Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem
afdeling civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.313.952
(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht , 9356589)
beschikking van 28 februari 2023
inzake
1.[appellant]
2.
[appellante]
[appellante]
beiden wonende te [woonplaats1]
die hoger beroep hebben ingesteld
en bij de kantonrechter optraden als verzoekers
hierna: [appellant] , [appellante] of (gezamenlijk) [appellanten]
advocaat: mr. G.J. Scholten
tegen:
1.[geïntimeerde1]
2.
[geïntimeerde2]
[geïntimeerde2]
3.
[geïntimeerde3]
[geïntimeerde3]
allen wonende te [woonplaats1]
die bij de kantonrechter optraden als verweerders
hierna: [geïntimeerde1] , [geïntimeerde2] , [geïntimeerde3] of (gezamenlijk) de VvO
advocaat: mr. J. Wols
1.De procedure bij de rechtbank
Voor de procedure bij de rechtbank verwijst het hof naar de inhoud van de beschikking van de kantonrechter van 4 mei 2022 van de rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht.
2.Het verloop van de procedure in hoger beroep
2.1.
Bij beroepschrift dat door het hof is ontvangen op 15 augustus 2022 is [appellanten] in hoger beroep gekomen van de hiervoor genoemde beschikking van de kantonrechter.
2.2.
Bij verweerschrift dat op 1 november 2022 is ontvangen heeft de VvO verweer gevoerd tegen het beroepschrift.
2.3.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 16 januari 2023, waarvan een schriftelijk verslag (proces-verbaal) is opgemaakt.
2.4.
Vervolgens heeft het hof beschikking bepaald op heden.
3. De kern van de zaak
3.1.
Het appartementengebouw, gelegen aan de [adres] in [woonplaats1] , is bij splitsingsakte van 29 april 1976 gesplitst in twee appartementsrechten (hierna: A1 en A2). Daarbij is tevens de Vereniging van Eigenaren (hierna: de VvE) opgericht. Bij splitsingsakte van 26 november 1996 is A2 ondergesplitst in twee onder-appartementsrechten (hierna: A3 en A4), waarbij eveneens de Vereniging van Ondereigenaren (hierna: de VvO) is opgericht. Op zowel de splitsing van 1976 als de ondersplitsing van 1996 is het modelsplitsingsreglement van 22 februari 1973 (hierna: MR) van toepassing verklaard, met de aanvullingen en wijzigingen zoals genoemd in de betreffende (onder)splitsingsakte.
3.2.
[appellanten] is eigenaar van A1, inclusief bijgebouwen. [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] zijn eigenaar van A3 en [geïntimeerde3] is eigenaar van A4. [appellanten] en de VvO hebben allebei één (1) stem binnen de VvE.
3.3.
Op dit moment hebben [appellanten] A1 ingericht als een dierenartspraktijk. Zij willen hun deel van het pand verbouwen tot drie zelfstandige woonruimten, waarvoor zij een architect hebben ingeschakeld die hiervoor een plan heeft ontwikkeld. Op 29 juni 2021 hebben [appellanten] aan de leden van de VvE de tekeningen gestuurd. Tijdens de VvE vergadering van 1 juli 2021 hebben [appellanten] een nadere toelichting op hun plannen gegeven. Aan de vergadering is toen voorgesteld om met deze plannen in te stemmen. De VvO heeft de gevraagde toestemming niet verleend.
3.4.
[appellanten] hebben de kantonrechter vervolgens verzocht om het weigeringsbesluit van 1 juli 2021 te vernietigen, dan wel vervangende machtiging te verlenen voor het kunnen uitvoeren van hun verbouwplannen. De kantonrechter heeft de verzoeken afgewezen en [appellanten] veroordeeld in de proceskosten.
3.5.
