ECLI:NL:GHARL:2023:2663

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.306.205/01

(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland 9009711)

arrest van 28 maart 2023

in de zaak van

1.Mortgage Venture B.V.,

die is gevestigd in Lelystad,

hierna:
Mortgage Venture,

2. [appellant2],

die woont in [woonplaats1] ,

hierna:
[appellant2],

die hoger beroep hebben ingesteld,

en bij de rechtbank optraden als gedaagden,

hierna gezamenlijk:
Mortgage Venture c.s.,

advocaat: mr. W.F. Wienen, die kantoor houdt in Almere,

tegen

1.[grondeigenaresse1] ,

die woont in [woonplaats2] (Verenigd Koninkrijk),

hierna:
[grondeigenaresse1],

2. [grondeigenaar2],

die woont in [woonplaats3] ,

hierna:
[grondeigenaar2],

3. [grondeigenaar3],

die woont in [woonplaats4] ,

hierna:
[grondeigenaar3],

4. [grondeigenaar4],

die woont in [woonplaats5] ,

hierna:
[grondeigenaar4],

5. [grondeigenaresse5],

die woont in [woonplaats5] ,

hierna:
[grondeigenaresse5],

6. [grondeigenaresse6],

die woont in [woonplaats6] ,

hierna:
[grondeigenaresse6],

7. [grondeigenaar7],

die woont in [woonplaats7] ,

hierna:
[grondeigenaar7],

8. De Vennen Holding B.V.,

die is gevestigd in Zuidwolde,

hierna:
De Vennen,

9. [grondeigenaar9],

die woont in [woonplaats8] ,

hierna:
[grondeigenaar9],

die bij de rechtbank optraden als eisers,

geïntimeerden 1, 4, 5, 6, en 7 zullen gezamenlijk worden aangeduid als:
[de grondeigenaren],

advocaat: mr. J.T.A.M. van Mierlo, die kantoor houdt in Zwolle.

1.Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep

1.1

In het tussenarrest van 4 oktober 2022 heeft het hof Mortgage Venture c.s. niet-ontvankelijk verklaard in hun hoger beroep tegen [grondeigenaar2] , [grondeigenaar3] en [grondeigenaar9] .

1.2

Vervolgens hebben Mortgage Venture c.s. het hof op de rol van 18 oktober 2022 verzocht om een mondelinge behandeling. Die heeft op 9 februari 2023 plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.

2.De kern van de zaak

2.1

In deze zaak draait het in de kern om het volgende. [de grondeigenaren] hebben in de periode van 2004 tot en met 2006 kleine percelen grasland gekocht aan de Aldemiede/ Altenburgerweg in Tytsjerk/Suwâld. Deze percelen zijn kadastraal bekend als Hardegarijp, sectie E, nummers 840, 832, 861, 928, 821, 856 en 892. Zij hebben deze perceeltjes als beleggingsobject verworven in de verwachting dat in dit gebied woningbouw zou plaatsvinden. Daarvan is tot op heden geen sprake.

2.2

[appellant2] is als bemiddelaar bij de koop van de percelen betrokken geweest.

2.3

De heer [naam1] (hierna: [de pachter] ) is agrariër en heeft vanaf 2007 de percelen jaarlijks gepacht.

2.4

Mortgage Venture c.s. hebben in de jaren 2007 tot en met 2015 de pachtgelden geïnd van [de pachter] en hebben deze niet afgedragen aan de eigenaren van de percelen.

2.5

[de grondeigenaren] hebben bij de kantonrechter gevorderd om Mortgage Venture c.s. hoofdelijk te veroordelen tot betaling van:

- € 13.885,97 aan hoofdsom ter zake van de pachtgelden, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 november 2007;

- € 3.161,26 aan kosten voor de vaststelling van schade en aansprakelijkheid, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding;

- € 1.014,- aan buitengerechtelijke kosten, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding;

- de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente en nakosten.

2.6

De kantonrechter heeft – kort gezegd – geoordeeld dat de door [de grondeigenaren] gevorderde hoofdsom voor toewijzing in aanmerking komt, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 november 2007, steeds per eiser uitgesplitst. De kantonrechter heeft de overige vorderingen van [de grondeigenaren] afgewezen. De bedoeling van Mortgage Venture c.s. van het hoger beroep is dat de toegewezen vorderingen alsnog worden afgewezen.

