Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
locatie Arnhem
nummers BK-ARN 22/00458 tot en met 22/00460
uitspraakdatum: 27 juni 2023
Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op de hoger beroepen van
[belanghebbende1] B.V.(hierna: belanghebbende 1) en
[belanghebbende2] B.V.(hierna: belanghebbende 2 en hierna tezamen: belanghebbenden), beide te
[vestigingsplaats]
[belanghebbende2] B.V.(hierna: belanghebbende 2 en hierna tezamen: belanghebbenden), beide te
[vestigingsplaats]
tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank) van 30 december 2021, nummers Awb 21/516, Awb 21/517 en Awb 21/537, in het geding tussen belanghebbenden en
de
heffingsambtenaarvan
het Gemeenschappelijk Belastingkantoor Lococensus-Tricijn(hierna: de heffingsambtenaar)
heffingsambtenaarvan
het Gemeenschappelijk Belastingkantoor Lococensus-Tricijn(hierna: de heffingsambtenaar)
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 20 te [vestigingsplaats] (hierna: onroerende zaak 1) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 12.511.000 (hierna: beschikking 1). Tegelijk met deze beschikking zijn aanslagen onroerendezaakbelasting (hierna: OZB) 2020 opgelegd. Voor belanghebbende 1 is de aanslag voor het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 50.219,15. Voor belanghebbende 2 is de aanslag voor het gebruikersgedeelte vastgesteld op € 40.585,68.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak [adres1] 22 te [vestigingsplaats] (hierna: onroerende zaak 2) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 653.000 (hierna: beschikking 2). Tegelijk met deze beschikking is aan belanghebbende 1 een aanslag OZB 2020 voor het eigenaarsgedeelte opgelegd, vastgesteld op € 2.621,14.
1.3.
Op de bezwaarschriften van belanghebbenden heeft de heffingsambtenaar bij uitspraken op bezwaar beschikking 1 verminderd tot € 11.835.000, beschikking 2 verminderd tot € 592.000 en de aanslagen OZB dienovereenkomstig verminderd.
1.4.
Belanghebbenden zijn tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft de beroepen ongegrond verklaard.
1.5.
Belanghebbenden hebben tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
1.6.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 23 mei 2023. Daarbij zijn verschenen en gehoord B.A. Oomkens als de gemachtigde van belanghebbenden, bijgestaan door [naam1] , alsmede [naam2] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam3] .
2.Vaststaande feiten
2.1.
Belanghebbende 1 is eigenaar van onroerende zaken 1 en 2 (hierna: de onroerende zaken). Belanghebbende 2 is gebruiker van onroerende zaak 1.
Onroerende zaak 1
2.2.
Onroerende zaak 1 is een op het bedrijventerrein [naam4] in [vestigingsplaats] gelegen logistiek bedrijfscomplex. Aan de voorzijde zijn twaalf loading-docks gesitueerd, alsmede diverse kantoorruimten. Onroerende zaak 1 is gebouwd in 2000 en vervolgens in de jaren 2006 en 2013 uitgebouwd. Onroerende zaak 1 kent verschillende hoogtes, variërend van voornamelijk een hoogte van ongeveer elf meter tot een relatief klein deel van twintig meter hoog. De totale in de waardering van de heffingsambtenaar betrokken grondoppervlakte bedraagt 46.972 m².
2.3.
