ECLI:NL:GHARL:2024:1067

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem, afdeling civiel

zaaknummer gerechtshof 200.323.638

zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht, 9740263

arrest van 13 februari 2024

in de zaak van

Stichting Woonin,

voorheen genaamd Stichting Mitros,

die is gevestigd in Utrecht

die hoger beroep heeft ingesteld

en bij de kantonrechter optrad als eisende partij

hierna: Woonin

advocaat: mr. D. Pranjic

tegen

1.[geïntimeerde1]

2. [geïntimeerde2]

die wonen in [woonplaats1]

die voorwaardelijk hoger beroep hebben ingesteld

en bij de kantonrechter optraden als gedaagde partij

hierna samen: [geïntimeerde1] (in mannelijk enkelvoud)

advocaat: mr. J. van Andel.

1.Het verloop van de procedure in hoger beroep

1.1.

Naar aanleiding van het arrest van 12 september 2023 heeft op 8 december 2023 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Ten behoeve van de mondelinge behandeling heeft [geïntimeerde1] op 24 november 2023 de aanvullende producties 5 tot en met 29 in het geding gebracht. Na de mondelinge behandeling hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.

2.De kern van de zaak

2.1.

[geïntimeerde1] huurt een woning van Woonin. Hij heeft in de tuin van die woning een schutting geplaatst en een overkapping gemaakt.

2.2.

Woonin heeft bij de kantonrechter gevorderd dat [geïntimeerde1] de schutting en overkapping moet afbreken en de tuin in de oude staat moet herstellen, althans dat zij wordt gemachtigd om de schutting en overkapping te laten afbreken op kosten van [geïntimeerde1] en dat [geïntimeerde1] dit moet toelaten. De kantonrechter heeft deze vorderingen afgewezen.

2.3.

In hoger beroep vordert Woonin opnieuw dat [geïntimeerde1] de schutting en de overkapping moet afbreken, op straffe van een dwangsom. Als [geïntimeerde1] daaraan niet voldoet vordert Woonin dat zij wordt gemachtigd dit zelf te laten doen en de tuin op kosten van [geïntimeerde1] in oude staat te laten herstellen en – subsidiair – dat zij de nodige aanpassingen mag laten uitvoeren zodat de veranderingen en toevoegingen die [geïntimeerde1] heeft aangebracht in overeenstemming worden gebracht met de voorwaarden van Woonin. Bovendien vordert Woonin dat [geïntimeerde1] voor de uitvoering van werkzaamheden in opdracht van Woonin toegang verschaft en de tuin ter beschikking stelt aan de werklieden die de werkzaamheden zullen uitvoeren.

3.Het oordeel van het hof

3.1.

Het hof zal de vorderingen van Woonin alsnog toewijzen. Hierna legt het hof uit hoe het tot deze beslissing is gekomen.

De feiten waar het hof van uitgaat.

3.2.

Tegen de door de kantonrechter vastgestelde feiten is geen grief gericht. Het hof zal daarom van dezelfde feiten uitgaan en deze voor de duidelijkheid hierna herhalen:

3.2.1.

[geïntimeerde1] huurt sinds 13 maart 2008 van Woonin een woning gelegen aan de [adres] te [woonplaats1] .

3.2.2.

Woonin heeft groot onderhoud verricht aan het wooncomplex waarvan het gehuurde onderdeel uitmaakt. Woonin verwijst naar een door haar in het kader van die renovatie opgesteld document, 'De Gagel en Vechtzoom – 2e fase Woonwijzer' (hierna kortweg: de Woonwijzer) waarin toelichting en instructies voor de situatie na renovatie zijn opgenomen. Op pagina 8 van de woonwijzer, onder het kopje `De tuinen' is opgenomen dat er een groene haag (aan de achterkant) wordt geplant die (eenmaal op hoogte) 150 cm hoog zal zijn en die voor een nette aanblik moet zorgen en die door een hoveniersbedrijf op hoogte en aan de straatzijde geknipt en onderhouden zal worden. Verder staat in de Woonwijzer dat Woonin het toestaat dat bewoners van de benedenverdieping een tuinhuis plaatsen in hun tuin, mits het tuinhuis voldoet aan de volgende voorwaarden:

"
- Het vloeroppervlak mag maximaal 2 meter lang en 2 meter breed zijn;

- De hoogte mag maximaal 180 cm bedragen;

- Het moet een plat dak hebben;

- De afstand tot alle erfgrenzen moet minimaal 1 meter zijn.