3.Het oordeel van het hof

Inleidende opmerkingen

3.1

Het hof zal ambtshalve de ontvankelijkheid van het hoger beroep tegen de resterende geïntimeerden beoordelen. In het tussenarrest van 4 oktober 2022 is al geoordeeld dat Mortgage Venture c.s. niet-ontvankelijk zijn in hun hoger beroep tegen [grondeigenaar2] , [grondeigenaar3] en [grondeigenaar9] . Het hof zal Mortgage Venture c.s. ook niet-ontvankelijk verklaren in hun hoger beroep tegen De Vennen. Het hof kan daarmee de inhoudelijke bezwaren (grieven) tegen de toegewezen vorderingen van [grondeigenaar2] , [grondeigenaar3] , [grondeigenaar9] en De Vennen dan ook onbesproken laten.

3.2

Vervolgens zal het hof de inhoudelijke bezwaren van Mortgage Venture c.s. tegen het vonnis van de kantonrechter thematisch bespreken. De beslissing zal zijn dat het vonnis van de kantonrechter gedeeltelijk moet worden vernietigd. De vorderingen van [grondeigenaar4] en [grondeigenaresse5] , over de jaren 2007 tot en met 2009 zijn verjaard en kunnen dus niet worden toegewezen. Voor de periode vanaf 2010 zijn [grondeigenaar4] en [grondeigenaresse5] een redelijke vergoeding verschuldigd aan Mortgage Venture c.s. voor het beheer van de grond. Ook wordt het vonnis ten aanzien van de door de kantonrechter toegewezen wettelijke rente vernietigd in die zin dat deze over de toegewezen vorderingen jaarlijks wordt toegewezen en niet vanaf 1 november 2007 over het geheel. Voor het overige wordt het bestreden vonnis bekrachtigd.

3.3

Deze beslissingen worden hierna toegelicht.

Ontvankelijkheid inzake De Vennen Holding B.V.

3.4

Het hof dient ten aanzien van elke afzonderlijke geïntimeerde ambtshalve te beoordelen of Mortgage Venture c.s. kunnen worden ontvangen in hun hoger beroep. Het hof heeft in het incidentele tussenarrest Mortgage Venture c.s. al niet-ontvankelijk verklaard in hun hoger beroep tegen [grondeigenaar2] , [grondeigenaar3] en [grondeigenaar9] , omdat hun vorderingen niet boven de appelgrens van € 1.750,- uitkwamen. Op de mondelinge behandeling is in dit kader ook de hoogte van de vordering van De Vennen aan de orde geweest. Mortgage Venture c.s. refereren zich op dit punt aan het oordeel van het hof. Het hof komt tot de conclusie dat Mortgage Venture c.s. evenmin kunnen worden ontvangen in hun hoger beroep tegen De Vennen. Hiervoor is het volgende redengevend.

3.5

Voor het bepalen van de hoogte van de vordering moet worden gekeken naar de vorderingen waarover de kantonrechter moest beslissen. De tot aan de dag van dagvaarding in eerste aanleg verschenen rente wordt bij de hoogte van de vordering opgeteld. In productie 11 bij de inleidende dagvaarding zijn de vorderingen per geïntimeerde uitgesplitst. De Vennen heeft (evenals [grondeigenaar3] ) een vordering op Mortgage Venture c.s. van € 933,32. In hoger beroep hebben [de grondeigenaren] een nieuw overzicht overgelegd (productie 3 bij de memorie van antwoord) om de hoogte van de afzonderlijke vorderingen te verduidelijken. In dit overzicht is bij de vordering van De Vennen onder meer de wettelijke handelsrente van
€ 1.802,83 opgeteld, waardoor de vordering van De Vennen boven de appelgrens uit zou komen.

3.6

Ten onrechte zijn [de grondeigenaren] bij het berekenen van de totale vordering van De Vennen - voor het eerst in hoger beroep - uitgegaan van de wettelijke handelsrente (artikel 6:119a BW). Voor vergoeding van de wettelijke handelsrente is geen plaats, omdat immers geen sprake is van een handelsovereenkomst tussen partijen. De bij de kantonrechter meegevorderde (gewone) wettelijke rente van artikel 6:119 BW kan wel worden meegenomen in de berekening van de hoogte van de vordering. Daarmee bedraagt het totaal van de vordering van De Vennen waarover de kantonrechter moest oordelen, net als de vordering van [grondeigenaar3] , € 1.492,70. Voor de kosten van de werkgroep pachtgelden geldt dat deze niet meetellen voor de appellabiliteit, zoals het hof in het tussenarrest van

4 oktober 2022 al heeft overwogen. Daarmee blijft dus ook de vordering van De Vennen onder de appelgrens. Dat betekent dat Mortgage Venture c.s. dus ook niet kunnen worden ontvangen in hun hoger beroep tegen De Vennen.

