ECLI:NL:GHARL:2022:8884

• Datum uitspraak: 18 oktober 2022
• Publicatiedatum: 18 oktober 2022
• Zaaknummer: 21/00312
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: T. Tanghe; M. Harthoorn; A.E. Keulemans
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake de waardevaststelling van een wijk-buurtcentrum onder de Wet WOZ

In deze zaak heeft het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden op 18 oktober 2022 uitspraak gedaan in het hoger beroep van Stichting [belanghebbende] tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland. De zaak betreft de waardevaststelling van een wijk-buurtcentrum onder de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). De heffingsambtenaar van de gemeente Vijfheerenlanden had de waarde van het onroerend goed vastgesteld op € 1.008.000 per waardepeildatum 1 januari 2018. Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt tegen deze waardevaststelling, waarna de heffingsambtenaar de beschikking en de aanslag handhaafde. De rechtbank verklaarde het beroep van belanghebbende ongegrond, waarna belanghebbende hoger beroep instelde.

Tijdens de zitting bij het Hof is vastgesteld dat de waarde van het buurtcentrum, dat een oppervlakte van circa 1.178 m² heeft en in 1910 is gebouwd, ter discussie staat. Belanghebbende betwist de vastgestelde waarde en stelt dat de restwaarden voor ruwbouw, afbouw en installaties op 0% respectievelijk 0% en 7% moeten worden gesteld, wat zou leiden tot een waarde van € 456.000. De heffingsambtenaar daarentegen stelt dat de waarde moet worden vastgesteld op basis van de Taxatiewijzer, die hogere restwaarden hanteert, en concludeert tot een waarde van € 734.000.

Het Hof oordeelt dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het buurtcentrum van € 734.000 niet te hoog is vastgesteld. Het Hof wijst erop dat belanghebbende niet in de op haar rustende bewijslast is geslaagd en dat de Taxatiewijzer een bruikbaar hulpmiddel is voor de waardebepaling. Het hoger beroep van belanghebbende wordt gegrond verklaard, en de heffingsambtenaar wordt veroordeeld tot vergoeding van de proceskosten en het griffierecht.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

locatie Arnhem

nummer ARN 21/00312

uitspraakdatum: 18 oktober 2022

Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

Stichting [belanghebbende] te
[vestigingsplaats] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 21 januari 2021, nummer UTR 19/5291, ECLI:NL:RBMNE:2021:162, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van de
gemeente Vijfherenlanden (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] te [vestigingsplaats] , per waardepeildatum 1 januari 2018 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2019 vastgesteld op € 1.008.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2019 (OZB/eigenaar en gebruiker niet-woning) vastgesteld.

1.2.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.3.

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank MiddenNederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.

1.5.

Op 25 november 2021 heeft een comparitiezitting plaatsgevonden, onder leiding van de raadsheer-commissaris. Daarbij zijn verschenen en gehoord [naam1] , voorzitter van belanghebbende, A. Oosters, als de gemachtigde van belanghebbende, bijgestaan door [naam2] , alsmede [naam3] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam4] . Van deze zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

1.6.

Het Hof heeft partijen gevraagd of zij ter nadere zitting willen worden gehoord. Partijen hebben verklaard van dat recht geen gebruik te willen maken. Het Hof heeft vervolgens bepaald dat het onderzoek ter nadere zitting achterwege blijft en het onderzoek gesloten.

2. Vaststaande feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van een wijk-buurtcentrum met een (vloer)oppervlakte van circa 1.178 m², gebouwd in 1910 (gerenoveerd in 1986), in 1986 en 1995 op twee kadastrale kavels, gezamenlijk groot 848 m² (hierna: het buurtcentrum).

2.2.

De heffingsambtenaar heeft een taxatiekaart, matrix met onderbouwing van de restwaarde, foto’s van de onroerende zaak en van de objecten van de onderbouwing van de restwaarde en een kadastrale kaart ingebracht (hierna gezamenlijk te noemen: taxatierapport).

2.3.

Belanghebbende heeft een WOZ-waarderapport incourant vastgoed [adres1] , [vestigingsplaats] , ingebracht. Uit dit rapport volgt een WOZ-waarde van € 584.000 per waardepeildatun 1 januari 2018.

2.4.

In de Taxatiekaart hanteert de heffingsambtenaar bij de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde ten behoeve van de technische veroudering de hiernavolgende percentages voor de restwaarden:

Ruwbouw 35%

Afbouw 25%

Installaties 15%

2.5.

