ECLI:NL:GHARL:2024:5888

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem, afdeling civiel

zaaknummer gerechtshof 200.337.311

zaaknummer rechtbank Gelderland, locatie Arnhem 10493992

arrest van 17 september 2024

in de zaak van

[appellante]

die woont in [woonplaats1]

die hoger beroep heeft ingesteld

en bij de kantonrechter optrad als gedaagde

hierna: [appellante]

advocaat: mr. A.M. van Steenes

tegen

de stichting Stichting Vivare

die is gevestigd in Arnhem

die bij de kantonrechter optrad als eiseres

hierna: Vivare

advocaat: mr. B.H.H.M. Ramakers

1.Het verloop van de procedure in hoger beroep

1.1.

[appellante] heeft hoger beroep ingesteld tegen het vonnis dat de kantonrechter in de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem, (hierna: de kantonrechter) op 6 december 2023 tussen partijen heeft uitgesproken. Het procesverloop in hoger beroep blijkt uit:

de dagvaarding in hoger beroep
de memorie van grieven met producties
de memorie van antwoord met producties
de akte indienen producties van [appellante]
het verslag (proces-verbaal) van de mondelinge behandeling die op 28 augustus 2024 is gehouden.

1.2.

Hierna heeft het hof bepaald dat arrest wordt gewezen.

1.3.

De advocaat van [appellante] heeft op 30 augustus 2024 per e-mailbericht om aanpassing van het proces-verbaal van de zitting verzocht. Dit bericht is aan het procesdossier toegevoegd. Het hof zal met inachtneming van de verzochte wijzigingen arrest wijzen.

2.De kern van de zaak

2.1.

[appellante] en haar ex-partner [naam1] huurden sinds 28 juni 2018 een woning van Vivare aan de [adres] in [woonplaats1] . Op 17 maart 2023 zijn door de politie 87,7 gram hasj, 5.743 gram henneptoppen en hennepgerelateerde attributen op de zolder van de woning en in de schuur bij de woning aangetroffen. [naam1] heeft op 4 april 2023 afstand van zijn huurrechten gedaan. Sindsdien is [appellante] de enige huurder van de woning. Zij woont daar met haar twee kinderen [kind1] (5 jaar) en [kind2] (twee jaar).

2.2.

Vivare heeft bij de kantonrechter gevorderd dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en [appellante] wordt veroordeeld om binnen veertien dagen na betekening van het vonnis de woning te verlaten, met veroordeling van [appellante] in de proceskosten.

2.3.

De kantonrechter heeft in het vonnis van 6 december 2023 de huurovereenkomst ontbonden en [appellante] veroordeeld om binnen zes maanden na betekening van het vonnis de woning te ontruimen en te verlaten met veroordeling van [appellante] in de proceskosten.

3.Het oordeel van het hof

3.1.

Het hof is net als de kantonrechter van oordeel – en dat is tussen partijen ook niet in geschil – dat de aanwezigheid van de in de woning en schuur aangetroffen drugs en hennepgerelateerde attributen een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst oplevert. Anders dan de kantonrechter is het hof van oordeel dat gelet op alle relevante omstandigheden en na weging van de wederzijdse belangen, de tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst in dit geval niet rechtvaardigt. Het hof zal het vonnis daarom vernietigen en de vorderingen van Vivare afwijzen. Het hof zal hierna uitleggen waarom het zo oordeelt.
3.2. Vivare hoeft niet te dulden dat een van haar woningen wordt gebruikt voor opslag van hennep en/of goederen waarmee een hennepkwekerij kan worden opgezet. Vivare heeft als woningcorporatie voor sociale huur immers een taak op het gebied van leefbaarheid, in die zin dat zij bijdraagt aan de leefbaarheid van buurten en wijken waar de woningen gelegen zijn. Zij dient te zorgen voor een veilige en prettige woonomgeving voor haar (andere) huurders. Drugsgebruik en/of drugshandel zijn factoren die (andere vormen van) criminaliteit kunnen aantrekken en die de woonomgeving daarom in negatieve zin kunnen beïnvloeden. Vivare heeft een zwaarwegend belang bij haar wens en taak daartegen op te treden en een strikt (zero-tolerance)beleid te hanteren. Het kan in dat verband een verkeerd signaal afgeven als de woning van [appellante] zonder gevolgen bewoond blijft door [appellante] . In deze tijd van een tekort aan sociale huurwoningen dient Vivare er op toe te zien dat haar woningen op deugdelijke wijze worden gebruikt en is het de taak van Vivare op te treden tegen huurders die zich daar niet aan houden.

