Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
nummer BK-ARN 21/1601
uitspraakdatum: 20 februari 2024
Uitspraak van de tweeëntwintigste enkelvoudige kamer
op het hoger beroep van
[belanghebbende]te
[woonplaats](hierna: belanghebbende)
[woonplaats](hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de Rechtbank Midden-Nederland te Utrecht van 23 september 2021, nummer UTR 21/745, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht(hierna: de heffingsambtenaar)
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 91 te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2019, voor het jaar 2020 vastgesteld op € 282.000. Tegelijk met deze beschikking is voor dat jaar de aanslag onroerendezaakbelasting voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld.
1.2.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
1.3.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd met het in stand laten van de rechtsgevolgen van dat vernietigde besluit. Aan belanghebbende is een vergoeding van griffierecht en proceskosten toegekend. De waarde is gehandhaafd.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
Belanghebbende heeft voorafgaand aan de zitting op 23 augustus 2022 een nader stuk op ingediend.
1.6.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 28 november 2023. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. A. Bakker, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam2] , taxateur.
2.Vaststaande feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning in [woonplaats] met de volgende objectkenmerken:
Type woning
vrijstaand
Bouwjaar
ca 1932
Gebruiksoppervlakte
109 m2
Overig
berging/schuur
2.2.
[woonplaats] ligt in de gemeente [de gemeente] . Het kadastrale perceel [perceel] , sectie E, perceel 45 waarop de woning ligt, is 505 m2. Daarvan wordt 55 m2 gebruikt als openbare weg en op 22 m2 is een zakelijk recht op grond van de Belemmeringenwet Privaatrecht gevestigd.
2.3.
In het door de gemachtigde ingediende bezwaarschift is verzocht om ‘het taxatieverslag’, ‘de grondstaffel’ en ‘de taxatiematrix’. Belanghebbende is gehoord op 24 september 2020.
2.4.
In de beroepsfase heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix laten opmaken. Deze matrix is gedagtekend 4 juni 2021 en is opgemaakt door [naam3] , taxateur. Er is op 18 juli 2022 een nieuwe matrix opgemaakt door [naam4] , taxateur. In beide matrices zijn dezelfde drie referentieobjecten opgenomen. In de matrix van 18 juli 2022 (hierna: de taxatiematrix) luiden de gegevens van de woning en van de referentieobjecten als volgt:
- woning van belanghebbende,vrijstaande woning, locatie [woonplaats] , ligging aan doorgaande weg, uitstraling/type jaren’30-woning met mansardekap
,bouwjaar ca 1932, gebruiksoppervlakte 109 m2, kaveloppervlakte 450 m2, bouwkundige kwaliteit ‘voldoende’, staat van onderhoud ‘matig’, voorzieningen ‘gedateerd’, berging 20 m2 (€ 10.000), woningwaarde per m2 € 841, - [adres2] 11, vrijstaande woning, locatie [woonplaats] , ligging in het centrum, uitstraling/type traditioneel, bouwjaar ca 1935, gebruiksoppervlakte 81 m2, kaveloppervlakte 397 m2, bouwkundige kwaliteit ‘voldoende’, staat van onderhoud ‘matig’, voorzieningen ‘gedateerd’, garage van 37 m2 (€ 18.500, in slechte staat), berging van 50 m2 (€ 25.000), verkoopdatum 28 maart 2019, verkoopprijs € 307.500, woningwaarde per m2 € 1.053,
- [adres3] 5,twee-onder-een-kapwoning
,locatie [plaats2] , ligging aan het spoor en drukke doorgaande weg, uitstraling/type jaren’30-woning, afgeknot schilddak, bouwjaar ca 1920, gebruiksoppervlakte 90 m2, kaveloppervlakte 266 m2, bouwkundige kwaliteit ‘voldoende’, staat van onderhoud ‘matig’, voorzieningen ‘gedateerd’, berging van 8 m2 (4.000), verkoopdatum 26 oktober 2018, verkoopprijs € 217.500, woningwaarde per m2 € 971, - [adres4] 58, tussenwoning, locatie [plaats2] , ligging aan provinciale weg, uitstraling/type jaren’30-woning met mansardekap, bouwjaar ca 1938, gebruiksoppervlakte 109 m2, kaveloppervlakte 114 m2, bouwkundige kwaliteit ‘voldoende’, staat van onderhoud ‘voldoende’, voorzieningen ‘eenvoudig’, verkoopdatum 12 september 2018, verkoopprijs € 235.500, woningwaarde per m2 € 1.683.
2.5.