De heffingsambtenaar heeft in het door hem in beroep ingebrachte taxatierapport onder meer de gecorrigeerde vervangingswaarde (hierna: GVW) van onroerende zaak 1 bepaald. Volgens dat rapport bedraagt die waarde op de waardepeildatum 1 januari 2019 (hierna: de waardepeildatum) afgerond € 12.044.000. De heffingsambtenaar heeft onroerende zaak 1 in dat rapport onderverdeeld in kantoorruimte, opslag/magazijnruimtes, entresol, luifel, grond en verharding. Daarbij is hij, samengevat weergegeven, van de volgende gegevens uitgegaan (bedragen in €), waarbij “TC” staat voor technische correctie en “FC” voor functionele correctie:
Kantoorruimte
Deel
Prijs per m²
Brutowaarde
Factor TC
Restwaarde
Factor FC
Waarde
Ruwbouw
50
500
779
0,7409
577.161
0,7268
419.481
Afbouw
28
280
436.24
0,392
171.006
0,7268
124.287
Installaties
22
220
342.76
0,145
49.7
0,7268
36.122
Totaal
579.89
Opslag/magazijnruimte 2000
Deel
Prijs per m²
Brutowaarde
Factor TC
Restwaarde
Factor FC
Waarde
Ruwbouw
54
270
7.473.060
0,6622
4.948.660
0,7268
3.596.686
Afbouw
27
135
3.736.530
0,4617
1.725.156
0,7268
1.253.843
Installaties
19
95
2.629.410
0,0975
256.367
0,7268
186.328
Totaal
5.036.857
Opslag/magazijnruimte 2013
Deel
Prijs per m²
Brutowaarde
Factor TC
Restwaarde
Factor FC
Waarde
Ruwbouw
54
108
54.324
0,8933
48.528
0,7268
35.27
Afbouw
27
54
27.162
0,83
22.544
0,7268
16.385
Installaties
19
38
19.114
0,715
13.667
0,7268
9.933
Totaal
61.588
Entresol
Deel
Prijs per m²
Brutowaarde
Factor TC
Restwaarde
Factor FC
Waarde
Ruwbouw
54
108
41.58
0,7689
31.971
0,7268
23.237
Afbouw
27
54
20.79
0,6317
13.133
0,7268
9.545
Installaties
19
38
14.63
0,3825
5.596
0,7268
4.067
Totaal
36.849
Luifel
Deel
Prijs per m²
Brutowaarde
Factor TC
Restwaarde
Factor FC
Waarde
Luifel
100
237
53.799
0,34
18.292
0,7268
13.295
Grond
Deel
Prijs per m²
Brutowaarde
Factor TC
Restwaarde
Factor FC
Waarde
Grond
100
125
-
-
-
-
5.871.500
Verharding grond
Deel
Prijs per m²
Brutowaarde
Factor TC
Restwaarde
Factor FC
Waarde
Verharding
100
70,5
987
0,62
611.94
0,7268
444.758
2.4.
Voor het bepalen van de brutovervangingswaardes per m², de onderverdelingen tussen ruwbouw, afbouw en installaties en de technische correcties (levensduren en restwaarden) zoals hiervoor weergegeven, heeft de heffingsambtenaar gegevens uit de Landelijke Taxatiewijzer Algemene Kengetallen (hierna: de Taxatiewijzer) als uitgangspunt genomen. Daarbij heeft de heffingsambtenaar de brutovervangingswaardes geverifieerd aan de hand van de bouwvergunning van [adres1] 3 te [vestigingsplaats] voor 2008 en kengetallen van NVM Business (Logistiek Vastgoed in cijfers).
2.5.
De grondwaarde van € 125 per m² heeft de heffingsambtenaar bepaald aan de hand van drie in de markt gerealiseerde transacties met bouwrijpe grond.
2.6.
Volgens het door belanghebbenden in beroep ingebrachte en in hoger beroep aangevulde taxatierapport bedraagt de GVW van onroerende zaak 1 op de waardepeildatum afgerond € 8.420.000. Daarbij gaan belanghebbenden, samengevat weergegeven, van de volgende gegevens uit (bedragen in €):
Brutowaarde opstallen (excl. verharding) 2000
19.089.474
Brutowaarde opstallen (excl. verharding) 2006
124.016
Brutowaarde opstallen (excl. verharding) 2013
304.447
Technische correctie
-/- 12.051.776
Restwaarde opstallen
7.466.161
Functionele correctie
-/- 2.569.441
GVW opstallen
4.896.720
GVW grond
3.522.900
Onroerende zaak 2
2.7.
Onroerende zaak 2 is een aan onroerende zaak 1 verbonden kantoorruimte.
2.8.