Voor wijk- en buurtcentra gelden volgens De ‘Taxatiewijzer en kengetallen deel 17 overheidsgebouwen’ (hierna: Taxatiewijzer) de hiernavolgende waarden voor de verwachte restwaarde van elk onderdeel. De rapportage van de kengetallen per archetype zijn door de heffingsambtenaar bijgevoegd.

Object

Verdeling

Restwaarde minimum

Restwaarde maximum

Ruwbouw

30%

40%

Wijk- en buurtcentra

Afbouw

20%

30%

Installaties

10%

20%

2.6.

De heffingsambtenaar heeft een ‘matrix onderbouwing restwaarde’ en aantal foto’s overgelegd van objecten waarmee de restwaarde, die ontleend is aan de Taxatiewijzer Overheidsgebouwen met waardepeildatum 1 januari 2018, wordt getoetst. Deze matrix bevat onder andere de navolgende informatie:

plaats

straat

bvo

Kavelopp.

bouwjaar

Waarde peildata

Restwaarde

Transitie na

bestemmingwijziging

[plaats1]

[adres2]

823

1650

1979/1999

2018

23,89%

Medisch centrum

[plaats2]

[adres3]

116

58

1899

2018

38,70%

Gezondheidszorg

[plaats3]

[adres4]

800

800

1925

2017

22,40%

[plaats3]

[adres5]

661

670

1988

2019

34,58%

Bij de foto’s heeft de heffingsambtenaar onder andere de volgende opmerkingen geplaatst:

“ [adres2] [plaats1] : Bibliotheek is na verkoop een huisartsenpraktijk geworden, bestemming blijft maatschappelijk

[adres4] [plaats3] : Wijk, buurtcentrum is na verkoop een gezondheidscentrum geworden, bestemming blijft maatschappelijk”

2.7.

Belanghebbende heeft bij brief van 29 maart 2022 een herziene matrix voorzien van bouwtekeningen ingebracht, omdat de heffingsambtenaar bij de waardering een onjuiste maatvoering zou hebben gebruikt. Uit de herziene matrix volgt een waarde per waardepeildatum van € 456.000.

2.8.

De heffingsambtenaar heeft bij brief gedateerd 13 mei 2021 (Hof: 2022) bevestigd dat hij in eerste instantie is uitgegaan van onjuiste gegevens.

2.9.

Tijdens het onderzoek ter zitting bij het Hof waarbij de waarde van het buurtcentrum per waardepeildatum 1 januari 2019 in geschil was, is overeenstemming bereikt over het bruto vloeroppervlak. De bruto voeroppervlakte bedraagt 1.178 m² in plaats van de eerder gehanteerde 1.491 m².

2.10.

Bij de genoemde brief (zie 2.8.) heeft de heffingsambtenaar een aangepaste taxatiekaart gevoegd waaruit een waardering per waardepeildatum volgt van € 734.000.

3. Geschil

3.1.

In geschil is of de waarde van de onroerende zaak door de heffingsambtenaar op een te hoog bedrag is vastgesteld. Het geschil spitst zich toe op de vraag of bij de vaststelling van de waarde kan worden uitgegaan van de restwaarden voor ruwbouw, afbouw en installaties volgens de Taxatiewijzer.

3.2.

Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de restwaarden voor de ruw- en afbouw moeten worden gesteld op 0% en de restwaarde voor de installaties op 7% en concludeert tot een waarde van € 456.000.

3.3.

De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat uitgegaan dient te worden van de restwaarden voor ruwbouw, afbouw en installaties volgens de Taxatiewijzer en concludeert tot een waarde die volgt uit de herziene taxatiekaart van € 734.000 in plaats van de vastgestelde waarde van € 1.008.000. Het hoger beroep is dus gegrond.

4. Beoordeling van het geschil

4.1.

Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Op grond van het derde lid van dit artikel wordt, in afwijking in zoverre van het tweede lid, de waarde van een onroerende zaak bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid.

4.2.

Op grond van artikel 17, lid 3, Wet WOZ wordt bij de berekening van de vervangingswaarde onder andere rekening gehouden met de sedert de stichting van de onroerende zaak opgetreden technische veroudering. Artikel 4, lid 2, Uitvoeringsregeling Wet WOZ bepaalt dat de technische veroudering is gebaseerd op de verstreken en resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde van de onroerende zaak. Ten aanzien van deze technische afschrijving gelden de normale regels omtrent stelplicht en bewijslast. ^[1]

4.3.

