Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.328.728
zaaknummer rechtbank 9602941
arrest van de pachtkamer van 27 augustus 2024
in de zaak van
Stichting Monumenten Bezit
die is gevestigd in ’s-Graveland, gemeente Wijdemeren
die hoger beroep heeft ingesteld
en bij de rechtbank optrad als eiseres in conventie, verweerster in reconventie
hierna Monumenten Bezit
advocaat: mr. E.H.M. Harbers
tegen
1.[geïntimeerde sub 1] ,
die bij de rechtbank optrad als gedaagde in conventie, eiser in reconventie
hierna: [geïntimeerde sub 1]
2. [geïntimeerde sub 2]
3. [geïntimeerde sub 3]
die bij de rechtbank optraden als gevoegde partijen in reconventie
hierna respectievelijk [geïntimeerde sub 2] en [geïntimeerde sub 3]
die allen wonen in [woonplaats]
die allen ook (incidenteel) hoger beroep hebben ingesteld
hierna gezamenlijk: [geïntimeerde] c.s.
advocaat: mr. W.M. Bijloo
1.Het verloop van de procedure in hoger beroep
Naar aanleiding van het arrest van 19 maart 2024 heeft op 4 juli 2024 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.
2.De kern van de zaak
2.1.
Deze zaak gaat over de vraag of [geïntimeerde sub 1] een hogere pacht moet betalen, omdat hij een woning van Monumenten Bezit onderverhuurt voor meer dan hij aan pacht moet betalen en of Monumenten Bezit de door [geïntimeerde] c.s. gepachte hoeve aan [geïntimeerde] c.s. moet leveren omdat bij de overdracht aan Monumenten Bezit het voorkeursrecht van de pachter (artikel 7:378 BW) zou zijn geschonden. Het hof komt tot de conclusie dat de daarop betrekking hebbende vorderingen van Monumenten Bezit en van [geïntimeerde] c.s. niet toewijsbaar zijn.
2.2.
[geïntimeerde sub 1] pacht de [hoeve] aan de [adres] te [plaats] , bestaande uit een boerderij met varkensstal, schuren, erf en cultuurgrond, alsmede bijbehorende landbouwgrond (hierna: het gepachte of de [hoeve] ) sinds 1 november 2002 op grond van een schriftelijke pachtovereenkomst die op 10 oktober 2008 ongewijzigd is goedgekeurd door de Grondkamer Zuidwest. [geïntimeerde sub 1] pachtte deze hoeve eerst van de heer [verpachter A] en daarna van mevrouw [verpachtster A] (hierna: [verpachtster] ). De aanvangspachtprijs bedroeg € 25.000 per jaar. De pachtprijs is per 2018 vastgesteld op € 24.306 per jaar, waarvan € 6.785,64 per jaar (dat is ongeveer € 565 per maand) voor de woning.
2.3.
[geïntimeerde sub 1] verhuurt de woning met ingang van september 2008 aan [huurder A] en [huurder B] (hierna [huurder] c.s.) tegen een huurprijs van, zo is tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep gebleken, op dit moment € 1.250 per maand. In hoger beroep staat vast dat in 2008 namens mevrouw [verpachtster A] voor deze verhuur toestemming is gegeven.
2.4.
Na het overlijden van [verpachtster] is in 2012 de [naam Stichting] (hierna: de Stichting) eigenaar van de [hoeve] geworden. Zij heeft op 1 september 2020 de [hoeve] voor € 1 verkocht aan Monumenten Bezit, een organisatie met als doel het behoud en beheer van architectonisch of historisch belangrijke bouwwerken. Monumenten Bezit stelt dat zij in een aangetekende brief van 10 augustus 2020 aan [geïntimeerde sub 1] verklaard heeft afstand te doen van haar bevoegdheid om de pachtovereenkomst op te zeggen op grond van dringend eigen gebruik (art. 7:370 lid 1 BW). De ontvangst van deze brief en de inhoud daarvan worden door [geïntimeerde sub 1] betwist. Op 14 augustus 2020 heeft de Stichting een e-mail met een aangehechte brief aan [geïntimeerde sub 1] verstuurd, waarin werd verwezen naar een brief van Monumenten Bezit waarin zij bekend maakte het bezit van de Stichting over te nemen. Naar aanleiding van deze laatste e-mail heeft een adviseur van [geïntimeerde sub 1] contact opgenomen met de Stichting, onder andere om naar de verkoop te informeren.
2.5.
