ECLI:NL:GHARL:2022:1415

• Datum uitspraak: 22 februari 2022
• Publicatiedatum: 23 februari 2022
• Zaaknummer: 200.279.418/01
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: H. de Hek; M.M.A. Wind; D.H. de Witte
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Uitleg anti-speculatiebeding in overeenkomst tot levering van agrarische grond tussen vader en zoon

In deze zaak gaat het om de uitleg van een anti-speculatiebeding in een overeenkomst tot levering van agrarische grond van een vader aan zijn zoon. De zoon, [geïntimeerde], heeft de grond tijdelijk in gebruik gegeven aan zijn broer, wat door de vader, [appellant], wordt betwist. De vader vordert een schadevergoeding van ruim € 900.000,- wegens schending van het anti-speculatiebeding. De rechtbank oordeelt dat de zoon weliswaar in strijd heeft gehandeld met het beding, maar dat het onaanvaardbaar is om hem daaraan te houden. Het hof bevestigt dit oordeel en oordeelt dat de vordering van de vader niet toewijsbaar is. Het hof stelt vast dat de zoon de grond niet heeft vervreemd, maar deze in gebruik heeft gegeven aan zijn broer in het kader van de bedrijfsvoering. De afspraken tussen de zoon en zijn broer zijn niet bedoeld om de grond te gelde te maken, maar om de agrarische bedrijfsvoering voort te zetten. Het hof oordeelt dat het beroep van de vader op het anti-speculatiebeding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De vordering van de vader wordt afgewezen, en de tegenvorderingen van de zoon worden gedeeltelijk toegewezen, waaronder de opheffing van de gelegde beslagen.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.279.418/01

(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland C/17/167655)

arrest van 22 februari 2022

in de zaak van

[appellant] ,

wonende te [woonplaats1] ,

appellant in het principaal hoger beroep,

geïntimeerde in het incidenteel hoger beroep,
bij de rechtbank: eiser in conventie, gedaagde in reconventie,

hierna:
[appellant] ,

advocaat: mr. A.H. van der Wal, die kantoor houdt te Heerenveen,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende te [woonplaats2] ,

geïntimeerde in het principaal hoger beroep,

appellant in het incidenteel hoger beroep,

bij de rechtbank: gedaagde in conventie en eiser in reconventie,

hierna:
[geïntimeerde] ,

advocaat: mr. P. van Bommel, die kantoor houdt te Franeker.

1. De verdere procedure bij het hof

1.1

Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 23 maart 2021 hier over.

1.2

Op grond van dit tussenarrest heeft op 28 januari 2022 een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Het hiervan opgemaakte proces-verbaal bevindt zich in afschrift bij de stukken. Ter voorbereiding op de mondelinge behandeling heeft [geïntimeerde] een akte houdende uitlating producties tevens houdende overlegging produkties ingediend.

1.3

Aan het slot van de mondelinge behandeling heeft het hof een datum voor arrest vastgesteld.

2. Waar gaat het in deze zaak over?

2.1

[appellant] heeft in 2007 een boerderij met grond verkocht en geleverd aan zijn zoon [geïntimeerde] . Het gaat er in deze zaak om of [geïntimeerde] heeft gehandeld in strijd met een anti-speculatiebeding uit de akte van levering, door de grond tijdelijk in gebruik te geven aan zijn broer [de broer] . [appellant] vordert in deze procedure ruim € 900.000,- van [geïntimeerde] vanwege schending van het anti-speculatiebeding.

2.2

De rechtbank ^[1] heeft beslist dat [geïntimeerde] weliswaar heeft gehandeld in strijd met het anti-speculatiebeding, maar dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [geïntimeerde] aan dat beding wordt gehouden.

2.3

Ook het hof vindt dat de vordering van [appellant] op [geïntimeerde] niet toewijsbaar is.
Het hof zal dit oordeel hierna motiveren. Het zal eerst de relevante feiten vermelden en daarna de geschilpunten bespreken. Daarbij zal het hof ingaan op de bezwaren (‘grieven’) van partijen tegen het vonnis van de rechtbank, maar alleen voor zover dat voor de beslissing van het hof van belang is.

