Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
locatie Arnhem
nummer BK-ARN 23/271
uitspraakdatum: 28 mei 2024
Uitspraak van de vijfde enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[belanghebbende]te
[woonplaats](hierna: belanghebbende)
[woonplaats](hierna: belanghebbende)
en het incidentele hoger beroep van
de
heffingsambtenaarvan
de gemeente Noordoostpolder(hierna: de heffingsambtenaar)
heffingsambtenaarvan
de gemeente Noordoostpolder(hierna: de heffingsambtenaar)
tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank) van 30 november 2022, nummer UTR 21/4863, ECLI:NL:RBMNE:2022:5197, in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken de waarde van de onroerende zaak [adres1] 7 II te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2020, voor het jaar 2021 vastgesteld op € 400.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting (hierna: OZB) voor het jaar 2021 vastgesteld.
1.2.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
1.3.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraken van de heffingsambtenaar vernietigd, de vastgestelde waarde verminderd tot € 370.000 en de aanslag OZB dienovereenkomstig verminderd.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft incidenteel hoger beroep ingesteld.
1.5.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 7 mei 2024. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende, alsmede [naam1 ] namens de heffingsambtenaar.
2.Vaststaande feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak, een in de jaren ’50 gebouwde woonboerderij met een kaveloppervlakte van 7.666 m², waarvan 4.230 m² cultuurgrond.
2.2.
Op ruim 100 meter afstand van de onroerende zaak staat een windmolen van 660 kWatt met een ashoogte van 55 meter en een geluidsniveau van 72 decibel.
2.3.
De heffingsambtenaar heeft de voor de onroerende zaak vastgestelde waarde onderbouwd met een taxatiematrix aan de hand van vijf andere woonboerderijen uit de jaren ‘50. De ligging van de onroerende zaak en van de referentiewoningen zijn volgens de matrix gelijk. Ter onderbouwing van de getaxeerde waarde zijn in de matrix verder de volgende gegevens vermeld, waarbij “O” staat voor onderhoud en “K” voor kwaliteit.
Object
Inh. woning in m³
Waarde per m³
Kavel-
opp. in m²
Waarde per m²
Overig
O
K
Getaxeerde waarde / verkoopprijs
en datum verkoop
Waarde geïndexeerd naar peildatum
Onroerende zaak
1.168
€ 207
3.436
€ 51
-/- € 15.565
3
6
€ 400.000
-
[adres2] 40 II
625
€ 384
6.53
€ 31
€ 88.150
4
7
€ 530.000
(14-11-2019)
€ 533.000
[adres3] 21 II
605
€ 538
6.16
€ 33
€ 82.300
4
7
€ 600.000
(30-09-2019)
€ 609.000
[adres4] 10 II
826
€ 269
10.132
€ 24
€ 49.400
3
6
€ 505.000
(30-09-2019)
€ 512.000
[adres5] 3
478
€ 381
6.686
€ 31
€ 63.695
4
6
€ 425.000
(30-11-2018)
€ 452.000
[adres6] 16
761
€ 328
9.89
€ 24
€ 51.821
4
6
€ 535.000
(04-11-2019)
€ 540.000
De post “Overig” is als volgt opgebouwd.
Object
Bijgebouwen
Asbest
Achterstallig onderhoud
Windmolen
Totaal
Onroerende zaak
Berging aangebouwd (45 m²): € 21.000
Berging vrij (72 m²): € 9.700
Berging vrij (108 m²): € 12.900
Dakkapel (5 m³): € 2.500
Foliekas: € 1
Zolder: € 1
-/- € 2.160
-/- € 15.000
-/- 44.507
-/- € 15.565
[adres2] 40 II
Berging aangebouwd (81 m²): € 31.800
Berging vrij (46 m²): € 7.100
Berging vrij (302 m²): € 21.300
Berging vrij (113 m²): € 13.150
Berging vrij (378 m²): € 23.200
Berging vrij (102 m²): € 12.600
-/- € 21.000
-
-
€ 88.150
[adres7]
21 II
Berging aangebouwd (170 m²): € 48.000
Berging vrij (46 m²): € 7.100
Berging vrij (240 m²): € 19.500
Berging vrij (214 m²): € 18.200
-/- € 10.500
-
-
€ 82.300
[adres4] 10 II
Berging aangebouwd (126 m²): € 41.400
Berging vrij (45 m²): € 7.000
Dakkapel (2 m³): € 1.000
-
-
-
€ 49.400
[adres5] 3
Berging aangebouwd (282 m²): € 64.800
Berging vrij: € 1
Berging vrij (126 m²): € 13.800
Berging vrij: € 1
-/- € 3.300
-
-/- € 11.607
€ 63.695
[adres6] 16
Berging aangebouwd (333 m²): € 36.225
Berging vrij (109 m²): € 12.950
Berging vrij (180 m²): € 16.500
-
-
-/- € 13.854
€ 51.821
3.Geschil
In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum. Belanghebbende bepleit een waarde van € 234.000. De heffingsambtenaar bepleit bevestiging van de initieel door hem vastgestelde waarde van € 400.000.
