Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem, afdeling civiel
zaaknummer gerechtshof 200.320.939
zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht: 9436445
arrest van 11 juli 2023
in de zaak van
OK Oliecentrale B.V.
die is gevestigd in Breda
die hoger beroep heeft ingesteld en optreedt als verweerster in het incident
en bij de kantonrechter optrad als gedaagde partij
hierna: OK Oliecentrale
advocaat: mr. J.P.M. Borsboom
Gemeente Utrecht
die is gevestigd in Utrecht
die optreedt als eiseres in het incident
en bij de kantonrechter optrad als eisende partij
hierna: Gemeente Utrecht
advocaat: mr. M. Stokdijk
1.Het verloop van de procedure in hoger beroep
OK Oliecentrale heeft hoger beroep ingesteld tegen het vonnis dat de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht, op 14 september 2022 tussen partijen heeft uitgesproken. Het procesverloop in hoger beroep blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep van OK Oliecentrale;
- de memorie van grieven van OK Oliecentrale;
- de memorie van antwoord met daarin ook een incidentele vordering van Gemeente Utrecht tot verkrijging van een voorlopige voorziening;
- de memorie van antwoord in het incident van OK Oliecentrale.
2.De kern van de zaak
2.1
Gemeente Utrecht verhuurt aan (de rechtsvoorgangster van) OK Oliecentrale
twee percelen grond aan de oost- en westzijde van de Europalaan Noord in Utrecht (hierna: het gehuurde). Op het ene perceel (oostzijde) exploiteert OK Oliecentrale een bemande benzinepomp, met shop en wasstraat. Op het andere perceel (westzijde) exploiteert zij een onbemande benzinepomp. Gemeente Utrecht heeft het gebied waarin het gehuurde is gelegen aangewezen als nieuwbouwlocatie en zal het gebied gaan herontwikkelen. Om die reden heeft zij de huurovereenkomst bij brief van 1 mei 2021 per 1 januari 2023 opgezegd. OK Oliecentrale heeft daarop niet inhoudelijk gereageerd.
2.2
Gemeente Utrecht heeft het geschil daarom aan de kantonrechter voorgelegd. Zij wil, kort gezegd, dat de kantonrechter voor recht verklaart dat de huurovereenkomst door opzegging per 1 januari 2023 zal eindigen, dan wel dat de kantonrechter vaststelt dat de overeenkomst per die datum zal eindigen vanwege dringend eigen gebruik. Daarnaast vordert zij dat de kantonrechter zal bepalen dat OK Oliecentrale het gehuurde per 1 januari 2023 aan Gemeente Utrecht ter beschikking stelt op de wijze als bepaald in artikel 28 van de huurovereenkomst.
2.3
De kantonrechter heeft bij vonnis van 14 september 2022, dat – gemotiveerd – niet uitvoerbaar bij voorraad is verklaard, vastgesteld dat de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik van het gehuurde door Gemeente Utrecht eindigt op 1 januari 2023 en dat OK Oliecentrale het gehuurde per die datum ter beschikking moet stellen op de wijze als beschreven in artikel 28 van de huurovereenkomst.
2.4
OK Oliecentrale is het daar niet mee eens en heeft hoger beroep ingesteld. Gemeente Utrecht heeft vervolgens bij memorie van antwoord een incidentele vordering tot het treffen van een voorlopige voorziening (artikel 223 Rv) ingediend. Gemeente Utrecht vordert, kort gezegd, dat OK Oliecentrale op 1 augustus 2023 het gehuurde moet ontruimen, op straffe van verbeurte van een dwangsom. Daarnaast stelt zij nog enkele andere voorwaarden en vordert zij dat OK Oliecentrale in de kosten van het incident wordt veroordeeld. OK Oliecentrale voert verweer.
3.Het oordeel van het hof
3.1.
Het hof zal de incidentele vorderingen van Gemeente Utrecht afwijzen en zal hierna uitleggen hoe het tot die beslissing is gekomen.
Juridisch kader
3.2.
Een voorlopige vordering op grond van artikel 223 Rv strekt ertoe om voor de duur van de aanhangige hoofdprocedure voorlopige maatregelen te treffen. Als uitgangspunt geldt dan ook dat een voorlopige voorziening een tijdelijk karakter heeft. Deze vordering moet samenhangen met de hoofdvordering en de eiser moet daarbij voldoende belang hebben. Bovendien moet van de eiser niet kunnen worden gevergd dat hij de uitkomst van de bodemzaak afwacht. Bij de beoordeling dient het hof de belangen van partijen af te wegen tegen de achtergrond van de te verwachten resterende duur van de hoofdzaak, en van de proceskansen daarin.
Het vonnis van 14 september 2022 is niet uitvoerbaar bij voorraad
3.3.
De kantonrechter verklaart het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad, gelet op het bepaalde in artikel 7:295 lid 1 BW. Tenzij het verweer van OK Oliecentrale kennelijk ongegrond is, is uitvoerbaarheid bij voorraad van het vonnis niet mogelijk, omdat de huurovereenkomst van rechtswege van kracht blijft tot onherroepelijk is beslist op de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Van een kennelijk ongegrond verweer van OK Oliecentrale is volgens de kantonrechter geen sprake.
Incidentele vordering Gemeente Utrecht
3.4.
Volgens Gemeente Utrecht is het niet aannemelijk dat op de door haar gewenste datum van ontruiming van 1 augustus 2023 eindarrest zal zijn gewezen, zodat niet tijdig met de ontruimingswerkzaamheden zal worden gestart. Dat met de ontruimingshandelingen feitelijk een onomkeerbare situatie ontstaat is volgens haar niet onoverkomelijk. Gemeente Utrecht heeft voor de voortzetting van haar plannen in het gebied groot belang bij tijdige ontruiming van het gehuurde, te weten per 1 augustus 2023, zodat volgens haar sprake is van onevenredigheid van wederzijdse belangen. Ook meent zij dat het verweer van OK Oliecentrale kennelijk ongegrond is, omdat zij geen grieven heeft gericht tegen de rechtsgeldigheid van de opzegging wegens dringend eigen gebruik.
Beoordeling door het hof
3.5.
Het hof stelt vast dat toewijzing van de vordering in dit geval, vanwege het onomkeerbare karakter van een ontruiming, afbreuk doet aan het tijdelijke karakter van de gevorderde voorlopige voorziening en zou leiden tot ingrijpende gevolgen voor OK Oliecentrale. Gemeente Utrecht heeft niet gegriefd tegen de vaststelling van de kantonrechter dat op de huurovereenkomst het huurregime voor bedrijfsruimten van toepassing is. Daarom is de vordering, mede gelet op de achtergrond van artikel 7:295 lid 1 BW, alleen toewijsbaar wanneer er met een gerede mate van zekerheid van kan worden uitgegaan dat de vordering van Gemeente Utrecht in de hoofdzaak zal worden toegewezen.
3.6.
Zoals door Gemeente Utrecht terecht wordt opgemerkt, zijn door OK Oliecentrale geen grieven aangevoerd tegen de rechtsgeldige opzegging van de huurovereenkomst. OK Oliecentrale betwist daarentegen wel de beëindigingsdatum en de ontruimingsdatum van 1 januari 2023, althans de noodzaak om deze data samen te laten vallen, wat onderwerp van geschil is in de hoofdzaak. Het hof is, net als de kantonrechter, van oordeel dat niet gesteld kan worden dat het verweer van OK Oliecentrale kennelijk ongegrond is. De door OK Oliecentrale ingenomen standpunten vergen een inhoudelijke beoordeling en op voorhand staat niet vast dat het hoger beroep geen kans van slagen heeft. Bovendien heeft Gemeente Utrecht onvoldoende aannemelijk gemaakt dat van haar niet verwacht mag worden dat zij de uitkomst van de hoofdprocedure afwacht. Uit de stukken blijkt, en dat is ook door Gemeente Utrecht bevestigd, dat de grondwerkzaamheden niet eerder dan begin 2024 zullen aanvangen, terwijl niet vaststaat dat de ontruiming zodanig veel tijd in beslag neemt dat die termijn niet haalbaar is. OK Oliecentrale verklaart daarover dat zij binnen afzienbare tijd (vier weken) kan ontruimen, zodra Gemeente Utrecht wil starten met de grondwerkzaamheden. Bovendien verklaart zij dat zij vrijwillig zal voldoen aan een veroordeling tot ontruiming. Onder die omstandigheden ziet het hof geen aanleiding voor toewijzing van de gevorderde ontruiming.
De conclusie
3.7.
Het hof zal de incidentele vordering afwijzen. Omdat Gemeente Utrecht in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof haar tot betaling van de proceskosten in het incident van OK Oliecentrale veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak. [1]
3.8.
De hoofdzaak zal worden voortgezet in de stand waarin deze zich volgens het roljournaal bevindt. Verder houdt het hof iedere beslissing aan.
4.De beslissing
Het hof:
in het incident:
4.1.
wijst het gevorderde af;
4.2.
veroordeelt Gemeente Utrecht tot betaling van de volgende proceskosten in het incident van Gemeente Utrecht:
€ 1.183,- aan salaris van de advocaat van OK Oliecentrale (1 procespunt x appeltarief II);
in de hoofdzaak in hoger beroep:
4.3.
bepaalt dat de hoofdzaak wordt voortgezet in de stand waarin deze zich volgens het roljournaal bevindt;
4.4.
iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
Dit arrest is gewezen door mrs. R. Prakke-Nieuwenhuizen, S.C.P. Giesen en D.M.I. De Waele, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 11 juli 2023.