De heffingsambtenaar heeft in het door hem in beroep ingebrachte taxatierapport onder meer de GVW van onroerende zaak 2 bepaald. Volgens dat rapport bedraagt die waarde op de waardepeildatum afgerond € 596.000. De heffingsambtenaar heeft in dat rapport de GVW van de opstal bepaald op € 308.927. De GVW van de grond heeft de heffingsambtenaar bepaald op € 287.125. Daarbij is de heffingsambtenaar uitgegaan van een grondoppervlakte van 2.075 m² met een waarde van € 125 per m² en een deel extra grond van 925 m² met een waarde van € 30 per m². De grondwaarde van € 125 per m² heeft de heffingsambtenaar bepaald aan de hand van drie in de markt gerealiseerde transacties met bouwrijpe grond.
2.9.
Volgens het door belanghebbende 1 in beroep ingebrachte en in hoger beroep aangevulde taxatierapport bedraagt de GVW op de waardepeildatum afgerond € 550.000. Daarbij gaat belanghebbende 1 ervan uit dat de GVW van de opstal € 320.517 bedraagt en die van de grond € 225.000.
3.Geschil
3.1.
In geschil zijn de waardes van de onroerende zaken op de waardepeildatum.
3.2.
Belanghebbenden betogen dat de waarde van onroerende zaak 1 moet worden vastgesteld op € 8.420.000. De heffingsambtenaar bepleit handhaving van de door hem, na vermindering in bezwaar, vastgestelde waarde van € 11.835.000.
3.3.
Belanghebbende 1 betoogt dat de waarde van onroerende zaak 2 moet worden vastgesteld op € 550.000. De heffingsambtenaar bepleit handhaving van de door hem, na vermindering in bezwaar, vastgestelde waarde van € 592.000.
4.Beoordeling van het geschil
4.1.
Het Hof stelt voorop dat de waardes van de onroerende zaken als uitgangspunt op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ worden bepaald op de waarde die aan iedere onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (hierna: WEV). In afwijking van dit uitgangspunt en voor zover hier van belang geldt ingevolge artikel 17, lid 3, Wet WOZ voor niet-woningen dat de waarde wordt bepaald op, kort gezegd, de GVW indien dit leidt tot een hogere waarde dan de WEV.
4.2.
Nu belanghebbenden de vastgestelde waardes gemotiveerd hebben betwist, rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat die waardes niet te hoog zijn. Voor het antwoord op de vraag of hij daarin slaagt, zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar moet evenzeer rekening worden gehouden met de stukken en stellingen die belanghebbenden ter betwisting daarvan aandragen.
4.3.
De heffingsambtenaar stelt zich ten aanzien van de onroerende zaken op het standpunt dat zowel de WEV als de GVW hoger zijn dan de vastgestelde waarde van € 11.835.000, respectievelijk € 592.000. Het Hof beoordeelt uit proceseconomische overwegingen voor beide onroerende zaken of de door de heffingsambtenaar bepleite GVW niet te hoog is.
Onroerende zaak 1
GVW - grond
4.4.
Niet in geschil is dat de heffingsambtenaar terecht ervan is uitgegaan dat voor bouwrijpe grond in onderhavig geval een waarde van € 125 per m² geldt. Belanghebbenden betogen dat bij het bepalen van de vervangingswaarde van de grond evenwel niet moet worden uitgegaan van bouwrijpe grond, maar van bebouwde grond. De grond bij de onroerende zaak is immers bebouwd, aldus belanghebbenden. Om deze reden zijn belanghebbenden van mening dat € 50 per m² aan sloopkosten in mindering moet komen, zodat de vervangingswaarde per m² grond uitkomt op € 75.
4.5.