De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, omdat belanghebbende in beroep heeft moeten komen wegens de omstandigheid dat de heffingsambtenaar in het taxatieverslag is uitgegaan van 505 m2 aan grondoppervlakte in plaats van 428 m2. In de uitspraak op bezwaar is wel rekening gehouden met het gebruik van 55 m2 als openbare weg, maar niet met het deel van 22 m2 waarop een zakelijk recht is gevestigd. De Rechtbank heeft daarom de uitspraak op bezwaar vernietigd en een vergoeding voor proceskosten en griffierecht toegekend. De waarde van de woning is gehandhaafd.
3.Geschil
3.1.
In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning per de waardepeildatum 1 januari 2019 te hoog is vastgesteld.
3.2.
Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend en bepleit een waarde van € 221.000. De heffingsambtenaar beantwoordt die vraag ontkennend. Daarnaast is in geschil of voldaan is aan de toezendverplichting.
4.Beoordeling van het geschil
Toezendplicht
4.1.
De stelling dat de heffingsambtenaar in strijd met het bepaalde in artikel 6:17 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) heeft gehandeld door in de bezwaarfase niet de waardeberekening met de grondstaffel toe te zenden, verwerpt het Hof. Artikel 6:17 Awb Pro gaat niet verder dan dat in het geval er een gemachtigde is de plicht bestaat aan hem stukken te zenden [1] . Dat artikel heeft geen betrekking op de vraag voor welke stukken een toezendplicht geldt.
4.2.
Op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ moet aan degene te wiens aanzien een beschikking als bedoeld in de Wet WOZ is genomen, en die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens worden verstrekt [2] . Gelet op de strekking en bewoordingen van dit artikel dient het verzoek om verstrekking van gegevens betrekking te hebben op bepaalde, door de belanghebbende aangewezen onroerende zaken [3] .
4.3.
Belanghebbende heeft in de bezwaarfase een verzoek gedaan tot het verstrekken van bepaalde gegevens, waaronder de grondstaffel en het taxatieverslag. Niets wijst erop dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase het taxatieverslag niet aan de gemachtigde heeft gestuurd. Belanghebbende stelt alleen de grondstaffel niet te hebben ontvangen. Belanghebbende heeft dit reeds aan de orde gesteld bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft in haar uitspraak onder punt 19 hierover het volgende geoordeeld, waarin voor ‘eiser’ belanghebbende en voor ‘verweerder’ de heffingsambtenaar moet worden gelezen:
‘Het is duidelijk geworden dat verweerder niet beschikte over de door eiser in beroep overgelegde bijlagen 3 en 4. Verder heeft verweerder ter zitting erkend dat er in de bezwaarfase iets is misgegaan met de verzending van de grondstaffel (via Wetransfer) aan eiser. De rechtbank is van oordeel dat deze beroepsgronden geen inhoudelijke bespreking behoeven, omdat deze slechts tot een proceskostenvergoeding kunnen leiden en in rechtsoverweging 6 al is geconcludeerd dat de uitspraak op bezwaar wordt vernietigd en zij daarin al aanleiding ziet om een proceskostenvergoeding uit te spreken (zie hierna in rechtsoverweging 21).’
Nu de Rechtbank zowel voor de bezwaarfase als voor de beroepsfase een proceskostenvergoeding heeft toegekend, ziet het Hof geen reden te beoordelen of voldaan is aan artikel 40, lid 2, Wet WOZ. Of op verzoek een matrix overgelegd had moeten worden, kan daarom onbesproken blijven. Dit geldt ook voor het verzoek om de grondstaffel, het taxatieverslag en de matrix van het voorafgaande jaar.
Schending van artikel 8:42 Awb Pro
4.4.
Wat betreft de door belanghebbende gemaakte foto’s van de binnen- en buitenkant van de woning is ter zitting komen vast te staan dat die foto’s onderdeel uitmaken van de bij de Rechtbank overgelegde stukken, zodat van de door belanghebbende gestelde schending van artikel 8:42 Awb Pro geen sprake is.
Objectafbakening
4.5.
Van de kaveloppervlakte van 505 m2 wordt 55 m2 gebruikt als openbare weg en op 22 m2 is een zakelijk recht gevestigd. Deze 77 m2 zijn niet betrokken in de bij de Rechtbank en bij het Hof ter onderbouwing van de waarde ingebrachte taxatiematrices. Daarin is zonder meer uitgegaan van 450 m2 aan kaveloppervlakte en van 428 m2 aan meegerekende omvang. Dat in het taxatieverslag (505 m2) en in de uitspraak op bezwaar (450 m2) in de waardebepaling abusievelijk en ten onrechte meer m2 zijn meegenomen, betekent niet dat het object onjuist is afgebakend. Wat betreft de stelling dat de heffingsambtenaar daardoor in strijd met het ‘fair play’-beginsel heeft gehandeld, wijst het Hof erop dat de Rechtbank het beroep al gegrond heeft verklaard omdat belanghebbende wegens de misrekening van 22 m2 in beroep heeft moeten komen. Belanghebbende is op dit punt dus al in het gelijk gesteld. De Rechtbank heeft om die reden een vergoeding voor griffierecht en de proceskosten vastgesteld. Nu belanghebbende de hoogte van die vergoedingen niet betwist, treft zijn beroep op ‘fair play’ geen doel.
