ECLI:NL:GHARL:2022:487

• Datum uitspraak: 25 januari 2022
• Publicatiedatum: 25 januari 2022
• Zaaknummer: 20/00797 t/m 20/00805
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: V.F.R. Woeltjes
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake waardevaststelling woningen onder de Wet WOZ

In deze zaak heeft het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden op 25 januari 2022 uitspraak gedaan in hoger beroep over de waardevaststelling van woningen onder de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). De belanghebbende, eigenaar van meerdere woningen in [plaats], had hoger beroep ingesteld tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland, die de waarde van de woningen voor het jaar 2018 had vastgesteld. De heffingsambtenaar, vertegenwoordigd door de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, had de waarde van de woningen vastgesteld op basis van de Wet WOZ, maar de belanghebbende betwistte deze waardebepaling. De rechtbank had het beroep van de belanghebbende ongegrond verklaard, maar de belanghebbende ging in hoger beroep.

Tijdens de zitting op 10 december 2021 heeft de gemachtigde van de belanghebbende zijn grieven beperkt tot de waardebepaling van de woningen, waarbij hij stelde dat de waarde te hoog was vastgesteld. Het Hof heeft de argumenten van de belanghebbende en de heffingsambtenaar zorgvuldig gewogen. Het Hof oordeelde dat de heffingsambtenaar aannemelijk had gemaakt dat de waarden van de woningen, met uitzondering van enkele woningen die alleen lichtkoepels hadden en geen verticale ramen, niet te hoog waren vastgesteld. Het Hof heeft de waarde van deze specifieke woningen verlaagd.

Het Hof heeft de uitspraak van de rechtbank vernietigd, behoudens de beslissingen omtrent de schadevergoeding en het griffierecht. De heffingsambtenaar is veroordeeld tot het vergoeden van de proceskosten van de belanghebbende, die in totaal € 2.164 bedragen. De uitspraak is openbaar uitgesproken en partijen hebben de mogelijkheid om binnen zes weken beroep in cassatie in te stellen bij de Hoge Raad der Nederlanden.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

locatie Arnhem

nummers 20/00797 tot en met 20/00805

uitspraakdatum: 25 januari 2022

Uitspraak van de elfde enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[belanghebbende] te
[woonplaats] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 7 augustus 2020, nummers UTR 19/1164 tot en met 19/1172, ECLI:NL:RBMNE:2020:3210, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van
de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij op één aanslagbiljet verenigde beschikkingen op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) - onder meer - de waarde van de navolgende in [plaats] gelegen onroerende zaken (hierna tezamen: de woningen), per waardepeildatum 1 januari 2017 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2018 als volgt vastgesteld:

Adres

Waarde in €

[adres1] 18

187

[adres1] 18 K2

160

[adres1] 18 K3

148

[adres1] 18 K4

175

[adres1] 18 K5

141

[adres1] 18 K6

148

[adres1] 18 K7

148

[adres1] 18 K8

117

[adres1] 18 K9

187

Tegelijk met deze beschikkingen zijn voor het jaar 2018 aanslagen onroerendezaakbelasting (OZB) Eigenaar alsmede aanslagen Watersysteemheffing Gebouwd vastgesteld, waarvoor de vastgestelde waarde als heffingsmaatstaf geldt. Tevens vermeldt het aanslagbiljet een zevental aanslagen afvalstoffenheffing betreffende [adres1] 18 K4 tot en met K10.

1.2.

De heffingsambtenaar heeft bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de hiervoor genoemde beschikkingen en aanslagen OZB Eigenaar en Watersysteemheffing Gebouwd gehandhaafd. De aanslagen afvalstoffenheffing betreffende [adres1] 18 K4 tot en met K10 zijn vernietigd, met toekenning van een kostenvergoeding van € 508 (2 punten (bezwaarschrift, hoorzitting) maal € 254).

1.3.

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard, met veroordeling van de heffingsambtenaar tot het betalen van een schadevergoeding van € 500 wegens overschrijding van de redelijke termijn. Verder is de heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 525 en opgedragen het betaalde griffierecht tot een bedrag van € 47 aan belanghebbende te vergoeden.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Belanghebbende heeft een nader stuk ingediend.