3.3.

Daartegenover staat het zwaarwegende belang van [appellante] bij voortzetting van de huurovereenkomst en behoud van de woning waar zij met haar jonge kinderen woont. Bij de weging van de belangen zijn de volgende omstandigheden van belang.

Het is voldoende aannemelijk geworden dat [appellante] geen wetenschap had

3.4.

[appellante] heeft gesteld dat zij geen weet had of had kunnen hebben van de in de woning en schuur aanwezige hasj, henneptoppen en hennepgerelateerde attributen. De henneptoppen en hasj waren in sealbags en een glazen pot in een koffer en tas op zolder gezet. In de schuur stonden enkele hennepgerelateerde attributen die overigens niet in beslag zijn genomen. Onder verwijzing naar foto’s van de zolder en de schuur heeft [appellante] gesteld dat zij niet heeft gezien en ook niet, althans niet zonder grondige doorzoeking waartoe zij geen aanleiding had, had kunnen zien dat er drugs en hennepgerelateerde attributen op zolder en in de schuur stonden. Tijdens de zitting bij het hof heeft [appellante] toegelicht dat zij in het verleden in de schuur kwam om gekolfde melk in de vriezer te doen of eruit te halen. Daarna kwam zij alleen nog in de schuur in de zomer om tuinspullen te pakken. Vivare heeft het voorgaande niet betwist.

3.5.

Tijdens de mondelinge behandeling heeft het hof de foto’s met partijen bekeken. Op de foto’s van de zolder is een tamelijk rommelige zolder te zien waar tussen allerlei ongeordende, opgeslagen spullen een koffer en een tas staan. De inhoud van de koffer en de tas valt niet te zien, de koffer en de tas zijn dicht. Hetzelfde geldt voor de schuur. Op de foto’s ziet het hof een schuur vol neergegooide dozen en rommel waarop niet althans niet zonneklaar waarneembaar is dat er hennepgerelateerde attributen tussen de rommel staan. De schuur lijkt door de rommel ook nauwelijks toegankelijk en [appellante] heeft onweersproken verklaard dat zij er niet of nauwelijks kwam. Vivare heeft, ook desgevraagd tijdens de zitting, onvoldoende toegelicht op grond waarvan [appellante] , gelet op de op de foto’s waarneembare feitelijke situatie op de zolder en de schuur en gelet op de wijze waarop de hasj en henneptoppen waren verpakt, wist of had kunnen weten dat er hasj, hennep en hennepgerelateerde attributen in de woning en schuur aanwezig waren. Vivare heeft niet uitgelegd hoe [appellante] dat had kunnen zien of ruiken. Vivare heeft tijdens de zitting nog aangevoerd dat [appellante] moet hebben gemerkt dat [naam1] meer financiële middelen tot zijn beschikking had en dat er mogelijk mensen in de schuur zijn geweest om de drugs en goederen op te halen. [appellante] heeft in reactie daarop uitgelegd dat zij haar eigen inkomen had en een eigen bankrekening waarmee zij bijvoorbeeld de huur betaalde. Er waren volgens haar geen schulden. Zij heeft geen veranderingen in de beschikbaarheid van financiële middelen waargenomen. Zij heeft niet geconstateerd dat [naam1] onverklaarbaar vaak spullen in de schuur zette of daaruit haalde en heeft ook geen andere personen in de tuin of schuur gezien. Vivare heeft hier niet iets tegenover gesteld waaruit blijkt dat daadwerkelijk sprake is geweest van deze omstandigheden. Het hof acht al met al voldoende aannemelijk dat [appellante] niet wist of redelijkerwijs had moeten weten dat [naam1] hasj, henneptoppen en hennepgerelateerde goederen in de woning en schuur verborgen hield. In dit verband overweegt het hof nog dat niet is gebleken dat er een kwekerij in het gehuurde is geweest noch dat er daadwerkelijk vanuit de woning is gehandeld. Vivare heeft desgevraagd verklaard dat haar ook geen signalen hebben bereikt van buurtbewoners over verminderde leefbaarheid of overlast.