Ook als u iets in uw tuin wilt plaatsen, adviseren wij u contact op te nemen met de

buurtbeheerder. Heeft u zonder toestemming van Mitros iets in uw tuin geplaatst dat niet

voldoet aan deze norm, dan zult u dat moeten verwijderen of aanpassen."

3.2.3.

Over de schuttingen vermeldt de woonwijzer het volgende.

“
Evenals voor de hagen geldt voor schuttingen een hoogte van maximaal 150 cm aan de achterzijde van de woning en 100cm aan de voorzijde. Uitgangspunt is dat schuttingen niet zichtbaar zijn vanaf de straat als de haag op hoogte is. Voldoet uw schutting niet aan deze maat, dan zult u deze moeten aanpassen."

3.2.4.

Per brief van 1 september 2021 heeft Woonin aan [geïntimeerde1] geschreven dat zij geconstateerd heeft dat [geïntimeerde1] zonder toestemming een overkapping en een te hoge schutting heeft geplaatst in de tuin. De overkapping en schutting voldoen niet aan de gestelde voorwaarden en Woonin heeft [geïntimeerde1] gesommeerd om de overkapping en de schutting af te breken dan wel aan te passen. Het gaat om een schuine overkapping van ca. 3 x 5 meter die tegen het complex en tegen de erfgrenzen (met de buren en de gemeentelijke grond) aan is gebouwd. Ook is een schutting te zien rondom de gehele tuin die een stuk boven de haag uitsteekt.

3.2.5.

Omdat Woonin heeft geconstateerd dat enkele huurders zich niet aan de richtlijnen uit de Woonwijzer hielden, heeft Woonin begin oktober 2021 een informatiebrief gestuurd. Hierin is voor zover relevant opgenomen:

“
Wilt u iets wijzigen in, aan of rondom uw huurwoning? Vraag Mitros dan altijd eerst om toestemming! […]

Bouwwerken in de tuinen

We zien dat er in meerdere tuinen overkappingen, schuurtjes, dierenhokken en dergelijke staan, die niet aan de voorwaarden voldoen. Daarom herhalen we de voorwaarden nog eens:

[...]

Als u iets in uw tuin plaatst zonder onze toestemming dan zult u dat zelf, en op ons eerste verzoek, direct moeten verwijderen of aanpassen. Let er dus op dat u, voordat u gaat bouwen, ons eerst toestemming vraagt via onze website.

[…]

Schuttingen en hagen

Schuttingen moeten in de tuin geplaatst worden, achter de haag, op zo'n manier dat ze niet zichtbaar zijn vanaf de straat en de haag niet wordt beschadigd. Voldoet uw schutting op dit moment niet aan deze maten, dan zult u deze per direct moeten verwijderen of aanpassen.

Handhaven

Mitros gaat in de komende periode regelmatig de tuinen controleren op bovengenoemde punten. Mocht u geen gehoor geven aan deze brief dan zijn wij genoodzaakt om verdere stappen te ondernemen. Wij rekenen op uw medewerking om de buurt netjes te houden.”

3.2.6.

Woonin heeft [geïntimeerde1] bij brief van 20 oktober 2021, 15 december 2021 en 12 januari 2022 gesommeerd om de bouwwerken in de tuin in overeenstemming te brengen met de door haar gestelde voorwaarden. [geïntimeerde1] heeft aan die sommaties geen gevolg gegeven.

De grieven

3.3.

