Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
nummer BK-ARN 23/1463
uitspraakdatum: 12 maart 2024
Uitspraak van de tweeëntwintigste enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[belanghebbende]te
[woonplaats](hierna: belanghebbende)
[woonplaats](hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 11 april 2023, nummer LEE 21/4137 [Hof: verbeterd gelezen], in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Westerveld(hierna: de heffingsambtenaar)
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 48 te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum1 januari 2020, voor het jaar 2021 vastgesteld op € 241.000. Tegelijk met deze beschikking heeft de heffingsambtenaar voor dat jaar aan belanghebbende een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd.
1.2.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
1.3.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en een vergoeding voor immateriële schade en voor proceskosten en griffierecht toegekend.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 13 februari 2024. Daarbij zijn verschenen en gehoord J.F.J.M. van Abbe, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam2] , taxateur.
2.Vaststaande feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning in [woonplaats] met de volgende objectkenmerken:
Type woning
Twee-onder-een-kapwoning
Bouwjaar
1989
Inhoud
350 m3
Kavel
311 m2
Overig
Aangebouwde berging van 27 m2
2.2.
In het bezwaarschrift tegen de WOZ-beschikking met dagtekening 26 februari 2021 is het volgende verzoek opgenomen:
‘Tevens verzoek ik u conform artikel 40 wet WOZ en artikel 7:4 Awb om alle op de zaak betrekking hebbende stukken, waaronder in ieder geval de onderbouwing van de taxatie, inzichtelijk te verstrekken. Ik verzoek u, conform voorgaande zin, van het onderhavige object alsmede van de gehanteerde referentiepanden, de grondstaffels, liggingsfactor, onderbouwing van de indexering naar waardepeildatum en de KOUDV-factoren te overleggen. Bij een afwijking van de gemiddelde KOUDVfactoren ontvang ik graag inzicht in de gehanteerde correcties.(…) Graag ontvang ik deze stukken in een overzichtelijke taxatiekaart. Hieromtrent verwijs ik naar ECLI:NL:RBNHO:2020:8608 waarin is geoordeeld dat artikel 7:4 Awb niet alleen een inzagerecht beschrijft, maar ook een plicht om op verzoek deze stukken toe te zenden. Een overzichtelijke taxatiekaart kan dan het taxatieverslag vervangen.’.
2.3.
Het taxatieverslag met daarin drie referentiewoningen ( [adres2] 21, [adres2] 19 en [adres3] 4, alle te [woonplaats] ) is op 6 maart 2021 aan belanghebbende gestuurd.
2.4.
In de gemeente Westerveld worden de waarden van woningen voor de Wet WOZ modelmatig bepaald (een geautomatiseerd systeem). Alle verkoopcijfers van woningen in de gemeente worden geanalyseerd. Daarin worden ook de objectkenmerken meegewogen. In voorbereiding op de hoorzitting op 26 juli 2021 heeft de heffingsambtenaar in een bijlage bij de e-mail van 16 juni 2021 een toelichting op deze modelmatige waardebepaling gegeven. Toegelicht is dat voor woningen, bijgebouwen en grondoppervlakte eenheidsprijzen worden gehanteerd. Wat betreft woningen is die eenheidsprijs afhankelijk van de woningklasse. De indeling in een woningklasse is afhankelijk van het type woning, het bouwjaar en de inhoud van de woning. Wat betreft woningen vinden correcties plaats op basis van VLOK-codes (voor Voorzieningen, Kwaliteit, Onderhoud en Uitstraling). In de bijlage zijn daarvoor de correctiepercentages gegeven (variërend van ‘slecht’ (0,8), ‘matig’ (0,9), ‘normaal’ (1), ‘goed’ (1,1) tot ‘zeer goed’(1,2)). Ook voor de inhoud van een woning en de oppervlakte van een bijgebouw zijn correctiepercentages opgenomen. Een grondstaffel met correctiefactoren qua ligging is ook in de bijlage vervat (variërend van ‘slecht’ (0,8), ‘matig’ (0,9), ‘normaal’ (1), ‘zeer goed’ (1,1) tot ‘uitstekend’ (1,2)). Eenheidsprijzen (of kengetallen), zowel van de opstal, bijgebouwen of grond, ontbreken.
