Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem, afdeling civiel recht
zaaknummer gerechtshof: 200.314.734
(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht: 522343)
arrest van 25 juli 2023
in de zaak van
Yoi B.V.,
die is gevestigd in Veenendaal,
die hoger beroep heeft ingesteld
en bij de rechtbank optrad als eiseres,
hierna: Yoi,
advocaat: mr. J. Brouwer
tegen
1.De Advocaten van Van Riet B.V.,
die is gevestigd in Utrecht,
2. [geïntimeerde2],
die woont in [woonplaats] ,
die bij de rechtbank optraden als gedaagden,
hierna: AVVR en [geïntimeerde2] ,
advocaat: mr. W.A.M. Rupert
1.Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep
In het arrest van 24 januari 2023 heeft het hof een mondelinge behandeling bevolen. Deze heeft op 13 juni 2023 plaatsgevonden. Van de zitting is een verslag (proces-verbaal) gemaakt. Na de mondelinge behandeling hebben partijen arrest gevraagd.
2.Kern van de zaak
Het gaat in deze zaak om de vraag of [geïntimeerde2] , die als advocaat optrad voor Yoi, beroepsfouten heeft gemaakt, of Yoi daardoor schade heeft geleden en of AVVR (bij welk kantoor [geïntimeerde2] werkzaam is) voor die schade aansprakelijk is.
3.De feiten
3.1
Het hof gaat uit van de feiten zoals die door de rechtbank tot uitgangspunt zijn genomen (r.o. 2.1 tot en met 2.11 van het bestreden vonnis). Samengevat, gaat het om het volgende.
3.2
Yoi heeft een procedure gevoerd tegen partijen die het hof voor de eenvoud hier in enkelvoud aanduidt als: OVO [1] . De inzet van die procedure was de wijze waarop OVO invulling wilde geven aan een bouwclaim die Yoi had met betrekking tot 187 te bouwen woningen in het bouwplan Veenendaal-Oost (circa 3200 woningen). Die bouwclaim had Yoi in 2005 verkregen bij de verkoop door een partij van grond aan de gemeente Veenendaal.
3.3
In 2007 werd bekend dat Yoi in de eerste fase van het plan (deelgebied “Buurtstede”) 90 woningen toebedeeld zou krijgen. Buurtstede zou bestaan uit vier buurtschappen: “De Straten”, “De Hoven”, “De Ontmoeting” en “De Erven”. Door OVO werd een zogeheten startdocument opgesteld, dat in de loop van de tijd steeds is aangepast. Het startdocument bevat de programmatische, planmatige en financiële randvoorwaarden voor de ontwikkeling en realisatie van de buurtschappen "De Hoven" en "De Straten", behorend tot het deelgebied Buurtstede. Het startdocument vormde de basis voor de met de ontwikkelaars als Yoi te sluiten Projectrealisatie-overeenkomst en koopovereenkomst.
3.4
In januari 2009 verscheen een nieuw startdocument en op 29 januari 2009 heeft OVO een zogenoemde Projectrealisatie-overeenkomst (hierna: PRO) en een “koopovereenkomst Buurtstede” opgesteld. Dit waren sjablonen van met de ontwikkelaars als Yoi te sluiten overeenkomsten gebaseerd op het startdocument. In die stukken van januari 2009 wordt nog niet concreet vermeld welke kavels worden verkocht en ontbreekt dus ook een onderverdeling van op die kavels te bouwen typen woningen (vrijstaand, twee-onder-een-kap, rijtje enz.).
3.5
In maart 2009 stuurde OVO aan Yoi per e-mail een zogenoemde claimverdeling. Onderdeel daarvan vormt het document “Woningdifferentiatie Veenendaal-oost (deelplan 1)” waarin staat uitgesplitst hoeveel woningen Yoi in de vier buurtschappen van Buurtstede krijgt toebedeeld, te weten: 28 (Ontmoeting), 33 (Erven), 27 (Straten) en 0 (Hoven).
3.6
Op 15 juni 2009 verscheen een PRO waarin “Yoi” als wederpartij wordt vermeld en waarin concreet staat vermeld welke kavels (bouwblokken) worden verkocht en welk type woningen daarop mogen worden gebouwd. Het betrof 29 woningen in buurtschap De Straten, die als eerste zouden worden gebouwd in deelplangebied Buurtstede.