Zijn (respectievelijk is een deel van) de vorderingen van [de grondeigenaren] verjaard?

3.7

Mortgage Venture c.s. beroepen zich op verjaring van de vorderingen van [de grondeigenaren] Volgens artikel 3:310 lid 1 BW gaat de verjaringstermijn van vijf jaar lopen op de dag volgende op die waarop de benadeelde met zowel de schade als de daarvoor aansprakelijke persoon bekend is geworden. Volgens vaste rechtspraak is hiervoor daadwerkelijke, subjectieve bekendheid vereist en gaat het dus niet om de vraag wat [de grondeigenaren] behoorden te weten. Ook een vermoeden van schade is niet voldoende. Van daadwerkelijke bekendheid zal sprake zijn als de benadeelde voldoende zekerheid heeft verkregen dat de schade is veroorzaakt door tekortschietend of foutief handelen van de betrokken persoon. Omdat Mortgage Venture c.s. zich beroepen op verjaring dienen zij de feiten te stellen en zo nodig te bewijzen waaruit volgt dat de vorderingen van [de grondeigenaren] zijn verjaard.

- Algemene stellingen

3.8

Mortgage Venture c.s. stellen in dit kader allereerst dat alle grondeigenaren van de percelen waar Mortgage Venture c.s. het beheer over voerden, waaronder [de grondeigenaren] , van de gemeente Tytsjerksteradiel inlichtingenformulieren hebben ontvangen, waarop zij hebben moeten aangeven of de grond verpacht was om aan de heffing van de Onroerendezaak-belasting (OZB) te ontkomen. Bedrijfsmatig gebruikte landbouwgrond is vrijgesteld van een dergelijke heffing. Mortgage Venture c.s. hebben drie van deze ingevulde formulieren bijgevoegd. Eén daarvan ziet op het perceel van [grondeigenaar2] (die dus in hoger beroep niet meer mee doet), de overige twee zien op percelen die niet van één van de overige geïntimeerden zijn. Het staat op zichzelf vast dat aan [de grondeigenaren] geen OZB is opgelegd. [de grondeigenaren] bestrijden echter dat zij destijds een dergelijk formulier hebben gekregen. Ook stellen [de grondeigenaren] dat het onduidelijk is wie de formulieren wel hebben ontvangen en ingevuld. [de grondeigenaren] zijn naar hun zeggen pas begin 2016 bekend geworden met de verpachting van hun percelen en de door Mortgage Venture c.s. ontvangen pachtgelden. Zij zijn dan ook van mening dat zij hun vorderingen tijdig hebben ingesteld.

3.9

Mortgage heeft naar het oordeel van het hof niet aangetoond dat [de grondeigenaren] alle een dergelijk inlichtingenformulier hebben ontvangen, laat staan dat zij bij de gemeente hebben opgegeven dat hun percelen verpacht waren. Dat andere grondeigenaren een dergelijk formulier ontvangen hebben, is onvoldoende om aan te kunnen nemen dat ook [de grondeigenaren] destijds een dergelijk formulier hebben ontvangen en hebben ingevuld.

3.1

Verder stellen Mortgage Venture c.s. dat de vorige beheerder van de percelen, de heer [naam2] (hierna: [naam2] ), alle grondeigenaren in 2007 op de hoogte heeft gesteld van het feit dat [naam2] het beheer had overgedragen aan Mortgage Venture c.s. Zij hebben hiertoe twee brieven van 20 juli 2007 van [naam2] aan De Vennen en [grondeigenaar9] overgelegd. Mortgage Venture c.s. stellen dat deze brieven ook aan de overige geïntimeerden zijn verzonden. [de grondeigenaren] wisten daarmee volgens Mortgage Venture c.s. dat Mortgage Venture c.s. vanaf dat moment de pachtgelden zouden ontvangen. Het hof volgt Mortgage Venture c.s. niet in deze stelling. Ook als zou worden aangenomen dat ook [de grondeigenaren] een dergelijke brief hebben ontvangen - wat zij betwisten - dan volgt daar nog niet uit dat [de grondeigenaren] er daardoor van op de hoogte waren dat Mortgage Venture c.s. de pachtgelden ontvingen en voor zichzelf hielden. In die brief staat immers niets over pacht en/of pachtgelden, maar wordt slechts melding gemaakt van het onderhoud aan en beheer van de grond. Anders dan Mortgage Venture c.s. veronderstellen, leidt mogelijke wetenschap van onderhoud aan en beheer van de grond zonder toelichting, die ontbreekt, niet tot wetenschap van pachtovereenkomsten en ontvangen pachtgelden die de beheerder ‘in eigen zak steekt’.

