ECLI:NL:GHARL:2024:5454

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem, afdeling civiel

zaaknummer gerechtshof 200.329.239

(zaaknummer rechtbank Overijssel, zittingsplaats Enschede: 10081518)

arrest van 27 augustus 2024

in de zaak van

Kuub Projectontwikkeling en Veiligheidsmanagement B.V.

die is gevestigd in Groningen

die hoger beroep heeft ingesteld

en bij de kantonrechter optrad als gedaagde

hierna: Kuub

advocaat: mr. A.A. Westers

tegen

1.[geïntimeerde1]

2. [geïntimeerde2]

die beiden wonen in [woonplaats1]

en bij de kantonrechter optraden als eisers

hierna: [geïntimeerde1]

advocaat: mr. M.D. Ubbink

1.Het verloop van de procedure in hoger beroep

1.1.

Naar aanleiding van het arrest van 29 augustus 2023 heeft op 31 oktober 2023 een mondelinge behandeling (na aanbrengen) bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal).

1.2.

Na de mondelinge behandeling heeft Kuub haar memorie van grieven genomen, en [geïntimeerde1] zijn memorie van antwoord. Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.

2.De kern van de zaak

2.1.

Kuub is verantwoordelijk voor de ontwikkeling van het nieuwbouwproject “ [naam1] ” en, onder meer, de communicatie met de kopers van de nieuwbouwwoningen die onderdeel uitmaken van dit project. [geïntimeerde1] is één van die kopers.

2.2.

[geïntimeerde1] ging er toen hij instapte op het project vanuit dat de woning gerealiseerd zou worden met zonnepanelen omdat dat zo in de verkoopbrochure en de in de voorfase aan hem toegezonden versies van de technische omschrijving stond. In de overeenkomsten die [geïntimeerde1] uiteindelijk heeft getekend is een nieuwere versie van de technische omschrijving van toepassing verklaard. Daarin zijn de zonnepanelen geschrapt. [geïntimeerde1] kwam hier pas achter nadat hij had getekend voor de nieuwbouwwoning.

2.3.

[geïntimeerde1] is vervolgens deze procedure tegen Kuub gestart. Hij is namelijk van mening dat Kuub hem had moeten informeren dat de zonnepanelen waren geschrapt. Omdat Kuub dat niet heeft gedaan, vordert [geïntimeerde1] een bedrag van € 6.750,- van Kuub bij wijze van schadevergoeding. De kantonrechter heeft die vordering toegewezen.

2.4.

Kuub is het daar niet mee eens. De bedoeling van haar hoger beroep is dat het hof de toegewezen vorderingen van [geïntimeerde1] alsnog afwijst en [geïntimeerde1] veroordeelt om aan Kuub het bedrag, dat Kuub aan [geïntimeerde1] heeft betaald ter uitvoering van het vonnis van de kantonrechter, terug te betalen.

3.Het oordeel van het hof

De beslissing in het kort

3.1.

Het hof is met de kantonrechter van oordeel dat Kuub [geïntimeerde1] had moeten informeren dat de zonnepanelen niet langer onderdeel uitmaakten van de te realiseren woning. Het hof zal het vonnis van de kantonrechter dan ook bekrachtigen, behalve waar het de hoogte van de schadevergoeding betreft. Die zal het hof naar beneden bijstellen. Het hof legt deze beslissing hierna uit.

Wat is er gebeurd?

3.2.

Het hof verwijst naar de feiten die de kantonrechter heeft vastgesteld in r.o. 3.1 tot en met 3.7 van het bestreden vonnis, neemt die over en vult die aan. Samengevat komt het erop neer dat het volgende is voorgevallen.

3.3.

Het nieuwbouwproject “ [naam1] ” (hierna: het project) te [woonplaats1] bestaat uit de bouw van in totaal twintig woningen. Kuub heeft dit project geïnitieerd en ontwikkeld. In/eind 2020 raakt [geïntimeerde1] van het project op de hoogte en in januari 2021 voert hij hierover de eerste informatieve gesprekken met de betrokken makelaar. Hij ontvangt van de makelaar op dat moment onder meer een verkoopbrochure en de technische omschrijving (versies oktober 2020 en januari 2021).

