Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.283.484
(zaaknummer rechtbank 7888902)
arrest van 22 november 2022
[appellant],
wonende te [woonplaats1] ,
appellant,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna: [appellant] ,
advocaat: mr. S. Rahimzadeh,
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Rolo Properties B.V.,
gevestigd te Zeist,
geïntimeerde,
in eerste aanleg: eiseres,
hierna: Rolo,
advocaat: mr. M. Wierenga.
1.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
1.1
Het hof verwijst in naar het tussenarrest van 19 oktober 2021. Bij dat arrest is een comparitie van partijen bepaald.
1.2
Voorafgaande aan de mondelinge behandeling is door het hof een akte overlegging producties van Rolo ontvangen met als bijlage producties 11 tot en met 20.
1.3
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 23 maart 2022. Van de zitting is proces-verbaal opgemaakt.
1.4
Vervolgens heeft het hof arrest bepaald.
2.De vaststaande feiten
Het hof gaat in hoger beroep uit van de feiten zoals beschreven in de rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.9 van het (bestreden) vonnis van 24 juni 2020.
3. Het geschil en de beslissing in eerste aanleg en de vordering in hoger beroep
3.1
Rolo heeft in eerste aanleg in conventie – samengevat – gevorderd:
I. ontbinding van de (onder)huurovereenkomst;
II. hoofdelijke veroordeling van [appellant] en [naam1] en Sultan Foodcenter Kanaleneiland B.V. (hierna: Sultan Foodcenter) tot betaling van een bedrag van € 239.820,487 aan huur, boete en incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de datum van het vonnis en een bedrag van € 328.349,86 wegens huurderving, dan wel schadevergoeding;
III. met veroordeling van [appellant] , [naam1] en Sultan Foodcenter in de kosten van het geding, waaronder de beslagkosten.
3.2
De kantonrechter heeft bij vonnis van 24 juni 2020 ten aanzien van [appellant] c.s. en Sultan Foodcenter de tussen partijen bestaande huurovereenkomst voor de bedrijfsruimte aan de Van [adres1] te [woonplaats1] per 24 juni 2020 ontbonden en [appellant] en [naam1] hoofdelijk veroordeeld tot betaling aan Rolo van de volgende bedragen:
- € 144.068,65 aan huurachterstand tot en met januari 2020;
- € 3.000,00 aan verbeurde boetes;
- € 271.363,52 aan schade; en
- € 4.382,06 aan beslagkosten,
met hoofdelijke veroordeling van [appellant] en [naam1] in de proceskosten.
3.3
[appellant] is met één grief in hoger beroep gekomen van het bestreden vonnis van 24 juni 2020. Hij heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en, opnieuw recht doende, de vorderingen van Rolo alsnog af zal wijzen en Rolo zal veroordelen in de proceskosten van beide instanties.
4.De motivering van de beslissing in hoger beroep
de omvang van het geschil in hoger beroep
4.1
Het gaat in dit geding – kort gezegd – om het volgende. Met ingang van 1 juni 2017 heeft Rolo aan Meltem Plaza Theemsdreef een bedrijfsruimte aan de Van [adres1] te [woonplaats1] verhuurd. De huurovereenkomst is namens Meltem Market Theemsdreef ondertekend door [naam1] ( [de dochter] ) en “in privépersoon” door [appellant] ( [appellant] ). De bedrijfsruimte is met ingang van dezelfde datum onderverhuurd aan Sultan Foodcenter. Sultan Foodcenter heeft een Turkse supermarkt in het gehuurde geëxploiteerd. Er is een huurachterstand ontstaan en Rolo heeft bij dagvaarding in eerste aanleg van 2 juli 2019 betaling gevorderd van de achterstallige huur, alsmede de contractuele boete, rente en incassokosten. Daarnaast heeft Rolo ontbinding van de tripartiete (onder)huurovereenkomst gevorderd en ontruiming van het gehuurde. [de dochter] heeft zich in deze procedure aan de zijde van gedaagden gevoegd. Bij vonnis van de rechtbank Midden-Nederland van 3 december 2019 is Sultan Foodcenter failliet verklaard. Het gehuurde is op 10 januari 2020 ontruimd en de sleutels zijn overgedragen aan Rolo. De kantonrechter heeft de huurovereenkomst ontbonden, de vordering tot betaling van de achterstallige huur toegewezen, alsmede een bedrag aan verbeurde boetes, schadevergoeding en beslagkosten toegewezen (zoals weergegeven onder 3.2). In hoger beroep speelt evenals in eerste aanleg de vraag of [appellant] moet worden aangemerkt als (mede-)huurder.
huurovereenkomst met [appellant] ?