3.11

Mortgage Venture c.s. hebben naast deze algemeen ingestoken stelling ook nog meer op de persoon toegesneden verjaringsverweren gevoerd die het hof hierna zal bespreken.

- Vordering [grondeigenaresse1]

3.12

Ten aanzien van [grondeigenaresse1] verwijzen Mortgage Venture c.s. naar emailcorrespondentie tussen [appellant2] en [naam3] . Uit deze mailwisseling kan het hof slechts afleiden dat [grondeigenaresse1] [appellant2] kennelijk als contactpersoon beschouwde voor informatie over het perceel. In de e-mails wordt niet gesproken over verpachting van de grond of inning van pachtgelden, zodat het hof ook hier niet uit kan afleiden dat [grondeigenaresse1] hiermee bekend was.

- Vordering [grondeigenaar7]

3.13

Hetzelfde geldt voor [grondeigenaar7] . Ten aanzien van [grondeigenaar7] wordt door Mortgage Venture c.s. verwezen naar een overzicht dat [naam2] aan Mortgage Venture c.s. zou hebben verzonden bij de overdracht van het beheer. Op dit overzicht staat ook de naam en de kavel van [grondeigenaar7] vermeld. Dat brengt volgens Mortgage Venture c.s. mee dat [grondeigenaar7] op de hoogte was van het beheer en dus ook van de pachtgelden. Deze gevolgtrekking deelt het hof niet. Nog daargelaten dat niet kan worden vastgesteld dat het overzicht door [naam2] is opgesteld en aan Mortgage Venture c.s. is verzonden, blijkt uit dit overzicht niet meer dan dat (onder andere) [grondeigenaar7] een kavel van 4.000 m2 heeft gekocht. Er wordt geen melding gemaakt van verpachting van de grond, ontvangen pachtgelden of overdracht van beheer. Daarmee kan ook ten aanzien van [grondeigenaar7] niet worden vastgesteld dat hij wist van de verpachting van de grond en de door Mortgage Venture c.s. ontvangen pachtgelden.

- Vordering [grondeigenaresse6]

3.14

Mortgage Venture c.s. hebben ter zitting van het hof voor het eerst aangevoerd dat [grondeigenaresse6] niet bevoegd was om de onderhavige vordering in te stellen, omdat hij op grond van artikel 3:173 BW eerst rekening en verantwoording had moeten vragen bij [appellant2] . [appellant2] is immers voor de helft mede-eigenaar van het perceel en dus deelgenoot. Deze stelling van Mortgage Venture c.s. is in de processtukken nog niet eerder ingenomen en wordt daarom aangemerkt als een nieuwe grief. Het opwerpen van een nieuwe grief is in dit stadium van de procedure te laat, want in strijd met de zogeheten ‘twee-conclusieregel’. Feiten en omstandigheden op grond waarvan een uitzondering op deze regel zou moeten worden gemaakt zijn gesteld noch gebleken. Het hof zal deze grief dan ook buiten beschouwing laten.

3.15

Verder menen Mortgage Venture c.s. dat uit de overgelegde vaststellingsovereenkomst tussen [appellant2] en [naam4] voldoende blijkt dat [grondeigenaresse6] wetenschap had over de verpachting van de grond. In deze vaststellingsovereenkomst heeft [naam4] zijn helft van het perceel, dat hij samen met [grondeigenaresse6] in eigendom had, aan [appellant2] verkocht. [grondeigenaresse6] betwist dat hij wist dat de grond was verpacht en dat Mortgage Venture c.s. daarvoor pachtgelden ontvingen van [de pachter] .

3.16

Nog daargelaten dat [grondeigenaresse6] geen partij is bij deze overeenkomst tussen [appellant2] en [naam4] , blijkt ook uit de overeenkomst zelf niet dat het perceel is verpacht of dat Mortgage of [appellant2] hier het beheer over hadden en pachtgelden inden. Gelet hierop kan het hof ook ten aanzien van [grondeigenaresse6] niet vaststellen dat hij bekend was met de verpachting van zijn helft van het perceel en dat Mortgage Venture c.s. hier pachtgelden voor hebben ontvangen.