3.4.

Op 23 februari 2021 tekent [geïntimeerde1] een deelnameverklaring, waarmee hij o.a. bevestigt deel te willen nemen aan het project en in te stemmen met Kuub voor advisering, begeleiding en ondersteuning bij de ontwikkeling van het project. Deelname vindt volgens deze verklaring plaats op basis van met name genoemde projectdocumenten, waaronder “
technische omschrijving d.d. januari 2021”.

3.5.

In juni 2021 tekent [geïntimeerde1] de relevante overeenkomsten met betrekking tot de koop en realisatie van de woning, te weten: i) een koopovereenkomst (voor de bouwkavel) met de gemeente Enschede, ii) een aannemingsovereenkomst met Dura Vermeer Bouw Hengelo (hierna: Dura Vermeer), en iii) een ontwikkelovereenkomst met Kuub. Het waarmerkingsformulier bij de aannemingsovereenkomst vermeldt de bijlagen die daarbij horen, waaronder
“de technische omschrijving versie juni 2021”. [geïntimeerde1] ondertekent het waarmerkingsformulier en verklaart daarmee dat hij een exemplaar van deze bijlagen heeft ontvangen.

3.6.

Op 29 juni 2021 ondertekenen [geïntimeerde1] en Dura Vermeer ook nog een addendum op de aanneemovereenkomst. Daarin staat onder meer dat partijen “
verklaren het volgende te zijn overeengekomen:

Dat er voor bouwnummer [nummer1] mogelijk aanvullende maatregelen genomen moeten worden om de woning te laten voldoen aan de TO-juli eis die onderdeel uitmaakt van de BENG berekening. Aangezien de BENG berekening voor de woning behorend bij bouwnummer [nummer1] nog niet definitief is zijn deze maatregelen op dit moment nog niet bekend.
Dat zodra de eventueel aanvullende maatregelen bekend zijn, KUUB namens Ondernemer[hof: Dura Vermeer]
deze communiceert met de Verkrijger[hof: [geïntimeerde1] ]
en de eventuele varianten van oplossingen aan de Verkrijger voorlegt.
Dat met het ondertekenen van deze addendum de Verkrijger akkoord gaat met (eventueel één van) de door ondernemer en KUUB voorgestelde noodzakelijke maatregelen/ wijzigingen om de woning te laten voldoen aan de TO-juli eis en dat deze wijzigingen geen afbreuk doen aan waarde, uiterlijk, bruikbaarheid en aanzien van de woning.
Dat de eventueel aan Verkrijger voorgestelde noodzakelijke maatregelen geen meerkosten voor de Verkrijger met zich meebrengt, maar onderdeel uitmaken van de basis v.o.n. prijs.”

3.7.

Op 24 augustus 2021 stuurt Kuub via het vaste informatiekanaal (internetsite) aan betrokken kopers van het project het volgende bericht:

“
BENG (TO juli eis):

Wij hebben enkele vragen en onduidelijkheden van jullie voorbij zien komen m.b.t. de PV-panelen. We hopen hier via dit bericht meer duidelijkheid over te geven.

Wij hebben CANVAS in eerste instantie ontwikkeld met als uitgangspunt EPC = 0. Dit was een eis die vanuit de gemeente Enschede gesteld is. Vanaf begin 2021 is de EPC wettelijk vervangen door BENG (bijna energieneutrale gebouwen). Wij hebben hierdoor tijdens het ontwikkel- en verkoopproces aanpassingen moeten doen op basiswoningen.

Jullie woningen voldoen straks aan zogenaamd BENG II met als eis een maximaal gebruiksoppervlak van 20 KWh/m2 per jaar, dit is de eis die de gemeente Enschede voor alle woningen in het [naam1] stelt.

Met de BENG eis komt er (t.o.v. EPC) nóg meer nadruk te liggen op het beperken van de energiebehoefte van jullie nieuwbouwwoningen. Ook worden er met BENG andere (strengere) ontwerpeisen gesteld aan nieuwbouw dan de EPC dat deed. EPC en BENG zijn dan ook niet 1 op 1 met elkaar te vergelijken. Buiten kijf staat dat jullie straks een hele energiezuinige woning krijgen.