3.7
Yoi was het op een aantal punten niet eens met het voorwaardenpakket dat OVO stelde en begon daarover in juli 2010 een procedure bij de rechtbank Utrecht. De rechtbank gaf in haar vonnis van 11 januari 2012 Yoi ongelijk en verklaarde (in reconventie) op vordering van OVO voor recht dat Yoi binnen twee maanden na betekening van het vonnis “het aanbod” van OVO moet hebben geaccepteerd, bij gebreke waarvan zij niet langer rechten geldend kan maken uit hoofde van een door OVO aan Yoi gepresenteerde koopovereenkomst. Het vonnis is niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
3.8
Yoi heeft niet binnen de door de rechtbank bepaalde termijn van twee maanden het aanbod van OVO aanvaard. Yoi heeft op 18 januari 2012 [geïntimeerde2] ingeschakeld om hoger beroep in te stellen van het vonnis van de rechtbank. [geïntimeerde2] is als advocaat werkzaam bij AVVR. [geïntimeerde2] heeft op 8 maart 2012 de appeldagvaarding uitgebracht. [geïntimeerde2] is na bestudering van het dossier ervan uitgegaan dat het hoger beroep schorsende werking had ten aanzien van de hiervoor genoemde tweemaandentermijn in de door de rechtbank gegeven verklaring voor recht.
3.9
Door [geïntimeerde2] is in de memorie van grieven tegen de beslissing in reconventie onder meer als klacht aangevoerd (grief XVII) dat “het aanbod van januari 2009 slechts betrekking had op een deel van de totale bouwclaim, 90 woningen” maar dat volgens de verklaring voor recht de gehele bouwclaim vervalt als Yoi niet tijdig zou aanvaarden. Daarmee heeft de verklaring voor recht onevenredige en te verstrekkende gevolgen, omdat Yoi nog niet weet welk aanbod OVO in de toekomst zal doen voor de overige woningen terwijl volgens de verklaring voor recht de hele bouwclaim vervalt als Yoi niet tijdig zou aanvaarden, aldus de klacht. OVO heeft in reactie daarop betoogd dat de beslissing van de rechtbank wel juist is, omdat het aanbod voor de overige woningen (nagenoeg) identiek zal zijn aan het huidige aanbod van 90 woningen. Het oordeel van de rechtbank zag volgens OVO op alle 187 woningen.
3.1
Het hof heeft in zijn arrest van 15 oktober 2013 het vonnis van de rechtbank bekrachtigd, behoudens (voor zover hier van belang) wat betreft de hiervoor genoemde verklaring voor recht. Daartoe overwoog het hof, samengevat, dat het aanbod dat OVO begin 2009 heeft gedaan betrekking had op 90 woningen, dat Yoi dat aanbod niet binnen twee maanden na het vonnis heeft aanvaard, dat dit een redelijke termijn was, dat dit aanbod is vervallen doordat het niet is aanvaard en dat met betrekking tot de overige woningen nog geen aanbod is gedaan. Het hof verwijst daartoe naar een brief van 18 juni 2009 van OVO aan Yoi waarin staat vermeld: “Deze overeenkomst, met bijlagen, heeft betrekking op een deel van uw bouwclaim (…) in Veenendaal-oost”. Het betoog van OVO dat met betrekking tot die overige woningen een (nagenoeg) identiek aanbod zal worden gedaan heeft het hof verworpen. Het hof heeft voor recht verklaard dat Yoi binnen twee maanden na betekening van het vonnis het door OVO gedane aanbod moet hebben geaccepteerd. Het arrest van het hof is gepubliceerd onder ECLI:NL:GHARL:2013:7700.
4.De procedure bij de rechtbank
4.1
Yoi heeft bij de rechtbank geëist (samengevat) voor recht te verklaren dat [geïntimeerde2] en/of AVVR zijn tekortgeschoten in de overeenkomst van opdracht en schadeplichtig zijn en gevorderd hen te veroordelen tot betaling van € 5.889.185 aan schadevergoeding (vermeerderd met rente), € 10.000,- aan buitengerechtelijke kosten en proceskosten.