Monumenten Bezit heeft bij de pachtkamer in Gouda gevorderd de pachtovereenkomst partieel te ontbinden of uiterlijk per 1 november 2025 te beëindigen met betrekking tot gebouwen en [geïntimeerde sub 1] te veroordelen om aan Monumentenbezit het verschil te betalen tussen de sinds 1 september 2020 ontvangen huurprijs en de sinds die datum door hem verschuldigde pachtprijs op grond van het pachtprijzenbesluit.
2.6.
[geïntimeerde sub 1] heeft in reconventie gevorderd Monumenten Bezit te veroordelen om de eigendom van het gepachte over te dragen op straffe van een dwangsom van € 5.000 per dag en, als deze vordering niet toewijsbaar is, [geïntimeerde sub 3] en [geïntimeerde sub 2] als medepachters aan te merken. Ook heeft [geïntimeerde sub 1] een verklaring voor recht gevorderd dat [verpachtster] in 2008 heeft ingestemd met de onderverhuur van de woning behorende bij het gepachte aan [huurder] c.s. voor de duur van die huurovereenkomst. Ten slotte heeft [geïntimeerde sub 1] vastlegging gevorderd van de pachtwijzigingsovereenkomst tussen [verpachtster] en [geïntimeerde sub 1] , inhoudende dat het [geïntimeerde sub 1] is toegestaan de woning en tuin behorende bij het gepachte onder te verhuren aan [huurder] c.s.
2.7.
De pachtkamer in Gouda heeft de vorderingen van Monumenten Bezit afgewezen en de reconventionele vordering van [geïntimeerde sub 1] om zijn zonen [geïntimeerde sub 2] en [geïntimeerde sub 3] als medepachters aan te merken toegewezen. Ook heeft de pachtkamer in Gouda voor recht verklaard dat [verpachtster] in 2008 heeft ingestemd met de verhuur van de woning door [geïntimeerde sub 1] aan [huurder] c.s. voor de tijd dat de huurovereenkomst tussen hen voortduurt en vastgelegd dat het in artikel 26 lid 1 van de pachtovereenkomst bepaalde tijdelijk is aangepast, in de zin dat het [geïntimeerde sub 1] is toegestaan om de woning voor de duur van de sinds september 2008 tussen [geïntimeerde sub 1] en [huurder] c.s. geldende huurovereenkomst aan [huurder] c.s. te verhuren. De overige vorderingen van [geïntimeerde sub 1] zijn afgewezen.
2.8.
In hoger beroep legt Monumenten Bezit zich neer bij de afwijzing van haar vordering tot ontbinding dan wel partiële beëindiging van de pachtovereenkomst en bij de toewijzing van de vordering van [geïntimeerde sub 1] om [geïntimeerde sub 3] en [geïntimeerde sub 2] aan te merken als medepachters. Zij wil echter alsnog voor recht verklaard zien dat i) de pachtprijsregelgeving voor de woning niet van toepassing is zolang deze is verhuurd aan [huurder] c.s. en ii) dat Monumenten Bezit een pachtprijs van € 1.250 voor de woning in rekening mag brengen. Daarnaast wil Monumenten Bezit dat [geïntimeerde sub 1] veroordeeld wordt tot afdracht van het verschil tussen € 1.250 en de door hem betaalde pachtprijs voor de woning vanaf 1 september 2020 tot en met de datum van arrest en tot betaling van een pachtprijs van € 1.250 voor de woning vanaf de datum van arrest tot het moment dat de huurovereenkomst met [huurder] c.s. eindigt.
2.9.
De bedoeling van het hoger beroep van [geïntimeerde] c.s. is dat Monumenten Bezit alsnog wordt veroordeeld om binnen vier weken het gepachte aan hen in eigendom te leveren, op straffe van een dwangsom van € 5.000 per dag, met proceskosten.
3.Het oordeel van het hof
[geïntimeerde sub 1] hoeft het meerdere van de huur voor de woning boven de pachtpenningen niet aan Monumenten Bezit te betalen
3.1.
Monumenten Bezit beroept zich erop dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat zij gebonden is aan de pachtprijsregelgeving en dus iedere maand veel minder aan pacht voor de woning ontvangt dan de € 1.250 die [geïntimeerde] c.s. daarvoor maandelijks hebben ontvangen en nog zullen ontvangen van [huurder] c.s. Zij wil daarom het verschil ontvangen tussen de sinds de aankoop door Monumenten Bezit door [geïntimeerde sub 1] ontvangen huur en door hem aan Monumenten Bezit betaalde pacht en wil voortaan ook € 1.250 per maand voor de woning in rekening mogen brengen.