[appellante] laat [naam1] niet meer toe in de woning3.6. Na de doorzoeking door de politie op 17 maart 2023 heeft [appellante] de relatie met [naam1] beëindigd. [naam1] heeft op 4 april 2023 aan Vivare laten weten dat hij onvoorwaardelijk afstand doet van de woning met als reden
“Relatie is beëindigd. Ik heb wiettoppen in het huis verborgen, zonder dat ze (mede hoofd bewoner) iets van wist. Zij heeft met mij de relatie verbroken.’
Tijdens de mondelinge behandeling heeft [appellante] toegelicht dat zij [naam1] niet meer in de woning toelaat. Zij draagt in haar eentje zorg voor de opvoeding en verzorging van de kinderen. [naam1] ziet zijn kinderen af en toe maar haalt ze dan op en brengt ze terug zonder dat [appellante] hem toelaat in de woning. Vivare heeft dit niet weersproken. Van door de kantonrechter genoemde gevoelens van onveiligheid en onrust bij bewoners vanwege de aanwezigheid van [naam1] in de woning is dus geen sprake (meer).

De geestelijke en lichamelijke gesteldheid van [kind1] en [appellante]3.7. [kind1] is geboren met een ernstige hartafwijking. Hij heeft meerdere operaties ondergaan en staat onder (intensief) toezicht van cardiologen en kinderartsen, ook vanwege zijn achterblijvende groei. Uit de door [appellante] overgelegde verslagen van het multidisciplinair onderzoek door het audiologisch centrum, de verklaring van [naam2] , de juf van [kind1] en [naam3] , de gezinsbeleider volgt dat [kind1] kampt met taal-, concentratie-, ontwikkelings- en gedragsproblemen. [naam2] en [naam3] benadrukken allebei dat een verhuizing voor [kind1] onverantwoord is en tot een terugval in zijn ontwikkeling zal leiden.

3.8.

[appellante] heeft een uiterst belast familieverleden: zij is opgegroeid in een gezin met veel huiselijk geweld en forse verwaarlozing. Haar vader heeft haar moeder van het leven beroofd toen [appellante] [op de basisschool zat] . [appellante] is daarna bij [familie] ondergebracht maar werd daar fysiek en psychisch mishandeld. De broer van [appellante] heeft zichzelf [---] van het leven beroofd. [appellante] heeft geen familie of andere naasten op wie zij kan terugvallen. Uit de brief van GZ-psycholoog [naam4] blijkt dat [appellante] is behandeld wegens een depressieve stoornis en andere gespecificeerde persoonlijkheidsstoornissen. Deze behandelingen zijn gestopt. [appellante] heeft [---] een baan als [functie] bij [naam5] . Zij heeft zich [---] ziekgemeld vanwege de psychische klachten. Zij heeft wekelijks een gesprek met de bedrijfsarts. Zij is nu [---] aan het re-integreren. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [appellante] toegelicht dat het soms wel redelijk gaat en soms niet. Het kost [appellante] bijzonder veel moeite de taken die in het dagelijks leven van haar als moeder worden gevergd, te volbrengen.

3.9.