4.2
De rechtbank heeft voor recht verklaard dat AVVR is tekortgeschoten in de nakoming van de verplichtingen uit de overeenkomst van opdracht, onder afwijzing van wat meer is gevorderd en met veroordeling van Yoi in de proceskosten (en nakosten).
5.De beoordeling in hoger beroep
5.1
Het hoger beroep strekt ertoe het afgewezen deel van de vordering tegen AVVR alsnog toe te wijzen, waarbij de eis tot betaling van schadevergoeding is vermeerderd tot € 5.922.986,51.
5.2
In hoger beroep is geen grief gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat [geïntimeerde2] niet in persoon aansprakelijk is. Het hof zal daar dan ook van uitgaan.
5.3
Verder is geen (incidentele) grief gericht tegen het oordeel van de rechtbank (en de verklaring voor recht) dat AVVR is tekortgeschoten. Volgens de rechtbank heeft [geïntimeerde2] Yoi “onjuist geïnformeerd c.q. geadviseerd” met betrekking tot de termijn van twee maanden als genoemd in het vonnis van de rechtbank Utrecht van 11 januari 2012. Die termijn nam een aanvang twee maanden na betekening van dat vonnis. [geïntimeerde2] was evenwel tot de onjuiste conclusie gekomen dat het ingestelde hoger beroep schorsende werking had ten aanzien van die termijn en heeft Yoi daarom niet geïnformeerd over het verstrijken van de termijn twee maanden na betekening van het vonnis van 11 januari 2012 (zie het bestreden vonnis onder 5.8 en 5.9). Bij gebreke van een grief hiertegen, zal het hof dit als uitgangspunt nemen. In navolging van de rechtbank wordt deze fout als “verwijt I” aangeduid.
5.4
Waar het wel om gaat in dit hoger beroep zijn de volgende vragen:
- Is er causaal verband tussen verwijt I en de door Yoi gestelde schade?
- Is het andere door Yoi gemaakte verwijt (het hieronder te bespreken verwijt II) door de rechtbank ten onrechte ongegrond bevonden? En zo ja, waar leidt dat toe?
Verwijt I, causaal verband?
5.5
Volgens de rechtbank heeft Yoi onvoldoende gesteld om causaal verband te kunnen aannemen tussen deze fout en de door Yoi gestelde schade, bestaande uit met name het verlies van de bouwclaim voor 90 woningen. Naar het oordeel van de rechtbank had Yoi in het licht van het verweer van AVVR en [geïntimeerde2] gemotiveerd moeten stellen dat zij het voorstel van OVO binnen twee maanden na (betekening van) het vonnis van 11 januari 2012 had aanvaard als zij door [geïntimeerde2] correct was geïnformeerd over de tweemaandentermijn. Dit heeft Yoi nagelaten. Yoi heeft twee bezwaren aangevoerd tegen dat oordeel (de grieven 1 en 2). Het hof verwerpt die bezwaren en zal uitleggen waarom.
5.6
Yoi stelt in de eerste plaats (memorie van grieven 3.2, tweede alinea) dat zij niet weet wat zij had gedaan als [geïntimeerde2] haar correct had geadviseerd. Het ligt echter op haar weg om daar wel iets over te stellen. In de tweede plaats stelt Yoi (memorie van grieven 3.2, derde alinea) dat, zo begrijpt het hof, [geïntimeerde2] wel de mogelijkheid heeft gememoreerd om het aanbod van OVO “onder protest” te aanvaarden maar dit uiteindelijk niet concreet heeft geadviseerd. Zij ziet dan over het hoofd dat, zoals AVVR en [geïntimeerde2] terecht hebben betoogd, acceptatie van een aanbod onder voorwaarden geen werkelijke aanvaarding is van een aanbod, maar een verwerping van dat aanbod inhoudt onder het doen van een nieuw aanbod. De redenering van Yoi gaat daarom alleen op als aannemelijk zou zijn dat OVO met een dergelijk voorstel akkoord was gegaan. Dat is door AVVR en [geïntimeerde2] gemotiveerd betwist. Zij hebben betoogd dat uit de correspondentie tussen [geïntimeerde2] , de advocaat van OVO en Yoi volgt dat in de periode dat de tweemaandentermijn was verstreken en het hof nog geen uitspraak had gedaan OVO het aanbod nog gestand deed en niet akkoord ging met aanvaarding onder protest. Yoi heeft hiertegenover geen nadere onderbouwing gegeven waarom OVO voor het verstrijken van de tweemaandentermijn wel akkoord zou zijn gegaan met aanvaarding onder protest als [geïntimeerde2] dat aan Yoi had geadviseerd.