3.2.
Het hof is het daar niet mee eens. Zelfs als met Monumenten Bezit wordt aangenomen dat met de toestemming van [verpachtster] (om de woning te verhuren aan iemand die niet bij het landbouwbedrijf betrokken is) sprake is van een bestemmingswijziging waardoor het Pachtprijzenbesluit 2007 niet meer op de woning van toepassing is, dan is daarmee nog niet gezegd dat [geïntimeerde sub 1] meer aan Monumenten Bezit moet betalen. Voor die betaling moet een grondslag bestaan. In het door Monumenten Bezit aangehaalde Boerengolf-arrest [1] was die grondslag gelegen in een door pachter en verpachter gemaakte (bij)betalingsafspraak, maar daar is in dit geval geen sprake van. Vast staat namelijk dat tussen [verpachtster] of Monumenten Bezit enerzijds en [geïntimeerde sub 1] anderzijds niet expliciet is afgesproken dat [geïntimeerde sub 1] het verschil moet afdragen tussen wat hij als huur ontvangt en als pacht voor de woning betaalt. Dat [verpachtster] dit destijds wel impliciet met haar toestemming zou hebben beoogd is moeilijk voorstelbaar. Toen zij in 2008 haar toestemming gaf was er immers alleen een pachtprijs voor de hoeve als geheel van € 25.000. Pas met een taxatie door de grondkamer in 2018 is de pachtprijs voor de afzonderlijke onderdelen van het gepachte – de woning, de bedrijfsgebouwen en gronden – bepaald. Omdat er daarvóór (dus) geen aparte pachtprijs voor de woning was, acht het hof ongeloofwaardig de verklaring van de rentmeester van [verpachtster] (tijdens zijn verhoor als getuige in deze procedure) dat hij er in de periode vóór 2018/2019 van uit is gegaan dat [huurder] c.s. niet méér voor de woning zouden betalen dan het bedrag dat door de grondkamer was vastgesteld.
3.3.
Monumenten Bezit beroept zich erop dat het hof naar analogie met artikel 7:396 BW aan [geïntimeerde sub 1] een verbintenis moet opleggen om de hogere huur af te dragen. Artikel 7:396 lid 4 BW bepaalt, voor zover relevant, dat als een pachter voor teeltpacht wil onderverpachten, maar de verpachter daarvoor geen toestemming geeft, de pachter bij de grondkamer machtiging voor deze onderverpachting kan vragen. Als de grondkamer deze machtiging geeft, kan zij ook de te betalen pacht herzien als de tegenprestatie voor de onderverpachting daarvoor aanleiding geeft. Voor zover deze regeling in een aan de pachter opgelegde verplichting om een hogere pacht te betalen voorziet, is dat omdat de verpachter gedwongen wordt onderverpachting te accepteren. In dit geval is daarvan geen sprake, omdat [verpachtster] , bijgestaan door haar rentmeester, (vrijwillig) toestemming heeft gegeven voor de verhuur zonder daarbij over de huurprijs afspraken te maken. Een wettelijke grondslag of een aanleiding om op grond van de aanvullende werking van redelijkheid en billijkheid [geïntimeerde sub 1] een betalingsverplichting op te leggen ziet het hof hierin niet.
3.4.
Ten slotte beroept Monumenten Bezit zich erop dat [geïntimeerde sub 1] ongerechtvaardigd verrijkt is en wordt door de hogere huurprijs die hij bij [huurder] c.s. in rekening heeft gebracht en nog zal brengen. Artikel 6:212 BW bepaalt dat iemand die ongerechtvaardigd is verrijkt ten koste van een ander verplicht is, voor zover dit redelijk is, diens schade te vergoeden tot het bedrag van zijn verrijking.
3.5.
Het hof volgt ook op dit punt het standpunt van Monumenten Bezit niet, om twee redenen. Ten eerste is het hof van oordeel dat de verrijking in dit geval niet ongerechtvaardigd is. De rechtvaardiging voor de verrijking ligt in de door [verpachtster] gegeven toestemming. Volgens Monumenten Bezit is het onrechtvaardig omdat [geïntimeerde sub 1] door de dwingendrechtelijke pachtprijsregulering een lage prijs voor de woning betaalt en zonder dat hij er iets voor hoeft te doen een hogere huurprijs in rekening kan brengen. Ook toen mevrouw [verpachtster] in 2008 toestemming gaf was de dwingendrechtelijke pachtprijsregulering van toepassing. Mevrouw [verpachtster] , of in ieder geval haar rentmeester, moet daarvan op de hoogte zijn geweest. Desalniettemin heeft zij zonder nadere afspraken over een eventuele afdracht van huurpenningen haar toestemming gegeven. Dat [verpachtster] een betere afspraak had kunnen maken, gezien het verschil tussen pachtprijs en huurprijs, is niet voldoende om de verrijking ongerechtvaardigd te maken.