4.Beoordeling van het geschil
4.1.
Partijen twisten allereerst over de inhoud van de woning en de oppervlaktes van de vrijstaande bergingen bij de onroerende zaak. Het Hof zal deze geschilpunten eerst bespreken en vervolgens de waarde van de onroerende zaak beoordelen.
De inhoud van de woning
4.2.
De heffingsambtenaar stelt dat de inhoud van de woning 1.168 m³ bedraagt. De heffingsambtenaar heeft deze inhoud berekend op basis van een bouwtekening uit 2003. Daarbij heeft de heffingsambtenaar zogenoemde loze ruimte bij het plafond op de eerste verdieping ook meegerekend. Volgens de heffingsambtenaar heeft vrijwel elke onroerende zaak zulke loze ruimte en is de berekeningswijze die hij heeft gehanteerd voor de onroerende zaak ook dezelfde als die voor de referentiewoningen. De berekening van de heffingsambtenaar bestaat uit de volgende elementen.
Oppervlakte in m²
Hoogte in m
Inhoud in m³
Begane grond
224
2,9
649,6
Eerste verdieping oorspronkelijk
50
3,6
180
Eerste verdieping uitbreiding
121
2,8
338,8
Totaal
1.168,4
4.3.
Volgens belanghebbende heeft de heffingsambtenaar te ruim gemeten en heeft hij bovendien ten onrechte geen rekening gehouden met het feit dat boven de uitbreiding van de eerste verdieping een verlaagd plafond is gemaakt met daarboven bij de nok loze ruimte die niet is afgewerkt, maar slechts is voorzien van isolatie. In die ruimte kun je niet staan, want de hoogte is slechts 1,25 meter. Belanghebbende betoogt dat dergelijke loze ruimte bij de referentiewoningen ook niet is meegenomen. Met inachtneming daarvan komt belanghebbende tot de volgende berekening.
Oppervlakte in m²
Hoogte in m
Inhoud in m³
Begane grond
223,91
2,9
649,3
Eerste verdieping oorspronkelijk
49,91
3,55
177,18
Eerste verdieping uitbreiding
119,7
2,75
329,17
Loze ruimte
58,17
1,25
-/- 72,71
Totaal
1.082,94
4.4.
Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem gehanteerde inhoud niet te groot is. Blijkens de foto’s die tot het dossier behoren, geldt zowel voor de onroerende zaak als voor de referentiewoningen dat steeds sprake zal zijn van meer of minder loze ruimte zoals door belanghebbende bedoeld. De meetmethode van de heffingsambtenaar, waarbij de inhoud van de onroerende zaak als geheel wordt berekend, los van de indeling en functies van de verschillende ruimtes, heeft tot gevolg dat zowel voor de onroerende zaak als voor de referentiewoningen op dezelfde manier rekening wordt gehouden met dergelijke loze ruimtes. Het Hof heeft geen reden te twijfelen aan de verklaring van de heffingsambtenaar dat hij deze meetmethode consistent, en in lijn met de door hem ingebrachte Meetinstructie Bruto inhoud woningen van de Waarderingskamer, bij alle woningen heeft toegepast. Verdere steun voor het oordeel dat de inhoud niet te groot is bepaald, ziet het Hof in de omstandigheid dat de heffingsambtenaar de zolder van 375 m³ niet bij de berekening van de inhoud heeft betrokken.
De oppervlaktes van de vrijstaande bergingen
4.5.
De heffingsambtenaar heeft de oppervlaktes van de twee vrijstaande bergingen op basis van luchtfoto’s en meetgegevens uit de Basisregistratie Adressen en Gebouwen bepaald op 72 m², respectievelijk 108 m². Blijkens de luchtfoto’s heeft de heffingsambtenaar hierbij de lengte en breedte van het dak vermenigvuldigd en daarvan 90% genomen. De uitkomst van deze berekeningen leidt tot oppervlaktes van 75 m², respectievelijk 122 m², die dus boven de in de taxatiematrix gehanteerde vierkante meters liggen, aldus de heffingsambtenaar. Dezelfde meetmethode is bij de referentiewoningen gebruikt, aldus nog steeds de heffingsambtenaar.
