Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/4863
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 30 november 2022 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: B. Olieman).
Procesverloop
Verweerder heeft in zijn beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 400.000,- naar waardepeildatum 1 januari 2020. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 1 november 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 24 november 2022 via Teams op zitting behandeld. Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. De heer [taxateur] is verschenen als taxateur.
Overwegingen
1. De woning is een vrijstaande woonboerderij . De woning beschikt over een hobbykas, een dakkapel, twee vrijstaande bergingen/schuren, een aangebouwde berging/schuur en heeft en een kaveloppervlakte van 7.666 m2.
2. Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 297.335,-.Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde van € 400.000,-.
Heeft verweerder de waarde aannemelijk gemaakt?
3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende kandidaat voor die woning zou zijn betaald.
4. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiser heeft aangevoerd en waarmee de waarde wordt betwist, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder in beroep een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met de volgende vergelijkingsobjecten: [adres 2] te [woonplaats] , [adres 3] te [plaats 1] , [adres 4] te [plaats 2] , [adres 5] te [plaats 3] en [adres 6] te [plaats 2] .
7. Eiser voert aan dat verweerder de inhoud van de woning niet goed heeft vastgesteld. Verweerder gaat uit van 1168 m3. De inhoud van het woongedeelte is echter 1083 m3, gemeten vanaf de bouwtekening.
8. De rechtbank is van oordeel dat niet helder is of verweerder de inhoud van de woning juist heeft berekend. Volgens verweerder bedraagt de inhoud van de woning 1168 m3. Verweerder heeft deze berekening gemaakt aan de hand van de bouwtekeningen. Op de zitting heeft eiser aangevoerd dat verweerder ten onrechte de zolder boven de aanbouw, waar de slaapkamers zich bevinden, in de berekening heeft betrokken. Dit is namelijk alleen een plafond met daarboven isolatie. Op deze zolder, waarvan eiser de hoogte op 1,25 m berekend, kan alleen op de balken gelopen worden. Verweerder heeft deze stelling van eiser niet bestreden. De rechtbank is van oordeel dat verweerder deze ruimte daarom niet bij de vaststelling van de inhoud van de woning kan betrekken. Verweerder heeft op de zitting gesteld dat de inhoud van de woning van eiser op dezelfde manier is berekend als de referentiewoningen, maar verweerder heeft niet gemotiveerd of deze referentiewoningen ook over een soortgelijke ruimte beschikken. De rechtbank zal daarom zelf de inhoud van de woning vaststellen. De rechtbank neemt hierbij als uitgangspunt de berekening van verweerder aan de hand van de bouwtekeningen, te weten 1168 m3, daar trekt de rechtbank 72 m3 vanaf. Dat is namelijk de inhoud die eiser toekent aan de ruimte boven de aanbouw. De rechtbank stelt de inhoud van de woning dus vast op 1096 m3.
9. Eiser voert voorts aan dat verweerder ook de inhoud van de bergingen niet juist heeft vastgesteld.
10. De rechtbank overweegt als volgt. Verweerder heeft op de zitting verklaard dat de oppervlakte van de bergingen, 72 m2 en 108 m2, berekend is op basis van het netto vloeroppervlak. Verweerder heeft daarvoor gebruik gemaakt van een (lucht)foto. Volgens eiser moet de oppervlakte van de bergingen worden vastgesteld op 55 m2 en 90 m2. Ter zitting heeft eiser verklaard dat hij deze oppervlakte heeft berekend door met behulp van een meetlint de buitenzijden van de bergingen op te meten. De rechtbank is van oordeel dat verweerder niet concreet heeft onderbouwd hoe de oppervlakte van de bergingen is vastgesteld. Ook eiser heeft niet concreet zijn berekening met bewijsstukken onderbouwd, maar de rechtbank ziet geen aanleiding om te twijfelen aan de meting die eiser zegt handmatig te hebben verricht. De rechtbank zal daarom voor wat betreft de oppervlakte van de bergingen uitgaan van de berekening van eiser (55 m2 en 90 m2).
11. Eiser voert verder aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging nabij een windmolen. De taxateur heeft een matrix gehanteerd voor overlast en die is volgens hem goed van toepassing bij visuele overlast (stilstaande molens), maar niet bij draaiende windmolens. Verder zijn de verkoopcijfers van de woningen van de afgelopen 10 jaar niet goed vergelijkbaar, omdat geen sprake is van een ligging die vergelijkbaar is met zijn situatie. Uit eigen onderzoek van eiser blijkt dat woningen nabij windmolens (100 m) in de [gemeente] een waardevermindering van 20% hebben.