4.2
Met grief 1 handhaaft [appellant] zijn standpunt dat tussen hem en Rolo geen sprake is van een huurovereenkomst. Hij kan - naar zijn zeggen - niet worden aangemerkt als medehuurder. Volgens [appellant] heeft hij de huurovereenkomst slechts in zijn hoedanigheid van gevolgmachtigde van zijn dochter [de dochter] meegetekend. Hij deed dit op nadrukkelijke wens van Rolo ten blijke dat hij bevoegd was om in naam van zijn dochter, [de dochter] , te handelen. Dat hij niet heeft te gelden als huurder volgt genoegzaam ook uit het feit dat in de huurovereenkomst de bedrijfsnaam Meltem Plaza Theemsdreef vermeld staat, alsmede het nummer waaronder Meltem Plaza Theemsdreef in het handelsregister staat ingeschreven, aldus [appellant] . Hij heeft ook geen enkel belang om een huurovereenkomst aan te gaan. Hij had geen bedrijf en was in loondienst bij zijn dochter. Rolo had als professionele verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst duidelijk moeten aangeven dat [appellant] zou tekenen voor mede-huurderschap. Hier hoefde hij – gelet op de bewoordingen in de huurovereenkomst – niet op bedacht te zijn. Nergens staat dat hij heeft getekend als mede-huurder of huurder. Indien Rolo wenste dat [appellant] zich als hoofdelijk medeschuldenaar zou verbinden, dan behoefde [appellant] hiervoor de toestemming van zijn (ex)-echtgenote. Voor zover vereist, heeft zijn (ex)-echtgenote de vernietiging ingeroepen van de rechtshandeling waarbij [appellant] zich tot hoofdelijk medeschuldenaar zou hebben verbonden. Bovendien wenst [appellant] de overeenkomst te vernietigen op grond van het feit dat hij zich als werknemer als borg heeft gesteld ten behoeve van zijn werkgever.
4.3
Het hof stelt voorop dat het antwoord op de vraag wie partij is (geworden) bij een overeenkomst afhankelijk is van hetgeen partijen jegens elkaar hebben verklaard en over en weer uit elkaars verklaringen en gedragingen hebben afgeleid en mochten afleiden (HR 11 maart 1977, ECLI:NL:HR:1977:AC1877 (Kribbebijter) en HR 20 december 2019, ECLI:NL:HR:2019:2034). Tot de omstandigheden die in dit verband in aanmerking moeten worden genomen, behoort tevens de voor de wederpartij kenbare hoedanigheid en de context waarin partijen optraden (HR 26 juni 2009, ECLI:NL:HR:2009:BH9284). Ook gedragingen, verklaringen en andere omstandigheden, die hebben plaatsgevonden nadat de overeenkomst is gesloten, kunnen van belang zijn (HR 29 oktober 2021, ECLI:NL:HR:2021:1615). Als algemeen uitgangspunt heeft te gelden dat een ieder wordt geacht voor zichzelf te handelen, tenzij degene die handelt kenbaar maakt (voordat tot uitvoering van de overeenkomst is overgegaan) niet voor zichzelf maar voor een ander te handelen. Wordt dat laatste door de wederpartij betwist, dan rust op de handelende partij (in dit geval ( [appellant] ) de stelplicht en zonodig de bewijslast van voormelde gedragingen en verklaringen die tot een ander oordeel moeten leiden.
4.4
Naar het oordeel van het hof heeft [appellant] – gelet op de gemotiveerde betwisting door Rolo – onvoldoende onderbouwd dat hij aan Rolo kenbaar heeft gemaakt dat hij bij de onderhandelingen en het ondertekenen van de huurovereenkomst niet voor zichzelf – dus niet in eigen naam als contractuele wederpartij van Rolo - maar namens [naam1] handelde. Het hof acht hierbij van belang dat Rolo uitvoerig - aan de hand van de verklaringen van [naam2] en [naam3] (producties A (10 en 11) bij de nagezonden producties van 18 februari 2020 en productie 7 bij de memorie van antwoord) – heeft uiteengezet dat [appellant] zich bij haar heeft gemeld als ondernemer die succesvol meerdere Meltem Plaza supermarkten exploiteerde. Pas na de ontvangst van de door [appellant] ondertekende huurbevestiging en na het opvragen van een uittreksel van de Kamer van Koophandel, werd duidelijk dat [appellant] niet de eigenaar was van Meltem Plaza Theemsdreef. [naam2] heeft verklaard dat hij geen zaken doet met personen of rechtspersonen die hij niet kent en dat partijen uiteindelijk overeen zijn gekomen dat zowel de eenmanszaak als [appellant] in privé als huurders op de huurovereenkomst zouden worden vermeld. Zowel [naam2] als [naam3] hebben verklaard dat [appellant] bij de besprekingen nooit heeft gemeld dat het de bedoeling was dat zijn dochter huurder zou worden. Ook uit de verklaringen van [naam4] van Aldi Vastgoed B.V. (productie A (12) bij de nagezonden producties van 18 februari 2020) en [naam5] , bestuurder van Sultan Foodcenter (productie A (16) bij de nagezonden producties van 18 februari 2020) volgt dat zij er bij de besprekingen met Rolo vanuit zijn gegaan dat [appellant] huurder van het pand aan de [adres1] was. [appellant] heeft tegenover deze uitgebreide betwisting door Rolo onvoldoende gemotiveerd aangevoerd dat hij aan Rolo kenbaar heeft gemaakt dat hij niet in eigen naam maar namens [naam1] handelde. Daar komt nog bij dat indien [appellant] de huurovereenkomst als gevolmachtigde zou hebben ondertekend, het niet noodzakelijk was en ook niet voor de hand lag dat de huurovereenkomst ook door [naam1] zelf werd ondertekend, hetgeen hier wel het geval was.