3. 3. De relevante feiten

3.1

[appellant] en de moeder van [geïntimeerde] (hierna: moeder) waren gehuwd en exploiteerden tot 1993 een melkveebedrijf aan de [adres] te [woonplaats2] , genaamd [naam bedrijf] . Uit het huwelijk zijn vijf kinderen geboren, waaronder [geïntimeerde] en zijn broer [de broer] . [appellant] en moeder zijn in 1993 gescheiden en vanaf dat moment exploiteerde [appellant] het bedrijf.

3.2

De financiële afwikkeling van de echtscheiding van [appellant] en moeder heeft plaatsgevonden in 2001, waarbij het bedrijf aan [appellant] werd toegedeeld. In de notariële akte waarin de scheiding en deling is vastgelegd is bepaald dat [appellant] bij de voorgenomen verkoop van het bedrijf, dat eerst aan de kinderen te koop moest aanbieden tegen de waarde in verpachte staat. Verder is bepaald dat indien de kinderen gebruik maken van dit voorkeursrecht, zij zich zullen verplichten tot naleving van een in de akte opgenomen anti-speculatiebeding.

3.3

[appellant] heeft het melkveebedrijf in 2007 aan de kinderen te koop aangeboden. [geïntimeerde] heeft daarop onder meer de bedrijfsgebouwen en ongeveer 39 hectare grond van [appellant] gekocht. [de broer] , die een akkerbouwbedrijf van 70 ha exploiteert in [plaats1] (oorspronkelijk het bedrijf van de familie van moeder), heeft circa 17 hectare grond van [appellant] gekocht.

3.4

De verhouding tussen [appellant] en [geïntimeerde] (en tussen [appellant] en [de broer] ) was in 2007 ernstig verstoord. [geïntimeerde] en [de broer] hadden geen rechtstreeks contact met [appellant] . De onderhandelingen over de (eventuele) koop van de boerderij en de grond verliepen tussen de GIBO Groep (namens [geïntimeerde] en [de broer] ) en makelaar [de makelaar] (hierna: [de makelaar] ) namens [appellant] .

3.5

Op 24 oktober 2007 heeft de levering plaatsgevonden van het door [geïntimeerde] en [de broer] gekochte. Uit de akte van levering blijkt dat bij de notaris [geïntimeerde] en [de broer] zijn verschenen en dat [appellant] zich daar heeft laten vertegenwoordigen door [de makelaar] .
Artikel 7 van de akte van levering luidt als volgt:

“
Anti-speculatiebeding

Artikel 7

Verkoper en koper verklaarden te zijn overeengekomen dat het anti-speculatiebeding dat is opgenomen in voormelde akte van verdeling de dato negentien juli tweeduizend een tussen hen van toepassing is. Partijen leggen dit beding tussen hen hierbij nogmaals vast alsvolgt:

1.a. Indien de comparant sub 2.a., de heer [geïntimeerde] , of de comparant sub 2.b., de heer [de broer] de bij deze akte door hen verkregen onroerende zaken binnen een periode van vijftien jaar na heden geheel of gedeeltelijk vervreemdt, is diegene die het betreft aan de verkoper (de heer [geïntimeerde] voornoemd) een vergoeding verschuldigd als bedoeld in het navolgende.

b. De vergoeding bedraagt het verschil tussen de koopsom die door de koper per heden is betaald voor het verkregene en de waarde daarvan in pachtvrije staat per heden.

c. Ter bepaling van de te verrekenen vergoeding als sub b bedoeld gelden, conform vorenbedoeld taxatierapport, de volgende bedragen:

- voor de landerijen als de verpachte waarde zeventien duizend drie en zeventig euro en negen en tachtig eurocent (€ 17.073,89) per hectare en als vrije waarde vijf en dertig duizend negen honderd vijf en veertig euro en vier cent

(€ 35.945,04) per hectare;

- (…)

4. De uitkering hoeft niet plaats te vinden:

- wanneer er slechts sprake is van vervreemding van kleine percelen grond in verband met verbetering van wegen, waterlopen en dergelijke;

- wanneer binnen een jaar na de vervreemding van een of meer onroerende zaken, zijnde met name percelen weiland, andere onroerende zaken worden verkregen die ongeveer gelijkwaardig zijn aan de vervreemde onroerende zaken, en deze ten dienste zullen staan van de voortzetting van het bedrijf, staande en gelegen te [woonplaats2] ;

- bij inbreng van het gebruik van het bedrijf, niet zijnde pacht, in een maatschap.

