Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden, afdeling civiel
zaaknummer gerechtshof 200.336.315/01
zaaknummer rechtbank Noord-Nederland, zittingsplaats Leeuwarden, 10240922
arrest van 19 november 2024
in de zaak van
EG Retail (Netherlands) B.V.,
die is gevestigd in Breda,
die hoger beroep heeft ingesteld,
en bij de kantonrechter optrad als gedaagde,
hierna:
EG Retail,
EG Retail,
advocaat: mr. M. van Schie te Amsterdam,
tegen
Van den Brug B.V.,
die is gevestigd in Drachten,
en bij kantonrechter optrad als eiseres,
hierna:
Van den Brug,
Van den Brug,
advocaat: mr. F. Gietema-van der Heide te Leeuwarden.
1.Het verloop van de procedure in hoger beroep
Op 28 augustus 2024 heeft een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.
2.De kern van de zaak
2.1
Deze zaak gaat over de beëindiging van een huurovereenkomst met betrekking tot een onbemand tankstation.
2.2
Van den Brug heeft bij de kantonrechter gevorderd dat de huurovereenkomst tussen partijen per 30 juni 2025 zal eindigen en dat EG Retail wordt veroordeeld het gehuurde vóór 1 juli 2025 te ontruimen.
2.3
De kantonrechter heeft deze vordering toegewezen. De bedoeling van het hoger beroep is dat de toegewezen vordering alsnog wordt afgewezen.
2.4
Het hof zal het vonnis van de kantonrechter bekrachtigen. Dit oordeel wordt hierna uitgelegd. Het hof zal in dat verband eerst de relevante feiten vermelden.
3.De relevante feiten
3.1
Van den Brug is een vennootschap die zich (onder meer) richt op de verkoop en reparatie van personenauto’s en lichte bedrijfsauto’s.
3.2
EG Retail is een vennootschap die zich (onder meer) richt op de verkoop van motorbrandstoffen. EG Retail exploiteert een netwerk van zowel bemande als onbemande tankstations.
3.3
Tot medio 2009 exploiteerde Van den Brug een onbemand tankstation op haar terrein bij de autogarage aan de Venekoterweg 1 te Oosterwolde.
3.4
Per 1 juli 2009 heeft Van den Brug een deel van het genoemde perceel verhuurd aan een rechtsvoorganger van EG Retail (de rechtsvoorganger wordt hierna ook aangeduid als ‘EG Retail’). Volgens de huurovereenkomst is het gehuurde bestemd om te worden gebruikt als onbemand verkooppunt voor motorbrandstoffen. Tot het gehuurde behoren (onder meer) brandstofpompen, een ondergrondse installatie met brandstoftanks en leidingen, een vloeistofdichte vloer en een luifel. De huurovereenkomst is aangegaan voor een periode van zestien jaar, te weten van 1 juli 2009 tot 30 juni 2025.
3.5
Van den Brug heeft de ‘betaalpaal’ die bij het tankstation aanwezig was, verwijderd. EG Retail heeft bij aanvang van de huur vervolgens een eigen betaalpaal geplaatst. Verder heeft EG Retail op onder meer de luifel een eigen handelsnaam en eigen reclame-uitingen aangebracht. Het gehuurde ziet er als volgt uit.
3.6
In oktober 2010 hebben Van den Brug en EG Retail de huur schriftelijk vastgelegd. De tekst van de schriftelijke overeenkomst is opgesteld door EG Retail. De overeenkomst vermeldt onder meer:
“
1. Het gehuurde
1. Het gehuurde
1.1
Verhuurder verklaart aan Huurder te verhuren, gelijk Huurder verklaart van Huurder te huren, het op de als
Bijlage 1aan deze overeenkomst gehechte tekening rood gearceerde perceel inclusief het daarop gevestigde verkooppunt voor motorbrandstoffen met toebehoren in de ruimste zin des woords, (…)
Bijlage 1aan deze overeenkomst gehechte tekening rood gearceerde perceel inclusief het daarop gevestigde verkooppunt voor motorbrandstoffen met toebehoren in de ruimste zin des woords, (…)
2.Looptijd
2.1
De huurovereenkomst wordt aangegaan voor een periode van zestien (16) jaar ingaande
1 juli 2009 en eindigende 30 juni 2025. De aanvangsdatum en beeindigings datum is tussen partijen schriftelijk vastgelegd. Uiterlijk 12 maanden voor het einde van de huurperiode van 16 jaar treden partijen in overleg over voortzetting van de huurovereenkomst.