Waarde van de woning
4.6.
De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" [4] . De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de heffingsambtenaar. Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter – eventueel na inwinning van een deskundigenbericht - zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
4.7.
In hoger beroep bepleit belanghebbende voor de woning een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten te stellen en die bij betwisting aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. De vraag of de heffingsambtenaar in het leveren van dat bewijs is geslaagd, moet worden beoordeeld in het licht van hetgeen belanghebbende naar voren heeft gebracht.
4.8.
Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op de taxatiematrix van 18 juli 2022, waarin de woning op € 282.000 is getaxeerd. De taxatiematrix is zo goed als gelijkluidend aan de in de beroepsfase opgemaakte matrix. De Rechtbank heeft in haar uitspraak het volgende geoordeeld:
De referentiewoning aan de [adres2] 11 in [woonplaats]
10. Eiser voert aan dat de referentiewoning aan de [adres2] 11 geen juiste onderbouwing is voor de vastgestelde waarde van de woning. Daarbij stelt eiser dat het gebruiksoppervlak van deze referentiewoning 132m2 hoort te zijn en niet 81 m2 waar verweerder in de taxatiematrix vanuit gaat. Hierdoor wordt de woningwaarde van de prijs per m' € 646,- in plaats van € 1.053,-. Ter zitting heeft eiser aangevoerd dat de woning ook een slechtere ligging heeft dan deze referentiewoning. Om voornoemde redenen is de waarde van de woning te hoog vastgesteld, aldus eiser.
11. Ter zitting heeft verweerder aangevoerd dat hij het gebruiksoppervlak van de referentiewoning aan de [adres2] 11 heeft gebaseerd op informatie uit marktgegevens, foto's en plattegronden. Daaruit blijkt dat in de ruimte achter de oorspronkelijke woning stoeptegels liggen en als opslag wordt gebruikt, waardoor deze niet als woonruimte is aan te merken. In de taxatiematrix is deze ruimte van 50m2 als berging gewaardeerd voor een bedrag van € 25.000,-. Over de ligging heeft verweerder aangevoerd dat de woning niet slechter ligt dan de referentiewoning. De woning ligt meer aan de rand van [woonplaats] en de referentiewoning ligt vlakbij winkels in [woonplaats] , zodat deze meer last heeft van (parkeer)drukte.
12. De rechtbank is van oordeel dat verweerder voldoende heeft toegelicht waarom hij bij de referentiewoning aan de [adres2] 11 van een gebruiksoppervlak van 81m2 is uitgegaan en ziet geen reden om aan de juistheid hiervan te twijfelen. Eiser heeft verweerders toelichting ter zitting ook niet bestreden of weersproken. Met de toe lichting heeft verweerder bovendien naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat de referentiewoning geen wezenlijk betere ligging heeft dan de woning. Dit betekent dat verweerder deze referentiewoning mocht gebruiken om de waarde van de woning te onderbouwen en dat de rechtbank uitgaat van de gegevens die over deze referentiewoning in de taxatiematrix zijn vermeld. De beroepsgrond slaagt niet.
Over de kavelgrootte en de toepassing van de grondstaffel
13. De rechtbank stelt allereerst vast dat verweerder in beroep voor de waardebepaling van de woning van een kavelgrootte van 428m2 is uitgegaan en dat partijen hierover niet langer van mening verschillen. Eiser stelt daarnaast dat de prijzen per m2 voor woningen in [plaats2] veel hoger liggen dan voor woningen in [woonplaats] omdat [plaats2] dichterbij [plaats1 ] ligt. Volgens eiser heeft verweerder daarom ten onrechte dezelfde grondstaffel voor [plaats2] en [woonplaats] gehanteerd. De waardebepaling van de woningen - die is gebaseerd op een vergelijking met de referentiewoningen aan de [adres3] 5 en [adres4] 58 te [plaats2] - kan om die reden ook niet juist zijn, aldus eiser.
14. Ter zitting heeft verweerder aangevoerd dat [plaats2] en [woonplaats] vlak bij elkaar liggen. De referentiewoning aan de [adres3] 5 ligt het verst weg en [adres4] 58 ligt tussen [plaats2] en [woonplaats] , op een weg die beide dorpen verbindt. Daarom is [plaats2] en [woonplaats] dezelfde grondstaffel toegepast. Vanwege die slechte ligging van zowel de woning als de referentiewoningen (zoals genoemd in de taxatiematrix) is vervolgens een korting van 25% op de grondwaarde toegepast. Over de referentiewoning aan de [adres3] 5 heeft verweerder desgevraagd aangevoerd dat in de taxatiematrix een onjuiste grondwaarde en prijs per m2 is vermeld. Dit had moeten zijn: € 127.575,- (grondwaarde) en € 971,- (prijs per blad m2).