5.7
Yoi stelt in de derde plaats (memorie van grieven 3.2, zesde alinea) dat als OVO niet akkoord zou gaan met aanvaarding onder protest, [geïntimeerde2] dit dan aan Yoi had moeten uitleggen en dat “daarmee geenszins direct ook is gezegd” wat Yoi had gedaan en zeer aannemelijk is dat Yoi dan een andere beslissing had genomen. En : “Of datzelfde geldt als het aanbod ‘slechts’ betrekking zou hebben op 29 woningen, is dan nog de vraag”. Naar het oordeel van het hof zijn deze stellingen te vaag om daarop het causaal verband te kunnen baseren.
5.8
In de vierde en laatste plaats (memorie van grieven 3.2, achtste alinea) stelt Yoi dat uit haar opmerking op de zitting bij de rechtbank dat OVO had gezegd dat Yoi moest “tekenen bij het kruisje” niet volgt dat zij niet anders had beslist indien [geïntimeerde2] haar correct had geïnformeerd. Ook die stelling is onvoldoende concreet om daarop het causaal verband te kunnen baseren.
5.9
Eerst op de zitting van het hof is namens Yoi op vragen van het hof verklaard dat zij het aanbod van OVO onvoorwaardelijk geaccepteerd zou hebben indien [geïntimeerde2] haar had gewezen op de betekenis van de tweemaandentermijn. Deze opmerking op de zitting sluit dus niet aan bij stellingen van Yoi in haar processtukken, zodat AVVR en [geïntimeerde2] daar geen verweer tegen hebben kunnen voeren. Dit is op zich al reden om aan die opmerking voorbij te gaan. Het hof kan zich bovendien niet aan de indruk onttrekken dat deze opmerking op de zitting is gekleurd door bekendheid met hoe het hoger beroep in de zaak Yoi/OVO uiteindelijk is afgelopen (zogenoemde hindsight bias). Het gaat erom wat Yoi destijds zou hebben beslist. In die context staat als onweersproken vast dat zij zich destijds fel verzette tegen het door OVO opgelegde pakket van eisen (wat zij ervaarde als eis om te “tekenen bij het kruisje”). Aanvaarding van die eisen zou betekenen dat Yoi in haar visie in een verlieslatend project zou moeten stappen, zo is door AVVR en [geïntimeerde2] onweersproken aangevoerd. Daar komt bij dat volgens eigen stellingen van Yoi (memorie van grieven 3.2, tweede alinea) [geïntimeerde2] tegen haar gezegd had dat zij een aanmerkelijke kans had om in hoger beroep gelijk te krijgen. Zij had destijds dus goede verwachtingen van het hoger beroep. Ook om deze redenen gaat het hof voorbij aan bedoelde opmerking ter zitting.
5.1
De slotsom is dat ook in hoger beroep het causaal verband tussen het (gegronde) eerste verwijt en de schade onvoldoende is onderbouwd.
Verwijt II
5.11
Yoi verwijt AVVR dat [geïntimeerde2] in de zaak Yoi/OVO in de memorie van grieven (van 28 augustus 2012) heeft gesteld dat een aanbod was gedaan voor 90 woningen. Volgens Yoi was geen sprake van een aanbod, althans is er eerst in juni 2009 een concreet aanbod gedaan voor 29 woningen. Yoi doelt daarbij op de PRO van 15 juni 2009 (zie r.o. 3.6). Voor het eerst in dat document wordt volgens Yoi concreet aangegeven om welke kavels het gaat en welk type woningen. Deze PRO had betrekking op buurtschap “De Straten” in deelplan Buurtstede. Voor geen van de andere buurtschappen heeft Yoi een PRO en/of een koopovereenkomst ontvangen.
Yoi klaagt erover (grief 3) dat de rechtbank dit verwijt niet terecht heeft bevonden.