Woonin heeft drie grieven (bezwaren) tegen het vonnis van de kantonrechter. De eerste grief betreft het oordeel dat de buurtbeheerder namens Woonin heeft ingestemd met de hogere schutting. De tweede grief is gericht tegen het oordeel dat het door Woonin nagestreefde doel en de daarvoor gehanteerde voorwaarden niet te brengen is onder de toepasselijke wettelijke norm van artikel 7:215 lid 2 BW. De derde grief van Woonin gaat over het oordeel dat Woonin een gedoogbeleid hanteert en dat het haar niet vrijstaat om alleen [geïntimeerde1] aan te spreken op de schutting en de overkapping.

3.4.

[geïntimeerde1] had drie grieven tegen het vonnis van de kantonrechter. Het hof begrijpt dat hij die grieven heeft ingesteld voor het geval een of meer grieven van Woonin slagen en het hof tot een ander oordeel komt dan de kantonrechter. De eerste grief van [geïntimeerde1] gaat over het oordeel dat [geïntimeerde1] en Woonin overeengekomen zijn dat de algemene huurvoorwaarden van toepassing zijn.

Tijdens de mondelinge behandeling bij het hof heeft [geïntimeerde1] deze grief ingetrokken. Wel handhaaft hij de toelichting daarop, ter onderbouwing van de volgende twee grieven. De tweede grief van [geïntimeerde1] is gericht tegen het oordeel dat de algemene huurvoorwaarden niet vernietigbaar zijn. De derde grief van [geïntimeerde1] ziet op het oordeel dat [geïntimeerde1] niet in de gelegenheid hoeft te worden gesteld om tegenbewijs te leveren tegen de in de huurovereenkomst opgenomen verklaring dat hij voor of tijdens het sluiten van de huurovereenkomst met Woonin de algemene huurvoorwaarden heeft ontvangen.

Het toetsingskader

3.5.

In artikel 7:215 BW is geregeld dat de huurder de inrichting of gedaante van het gehuurde alleen met toestemming van de verhuurder mag veranderen, tenzij het gaat om veranderingen en toevoegingen die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten kunnen worden ongedaan gemaakt en verwijderd. Als het de verhuur van woonruimte betreft, moet de verhuurder toestemming verlenen indien de voorgenomen veranderingen de verhuurbaarheid van het gehuurde niet schaden, dan wel niet leiden tot een waardedaling van het gehuurde. Als de verhuurder de toestemming niet verleent, kan de huurder aan de rechter vragen hem te machtigen tot het aanbrengen van de veranderingen. Van deze regeling kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken, tenzij het de buitenzijde van het gehuurde betreft.

3.6.

Woonin beroept zich op haar algemene huurvoorwaarden, waarin is bepaald:

“
Artikel 9

1.
Het is huurder toegestaan veranderingen en toevoegingen die zonder noemenswaardige kosten weer ongedaan kunnen worden gemaakt aan de binnenzijde van het gehuurde aan te brengen, behalve indien het gaat om veranderingen die gevaar, overlast of hinder voor verhuurder of derden opleveren.

Voor overige veranderingen en toevoegingen heeft huurder vóóraf schriftelijke

toestemming van de verhuurder nodig.[…]

3.
Alle verandering die in strijd met de voorwaarden van verhuurder zijn aangebracht zullen op eerste aanzegging van verhuurder ongedaan worden gemaakt door huurder.”

De beoordeling van de grieven en de vorderingen

3.7.

Woonin baseert haar vorderingen allereerst op de in de algemene huurvoorwaarden opgenomen regeling. Op grond daarvan had [geïntimeerde1] voordat hij de toevoegingen in zijn tuin aanbracht schriftelijk toestemming moeten vragen. In de richtlijnen uit de Woonwijzer is toegelicht wanneer het volgens Woonin zin heeft om toestemming te vragen. Volgens Woonin heeft de kantonrechter dit miskend. Volgens [geïntimeerde1] zijn de algemene huurvoorwaarden vernietigbaar.

3.8.

