ECLI:NL:GHARL:2023:4350

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.313.191/01

(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 9547137)

arrest van 23 mei 2023

in de zaak van

[appellant]en
[appellante] ,

die beiden wonen in [woonplaats1]

en die hoger beroep hebben ingesteld

bij de rechtbank: eisers in conventie en verweerders in reconventie

hierna:
huurders

advocaat: mr. E.Tj. van Dalen, die kantoor houdt in Groningen

tegen

[geïntimeerde] B.V.

die is gevestigd in Leeuwarden

die ook hoger beroep heeft ingesteld

bij de rechtbank: gedaagde in conventie en eiseres in reconventie

hierna:
verhuurster

advocaat: mr. F. Gietema-van der Heide die kantoor houdt in Leeuwarden

1.Het verdere verloop van de procedure bij het hof

Ter uitvoering van het tussenarrest van 21 februari 2023 heeft op 3 mei 2023 een mondelinge behandeling plaats gevonden. Daarvan is een verslag (proces-verbaal) opgemaakt. Vervolgens hebben partijen arrest gevraagd.

2.De kern van de zaak

2.1

Huurders huurden een woning van verhuurster. Op vordering van verhuurster heeft de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, zittingsplaats Leeuwarden, bij eindvonnis van 24 mei 2022 de huurovereenkomst ontbonden en huurders veroordeeld de woning te ontruimen. Verhuurster had ook een voorschot gevorderd op volgens haar door huurders aan het gehuurde toegebrachte schade. Die vordering is afgewezen.

2.2

Huurders willen, met het oog op het instellen van een schadevordering, met hun (principaal) hoger beroep bereiken dat de vorderingen van verhuurster tot ontbinding en ontruiming alsnog worden afgewezen. Verhuurster wil met haar (incidenteel) hoger beroep bereiken dat huurders alsnog een voorschot op de toegebrachte schade moeten betalen en dat het hof voor recht verklaart dat huurders het gehuurde niet hebben opgeleverd in (een voor verhuurster acceptabele) correcte staat. Het gevorderde voorschot is daarbij verhoogd tot

€ 39.049,20.

2.3

Het hof zal het vonnis van de kantonrechter ten aanzien van de ontbinding en ontruiming bekrachtigen. Vernietigd wordt het op het punt van de door verhuurster gevorderde schadevergoeding. Huurders worden veroordeeld tot betaling van € 7.000,-. Hierna wordt uitgelegd waarom het hof tot deze beslissingen komt. Daartoe zal eerst het feitelijk kader worden weergegeven.

3.De vaststaande feiten

3.1

Tussen partijen is op 1 oktober 2014 een huurovereenkomst gesloten voor de woning aan de [adres] 4 in [woonplaats1] . Afgesproken is toen ook dat huurders een nieuwe keuken mochten plaatsen en een nieuwe, houten, vloer mochten aanbrengen. Huurders hebben zowel het een als het ander gedaan.

3.2

Van de huurovereenkomst maken deel uit de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte 2003. In artikel 3 daarvan staat:

“
Verandering van de inrichting of de gedaante door huurder

3.1

Huurder zal verhuurder te allen tijde tijdig tevoren schriftelijk informeren over elke verandering van of toevoeging aan de inrichting of de gedaante die huurder in, aan of op het gehuurde wenst aan te (laten) brengen of te hebben. Onder veranderingen wordt mede verstaan het aanbrengen van gaten in vloeren, plafonds of gevels, tenzij het gaat om

eenvoudige schroef- of spijkergaten van geringe afmetingen.

3.2

Het is huurder niet toegestaan om zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder de inrichting of de gedaante van het gehuurde geheel of gedeeltelijk te veranderen of daaraan iets toe te voegen, indien de veranderingen bij het einde van de huur niet zonder noemenswaardige kosten door huurder ongedaan kunnen worden gemaakt en

verwijderd. Veranderingen of toevoegingen die huurder zonder voorafgaande toestemming van de verhuurder heeft aangebracht, zullen bij het einde van de huurovereenkomst door huurder ongedaan worden gemaakt.