- Vordering [grondeigenaar4] en [grondeigenaresse5]

3.17

Voor wat betreft de vorderingen van [grondeigenaar4] en [grondeigenaresse5] heeft Mortgage Venture c.s. aangevoerd dat uit de brief van 22 april 2009 van [grondeigenaar4] aan [appellant2] blijkt dat hij en zijn echtgenote [grondeigenaresse5] wetenschap hadden van de pachtopbrengsten. In deze brief schrijft [grondeigenaar4] het volgende: “
Hierbij ontvang je de kopie – aanslagen(hof: van het waterschap)
. Zoals eerder afgesproken vergoed je deze kosten uit de pachtopbrengsten. Graag ontvangen wij deze kosten terug op rekening [nummer1] t.n.v. [naam5] e.o.” Verder hebben Mortgage Venture c.s. in een e-mail van [appellant2] aan [grondeigenaar4] en [grondeigenaresse5] van 14 mei 2020 opgemerkt dat de afspraak was dat Mortgage en/of [appellant2] de waterschapslasten betaalde en die kosten verrekende met de pachtopbrengsten. Dat blijkt volgens Mortgage Venture c.s. ook uit de aanslagen voor de waterschapsbelasting die [grondeigenaar4] en [grondeigenaresse5] ieder jaar aan [appellant2] hebben doorgestuurd. Mortgage Venture c.s. hebben hiertoe de aanslagen van 2010 en 2011 overgelegd. Andere bewijsstukken hebben Mortgage Venture c.s. niet meer in hun bezit, zo heeft [appellant2] ter zitting verklaard.

3.18

[grondeigenaar4] en [grondeigenaresse5] betwisten dat hun vorderingen zouden zijn verjaard. Zij stellen allereerst dat de mogelijke wetenschap van de pacht aan de zijde van [grondeigenaar4] niet automatisch ook zou mogen worden toegerekend aan [grondeigenaresse5] . [grondeigenaar4] erkent de brief van 22 april 2009 te hebben geschreven, maar merkt daarbij op dat hij slechts op de hoogte was van het feit dat het een pachtovereenkomst betrof voor één jaar. Hij heeft geen wetenschap van een verlenging van die overeenkomst. Daarnaast voeren [grondeigenaar4] en [grondeigenaresse5] aan dat gelet op het stelselmatige onrechtmatige optreden van Mortgage Venture c.s. ook de redelijkheid en billijkheid zich ertegen verzetten dat Mortgage Venture c.s. met succes een beroep op verjaring kunnen doen.

3.19

Voor het hof is voldoende komen vast te staan dat [grondeigenaar4] én [grondeigenaresse5] in april 2009 wetenschap hadden dat hun grond verpacht was en Mortgage Venture c.s. daarvoor pachtopbrengsten ontvingen. Hiervoor is het volgende redengevend. [grondeigenaar4] en [grondeigenaresse5] zijn met elkaar getrouwd en [grondeigenaar4] meldt in zijn brief van 22 april 2009 dat [appellant2] de kosten over dient te maken naar de gezamenlijke en/of-rekening van [grondeigenaar4] en [grondeigenaresse5] , waarbij [grondeigenaar4] refereert aan eerder gemaakte afspraken. Daarbij komt dat [grondeigenaar4] de brief heeft geschreven in de ‘wij-vorm’, wat impliceert dat hij die brief ook namens zijn echtgenote schreef. Hieruit kan worden afgeleid dat ook [grondeigenaresse5] in april 2009 wetenschap had van de verpachting van de grond en de pachtopbrengsten. Met die wetenschap is voor het hof voldoende komen vast te staan dat de vorderingen tot en met 2009 van [grondeigenaar4] en [grondeigenaresse5] op Mortgage Venture c.s. zijn verjaard. De stelling van [grondeigenaar4] en [grondeigenaresse5] dat de redelijkheid en billijkheid zich tegen de verjaring verzet, volgt het hof niet. Slechts in uitzonderlijke gevallen is ruimte voor een beroep op de beperkende werking van redelijkheid en billijkheid ter afwering van een beroep op verjaring. De enkele, niet uitgewerkte stelling dat er sprake zou zijn van stelselmatig onrechtmatig optreden is in dit kader onvoldoende.

3.2

Verder staat vast dat de pachtovereenkomsten tussen Mortgage Venture c.s. en [de pachter] steeds voor de duur van een jaar waren. Niet kan worden vastgesteld dat zowel [grondeigenaar4] als [grondeigenaresse5] op de hoogte waren van pachtovereenkomsten en pachtinkomsten na 2009. Het enkele feit dat zij aanslagen voor de waterschapsbelasting aan [appellant2] zouden hebben gestuurd, kan in ieder geval niet tot die vaststelling leiden. Deze aanslagen staan op zichzelf immers los van de pachtovereenkomsten. [appellant2] heeft ter zitting verklaard dat hij niet over meer bewijsstukken beschikt dan wat hij in deze procedure heeft overgelegd. Hij heeft de hele administratie van langer dan vijf jaar geleden vernietigd. Dat betekent dat het hof op basis van de onderhavige stukken en stellingen niet kan vaststellen of respectievelijk dat [grondeigenaar4] en [grondeigenaresse5] bekend waren met de verpachting van hun grond ná 2009 en de door Mortgage Venture c.s. ontvangen pachtgelden. Daaruit volgt dat niet is komen vast te staan dat de vorderingen van [grondeigenaar4] en [grondeigenaresse5] over de periode 2010-2015 zijn verjaard. Gelet op de bewijslastverdeling komt dat voor risico van Mortgage Venture c.s.