5. Onder vervreemding wordt hier verstaan elke juridische of economische overdracht krachtens verkoop en koop, leasing, schenking, ruil, legaat, inbreng en de daaraan volgende levering, of elke andere overeenkomst welke als titel van economische – of juridische eigendomsoverdracht is te beschouwen, met vervreemding wordt gelijk gesteld verpachting en de uitgifte in erfpacht, opstal en vruchtgebruik. Verder dient voor de toepassing van het antispeculatiebeding onder vervreemding mede te worden verstaan: elke overeenkomst of anderen rechtshandeling in welke vorm en onder welke benaming ook aangegaan of verricht, strekkende tot het anderszins overgaan van het verkregene, waarvan moet worden aangenomen dat zij niet zou zijn aangegaan of zou zijn verricht indien de hiervoor bedoelde vergoeding niet zou zijn verschuldigd.

6. Bij overtreding of niet nakoming van het hiervoor onder 1 tot en met 5 bepaalde zal de koper/voorkeursgerechtigde die het betreft in gebreke zijn door het enkele feit der overtreding of niet nakoming, en heeft de verkoper, de heer [geïntimeerde] voornoemd recht op een onmiddellijk en zonder rechterlijke tussenkomst direct opeisbare boete van twee honderd zes en twintig duizend acht honderd negentig euro (€ 226.890,00), (…).

De comparant [geïntimeerde] kan tegelijk nakoming van de boete en van de hoofdverbintenis vorderen. ”

3.6

Op 24 oktober 2007, dezelfde dag dus, is tussen [de broer] , als verpachter, en [geïntimeerde] , als pachter, een pachtovereenkomst reguliere pacht gesloten ten aanzien van de door [de broer] gekochte grond. De schriftelijke pachtovereenkomst is door de notaris opgesteld en op het kantoor van de notaris door [geïntimeerde] en [de broer] ondertekend.

3.7

[geïntimeerde] was ten tijde van de aankoop van het bedrijf van [appellant] werkzaam als agrarisch adviseur. Na de aankoop heeft [geïntimeerde] een meerjarenplan gemaakt om het aangekochte bedrijf geleidelijk (her) op te bouwen. [geïntimeerde] zag zich met het oog op de levensvatbaarheid daarvan namelijk genoodzaakt om te moderniseren en uit te breiden. Om dit financieel rond te krijgen, heeft hij ervoor gekozen om zijn veestapel en melkquotum te verkopen. Dit bracht mee dat hij in eerste instantie (nagenoeg) geen grond nodig had voor zijn bedrijfsvoering. Om die reden heeft [geïntimeerde] de circa 17 hectare grond die hij vanaf
24 oktober 2007 van [de broer] pachtte, aanvankelijk niet zelf in gebruik genomen. [de broer] heeft deze grond in het kader van zijn bedrijfsvoering gebruikt. Ook heeft [de broer] aanvankelijk
36 hectare grond van [geïntimeerde] in gebruik gehad. Dit gebruik is vanaf 2010, toen [geïntimeerde] weer een veestapel had aangeschaft en ging melken, geleidelijk afgenomen, door ingebruikname ervan door [geïntimeerde] . Sinds januari 2015 maakt [geïntimeerde] daadwerkelijk gebruik van de 17 hectare grond die hij van [de broer] heeft gepacht en ook weer volledig van zijn eigen grond.

3.8

Tussen [geïntimeerde] en [de broer] is een geschil ontstaan over de verpachting van de grond door [de broer] aan [geïntimeerde] . [de broer] heeft een vordering tot ontbinding van de pachtovereenkomst tegen [geïntimeerde] ingesteld. De pachtkamer van de rechtbank Noord-Nederland heeft deze vordering in een vonnis van 24 januari 2017 afgewezen.

3.9

Bij brief van 3 april 2019 heeft de advocaat van [appellant] aan [geïntimeerde] geschreven dat [appellant] zeer recentelijk de beschikking heeft gekregen over stukken waaruit blijkt dat [geïntimeerde] de door hem van [appellant] gekochte grond heeft verpacht aan [de broer] . [geïntimeerde] is gesommeerd om binnen zeven dagen na dagtekening van de brief over te gaan tot betaling van een op grond van het anti-speculatiebeding verschuldigd bedrag, dat is becijferd op € 906.251,40. Hieraan heeft [geïntimeerde] geen gevolg gegeven.