3.3

Huurder heeft voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder nodig voor veranderingen of toevoegingen op of aan de buitenzijde van het gehuurde(…)
.

3.4

Tenzij partijen schriftelijk anders overeenkomen, verleent verhuurder geen toestemming voor veranderingen en toevoegingen die huurder wenst aan te brengen indien:

- daardoor de verhuurbaarheid van het gehuurde wordt geschaad;

(…)

- deze niet noodzakelijk zijn voor een doelmatig gebruik van het gehuurde;

(…)

- wanneer zwaarwichtige bezwaren van verhuurder zich overigens tegen het aanbrengen daarvan verzetten.

3.5

Er is in ieder geval sprake van zwaarwichtige bezwaren van verhuurder, indien de veranderingen of toevoegingen:

- niet voldoen aan de terzake geldende overheidsvoorschriften en/of voorschriften van nutsbedrijven(…)
;

- van onvoldoende technische kwaliteit zijn;

- de verhuurbaarheid van het gehuurde en/of naastliggende woningen aantasten;

- een goed woningbeheer bemoeilijken;

- overlast en/of hinder aan derden veroorzaken of kunnen veroorzaken;

- leiden tot het niet meer kunnen toewijzen van de woning aan woningzoekenden uit de primaire doelgroep van verhuurder;

(…)”

3.3

In november 2019 heeft verhuurster een brief gezonden aan huurders waarin zij worden geïnformeerd over de plannen van verhuurster om tot renovatie over te gaan van het blok woningen waarvan het gehuurde deel uitmaakt.

3.4

Op 15 augustus 2020 heeft verhuurster aan huurders geschreven:

“(…)

De situatie zoals deze op dit moment is aan de [adres] 4b blijft ongewijzigd, na constatering is de woning goed bewoonbaar.

Dit houdt in dat het dakterras en de berging, zo ook de gehele woning intact blijft zoals het nu is. Naast de elektriciteit (waar een nieuwe groepenkast wordt geplaatst en waar nodig bedradingen worden getrokken) zal er in de badkamer een nieuw toilet en een nieuwe douchecabine worden geplaatst.

De afvoer bij de wasmachine zal nader worden bekeken en waar nodig gerepareerd.

Plaatsing en keuze materialen worden door de verhuurder bepaald, huurder heeft hierin geen inspraak.”

3.5

In of omstreeks januari 2022 hebben huurders de keuken, de vloer en de elektrische bedrading vervangen, twee radiatoren beneden verwijderd, een nieuw verwarmingssysteem geïnstalleerd, isolatie aangebracht, de muren beneden gestuukt en marmeren vensterbanken aangebracht. Verhuurder heeft voor deze wijzigingen geen schriftelijke toestemming verleend.

3.6

Op 31 augustus 2022 hebben huurders de woning ontruimd.

4.De beoordeling in hoger beroep

Inleiding

4.1

Huurders hebben twee bezwaren (grieven) aangevoerd tegen het eindvonnis. Die hebben betrekking op de (in reconventie) uitgesproken ontbinding van de huurovereenkomst en de veroordeling tot ontruiming van het gehuurde. Verhuurster heeft één grief aangevoerd. Die ziet op het door haar (in reconventie) gevorderde voorschot op schadevergoeding. Tegen het eindvonnis voor zover in conventie gewezen zijn geen bezwaren aangevoerd. In zoverre is het eindvonnis dus niet aan dit hoger beroep onderworpen.

vermeerdering van eis

4.2

Verhuurster heeft in hoger beroep haar eis vermeerderd. Zij heeft haar vordering tot betaling van een voorschot op een vergoeding wegens schade aan het gehuurde verhoogd van € 10.000,- tot € 39.049,20. Ook heeft zij een verklaring voor recht gevorderd dat huurders het gehuurde niet in (voor verhuurster acceptabele) correcte staat hebben opgeleverd. Tegen deze vermeerdering van eis is geen bezwaar gemaakt door huurders. Zij is evenmin in strijd met de beginselen van een goede procesorde.

