Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 19/5291
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 januari 2021 in de zaak tussen
[eiseres] uit [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: A. Oosters)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats 1] , verweerder
Procesverloop
In de beschikking van 30 april 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres] te [plaats 2] (het object) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 1.008.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van het object ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 15 november 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld en een taxatierapport overgelegd.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatierapport ingediend.
Eiseres heeft een conclusie van repliek ingediend.
Beide partijen hebben ermee ingestemd om de zaak zonder zitting af te doen. Verweerder heeft dit schriftelijk bevestigd. Gemachtigde van eiseres heeft dit in telefonisch contact met de griffie bevestigd. De rechtbank heeft bepaald dat een zitting achterwege blijft en heeft het onderzoek heden gesloten.
Overwegingen
1.Het object betreft een wijk-buurtcentrum, bestaande uit drie opstallen gebouwd in respectievelijk 1910 ( gerenoveerd in 1986), 1986 en 1995. Het object heeft een oppervlakte van 1491 m2 en ligt op een kavel van 848 m2.
2.Eiseres bepleit een lagere waarde, namelijk € 584.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde. Beide partijen zijn het erover eens dat de waarde van het object moet worden gesteld op de gecorrigeerde vervangingswaarde.
3.Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
4.Verweerder heeft zijn taxatierapport, evenals eiseres, gebaseerd op de Taxatiewijzer Deel 17 Overheidsgebouwen, waardepeildatum 1 januari 2018 (de Taxatiewijzer). Hij is daarbij uitgegaan van de archetypen G 764DH11voor het in 1910 gebouwde onderdeel en G765ST12 voor de in 1986 en 1995 gebouwde onderdelen. Ter onderbouwing van de in het rapport gehanteerde restwaardes heeft verweerder tevens gegevens overgelegd van de verkoop van vier incourante onroerende zaken. Met het taxatierapport maakt verweerder naar het oordeel van de rechtbank de door hem vastgestelde waarde aannemelijk.
5.Het geschil spitst zich blijkens de repliek van eiseres toe op de door verweerder gehanteerde restwaarde van het object. Volgens eiseres is de door verweerder gehanteerde restwaarde te hoog. Verweerder hanteert voor de restwaardes van ruwbouw, afbouw en installaties respectievelijk 35%, 25% en 15 %. Eiseres wijst op arresten van de Gerechtshoven Den Haag en Arnhem-Leeuwarden waarin is uitgesproken dat voor het aannemelijk maken van de restwaarde niet kan worden volstaan met een verwijzing naar de Taxatiewijzer. De rechtbank baseert zich echter op de recentere uitspraak van De Hoge Raad (HR) van 23 oktober 2020 (ECLI:NL:HR:2020:1671). Rechtsoverweging 2.4.3. van dit arrest luidt: “ Zoals is overwogen in het arrest van 31 januari 2020 is het niet uitgesloten dat de aan de hand van een Taxatiewijzer bepaalde restwaarde van een onroerende zaak (of een onderdeel ervan) wordt bereikt terwijl de onroerende zaak nog in gebruik is bij de eigenaar/gebruiker en dezelfde functie als daarvoor blijft vervullen. Die omstandigheid kan aanleiding geven om bij de bepaling van de technische afschrijving en/of de restwaarde af te wijken van die Taxatiewijzer, ook als partijen de richtsnoeren van die Taxatiewijzer als uitgangspunt voor de waardering hebben aanvaard. Degene die aanspraak maakt op een zodanige afwijking moet de gronden daarvoor stellen en bij betwisting aannemelijk maken.”. De rechtbank stelt vast dat beide partijen de berekening van de door hen verdedigde waarde baseren op de Taxatiewijzer en deze dus kennelijk als uitgangspunt voor de waardering hebben aanvaard. Partijen zijn het erover eens dat het kwaliteits- en onderhoudsniveau van het object voldoende is en dat alleen de voorzieningen matig zijn. Daarnaast wijst verweerder op alternatieve gebruiksmogelijkheden. Het object kan, behalve voor het huidige gebruik, binnen het bestemmingsplan ook worden gebruikt als dorpshuis, medisch centrum, bibliotheek, sportactiviteiten etc. Eiseres heeft dit niet weersproken. Gegeven die omstandigheden heeft verweerder, die de door hem gehanteerde restwaardes heeft gesteld op het gemiddelde van de in de Taxatiewijzer opgenomen minimum en maximum percentages, die restwaardes aannemelijk gemaakt. Het hiervoor geciteerde arrest van de HR brengt dan mee dat het aan eiseres is om van de Taxatiewijzer afwijkende restwaardes aannemelijk te maken.