Het voorgaande houdt in dat in eerste instantie de heffingsambtenaar de feiten en omstandigheden dient te stellen en aannemelijk te maken waaruit volgt dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. De vraag of de heffingsambtenaar in het leveren van het van hem verlangde bewijs is geslaagd, moet worden beoordeeld in het licht van hetgeen belanghebbende naar voren heeft gebracht.

4.4.

De heffingsambtenaar heeft daartoe het taxatierapport (zie 2.2.), alsmede een aangepaste taxatiekaart (zie 2.10.) ingebracht, waarin bij de berekening van de waarde het gemiddelde is genomen van de in de Taxatiewijzer gehanteerde percentages voor de restwaarden (zie 2.4. en 2.5.). Hij is hiertoe gekomen door een bezoek ter plaatse en een onderzoek van restwaarden bij vergelijkbare incourante objecten (zie 2.6.). Hij wijst daarbij op de in de Taxatiewijzer beschreven relevante marktontwikkelingen en rapportage van de onderbouwende marktgegevens. Ook wijst hij erop dat binnen het huidige bestemmingsplan de onroerende zaak kan worden gebruikt als dorpshuis, medisch centrum, bibliotheek, voor sportactiviteiten etc. Volgens de heffingsambtenaar dient als uitgangspunt te gelden de waarde van het object voor de eigenaar, waarbij rekening moet worden gehouden met alternatieve aanwendingsmogelijkheden aan het einde van de gebruiksduur. Nu ook volgens het waarderapport, ingebracht door belanghebbende (zie 2.3.) sprake is van redelijk onderhoud, is er geen reden af te wijken van de in de Taxatiewijzer genoemde restwaarde, aldus nog steeds de heffingsambtenaar.

4.5.

Belanghebbende stelt dat voor het onderdeel ‘omvang van de restwaarde’ in de Taxatiewijzer nog nooit een deugdelijke analyse is gedaan. Naar zijn mening is een alternatieve aanwending door de bouw van dorpshuis, medisch centrum en nieuwe brede school, een illusie en is sloop de enige reële optie. Daarbij komt dat twee makelaars een raming – geen officiële taxatie – hebben gedaan van € 400.000 respectievelijk tussen de € 400.000 en € 450.000 en de gemeente zelf in het kader van het eerste recht tot koop een jaar geleden een bod zou hebben gedaan van € 450.000. Het voorgaande houdt in dat zij de Taxatiewijzer niet ongeclausuleerd aanvaardt en de bewijslast dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld op de heffingsambtenaar rust. De WOZ-waarde kan volgens belanghebbende niet hoger zijn dan € 456.000 (zie 2.7.), aldus belanghebbende.

4.6.

Het Hof overweegt dat de Taxatiewijzer waarin een analyse van marktgegevens is opgenomen in beginsel een bruikbaar hulpmiddel is als een analyse van plaatselijke of meer regionale transacties – zoals in dit geval – niet voorhanden is. De heffingsambtenaar heeft de restwaarden van de ruwbouw, de afbouw en de installaties van het buurtcentrum gesteld op de gemiddelde restwaarden van de ruwbouw, de afbouw en de installaties van de archetypes G764DH11 en G765ST12 in de Taxatiewijzer respectievelijk op 35%, 25% en 15%. De heffingsambtenaar heeft met behulp van recente marktinformatie – waarvan het Hof de objecten in [plaats2] , een veel kleiner object; voormalige woning en in [plaats1] een object met een niet verklaarbare grondprijs van € 29 per m² niet bruikbaar acht – de uitkomsten van de Taxatiewijzer getoetst. Het gewogen gemiddeld van de restwaarden van de twee resterende objecten blijft binnen de bandbreedte van de gewogen gemiddelde waarde die volgt uit de Taxatiewijzer. Ook belanghebbende neemt de hiervoor genoemde archetypes als uitgangspunt, maar neemt het standpunt in dat de restwaarden van de ruwbouw, de afbouw beide op 0% en de installaties op 7% moeten worden gesteld.

4.7.

Het Hof overweegt verder dat gemachtigde van belanghebbende heeft gesteld dat ook hij zich baseert op de Taxatiewijzer maar dat hij bij de bepaling van de technische veroudering de restwaarden die volgen uit de Taxatiewijzer niet als uitgangspunt wenst te nemen. Ter zitting heeft hij gesteld dat als dit tot gevolg heeft dat op belanghebbende de last rust deze afwijking, gelet op de betwisting door de heffingsambtenaar, aannemelijk te maken, de Taxatiewijzer wat hem betreft niet langer als uitgangspunt voor de vaststelling van de waarde kan dienen. Het Hof stelt vast dat de inhoudelijke beroepsgronden van belanghebbende hierdoor op geen enkele wijze zijn gewijzigd. Belanghebbende blijft zich feitelijk – uitgezonderd de gehanteerde restwaarden – baseren op de Taxatiewijzer.