Het Hof volgt belanghebbenden hierin niet. De GVW wordt gevonden door uit te gaan van de veronderstelling dat voor de onroerende zaak een markt zou zijn waarop de tegenwoordige eigenaar of gebruiker niet alleen als verkoper zou opereren, maar tevens als koper die de onroerende zaak zou willen verwerven met handhaving van aard en bestemming ervan. [1] Bij de bepaling van de GVW wordt dus uitgegaan van een veronderstelde vervanging. [2] Met inachtneming van dit een en ander moet voor de bepaling van de vervangingswaarde van de grond worden uitgegaan van bouwrijpe grond, ongeacht of de grond bij de te waarderen onroerende zaak feitelijk bebouwd is. De heffingsambtenaar heeft daarom terecht aansluiting gezocht bij transacties met bouwrijpe grond. Een correctie voor sloopkosten is dan uit de aard van de zaak niet aan de orde. De heffingsambtenaar is dus met een prijs van € 125 per m² niet van een te hoge vervangingswaarde van de grond uitgegaan.
GVW - opstallen
4.6.
Het Hof stelt voorop dat in de Taxatiewijzer richtsnoeren zijn gegeven die als uitgangspunt kunnen dienen bij de vaststelling van de vervangingswaarde van in die taxatiewijzer bedoelde onroerende zaken. [3] Gelet op dit uitgangspunt heeft de heffingsambtenaar voor het bepalen van de brutovervangingswaardes per m², de onderverdelingen tussen ruwbouw, afbouw en installaties en de technische correcties (levensduren en restwaarden) aansluiting mogen zoeken bij de Taxatiewijzer. De stellingen van belanghebbenden dat geen sprake is van een exacte wetenschap en dat de bouwkosten per 1 januari 2019 daarom op basis van de ervaring van de gemachtigde moeten worden geschat op € 1.275 per m² voor het kantoorgedeelte, op € 575 per m² voor de hallen en op € 95 per m² voor de luifel maken dit niet anders. Belanghebbenden hebben deze geschatte bouwkosten namelijk onvoldoende onderbouwd met objectieve gegevens.
4.7.
Nu belanghebbenden niet hebben betwist dat de heffingsambtenaar de kengetallen uit de Taxatiewijzer op zichzelf op een juiste wijze heeft toegepast, waarbij het Hof onder meer in aanmerking neemt dat partijen het blijkens het verhandelde ter zitting erover eens zijn dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde oppervlaktematen niet te hoog zijn, acht het Hof aannemelijk dat de heffingsambtenaar ook voor de opstallen niet van een te hoge GVW is uitgegaan.
GVW - verharding
4.8.
Belanghebbenden hebben gesteld dat het in dit geval slechts gaat om een beperkt aantal vierkante meters verharding, zodat een potentiële koper in de praktijk geen waarde toekent aan de verharding. Het Hof volgt belanghebbenden hierin niet. Het Hof acht aannemelijk, zoals de heffingsambtenaar ter zitting ook heeft gesteld, dat de verharding voor de huidige gebruiker van de onroerende zaak onmiskenbaar waarde vertegenwoordigt. Het door belanghebbenden gestelde perspectief van een onafhankelijke, potentiële koper doet daaraan niet af. Voorts heeft de heffingsambtenaar onbetwist gesteld dat hij ervan is uitgegaan dat de verharding geheel uit klinkers bestaat en dat de waarde die hij aan de verharding toekent daarom lager is dan wanneer ook gedeeltelijk was uitgegaan van asfalt, zoals belanghebbenden kennelijk voorstaan. Het Hof acht de aldus uit de Taxatiewijzer voor de verharding afgeleide waarde daarom niet te hoog. De enkele stelling van belanghebbenden dat zowel asfalt als klinkers in algemene zin eens in de zoveel jaar moeten worden vervangen, maakt dat niet anders.
GVW - functionele correctie
4.9.
Bij het bepalen van de functionele correctie op 27,32% is de heffingsambtenaar ervan uitgegaan dat de waarde van de opstallen met 15% moet worden gecorrigeerd voor economische veroudering, met 10% voor ondoelmatigheid en met 5% voor excessieve gebruikskosten. Belanghebbenden stellen zich op het standpunt dat de functionele correctie 34,41% moet zijn. Daarbij gaan belanghebbenden blijkens hun taxatierapport en anders dan de heffingsambtenaar onder meer ervan uit dat (i) een correctie voor verandering van bouwwijze van ongeveer 11% in aanmerking moet worden genomen en (ii) alle componenten van de functionele correctie elk jaar toenemen. Belanghebbenden hebben over de hoogte van de door hen gestelde functionele correctie opgemerkt dat het bepalen van de functionele correctie een kwestie is van schatten, die zich niet leent voor nadere onderbouwing.