6.Eiseres koppelt de door haar in het taxatierapport gehanteerde restwaardes aan een verlenging van de levensduur. Als een gebouw nog functioneel is na het verstrijken van de levensduur, is er, aldus eiseres, voorafgaand kennelijk dus geen goede inschatting gemaakt over de levensduur. Eiseres voert voorts aan dat een opstal (ruwbouw en afbouw) welke zijn functionaliteit volledig heeft verloren en waarbij er dus geen gebruiker meer aanwezig is, geen restwaarde heeft. Ook zullen opstallen die niet beheerd of onderhouden worden in vervallen staat gaan verkeren in de loop der tijd. Dit betekent dat ontwikkelaars in de meeste gevallen een dergelijke opstal plus bijbehorende grond kopen voor de grondwaarde minus de sloopkosten. Enkel het onderdeel installaties kan geld opleveren (oud ijzer etc.). Daarvoor vindt eiseres een percentage restwaarde van 7% aannemelijk. De rechtbank constateert dat hetgeen eiseres aanvoert algemeen is geformuleerd en niet is toegespitst op, of vertaald naar, het object. Geen van beide partijen geeft aan dat er plannen zijn het huidige gebruik van het object op termijn te beëindigen. Ook verwijst de rechtbank naar hetgeen zij hierboven heeft overwogen ten aanzien van de onderhoudstoestand van het object en de bestemmingsmogelijkheden. Eiseres heeft de van de Taxatiewijzer afwijkende levensduur en restwaardes niet aannemelijk gemaakt. Daartoe volstaan haar algemene stellingen, zonder enige onderbouwing, niet. De beroepsgrond slaagt niet.
7.Eiseres hanteert in het door haar overgelegde taxatierapport, naast de levensduur en de restwaardes, nog enkele uitgangspunten die afwijken van die in het door verweerder overgelegde taxatierapport. Zo hanteert eiseres voor het in 1986 gebouwde onderdeel, de basisbedragen die horen bij het archetype G764ST11. Dat archetype betreft echter wijkcentrum, 1980 en ouder. Voorts hanteert eiseres een aftrek voor excessieve kosten van 10% voor het onderdeel met bouwjaar 1995 en 15% voor de onderdelen met bouwjaren 1910 en 1986. Eiseres heeft deze kosten niet nader toegelicht. Verweerder heeft een aftrek van 2% gehanteerd voor excessieve kosten. Gezien de hierboven vermelde onderhoudstoestand van het object maakt eiseres de door haar gehanteerde aftrek niet aannemelijk. De conclusie is dat het door eiseres overgelegde taxatierapport geen aanleiding geeft om de door verweerder vastgestelde waarde te hoog te achten. De beroepsgrond slaagt niet.
8.Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. K. Meulder, rechter, in aanwezigheid van
mr. P.M.J.H. Muijlaert, griffier. De beslissing is uitgesproken op 21 januari 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
mr. P.M.J.H. Muijlaert, griffier. De beslissing is uitgesproken op 21 januari 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
de griffier is verhinderd om
de uitspraak te ondertekenen
de uitspraak te ondertekenen
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat