Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem, afdeling civiel
zaaknummer gerechtshof 200.294.875/01
zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem 8708774
arrest van 16 mei 2023
in de zaak van
1.[appellant]
en
2. [appellante]
2. [appellante]
die wonen in [woonplaats1]
die hoger beroep hebben ingesteld
en bij de kantonrechter optraden als eisers
hierna: samen [appellanten]
advocaat: mr. G.H.A. Vlierhuis
tegen
[geïntimeerde]
die woont in [woonplaats1]
en bij de kantonrechter optrad als gedaagde
hierna: [geïntimeerde]
advocaat: mr. J.H. Brouwer
1.Het verloop van de procedure in hoger beroep
1.1.
Naar aanleiding van het arrest van 6 juli 2021 heeft op 1 oktober 2021 een (enkelvoudige) mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daaraan voorafgaand hebben [appellanten] nog nadere bewijsstukken (producties) ingezonden die aan het dossier zijn toegevoegd. Van de mondelinge behandeling is een verslag (proces-verbaal) gemaakt dat ook aan het dossier is toegevoegd, net als de spreekaantekeningen van de advocaat van [geïntimeerde] .
1.2.
Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:
- de memorie van grieven met producties;
- de memorie van antwoord met een productie;
- de akte van [appellanten] met producties;
- de memorie van antwoord met een productie;
- de akte van [appellanten] met producties;
- de akte overlegging producties van [geïntimeerde] met producties.
1.3.
Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof een datum voor arrest bepaald.
2.De kern van de zaak
2.1.
[appellanten] zijn eigenaren van de woning aan de [adres] 21 te [woonplaats1] . [geïntimeerde] huurt van [appellanten] twee kamers in die woning (hierna: het gehuurde), met gebruik van een aantal gemeenschappelijke ruimten in die woning. [appellanten] zijn ook eigenaren en tevens bewoners van de naastgelegen woning aan de [adres] 19 te [woonplaats1] .
2.2.
[appellanten] hebben de kantonrechter in eerste aanleg gevraagd om de huurovereenkomst te ontbinden en om [geïntimeerde] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde over te gaan. [appellanten] hebben hun vordering onder meer gegrond op de structureel te late betaling van de huur door [geïntimeerde] en de als gevolg daarvan ontstane huurachterstanden en op de stelling dat [geïntimeerde] het gehuurde niet gebruikt en onderhoudt zoals van een goed huurder wordt verwacht.
2.3.
De kantonrechter heeft de vordering van [appellanten] tot ontbinding van de huurovereenkomst en tot ontruiming van het gehuurde afgewezen. [appellanten] zijn het niet eens met deze beslissing van de kantonrechter en zij hebben daartegen hoger beroep ingesteld. [appellanten] hebben één bezwaar (grief) aangevoerd op basis waarvan volgens hen hun vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde alsnog moet worden toegewezen. [geïntimeerde] heeft daartegen gemotiveerd verweer gevoerd en heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het vonnis van de kantonrechter.
3.Het oordeel van het hof
3.1.
Partijen houdt verdeeld of de tussen hen bestaande huurovereenkomst kan worden ontbonden. Het hof stelt voorop dat uit artikel 6:265 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) volgt dat in beginsel iedere tekortkoming van de schuldenaar in de nakoming van één van zijn verplichtingen de schuldeiser de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden. Een uitzondering geldt als de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij de beoordeling of de tekortkoming voldoende ernstig is om tot ontbinding over te gaan moet rekening worden gehouden met alle omstandigheden van het geval, waaronder de aard van de overeenkomst en de belangen van partijen over en weer. Bovendien moet bij de beoordeling of een tekortkoming voldoende is om de ontbinding van een huurovereenkomst voor woonruimte te rechtvaardigen het gewicht van de tekortkoming worden afgezet tegen het woonbelang van de huurder (Hoge Raad 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810).
3.2.