5.12
AVVR en [geïntimeerde2] hebben dit verwijt bestreden. [geïntimeerde2] ging uit van het aantal van 90 woningen dat Yoi is aangeboden in het startdocument (voor het eerst in 2007) en heeft dat aantal genoemd in de memorie van grieven in de zaak Yoi/OVO. Het door OVO gestelde voorwaardenpakket had volgens AVVR en [geïntimeerde2] betrekking op alle 90 aan Yoi aangeboden kavels. Het startdocument was kaderstellend voor alle 90 woningen. Dat er in de eerste fase van het project 29 woningen zouden worden ontwikkeld door Yoi, doet aan de omvang van het aanbod niets af. Dat zegt alleen iets over het tempo waarin de woningen zouden worden gerealiseerd, aldus AVVR en [geïntimeerde2] . Ook OVO ging in de zaak Yoi/OVO ervan uit dat er een aanbod lag voor 90 woningen. OVO betoogde nog wel dat het aanbod voor de overige woningen nagenoeg identiek zou zijn en de verklaring voor recht van de rechtbank daarom betekenis had voor alle 187 woningen. Het hof (in de zaak Yoi/OVO) heeft OVO daar niet in gevolgd en is meegegaan in het standpunt van [geïntimeerde2] dat er een aanbod was voor 90 woningen. Aldus is dankzij de inspanningen van [geïntimeerde2] de bouwclaim niet voor alle 187 woningen verloren gegaan, zo betogen AVVR en [geïntimeerde2] .
5.13
Het hof stelt voorop dat het tweede verwijt niet los kan worden gezien van het eerste verwijt. [geïntimeerde2] dacht dat de tweemaandentermijn was geschorst en bij verlies van het hoger beroep het aanbod van OVO nog aanvaard kon worden na het te wijzen arrest. Indien hij zich bewust was geweest van het gegeven dat de tweemaandentermijn niet werd geschorst door het hoger beroep had het in het verlengde daarvan op zijn weg gelegen de eventuele risico’s daarvan voor Yoi zoveel mogelijk te beperken. Als [geïntimeerde2] dat inzicht had gehad zou hem duidelijk zijn geweest dat het belang van Yoi meebracht om waar redelijkerwijs mogelijk de omvang van het aanbod van OVO zo laag mogelijk te stellen. In dat licht zal het hof de standpunten van partijen bespreken.
5.14
Het standpunt van Yoi dat er in het geheel geen aanbod van OVO voorlag passeert het hof omdat Yoi dat niet heeft onderbouwd en dat ook tegenspreekt door te stellen dat er een aanbod lag voor 29 woningen uit juni 2009.
5.15
Het standpunt van Yoi dat alleen voor de 29 te bouwen woningen in De Straten zoals genoemd in de PRO van juni 2009 het aanbod concreet was uitgesplitst naar kavels en type woningen hebben AVVR en [geïntimeerde2] niet bestreden, zodat het hof daarvan uitgaat.
5.16
Het standpunt van AVVR en [geïntimeerde2] dat het startdocument kaderstellend was voor alle 90 woningen en de 29 woningen in De Straten als het ware de eerste shift was van die 90 woningen, volgt het hof niet. Vaststaat dat het startdocument de programmatische, planmatige en financiële randvoorwaarden bevatte voor de ontwikkeling en realisatie van de buurtschappen “De Hoven” en “De Straten” behorende tot deelgebied Buurtstede. Dit is door beide partijen gesteld en door de rechtbank als vaststaand aangenomen. Ook in de procedure Yoi/OVO vormde dat het uitgangspunt voor rechtbank en hof. In het (in r.o. 3.5 genoemde) document “Woningdifferentiatie Veenendaal-oost (deelplan 1)” van maart 2009 staat dat aan Yoi geen woningen worden toebedeeld in buurtschap De Hoven en 27 [2] woningen in De Straten. Nu het startdocument ziet op De Hoven en De Straten en Yoi alleen 29 woningen mocht bouwen in De Straten valt, zonder nadere onderbouwing die AVVR en [geïntimeerde2] niet hebben gegeven, niet in te zien hoe het startdocument (en de daarop gebaseerde PRO en koopovereenkomst) ook kaderstellend kan zijn voor de andere (61) te bouwen woningen (in de later te ontwikkelen buurtschappen De Ontmoeting en De Erven). AVVR en [geïntimeerde2] hebben de stelling van Yoi dat zij voor geen van de andere buurtschappen (dan De Straten) een PRO en/of een koopovereenkomst hebben ontvangen ook onweersproken gelaten.