[appellanten] kunnen zich niet vinden in de uitspraak van de kantonrechter en zijn daarvan in hoger beroep gekomen met 4 grieven. Samengevat vinden [appellanten] dat er geen redelijke gronden zijn die met zich meebrengen dat de VvO kan blijven weigeren om haar toestemming te verlenen aan hun verbouwplannen. [appellanten] vragen het hof de beschikking van de kantonrechter te vernietigen en om alsnog een vervangende machtiging te verlenen voor hun verbouwplannen, zoals deze door het College van Burgemeester & Wethouders inmiddels is vergund. Het hof geeft de verzochte vervangende machtiging alsnog en passeert dus de bezwaren van de VvO tegen de plannen. Hierna legt het hof zijn oordeel uit.
4.Het oordeel van het hof
Wijziging splitsingsakte
4.1.
De VvO heeft in hoger beroep aangevoerd dat het verzoek om alsnog een vervangende machtiging te verlenen moet worden afgewezen, omdat de bouwplannen van [appellanten] in strijd zijn met de splitsingsakte van 29 april 1976. Artikel 9 MR bepaalt namelijk dat de bestemming voor appartementen A1 en A2
‘bedrijfsruimte en/of woonhuis’is. Deze omschrijving heeft een normerende werking, zodat de overige appartementsgerechtigden – en zelfs derden – erop mogen vertrouwen dat zich op de begane grond slechts één woonhuis bevindt en in de toekomst zal bevinden. De in de bouwplannen beoogde onderverdeling in drie woningen van A1 is een zo fundamentele ingreep dat daartoe niet kan worden overgegaan zonder wijziging van de splitsingsakte. [appellanten] dienen daarom eerst een gewijzigde splitsingsakte en een gewijzigde splitsingstekening aan de vergadering voor te leggen. Dat hebben zij niet gedaan, aldus de VvO.
‘bedrijfsruimte en/of woonhuis’is. Deze omschrijving heeft een normerende werking, zodat de overige appartementsgerechtigden – en zelfs derden – erop mogen vertrouwen dat zich op de begane grond slechts één woonhuis bevindt en in de toekomst zal bevinden. De in de bouwplannen beoogde onderverdeling in drie woningen van A1 is een zo fundamentele ingreep dat daartoe niet kan worden overgegaan zonder wijziging van de splitsingsakte. [appellanten] dienen daarom eerst een gewijzigde splitsingsakte en een gewijzigde splitsingstekening aan de vergadering voor te leggen. Dat hebben zij niet gedaan, aldus de VvO.
4.2.
Het hof is van oordeel dat de bestemming van artikel 9 MR zo uitgelegd dient te worden dat het gaat om de functionaliteit hiervan en niet ziet op de hoeveelheid bedrijfs- en/of woonruimtes die erbinnen gerealiseerd kunnen worden, zoals de VvO stelt. De tekst biedt geen aanknopingspunt om de bestemming te beperken tot één gebruikseenheid. Daarnaast merkt het hof op dat A2 met dezelfde bestemming is ondergesplitst in twee woonappartementen, waarin de leden van de VvO wonen. Waarom A2 wel ondergesplitst kan worden in meerdere woningen en A1 niet, heeft de VvO onvoldoende toegelicht. De bouwplannen zijn dan ook niet in strijd met de splitsingsakte.
Vervangende machtiging
4.3.
Volgens [appellanten] dient aan hen een vervangende machtiging te worden verleend voor het alsnog mogen uitvoeren van hun verbouwplannen, zoals deze door het College van Burgemeester & Wethouders is vergund. Het hof stelt bij de beoordeling hiervan het volgende voorop. Op grond van artikel 5:121 BW kan de vervangende machtiging worden verleend indien een appartementseigenaar voor het verrichten van een bepaalde handeling toestemming nodig heeft van de VvE of van een van haar organen, maar deze toestemming zonder redelijke grond niet wordt gegeven. De bepaling is een uitwerking van het beginsel van de redelijkheid en billijkheid dat de verhouding tussen de appartementseigenaars onderling en tussen de eigenaars en de VvE beheerst. Dit beginsel brengt met zich dat indien voor het verrichten van bepaalde handelingen de toestemming van mede-eigenaars (al dan niet in de vorm van de VvE) nodig is, deze niet zonder redelijke grond kan worden geweigerd. [1] Bij de vraag of zonder redelijke grond toestemming is geweigerd, zijn de omstandigheden van het geval van belang. [2] De bewoordingen van artikel 5:121 BW noch de wetsgeschiedenis van dat artikel wijzen op een marginale toetsing van het besluit van de VvO. Dat betekent dat de belangen van [appellanten] mede bepalen of sprake is van een weigering zonder redelijke grond en moeten worden afgezet tegen de gronden van de VvO om toestemming te weigeren. Die weigering is gebaseerd op (onder meer) het handhaven van de schoorsteen, de ongewenste architectonische wijziging en de gevolgen voor het woongenot.
De schoorsteen
4.4.
A1 omvat het gebruik van de (bedrijfs)ruimte gelegen op de begane grond, inclusief bijgebouwen. Die bijgebouwen zijn drie geschakelde garageboxen. Deze garageboxen zijn afgedekt met een afzonderlijk plat dak. Ook de twee binnenplaatsen en de kelder zijn, volgens de splitsingstekening, onderdeel van het privégedeelte van A1. De schoorsteen, die zijn fundament heeft in de binnentuin van A1, is 10 meter hoog en vormt een onderdeel van de muur van de garagebox. Omdat de schoorsteen geen functie meer heeft en asbest bevat, willen [appellanten] de schoorsteen verwijderen.
4.5
Met hun eerste grief komen [appellanten] op tegen het oordeel van de kantonrechter dat deze schoorsteen gemeenschappelijk is, zoals bedoeld in artikel 2 sub a MR. Zij stellen dat er in dit geval sprake is van een atypisch geval. Het gaat volgens [appellanten] om een schoorsteen die niet op een gemeenschappelijk dak staat, niet ter dienste staat van meerdere appartementsgerechtigden en alleen door hun gebruikt kan worden. Zodoende kan de schoorsteen, volgens [appellanten] , niet aangemerkt worden als een gemeenschappelijke zaak in de zin van artikel 1 sub d en e MR dan wel artikel 2 sub a MR en is voor de verwijdering ervan geen toestemming nodig. Volgens de VvO doet al hetgeen dat [appellanten] hieromtrent naar voren heeft gebracht niets af aan het feit dat de schoorsteen, op grond van artikel 2 sub a MR, tot de gemeenschappelijke gedeelten worden gerekend en zijn hierover nooit andere afspraken gemaakt.
4.5.
De vraag of de schoorsteen als gemeenschappelijke zaak moet worden aangemerkt, moet worden beantwoord aan de hand van uitleg van de splitsingsstukken. Bij de uitleg van splitsingsstukken geldt volgens vaste jurisprudentie [3] dat de akte en de splitsingstekening moeten worden uitgelegd met toepassing van de zogeheten CAO-norm. Dit betekent dat het bij de uitleg van de splitsingsstukken gaat om de in deze stukken tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in die akte van de onderscheiden gedeelten van het gebouw en uit de daaraan gehechte tekening, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte en de tekening. De rechtszekerheid vergt dat voor de vaststelling van hetgeen tot het privégedeelten respectievelijk tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort, slechts acht moet worden geslagen op gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn. Indien de ingeschreven splitsingsstukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn, dient de rechter vast te stellen welke uitleg van deze stukken naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is.
4.6.
Voor die beoordeling is in dit geval het volgende van belang. De schoorsteen is alleen in gebruik geweest ten behoeve van de centrale verwarming van A1. De schoorsteen is niet meer in gebruik, omdat de aangesloten centrale verwarmingsketel bedoeld voor A1 vervangen is door het warmtenet. De schoorsteen is functioneel en gebouwelijk duidelijk onderdeel van A1 (geweest) en moet geacht onderdeel van het privégedeelte te zijn, ondanks de algemene omschrijving in de MR dat schoorstenen gemeenschappelijk zijn. Daarom is het hof, anders dan de kantonrechter, van oordeel dat de schoorsteen tot de privégedeelten van [appellanten] dient te worden aangemerkt. Grief I slaagt.
4.7.
