Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
nummer BK-ARN 22/2312
uitspraakdatum: 4 juni 2024
Uitspraak van de tweeëntwintigste enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[belanghebbende]te
[woonplaats](hierna: belanghebbende)
[woonplaats](hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de Rechtbank Noord-Nederland van 7 oktober 2022, nummer LEE 21/2183, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Súdwest-Fryslân(hierna: de heffingsambtenaar)
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 92 te [plaats1] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2020, voor het jaar 2021 vastgesteld op € 655.000. Tegelijk met deze beschikking heeft de heffingsambtenaar voor dat jaar aan belanghebbende de aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd.
1.2.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
1.3.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
Partijen hebben voorafgaand aan de zitting nadere stukken ingediend.
1.6.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 1 maart 2024. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende, [naam1] als medebelanghebbende, vertegenwoordigd door haar echtgenoot, en A. Oosters, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede de plaatsvervangend-heffingsambtenaar van de gemeente Súdwest-Fryslân, [naam2] , bijgestaan door [naam3] , taxateur.
2.Vaststaande feiten
2.1.
De woning is een in 2009 gebouwde vrijstaande (recreatie) woning inclusief aanbouw met een wooninhoud van 420 m³ en kavel van 860 m². De woning beschikt verder over een aanbouw van 60 m³, een dakkapel en een botenhuis van 75 m².
3.Geschil
3.1.
In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning per de waardepeildatum te hoog is vastgesteld.
3.2.
Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend en bepleit een waarde van € 555.000. De heffingsambtenaar beantwoordt die vraag ontkennend. Het waardegeschil spitst zich voornamelijk toe op de vraag hoe de waterkavel bij de woning dient te worden gewaardeerd.
3.3.
Daarnaast heeft belanghebbende, evenals voor de Rechtbank, verzocht om toekenning van een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.
4.Beoordeling van het geschil
4.1.
De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1] Bij de beoordeling van de vaststelling van de waarde van een onroerende zaak gelden de normale regels met betrekking tot de verdeling van de bewijslast. [2] Dit houdt in dat de rechter ten aanzien van de door een partij aangevoerde feiten en omstandigheden moet beoordelen in hoeverre die zijn bestreden en, zo ja, in hoeverre die door deze partij aannemelijk zijn gemaakt, met inachtneming van al hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd. [3] De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de heffingsambtenaar. Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen. [4]
4.2.
In hoger beroep bepleit belanghebbende voor de woning een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.
4.3.
Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een taxatierapport met taxatiematrix, gedagtekend 2 augustus 2021 en opgesteld door [naam3] , WOZ-taxateur. In het taxatierapport is de woning per 1 januari 2020 gewaardeerd op € 655.000. In de matrix zijn de woning en vier vergelijkingsobjecten opgenomen, alle gelegen op het villapark [het park] te [plaats1] met een woningwaarde van € 581/m³ en van het bouwjaar 2009, waarvan de overige gegevens als volgt luiden:
- woning van belanghebbende,inhoud 420 m³, kaveloppervlak 860 m², bijgebouwen aangeduid als ‘dakkapel, boothuis, aanbouw, ligging’ (totaalwaarde: € 125.372), voor kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen ‘3’, ligging ‘5’, grondprijs van € 332/m²,
- [adres1] 83,inhoud 420 m³, kaveloppervlak 680 m², bijgebouwen aangeduid als ‘berging, aanbouw’ (totaalwaarde: € 38.698), voor kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen ‘3’, ligging ‘3’, grondprijs van €319/m²,
- [adres1] 64,inhoud 345 m³, kaveloppervlak 750 m², bijgebouwen aangeduid als ‘dakkapel, botenhuis, aanbouw’ (totaalwaarde: € 72.560), voor kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen ‘3’, ligging ‘4’, grondprijs van €346/m²,
- [adres1] 79, inhoud 420 m³, kaveloppervlak 575 m², bijgebouwen aangeduid als ‘dakkapel, botenhuis, tuinhuis’ (totaalwaarde: € 75.372), voor kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen ‘3’, ligging ‘4’, grondprijs van € 359/m²,
- [adres1] 57 (ter indicatie i.v.m. ligging),inhoud 420 m³, kaveloppervlak 870 m², bijgebouwen aangeduid als ‘dakkapel, tuinhuis, berging, aanbouw, ligging’ (totaalwaarde: € 96.640), voor kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen ‘3’, ligging ‘5’, grondprijs van € 332/m².
4.4.
Naar oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met het taxatierapport en de daarop gegeven toelichting niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Het Hof licht toe hoe het tot dit oordeel is gekomen.
4.5.