2.5.
Op 20 juli 2021 is het bezwaar aangevuld met grieven tegen de gehanteerde referentieobjecten. Bij de aanvulling is het taxatierapport van [naam3] van 2 juli 2021 gevoegd, waarin de woning op € 200.000 is gewaardeerd en waarin gewezen wordt op vergelijkbare verkopen in [woonplaats] van [adres1] 38 (op 17 juli 2019 verkocht voor € 212.000, twee-onder-een-kapwoning, bouwjaar 1988, inhoud 482 m3 en perceel 267 m2), van [adres4] 35 (op 3 januari 2020 verkocht voor € 185.000, twee-onder-een- kapwoning, bouwjaar 1968, inhoud 385 m3 en perceel 292 m2) en van [adres1] 2 (op 1 april 2019 verkocht voor € 163.500, geschakelde twee-onder-een-kapwoning, bouwjaar 1989, inhoud 325 m3 en perceel 124 m2).
2.6.
Op 26 juli 2021 is belanghebbende gehoord door de heffingsambtenaar. Daar is naar voren gebracht dat de keuken ouder is dan 20 jaar en dat daarmee onvoldoende rekening is gehouden. Ook in (hoger) beroep heeft belanghebbende dit opnieuw aangevoerd. Verder heeft belanghebbende in beroep opnieuw gewezen op de onder 2.5. vermelde marktgegevens waar de heffingsambtenaar volgens hem onvoldoende rekening mee heeft gehouden.
2.7.
In de beroepsfase is op 27 januari 2022 door [naam2] voor de woning een taxatierapport met taxatiematrix opgemaakt. De waarde is daarin per 1 januari 2020 bepaald op € 259.000. In het taxatierapport zijn dezelfde referentieobjecten gebruikt als in het taxatieverslag. De gegevens van de woning en referentieobjecten, alle twee-onder-een-kapwoningen in [woonplaats] , luiden in het rapport en matrix als volgt:
- woning van belanghebbende,bouwjaar 1989, inhoud 350 m3 met een woningwaarde per m3 van € 283, grond 311 m2 met een waarde per m2 van € 476en een aangebouwde berging van 27 m2 met waarde per m2 van € 450,
- [adres2] 21, bouwjaar 1992, verkocht op 20 juni 2019 voor € 220.000, inhoud 313 m3 met een woningwaarde per m3 van € 297, grond 259 m2 met een waarde per m2 van € 359, aangebouwde garage van 21 m2 met waarde per m2 van € 450 en een tuinhuis van 10 m2 met waarde per m2 van € 250,
- [adres2] 19,bouwjaar 1992, verkocht op 30 oktober 2019 voor € 239.000, inhoud 331 m3 met een woningwaarde per m3 van € 290, grond 254 m2 met een waarde per m2 van € 485, dakkapel 4 m3 met een waarde per m3 van € 650, aangebouwde garage van 21 m2 met waarde per m2 van € 450, carport van 15 m2 met waarde per m2 van € 150, houten berging van 13 m2 met waarde per m2 van € 300 en een aangebouwde berging van 6 m2 met waarde per m2 van € 450,
- [adres3] 41, bouwjaar 1986, verkocht op 19 oktober 2018 voor € 243.000, inhoud 306 m3 met een woningwaarde per m3 van € 300, grond 303 m2 met een waarde per m2 van € 483, dakkapel 2 m3 met een waarde per m3 van € 650, aangebouwde garage van 25 m2 met waarde per m2 van € 450, berging van 16 m2 met waarde per m2 van € 350, overkapping van 6 m2 met waarde per m2 van € 150 en een aangebouwde berging van 20 m2 met waarde per m2 van € 450.
Alle woningen betreffen het waardegebied ‘ [woonplaats] kern 1986 – 1992’. Van alle woningen zijn de factoren ‘voorzieningen’, ‘kwaliteit’, ‘onderhoud’, ‘uitstraling’ en ‘ligging’ op ‘3’ (voldoende of normaal) gewaardeerd.
3.Geschil
3.1.
In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning per de waardepeildatum 1 januari 2020 te hoog is vastgesteld.
3.2.
Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend en bepleit een waarde van € 218.000. De heffingsambtenaar beantwoordt die vraag ontkennend.
3.3.