3.6.
Ten tweede heeft Monumenten Bezit onvoldoende duidelijk gemaakt op welke manier zij schade heeft geleden die in verband staat met de verrijking van [geïntimeerde sub 1] . Monumenten Bezit wijst erop dat zij het meerdere van de huurprijs boven de pachtpenningen misloopt. Daarmee is echter nog geen schade van Monumenten Bezit onderbouwd: als [geïntimeerde sub 1] niet zou hebben onderverhuurd, zou Monumenten Bezit niet meer hebben ontvangen. Dat Monumenten Bezit als [geïntimeerde sub 1] niet zou onderverhuren zelf voor een hogere prijs had kunnen verhuren heeft Monumenten Bezit niet gesteld en valt ook niet zonder nadere onderbouwing aan te nemen. Een dergelijke nadere onderbouwing ontbreekt.
3.7.
Het hof acht de vorderingen van Monumenten Bezit dus niet toewijsbaar. Het hof begrijpt de vordering van Monumenten Bezit daarbij zo dat de gevorderde verklaring voor recht beoogt te bewerkstelligen dat [geïntimeerde sub 1] € 1.250 moet betalen, zodat zij geen belang heeft bij een beperktere verklaring voor recht over de toepasselijkheid van het Pachtprijzenbesluit 2007 op de woning.
Moet Monumenten Bezit de eigendom van het gepachte overdragen?
3.8.
[geïntimeerde] c.s. eisen dat Monumenten Bezit de eigendom van de [hoeve] aan hen moet overdragen, als schadevergoeding in natura, omdat Monumenten Bezit onrechtmatig heeft gehandeld door zich niet aan de regeling van het voorkeursrecht van de pachter te houden.
3.9.
Artikel 7:378 BW bepaalt, voor zover relevant, dat een verpachter die tot vervreemding van het verpachte over wil gaan verplicht is de pachter uit hoofde van een door de grondkamer goedgekeurde pachtovereenkomst bij voorkeur in de gelegenheid moet stellen het verpachte te verkrijgen. Op deze plicht bestaan uitzonderingen, onder andere wanneer degene aan wie de vervreemding plaats vindt tevoren schriftelijk aan de pachter verklaart afstand te doen van zijn bevoegdheid om de pachtovereenkomst op te zeggen op grond van, kort gezegd, dringend eigen gebruik (artikel 7:380 BW jo 7:370 lid 1 onder b BW), de zogenaamde “veilige verpachter”.
3.10.
Monumenten Bezit stelt dat zij voor de overdracht door de Stichting per aangetekende bief van 10 augustus 2020 aan [geïntimeerde sub 1] heeft verklaard dat zij als eigenaar afstand doet van haar bevoegdheid de pachtovereenkomst op te zeggen op grond van dringend eigen landbouwkundig gebruik. Zij heeft van de aflevering daarvan ook een bewijs van Post.nl overgelegd. [geïntimeerde] c.s. betwisten dat deze brief verzonden is en dat [geïntimeerde sub 1] deze brief ontvangen heeft. Monumenten Bezit heeft haar afstandsverklaring daarna en in deze procedure bevestigd.
3.11.
Het hof overweegt als volgt. Op grond van vaste rechtspraak van de Hoge Raad is het handelen met iemand terwijl men weet dat deze door dat handelen een door hem met een derde gesloten overeenkomst schendt, op zichzelf jegens die derde niet onrechtmatig. Van onrechtmatigheid is pas sprake indien die aangesproken partij weet of behoort te weten dat zijn wederpartij door het sluiten van de desbetreffende overeenkomst, kort gezegd, wanprestatie pleegt jegens een derde, en bovendien sprake is van bijkomende omstandigheden. Dezelfde normen hebben te gelden wanneer, zoals in het onderhavige geval, op de in de vorige zin bedoelde wederpartij niet een verbintenis uit overeenkomst rust, maar uit de wet. [2]
3.12.