5.17
Gelet op het voorgaande had naar het oordeel van het hof van [geïntimeerde2] als redelijk bekwaam en redelijk handelend advocaat mogen worden verwacht dat hij in ieder geval geprobeerd zou hebben om het hof in de zaak Yoi/OVO op de gronden als vermeld in r.o. 5.1.5 en 5.16 ervan te overtuigen dat het voorliggende aanbod geen betrekking had op 90 maar op 29 woningen. Feitelijk heeft [geïntimeerde2] ook in zijn pleitnotities genoemd dat Yoi in 2009 een aanbod heeft gekregen voor de bouw van de eerste 29 woningen. Uit niets blijkt echter dat hij daarbij afstand heeft genomen van zijn eerdere stelling in de memorie van grieven dat het ging om een aanbod van 90 woningen, welke stelling door het hof is gevolgd.
Opmerkelijk acht het hof dat Yoi onweersproken heeft gesteld dat het aantal van 90 als genoemd in de memorie van grieven nog niet stond vermeld in een concept memorie van grieven die door [geïntimeerde2] aan Yoi was toegezonden. [geïntimeerde2] heeft deze toevoeging niet voorafgaand aan de indiening afgestemd met zijn cliënte. Ook opmerkelijk is dat [geïntimeerde2] in zijn verzoek om cassatieadvies zelf stelt dat het aantal van 90 een kennelijke verschrijving was en dat 29 was bedoeld. AVVR en [geïntimeerde2] doen dit nu af als een “ongelukkige poging van [geïntimeerde2] om Yoi van dienst te zijn” maar die duiding achteraf vindt verder nergens steun in, zodat het hof uitgaat van wat [geïntimeerde2] heeft geschreven aan de door hem ingeschakelde cassatieadvocaat.
5.18
De grieven slagen in zoverre dat ook het tweede verwijt gegrond is.
5.19
De volgende vraag is wat daarvan de gevolgen zijn. Volgens AVVR en [geïntimeerde2] heeft Yoi niets gesteld over het causaal verband tussen dit tweede verwijt en de gestelde schade. In het bijzonder zou Yoi niet hebben gesteld dat OVO de stelling over een aanbod voor 29 woningen zou hebben onderschreven en, zo niet, dat het hof dan toch van 29 woningen zou zijn uitgegaan.
5.2
Het hof stelt voorop dat voor het antwoord op de vraag of Yoi schade heeft geleden of zal lijden als gevolg van de beroepsfout van [geïntimeerde2] in beginsel moet worden beoordeeld hoe het hof in de zaak Yoi/OVO had beslist als [geïntimeerde2] wel het gemotiveerde standpunt had betrokken dat het voorliggende aanbod alleen betrekking had op 29 woningen. Als dat niet goed mogelijk is, moet een inschatting worden gemaakt van de goede en kwade kansen die Yoi zou hebben gehad op honorering van dat standpunt [3] . Volgens de hoofdregel van artikel 150 Rv rusten daarbij de stelplicht en de bewijslast in beginsel op Yoi, met dien verstande dat Yoi geen bewijsrisico hoeft te dragen voor stellingen waarvoor in de zaak Yoi/OVO de bewijslast op OVO had gelegen en dat aan eventuele bewijslevering in de onderhavige procedure andere eisen dienen te worden gesteld dan de eisen die daarvoor zouden hebben gegolden in de procedure tussen Yoi en OVO [4] . In dit opzicht is van belang dat de discussie over de omvang van het aanbod betrekking heeft op de vordering van OVO (bij de rechtbank: in reconventie) tot het geven van een verklaring voor recht dat Yoi binnen twee maanden na het vonnis haar aanbod moet hebben geaccepteerd. In beginsel rustten op OVO de stelplicht en bewijslast van de feiten en omstandigheden die zij aanvoerde ter onderbouwing van die vordering.