3.1

Tot zekerheid van betaling van zijn vordering heeft [appellant] conservatoire beslag ten laste van [geïntimeerde] laten leggen.

4. 4. Bespreking van de geschilpunten

Inleiding

4.1

Partijen verschillen over tal van onderwerpen van mening. De kernvraag bij die geschilpunten is of [geïntimeerde] de in het beding vastgelegde vergoeding en boete aan [appellant] verschuldigd is door na de verkrijging van de grond van [appellant] het grootste deel van de grond enige jaren aan zijn broer [de broer] in gebruik te geven. Het hof zal die kernvraag bespreken door eerst een aantal feitelijke uitgangspunten te benoemen over het gebruik van de grond door [de broer] , dan in te gaan op de inhoud en de bedoeling van het anti-speculatiebeding om daarna de vraag te beantwoorden wat dat betekent voor de vordering van [appellant] .
Ten slotte zal het hof de door [geïntimeerde] tegen [appellant] ingestelde vorderingen behandelen.

Feitelijke uitgangspunten betreffende het gebruik van de grond door [de broer] 4.2 Hiervoor heeft het hof vastgesteld dat [de broer] vanaf 2007 grond van [geïntimeerde] in gebruik heeft gehad. Aanvankelijk heeft hij (vrijwel) alle grond gebruikt. Vanaf 2010 tot 2015 is het gebruik van de grond door [de broer] afgebouwd, tot [geïntimeerde] in 2015 alle grond zelf is gaan gebruiken. Tussen partijen staat niet ter discussie dat de hoeveelheid grond die [de broer] gebruikte afhankelijk was van de vraag of [geïntimeerde] de grond voor zijn bedrijfsvoering nodig had. Omdat [geïntimeerde] het bedrijf vanaf 2007 vanaf de grond opbouwde, en hij toen geen vee meer had, had hij de grond toen niet nodig voor zijn bedrijfsvoering. Naarmate hij meer vee kreeg, had hij meer grond nodig voor zijn bedrijfsvoering. De behoefte aan grond voor de eigen bedrijfsvoering door [geïntimeerde] was dan ook maatgevend voor de mate waarin [de broer] van de grond gebruik maakte.

4.3

[geïntimeerde] heeft tijdens de mondelinge behandeling bij het hof, onweersproken door

(de vertegenwoordiger van) [appellant] , verklaard dat hij geregeld met [de broer] overlegde en dat dan ter sprake kwam hoeveel grond hij nodig had voor zijn bedrijfsvoering en hoeveel grond [de broer] (dus) kon gebruiken voor zijn akkerbouwbedrijf. Op de door [de broer] gebruikte grond teelde [de broer] verschillende akkerbouwproducten.

4.4

[geïntimeerde] heeft tijdens de mondelinge behandeling bij het hof ook - niet weersproken - verklaard dat hij bij [de broer] jaarlijks (alleen) zijn kosten van de door [de broer] gebruikte grond in rekening bracht. Deze verklaring van [geïntimeerde] vindt steun in de door [geïntimeerde] in hoger beroep overgelegde overzichten, waarin aan de grond toerekende kosten zijn opgenomen en de door [de broer] te betalen vergoeding voor het gebruik van de grond wordt berekend.

4.5

Gelet op het voorgaande was de bedrijfsvoering van [geïntimeerde] bepalend of en in welke mate [de broer] van de grond van [geïntimeerde] gebruik maakte, overlegden [geïntimeerde] en [de broer] geregeld over het gebruik van die grond door [de broer] , was de door [de broer] te betalen vergoeding van het gebruik gelijk aan de daadwerkelijke kosten van de grond en is het gebruik van de grond door [de broer] definitief geëindigd toen [geïntimeerde] de grond zelf weer nodig had ten behoeve van zijn bedrijfsvoering.
Uit deze omstandigheden volgt allereerst dat het belang van het bedrijf van [geïntimeerde] , en de exploitatie van dat bedrijf, bepalend was voor het gebruik van de grond. Er volgt vervolgens uit dat, afgezien van de juridische kwalificatie van de afspraken van [de broer] en [geïntimeerde] over het gebruik van de grond door [de broer] , [geïntimeerde] in de praktijk de feitelijke zeggenschap behield over (het gebruik van) de grond.

Het anti-speculatiebeding 4.6 [geïntimeerde] heeft de grond in eigendom gekregen tegen betaling van de verpachte waarde, aanzienlijk minder dan de waarde in pachtvrije staat. Het beding houdt in dat [geïntimeerde] bij ‘vervreemding’ van de grond binnen 15 jaar na de eigendomsverkrijging (een deel van) het verschil tussen de waarde in verpachte en in pachtvrije staat aan [appellant] dient te betalen, te vermeerderen met een boete van € 226.890,-.

4.7

De rechtbank heeft overwogen dat tussen partijen niet ter discussie staat dat met een anti-speculatiebeding als hier aan de orde bedoeld wordt te voorkomen dat de aangekochte onroerende zaken onderwerp van speculatie worden. Ook bij het hof staat dat niet ter discussie tussen partijen. Het hof voegt daar aan toe dat als het, zoals hier, gaat om de overdracht van een (deel van) een agrarisch bedrijf ‘binnen de familie’ de grond veelal niet tegen de pachtvrijewaarde wordt verkocht, maar tegen de waarde in verpachte staat om zo voortzetting van het bedrijf door een van de familieleden mogelijk te maken. Bij verkoop tegen de pachtvrije waarde is veelal overname van het bedrijf bedrijfseconomisch niet mogelijk, omdat de beoogde voortzetter de financiering die daarvoor nodig is niet kan verkrijgen. De vervreemder neemt daarom genoegen met een lagere waarde, maar alleen indien en voor zover de overgedragen grond ook daadwerkelijk door de verkrijger in het kader van de bedrijfsvoering van het overgenomen agrarische bedrijf wordt gebruikt. Het is niet de bedoeling dat de verkrijger de grond tegen de waarde in verpachte staat verkrijgt, deze vervolgens tegen de pachtvrije waarde verkoopt of op een andere manier te gelde maakt en zo de meerwaarde (het verschil tussen de pachtvrije waarde en de waarde in verpachte staat) ontvangt, waarvan de vervreemder zelf nu juist ten behoeve van de verkrijger heeft afgezien. Het anti-speculatiebeding is bedoeld om te voorkomen dat de verkrijger, tegen de bedoeling van partijen in, de grond niet gebruikt ten behoeve van de bedrijfsvoering, maar verkoopt om ‘te cashen’. Tegen die achtergrond is de ruime omschrijving van het begrip “vervreemding”, aangevuld met een ‘strekkingsbepaling’ in lid 5 van het anti-speculatiebeding ook te begrijpen. Het biedt de mogelijkheid om door de verkrijger toegepaste juridische constructies ‘heen te kijken’. Niet de juridische vorm van die constructies maar de inhoud ervan is doorslaggevend. Waar het om gaat is of zo’n constructie recht doet aan de bedoeling van de overdracht van de grond aan de verkrijger tegen de waarde in verpachte, te weten dat de verkrijger de grond gebruikt ten behoeve van het daarop uit te oefenen agrarisch bedrijf en niet te gelde maakt.

4.8

Hoewel de verhouding tussen [appellant] en zijn zoons slecht was, is er onvoldoende reden om aan te nemen dat de bedoeling van de overdracht van de grond door [appellant] aan [geïntimeerde] en [de broer] een andere was dan de voortzetting van het agrarisch bedrijf door [geïntimeerde] en [de broer] mogelijk te maken. Het is alleszins aannemelijk dat de grond alleen om die reden tegen de waarde in verpachte staat en niet tegen de pachtvrije verkoopwaarde aan hen is verkocht. Het ligt dan ook voor de hand dat het anti-speculatiebeding fungeerde als ‘slot aan de deur’, om ervoor te zorgen dat de verkochte grond daadwerkelijk zou worden gebruikt ten behoeve van de agrarische bedrijfsvoering door [geïntimeerde] en [de broer] en niet door hen te gelde zou worden gemaakt. Het anti-speculatiebeding is niet voor niets gekoppeld aan het in de akte van scheiding en deling tussen [appellant] en moeder vastgelegde voorkeursrecht ten behoeve van de kinderen. [geïntimeerde] heeft, onvoldoende weersproken door [appellant] , gesteld dat moeder wilde dat de boerderij en het van daaruit geëxploiteerde agrarische bedrijf in de familie zou blijven en dat zij daarom het voorkeursrecht ten behoeve van de kinderen heeft bedongen. Ook als [appellant] niet van harte meewerkte aan de verkoop van de grond aan zijn zonen, geldt dat hij meewerkte aan een transactie die bedoelde te bewerkstelligen dat de grond door zijn zoons gebruikt zou worden ten behoeve van hun agrarische bedrijfsvoering. Het anti-speculatiebeding uit de akte van scheiding en deling is, zoals hiervoor vermeld, overgenomen in de akte van levering tussen [appellant] en [geïntimeerde] en [de broer] en is dan ook bedoeld als waarborg dat [geïntimeerde] en [de broer] de grond gebruiken ten behoeve van het agrarische bedrijf en niet om die, op welke manier dan ook, buiten het agrarische bedrijf om te gelde te maken.