Gelet op het voorgaande zal het hof eerst vaststellen of er sprake is van een tekortkoming van [geïntimeerde] in de nakoming van één of meer van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Als daarvan sprake is, zal het hof vervolgens beoordelen of deze tekortkoming voldoende ernstig is om tot ontbinding van de huurovereenkomst over te gaan.
te laat met het betalen van de huur
3.3.
Artikel 7:212 BW bepaalt dat de huurder verplicht is de huur op de overeengekomen wijze en tijdstippen te voldoen. Tussen partijen is niet in geschil dat betaling van de huur vóór of op de eerste van de maand moet plaatsvinden. Dit is een ‘fatale termijn’, wat betekent dat [geïntimeerde] direct in verzuim is wanneer hij niet op tijd betaalt en dat [appellanten] niet verplicht zijn hem een betalingsherinnering (een ingebrekestelling) te sturen (zie artikel 6:83 sub a BW). Tussen partijen is niet in geschil dat [geïntimeerde] op meerdere momenten een huurachterstand had van één of meer termijnen doordat hij vanaf de aanvang van de huurovereenkomst de maandelijkse huur structureel te laat (niet vóór of op de eerste van de maand) heeft betaald. Dat blijkt uit het betalingsoverzicht met onderliggende bewijsstukken dat [appellanten] in het geding hebben gebracht (productie 3 van [appellanten] in hoger beroep), waarvan de inhoud door [geïntimeerde] niet is weersproken.
3.4.
Niet in geschil is dat [geïntimeerde] de huurverhogingen per 1 juli 2019 en per 1 september 2020, die [appellanten] (onbetwist) aan hem hebben aangezegd, pas na de sommatie van de gemachtigde van [appellanten] van 10 mei 2021 (productie 9 van [appellanten] in hoger beroep) heeft betaald. [geïntimeerde] heeft hierdoor tijdens de procedure in eerste aanleg en na aanvang van de procedure in hoger beroep een huurschuld van € 1.437,76 laten ontstaan. Deze schuld bestaat uit meer dan drie maanden huur.
3.5.
[geïntimeerde] heeft achtereenvolgens bij de Huurcommissie en bij de kantonrechter een procedure aanhangig gemaakt over de vraag of sprake is van een all-in huurprijs. Het feit dat [geïntimeerde] tot 19 april 2021 in afwachting was van de uitspraak van de Huurcommissie en dat hij tot 24 november 2021 in afwachting was van de uitspraak van de kantonrechter maakt niet dat [geïntimeerde] tot die tijd gerechtigd was om de huurbetaling (gedeeltelijk) op te schorten, zoals hij heeft gedaan. De Huurcommissie en de kantonrechter hebben overigens beiden geoordeeld dat van een all-in huurprijs geen sprake is.
3.6.
De stelling van [geïntimeerde] bij memorie van antwoord dat hij sinds 1 mei 2021 de huur vóór de eerste van de maand betaalt en dat er (dus) geen sprake is van een huurachterstand, is niet juist, gelet op de betaalbewijzen die [appellanten] als productie 27 bij akte in hoger beroep hebben ingebracht, ter onderbouwing van hun stelling dat [geïntimeerde] na het bestreden vonnis van 13 januari 2021 en tijdens dit hoger beroep de huur (nog steeds) niet vóór of op de eerste van de maand betaalt. Volgens deze betaalbewijzen, die betrekking hebben op de periode december 2020 tot en met augustus 2022, waarvan de juistheid door [geïntimeerde] niet is betwist, heeft [geïntimeerde] van de 20 huurbetalingen in deze periode, er slechts 6 op tijd (vóór of op de eerste van de maand) voldaan, namelijk: de huur over de maanden mei, juli, oktober en december 2021 en de huur over de maanden februari en april 2022.
3.7.
Ter rechtvaardiging voor het niet op tijd betalen van de huur heeft [geïntimeerde] aangevoerd, dat tot aan het vonnis van 24 november 2021, waarbij zijn vorderingen tot splitsing van de huurprijs en tot terugbetaling van (beweerdelijk) onverschuldigd betaalde huur, door de kantonrechter zijn afgewezen, in rechte niet vast stond dat partijen geen all-in huurprijs zijn overeengekomen. Het hof overweegt dat, daargelaten dat dit geen grond vormt om de huurbetaling op te schorten (zie rechtsoverweging 3.5), uit voornoemde betaalbewijzen blijkt dat [geïntimeerde] ook na voornoemd vonnis van de kantonrechter van 24 november 2021 de huur niet steeds op tijd (vóór of op de eerste van de maand) heeft betaald. Dat was alleen het geval voor de maanden december 2021 en februari en april 2022.
3.8.
[geïntimeerde] stelt bij memorie van antwoord dat hij inmiddels steun heeft gezocht bij de organisatie ‘Altijd Iemand In De Buurt’ (hierna: AIIDB). [geïntimeerde] stelt dat AIIDB hem op zijn verzoek ondersteunt en motiveert met betrekking tot (onder meer) het op orde brengen van zijn woon- en financieel gerelateerde zaken. Uit voornoemde betaalbewijzen blijkt dat deze (gestelde) begeleiding van AIIDB er niet voor heeft gezorgd dat [geïntimeerde] de huur op tijd (vóór of op de eerste van de maand) betaalt. Uit de brief van de advocaat van [geïntimeerde] aan de heer [naam1] van AIIDB van 21 februari 2022 (productie bij memorie van antwoord), blijkt dat AIIDB [geïntimeerde] sinds (in ieder geval) februari 2022 begeleidt, terwijl volgens voornoemde betaalbewijzen [geïntimeerde] in de periode februari 2022 tot en met augustus 2022 alleen de huur over de maanden februari 2022 en april 2022 op tijd (vóór of op de eerste van de maand) heeft betaald.
3.9.
Het hardnekkige te laat betalen van de huur door [geïntimeerde] en de huurachterstanden die hij daardoor heeft laten ontstaan, leveren naar het oordeel van het hof een tekortkoming op die voldoende grond vormt voor ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, mede gelet op het feit dat de verplichting van de huurder om de huur volledig en tijdig te betalen een kernverplichting is van de huurder. In een geval als dit, waarbij sprake is van een voortdurende verplichting, wordt met eventuele nakoming van de huurdersverplichtingen in de toekomst, de tekortkoming in het verleden niet ongedaan gemaakt en wat deze tekortkoming betreft is nakoming dan ook niet meer mogelijk
(Hoge Raad 11 januari 2002, ECLI:NL:HR:2002:AD4925). Dat [geïntimeerde] de huurschuld van
(Hoge Raad 11 januari 2002, ECLI:NL:HR:2002:AD4925). Dat [geïntimeerde] de huurschuld van
€ 1.437,76 inmiddels heeft voldaan maakt het voorgaande dan ook niet anders. En ook niet dat [geïntimeerde] inmiddels wordt begeleid bij het voeren van zijn administratie, zoals hij stelt.
onvoldoende zorg dragen voor het gehuurde
3.10.
[appellanten] stellen dat [geïntimeerde] het gehuurde niet gebruikt en onderhoudt zoals van een goed huurder wordt verwacht en dat hij daardoor is tekortgeschoten in de nakoming van zijn huurdersverplichtingen.
3.11.
Het hof overweegt dat op een goed huurder zoals bedoeld in artikel 7:213 BW een zorgplicht rust ten aanzien van het gehuurde. Daarnaast is de huurder verplicht om kleine herstellingen te verrichten. Daarbij gaat het onder meer om het schoonhouden van het woonruimtegedeelte van het gehuurde en van de gemeenschappelijke ruimten (artikel 7:217 BW in verbinding met sub p. van de bijlage bij het Besluit kleine herstellingen). De privacy van [geïntimeerde] als huurder moet daarbij worden gerespecteerd. Hij is tot op zekere hoogte vrij te bepalen hoe hij in het gehuurde wil leven. Die vrijheid wordt, als het gaat om het schoonhouden van het gehuurde en van de gemeenschappelijke ruimten, begrensd door wat naar objectieve maatstaven in redelijkheid niet meer als “schoon genoeg” kan worden beschouwd.
3.12.
[appellanten] stellen, hetgeen [geïntimeerde] erkent, dat in elk geval tot eind augustus 2021 een periode heeft bestaan waarin het gehuurde onvoldoende schoon en onderhouden was. De overgelegde foto’s uit (deels) 2020 (productie 4 van [appellanten] in hoger beroep) en van 15 april 2021 en 25 augustus 2021 (productie 5 van [appellanten] in hoger beroep) waarop grote hoeveelheden afval, rommel en vuil in het gehuurde te zien zijn, laten ook geen andere conclusie toe. [geïntimeerde] wijt dit aan de renovatiewerkzaamheden die na het vonnis in eerste aanleg van 13 januari 2021 hebben plaatsgevonden en die met het plaatsen van een tussenwand vóór de zomer van 2021 zijn afgerond. Het hof overweegt dat, daargelaten dat dit de toestand van het gehuurde in 2020, zoals die blijkt uit de overgelegde foto’s (productie 4), niet kan verklaren, uit de brief van de vorige verhuurder van 9 september 2014 (productie 6 van [appellanten] in hoger beroep), waarvan de inhoud niet is betwist, blijkt dat het gehuurde ook toen al overvol was en ook de algemene ruimtes die [geïntimeerde] toen in gebruik had opgeruimd en schoongemaakt moesten worden. Daarmee staat vast dat [geïntimeerde] zich gedurende een langere periode niet als goed huurder heeft gedragen en dat hij is tekortgeschoten in zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Ook als het gehuurde op dit moment “schoon genoeg” is, wat [appellanten] bestrijden en [geïntimeerde] niet heeft onderbouwd, maakt dit de tekortkomingen uit het verleden niet ongedaan, zodat ook dan nog steeds sprake is van een tekortkoming die grond kan zijn voor ontbinding van de huurovereenkomst (zie rechtsoverweging 3.9).
3.13.
[appellanten] bestrijden dat [geïntimeerde] de begeleiding heeft aanvaard van AIIDB voor (onder meer) het op orde brengen van zijn woon- en financieel gerelateerde zaken, zoals [geïntimeerde] stelt. [appellanten] stellen dat er geen begeleiders langskomen bij [geïntimeerde] en dat er geen enkele verandering, laat staan verbetering, zichtbaar is met betrekking tot de staat van het gehuurde. In de e-mail van de heer [naam1] van AIIDB van 7 november 2022, die [geïntimeerde] in reactie daarop heeft ingebracht (productie 6 bij akte overlegging producties van [geïntimeerde] in hoger beroep), schrijft de heer [naam1] dat hij goed te spreken is over de woonvaardigheden van [geïntimeerde] , maar ook dat de heer [naam1] al lange tijd niet meer bij [geïntimeerde] thuis is geweest. Het is naar het oordeel van het hof dan ook de vraag of de beschrijving die de heer [naam1] in deze e-mail geeft van de toestand in het gehuurde (
“het huis is op orde en het huishouden regelt dhr naar behoren.”) op dat moment nog actueel was. [appellanten] bestrijden dit zoals gezegd. Naar het oordeel van het hof biedt de gestelde begeleiding door AIIDB op dit moment dan ook onvoldoende vertrouwen dat in de (nabije) toekomst niet opnieuw problemen zullen ontstaan bij het onderhoud en het schoonhouden van het gehuurde door [geïntimeerde] . Het hof ziet hierin dan ook geen reden om [geïntimeerde] nog een kans te geven.