1.6.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 10 december 2021. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. D.A.N. Bartels, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam2] , taxateur.

2. Vaststaande feiten

Belanghebbende is eigenaar van de woningen. De in hetzelfde gebouw gesitueerde woningen, bouwjaar 1900 (gerenoveerd in 2006), hebben een gebruiksoppervlakte variërend van 30 m2 tot 48 m2 en zijn gelegen in het centrum (Binnenstad West) van [plaats] . De bouwkwaliteit en staat van onderhoud is voldoende.

3. Geschil

3.1.

In geschil is of de waarde van de woningen te hoog is vastgesteld. Verder is in geschil of de bij uitspraak op bezwaar betreffende de aanslagen afvalstoffenheffing toegekende kostenvergoeding juist is berekend.

3.2.

Ter zitting van het Hof heeft belanghebbende zijn algemeen geformuleerde grieven in zijn hogerberoepschrift en het nadere stuk - uitdrukkelijk en ondubbelzinnig - laten varen en het geschil beperkt tot de ter zitting besproken geschilpunten met betrekking tot de waarde van de woningen, te weten:

• Geen eigen meters voor gas, water, elektriciteit (waardecorrectie € 7.500).
• Geen daglichttoetreding, alleen lichtkoepels aanwezig ( [adres1] 18 K4 tot en met K8).

3.3.

Met betrekking tot de kostenvergoeding die in de bezwaarfase is toegekend spitst het geschil zich toe op de vraag of een factor 1,5 wegens samenhang in aanmerking had moeten worden genomen.

4. Beoordeling van het geschil

4.1.

Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. TK, vergaderjaar 1992-1993, 22885, nr. 3, blz. 44, en HR 8 augustus 2003, nr. 38.085, ECLI:NL:HR:2003:AI0924).

4.2.

Belanghebbende bepleit voor de woningen een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarden niet te hoog zijn.

4.3.

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarden wijst de heffingsambtenaar op de in beroep overgelegde taxatiematrix van 11 december 2019, opgesteld door [naam3] , WOZ-taxateur, waarin de waarden van de woningen aan de hand van verkoopcijfers van vier in het centrum (Binnenstad Oost/West) van [plaats] gelegen vergelijkingsobjecten zijn getaxeerd. Hieronder zijn de kenmerken van de vergelijkingsobjecten weergegeven:

[adres2] 6 M

[adres3] 26 B

[adres4] 5

[adres5] 55 B

Soort object

Maisonnette

Appartement

Appartement

Appartement

Uitstraling/type

Monumentaal

Eenvoudig

Monumentaal

Eenvoudig

GO (ca)

44 m2

42 m2

44 m2

47 m2

Bouwjaar (ca)

1900

1910

1900

1925

Bouwkundige kwaliteit

Voldoende

Voldoende

Voldoende

Voldoende

Staat onderhoud

Voldoende

Goed

Goed

Matig

Koopovereenkomst

15-12-2015

17-01-2017

21-11-2017

14-03-2017

Transactiesom

€ 179.000

€ 172.000

€ 235.000

€ 198.000

Gecorrigeerde transactiesom

€ 195.110

€ 172.000

€ 215.596

€ 198.000

VVE-reserve

€ 910

€ 126

€ 930

€ 904

Dakterras / balkon

-

€ 7.200

€ 2.800

Woning

€ 194.200

€ 171.874

€ 207.467

€ 194.296

Woningwaarde

per m2

€ 4.414

€ 4.092

€ 4.715

€ 4.134

Bijzonderheden

Gerenoveerd in 2006

Gemeensch. binnentuin

B.G. + woonkelder

Gerenoveerd in 2011

Gerenoveerd in 1997

Moderne badkamer en keuken

Gedeelde binnenplaats

Dakterras gedeeld met 1 andere woning

Aparte berging voor fiets

Nog te renoveren, kaal opgeleverd

Op basis hiervan zijn in de taxatiematrix de waarden van de woningen per waardepeildatum 1 januari 2017 als volgt bepaald:

[adres1]

GO (ca)

Waarde in €

Woningwaarde per m2

18

18 K2

18 K3

18 K4

18 K5

18 K6

18 K7

18 K8

18 K9

48 m2

41 m2

38 m2

45 m2

36 m2

38 m2

38 m2

30 m2

48 m2

187

160

148

175

141

148

148

117

187

€ 3.895

€ 3.902

€ 3.895

€ 3.889

€ 3.916

€ 3.895

€ 3.895

€ 3.900

€ 3.896

De getaxeerde waarden zijn telkens gelijk aan de vastgestelde waarden.