4.9

Partijen verschillen van mening over de uitleg van het anti-speculatiebeding. [appellant] staat een strikte, letterlijke uitleg van het beding voor, die erop neerkomt dat [geïntimeerde] in strijd met het beding gehandeld heeft en de op grond van het beding verschuldigde vergoeding en boete verschuldigd is wanneer hij de grond aan [de broer] heeft verpacht: ‘pacht is pacht’. [appellant] kan er in dat verband terecht op wijzen dat hij zich in de onderhandelingen voorafgaand aan de verkoop van de grond heeft verzet tegen voorstellen van [geïntimeerde] en [de broer] om de tekst van het anti-speculatiebeding af te zwakken, door daarin op te nemen dat transacties tussen [geïntimeerde] en [de broer] betreffende de door hen gekochte grond niet onder het bereik van het beding zouden vallen en dat het [geïntimeerde] vrijstond een deel van de grond aan een derde in gebruik te geven zoals [appellant] zelf ook deed. Daar staat tegenover dat van de zijde van [geïntimeerde] en [de broer] steeds is aangegeven dat, gelet op de bedoeling van de transactie, onderlinge vervreemding van de grond, niet onder het bereik van het beding valt. Van de zijde van [appellant] is dat bestreden. In zijn laatste brief over deze kwestie schreef [de makelaar] namens [appellant] : “
De akte van 19 juli 2001 is duidelijk genoeg hieromtrent en behoeft geen toevoeging. De mening van koper hieromtrent is niet relevant, verkoper deelt de mening van koper echter niet .” Partijen hebben vervolgens nagelaten om dit nog bestaande discussiepunt af te ronden.

4.1

Het anti-speculatiebeding is vastgelegd in een notariële akte. Die enkele omstandigheid betekent niet dat het beding moet worden uitgelegd volgens de door de Hoge Raad ontwikkelde objectieve uitlegmaatstaf. Het gaat om de uitleg van een beding, dat alleen speelt in de verhouding tussen de oorspronkelijke contractspartijen. Bij de beantwoording van de vraag wat de inhoud is van de op dit punt door partijen gemaakte afspraken komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze afspraken mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, dit in het licht van alle omstandigheden van het geval

(de Haviltex-maatstaf) ^[2] . Bij deze uitleg is in praktisch opzicht vaak van groot belang wat de taalkundige betekenis van de bewoordingen van het geschrift is, gelezen in de context ervan als geheel, die deze in (de desbetreffende kring van) het maatschappelijk verkeer normaal gesproken hebben ^[3] . Verder komt bij de uitleg betekenis toe aan de aard van de transactie, de omvang en gedetailleerdheid van de contractsbevestiging, de wijze van totstandkoming ervan - waarbij van belang is of partijen werden bijgestaan door (juridisch) deskundige raadslieden - en de overige bepalingen ervan ^[4] .

4.11

Het enkele feit dat volgens de tekst van het anti-speculatiebeding verpachting van de grond wordt gezien als vervreemding in de zin van het beding en dat ook transacties tussen [geïntimeerde] en [de broer] onder het begrip “vervreemding” vallen betekent dan ook niet dat het in gebruik geven van de grond door [geïntimeerde] aan [de broer] , ook als die transactie formeel moeten worden gezien als verpachting van de grond, onder het bereik van het beding valt. Daarbij is van belang dat duidelijk is dat partijen bij het aangaan van de overeenkomst van mening verschilden over deze kwestie en hebben nagelaten hun discussie af te sluiten met een eensluidende conclusie.