Naast de waarde houdt partijen ook verdeeld of de heffingsambtenaar voldaan heeft aan artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ.
4.Beoordeling van het geschil
Schending van artikel 40, lid 2, Wet WOZ
4.1.
Op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ moet aan degene te wiens aanzien een beschikking als bedoeld in de Wet WOZ is genomen, en die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens worden verstrekt [1] . Gelet op de strekking en bewoordingen van dit artikel dient het verzoek om verstrekking van gegevens betrekking te hebben op bepaalde, door de belanghebbende aangewezen onroerende zaken [2] .
4.2.
De gemachtigde heeft vóór ontvangst van het taxatieverslag een verzoek gedaan tot het verstrekken van de ter zake van de woning en referentieobjecten gehanteerde waarderingen en correcties voor kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid, voorzieningen en de ligging. Ook is verzocht om de grondstaffel. Na ontvangst van het taxatieverslag is belanghebbende ingegaan op de daarin gehanteerde referentieobjecten. Het verzoek, dat zo kan worden opgevat dat het ziet op de in het taxatieverslag genoemde referentieobjecten, is voldoende specifiek.
4.3.
De heffingsambtenaar heeft het verzoek aldus opgevat dat hij een toelichting op de modelmatige waardebepaling heeft gegeven (zie 2.4.). Hoewel hij daarmee inzicht heeft verschaft in de modelmatige waardebepaling en in de wijze waarop de verschillen in kwaliteit, onderhoud, voorzieningen, uitstraling, ligging en in omvang/grootte tussen de woning en de referentieobjecten van invloed zijn op de taxatiewaarde, is door het ontbreken van de eenheidscijfers of kengetallen geen inzicht verstrekt in de concrete waardebepaling, terwijl daarom wel is gevraagd en die eenheidsprijzen of kengetallen ook aan de waardebepaling ten grondslag hebben gelegen en die gegevens de heffingsambtenaar ter beschikking stonden in de bezwaarfase. De heffingsambtenaar moet zorgdragen voor inzichtelijkheid en controleerbaarheid van de keuzes, aannames en gegevens die gebruikt worden bij een geautomatiseerd proces [3] . Nu de heffingsambtenaar het inzicht desgevraagd niet heeft verstrekt, heeft hij de toezendverplichting van artikel 40, lid 2, Wet WOZ geschonden. Het Hof ziet evenwel aanleiding deze schending van de toezendverplichting met toepassing van artikel 6:22 Awb te passeren, nu niet aannemelijk is dat belanghebbende hierdoor is benadeeld. Gelet op hetgeen belanghebbende in beroep tegen de beschikte waarde heeft aangevoerd (gedateerde keuken en niet in aanmerking genomen verkooptransacties, zie 2.6.) acht het Hof aannemelijk dat belanghebbende ook beroep had ingesteld wanneer de heffingsambtenaar artikel 40, lid 2, Wet WOZ niet zou hebben geschonden.
Waarde van de woning
4.4.
De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" [4] . De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de heffingsambtenaar. Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter – eventueel na inwinning van een deskundigenbericht - zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, lid 2, Wet WOZ bedoelde waarde komen.
4.5.
In hoger beroep bepleit belanghebbende voor de woning een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten te stellen en die bij betwisting aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. De vraag of de heffingsambtenaar in het leveren van dat bewijs is geslaagd, moet worden beoordeeld in het licht van hetgeen belanghebbende naar voren heeft gebracht.
4.6.
Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op het taxatierapport en de taxatiematrix van 27 juli 2022, opgesteld door [naam2] , taxateur. Hierin is de woning op € 259.000 gewaardeerd aan de hand van verkoopcijfers van drie woningen die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht. Belanghebbende voert hier tegenaan dat er drie betere referentiewoningen zijn dan die van de heffingsambtenaar, namelijk drie gelegen in dezelfde straat ( [adres1] 2, [adres1] 38 (voor beide: zie 2.5.), en [adres1] 62, die verkocht is op 23 mei 2020, inhoud 475 m3 en grond 227 m2).
4.7.