Woonin baseert haar vorderingen subsidiair op de wettelijke regeling van artikel 7:215 BW. Het hof zal de vorderingen van Woonin, aan de hand van de grieven, eerst beoordelen op basis van die wettelijke regeling. Indien een grief slaagt en de vordering van Woonin op grond van de wettelijke regeling had moeten worden toegewezen, heeft [geïntimeerde1] geen belang bij beoordeling van zijn grieven over de (vernietigbaarheid van de) algemene huurvoorwaarden. Ook als die grieven slagen, kan dat dan niet tot een ander oordeel leiden.

3.9.

Het hof stelt voorop dat het in deze zaak niet gaat om verandering aan de binnenzijde van het gehuurde. Het gaat hier om toevoegingen in de tuin van het gehuurde. Vast staat dat [geïntimeerde1] niet vooraf schriftelijk toestemming voor het aanbrengen van de overkapping en de schutting heeft gekregen van Woonin en hij op die grond dus niet bevoegd was tot het aanbrengen van de toevoegingen in de tuin. Volgens de wettelijke regeling is [geïntimeerde1] bevoegd deze toevoegingen desondanks aan te brengen, als het gaat om toevoegingen die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten kunnen worden ongedaan gemaakt en verwijderd. Het zal daarbij moeten gaan om hele kleine toevoegingen, zoals bloembakken, een buitenlamp of een deurklopper. Gelet op hoe artikel 7:215 lid 1 BW is geformuleerd, rust op [geïntimeerde1] de bewijslast dat hiervan sprake is. Woonin heeft als productie 10 bij de dagvaarding in eerste aanleg een overzicht van de kosten van het verwijderen van de schutting en overkapping overgelegd. Door Wits Vastgoedonderhoud Nederland zijn die kosten ingeschat op € 1.500,00 exclusief btw. Naar het oordeel van het hof heeft [geïntimeerde1] hiertegenover onvoldoende gesteld om te kunnen oordelen dat sprake is van toevoegingen die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten kunnen worden ongedaan gemaakt en verwijderd. [geïntimeerde1] heeft volstaan met een enkele, niet onderbouwde, stelling. Dat is niet genoeg. Het gevolg is, dat [geïntimeerde1] volgens de wettelijke regeling schriftelijke toestemming van Woonin nodig had voor het plaatsen van de overkapping en de schutting.

3.10.

[geïntimeerde1] stelt dat hij mondelinge toestemming heeft gekregen voor het plaatsen van de schutting. De reden dat [geïntimeerde1] een schutting wilde plaatsen, was de overlast die hij ondervond van jongeren en het vuil en afval dat in zijn tuin werd gegooid. Ook werden er volgens [geïntimeerde1] spullen uit zijn tuin gestolen. [geïntimeerde1] stelt dat Woonin van deze redenen op de hoogte was. Tijdens bijeenkomsten die Woonin in het kader van de renovatie organiseerde heeft [geïntimeerde1] aan de buurtbeheerder gevraagd of het mogelijk was een schutting te plaatsen. Daarop is namens Woonin gezegd dat dit ‘buiten de scope viel’. Volgens [geïntimeerde1] heeft hij daaruit mogen afleiden dat hij toestemming kreeg voor het plaatsen van de schutting.

3.11.

Het hof heeft tijdens de mondelinge behandeling over deze gang van zaken gesproken met [geïntimeerde1] . Daarbij heeft [geïntimeerde1] uitgelegd dat hij naar een bijeenkomst van Woonin is gegaan waar werd gesproken over de mogelijkheid van het toevoegen van extra’s tijdens of kort na de renovatie. Woonin had een lijstje met extra zaken die bij de renovatie mogelijk waren en die Woonin wilde faciliteren. Omdat [geïntimeerde1] bij meerdere buren had gezien dat zij een schutting hadden, heeft hij gevraagd of hij ook een schutting kon krijgen. Vervolgens kreeg hij te horen van de buurtbeheerder dat een schutting niet een van de opties was die Woonin wilde faciliteren. In die zin viel een schutting ‘buiten de scope’. [geïntimeerde1] verklaarde tijdens de mondelinge behandeling dat hij hieruit heeft afgeleid dat hij de schutting zelf moest betalen. [geïntimeerde1] verklaarde verder nog dat hij niet wist dat hij toestemming nodig had voor het plaatsen van de schutting en dat hij niet naar de bijeenkomst is gegaan om die toestemming te vragen. Naar het oordeel van het hof heeft [geïntimeerde1] uit deze gang van zaken niet mogen begrijpen dat Woonin hem toestemming gaf voor het plaatsen van de schutting.