2.2
Huurder is gerechtigd na afloop van de onderhavige overeenkomst al hetgeen zich in of ondergronds van het gehuurde perceel bevindt gedeeltelijk of in zijn geheel achter te laten. (…)
5.Bestemming
5.1
Het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als onbemand verkooppunt (met toebehoren in de ruimste zin des woords) voor motorbrandstoffen. (…)
12.Einde van de overeenkomst en oplevering
(…)
12.2
Bij het einde van deze overeenkomst verplicht Verhuurder zich om Huurder zonder enige beperkingen in de gelegenheid te stellen de haar toebehorende en op het gehuurde aanwezige eigendommen, buitenpaal, identificatie- en reclamemateriaal tot zich te nemen. De luifel van het station is eigendom van de verhuurder en valt niet onder deze afspraak.”
3.7
Van den Brug schrijft in een aangetekende brief aan EG Retail van 7 december 2021 dat zij de huurovereenkomst voor de locatie in Oosterwolde opzegt en dat zij de ontruiming aanzegt, dit tegen 30 juni 2025 althans tegen de eerst mogelijke datum. In diezelfde brief heeft Van den Brug de huur voor een onbemand tankstation in Drachten opgezegd (de huur van het tankstation te Drachten is onderwerp van een procedure bij dit hof met nummer 200.336.701/01, waarin op dezelfde datum als deze zaak arrest wordt gewezen).
3.8
EG Retail heeft in een brief van 11 augustus 2022 aan Van den Brug laten weten dat zij niet instemt met een beëindiging van de huurovereenkomst. Volgens EG Retail leiden de opzegging en de aanzegging die zijn opgenomen in de brief van 7 december 2021 niet tot het eindigen van de huurovereenkomst.
4.De beoordeling
4.1
De kantonrechter heeft geoordeeld dat geen sprake is van een gebouwde onroerende zaak in de zin van artikel 7:230a BW of artikel 7:290 BW en dat het eindigen van de huurovereenkomst beheerst wordt door artikel 7:228 BW. EG Retail is het hier niet mee eens. Volgens EG Retail is wel sprake van een gebouwde onroerende zaak en kwalificeert de huurovereenkomst als 290-bedrijfsruimte.
4.2
De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 11 april 2014 [1] het begrip ‘gebouwde onroerende zaak’ uitgelegd in het kader van artikel 7:230a BW (overige bedrijfsruimte). Deze uitleg is ook van belang voor dit begrip in artikel 7:290 lid 2 BW, dat een definitie geeft van bedrijfsruimte. Uit genoemd arrest volgt dat in het kader van zowel artikel 7:230a BW als artikel 7:290 BW als uitgangspunt kan worden genomen dat een zaak in elk geval kan worden aangemerkt als een gebouwde onroerende zaak als zich op of onder de grond een gebouw bevindt, tenzij dat gebouw als onderdeel van het gehuurde van verwaarloosbare betekenis is, en dat een gebouw een bouwwerk is dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt (vgl. artikel 1, aanhef en onder c, Woningwet). De Hoge Raad overwoog dat ook een zaak die niet (geheel) aan deze omschrijving voldoet onder omstandigheden kan worden aangemerkt als een gebouwde onroerende zaak, maar dat een enkele verharding of bewerking van de grond in de regel niet toereikend is om een zaak aan te merken als gebouwd in de zin van artikel 7:230a BW (en dus ook niet in de zin van artikel 7:290 BW).