4.4.

Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de daarop ter zitting van het Hof gegeven toelichting - behoudens de woningen [adres1] 18 K4 tot en met K8 (hierna verder: de woningen [adres1] 18 K4-K8) - aannemelijk gemaakt dat de waarden van de woningen per de waardepeildatum niet te hoog zijn vastgesteld. Gezien het soort object (appartement / maisonnette), de locatie (in het centrum, Binnenstad Oost/West), het bouwjaar (1900 - 1925), de gebruiksoppervlakte (42 m2 - 47 m2) en de bouwkundige kwaliteit (voldoende), zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woningen om hieruit conclusies te kunnen trekken met betrekking tot de gezochte waarde. Bij de herleiding van de waarden van de woningen uit de (gecorrigeerde) verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten, heeft de taxateur voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen. Het Hof neemt hierbij in aanmerking dat uit de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten woningwaarden per m2 volgen van € 4.414 ( [adres2] 6 M), € 4.092 ( [adres3] 26 B), € 4.715 ( [adres4] 5) en € 4.134 ( [adres5] 55 B), terwijl voor de woningen de woningwaarden per m2 neerkomen op afgerond € 3.900. De hogere woningwaarde per m2 voor [adres2] 6 M en [adres4] 5 valt onder meer te verklaren door de monumentale uitstraling. Voor zover bij de vergelijkingsobjecten sprake is van een vve-reserve (o.a. voor onderhoud), is daarmee rekening gehouden door de (gecorrigeerde) koopsom daarvoor te corrigeren bij de bepaling van de woningwaarden per m2. Voor zover het ontbreken van een (actieve) vve als zodanig al een waardeverminderende factor vormt, is dit voldoende in de woningwaarden per m2 van afgerond € 3.900 verdisconteerd. Hetzelfde geldt voor het ontbreken van eigen aansluitingen voor gas, water en elektriciteit, voor zover dat al als een waardeverminderende factor kan worden beschouwd. De taxateur heeft voorts geloofwaardig verklaard dat hem uit eerdere procedures niet is gebleken, dat het al dan niet hebben van eigen aansluitingen voor gas, water en elektriciteit leidt tot duidelijke verschillen in gerealiseerde verkoopprijzen. Daarbij wordt opgemerkt dat het door belanghebbende veronderstelde waardedrukkende effect niet noodzakelijkerwijs gelijk is aan de te plegen investering om dergelijke aansluitingen te realiseren (begroot op € 7.500).

4.5.

Voor wat betreft de woningen [adres1] 18 K4-K8 heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat bij de waardebepaling voldoende rekening is gehouden met de - door de heffingsambtenaar niet weersproken - omstandigheid dat deze woningen alleen lichtkoepels hebben en geen (verticale) ramen, waardoor het uitzicht en de lichtinval beperkt zullen zijn. Evenmin is weersproken dat dit een waardedrukkend effect heeft (ten opzichte van woningen met verticale raampartijen). In de woningwaarden per m2 komt dat echter niet tot uitdrukking. Immers, voor alle woningen - dus ook de woningen [adres1] 18, 18 K2, 18 K3 en 18 K9 waarvoor dit niet speelt - wordt in de taxatiematrix geconcludeerd tot een woningwaarde per m2 van afgerond € 3.900. Dat die andere woningen te laag zouden zijn getaxeerd volgt niet zonder meer uit de vergelijkingsobjecten in de taxatiematrix.

4.6.

Belanghebbende heeft geen lagere waarden aannemelijk gemaakt, zodat het Hof de waarden van de woningen [adres1] 18 K4-K8 in goede justitie als volgt zal verminderen:

[adres1] 18 K4

€ 170.000

[adres1] 18 K5

€ 136.000

[adres1] 18 K6

€ 143.000

[adres1] 18 K7

€ 143.000

[adres1] 18 K8

€ 112.000

Kostenvergoeding bezwaarfase

4.7.