- Bewijslevering verjaring

3.21

Het hof zal Mortgage Venture c.s. op dit punt niet toelaten tot het leveren van bewijs, omdat het door hen gedane bewijsaanbod - kort gezegd - het onvoldoende specifiek en concreet is. Mortgage Venture c.s. hebben als bewijs aangeboden om de heren [naam2] , [naam6] en [naam7] , alsmede de medewerkers van Mortgage Venture te horen. [naam2] heeft het beheer al in 2007 overgedragen. Dat hij iets zou kunnen verklaren over de wetenschap van [de grondeigenaren] van nadien jaarlijks gesloten pachtovereenkomsten met [de pachter] heeft [appellant2] op de mondelinge behandeling niet kunnen toelichten. [appellant2] heeft tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat Mortgage Venture c.s. geen ander bewijs op het punt van de wetenschap van de verpachting kunnen leveren dan zij in de procedure hebben overgelegd. Wie [naam6] en [naam7] zijn en in welke hoedanigheid zij iets zouden kunnen verklaren over de verpachting van de grond van [de grondeigenaren] door Mortgage Venture c.s. is niet nader toegelicht. Daarnaast hebben Mortgage Venture c.s. ter zitting aangevoerd alle geïntimeerden te willen horen om langs die weg aan te tonen dat zij meer wetenschap van de pacht hadden dan zij volgens Mortgage Venture c.s. voorwenden. Het hof gaat aan dit bewijsaanbod voorbij omdat Mortgage Venture c.s. niet hebben toegelicht waaruit die wetenschap zou bestaan.

Hebben Mortgage Venture c.s. onrechtmatig gehandeld door de pachtgelden niet af te dragen aan [de grondeigenaren] ?

3.22

Het staat vast dat Mortgage Venture c.s. de grond van [de grondeigenaren] tussen 2007 en 2015 hebben verpacht en dat zij de pachtgelden niet aan [de grondeigenaren] hebben afgedragen, maar zelf hebben gehouden. Volgens de kantonrechter hebben Mortgage Venture c.s. door het niet afdragen van de pachtgelden aan [de grondeigenaren] onrechtmatig gehandeld. Mortgage Venture c.s. bestrijden dit oordeel. Zij stellen dat zij met instemming, of in elk geval wetenschap, van [de grondeigenaren] het beheer voerden over de gronden, zodat van een inbreuk op het eigendomsrecht van [de grondeigenaren] geen sprake is. Er is hooguit sprake van een obligatoire verplichting van Mortgage Venture c.s., maar het niet nakomen van die verplichting is volgens Mortgage Venture c.s. niet onrechtmatig.

3.23

Het hof volgt Mortgage Venture c.s. niet in dit betoog. Ook als er van wordt uitgegaan dat [de grondeigenaren] wisten dat Mortgage Venture c.s. de percelen beheerde, betekent dat niet dat zij er ook mee instemden dat de opbrengsten van die grond door Mortgage Venture c.s. voor zichzelf werden gehouden. [de grondeigenaren] hebben een e-mail overgelegd van [appellant2] uit 2014 aan een andere eigenaar van een perceel, waarin hij het deed voorkomen dat hij het feitelijk beheer had uitbesteed aan een boer, die daar zelfs geld voor zou krijgen in plaats van pachtgelden te betalen. Mortgage Venture c.s. hebben aldus niet duidelijk gemaakt dat, wanneer en op welke wijze [de grondeigenaren] hen toestemming zouden hebben gegeven de pachtopbrengsten ‘in eigen zak te steken’.