De ontbinding en ontruiming

juridisch kader

4.3

Iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van haar verbintenissen geeft aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij de beoordeling of die tenzij-situatie zich voordoet dient rekening te worden gehouden met alle omstandigheden van het geval. Die beoordeling moet worden gemaakt op basis van de in hoger beroep gebleken feiten en omstandigheden (‘ex nunc’). Dat betekent dat ook omstandigheden die zich na het vonnis van de kantonrechter hebben voorgedaan in de beoordeling door het hof kunnen worden betrokken. Deze hoofdregel en de tenzij-bepaling tezamen brengen de materiële rechtsregel tot uitdrukking dat, kort gezegd, slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst.

de tekortkoming

4.4

In of omstreeks januari 2022 hebben huurders de bij aanvang van de huur geplaatste nieuwe keuken, de vloer en de elektrische bedrading in de gehuurde woning vervangen, twee radiatoren beneden verwijderd, een nieuw verwarmingssysteem geïnstalleerd, isolatie aangebracht, de muren beneden gestuukt en marmeren vensterbanken aangebracht. Niet in geschil is dat schriftelijke toestemming van verhuurster daarvoor ontbrak.

4.5

In artikel 3 van de huurovereenkomst staat dat het huurders niet is toegestaan om zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurster de inrichting of de gedaante van het gehuurde geheel of gedeeltelijk te veranderen of daaraan iets toe te voegen, indien de veranderingen bij het einde van de huur niet zonder noemenswaardige kosten door huurders ongedaan kunnen worden gemaakt en verwijderd.

4.6

Huurders hebben een tweetal stellingen betrokken in hoger beroep:

weliswaar is geen sprake van schriftelijke toestemming, maar de toestemming voor de hiervoor in 4.4 genoemde veranderingen was er (toch) wel;

de aan het gehuurde aangebrachte veranderingen konden bij het einde van de huur op eenvoudige wijze ongedaan gemaakt worden.

Ad a

4.7

Uit wat huurders hierover in de memorie van grieven (sub 43 en 48) opmerken begrijpt het hof dat volgens hen een afspraak is gemaakt die inhield dat zij voor wat betreft de ‘niet essentiële voorzieningen’ in het gehuurde veranderingen mochten aanbrengen waartegenover verhuurster geen huurprijsverhoging zou doorvoeren. De onder 4.4 genoemde veranderingen vielen volgens huurders onder het bereik van deze afspraak.

4.8

Daargelaten wat huurders precies bedoelen met ‘niet essentiële voorzieningen’ en aannemend dat het bij de aangebrachte veranderingen telkens om een niet-essentiële voorziening ging, zou het bestaan van de door huurders gestelde afspraak meebrengen dat de veranderingen mochten worden aangebracht. Van belang is daarom te onderzoeken of van het bestaan van de gestelde afspraak kan worden uitgegaan.

4.9

Desgevraagd hebben huurders bij de mondelinge behandeling in hoger beroep verklaard dat zij niet uitdrukkelijk met verhuurster hebben besproken dat zij veranderingen mochten aanbrengen aan niet essentiële voorzieningen. Hun toen en in de stukken ingenomen standpunt komt erop neer dat die toestemming stilzwijgend is verleend. Zo zou verhuurster regelmatig hebben gezien dat door huurders veranderingen waren aangebracht, maar dat ‘zonder morren voor kennisgeving’ hebben aangenomen en in correspondentie van verhuurster aan huurders (brieven van november 2019 en 15 augustus 2020) zou de afspraak vastliggen. Het feit dat verhuurster sommige essentiële voorzieningen op haar kosten heeft vervangen (toilet, douche) toont volgens huurders bovendien aan dat zij niet essentiële veranderingen zelf mochten aanbrengen.

4.1

Verhuurster heeft gemotiveerd betwist dat zij de in 4.4 genoemde en eventuele overige veranderingen heeft waargenomen en deze zonder morren heeft geaccepteerd Huurders hebben niet gespecificeerd op welke tijdstippen zij welke veranderingen aan verhuurster hebben laten zien. Hun stelling blijft op dit onderdeel, tegenover het gemotiveerde verweer van verhuurster, te algemeen van aard en is daarom onvoldoende onderbouwd.

4.11

Desgevraagd heeft de gemachtigde van huurders bij de mondelinge behandeling in hoger beroep verklaard dat de gestelde afspraak in de brieven van verhuurster van november 2019 en 15 augustus 2020 niet letterlijk is opgenomen. Dat kan volgens de huurders in die brieven echter wel worden ‘ingelezen’. Waarom dat kan is echter niet toegelicht en blijkt ook niet zonneklaar uit die brieven. Integendeel, in de brief van 15 augustus 2020 staat nu juist uitdrukkelijk dat verhuurster (niet: huurders) bepaalde werkzaamheden zal laten verrichten, dat plaatsing en keuze van materialen door de verhuurster worden bepaald en dat huurders hierin geen inspraak hebben. De brief van november 2019 bevat niet meer dan een uitgebreid voorstel tot (tijdelijke) verhuizing van huurders in verband met de renovatie van het blok woningen waartoe het gehuurde behoort.

4.12

Uit het enkele feit dat verhuurster zelf opdracht heeft gegeven tot het aanbrengen van bepaalde veranderingen kan niet worden afgeleid dat alle overige veranderingen door huurders mochten worden aangebracht.

Ad b

4.13

Huurders stellen dat de aangebrachte veranderingen bij het einde van de huur
eenvoudigongedaan gemaakt konden worden en de woning dus eenvoudig kon worden teruggebracht in de bij oplevering vereiste staat. Toelichting of onderbouwing ontbreekt. Die was echter wel noodzakelijk omdat de aard van de veranderingen er, zonder die toelichting, bepaald niet op wijst dat deze eenvoudig ongedaan gemaakt kunnen worden: een hele keuken wegnemen kan wel, maar dat is niet aan te merken als een
eenvoudigehandeling. Hetzelfde geldt voor het wegnemen van de aangebrachte vloer en de (achter wanden aangebrachte) elektrische bedrading, het weer aanbrengen van twee radiatoren en het verwijderen van het nieuwe verwarmingssysteem, de aangebrachte isolatie, de gestuukte muren beneden en de marmeren vensterbanken.

Ad a en b

4.14

De conclusie is dat het bestaan van de gestelde afspraak en de eenvoud van de wegneming van de aangebrachte veranderingen onvoldoende is onderbouwd. Om die reden wordt ook niet toegekomen aan bewijslevering.

4.15

Uit het voorgaande volgt dat huurders zijn tekort geschoten in hun verplichtingen uit (artikel 3 van) de huurovereenkomst door, in strijd met die overeenkomst, zonder (schriftelijke) toestemming van verhuurster de in 4.4 genoemde veranderingen aan te brengen aan het gehuurde, nu deze bij het einde van de huur niet zonder noemenswaardige kosten door huurders ongedaan konden worden gemaakt en verwijderd.

de ontbinding

4.16

Voor het geval van een tekortkoming moet worden uitgegaan, stellen huurders dat deze van bijzondere aard of geringe betekenis is zodat ontbinding niet gerechtvaardigd is. Zij onderbouwen dat als volgt. De veranderingen zijn niet ingrijpend van aard. Van schade aan en onveiligheid van het gehuurde is geen sprake. Het bedrijf van een van de huurders is vlakbij het gehuurde. Als veranderingen moeten worden weggenomen, is sprake van kapitaalvernietiging en een van de huurders is slachtoffer in de toeslagenaffaire. De veranderingen hebben tot een betere verhuurbaarheid geleid en de aangebrachte nieuwe apparatuur leidt niet tot hogere onderhoudskosten voor verhuurster. De woning kan nog steeds als sociale huurwoning worden verhuurd. Eventueel smaakgevoelige onderdelen van de veranderingen tasten de verhuurbaarheid ervan niet aan. De door de kantonrechter geconstateerde vertrouwensbreuk in de relatie tussen huurders en verhuurster is geen relevante grond voor ontbinding.