4.5
Zowel in de huurovereenkomst als in de onderhuurovereenkomst staat vervolgens onder het kopje 2 naast Meltem Plaza Theemsdreef “in privépersoon door de heer [appellant] ”. Onder de adresgegevens van Meltem Plaza staat vervolgens “hierna te noemen “huurder”. Hieruit lijkt te volgen dat [appellant] in de huurovereenkomst wordt aangemerkt als de (mede)huurder, dus als contractuele wederpartij van Rolo. Vervolgens heeft [appellant] de huurovereenkomst onderaan op pagina 7 bij het kopje “handtekening(en) huurder(s) ondertekend en in de onderhuurovereenkomst staat zijn handtekening onder het kopje “voor akkoord huurder”. Ook hieruit kan worden afgeleid dat de ondertekening van de huurovereenkomst door [appellant] ertoe strekte om contractspartij te worden bij de huurovereenkomst. Dat in de onderhuurovereenkomst onder 2.1 twee keer alleen Meltem Plaza en niet ook [appellant] staat vermeld, maakt dit niet anders. Rolo heeft voldoende onderbouwd dat dit in de onderhuurovereenkomst staat om te benadrukken dat de huurder (in het kader van de onderhuur) verantwoordelijk blijft voor alle verplichtingen jegens de (hoofd)verhuurder die voortvloeien uit de (hoofd)huurovereenkomst en dat voor de leesbaarheid is volstaan met het enkel vermelden van Meltem Plaza. Uit de huurovereenkomst(en) zelf kan dan ook niet worden afgeleid dat [appellant] de huurovereenkomst(en) slechts als gevolmachtigde van zijn dochter [naam1] zou hebben ondertekend. Tot slot acht het hof van belang dat ook de huurfacturen zijn gericht tot Meltem Plaza Theemsdreef [appellant] e.o. [naam1] (productie A (13) bij de nagezonden producties van 18 februari 2020).
4.6
Gelet op al het voorgaande moet de conclusie zijn dat Rolo er gerechtvaardigd op heeft mogen vertrouwen dat [appellant] als mede-huurder haar contractuele wederpartij is geworden. [appellant] kan daarom uit dien hoofde worden aangesproken op zijn verplichting tot betaling van de huur(achterstanden) en de door Rolo gevorderde boete(s) en schade.
vernietiging huurovereenkomst
4.7
Het beroep van [appellant] op vernietiging van de huurovereenkomst op grond van het feit dat zijn (ex)vrouw geen toestemming heeft gegeven voor het aangaan hiervan (artikel 1:88 lid 1 sub c BW) faalt reeds, omdat [appellant] de huurovereenkomst is aangegaan in de normale uitoefening van zijn beroep of bedrijf. Rolo heeft onbetwist aangevoerd dat [appellant] meerdere vennootschappen beheert die zich onder meer bezighouden met het exploiteren van supermarkten. Bovendien is ook geen sprake van een persoonlijke borgstelling. Hierop strandt ook het beroep van [appellant] op vernietiging van de overeenkomst op grond van het feit dat hij zich als werknemer als borg voor zijn werkgever zou hebben gesteld.
4.8
Aan de bewijsaanbiedingen wordt voorbijgegaan omdat geen feiten en omstandigheden zijn aangevoerd die, indien deze worden bewezen, tot een ander oordeel zouden kunnen leiden.
5.De slotsom
5.1
De grief van [appellant] faalt. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd.
5.2
Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellant] in de kosten van het hoger beroep veroordelen. De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van Rolo zullen worden vastgesteld op:
- griffierecht € 5.517,00
- salaris advocaat € 9.702,00 (2 punten x tarief VII € 4.851,00)
6.De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter (rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht) van 24 juni 2020;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Rolo vastgesteld op € 5.517,00 voor verschotten en op € 9.702,00 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;
verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. H.K.N. Vos, R.A. van der Pol en J.G.A. Struycken, is bij afwezigheid van de voorzitter ondertekend door de rolraadsheer en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 22 november 2022.