3.24

Verder heeft het hof in het arrest van dit hof van 29 oktober 2019^[1]in een vergelijkbaar geschil tussen twee andere grondeigenaren en Mortgage Venture c.s. overwogen dat het voor een ander incasseren en vervolgens zelf behouden van gelden, zonder die ander daarvan op de hoogte te stellen, in het maatschappelijk verkeer als onbetamelijk geldt. Het hof oordeelde in die zaak dat Mortgage Venture (anders dan [appellant2] , met wie volgens het hof wel een overeenkomst tot stand was gekomen) onrechtmatig had gehandeld jegens de grondeigenaren door pachtgelden te ontvangen en te incasseren zonder hen daarvan op de hoogte te stellen. Het hof ziet geen reden daar in dit geval anders over te oordelen, nu Mortgage Venture c.s. in deze zaak op dit punt niets nieuws hebben aangevoerd. De slotsom is dat Mortgage Venture c.s. onrechtmatig jegens [de grondeigenaren] hebben gehandeld en hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de daardoor door [de grondeigenaren] geleden schade.

Hebben Mortgage Venture c.s. recht op een redelijke vergoeding?

3.25

Mortgage Venture c.s. hebben verder aangevoerd dat wanneer vast staat dat [de grondeigenaren] iets van hen te vorderen zouden hebben, [de grondeigenaren] een redelijke vergoeding dienen te voldoen voor het gevoerde beheer van Mortgage Venture c.s. over de percelen.

3.26

Dat tussen [grondeigenaresse1] , [grondeigenaresse6] en [grondeigenaar7] en Mortgage Venture c.s. een overeenkomst van opdracht, inhoudende het beheer van hun percelen door Mortgage Venture c.s., tot stand is gekomen, blijkt niet. Dat zij de brief van [naam2] van 2007 hebben ontvangen staat niet vast. Die brief, waarin [naam2] schrijft dat het contact betreffende onderhoud en beheer bij [naam8] (hof: een handelsnaam van Mortgage Venture B.V.) wordt ondergebracht met [appellant2] als contactpersoon, is op zich ook onvoldoende om contractsoverneming als bedoeld in artikel 6:159 BW aan te kunnen nemen. Daarin verschilt deze zaak van de eerder door het hof besliste zaak uit 2019, waarin wel sprake was van een overeenkomst tussen de desbetreffende eigenaren van de grond en [appellant2] en waarin het hof oordeelde dat [appellant2] aanspraak had op loon. Mortgage Venture c.s. kunnen ten aanzien van [grondeigenaresse1] , [grondeigenaresse6] en [grondeigenaar7] dan ook geen aanspraak maken op (een redelijk) loon of een andere vergoeding uit hoofde van een overeenkomst.

3.27

Voor wat betreft [grondeigenaar4] en [grondeigenaresse5] is het hof van oordeel dat uit de brief van 22 april 2009 voldoende blijkt dat zij ervan uitgingen dat sprake was van een beheersovereenkomst. Voor de periode vanaf 2010 zijn zij daarom een beheersvergoeding verschuldigd. Aangezien er tussen partijen geen afspraken zijn gemaakt over het loon voor Mortgage Venture c.s. zal het hof het op de gebruikelijke wijze berekende, dan wel redelijk loon moeten bepalen (artikel 7:405 lid 2 BW). Een belangrijk aanknopingspunt voor het bepalen van wat een gebruikelijk dan wel redelijk loon is, is gelegen in wat door beroepsgenoten in het algemeen voor de verrichte werkzaamheden als beloning in rekening wordt gebracht. In het dossier bevindt zich een verklaring van een rentmeesterskantoor wat zij in een soortgelijk geval zouden aan loon zou hebben gerekend. Gelet daarop en gelet op wat het hof in het hiervoor aangehaalde arrest van 2019 heeft bepaald en op het feit dat de werkzaamheden in dit geval slechts hebben bestaan uit het opmaken van een standaard pachtovereenkomst, het incasseren van de pachtsom en het verrekenen van die pachtsom met de waterschapsbelasting, komt het hof tot een toewijzing van een redelijke vergoeding van
€ 100,- per persoon per jaar over de jaren 2010 tot en met 2015.

3.28

Mortgage Venture c.s. hebben nog aangevoerd dat als het hof van oordeel is dat er geen overeenkomst van opdracht is, er sprake is van zaakwaarneming die aanspraak geeft op een vergoeding. Dit door [de grondeigenaren] gemotiveerd betwiste standpunt wordt door het hof verworpen. Voor zaakwaarneming zou in dit geval zijn vereist dat Mortgage Venture c.s. zich op redelijke grond hebben ingelaten met de behartiging van de belangen van [de grondeigenaren] Voor het aannemen van een redelijke grond vormt de (vermoedelijke) wil van de belanghebbende een belangrijk aanknopingspunt. Voor de stelling dat hun handelen in overeenstemming met die (vermoedelijke) wil is geweest hebben Mortgage Venture c.s., mede in het licht van de uitdrukkelijke betwisting zijdens [de grondeigenaren] , onvoldoende aangevoerd. Ook overigens is onvoldoende gesteld of gebleken dat Mortgage Venture c.s. zich op redelijke grond met de belangen van [de grondeigenaren] hebben ingelaten.