4.17

De veranderingen, het wordt herhaald, betroffen het vervangen van de keuken, de vloer en de elektrische bedrading, het verwijderen van twee radiatoren beneden, het installeren van een nieuw verwarmingssysteem, het aanbrengen van isolatie, het stuken van de muren beneden en het aanbrengen van marmeren vensterbanken. Dat zijn naar hun aard, overwegend, ingrijpende, bouwkundige, werkzaamheden.

4.18

De stelling van huurders komt in essentie erop neer dat zij de woning hebben verbeterd. Indien dat (beoordeeld naar de situatie in januari 2022) geheel of gedeeltelijk waar is, neemt dat niet weg dat sprake is van een aan verhuurster opgedrongen prestatie. Een prestatie van, zoals hiervoor al opgemerkt, ingrijpende aard. Een prestatie bovendien die het risico meebracht dat deze ondeugdelijk was omdat door huurders niet voldoende is onderbouwd dat alle werkzaamheden vaktechnisch verantwoord zijn uitgevoerd terwijl ook niet is onderbouwd dat de onderhoudskosten op een niveau zouden blijven dat vergelijkbaar was met dat van vóór de veranderingen. Een prestatie ook die onzekerheid meebracht voor verhuurster over de vraag of de woning, desgewenst, nog wel als sociale huurwoning kon worden verhuurd indien huurders deze op enig moment zouden verlaten, gelet op het voor sociale huurwoningen gehanteerde puntenstelsel. Een prestatie, tot slot, die het risico meebracht dat bij het einde van de huur ingrijpende werkzaamheden noodzakelijk zouden zijn om het gehuurde terug te brengen in de staat die redelijkerwijs in overeenstemming zou zijn met de oorspronkelijke. Van dit laatste zou gezegd kunnen worden dat dit uitsluitend een risico van huurders is (omdat zij het gehuurde in die staat moesten terugbrengen), maar dat is niet zo. Het risico voor verhuurster is immers dat de huurders hun verplichting op dit punt

niet nakomen. Dat risico is ook reëel getuige het feit dat huurders (zoals hierna nog nader wordt uitgelegd) bij de ontruiming van de woning op 31 augustus 2022 de door hen aangebrachte voorzieningen hebben weggenomen, maar hebben nagelaten de woning terug te brengen in de staat die redelijkerwijs in overeenstemming was met de oorspronkelijke.

4.19

Voor zover al sprake is geweest van kapitaalvernietiging (niet alle aangebrachte veranderingen konden/zijn bij het einde van de huur weggenomen) geldt dat deze inherent is aan de keuze van huurders om zonder toestemming ingrijpende veranderingen aan te brengen. Dat maakt dat er geen reden is aan dat aspect veel gewicht ten gunste van huurders toe te kennen. Dat een van de huurders vlakbij het gehuurde zijn bedrijf had, was ongetwijfeld erg praktisch, maar legt evenmin veel gewicht in de schaal, mede omdat gesteld noch gebleken is dat de ontbinding van de huurovereenkomst tot gevolg zou hebben (of heeft gehad) dat de reistijd van huis naar werk en vice versa voor die huurder noodzakelijkerwijs onoverkomelijk werd. Integendeel, bij de mondelinge behandeling in hoger beroep is gebleken dat de huurders elders in [woonplaats1] wonen en zo groot is [woonplaats1] nu ook weer niet. Het gestelde verband met de toeslagenaffaire is niet toegelicht. Het spreekt ook niet vanzelf. Aan dat aspect komt daarom geen gewicht toe. Dat de onderlinge verhoudingen verstoord zijn geraakt erkennen partijen, maar speelt geen rol bij de vraag of wel of niet ontbonden moet worden.

4.2

Alle door huurders genoemde omstandigheden in onderling verband beoordelend, is de conclusie dat zich niet de situatie voordoet dat de tekortkoming van bijzondere aard of geringe betekenis is. De tekortkoming rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst. De kantonrechter heeft die ontbinding dan ook terecht uitgesproken en de ontruiming van het gehuurde terecht bevolen. De bezwaren van huurders tegen die oordelen van de kantonrechter slagen niet.