“het huis is op orde en het huishouden regelt dhr naar behoren.”) op dat moment nog actueel was. [appellanten] bestrijden dit zoals gezegd. Naar het oordeel van het hof biedt de gestelde begeleiding door AIIDB op dit moment dan ook onvoldoende vertrouwen dat in de (nabije) toekomst niet opnieuw problemen zullen ontstaan bij het onderhoud en het schoonhouden van het gehuurde door [geïntimeerde] . Het hof ziet hierin dan ook geen reden om [geïntimeerde] nog een kans te geven.
ontbinding van de huurovereenkomst
3.14.
Naar het oordeel van het hof zijn voornoemde tekortkomingen van [geïntimeerde] zowel tezamen als elk voor zich van voldoende gewicht om de ontbinding van de huurovereenkomst met een daaruit volgende ontruiming van het gehuurde te rechtvaardigen. [geïntimeerde] heeft geen voldoende zwaarwegende redenen aangevoerd, waaronder zijn belang om in de woning te kunnen blijven wonen en dat hij niet over alternatieve huisvesting beschikt, die maken dat daarvan alsnog moet worden afgezien (de tenzij-bepaling van artikel 6:265 lid 1 BW). De overige door [appellanten] aan hun vordering tot ontbinding en ontruiming ten grondslag gelegde (beweerdelijke) tekortkomingen van [geïntimeerde] in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst kunnen daarmee onbesproken blijven.
bewijsaanbiedingen
3.15.
De bewijsaanbiedingen van [geïntimeerde] worden gepasseerd omdat er geen - niet vaststaande - stellingen en verweren zijn die - indien die na bewijslevering zouden komen vast te staan - tot een ander oordeel zouden kunnen leiden.
de conclusie
3.16.
Het hoger beroep van [appellanten] slaagt. Er zijn geen in eerste aanleg door [geïntimeerde] aangevoerde verweren die als gevolg van de devolutieve werking nog besproken moeten worden. Het hof zal het bestreden vonnis vernietigen voor zover de kantonrechter daarin de primaire vordering van [appellanten] tot ontbinding van de huurovereenkomst en tot ontruiming van het gehuurde heeft afgewezen en, opnieuw rechtdoende, zal het hof deze vorderingen alsnog toewijzen.
3.17.
Het hof zal de termijn van ontruiming stellen op een maand na betekening van dit arrest. De procedure tegen [geïntimeerde] is aangevangen met de dagvaarding van 5 augustus 2020, zodat [geïntimeerde] in ieder geval vanaf dat moment rekening heeft kunnen en moeten houden met een ontruiming van het gehuurde.
3.18.
Omdat [geïntimeerde] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof hem tot betaling van de proceskosten van [appellanten] in hoger beroep veroordelen. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten zal - als onweersproken - eveneens worden toegewezen zoals hierna vermeld.
3.19.
De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als één van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
4.De beslissing
Het hof:
4.1.
vernietigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem, van 13 januari 2021, zoals verbeterd bij vonnis van 15 maart 2021, voor zover daarin de primaire vordering van [appellanten] is afgewezen
en in zoverre opnieuw rechtdoende:
4.2.
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woonruimte aan het adres [adres] 21 in [woonplaats1] per heden;
4.3.
veroordeelt [geïntimeerde] de gehuurde woonruimte voornoemd binnen een maand na betekening van dit arrest te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze zaken niet het eigendom van [appellanten] zijn, en, met afgifte van de sleutels, ter vrije en algehele beschikking van [appellanten] te stellen;
4.4.
veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling van de volgende proceskosten van [appellanten] :
€ 338,- aan griffierecht
€ 106,01 aan kosten voor het betekenen (bekendmaken) van de dagvaarding aan [geïntimeerde]
€ 2.957,50 aan salaris van de advocaat van [appellanten] (2,5 procespunten x appeltarief II);
4.5.
bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;
4.6.
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
4.7.
wijst af wat verder is gevorderd.
Dit arrest is gewezen door mrs. E. Loesberg, O.G.H. Milar en R.F. Groos, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 16 mei 2023.