4.8.

Het Hof stelt verder vast dat gelet op het voorgaande tussen partijen feitelijk niet in geschil is dat de waarde van het buurtcentrum met toepassing van de Taxatiewijzer dient te worden bepaald, en dat belanghebbende wat betreft de bij de bepaling van de correctie voor technische veroudering in aanmerking te nemen restwaarde van de Taxatiewijzer wenst af te wijken. Het ligt daarom op de weg van belanghebbende de gronden voor deze afwijking te stellen en bij betwisting door de heffingsambtenaar aannemelijk te maken ^[2] .

4.9.

Het Hof is van oordeel dat belanghebbende niet in de op haar rustende bewijslast is geslaagd. Het Hof betrekt in zijn oordeel dat de stelling van belanghebbende dat bij de totstandkoming van de Taxatiewijzer geen deugdelijke analyse van de gehanteerde restwaarden, die dienen voor de correctie vanwege de technische veroudering, heeft plaatsgevonden op geen enkele wijze is onderbouwd. Dit geldt evenzeer voor de stelling van belanghebbende dat sloop aan het einde van de technische levensduur van het buurthuis het enige alternatief is. Belanghebbende heeft immers zelf ter zitting gesteld dat een uitvaartcentrum een mogelijke alternatieve aanwendingsmogelijkheid is. Het bewijs voor de stelling dat de restwaarden van de ruwbouw, de afbouw en de installaties respectievelijk op 0%, 0% en 7% moet worden gesteld, wordt door belanghebbende niet geleverd.

4.10.

Dat twee van de vier objecten (zie 2.6. en 4.6.) waarmee de heffingsambtenaar de restwaarden van de Taxatiewijzer heeft willen toetsen door het Hof niet bruikbaar worden geacht, is geen reden de restwaarden van de ruwbouw, de afbouw en de installaties lager te stellen dan die volgen uit de (gemiddelde) waarden genoemd in de Taxatiewijzer die als richtsnoer geldt. Daarbij komt dat de heffingsambtenaar heeft verklaard dat hij met de toetsing slechts heeft willen laten zien dat de in de Taxatiewijzer toegepaste restwaardenpercentages niet te hoog zijn. Hetgeen door of namens belanghebbende overigens over de restwaarden is aangevoerd, leidt het Hof niet tot een ander oordeel.

4.11.

Op grond van het voorgaande is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het buurtcentrum van € 734.000, die volgt uit de aangepaste taxatiekaart, niet te hoog is. Afwijkende ramingen van makelaars en een bieding in het verleden door de gemeente, maken dit niet anders.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond

5. Griffierecht en proceskosten

Nu het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht te vergoeden.

Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep – in de bezwaarfase heeft belanghebbende niet verzocht om een proceskostenvergoeding - heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 1.798,90 voor de kosten in eerste aanleg (2 punten beroepschrift, bijwonen zitting en een bedrag van € 280,90 voor de kosten van het taxatierapport)  wegingsfactor 1  € 759) en € 1.518 voor de kosten in hoger beroep (2 punten (hogerberoepschrift, bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 759), ofwel in totaal op € 3.316,90.

6. Beslissing

Het Hof:

– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,

– verklaart het bij de Rechtbank ingestelde beroep gegrond,

– vernietigt de uitspraak van de heffingsambtenaar,

– vermindert de vastgestelde waarde van het buurthuis tot € 734.000,

– vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig,

– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 3.316,90

– gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 345 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 541 in verband met het hoger beroep bij het Hof,

Deze uitspraak is gedaan door mr. T. Tanghe, voorzitter, mr. M. Harthoorn en mr. A.E. Keulemans, in tegenwoordigheid van dr. J.W.J. de Kort als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 18 oktober 2022.

De griffier is verhinderd de uitspraak De voorzitter,

te ondertekenen.

(T. Tanghe)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 19 oktober 2022.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl .

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl ).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Voetnoten

1. Vgl. HR 23 oktober 2020, ECLI:NL:2020:1671 en HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300

2. Vgl. HR 23 oktober 2020, ECLI:NL:HR:2020:1671