Wat betreft de door de heffingsambtenaar in de matrix vermelde referentie [adres3] 41 is het Hof van oordeel dat de verkoopdatum van 19 oktober 2018 te ver gelegen is van de waardepeildatum 1 januari 2020 waardoor die woning als referentie onvoldoende bruikbaar is. De twee andere referentiewoningen zijn gezien het soort object (twee-onder-een-kapwoningen), het waardegebied, het bouwjaar (1992), de inhoud en de omvang van de kavel, goed vergelijkbaar met de woning om hieruit conclusies te kunnen trekken met betrekking tot de gezochte waarde. De heffingsambtenaar heeft met het taxatierapport en de daarop gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2020 niet te hoog is vastgesteld.. Bij de herleiding van de waarde van de woning uit de (gecorrigeerde) verkoopcijfers van de betreffende twee referentie-objecten, heeft de taxateur voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen.
4.8.
Ter zitting heeft de taxateur opnieuw aangegeven dat in de modelmatige waardebepaling alle verkoopprijzen van de gemeente Westerveld worden geanalyseerd ter bepaling van eenheidsprijzen/kengetallen. Ook de door belanghebbende genoemde verkoopprijzen van de woningen aan [adres1] zijn daarin meegenomen. Met de enkele verwijzing naar deze verkoopprijzen zonder (volledige) opgave van de primaire en secundaire objectkenmerken van die woningen - bij [adres1] 62 is evenmin het type woning opgegeven - heeft belanghebbende onvoldoende naar voren gebracht voor zijn standpunt dat de waarde van de woning niet hoger kan zijn dan € 218.000. Niet valt in te zien hoe belanghebbende in zijn waardebepaling rekening houdt met de verschillen tussen zijn woning en deze woningen. Voor het geval uitgegaan wordt van een inhoud van 351 m3 voor [adres2] 21 en [adres2] 19 is de waarde per m3 van die woningen € 283, dezelfde woningwaarde per m3 als die is toegepast voor de woning. Ook hierin is geen aanleiding te vinden voor het oordeel dat de heffingsambtenaar niet aan zijn bewijslast heeft voldaan. Indien wordt verondersteld dat de keuken gedateerd is en dat daarom voor ‘voorzieningen’ een correctie van 10% op de eenheidsprijs per m3 van € 283 toegepast moet worden, wordt de waarde van de woning berekend op € 243.000. Daarmee is die hoger dan de beschikte waarde van € 241.000. Het verschil tussen de vastgestelde waarde van € 241.000 en de getaxeerde waarde van € 259.000 betekent ook dat, als belanghebbende gevolgd zou worden in zijn stelling dat de keuken gedateerd is, de heffingsambtenaar gelet op voornoemd verschil van € 18.000 voldoende rekening heeft gehouden met die omstandigheid en daarmee aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van € 241.000 niet te hoog is.
4.9.
Ter zake van de indexeringspercentages is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar met de verstrekking van de gerealiseerde verkoopprijzen, de geïndexeerde verkoopprijzen en de verkoopdata van de vergelijkingsobjecten, die percentages - en daarmee de waarde - voldoende inzichtelijk heeft gemaakt. De indexeringspercentages kunnen worden afgeleid uit de taxatiematrix. [adres2] 21 betreft een percentage 10,5 voor het jaar 2019, bij [adres2] 19 gaat het om 2,7. Het Hof is van oordeel dat hoewel de indexaties van de verkoopcijfers van de twee overgebleven vergelijkingsobjecten ( [adres2] 21 en [adres2] 19) die in hetzelfde waardegebied als de woning liggen, van elkaar afwijken, de gehanteerde indexering strookt met de marktontwikkeling in het jaar 2019, waarin de huizenprijzen een stijgende lijn laten zien. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat belanghebbende niet aanvoert waarom de indexeringspercentages onjuist zouden zijn of van welke andere indexeringspercentages uitgegaan zou moeten worden. Ten slotte overweegt het Hof dat het verschil in indexeringspercentages niet (direct) leidt tot het oordeel dat de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten onvoldoende steun geven aan de vastgestelde waarde.
Slotsom
Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond
5.Proceskosten en griffierecht
Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
6.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank,
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Keuning, voorzitter in tegenwoordigheid van mr. K. de Jong-Braaksma als griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 12 maart 2024
De griffier, De voorzitter,
K. de Jong-Braaksma J.W. Keuning
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 13 maart 2024
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.