Wij hebben met het bouwteam de afgelopen periode gesleuteld aan de basiswoningen om deze te laten voldoen aan de BENG II. We weten nu wat de oplossingen zijn (en wat deze kosten) en zetten nu de laatste puntjes op de 'i'. Wij praten hier woensdag aanstaande verder ovér met het bouwteam. Wíj kunnen na dit overleg hopelijk meer (…)

(…) echter niet nodig om te kunnen voldoen aan de BENG II eis. Wij (KUUB) hebben ervoor gekozen de extra kosten behorend bij de maatregelen te betalen, zodat er voor de basiswoningen geen prijswijziging noodzakelijk was. Het laten vervallen van de PV-panelen dekt een deel van de kosten, maar zeker niet alles. Wij spreken hiervoor dus onze risicopot aan. Het is hierbij goed om te weten dat KUUB CANVAS heeft ontwikkeld zonder ontwikkelwinst. Dit betekent dat jullie een woning krijgen voor een hele scherpe prijs, maar ook dat wij heel zorgvuldig met de kosten van het plan moeten omgaan.

Omdat we als bouwteam tijd nodig hebben gehad om met Dura Vermeer de afspraken op orde te krijgen en vervolgens de basiswoningen aan te passen op de nieuwste regelgeving, zijn we relatief laat in het proces met het delen van deze informatie met jullie. We begrijpen dat dit niet fijn voor jullie is. We hopen met bovenstaande uitleg op jullie begrip. Als jullie hierover nog contact met ons willen hebben, bel ons gerust.”

3.8.

[geïntimeerde1] geeft aannemer Dura Vermeer op 29 november 2021 opdracht voor divers meerwerk in de woning, waaronder het leveren en monteren van acht zonnepanelen tegen een vergoeding van € 6.750,- (inclusief BTW).

De beoordeling

Had Kuub [geïntimeerde1] moeten informeren dat de zonnepanelen zouden vervallen? Ja.

3.9.

[geïntimeerde1] legt aan zijn vordering tot schadevergoeding ten grondslag dat Kuub wanprestatie dan wel een onrechtmatige daad richting hem heeft gepleegd door [geïntimeerde1] niet te informeren over het vervallen van de zonnepanelen.

3.10.

De kantonrechter heeft, kort weergegeven, geoordeeld dat van wanprestatie door Kuub geen sprake is. Dit oordeel is niet aangevochten. In hoger beroep richt Kuub alleen bezwaren (grieven) tegen het oordeel dat Kuub onrechtmatig heeft gehandeld door [geïntimeerde1] niet te informeren over het vervallen van de zonnepanelen. Het hof heeft dus te beoordelen of er inderdaad sprake is van een onrechtmatige daad van Kuub jegens [geïntimeerde1] Volgens het hof is dat het geval en daarvoor is het volgende redengevend.

3.11.

Allereerst is van belang om vast te stellen of [geïntimeerde1] ervanuit mocht gaan dat de zonnepanelen zelfstandig onderdeel uitmaakten van de door hem aangekochte nieuwbouwwoning. Volgens [geïntimeerde1] is dat zo en hij onderbouwt dat door onder meer te wijzen op de volgende documenten:

- een tekening. Op de tekening zijn op de daken van de beoogde woning van [geïntimeerde1] zonnepanelen ingetekend;

- de verkoopbrochure. Daarin staat: “
alle woningtypes worden energieneutraal. Dat betekent onder meer: (…) , zonnepanelen op het dak, (…)”; en

- de technische omschrijving (versies oktober 2020 en januari 2021). Onder het kopje “energiebesparende maatregelen” staat in de opsomming “
PV-panelen op het dak”.