Desalniettemin kan het zo zijn dat [appellanten] geen rechtens te respecteren belang hebben bij het verwijderen van de schoorsteen. De VvO stelt dat de schoorsteen haar privacy bevordert, omdat de schoorsteen de wederzijdse inkijk met de achterburen blokkeert. Op zitting is toegelicht dat dit voor de leden van de VvO inkijk in hun keukens betreft. Aan dit belang komt echter niet een zodanig gewicht toe dat dit instandhouding van de schoorsteen rechtvaardigt. Het hof gaat dan ook aan dit verweer voorbij.
Wijziging (architectonisch) uiterlijk
4.8.
De tweede grief van [appellanten] keert zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat door hun verbouwing het architectonische uiterlijk van het gebouw gewijzigd zal worden zodat toestemming van de VvO is vereist.
4.9.
Artikel 7 MR brengt met zich dat [appellanten] zonder toestemming van de VvE geen veranderingen in het gebouw mogen aanbrengen, waardoor de hechtheid ervan in gevaar zou worden gebracht of waardoor het architectonisch uiterlijk of de constructie ervan gewijzigd zou worden. De vraag is of de bouwplannen van [appellanten] een wijziging van het architectonisch uiterlijk met zich meebrengen. Het gaat hierbij om de volgende wijzigingen:
- Het aanbrengen van een derde deur in het portiek aan de voorzijde
- Het aanbrengen van een raam in de steeg zonder schriftelijke goedkeuring van de naburige VvE van de Stichting Studenten Huisvesting (hierna: de SSH)
4.10.
In het midden van de voorgevel bevindt zich een portiek dat toegang verschaft tot de verschillende onderdelen van het pand. [appellanten] zijn van plan om een extra toegangsdeur in het portiek te plaatsen. Volgens de VvO gaat het hier om een wijziging in de buitengevel van het gebouw, waarbij in de portiek, die tot de gevel behoort, een blinde muur wordt vervangen door een deur. De VvO is daarom van mening dat de binnengevel van de portiek, als onderdeel van de buitengevel, daarmee tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort, conform artikel 2 MR, dat hiermee sprake is van een verandering in de constructie en sprake is van een architectonische wijziging, zoals bedoeld in artikel 7 MR, en dat deze verandering daarom toestemming van de VvE behoeft.
4.11.
Op dit punt krijgen [appellanten] gelijk. De wijziging is geen architectonische wijziging als bedoeld in het MR. De voorgevel en daarmee het aangezicht worden niet gewijzigd en het architectonisch uiterlijk evenmin. Verder bevonden zich tot 1976 drie toegangsdeuren in de portiek. Bij vestiging van de dierenkliniek is er een deur dichtgezet en de nieuwe deur zal worden gerealiseerd op de plek waar de oorspronkelijke deur zat. Anders dan de VvO is het hof van oordeel dat er geen sprake is van een wijziging van het architectonische uiterlijk.
4.12.
Aan de westzijde van het pand (tussen het appartementsgebouw en het buurpand van de SSH) bevindt zich een steeg, waar de SSH en de VvE gedeeld eigenaar van zijn. [appellanten] willen graag ramen in de steeg plaatsen. De VvO heeft hier haar toestemming voor onthouden, omdat de SSH geen toestemming hiervoor heeft gegeven. Dit kan, volgens de VvO, dan ook leiden tot een burenconflict.
4.13.
Na de procedure bij de kantonrechter hebben [appellanten] contact gezocht met de SSH. Bij brief van 29 juni 2022 heeft de SSH (alsnog) bevestigd dat zij geen bezwaar heeft tegen het plaatsen van ramen in de steegzijde van het appartementsgebouw door [appellanten] Het hof is dan ook van oordeel dat partijen op dit punt overeenstemming hebben bereikt en dat dit daarom geen verdere behandeling meer behoeft. Gelet op het voorgaande treft ook grief II doel.
Zonder redelijke grond toestemming geweigerd?
4.14.