4.6.
Belanghebbende betoogt dat de oppervlaktes van de vrijstaande bergingen moeten worden gesteld op 55 m², respectievelijk 90 m². Hij voert daartoe aan dat hij deze oppervlaktes zelf heeft gemeten met een vijftigmeterlint en dat dit zuiverder is dan meten vanaf een luchtfoto, omdat bij een luchtfoto de oppervlakte van het dak wordt gemeten en wordt vergeten dat het dak dakgoten en een dakoverstek van in de regel 30 tot 50 centimeter heeft.
4.7.
Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem gehanteerde oppervlaktes niet te groot zijn. Belanghebbende heeft de juistheid van de op de luchtfoto’s beschreven maten van de daken niet betwist. Door met 90% van deze maten te rekenen en ook de uitkomst van die berekening (ruim) naar beneden af te ronden, heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de door belanghebbende gestelde dakgoten en dakoverstekken van 30 tot 50 centimeter.
De waarde van de onroerende zaak
4.8.
Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat die waarde niet te hoog is. Bij de beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt, zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar moet ook rekening worden gehouden met de stukken en stellingen die de belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt.
4.9.
Gelet op de taxatiematrix van de heffingsambtenaar en de berekening van de waarde zoals die door belanghebbende is bepleit, stelt het Hof vast dat niet in geschil is dat de waarde van het perceel € 174.360 bedraagt, dat de aangebouwde berging € 21.000 waard is en dat rekening moet worden gehouden met achterstallig onderhoud aan de bijgebouwen voor een bedrag van € 15.000. Ook niet in geschil is dat een waardeverminderende invloed uitgaat van (i) de bij de onroerende zaak gelegen windmolen, (ii) de asbest in de bijgebouwen en (iii) de scheurvorming in de woning. Het geschil spitst zich toe op de vraag of de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met deze waardeverminderende factoren.
4.10.
Het Hof is van oordeel dat niet aannemelijk is dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de in 4.9 genoemde factoren. Het Hof motiveert dat oordeel als volgt.
4.11.
De heffingsambtenaar heeft voor de waardedrukkende invloed van de windmolen een aftrek op de waarde van de totale onroerende zaak toegepast van 10%. Dit percentage is bepaald op basis van de verkopen van woningen in de buurt van windmolens. Daarbij heeft de heffingsambtenaar verwezen naar onderstaande ‘matrix overlast windturbines’. Op basis daarvan is de aftrek bij belanghebbende eerder te hoog dan te laag, aldus de heffingsambtenaar.
4.12.
Het Hof kan de correctie die de heffingsambtenaar voor de windmolen heeft toegepast, op zichzelf bezien volgen. Anders dan belanghebbende meent, wordt in de door de heffingsambtenaar gehanteerde matrix rekening gehouden met zowel de afstand en het vermogen van de windmolen, als met de ligging van de windmolen ten opzichte van de woning. Met de invloed van slagschaduw en geluidsoverlast is derhalve in de matrix naar het oordeel van het Hof rekening gehouden. Bovendien zou op basis van de matrix in het geval van belanghebbende een korting van 5% moeten worden toegepast, terwijl de heffingsambtenaar een korting van 10% heeft gehanteerd. Verder ziet het Hof geen reden belanghebbende te volgen in zijn blote stelling dat de taxatiematrix van de heffingsambtenaar alleen zou zijn gebaseerd op “stilstaande” windmolens. Dat de taxatiematrix een reële weerspiegeling van marktgegevens is, ziet het Hof tot slot bevestigd in de verkoopprijzen die voor [adres5] 3 en [adres6] 16 zijn gerealiseerd.
4.13.
Het voorgaande laat onverlet dat de heffingsambtenaar ook voldoende rekening dient te houden met de invloed van de asbest en de scheurvorming. Wat betreft de asbest heeft de heffingsambtenaar gesteld dat daarvan bij de referentiewoningen ook sprake is en dat de toegepaste waardecorrectie van € 2.160 voldoende is. Met de scheurvorming is volgens de heffingsambtenaar ook voldoende rekening gehouden, omdat bij de waardebepaling een totale aftrek heeft plaatsgevonden van € 61.600, terwijl slechts € 24.100 hiervan hoeft te worden toegerekend aan de windmolen, € 2.160 aan de asbest en de rest van het bedrag voldoende is voor de scheurvorming.
4.14.
