappen dan die voor het normale gebruik nodig zijn.
4.22.
Uit hetgeen hiervoor in het kader van het beroep op dwaling is overwogen volgt dat niet is komen vast te staan dat er op het door [gezamenlijke gedaagden] aan [gezamenlijke eisers] geleverde perceel sprake is van deels illegale bebouwing.
4.23.
Van een reële dreiging dat [gezamenlijke eisers] op last van de gemeente een gedeelte van de bebouwing zou moeten slopen is dan ook geen sprake. Evenmin is komen vast te staan dat [gezamenlijke gedaagden] op 8 juli 2021 onjuiste mededelingen heeft gedaan dan wel dat [gezamenlijke gedaagden] mededelingen achterwege heeft gelaten die een belemmering zouden kunnen opleveren voor het normaal gebruik van de woning en de bedrijfsgebouwen zoals in artikel 6.3 van de koopovereenkomst is bedoeld.
4.24.
De woning en de bedrijfsgebouwen/kassen moeten dan ook geacht worden de eigenschappen te bezitten die voor het normaal gebruik nodig zijn.
4.25.
Bij de koopovereenkomst is niet voorzien dat [gezamenlijke eisers] het gekochte perceel anders zou willen gebruik dan het in artikel 6.3 van de koopovereenkomst omschreven gebruik. [gezamenlijke eisers] mocht dus op grond van de overeenkomst niet verwachten dat het perceel ook te gebruiken zou zijn voor de bedrijfsmatige teelt van bessen. [gezamenlijke gedaagden] behoefde daarvoor jegens [gezamenlijke eisers] dan ook niet in te staan, nog daargelaten dat [gezamenlijke gedaagden] betwist dat [gezamenlijke eisers] op 8 juli 2021 tegen hem zou hebben gezegd dat het zijn (uiteindelijke) bedoeling was om op het perceel blauwe bessen te gaan telen.
4.26.
Vast staat dat [gezamenlijke eisers] voorafgaande aan de koop op 8 juli 2021 (toen er dus nog geen sprake was van schriftelijke mededelingen door of namen [gezamenlijke gedaagden] ) niet is nagegaan of er planologische belemmeringen zouden zijn om op het perceel blauwe bessen te gaan telen en zijn andere plannen (bed & breakfast en opvang van zorgbehoevenden) te verwezenlijken. [gezamenlijke eisers] heeft voorafgaande aan de koop ook niet bij de gemeente geïnformeerd of de bebouwing legaal is. Dit had wel op zijn weg gelegen.
4.27.
In de stellingen van [gezamenlijke eisers] ligt overigens besloten dat zijn plannen enkel niet kunnen worden verwezenlijkt omdat sprake zou zijn van deels illegale bebouwing. Dit laatste is niet komen vast te staan. Daarom is niet van belang dat [gezamenlijke eisers] heeft gesteld (en [gezamenlijke gedaagden] betwist) dat [gezamenlijke gedaagden] wist dat hij het perceel kocht om daar bedrijfsmatig bezig te gaan in kassen en bedrijfsgebouwen.
4.28.
[gezamenlijke eisers] heeft weliswaar (in de dagvaarding onder randnummer 28) nog verwezen naar artikel 7:15 BW, maar hij heeft niet gesteld dat in deze sprake is van bijzondere lasten of beperkingen als bedoeld in lid 1 van dat artikel.
De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 5 april 2024 (ECLI:NL:HR:2024:521) overwogen dat slechts sprake is van een bijzondere publiekrechtelijke last of beperking, indien deze haar grondslag vindt in een specifiek (mede) tot (een rechtsvoorganger van) de rechthebbende van de desbetreffende zaak gericht besluit. Daarvan is in deze zaak niet gebleken, nu de brief van de gemeente van 7 december 2011 niet kwalificeert als een besluit. De gemeente geeft daarin zelf aan dat het hierbij niet om een definitief besluit maar om een globale beoordeling gaat.
De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 5 april 2024 (ECLI:NL:HR:2024:521) overwogen dat slechts sprake is van een bijzondere publiekrechtelijke last of beperking, indien deze haar grondslag vindt in een specifiek (mede) tot (een rechtsvoorganger van) de rechthebbende van de desbetreffende zaak gericht besluit. Daarvan is in deze zaak niet gebleken, nu de brief van de gemeente van 7 december 2011 niet kwalificeert als een besluit. De gemeente geeft daarin zelf aan dat het hierbij niet om een definitief besluit maar om een globale beoordeling gaat.
Evenmin heeft [gezamenlijke eisers] gesteld dat in deze sprake is van het niet nakomen van de garantie als bedoeld in lid 2 van dat artikel.
4.29.
Het beroep op non-conformiteit wordt dan ook verworpen.
toerekenbare niet nakoming/ onrechtmatige daad
4.30.
[gezamenlijke eisers] stelt dat door af namens [gezamenlijke gedaagden] aantoonbaar onjuiste informatie aan hem verstrekt in de vragenlijst, in de koopovereenkomst en in de leveringsakte. Bovendien heeft [gezamenlijke gedaagden] alzo handelend bebouwing geleverd die in strijd is met de wet en het bestemmingsplan. [gezamenlijke gedaagden] is toerekenbaar tekort geschoten en dit is tevens onrechtmatig jegens hem.
Ook los daarvan heeft [gezamenlijke gedaagden] onrechtmatig jegens hem gehandeld. Verkoop van bebouwing in strijd met het bestemmingsplan is in strijd met de wet en dus onrechtmatig. Het verkopen van 15.04,81 m² waardeloze bedrijfsgebouwen die onverkoopbaar zijn en afgebroken moeten worden is in strijd met de zorgplicht van [gezamenlijke gedaagden] , aldus [gezamenlijke eisers] .
Ook los daarvan heeft [gezamenlijke gedaagden] onrechtmatig jegens hem gehandeld. Verkoop van bebouwing in strijd met het bestemmingsplan is in strijd met de wet en dus onrechtmatig. Het verkopen van 15.04,81 m² waardeloze bedrijfsgebouwen die onverkoopbaar zijn en afgebroken moeten worden is in strijd met de zorgplicht van [gezamenlijke gedaagden] , aldus [gezamenlijke eisers] .
4.31.
Op grond van hetgeen hiervoor onder dwaling en non conformiteit is overwogen kan niet gezegd worden dat in de verkoopbrochure, de schriftelijk vastgelegde koopovereenkomst, de vragenlijst en de leveringsakte onjuiste mededelingen zijn gedaan ten aanzien van de legaliteit van de bedrijfsgebouwen. Evenmin kan gezegd worden dat [gezamenlijke gedaagden] bebouwing heeft verkocht en geleverd die in strijd is met de wet en het bestemmingsplan en dat om die reden sprake is van een onverkoopbaar en waardeloos perceel.
4.32.
Van een toerekenbare tekortkoming dan wel onrechtmatig handelen door [gezamenlijke gedaagden] is dan ook geen sprake.
proceskosten
4.33.
[gezamenlijke eisers] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gezamenlijke gedaagden] worden begroot op:
- griffierecht
€
2.277,00
- salaris advocaat
€
7.004,00
(2,00 punten × € 3.502,00)
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
9.459,00
4.34.
De veroordeling in de proceskosten wordt hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst de vorderingen van [gezamenlijke eisers] af,
5.2.
veroordeelt [gezamenlijke eisers] hoofdelijk in de proceskosten van € 9.459,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [gezamenlijke eisers] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.F. van den Berg en in het openbaar uitgesproken op 22 mei 2024.