12. De rechtbank is van oordeel dat deze beroepsgrond niet kan slagen. Verweerder heeft voor de ligging nabij een windmolen een waardevermindering van 10% toegepast. Verweerder heeft dit onderbouwd aan de hand van de matrix en de verwijzing naar marktgegevens. Eiser heeft dit onvoldoende gemotiveerd bestreden. Zijn stelling dat een waardevermindering van 20% gebruikelijk is, is door verweerder uitdrukkelijk betwist en door eiser niet nader onderbouwd.
13. Eiser voert aan dat de waardecorrectie voor asbest die verweerder heeft toegepast onvoldoende is. Ter onderbouwing verwijst eiser naar een offerte die hij heeft laten opstellen waarin staat dat de kosten voor verwijdering € 18.150,-, bedragen. Doorberekend naar 1 januari 2028 (de dag waarop de asbest verwijderd moet zijn) zal dit bedrag € 38.000,- bedragen.
14. De rechtbank overweegt als volgt. Verweerder heeft een waardevermindering van een waardecorrectie toegepast van € 2.160,- in verband met de aanwezigheid van asbest. Op de zitting heeft verweerder verklaard dat hiermee voldoende rekening is gehouden met het waardedrukkend effect, omdat aannemelijk is dat ook in de referentiewoningen sprake is van asbest. De rechtbank stelt vast dat verweerder dit standpunt niet met nadere informatie, zoals bijvoorbeeld verkoopinformatie over de referentiewoningen, heeft onderbouwd. Ook kan het bestaan van asbest in alle geselecteerde woonboerderijen vanwege hun bouwjaar niet als een feit van algemene bekendheid worden aangenomen. De rechtbank is verder van oordeel dat eiser ook niet aannemelijk heeft gemaakt dat sprake is van een waardedrukkend effect van € 38.000,-. De door eiser overgelegde offerte is daarvoor te weinig specifiek en zijn doorberekening is niet inzichtelijk.
15. Eiser voert verder aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de slechte kwaliteit van de woning. In dat kader voert eiser aan dat er sprake is van scheurvorming in de woning, dat de gevel aan de westzijde op omvallen staat en dat de voegen op de west- en zuidwestzijde praktisch zijn verdwenen. Ter onderbouwing heeft eiser enkele foto’s overgelegd.
16. De rechtbank overweegt dat verweerder niet heeft bestreden dat er sprake is van scheurvorming in de woning, dat de gevel aan de westzijde op omvallen staat en dat de voegen op de west- en zuidwestzijde praktisch zijn verdwenen. Verweerder stelt dat dit is verdisconteerd in de prijs per m2, die lager is dan die van de referentiewoningen. De rechtbank overweegt dat verweerder er terecht op heeft gewezen dat de woning van eiser de laagste m2 prijs heeft, maar hieruit volgt niet dat verweerder dit onderdeel ook in de prijs heeft verdisconteerd.
17. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder de waarde van € 400.000,- niet aannemelijk heeft gemaakt, omdat verweerder is uitgegaan van onjuiste objectkenmerken en verweerder het waardedrukkend effect van asbest in de woning en van de scheurvorming, de staat van de gevel aan de westzijde en de voegen onvoldoende, althans onvoldoende kenbaar, in de waardebepaling heeft betrokken.
Heeft eiser de door hem gestelde waarde aannemelijk gemaakt?
18. De rechtbank moet vervolgens beoordelen of eiser de door hem voorgestelde waarde aannemelijk maakt. Eiser bepleit een waarde van € 297.335,-. De rechtbank is van oordeel dat eiser de door hem voorgestane waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. Eiser heeft deze waarde namelijk onvoldoende met bewijsstukken onderbouwd.
Conclusie
19. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder de waarde van de woning van eiser niet aannemelijk gemaakt. Evenmin heeft eiser zijn gestelde waarde aannemelijk gemaakt. De rechtbank zal daarom zelf in de zaak voorzien en de waarde van de woning schattenderwijs vaststellen op € 370.000,- en bepalen dat verweerder de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig vermindert.
20. Het beroep is gegrond en de bestreden uitspraak op bezwaar wordt vernietigd.
21. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht van € 49,- vergoedt. Er zijn verder door eiser geen kosten gemaakt die voor vergoeding in aanmerking komen.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar van 1 november 2021;
- verlaagt de waarde van de woning naar de waardepeildatum 1 januari 2020, voor het belastingjaar 2021, tot € 370.000,-;
- bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig wordt verminderd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 49,- aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Catsburg, rechter, in aanwezigheid van L.S. Lodder, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 30 november 2022.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.