De schade

inleiding

4.21

De kantonrechter heeft de vordering van verhuurster om huurders te veroordelen tot het betalen van schadevergoeding (op 24 mei 2022) afgewezen omdat op voorhand niet duidelijk was welke herstelkosten verhuurster zou moeten maken. Na dat vonnis is het gehuurde ontruimd, namelijk op 31 augustus 2022. De stelling van verhuurster in hoger beroep is dat een voorschot op de herstelkosten nu wel toewijsbaar is omdat bekend is welke schade is aangericht. Zij wil daarom dat het hof alsnog een dergelijk voorschot toekent en wel tot een bedrag van € 39.049,20.

juridisch kader

4.22

Uitgangspunt is dat de huurder tot het moment van ontruiming bevoegd is door hem aangebrachte veranderingen en toevoegingen ongedaan te maken, mits daarbij het gehuurde in de toestand wordt gebracht, die bij het einde van de huur redelijkerwijs in overeenstemming met de oorspronkelijke kan worden geacht (artikel 7:216 lid 1 BW). De huurovereenkomst bevat (in artikel 3.2) bovendien als verplichting van de huurders dat deze

veranderingen of toevoegingen die zij zonder voorafgaande toestemming van de verhuurster hebben aangebracht bij het einde van de huurovereenkomst ongedaan zullen maken. Ingevolge artikel 7:224 lid 2 BW moesten huurders het gehuurde bij het einde van de huur opleveren in dezelfde staat als waarin zij deze hebben aanvaard, met uitzondering van geoorloofde veranderingen en toevoegingen en hetgeen door ouderdom is teniet gegaan of beschadigd. Tussen partijen staat vast dat bij aanvang van de huur geen beschrijving is opgemaakt van het gehuurde. Dat betekent dat de huurders, behoudens tegenbewijs, verondersteld worden het gehuurde te hebben ontvangen in de staat zoals deze was bij het einde van de huurovereenkomst (artikel 7: 224 lid 2 BW).

de feitelijke situatie bij het einde van de huur

4.23

Door verhuurster is over de toestand van het gehuurde op het moment van oplevering (einde huur) daarvan op 31 augustus 2022 het volgende gesteld:

a. er was geen keuken aanwezig;

b. er was geen wastafelmeubel aanwezig;

c. twee radiatoren ontbraken;

d. de vensterbanken beneden ontbraken;

e. de elektrische installatie achter de gestuukte gipswanden voldoet niet aan wet- en regelgeving, althans dit dient te worden gecontroleerd;

f. de buitenkozijnen zijn zwart geverfd;

g. er zitten gaten in de muur van de door huurders aangebrachte en meegenomen airco’s;

h. de douchecabine is stuk;

i. er zitten gaten in de achtergevel op de plaats waar huurders stopcontacten hebben gemaakt;

j. er zijn aparte aansluitingen (in het plafond) gemaakt voor door huurders meegenomen installaties (zoals de verwarmingsinstallatie), welke aansluitingen verwijderd moeten worden;

k. er zit een kattenluikje in een tweetal deuren.

4.24

Huurders hebben aangevoerd dat de elektrische installatie (e) aan de eisen van wet en regelgeving voldeed, dat overbodige elektriciteitsdraden zijn weggewerkt in contactdozen (j) en er slechts in één deur een kattenluikje zat (k). Voor het overige is de gestelde toestand van oplevering als juist erkend.

Op welke punten zijn de huurders in gebreke gebleven correct op te leveren?

4.25

Wat de posten a, b en c betreft geldt dat niet in geschil is dat bij of kort na aanvang van de huur een (zelfs nieuwe) keuken, een wastafelmeubel en twee radiatoren aanwezig waren. Die voorzieningen waren er niet meer op het moment van oplevering. In zoverre staat dus vast dat huurders het gehuurde niet hebben opgeleverd in de staat waarin zij het hebben ontvangen. Tijdens de mondelinge behandeling bij het hof hebben huurders aangevoerd dat zij de woning zonder keuken mochten opleveren, maar die stelling is niet van enige onderbouwing voorzien en door verhuurster gemotiveerd betwist.