3.12.

[geïntimeerde1] heeft vervolgens nog aangevoerd dat de plaatsing van de schutting en de overkapping de verhuurbaarheid van het gehuurde niet schaden en evenmin leiden tot een waardedaling van het gehuurde. Volgens [geïntimeerde1] had Woonin daarom op grond van artikel 7:215 lid 2 toestemming moeten geven.

3.13.

Het hof neemt tot uitgangspunt dat [geïntimeerde1] geen toestemming heeft gevraagd. De situatie dat Woonin op grond van artikel 7:215 lid 2 BW verplicht zou kunnen zijn toestemming te verlenen doet zich daarom niet voor. Daar komt bij dat het moet gaan om objectieve verbeteringen die de huurder wil aanbrengen. Daarbij gaat het veelal over verbeteringen die zien op verhoging of verbetering van het gebruikscomfort of de veiligheid, of op de vermindering van energiekosten. Daarbij kan worden gedacht aan isolerende beglazing, energiezuinige geiser of c.v.-ketel of zelfs de aanleg van een gehele centrale verwarming of warmtepomp, een wasmachineaansluiting, een lichtpunt in of aan de berging en inbraakpreventief hang- en sluitwerk. Dat de overkapping en de schutting onder dit begrip objectieve verbetering vallen heeft [geïntimeerde1] onvoldoende onderbouwd. Het hof voegt hier ten overvloede aan toe dat [geïntimeerde1] ook geen machtiging voor het toevoegen van de overkapping en de schutting aan de rechter kan vragen. Daarvoor is namelijk vereist dat hij eerst de verhuurder toestemming vraagt en die toestemming vervolgens niet heeft gekregen. Kortom, ook dit argument van [geïntimeerde1] gaat niet op.

3.14.

[geïntimeerde1] heeft een beroep gedaan op het bestaan van een gedoogbeleid op grond waarvan Woonin vele bouwwerken in de tuinen in de omgeving van de door hem gehuurde woning toestaat. Volgens [geïntimeerde1] moet Woonin gelijke gevallen gelijk behandelen. Dat doet Woonin volgens [geïntimeerde1] niet, omdat alleen hij de bouwwerken moet verwijderen. Woonin ontkent dat zij een gedoogbeleid hanteert en zij betwist ook dat zij verplicht is in alle gevallen gelijk te handelen.

3.15.

[geïntimeerde1] heeft in hoger beroep een aantal foto’s in het geding gebracht, waarop bouwwerken in de tuinen van door Woonin verhuurde woningen te zien zouden zijn. Woonin heeft niet van alle foto’s kunnen achterhalen op welke woning deze betrekking hebben. Voor zover Woonin dat wel kon, heeft zij tijdens de mondelinge behandeling per foto toegelicht dat in sommige gevallen voor het bouwwerk op de foto toestemming is gevraagd en verkregen, voor andere bouwwerken geen toestemming is gevraagd, maar alsnog is verleend en voor weer andere bouwwerken geen toestemming is gevraagd en er actie tot verwijdering wordt ondernomen. Ook heeft [geïntimeerde1] foto’s in het geding gebracht van een bouwwerk dat Volgens Woonin is aangemerkt als een voorziening in de zin van de WMO, en dus (ook) maatwerk betreft.

3.16.