Met hun laatste twee grieven komen [appellanten] op tegen het oordeel van de kantonrechter dat de VvO haar toestemming voor het uitvoeren van de verbouwplannen van [appellanten] niet zonder redelijke grond heeft geweigerd. De argumenten van de VvO komen erop neer dat het realiseren van 3 appartementen op de begane grond zal leiden tot meer overlast en hun woongenot zal aantasten. Tegenover de belangen van de VvO staan de belangen van [appellanten] bij het realiseren van de verbouwplannen.
4.15.
Zoals in rechtsoverweging 4.3 is overwogen bepalen voornoemde belangen van [appellanten] mede of sprake is van een weigering zonder redelijke grond. [appellanten] hebben een groot economisch belang bij de verbouwing. Zij zijn op leeftijd en hun pensioen zit in de waarde van hun appartementsrecht. De verbouwing van de praktijk en garageboxen naar drie woningen in het centrum van [woonplaats1] leidt naar verwachting tot een aanzienlijke waardevermeerdering. Verder hebben [appellanten] hun verbouwplannen voldoende inzichtelijk gemaakt en de benodigde informatie overgelegd. Dat de VvO eerder en intensiever betrokken had willen worden bij de plannen, is begrijpelijk, maar geen reden om de plannen tegen te houden. De mate waarin de VvO de plannen kon en mocht beïnvloeden is bovendien beperkter dan zij zich blijkbaar heeft voorgesteld. De door de VvO aangevoerde andere argumenten om haar toestemming te onthouden – die neerkomen op meer overlast en aantasting van het woongenot – zijn naar het oordeel van het hof onvoldoende onderbouwd. Zo valt niet goed in te zien dat één of twee woningen – die geschikt zouden zijn voor gezinnen – minder overlast zullen gaan geven dan drie woningen voor een- of tweepersoonshuishoudens. Bovendien is met de aanwezigheid van meer woongeluiden afkomstig van de bewoners van de nieuwe appartementen dan in de oude situatie nog niet gegeven dat dan sprake is van overlast. In een dicht bebouwde omgeving als hier hebben buren tot op zekere hoogte woongeluiden van elkaar te dulden en is pas sprake van overlast als die de grenzen daarvan overschrijden. De VvO heeft niet onderbouwd dat van overlast sprake zal zijn. In het onderhavige geval dienen de belangen van [appellanten] dan ook te prevaleren boven de genoemde belangen van de VvO.
4.16.
Gelet op het voorgaande komt het hof tot de conclusie dat de VvO zonder redelijke grond haar toestemming voor het uitvoeren van de verbouwplannen van [appellanten] heeft geweigerd. Grief III en Grief IV zijn terecht voorgesteld.
5.Slotsom
5.1.
Het hoger beroep slaagt. Omdat de VvO in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof de VvO hoofdelijk tot betaling van de proceskosten van zowel de procedure in hoger beroep als de procedure bij de kantonrechter veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening. [4]
5.2.
De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
6.De beslissing
Het hof, beschikkende in hoger beroep:
vernietigt de bestreden beschikking van kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht, van 4 mei 2022 en beschikt opnieuw:
verleent aan [appellanten] vervangende machtiging om over te gaan tot uitvoering van hun verbouwplannen, zoals deze door het College van Burgemeester & Wethouders bij besluit van 8 oktober 2021 zijn vergund;
veroordeelt de VvO hoofdelijk in de kosten van beide instanties, tot aan de bestreden uitspraak aan de zijde van [appellanten] wat betreft de eerste aanleg vastgesteld op € 85,- aan griffierecht en op € 498,- voor salaris overeenkomstig het (oude) liquidatietarief (2 punten x tarief overige verzoeken) en tot aan deze uitspraak wat betreft het hoger beroep vastgesteld op € 343,- aan griffierecht en op € 2.366,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief (2 punten x appeltarief II);
verklaart deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad en
wijst het meer of anders verzochte af.
Deze beschikking is gegeven door mrs. Th.C.M. Willemse, C.M.E. Lagarde en K. Mans, bij afwezigheid van de voorzitter ondertekend door de oudste raadsheer en in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 28 februari 2023.