4.26

Uit de door huurders (als productie 1 bij memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep) overgelegde foto’s blijkt dat vensterbanken (d) aanwezig waren. Bij het einde van de huur waren die er niet meer. Ook in zoverre staat dus vast dat huurders het gehuurde niet hebben opgeleverd in de staat waarin zij het hebben ontvangen.

4.27

Van de elektrische installatie (post e) is tijdens de mondelinge behandeling bij het hof door verhuurster erkend dat deze na controle deugdelijk blijkt te zijn. Op dit punt is van onjuiste oplevering dus geen sprake.

4.28

Voor de posten f, g en i geldt dat huurders niet hebben betwist dat de buitenkozijnen oorspronkelijk niet zwart waren en de in g en i bedoelde gaten er niet waren. Ook in zoverre staat dus vast dat huurders het gehuurde niet hebben opgeleverd in de staat waarin zij het hebben ontvangen.

4.29

Uit een door verhuurster overgelegde foto blijkt dat de deur van de douchecabine (h) is losgeraakt. Dat lijkt een kwestie van ouderdom te zijn. Geen onjuiste oplevering dus.

4.3

Huurders hebben erkend ten behoeve van de door hen (zonder instemming van verhuurster) aangelegde verwarmingsinstallatie nieuwe elektriciteitsaansluitingen in het plafond (j) te hebben gemaakt. Die hadden zij dus weer moeten wegnemen bij het einde van de huur (artikel 7:216 lid 1 BW). Dat is niet gebeurd. In zoverre is dus ook onjuist opgeleverd. Als verhuurster met deze post ook op andere aansluitingen het oog heeft gehad, is dat onvoldoende onderbouwd.

4.31

Niet in geschil is dat er bij aanvang van de huur geen kattenluikjes (k) in de deuren zaten. Bij het einde van de huur was dat in ieder geval in één deur wel het geval. In zoverre is dus niet opgeleverd in de staat waarin huurders het gehuurde hebben ontvangen. Dat er nog een tweede kattenluikje aanwezig was bij het einde van de huur, is onvoldoende onderbouwd.

de hoogte van de schade

4.32

Uit het voorgaande volgt dat huurders met betrekking tot de posten a, b, c, d, f, g, i, j (deels) en k (deels) in gebreke zijn gebleven op te leveren in de staat waarin zij hadden moeten opleveren.

4.33

Als gevolg daarvan lijdt verhuurster schade: om de woning weer verhuurbaar te maken, zal zij immers ervoor moeten zorgen dat de ontbrekende voorzieningen opnieuw worden aangebracht, dat beschadigingen worden gerepareerd en, waar nodig, beschadigde onderdelen worden vervangen. De hoogte van de schade is door verhuurster berekend op basis van de herstelkosten van de schade. Tegen die wijze van schadeberekening hebben huurders geen bezwaar gemaakt. Die is ook juist omdat zij in situaties als deze een vorm van schadeberekening is die het meest in overeenstemming is met de aard ervan (artikel 6:97 BW).

4.34

Huurders hebben aangevoerd dat hooguit materiaalkosten en niet ook arbeidsuren in de schadeberekening kunnen worden betrokken. Zij hebben zich daarbij beroepen op het arrest van de Hoge Raad van 27 november 1998^[1]. Het hof volgt hen hierin niet. In dat arrest ging het om de situatie dat de huurder niet in de gelegenheid was gesteld om de gebreken te herstellen. Die doet zich hier niet voor. Huurders wisten dat zij in acceptabele staat moesten opleveren. De kantonrechter heeft dat immers in overweging 4.12 van het vonnis van

24 mei 2022 al opgeschreven. Na dat vonnis zijn zij tot 31 augustus 2022 in de gelegenheid geweest de gebreken te herstellen.

4.35

De vordering van verhuurster strekt tot vaststelling van een voorschot. Het hof is van oordeel dat de schade nu definitief kan worden vastgesteld, ook al is verhuurster nog niet in staat geweest om van alle door haar benoemde herstelkosten een nota en betalingsbewijs over te leggen.