Het hof is van oordeel dat [geïntimeerde] c.s. onvoldoende hebben gesteld op grond van welke bijkomende omstandigheden Monumenten Bezit in dit geval onrechtmatig heeft gehandeld. [geïntimeerde] c.s. wijzen op het arrest [eiser/verweerder] [3] . In tegenstelling tot de zaak die in dat arrest aan de orde was, is hier naar het oordeel van het hof geen sprake van samenspanning om het voorkeursrecht van [geïntimeerde sub 1] te frustreren. De overdracht aan Monumenten Bezit heeft niet achter de rug van [geïntimeerde sub 1] om plaatsgevonden. De Stichting heeft [geïntimeerde sub 1] voor de overdracht met de e-mail van 14 augustus 2020 laten weten dat zij tot verkoop aan Monumenten Bezit over wilde gaan. Dat bericht heeft [geïntimeerde sub 1] in ieder geval bereikt want namens hem is daarop contact opgenomen met de Stichting. Monumenten Bezit heeft, toen [geïntimeerde] c.s. zich erop beriepen nooit de brief van 10 augustus 2020 te hebben ontvangen, bevestigd afstand te doen van haar bevoegdheid op grond van artikel 7:370 lid 1 onder b BW. [geïntimeerde sub 1] heeft ook niet uitgelegd hoe Monumenten Bezit met haar handelen erop uit geweest is om hem te benadelen of waarom Monumenten Bezit dan bewust een “veilige verpachter”-verklaring achterwege zou hebben gelaten, mede in aanmerking nemend de aard van Monumenten Bezit als eigenaar, een stichting tot behoud van erfgoed, die geen agrarische onderneming drijft. Als de stellingen van [geïntimeerde sub 1] al gevolgd zouden worden, komt het erop neer dat hij van mening is dat omdat Monumenten Bezit te laat of niet per deurwaardersexploot de “veilige verpachter”-verklaring verstuurd heeft, er sprake is van samenspanning en dus van een onrechtmatige daad. Het hof is het daarmee niet eens. Er zijn in dit geval onvoldoende bijkomende omstandigheden om te concluderen dat Monumenten Bezit een onrechtmatige daad gepleegd heeft, ook als zij wist of moest weten van het voorkeursrecht van [geïntimeerde sub 1] en met de Stichting besproken heeft dat zij op de “veilige verpachter”-uitzondering een beroep zou doen.
3.13.
De klachten van [geïntimeerde] c.s. kunnen gezien het bovenstaande niet tot een andere conclusie leiden.
De slotsom
3.14.
Het hoger beroep van Monumenten Bezit slaagt niet. Daarom zal het hof haar veroordelen tot betaling van de proceskosten van [geïntimeerde sub 1] in dat hoger beroep. Omdat Monumenten Bezit het verschil tussen € 1.250 en ongeveer € 565 (zie 2.2.) vordert voor een periode van meer dan drie jaren, zal het hof in de begroting van proceskosten tarief III toepassen. Het hoger beroep van [geïntimeerde] c.s. slaagt ook niet. Daarom zal het hof hen tot betaling veroordelen van de proceskosten van Monumenten Bezit in dat hoger beroep. Onder de proceskosten in beide hoger beroepen vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak. [4] Uitvoerbaar bij voorraadverklaring en wettelijke rente zijn noch in het hoger beroep van Monumenten Bezit, noch in het hoger beroep van [geïntimeerde] c.s. door de partij die in het gelijk wordt gesteld gevorderd.
4.De beslissing
Het hof:
in het hoger beroep van Monumenten Bezit en van [geïntimeerde] c.s.
4.1.
bekrachtigt de vonnissen van de pachtkamer van de rechtbank Den Haag in Gouda van 1 september 2022 en 4 mei 2023, voor zover aan het oordeel van het hof onderworpen;
in het hoger beroep van Monumenten Bezit
4.2.
veroordeelt Monumenten Bezit tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerde sub 1] :
€ 343,- aan griffierecht
€ 3.142,- aan salaris van de advocaat van [geïntimeerde sub 1] (2 procespunten x appeltarief III);
in het hoger beroep van [geïntimeerde] c.s.
4.3.
veroordeelt [geïntimeerde] c.s., hoofdelijk, tot betaling van de volgende proceskosten van Monumenten Bezit:
€ 1.571,- aan salaris van de advocaat van [geïntimeerde sub 1] (1/2 x 2 procespunten x appeltarief III).
in het hoger beroep van Monumenten Bezit en van [geïntimeerde] c.s.
4.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.S.A. van Dam, H.L. Wattel, R.W. E. van Leuken en de deskundige leden mr. ing. E. Oostra en ir. J.H. Jurrius en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 27 augustus 2024.