15. De rechtbank stelt vast dat eiser zijn stelling verder niet heeft gemotiveerd of onderbouwd. Gelet op verweerders toelichting ter zitting, bestaat onvoldoende grond voor het oordeel dat verweerder voor [plaats2] en [woonplaats] niet dezelfde grondstaffel had mogen hanteren. De beroepsgrond slaagt niet.
Over de bouwkwaliteit, staat van onderhoud en de voorzieningen van de woning
16. Eiser voert voorts aan dat verweerder bij de waardering van de woning geen rekening heeft gehouden met het slechte onderhoud, de slechte kwaliteit en de slechte voorzieningen van de woning. Ook heeft verweerder de aanwezigheid van asbest ten onrechte niet bij de waardebepaling betrokken. Ter onderbouwing hiervan verwijst eiser naar de door hem overgelegde foto’s. Verweerder had de waarde van de woning daarom lager moeten vaststellen, aldus eiser.
17. Uit de taxatiematrix blijkt dat verweerder de woning als volgt heeft beoordeeld. De bouwkwaliteit is `voldoende', de staat van onderhoud is `matig' en de voorzieningen zijn ‘gedateerd'. De rechtbank stelt vast dat eiser niet met stukken heeft onderbouwd dat deze beoordeling anders zouden moeten worden gewaardeerd. De overgelegde foto’s bieden onvoldoende aanleiding om aan te nemen dat de woning nog lager had moeten scoren. Voor de woningwaarde per m2 van de woning heeft verweerder voor de woning € 841,- gehanteerd, tegen over respectievelijk € 1.053,-(Referentiewoning aan de [adres2] 11 in [woonplaats] ) en € 971,- (Referentiewoning aan de [adres3] 5 in [plaats2] ) afgeleid uit de verkoopprijzen van de referentiewoningen, die op bouwkwaliteit, staat van onderhoud en voorzieningen gelijk scoren. De referentiewoning aan de [adres4] 58 in [plaats2] scoort beter op staat van onderhoud (voldoende) en voorzieningen (eenvoudig) wat ook tot uitdrukking komt in de woningwaarde per m2 zijnde € 1.683,-. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder hiermee voldoende rekening gehouden met de door eiser genoemde aspecten van de woning . De rechtbank is verder van oordeel dat niet is komen vast te staan dat er asbest aanwezig is op het dak van de buren en dat de grond van de woning hierdoor zou zijn vervuild. Eiser heeft deze stelling niet onderbouwd, zodat verweerder hierin ook geen aanleiding heeft hoeven zien om de waarde van de woning lager vast te stellen. De beroepsgrond slaagt niet.’.
Het Hof ziet geen aanleiding anders te oordelen en maakt die overwegingen tot de zijne.
4.9.
Ter zitting van het Hof heeft de heffingsambtenaar onbetwist gesteld dat het referentieobject [adres4] 58 slecht gelegen is bij een afrit van de snelweg A12 en dicht bij een discotheek. Gelet op de verschillen tussen deze tussenwoning met een vergelijkbare woonoppervlakte als de vrijstaande woning van belanghebbende, maar met een beduidend kleiner kaveloppervlakte en gelet op de overige verschillen tussen de woning en dit referentieobject acht het Hof op grond van de voor die woning gehanteerde prijs per m2 van € 1.683 en de voor de woning gehanteerde prijs per m2 van € 841 aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening gehouden is met de matige onderhoudsstaat van de woning en met de gedateerde voorzieningen. De ter zitting geponeerde stelling dat de woning een bouwval is, heeft belanghebbende tegenover de betwisting daarvan door de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt, ook niet aan de hand van de overgelegde foto’s van de woning. Gezien het soort object in combinatie met de locatie, de bouwjaren, de gebruiks- en grondoppervlakten en de overige kenmerken zijn de vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar met de woning om hieruit conclusies te kunnen trekken met betrekking tot de gezochte waarde. Bij de herleiding van de waarde van de woning uit de (gecorrigeerde) verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten heeft de taxateur (ook overigens) voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen. De taxatiematrix biedt daarmee voldoende steun aan de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde.
Slotsom
Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
5.Griffierecht en proceskosten
Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
6. Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Keuning, voorzitter, in tegenwoordigheid van mr. K. de Jong-Braaksma als griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 20 februari 2024.
De griffier, De voorzitter,
K. de Jong-Braaksma J.W. Keuning
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 21 februari 2024.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.