4.36

Uit de toelichting van verhuurster bij de opgevoerde kosten van herstel blijkt dat die kosten deels gemaakt moeten worden om de hiervoor benoemde gebreken te verhelpen, maar ook gemaakt worden om het gehuurde bij de tijd te brengen, bijvoorbeeld doordat een nieuwe keuken geplaatst wordt (waar de verwijderde keuken een jaar of acht oud was) en om door ouderdom ontstane slijtage te verhelpen, zoals schilderwerk. De aan deze factoren toe te schrijven kosten behoren niet voor rekening van huurders te komen. De overgelegde rekeningen en offertes maken geen onderscheid naar zuiver herstel, bij de tijd brengen of het verhelpen van slijtage. Als gevolg hiervan kan de schade niet nauwkeurig worden vastgesteld, zoals de hoofdregel is. Zij zal daarom worden geschat (artikel 6:97 BW).

4.37

De overgelegde rekeningen en offertes beoordelend, is de inschatting van het hof dat de zuivere herstelkosten een klein onderdeel zijn van het totaal gevorderde bedrag. Dit betekent dat de omvang van de door huurders te vergoeden schade wordt begroot op

€ 7.000,-. Zij zullen tot betaling van dat bedrag worden veroordeeld.

de gevorderde verklaring voor recht

4.38

Bij deze stand van zaken heeft verhuurster geen belang meer bij de gevorderde verklaring voor recht dat huurders het gehuurde niet in correcte staat hebben opgeleverd.

De slotsom

het principaal hoger beroep

4.39

De grieven 1 en 2 van de huurders slagen niet. Daarmee is ook het lot bezegeld van hun derde grief over de proceskosten. Het vonnis waarvan beroep kan, voor zover dit aan hoger beroep is onderworpen (de reconventie), om deze reden worden bekrachtigd op de onderdelen 5.4 tot en met 5.7 alsmede onderdeel 5.9 (voor zover dit ziet op de reconventie) van het dictum.

4.4

Als in het ongelijk gestelde partij worden huurders veroordeeld in de kosten van het principaal hoger beroep van verhuurster. Die kosten worden als volgt vastgesteld:

- € 783,- aan griffierecht en

- € 2.366,- aan salaris advocaat (2 punten tarief II à € 1.183,- per punt)

Onder deze kosten vallen ook de nakosten, zonder dat het hof deze kosten hoeft te vermelden en te specificeren.^[2]

het incidenteel hoger beroep

4.41

De (enige) grief van verhuurster slaagt. Het vonnis waarvan beroep wordt om die reden op onderdeel 5.8 van het dictum vernietigd. Huurders worden alsnog veroordeeld tot betaling van een schadevergoeding van € 7.000,-.

4.42

In het incidenteel hoger beroep moeten partijen ieder hun eigen kosten dragen omdat zij over en weer in het ongelijk gesteld zijn.

uitvoerbaarheid bij voorraad

4.43

De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).

5.De beslissing

Het hof, rechtdoende in hoger beroep:

vernietigt het eindvonnis van de kantonrechter van de rechtbank Noord-Nederland van

24 mei 2022 voor zover dit aan hoger beroep is onderworpen, op onderdeel 5.8 van het dictum;

doet in zoverre opnieuw recht en

veroordeelt huurders aan verhuurster te voldoen het bedrag van € 7.000,-;

bekrachtigt het eindvonnis, voor zover aan hoger beroep onderworpen, voor het overige;

veroordeelt huurders in de kosten van de procedure in het principaal hoger beroep, aan de zijde van verhuurster vastgesteld op € 783,- voor griffierecht en € 2.366,- voor salaris van de advocaat tot nu toe;

bepaalt dat partijen in het incidenteel hoger beroep ieder de eigen kosten moeten dragen;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af wat meer of anders is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mrs. W.P.M. ter Berg, M.E.L. Fikkers en J.J. Dammingh en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op

23 mei 2023.