Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
locatie Arnhem
nummer BK-ARN 23/1511
uitspraakdatum: 4 juni 2024
Uitspraak van de vijfde enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[belanghebbende]te
[woonplaats](hierna: belanghebbende)
[woonplaats](hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 25 april 2023, nummer AWB 22/5262, in het geding tussen belanghebbende en
de
heffingsambtenaarvan de
gemeente Oost Gelre(hierna: de heffingsambtenaar)
heffingsambtenaarvan de
gemeente Oost Gelre(hierna: de heffingsambtenaar)
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft ten aanzien van belanghebbende bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 38 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 210.000 (hierna: de beschikking). Tegelijk met de beschikking is een aanslag onroerendezaakbelasting 2022 aan belanghebbende opgelegd (hierna: de aanslag).
1.2.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar het bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
1.5.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 mei 2024. Daarbij zijn verschenen mr. H. Vloet, gemachtigde van belanghebbende, alsmede, namens de heffingsambtenaar, [naam1] , bijgestaan door [naam2] , taxateur.
2.Vaststaande feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een in 1969 gebouwde hoekwoning met een gebruiksoppervlakte van 98 m². De onroerende zaak heeft een vrijstaande garage. De kaveloppervlakte is 240 m².
2.2.
Belanghebbende heeft in het bezwaarschrift van 29 maart 2022, voor zover van belang, vermeld:
“Tevens verzoek ik u conform artikel 40 Wet WOZ om alle op de zaak betrekking hebbende stukken aan mij te verstrekken zodat ik de door u gemaakte keuzes te allen tijde kan controleren. Ik doel hierbij op alle stukken/gegevens die u bij de initiële waardebepaling en bij de behandeling van dit bezwaar heeft betrokken. Hieronder kunnen bijvoorbeeld vallen de grondstaffels, liggingsfactoren, onderbouwing van de indexering naar waardepeildatum, de KOUDV-factoren van het onderhavige object en de referentiepanden (…). Dit verzoek ziet op de gehele bezwaarfase, ook als u na de hoorzitting nog nieuwe stukken in de procedure betrekt wil ik deze van u ontvangen.”
2.3.
Belanghebbende heeft bij brief van 9 mei 2022 het bezwaarschrift aangevuld. Hierin wordt, voor zover van belang, vermeld:
“Tevens verzoek ik u nogmaals conform artikel 40 Wet WOZ om alle op de zaak betrekking hebbende stukken aan mij te verstrekken zodat ik de door u gemaakte keuzes te allen tijde kan controleren. Ik doel hierbij op alle stukken/gegevens die u bij de initiële waardebepaling en bij de behandeling van dit bezwaar heeft betrokken. Hieronder kunnen bijvoorbeeld vallen de grondstaffels, liggingsfactoren, onderbouwing van de indexering naar waardepeildatum, de KOUDV-factoren van het onderhavige object en de referentiepanden (…). Dit verzoek ziet op de gehele bezwaarfase; ook als u na de hoorzitting nog nieuwe stukken in de procedure betrekt wil ik deze van u ontvangen.”
2.4.
De taxateur van de gemeente heeft op 13 mei 2022 de onroerende zaak bezocht. Daarbij heeft de taxateur onder meer geconstateerd dat het onderhoud gemiddeld is en de kwaliteit/luxe beneden gemiddeld.
3.Geschil
3.1.
In geschil is of de waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld en of de heffingsambtenaar de toezendverplichting van artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ, heeft geschonden.
3.2.
Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend en staat een waarde voor van € 197.000.
3.3.
De heffingsambtenaar beantwoordt deze vragen ontkennend en staat een waarde voor van € 210.000.
4.Beoordeling van het geschil
Waarde
4.1.
Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat die waarde niet te hoog is. Bij de beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt, zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar moet ook rekening worden gehouden met de stukken en stellingen die de belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt. Indien de belanghebbende beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de onroerende zaak leiden, zoals vervuiling of veroudering, is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt de belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden (vgl. HR 10 juni 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ7597, r.o. 3.2.4, HR 10 juli 2015, ECLI:NL:HR:2015:1776, r.o. 2.4 en HR 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.3).
4.2.
De heffingsambtenaar heeft de door hem voorgestane waarde onderbouwd met een in beroep ingebrachte taxatiematrix, waarin de waarde is getaxeerd op € 210.000 (hierna: de matrix). De waarde is bepaald door vergelijking met verkoopgegevens van drie woningen, en wel als volgt:
Object
Bouw-
jaar
Opper-vlakte in m²
Waar-de per m²
Kavel-
opp. in m²
Waar-de per m²
Bijgebouwen
K
O
V
L
Getaxeerde waarde / verkoopprijs
en datum verkoop
Waarde geïndexeerd naar peildatum
Onroerende zaak
1969
98
€ 1.392
240
€ 270
Garage € 8.700
2
3
3
3
€ 210.000
-
[adres2] 4
1969
98
€ 1.369
192
€ 302
Aanbouw € 23.340
Tuinhuis
€ 1.604
3
3
3
3
€ 231.500
(07-06-21)
€ 226.000
[adres3] 21
1968
98
€ 1.374
235
€ 275
Garage € 6.360
Berging
€ 3.831
Carport € 1.980
Overkapping
€ 588
3
3
3
3
€ 220.000
(02-12-20)
€ 220.000
[adres4] 22
1972
98
€ 1.432
160
€ 330
Berging
€ 8.821
4
4
4
3
€ 227.000
(03-06-20)
€ 237.000
In de matrix is nog opgemerkt dat de onroerende zaak aan een zeer rustig straatje/woonerf is gelegen en dat voldoende rekening is gehouden met de verkeersdrempel.
4.3.
Belanghebbende heeft de door hem voorgestane waarde onderbouwd met een in beroep ingebracht woningwaarderapport (hierna: het rapport). In het rapport is de getaxeerde waarde van € 197.000 als volgt onderbouwd:
Object
Bouw-
jaar
Oppervlakte in m²
Kavel-
opp. in m²
Getaxeerde waarde / verkoopprijs
en datum verkoop
Waarde geïndexeerd naar peildatum
Onroerende zaak
1969
98
240
€ 197.000
-
[adres3] 83
1968
90
282
€ 235.000
(14-10-20)
€ 244.483
[adres3] 28
1968
101
296
€ 212.500
(01-04-21)
€ 206.605
[adres3] 21
1968
112
235
€ 220.000
(02-12-20)
€ 225.224
4.4.
Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de matrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Daartoe heeft het Hof veel gewicht toegekend aan de feiten dat de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten nagenoeg hetzelfde bouwjaar hebben, exact dezelfde gebruiksoppervlakte hebben, namelijk 98 m² en de onroerende zaak door de taxateur van de gemeente is opgenomen (zie 2.4). Het Hof heeft verder nog het volgende in aanmerking genomen.
4.5.
Belanghebbende heeft zich op het standpunt gesteld dat het vergelijkingsobject [adres4] 22 niet bruikbaar is omdat dit object geheel is gerenoveerd. Bovendien is in de vergelijking te weinig rekening gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en dit vergelijkingsobject. De andere twee vergelijkingsobjecten ( [adres2] 4 en [adres3] 21) onderbouwen juist een lagere waarde per m² gebruiksoppervlakte (respectievelijk € 1.369 en € 1.374), aldus belanghebbende.
4.6.
De heffingsambtenaar heeft hiertegen ingebracht dat, gezien de gecorrigeerde waarde per m² gebruiksoppervlakte voor [adres4] 22 van € 1.792 naar € 1.432, met de verschillen tussen de onroerende zaak en dit vergelijkingsobject voldoende rekening is gehouden. De gemiddelde waarde per m² gebruiksoppervlakte van de drie vergelijkingsobjecten, namelijk € 1.392, maakt aannemelijk dat de waarde per m² gebruiksoppervlakte van de onroerende zaak (eveneens € 1.392) niet te hoog is vastgesteld, aldus de heffingsambtenaar.
4.7.
Mede gelet op de toelichting ter zitting van het Hof, is het Hof van oordeel dat er voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en het vergelijkingsobject [adres4] 22. Gelet op de gemiddelde waarde per m² gebruiksoppervlakte van de drie vergelijkingsobjecten (€ 1.392), is de voor de onroerende zaak gehanteerde waarde per m² gebruiksoppervlakte van € 1.392 niet te hoog.
4.8.
Belanghebbende heeft zich verder ter zitting van het Hof op het standpunt gesteld dat het object aan de [adres5] 14 goed vergelijkbaar is en een lagere waarde van de onroerende zaak aannemelijk maakt. Dit object is immers op 15 oktober 2021 verkocht voor € 245.000, terwijl het een gebruiksoppervlakte heeft van 110 m² en een kaveloppervlakte van 269 m². De geïndexeerde waarde van [adres5] 14 is € 208.000, aldus belanghebbende.
4.9.
De heffingsambtenaar heeft onweersproken gesteld dat [adres5] 14 een veel grotere gebruiksoppervlakte van 137 m² heeft, waardoor dit object minder goed vergelijkbaar is.
4.10.
Het Hof volgt het betoog van de heffingsambtenaar, waarbij het Hof nog opmerkt dat in het rapport [adres5] 14 niet als vergelijkingsobject is opgenomen en de stukken van het geding weinig informatie bevatten over de waarde van eventuele bijgebouwen en de KOUDVL-factoren inzake [adres5] 14.
4.11.
Ten slotte heeft belanghebbende gesteld dat door de verkeersdrempel (afremmen en optrekken) er geen sprake is van een normale, gemiddelde ligging.
4.12.
De heffingsambtenaar heeft daartegen onweersproken ingebracht dat de onroerende zaak is gelegen in een rustige straat aan een woonerf, waar slechts stapvoets mag worden gereden. Het is geen doorgaande weg, aldus de heffingsambtenaar.
4.13.
Naar het oordeel van het Hof is aan de ligging terecht een ‘3’ (gemiddeld) toegekend.
Artikel 40, lid 2, Wet WOZ
4.14.
Belanghebbende heeft ter zitting van het Hof het standpunt dat artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ, is geschonden beperkt tot de onderbouwing dat hij in het hoorgesprek voor het eerst heeft verzocht om verstrekking van de gegevens inzake de KOUDV-correcties. De heffingsambtenaar heeft dit ter zitting van het Hof betwist.
4.15.
In het taxatieverslag zijn de KOUDV-factoren vermeld. Het Hof kan niet uit de stukken van het geding opmaken dat tijdens het hoorgesprek is verzocht om verstrekking van de gegevens inzake de KOUDV-correcties. Het Hof komt tot de conclusie dat artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ, niet is geschonden.
Slotsom
Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
5.Griffierecht en proceskosten
Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
6.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is gedaan door mr. B.F.A. van Huijgevoort, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. P.W.L. van den Bersselaar als griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 4 juni 2024
De griffier is verhinderd de uitspraak De raadsheer,
te ondertekenen.
(P.W.L. van den Bersselaar) (B.F.A. van Huijgevoort)
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 6 juni 2024
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.