4.3
Voor het antwoord op de vraag of het gehuurde voldoet aan de hiervoor vermelde maatstaf van een gebouwde onroerende zaak, is bepalend wat in de huurovereenkomst ten aanzien van het gehuurde is overeengekomen alsmede wat partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, voor ogen heeft gestaan. [2]
4.4
In de huurovereenkomst is bepaald dat EG Retail van Van den Brug een perceel huurt inclusief het daarop gevestigde verkooppunt voor motorbrandstoffen met toebehoren en dat het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als onbemand verkooppunt voor motorbrandstoffen. Niet in geschil is dat tot het gehuurde behoren brandstofpompen, een ondergrondse installatie met brandstoftanks en leidingen, een vloeistofdichte vloer en een luifel. De betaalpaal maakt geen onderdeel uit van het gehuurde.
4.5
Met de kantonrechter stelt het hof voorop dat het gehuurde geen gebouw is in de zin van een bouwwerk dat een voor mensen toegankelijke overdekte geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt (artikel 1, aanhef en onder c, Woningwet). Het geschil spitst zich dan toe op de vraag of er omstandigheden zijn die maken dat er toch sprake is van een gebouwde onroerende zaak in de zin van artikel 7:230a of artikel 7:290 BW, zoals EG Retail met een beroep op het samenstel van alle gehuurde elementen betoogt. Het hof oordeelt dat dat niet het geval is.
4.6
De (reeds bij aanvang van de huurovereenkomst) aanwezige bebouwing is niet toereikend om het gehuurde toch aan te merken als gebouw, ook niet als het hof daarbij (de omvang van) de constructie en fundering van de luifel betrekt. De luifel dient als ‘paraplu’ voor de klant en bevestingspunt voor verlichting van de tankplaatsen en voor het aanbrengen van reclame-uitingen. Daarmee levert het gebruik van de luifel evenmin een aanwijzing op dat sprake is van een gebouwde onroerende zaak. Een onbemand tankstation met luifel zonder wanden zoals hier aan de orde, zal in het normale spraakgebruik doorgaans ook niet als een gebouw of als gebouwd worden aangemerkt. Voor zover de in- en uitritten tot het gehuurde behoren, wat volgens EG Retail wel maar volgens Van den Brug niet het geval is, leidt dat niet tot een ander oordeel. Deze behoren tot de standaarduitrusting van een tankstation en niet valt in te zien waarom deze dan omstandigheden opleveren die tot de conclusie leiden dat het gehuurde toch een gebouw is.
4.7
EG Retail wijst er nog op dat het grootste deel van de elementen van het gehuurde meeweegt bij het bepalen van de WOZ-waarde en dat de bouw van een tankstation (met luifel voorzien van een fundering) gepaard gaat met hoge kosten en een uitgebreid bouwproces (met benodigde vergunningen, berekeningen, tekeningen, adviezen en keuringen). Deze omstandigheden maken afzonderlijk en ook in samenhang bezien echter niet dat het gehuurde alsnog als een gebouw in de zin van artikel 7:230a of artikel 7:290 BW kwalificeert. De WOZ-waardebepaling is niet van belang bij de juridische kwalificatievraag van een gehuurde zaak, terwijl ook zaken die geen gebouwde onroerende zaak zijn kostbaar kunnen zijn om aan te leggen, een omvangrijke constructie kunnen omvatten en een uitgebreid bouwproces kunnen vergen.
4.8
Het oordeel van het hof wordt ook niet anders als bij de beoordeling wordt betrokken dat het gehuurde is bestemd en wordt gebruikt als tankstation. Het gaat hier om een onbemand tankstation met een luifel zonder shop maar met een betaalpaal, welke paal geen deel uitmaakt van het gehuurde. Exploitatie van een dergelijk tankstation maakt op zichzelf niet dat toch sprake is van een gebouw in de zin van artikel 7:230a of artikel 7:290 BW. Een onbemand tankstation met enkel brandstofpompen en een betaalpaal zal immers in ieder geval niet een gebouwde onroerende zaak zijn. Daaruit volgt al dat de bestemming van het gehuurde van ‘onbemand verkooppunt (…) voor motorbrandstoffen’ niet bepalend is voor het antwoord op de vraag of sprake is van een gebouwde onroerende zaak.