5.21
Het hof acht in de stellingen van Yoi voldoende besloten liggen dat causaal verband bestaat tussen het tweede verwijt en de door Yoi gestelde schade. Onder randnummer 43 van de inleidende dagvaarding stelt Yoi dat het hof in de zaak Yoi/OVO op de lijn zat dat Yoi niet verplicht kon worden een aanbod te aanvaarden waarvan de inhoud haar onbekend was. Om die reden was het volgens Yoi “van zeer groot gewicht geweest” om aan te geven dat er niet méér was dan een aanbod van 29 kavels. Het hof kan die stelling (in het licht van de andere stellingen van Yoi) niet anders duiden dan dat bedoeld wordt dat het hof in de zaak Yoi/OVO dan zou zijn uitgegaan van een aanbod van 29 kavels. Ook AVVR en [geïntimeerde2] moeten dat redelijkerwijs zo hebben begrepen. Het was daarbij voor Yoi niet nodig om als afzonderlijk tussenstap te vermelden of OVO haar verweer dat het aanbod beperkt was tot 29 kavels zou hebben onderschreven. Het hof ziet ook niet in wat Yoi daarover zou kunnen zeggen. Het gaat erom wat het hof in de zaak Yoi/OVO (waarschijnlijk) zou hebben beslist. Voor zover AVVR en [geïntimeerde2] menen dat OVO dit verweer (dus dat het aanbod beperkt is tot 29 woningen) zou hebben kunnen weerleggen, lag het op hun weg dat nader toe te lichten ter onderbouwing van hun betwisting van het door Yoi gestelde causaal verband in de onderhavige procedure. Voor zover AVVR en [geïntimeerde2] bedoelen dat OVO zou hebben kunnen aanvoeren dat het startdocument en de daarop gebaseerde documenten normstellend was voor alle 90 woningen, heeft het hof hiervoor al uitgelegd waarom dat argument niet overtuigt.
5.22
Het hof komt tot de slotsom dat de causaliteit tussen verwijt II en de schade, voor zover die bestaat uit dan wel verband houdt met het verlies van een bouwclaim voor 61 woningen, als onvoldoende gemotiveerd weersproken moet worden aangenomen.
5.23
Het hof stelt Yoi in de gelegenheid de schade opnieuw te berekenen, maar dan aan de hand van verlies van een bouwclaim voor 61 woningen. Yoi zal zich daarover bij akte kunnen uitlaten. Yoi kan dan tevens reageren op de rapportage van Gloudemans zoals die door AVVR en [geïntimeerde2] voorafgaand aan de mondelinge behandeling in het geding is gebracht. Ook kan Yoi desgewenst nog ingaan op het gestelde in de memorie van antwoord onder 3.50 tot en met 3.60, waaronder het verweer dat Yoi de woningen niet zelf zou ontwikkelen maar haar rechten had overgedragen aan Van Wijnen, en dat voor de begroting van de schade daarom de winstverdelingsafspraken met Van Wijnen relevant zijn. De reden daarvoor is dat de zitting van het hof zich heeft toegespitst op de vragen rond aansprakelijkheid en causaliteit en het onderwerp schade slechts globaal is besproken.
5.24
Uit het oogpunt van proceseconomie zal het hof nu al ingaan op het verjaringsverweer van AVVR en [geïntimeerde2] . Het hof kan hier namelijk kort over zijn: het hof deelt het oordeel van de rechtbank en maakt dat tot het zijne (zie r.o. 5.6 van het bestreden vonnis).
5.25
Omdat dit arrest bij vervroeging en midden in de zomer wordt uitgesproken, zal het hof een langere periode aanhouden voor de door Yoi te nemen akte, namelijk zes weken.
6.De beslissing
Het hof:
verwijst de zaak naar de rol van 5 september 2023 voor het nemen van een akte aan de zijde van Yoi naar aanleiding van wat is overwogen in rechtsoverweging 5.23. van dit arrest, waarna AVVR en [geïntimeerde2] hierop bij antwoordakte mogen reageren;
houdt iedere verdere beslissing aan;
Dit arrest is gewezen door mrs. L. Janse, C. Bakker en W. Heemskerk en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 25 juli 2023