Kuub brengt hier tegenin dat de zonnepanelen hiermee niet als zelfstandig onderdeel zijn aangeboden, maar dat zij slechts indicatief genoemd zijn als een mogelijkheid voor energiebesparende maatregelen. Daar volgt het hof Kuub niet in. Nergens in de verkoopbrochure en/of de technische omschrijving staat een concreet voorbehoud dat de opgesomde energiebesparende maatregelen indicatief en nog aan verandering onderhevig (kunnen) zijn. De algemene voorbehouden in de verkoopbrochure (“
de teksten, maatvoering en artist impressions zijn indicatief. Hieraan kunnen geen juridische rechten worden ontleend.”) en de technische omschrijving (“
Wij noemen in deze technische omschrijving producten en merken. Het kan zijn dat de aannemer kiest voor een alternatief. Dit alternatief is gelijkwaardig aan de soort die hier genoemd is.”) zijn hiertoe ontoereikend, althans kunnen niet het oordeel rechtvaardigen dat het [geïntimeerde1] op grond van deze voorbehouden duidelijk moest zijn dat de opgesomde maatregelen slechts indicatief waren (en de zonnepanelen dus ook nog zouden kunnen vervallen). Daarnaast strookt met dit standpunt van Kuub niet dat in de technische omschrijving van juni 2021 de verwijzing naar zonnepanelen is verwijderd: als de eerdere opsomming daadwerkelijk indicatief was, zoals Kuub betoogt, valt zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet in te zien waarom deze aanpassing in de technische omschrijving nodig was. Ten slotte kan ook het beroep dat Kuub doet op het addendum bij de aanneemovereenkomst haar niet baten. Uit de afspraken die [geïntimeerde1] en Dura Vermeer daarin hebben gemaakt volgt dat er mogelijk aanvullende maatregelen genomen moesten worden om de woning te laten voldoen aan de toepasselijke BENG-II eis [hof: dat zijn eisen voor de energiezuinigheid van nieuwbouwwoningen]. Het hof begrijpt deze tekst zo dat de bedoelde eis ertoe kon leiden dat er wijzigingen aan de oorspronkelijk “uitgedachte” woningen moesten worden gemaakt en dat bepaalde aspecten wellicht niet uitvoerbaar zouden blijken te zijn. Het is echter een feit van algemene bekendheid dat zonnepanelen juist bijdragen aan energiezuinigheid van een woning. Dat de zonnepanelen, bij wijze van “aanvullende” maatregel, moesten vervallen omdat zij een negatief effect hadden op het voldoen van de woning aan de BENG-II eis, kan dan ook niet worden aangenomen. Deze tekst in het addendum rechtvaardigt dus evenmin het oordeel dat [geïntimeerde1] er rekening mee moest houden dat de zonnepanelen nog zouden kunnen vervallen. Gelet op het voorgaande is het hof van oordeel dat [geïntimeerde1] er in aanloop naar ondertekening van de betreffende overeenkomsten voor de aanschaf en realisatie van zijn nieuwe woning vanuit mocht gaan dat die woning zonnepanelen zou krijgen.

3.12.

Vervolgens is de vraag of van Kuub verwacht mocht worden dat zij [geïntimeerde1] , voordat hij overging tot het tekenen van de betreffende koopdocumentatie, ervan op de hoogte zou stellen dat de woning die hij op het punt stond te kopen, gerealiseerd zou worden zonder zonnepanelen. Het hof beantwoord die vraag bevestigd en motiveert dat als volgt.

3.13.