Het hof is van oordeel dat [geïntimeerde1] onvoldoende heeft onderbouwd dat Woonin ten aanzien van schuttingen en/of overkappingen zoals hij die heeft geplaatst, een gedoogbeleid hanteert waar aanspraken voor [geïntimeerde1] uit zouden kunnen voortvloeien. Woonin betwist het bestaan van een dergelijk gedoogbeleid en Woonin heeft voor de door [geïntimeerde1] gegeven voorbeelden – voor zover die bij haar bekend zijn – een verklaring gegeven. Mede gelet op die verklaring van Woonin, kan het hof uit die voorbeelden niet afleiden dat sprake is van een op enig beleid gebaseerd gedogen. Daar waar toestemming voor het plaatsen van een toevoeging is gegeven, is naar het oordeel van het hof sprake van individuele beslissingen.

3.17.

Vervolgens heeft [geïntimeerde1] zich erop beroepen dat Woonin gelijke gevallen gelijk moet behandelen. Het hof begrijpt dat [geïntimeerde1] daarbij doelt op de gevallen waarin Woonin een huurder (achteraf) toestemming heeft gegeven voor het plaatsen van een bouwwerk in de tuin. Het hof is van oordeel dat [geïntimeerde1] onvoldoende heeft onderbouwd dat Woonin verplicht kan worden om met al haar huurders dezelfde afspraken te maken. Bij gebreke van een deugdelijke toelichting geldt dat de contractsvrijheid daar aan in de weg staat. Dat sprake zou zijn van willekeur bij het al dan niet verlenen van toestemming voor bouwwerken in de tuinen van verhuurde woningen heeft [geïntimeerde1] ook niet voldoende onderbouwd. Kortom, het beroep dat [geïntimeerde1] doet op gelijke behandeling van gelijke gevallen kan hem niet baten.

3.18.

[geïntimeerde1] heeft ten slotte nog gesteld dat Woonin voor het eerst per brief van 20 oktober 2021 over de schutting heeft geklaagd. Omdat die schutting er toen al drieënhalf jaar stond, heeft Woonin volgens [geïntimeerde1] niet aan de klachtplicht van artikel 6:89 BW voldaan.

3.19.

Het hof is van oordeel dat artikel 6:89 BW in dit geval niet van toepassing is. Dat artikel heeft betrekking op een gebrek in de nakoming van een verbintenis, oftewel een vermogensrechtelijke betrekking tussen twee of meer personen, krachtens welke de een jegens de ander tot een prestatie gerechtigd is en deze jegens diegene tot die prestatie verplicht is. De klachtplicht is niet van toepassing op het moeten nalaten en desondanks toch handelen. Van dit laatste is hier sprake: [geïntimeerde1] had het plaatsen van de schutting en de overkapping zonder voorafgaande toestemming van Woonin moeten nalaten en heeft dit desondanks toch gedaan. De vordering van Woonin tot verwijdering van de aangebrachte toevoegingen is ook niet verjaard. Voor zover in de stellingen van [geïntimeerde1] een beroep op rechtsverwerking moet worden gelezen, gaat ook dat niet op. Enkel tijdsverloop is daarvoor onvoldoende en [geïntimeerde1] heeft onvoldoende bijzondere omstandigheden gesteld op grond waarvan het hof kan oordelen dat [geïntimeerde1] er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat Woonin afzag van haar recht om verwijdering van de schutting en de overkapping te vorderen.

3.20.

[geïntimeerde1] heeft op diverse onderdelen bewijs van zijn stellingen aangeboden. Het hof gaat aan die bewijsaanbiedingen voorbij, omdat de onderliggende feiten, ook als die zouden worden bewezen, niet tot een andere uitkomst kunnen leiden.

De conclusie

3.21.

Het hoger beroep van Woonin slaagt en het incidenteel hoger beroep van [geïntimeerde1] slaagt niet. Woonin kan al op grond van de wettelijke regeling verwijdering van de overkapping en de schutting vorderen. Aan de vraag of de algemene huurvoorwaarden vernietigbaar zijn en ter hand zijn gesteld komt het hof niet toe. Het hof zal de vorderingen van Woonin alsnog toewijzen. [geïntimeerde1] heeft nog aangevoerd dat het niet nodig is een dwangsom aan de veroordelingen te verbinden, omdat hij deze vrijwillig na zal komen. Daar gaat het hof aan voorbij, omdat Woonin belang heeft bij een sanctie op niet-nakoming van de veroordeling. Wel zal het hof de dwangsom matigen, zoals hierna bij de beslissing is vermeld en in dat kader ook bepalen dat [geïntimeerde1] niet tegelijkertijd de dwangsom als vermeld in 4.1.1. en de dwangsom als vermeld in 4.1.3 zal verbeuren.