4.10.
Het Hof acht aannemelijk dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde functionele correctie niet te laag is. Daarbij neemt het Hof in aanmerking dat de heffingsambtenaar ter zitting geloofwaardig heeft verklaard dat van een verdere waardevermindering wegens verandering van bouwwijze in het onderhavige geval geen sprake is, mede gelet op de redenen die al ten grondslag liggen aan de correctie vanwege economische veroudering en ondoelmatigheid (zoals slechte aansluiting op de markt vanwege diversiteit aan hoogte in het gebouw en het gebruik van betonnen elementen). Het Hof volgt de heffingsambtenaar ook in zijn stelling dat meer in algemene zin de functionele correctie niet als geheel jaarlijks dient toe te nemen. Met de jaarlijkse veroudering van de onroerende zaak in algemene zin wordt naar het oordeel van het Hof namelijk al voldoende rekening gehouden door toepassing van de technische correctie. Voorts neemt het Hof bij zijn oordeel het volgende in aanmerking. De heffingsambtenaar heeft verklaard dat hij noodzakelijkerwijs een schatting heeft moeten maken voor de overige elementen die de functionele correctie bepalen. Het Hof oordeelt dat hij ter zitting voldoende inzichtelijk heeft gemaakt waarop die schatting berust. Daarnaast is, gelet op het taxatierapport van belanghebbenden, niet in geschil dat de door de heffingsambtenaar toegepaste correctie voor ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten eerder te hoog dan te laag is. Tot slot heeft de heffingsambtenaar enige speelruimte doordat de door hem getaxeerde GVW hoger ligt dan de voor de onroerende zaak na vermindering in bezwaar vastgestelde waarde.
GVW - conclusie
4.11.
Gelet op al het voorgaande acht het Hof aannemelijk dat de GVW op zijn minst € 11.835.000 bedraagt. Dat betekent dat de waarde van onroerende zaak 1 door de heffingsambtenaar niet te hoog is vastgesteld.
Onroerende zaak 2
4.12.
Niet in geschil is dat de heffingsambtenaar terecht ervan is uitgegaan dat voor bouwrijpe grond (niet zijnde extra grond) in onderhavig geval een waarde van € 125 per m² geldt. Belanghebbende 1 betoogt dat bij het bepalen van de vervangingswaarde van de grond (niet zijnde extra grond) evenwel niet moet worden uitgegaan van bouwrijpe grond, maar van bebouwde grond. Om deze reden is belanghebbende 1 van mening dat € 50 per m² aan sloopkosten in mindering moet komen, zodat de vervangingswaarde per m² grond uitkomt op € 75.
4.13.
Op de gronden vermeld in 4.5 volgt het Hof belanghebbende 1 hierin niet. De door de heffingsambtenaar op € 287.125 bepaalde GVW van de grond is dus niet te hoog. Dit betekent dat, nu belanghebbende 1 voor de opstal een hogere GVW (€ 320.517) bepleit dan de heffingsambtenaar, de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van onroerende zaak 2 als geheel met € 592.000 niet te hoog is vastgesteld. Aan een beoordeling van de GVW van de opstal komt het Hof daarom niet toe.
SlotsomOp grond van het vorenstaande zijn de hoger beroepen ongegrond.
5.Griffierecht en proceskosten
Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
6.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is gedaan door mr. B.F.A. van Huijgevoort, voorzitter, mr. A.J. van Lint en mr. M.M. Breij, in tegenwoordigheid van mr. M.T.M. Hennevelt als griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 27 juni 2023.
De griffier, De voorzitter is verhinderd de uitspraak te ondertekenen. In verband hiermee is de uitspraak ondertekend door mr. M.M. Breij,
(M.T.M. Hennevelt) (M.M. Breij)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 28 juni 2023
Tegen deze uitspraak kunnen alle partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.