Vaststaat dat Kuub het project heeft geïnitieerd en de spin in het web is waar het de ontwikkeling van het project betreft. Zo heeft Kuub zichzelf ook gedurende het proces gepresenteerd, onder meer in de verkoopbrochure. Ook in de deelnameverklaring staat dat het de rol van Kuub is om te adviseren, begeleiden en ondersteunen bij de ontwikkeling van het project. Alle contacten verliepen via Kuub. Het was Kuub die informatiebijeenkomsten voor (potentiële) kopers organiseerde. Kuub maakte ook onderdeel uit van het bouwteam. Het hof neemt daarbij aan dat Kuub ook inhoudelijk betrokken was bij en zeggenschap had over hoe de woningen werden vormgegeven en dat vertaalde naar bouwplannen. Dat maakt het hof op uit het bericht dat Kuub zelf aan de betrokken kopers heeft gestuurd (zie r.o. 3.7). Op basis van datzelfde bericht is het aannemelijk dat Kuub inhoudelijk betrokken is geweest bij de beslissing om de zonnepanelen te laten vervallen. Tegelijkertijd moet voor Kuub duidelijk zijn geweest dat het doen vervallen van zonnepanelen een aanzienlijke impact zou (kunnen) hebben voor de kopers. Anders dan veel andere energiebesparende maatregelen vertegenwoordigen zonnepanelen namelijk zelfstandig een economische waarde. Dit omdat zonnepanelen niet alleen maken dat de kosten voor energieverbruik binnen de woning omlaag gaan, maar ook voor energieverbruik van apparatuur die buiten de woning gebruikt wordt of, zoals [geïntimeerde1] van plan waren, voor het laden van een elektrische auto. Dat de woning met de BENG-II energiebesparende maatregelen een betere energieprestatie heeft dan een woning met zonnepanelen en de energiebesparende maatregelen op grond van de verkoopbrochure en technische omschrijvingen van oktober 2020 en januari 2021, zoals Kuub aanvoert, doet hier niet aan af. Met andere woorden, de waarde van deze gestelde verbeterde energieprestatie, die Kuub overigens niet getalsmatig heeft onderbouwd, kan niet één op één worden weggestreept tegen die van de zonnepanelen. Het moet voor Kuub dan ook duidelijk zijn geweest dat de beslissing om zonnepanelen te laten vervallen een belangrijke eigenschap van de te kopen nieuwbouwwoning betrof die bij het contracteren daarover voor kopers van belang was, of kon zijn. Vaststaat verder dat de ondertekening van de contracten geheel en uitsluitend via Kuub verliep: [geïntimeerde1] heeft de gemeente en/of de aannemer niet gezien of gesproken.

3.14.

Gelet op de hiervoor omschreven rol van Kuub en het (economisch) belang van de zonnepanelen als zelfstandig onderdeel van de koop, had dan ook van Kuub verwacht mogen worden dat zij [geïntimeerde1] hierover, vóór het tekenen van de contracten, zou informeren, ook al was zij daar op dat moment contractueel nog niet toe verplicht. Dit geldt te meer nu de deelnameverklaring die [geïntimeerde1] in januari 2021 heeft getekend, vermeldt dat deelname plaatsvindt op basis van, onder andere, de technische omschrijving versie januari 2021, waarin de zonnepanelen nog wél waren opgenomen. Het voorgaande geldt ook voor zover de technische omschrijving versie juni 2021, die in de aanneemovereenkomst van toepassing is verklaard en waarin de zonnepanelen zijn verwijderd, wél aan [geïntimeerde1] ter hand is gesteld, wat [geïntimeerde1] overigens betwist dat is gebeurd. Gesteld noch gebleken is dat [geïntimeerde1] voorafgaand aan het ondertekenen van de contracten op enigerlei manier op de hoogte is gesteld van deze (belangrijke) wijziging. Gelet op de hiervoor beschreven omstandigheden kan Kuub zich er dan niet op beroepen dat [geïntimeerde1] voor ontvangst van de technische omschrijving heeft getekend en deze informatie zelf uit de gewijzigde versie van de technische omschrijving had moeten halen.

3.15.

Nu van Kuub verwacht mocht worden dat zij [geïntimeerde1] tijdig over het vervallen van de zonnepanelen zou informeren, maar zij dat heeft nagelaten, is het hof van oordeel dat Kuub onrechtmatig heeft gehandeld. Dat is namelijk in strijd met hetgeen volgens het ongeschreven recht in het maatschappelijk betaamt. Deze onrechtmatige daad van Kuub kan aan haar worden toegerekend, zodat zij jegens [geïntimeerde1] schadeplichtig is.

De hoogte van de schadevergoeding

3.16.