Het hof concludeert op grond van deze verklaringen maar ook op basis van wat het hof zelf in het gesprek met [appellante] tijdens de mondelinge behandeling heeft waargenomen, dat gelet op de psychische gesteldheid van [appellante] tezamen met de bijzondere zorg die [kind1] nodig heeft, sprake is van een uiterst breekbare gezinssituatie.

De weging van de wederzijdse belangen

3.10.

Vivare heeft zoals gezegd een zwaarwegend belang om te waken voor negatieve beïnvloeding van de leefbaarheid van buurten waarin haar woningen zijn gelegen en het belang van het signaal dat uitgaat van een ontbinding van de huurovereenkomst, gevolgd door een ontruiming moet niet worden ondermijnd. Het hof stelt echter vast dat niet is gebleken van handel in drugs of een kwekerij. Evenmin is gebleken van enig negatief effect op de buurt. Het hof hecht veel betekenis aan de vaststelling dat [appellante] niet wist van de aanwezigheid van drugs en drugsgerelateerde attributen en dat zij [naam1] direct de deur heeft gewezen na de doorzoeking van de woning door de politie. Het hof heeft hiervoor geconcludeerd dat de gezinssituatie uiterst fragiel is: [appellante] is psychisch kwetsbaar en draagt in haar eentje zorg voor haar kinderen, van wie [kind1] bijzondere aandacht en zorg nodig heeft. Het spreekt voor zich dat het vertrek uit de woning onder deze omstandigheden een grote impact heeft op in het bijzonder [kind1] en [appellante] . Onder deze omstandigheden weegt het belang van [appellante] bij het behoud van de woning zwaarder dan dat van Vivare en is een ontbinding van de huurovereenkomst met al haar gevolgen niet gerechtvaardigd. Vivare heeft nog aangevoerd dat zij, zoals toegezegd bij de kantonrechter, passende woningen in de buurt van de school heeft aangeboden en dat ook na een bekrachtiging van het vonnis door het hof zal blijven doen zodat de ontruiming niet tot een noodtoestand zal leiden. Dat maakt het oordeel van het hof echter niet anders. Weliswaar wordt hiermee mogelijk voorkomen dat [appellante] na een ontbinding van de huurovereenkomst met haar kinderen op straat komt te staan maar het laat onverlet dat [appellante] en haar kinderen in dat geval hun vertrouwde omgeving moeten verlaten met alle stress die daarbij komt kijken. De impact daarvan acht het hof in het licht van alle omstandigheden in dit geval te groot. Aan het voorgaande voegt het hof nog dat er geen aanknopingspunten zijn dat [appellante] zich in de toekomst met hennepgerelateerde zaken zal inlaten. Bovendien geldt voor dat geval dat de burgemeester, die vanwege bijzondere persoonlijke omstandigheden van [appellante] en haar kinderen heeft afgezien van een aanvankelijk voorgenomen sluiting, een last onder dwangsom heeft opgelegd.

De conclusie3.11. Het hoger beroep slaagt. Omdat Vivare in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof Vivare tot betaling van de proceskosten zowel in hoger beroep als bij de kantonrechter veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening.^[1]

3.12.

De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).

4.De beslissing

Het hof:

4.1.

vernietigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Gelderland van
6 december 2023 en beslist dat de vorderingen van Vivare worden afgewezen;

4.2.

veroordeelt Vivare tot betaling van de volgende proceskosten van [appellante] tot aan de uitspraak van de kantonrechter:

€ 398,- aan salaris van de gemachtigde van [appellante]

en tot betaling van de volgende proceskosten van [appellante] in hoger beroep:

€ 349,- aan griffierecht

€ 139,42 aan kosten voor het betekenen (bekendmaken) van de dagvaarding aan Vivare

€ 2.428,- aan salaris van de advocaat van [appellante] (2 procespunten x appeltarief II);

4.3.

bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;

4.4.

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. S.C.P. Giesen, M. Schoemaker en M.F.A. Evers en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 17 september 2024.