Met deze stellingen heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof niet inzichtelijk gemaakt dat hij voldoende rekening heeft gehouden met de asbest en de scheurvorming. Het bedrag van € 2.160 voor de asbest is niet met enig bewijsmiddel onderbouwd. Met name heeft de heffingsambtenaar niet inzichtelijk gemaakt hoe de asbest die aanwezig is bij de onroerende zaak zich verhoudt tot de asbest die volgens de heffingsambtenaar aanwezig is bij de referentiewoningen. Dit had wel op de weg van de heffingsambtenaar gelegen. [1] Dat geldt te meer, nu belanghebbende gemotiveerd heeft gesteld dat met de asbest een waardedruk gepaard gaat van € 38.000, waarbij hij heeft gewezen op offertes van [naam2] B.V. en [naam3] , alsmede op de omstandigheid dat de asbest uiterlijk 1 januari 2028 verwijderd moet zijn en op de stijgende bouwkosten. Door de heffingsambtenaar is ook op geen enkele wijze onderbouwd welk bedrag aan waardevermindering moet worden toegekend aan de scheurvorming, anders dan met zijn blote stelling dat scheurvorming standaard voorkomt bij gebouwen zoals die van belanghebbende. Dat klemt te meer in samenhang bezien met het hiervoor gegeven oordeel over de asbest, dat maakt dat niet duidelijk is hoe groot de door de heffingsambtenaar gestelde (in 4.13 bedoelde) “speelruimte” daadwerkelijk is. Ook op dit punt had de heffingsambtenaar met meer concrete bewijsmiddelen moeten komen, gelet op de foto’s van de desbetreffende muren in het dossier en de gemotiveerde stelling van belanghebbende dat met herstel een bedrag van ongeveer € 23.000 gemoeid zou zijn, die belanghebbende heeft onderbouwd met een kostenraming van [naam4] B.V.
4.15.
De slotsom is dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de voor de onroerende zaak vastgestelde waarde niet te hoog is. Naar het oordeel van het Hof heeft belanghebbende evenmin aannemelijk gemaakt dat de door hem bepleite waarde niet te laag is. Daartoe overweegt het Hof dat belanghebbende uitgaat van een te kleine inhoud van de woning (zie 4.4), te kleine oppervlaktes van de vrijstaande berging (zie 4.7) en niet aannemelijk maakt dat de waardedrukkende invloed van de windmolen ten minste € 120.000 bedraagt (zie 4.12).
4.16.
Beide partijen zijn derhalve niet in hun bewijslast geslaagd. Het Hof zal daarom, alle feiten en omstandigheden in ogenschouw nemend en gelet op de stukken van het geding, de waarde van de onroerende zaak in goede justitie bepalen op € 360.000.
SlotsomOp grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond en het incidentele hoger beroep ongegrond.
5.Griffierecht en proceskosten
Nu het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht te vergoeden.
Het Hof is van oordeel dat de door belanghebbende in beroep en hoger beroep gemaakte reiskosten en verletkosten door de heffingsambtenaar dienen te worden vergoed. Belanghebbende heeft het aantal uur voor het beroep op 1,75 en voor het hoger beroep op 2 gesteld. Verder is belanghebbende uitgegaan van een tarief per uur van € 75. De heffingsambtenaar heeft niet gemotiveerd bestreden dat belanghebbende recht heeft op een verletkostenvergoeding conform deze uitgangspunten. Het uurtarief is bovendien lager dan het maximum van artikel 2, lid 1, onderdeel e, van het Besluit proceskosten bestuursrecht. Het Hof volgt belanghebbende daarom in zijn uitgangspunten en berekend de verletkostenvergoeding op € 281,25. Het Hof berekent de reiskosten op € 107 op basis van een tarief waarvan de hoogte gelijk is aan de reiskosten (retour) per openbaar middel van vervoer, laagste klasse, voor het beroep te Utrecht en het hoger beroep te Arnhem. De proceskosten bedragen daarmee in totaal € 388,25.
6.Beslissing
Het Hof:
– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, behoudens de beslissing omtrent het griffierecht,
– verklaart het bij de Rechtbank ingestelde beroep gegrond,
– vernietigt de uitspraken van de heffingsambtenaar,
– vermindert de vastgestelde waarde tot € 360.000,
– vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig,
– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 388,25 en
– gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 136 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
Deze uitspraak is gedaan door mr. B.F.A. van Huijgevoort, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. M.T.M. Hennevelt als griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 28 mei 2024.
De griffier, De raadsheer,
(M.T.M. Hennevelt) (B.F.A. van Huijgevoort)
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 30 mei 2024.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.