Volgens [geïntimeerde1] is de schade die hij heeft geleden € 6.750,-, te weten het bedrag dat hij bij wijze van meerwerk aan Dura Vermeer heeft moeten betalen voor de aanschaf en installatie van acht zonnepanelen. Kuub betwist dat. Volgens haar is de schade van [geïntimeerde1] als gevolg van het niet tijdig informeren over de zonnepanelen niet de waarde van de alsnog aangeschafte zonnepanelen. Als [geïntimeerde1] wel tijdig op de hoogte was geweest, was hij nog steeds overgegaan tot koop van de woning, zo betoogt Kuub. Daar volgt het hof Kuub gedeeltelijk in.

3.17.

Bij de begroting van de schade moet de hypothetische situatie (Kuub had [geïntimeerde1] wel tijdig geïnformeerd) worden vergeleken met de daadwerkelijke situatie ( [geïntimeerde1] is niet geïnformeerd). Bij die beoordeling komt het aan op wat redelijkerwijs te verwachten valt, waarbij de goede en kwade kansen moeten worden afgewogen^[1]. Het hof is van oordeel dat het niet aannemelijk is dat [geïntimeerde1] in de hypothetische situatie had afgezien van aankoop van de woning. Wel is aannemelijk dat hij nader in onderhandeling was getreden met Kuub en/of Dura Vermeer over de kosten van het (alsnog) plaatsen van zonnepanelen. Maar daarbij ziet het hof onvoldoende aanknopingspunten om ervanuit te gaan dat [geïntimeerde1] , zoals hij zelf betoogt, in dat geval zo’n sterke onderhandelingspositie had gehad, dat de uitkomst was geweest dat de kosten alsnog volledig voor rekening van Kuub en/of Dura Vermeer waren gekomen. Ook [geïntimeerde1] zelf had namelijk druk kunnen voelen om akkoord te gaan, of bijvoorbeeld door andere kopers onder druk kunnen worden gezet. Dit omdat het hele project niet door zou gaan als niet een bepaald percentage van het totale aantal woningen voor een bepaalde datum was verkocht. Gelet op het voorgaande acht het hof het aannemelijk dat partijen zouden zijn uitgekomen op het bij helfte delen van de pijn. De totale “pijn” is door [geïntimeerde1] gesteld op € 6.750,-, namelijk de kosten voor acht zonnepanelen en niet tien, zoals Kuub betoogt. Kuub heeft niet concreet gemaakt waarom van een ander aantal dan acht zonnepanelen zou moeten worden uitgegaan, zodat het hof dat verweer passeert. Het hof zal dan ook een bedrag van € 3.375,- aan schadevergoeding toewijzen. Daarbij gaat het hof ten slotte voorbij aan het verweer van Kuub dat er geen sprake is van (vermogens)schade gelet op het voordeel dat [geïntimeerde1] geniet vanwege het feit dat de woning door de hogere energieprestatie (in lijn met de BENG-II eis) meer waard is. Kuub heeft dat namelijk, zoals hiervoor ook al overwogen, op geen enkele manier (cijfermatig) onderbouwd.

De conclusie

3.18.

Het hoger beroep slaagt deels. Het hof bepaalt dat elke partij de eigen kosten moet dragen (compensatie van proceskosten) omdat partijen ieder deels gelijk hebben gekregen.

3.19.

De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).

4.De beslissing

Het hof:

4.1.

bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Overijssel, zittingsplaats Enschede, behalve de beslissing onder 6.1, die hierbij wordt vernietigd, en doet in zoverre opnieuw recht:

4.2.

veroordeelt Kuub tot betaling aan [geïntimeerde1] van een schadevergoeding van € 3.375,-, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 29 november 2021 tot de dag van volledige betaling;

4.3.

veroordeelt [geïntimeerde1] tot terugbetaling aan Kuub van dat wat Kuub op grond van het bestreden vonnis meer aan schadevergoeding met wettelijke rente heeft betaald, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van betaling door Kuub aan [geïntimeerde1] tot aan de dag van terugbetaling door [geïntimeerde1] aan Kuub;

4.4.

bepaalt dat iedere partij de eigen kosten draagt;

4.5.

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

4.6.

wijst af wat verder is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mrs. D.W.J.M. Kemperink, M.E.L. Fikkers en R.S de Vries, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 27 augustus 2024.