4.9
De vraag of sprake is van een gebouwde onroerende zaak gaat vooraf aan de kwalificatie van het gehuurde als 7:230a BW of (plaatsgebonden) 7:290 BW bedrijfsruimte. En voor zover toch van belang voor de vraag of het gehuurde voldoet aan de maatstaf van een gebouwde onroerende zaak, oordeelt het hof dat EG Retail in het licht van de betwisting door Van den Brug onvoldoende heeft onderbouwd dat sprake is van plaatsgebondenheid die bijzondere huurbescherming en daarmee kwalificatie van het gehuurde als gebouw in de zin van artikel 7:230a of artikel 7:290 BW rechtvaardigt.
4.1
EG Retail heeft nog aangevoerd dat partijen hebben beoogd een huurovereenkomst voor 290-bedrijfsruimte (en dus een gebouwde onroerende zaak) te sluiten. Ter onderbouwing is door EG Retail gewezen op de overeengekomen huurtermijn. De omstandigheid dat er een huurovereenkomst is gesloten voor zestien jaar is echter geen omstandigheid die ertoe kan leiden dat het gehuurde als gebouwde onroerende zaak moet worden gezien. Evenmin kan hieruit worden afgeleid dat partijen contractueel gekozen hebben voor het regime van artikel 7:290 BW. In de huurovereenkomst staan zowel de begindatum als de einddatum als zodanig benoemd en is bepaald dat partijen in overleg treden over voortzetting van de huurovereenkomst na het einde van de huurtermijn. Overleg over een nieuwe huurtermijn zonder automatische verlenging en het ontbreken van een opzegtermijn en opzegmogelijkheden, stroken niet met een afgesproken toepasselijkheid van het 290-huurregime. Aan dat standpunt van EG Retail gaat het hof dan ook als onvoldoende onderbouwd voorbij.
4.11
De conclusie is dat afzonderlijk noch in samenhang bezien de door EG Retail aangedragen omstandigheden kunnen leiden tot het oordeel dat toch sprake is van huur van een gebouwde onroerende zaak in de zin van artikel 7:230a BW of artikel 7:290 BW. Net als de kantonrechter oordeelt het hof daarom dat de huurovereenkomst met toepassing van artikel 7:228 BW eindigt op 30 juni 2025.
4.12
EG Retail stelt dat een uitvoerbaar bij voorraadverklaring, zoals toegewezen door de kantonrechter, niet passend is. Volgens EG Retail doet tenuitvoerlegging van de uitspraak een ingrijpende en onomkeerbare situatie ontstaan, maar dat is een omstandigheid die al door de kantonrechter is gewogen en terecht onvoldoende is bevonden. Dat het ‘vermoedelijk onmogelijk’ is voor EG Retail om een nieuwe locatie nabij het gehuurde te vinden waar zij een tankstation kan exploiteren, rechtvaardigt evenmin dat alsnog wordt afgezien van een uitvoerbaar bij voorraadverklaring.
De conclusie
4.13
Het hoger beroep slaagt niet. Omdat EG Retail in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof haar tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak.
4.14
De veroordeling in deze uitspraak kan ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
5.De beslissing
Het hof:
5.1
bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, zittingsplaats Leeuwarden, van 5 september 2023;
5.2
veroordeelt EG Retail tot betaling van de volgende proceskosten van Van den Brug:
€ 783 aan griffierecht,
€ 2.428 aan salaris van de advocaat (2 procespunten x appeltarief € 1.214);
5.3
wijst af wat verder is gevorderd.
Dit arrest is gewezen door mrs. M. Willemse, W.F. Boele en C.W. Inden, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op
19 november 2024.