Wettelijke rente en proceskosten

3.29

Mortgage Venture c.s. hebben ook gegriefd tegen de door de kantonrechter toegewezen wettelijke rente. Mortgage Venture c.s. hebben ter zitting desgevraagd aangevoerd dat de kantonrechter de wettelijke rente niet per 1 november 2007 over het geheel had mogen toewijzen. [de grondeigenaren] hebben opgemerkt dat de bedoeling van de kantonrechter duidelijk genoeg was, namelijk de wettelijke rente per jaar toewijzen.

3.3

Het hof is van oordeel dat de wettelijke rente op zichzelf terecht is toegewezen, maar dat deze evenwel per jaar had moeten worden toegewezen. De vorderingen van [de grondeigenaren] zijn immers gebaseerd op meerdere pachtjaren. Het hof zal de beslissing van de kantonrechter op dit punt dan ook vernietigen en opnieuw recht doen.

De conclusie

3.31

De conclusie zal zijn dat het bestreden vonnis gedeeltelijk zal worden vernietigd. De vorderingen van [grondeigenaar4] en [grondeigenaresse5] over de jaren 2007 tot en met 2009 zijn verjaard. Ook zijn zij over de jaren 2010 tot en met 2015 aan Mortgage Venture c.s. een redelijk loon verschuldigd van € 100,- per persoon per jaar dat verrekend kan worden met de niet afgedragen pachtgelden over die jaren Verder zal de wettelijke rente per jaar dat de vorderingen opeisbaar zijn geworden verschuldigd zijn. Voor het overige kan het bestreden vonnis in stand blijven.

Het hof zal de vorderingen van [grondeigenaar4] vaststellen op (3.600 m2 : 10.000 m2 *
€ 464,33) aan pacht per jaar over de jaren 2010 tot en met 2014, wat neerkomt op € 167,16 per jaar. Over 2015 was de pacht verhoogd wat leidt tot een pachtsom van € 200,16. Het totaal aan niet afgedragen pachtgelden komt op € 1.035,96. Daarop in mindering strekt een beheersvergoeding van 6 maal € 100,- zodat resteert een bedrag van € 435,96. Voor [grondeigenaresse5] komt deze berekening, met een perceel van 8.000 m2, in totaal neer op € 1.702,12.

3.32

Omdat Mortgage Venture c.s. in hoger beroep nog altijd grotendeels in het ongelijk worden gesteld, zal het hof Mortgage Venture c.s. tot betaling van de proceskosten veroordelen voor zover die zien op het hoger beroep. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak. De proceskostenveroordeling zoals die door de kantonrechter is uitgesproken blijft in stand.

3.33

De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).

4.De beslissing

Het hof:

4.1

verklaart Mortgage Venture c.s. niet-ontvankelijk in hun hoger beroep tegen De Vennen Holding B.V.;

4.2

vernietigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Lelystad van 8 september 2021 voor zover het de toegewezen vordering aan [grondeigenaar4] en [grondeigenaresse5] betreft en voor zover bij de [grondeigenaresse1] , [grondeigenaresse6] en [grondeigenaar7] de wettelijke rente is toegewezen vanaf 1 november 2007 en in zoverre opnieuw rechtdoende:

4.3

veroordeelt Mortgage Venture c.s. tot betaling aan [grondeigenaar4] van een bedrag van
€ 435,96 en aan [grondeigenaresse5] van € 1.702,12;

4.4

veroordeelt Mortgage Venture c.s. tot betaling van de wettelijke rente over de aan [grondeigenaresse1] , [grondeigenaresse6] [grondeigenaar7] , [grondeigenaar4] en [grondeigenaresse5] niet afgedragen pachtgelden, steeds ingaande op 1 januari van het jaar volgend op het jaar waarop de niet afgedragen pachtsom betrekking had, tot de dag van betaling;

4.5

bekrachtigt het vonnis voor het overige, voor zover aan het oordeel van het hof onderworpen;

4.6

veroordeelt Mortgage Venture c.s. tot betaling van de volgende proceskosten van alle geïntimeerden in hoger beroep:

€ 2.135,- aan griffierecht

€ 2.366,- aan salaris van de advocaat (2 procespunten x appeltarief II);^[2]

4.7

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

4.8

wijst af wat verder is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.H. Kuiper, J. Smit en P.S. Bakker en is door de rolraadsheer, in tegenwoordigheid van de griffier, in het openbaar uitgesproken op

28 maart 2023.