3.22.

Omdat [geïntimeerde1] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof [geïntimeerde1] tot betaling van de proceskosten zowel in hoger beroep als bij de kantonrechter veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak.^[1]

3.23.

De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).

4.De beslissing

Het hof:

4.1.

vernietigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht, van 7 december 2022 en beslist:

4.1.1.

veroordeelt [geïntimeerde1] om binnen één maand na betekening van dit arrest de schutting en de overkapping af te breken c.q. ongedaan te maken en de achterzijde c.q. tuin van het gehuurde in oude staat te herstellen, op straffe van een dwangsom van € 500 per dag voor iedere dag of deel daarvan dat [geïntimeerde1] c.s. in gebreke blijven aan deze veroordeling te voldoen, met een maximum van € 10.000;

4.1.2.

machtigt Woonin om, indien [geïntimeerde1] in gebreke blijft aan de veroordeling onder 4.1.1 te voldoen, de schutting en de overkapping zelf op kosten van [geïntimeerde1] c.s. te (laten) afbreken en de achterzijde c.q. tuin van het gehuurde op kosten van [geïntimeerde1] c.s. in oude staat te laten herstellen;

4.1.3.

veroordeelt [geïntimeerde1] om, indien [geïntimeerde1] in gebreke blijft aan de veroordeling onder 4.1.1 te voldoen, binnen 7 dagen na betekening van dit arrest de tuin van het gehuurde te ontruimen en te verlaten met al degenen die zich daar van zijnentwege bevinden en al hetgeen zich daarin van zijnentwege bevindt, voor de duur van de onder 4.1.2 vermelde werkzaamheden, en — voor zover dat noodzakelijk is voor de uitvoering van de werkzaamheden — op eerste verzoek van Woonin, dan wel de werklieden van Woonin, toegang tot de tuin te verschaffen en deze geheel ter vrije beschikking aan Woonin, dan wel aan werklieden van Woonin, te stellen, op straffe van een dwangsom van € 500 per dag voor iedere dag of deel daarvan dat [geïntimeerde1] in gebreke blijft aan deze veroordeling te voldoen, met een maximum van € 10.000, en bepaalt dat deze dwangsom dan vanaf 7 dagen na betekening van dit arrest in plaats van de onder 4.1.1 vermelde dwangsom komt;

4.2.

veroordeelt [geïntimeerde1] tot terugbetaling aan Woonin van het bedrag van € 150 dat Woonin ter uitvoering van het vonnis van 7 december 2022 ter zake van de proceskosten aan [geïntimeerde1] heeft betaald;

4.3.

veroordeelt [geïntimeerde1] tot betaling van de volgende proceskosten van Woonin tot aan de uitspraak van de kantonrechter:

€ 128 aan griffierecht

€ 125,03 aan kosten voor het betekenen (bekendmaken) van de dagvaarding aan [geïntimeerde1]

€ 150 aan salaris van de advocaat van Woonin (overeenkomstig het door de kantonrechter toegekende tarief)

en tot betaling van de volgende proceskosten van Woonin in principaal hoger beroep:

€ 783 aan griffierecht

€ 129,14 aan kosten voor het betekenen (bekendmaken) van de dagvaarding aan [geïntimeerde1]

€ 2.428 aan salaris van de advocaat van Woonin (2 procespunten x appeltarief II)

en tot betaling van de volgende proceskosten van Woonin in incidenteel hoger beroep:

€ 1.214 aan salaris van de advocaat van Woonin

(2 procespunten x appeltarief II x 0,5);

4.4.

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

4.5.

wijst af wat verder is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.J. Luijten, W.C. Haasnoot en G.R. den Dekker, en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 13 februari 2024.