Voor de toepassing van artikel 7:15, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht en het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) is sprake van één bezwaar indien dit is gericht tegen meerdere op één aanslagbiljet vermelde besluiten. Een andersluidende uitleg van deze bepaling en het Bpb zou te veel afbreuk doen aan de door de wetgever in dit verband beoogde eenvoud. Wel kan de omstandigheid dat het bezwaar op meer dan één besluit betrekking heeft een rol spelen bij het bepalen van de wegingsfactor voor het gewicht van de zaak (HR 12 april 2013, ECLI:NL:HR:2013:BZ6822 en HR 9 januari 2015, ECLI:NL:HR:2015:19).

4.8.

Het bezwaar is gericht tegen de in één aanslagbiljet verenigde waardebeschikkingen en aanslagen OZB Eigenaar en Watersysteemheffing Gebouwd (betreffende de woningen) alsmede aanslagen afvalstoffenheffing (betreffende [adres1] 18 K4 tot en met K10). Bij uitspraak op bezwaar zijn de aanslagen afvalstoffenheffing vernietigd. De gegrondbevinding van het hoger beroep heeft tot gevolg dat de waardebeschikkingen betreffende de woningen [adres1] 18 K4-K8 worden herzien. Het Hof ziet hierin echter geen aanleiding om een meer dan gemiddelde wegingsfactor (factor 1) toe te passen. Het aantal besluiten, als ook de aard en omvang van de bezwaren, acht het Hof daarvoor te beperkt. In zoverre slaagt het hoger beroep niet.

4.9.

Voor het toekennen van een schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn in hoger beroep bestaat geen aanleiding, aangezien die termijn niet is overschreden. De door de Rechtbank toegekende schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn in eerste aanleg is in hoger beroep verder niet in geschil.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.

5. Griffierecht en proceskosten

Nu het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het in hoger beroep betaalde griffierecht te vergoeden (€ 131). De Rechtbank heeft de heffingsambtenaar reeds opgedragen het in beroep betaalde griffierecht te vergoeden. De uitspraak van de Rechtbank zal in zoverre in stand worden gelaten.

Aangezien het hoger beroep gegrond is, ziet het Hof aanleiding om de beslissing van de Rechtbank omtrent de proceskosten in beroep te vernietigen. De in bezwaar reeds toegekende kostenvergoeding zal het Hof evenwel in stand laten (zie 4.7 en 4.8).

Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 1.082 voor de kosten in eerste aanleg (2 punten (beroepschrift, bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 541) en € 1.082 voor de kosten in hoger beroep (2 punten (hogerberoepschrift, bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 541), ofwel in totaal op € 2.164.

6. Beslissing

Het Hof:

– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, behoudens de beslissingen omtrent de schadevergoeding en het griffierecht,

– verklaart het bij de Rechtbank ingestelde beroep gegrond, maar uitsluitend voor zover gericht tegen de beschikkingen en de aanslagen OZB Eigenaar en Watersysteemheffing Gebouwd betreffende de woningen [adres1] 18 K4 tot en met K8,

– vernietigt de daarop betrekking hebbende uitspraken van de heffingsambtenaar,

– vermindert de waarde van [adres1] 18 K4 tot € 170.000,

– vermindert de waarde van [adres1] 18 K5 tot € 136.000,

– vermindert de waarde van [adres1] 18 K6 tot € 143.000,

– vermindert de waarde van [adres1] 18 K7 tot € 143.000,

– vermindert de waarde van [adres1] 18 K8 tot € 112.000,

– vermindert de desbetreffende aanslagen OZB Eigenaar en Watersysteemheffing Gebouwd dienovereenkomstig,

– bevestigt de uitspraken van de heffingsambtenaar voor het overige,

– wijst het verzoek om schadevergoeding af,

– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 2.164,

– gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 131 in verband met het hoger beroep bij het Hof.

Deze uitspraak is gedaan door mr. V.F.R. Woeltjes, voorzitter, in tegenwoordigheid van mr. A. Vellema als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 25 januari 2022.

De griffier is verhinderd de uitspraak te ondertekenen.

De voorzitter,

(V.F.R. Woeltjes)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 25 januari 2022.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl .

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl ).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.