Partijen houdt voornamelijk verdeeld hoe de waterkavel bij de woning dient te worden gewaardeerd. Tussen partijen is niet in geschil dat de kavel van de woning voor 460 m² uit water bestaat. Belanghebbende stelt dat er in de waardering van de heffingsambtenaar ten onrechte geen onderscheid is gemaakt tussen de grond- en waterkavel bij de woning en dat er onvoldoende rekening is gehouden met de plicht om doorvaart ten behoeve van naburige kavels te dulden. De heffingsambtenaar betoogt dat voor een onderscheid tussen de grond- en waterkavel geen aanleiding bestaat, nu de waterkavel een grote meerwaarde vertegenwoordigt vanwege de watersportfocus van het recreatiepark tezamen met de verplichting om boten op ‘eigen water’ aan te leggen.
4.6.
Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de grondkavel enerzijds en de waterkavel anderzijds voor een eventuele koper dezelfde waarde zullen vertegenwoordigen. Het Hof merkt op dat de gebruiksmogelijkheden van een waterkavel beperkt zijn ten opzichte van een grondkavel. Dat de focus van het recreatiepark op watersport is gericht en er een plicht geldt om boten op eigen water aan te leggen doet hier niet aan af, omdat niet aannemelijk is dat de totale oppervlakte van de waterkavel enkel dienstbaar is aan het aanleggen van vaartuigen. Dat zal immers slechts het geval zijn voor de eerste meters water vanaf de kade. Bovendien acht het Hof niet zonder meer aannemelijk dat de gehele waterkavel geschikt is voor het aanmeren van vaartuigen, gezien de duldplicht op doorvaart ten behoeve van naburige percelen. Dit brengt met zich mee dat – zonder nadere onderbouwing – niet aannemelijk is dat de waterkavel tegen dezelfde grondstaffel als de grondkavel dient te worden gewaardeerd.
4.7.
Voorts heeft belanghebbende op meerdere gebreken in het onder overweging 4.3. weergegeven taxatierapport van de heffingsambtenaar gewezen. Naar oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar – in het licht van de gemotiveerde betwisting door belanghebbende - niet aannemelijk gemaakt dat bij het vergelijkingsobject [adres1] 64 van een juiste maatvoering is uitgegaan en dat [adres1] 57 na aanbieding op de woningmarkt is verkocht. Verder heeft de heffingsambtenaar de taxatieopbouw van de vergelijkingsobjecten onvoldoende inzichtelijk gemaakt, waardoor niet te herleiden valt welke waarde de onderdelen onder de aanduiding ‘bijgebouwen’ vertegenwoordigen. Dit klemt temeer nu blijkens de taxatiematrix onder ‘bijgebouwen’ aanzienlijke opslagen – waaronder naar het Hof begrijpt een extra correctie vanwege de ligging - zijn gehanteerd. Desgevraagd kon de heffingsambtenaar hier ook ter zitting van het Hof geen onderbouwing voor geven. Het vorenstaande brengt met zich mee dat de heffingsambtenaar niet is geslaagd in de bewijslast dat de beschikte waarde niet te hoog is vastgesteld. Het hoger beroep slaagt in zoverre.
Aannemelijkheid bepleite waarde
4.8.
Nu de heffingsambtenaar niet is geslaagd in het aannemelijk maken van de beschikte waarde, komt het Hof toe aan de beoordeling van de door belanghebbende bepleite waarde. Belanghebbende heeft ter onderbouwing hiervan een door ‘de Juiste Waarde’ opgestelde taxatiekaart bij het hogerberoepschrift gevoegd, waarin wordt geconcludeerd tot een (afgeronde) waarde van € 555.000. Op deze taxatiekaart zijn de woning en drie vergelijkingsobjecten opgenomen, allen gelegen op het villapark [het park] en rond 2009 gebouwd, waarvan de overige gegevens als volgt luiden:
- woning van belanghebbende, inhoud 480 m³, grondkavel 400 m², waterkavel 460 m² (€ 1.380), een botenhuis van 75 m² (€ 37.500), een dakkapel (€ 3.000), kwaliteit ‘8’, onderhoud ‘7’, luxe ‘8’, doelmatigheid ‘7’, uitstraling ‘7’, ligging ‘9’, grondprijs van € 710/m², woningwaarde van € 478/m³,
- [adres1] 64, inhoud 420 m³, grondkavel 501 m², waterkavel 249 m² (€ 747), een botenhuis van 45 m² (€ 22.500), kwaliteit ‘8’, onderhoud ‘7’, luxe ‘8’, doelmatigheid ‘7’, uitstraling ‘8’, ligging ‘8’, grondprijs van € 571/m², woningwaarde van € 555/m³,
- [adres1] 51, inhoud 480 m³, grondkavel 484 m², waterkavel 181 m² (€ 543), een vrijstaande berging/ schuur van 10 m² (€ 6.000), een dakkapel (€ 3.000), kwaliteit ‘8’, onderhoud ‘7’, luxe ‘7’, doelmatigheid ‘7’, uitstraling ‘7’, ligging ‘8’, grondprijs van € 587/m², woningwaarde van € 420/m³,
- [adres1] 72,inhoud 420 m³, grondkavel 347 m², waterkavel 233 m² (€ 699), een vrijstaande berging/ schuur van 10 m² (€ 6.000), een dakkapel (€ 3.000), kwaliteit ‘8’, onderhoud ‘7’, luxe ‘8’, doelmatigheid ‘7’, uitstraling ‘7’, ligging ‘8’, grondprijs van € 694/m², woningwaarde van € 528/m³.
4.9.
Naar oordeel van het Hof is belanghebbende met de taxatiekaart evenmin geslaagd in het aannemelijk maken van de door hem bepleite waarde. Zo heeft belanghebbende zijn stelling dat waterkavels in andere gemeenten tegen € 1/m² worden gewaardeerd niet aannemelijk gemaakt, wat daar ook van zij voor de onderhavige waardering. Verder merkt het Hof op dat de liggingsscores die op de taxatiekaart van belanghebbende worden gehanteerd geen recht doen aan de situatie ter plaatse, aangezien de – door belanghebbende niet betwiste – exceptionele ligging van de woning met slechts tien procent is gecorrigeerd ten opzichte van de vergelijkingsobjecten.
4.10.
Omdat beide partijen de door hen verdedigde waarden niet aannemelijk hebben gemaakt, stelt het Hof deze waarde per waardepeildatum 1 januari 2020, rekening houdend met hetgeen partijen over een weer hebben aangevoerd, schattenderwijs vast op € 600.000.
Verzoek immateriële schade
4.11.
Belanghebbende heeft in het hogerberoepschrift gedagtekend 15 november 2022 verzocht om een vergoeding voor immateriële schade toe te kennen, indien de redelijke termijn voor het afdoen van de zaak wordt overschreden.
4.12.
De Hoge Raad heeft beslist dat in belastingzaken, indien de redelijke termijn is overschreden, behoudens bijzondere omstandigheden verondersteld wordt dat de belanghebbende immateriële schade heeft geleden in de vorm van spanning en frustratie. De mate waarin de betrokkene daadwerkelijk spanning en frustratie heeft ondervonden is in beginsel niet van belang. De redelijke termijn is overschreden als de zaak in hoger beroep niet binnen twee jaar nadat het hoger beroep is ingesteld door het Hof is afgedaan. Voor de hoogte van de immateriële schadevergoeding dient als uitgangspunt te worden genomen een tarief van € 500 per half jaar waarmee de termijn is overschreden. [5]
4.13.
Het Hof heeft het hogerberoepschrift op 16 november 2022 ontvangen en doet heden uitspraak. Met deze uitspraak beslist het Hof binnen twee jaar nadat het hoger beroep is ingesteld. Dit betekent dat de redelijke termijn in hoger beroep niet is overschreden en dat daarom geen aanleiding bestaat voor toekenning van een vergoeding van immateriële schade in hoger beroep. Ook overigens is de redelijke termijn sinds de ontvangst op 18 maart 2021 van het bezwaarschrift niet overschreden.
Slotsom
Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.
5.Griffierecht en proceskosten
5.1.
Nu het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient aan belanghebbende het voor de behandeling voor de Rechtbank betaalde griffierecht van € 49, alsmede het voor de behandeling in hoger beroep betaalde griffierecht van € 136 te worden vergoed.
5.2.
Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 620 voor de kosten in de bezwaarfase (2 punten (bezwaarschrift en hoorzitting) x wegingsfactor 1 x € 310), € 1.750 voor de kosten in eerste aanleg (2 punten (beroepschrift en bijwonen zitting) x wegingsfactor 1 x € 875) en € 1.750 voor de kosten in hoger beroep (2 punten (hogerberoepschrift en bijwonen zitting) x wegingsfactor 1 x € 875), ofwel in totaal op € 4.120.
5.3.
Voorts stelt het Hof de kosten die belanghebbende heeft gemaakt in verband met het laten opstellen van een taxatierapport, overeenkomstig de Richtlijn belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties, vast op € 106 (€ 53 per uur, 2 uur voor niet-inpandige woningtaxatie) te vermeerderen met 21% btw.
5.4.
Opmerking verdient dat de vergoedingen voor de proceskosten in beroep en hoger beroep alsmede voor het griffierecht voor het beroep en hoger beroep op grond van het onmiddellijk per 1 januari 2024 in werking getreden artikel 30a, lid 4, Wet WOZ uitsluitend op een op naam van belanghebbende staande bankrekening dienen te worden uitbetaald.
6.Beslissing
Het Hof:
- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
- vernietigt de uitspraak op bezwaar,
- vermindert de waarde tot € 600.000,
- vermindert de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig,
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 4.120,
- stelt de vergoeding voor het door een deskundige uitgebracht taxatierapport vast op € 128,26,
- gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht van in totaal € 185 vergoedt,
- wijst het verzoek om schadevergoeding af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Keuning, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. J. Hollander als griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 4 juni 2024
De griffier, De raadsheer,
J. Hollander J.W. Keuning
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 6 juni 2024
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.