Heeft [geïntimeerde] in strijd met het anti-speculatie beding gehandeld? 4.12 De rechtbank heeft terecht vastgesteld dat, wat er ook zij van de bedoeling van [geïntimeerde] en [de broer] , het (tijdelijk) in gebruik geven van de grond door [geïntimeerde] aan [de broer] ten behoeve van diens akkerbouwbedrijf tegen vergoeding van de door [geïntimeerde] aan de grond toegerekende directe en indirecte kosten die (in ieder geval deels) als tegenprestatie voor het gebruik van de grond moet worden beschouwd, gelet op de definitie van pacht in artikel 7:311 BW, als een pachtovereenkomst moet worden aangemerkt. De afspraken tussen [geïntimeerde] en [de broer] over het gebruik van de grond van [geïntimeerde] door [de broer] vallen naar de letter dan ook onder het bereik van het begrip “vervreemding” in het anti-speculatiebeding, omdat volgens lid 5 van dat beding verpachting “met vervreemding wordt gelijkgesteld”.

4.13

Dat de afspraken tussen [geïntimeerde] en [de broer] over het gebruik van de grond van [geïntimeerde] door [de broer] in juridische zin als een pachtovereenkomst moeten worden beschouwd, betekent, zoals hiervoor al is overwogen, nog niet zonder meer dat die afspraken vallen onder het in lid van het anti-speculatiebeding gebruikte begrip “verpachting” en daarmee als “vervreemding” in de zin van dat beding moeten worden gezien.

4.14

Zoals hiervoor is vastgesteld was bij de gemaakte afspraken tussen [geïntimeerde] en [de broer] het belang van het bedrijf van [geïntimeerde] , en de exploitatie van dat bedrijf, bepalend voor het gebruik van de grond door [de broer] . De wijze van exploitatie van de grond bleef dienstbaar aan het bedrijf van [geïntimeerde] . Afgezien van de juridische kwalificatie van de afspraken van [de broer] en [geïntimeerde] over het gebruik van de grond door [de broer] , behield [geïntimeerde] in de praktijk de feitelijke zeggenschap over (het gebruik van) de grond. [geïntimeerde] heeft de grond ook niet te gelde gemaakt. Hij heeft geen commerciële (pacht)vergoeding voor het gebruik van de grond ontvangen en al helemaal geen koopsom. Door de grond aan [de broer] tijdelijk in gebruik te geven, heeft hij dan ook niet gehandeld in strijd met het doel waarvoor hij de grond, tegen de waarde in verpachte staat, heeft verkregen; om de grond te gebruiken ten behoeve van zijn agrarisch bedrijf. De strekking van de gemaakte afspraken tussen [geïntimeerde] en [de broer] betreffende het gebruik van de grond door [de broer] was niet om de grond te vervreemden
- duurzaam te onttrekken aan zeggenschap van [geïntimeerde] - of ten gunste van [geïntimeerde] tegen een commerciële vergoeding in gebruik te geven, maar juist om de grond op termijn te kunnen gebruiken waarvoor [geïntimeerde] de grond had verkregen, ten behoeve van zijn agrarisch bedrijf en tot dat moment alleen de aan de grond toe te rekenen kosten vergoed te krijgen.

4.15

Gelet hierop heeft [appellant] zijn stelling dat [geïntimeerde] door de grond aan [de broer] in gebruik te geven in strijd met het anti-speculatiebeding heeft gehandeld onvoldoende onderbouwd. Dat [geïntimeerde] de grond, als de afspraken tussen hem en [de broer] op hun juridische merites moeten worden beoordeeld, heeft verpacht is daarvoor onvoldoende. Dat partijen, ondanks de hiervoor geschetste context van de overeenkomst tussen hen, ook beoogd hebben om afspraken over het tijdelijk gebruik van de aan [geïntimeerde] geleverde grond door [de broer] , die niet bedoeld waren om de grond te gelde te maken, onder het bereik van het anti-speculatiebeding te brengen, is niet aannemelijk geworden. Het hof merkt in dit verband op dat partijen die kwestie in de onderhandelingen open hebben gelaten.

4.16

De op het anti-speculatiebeding gebaseerde vordering is alleen om deze reden al niet toewijsbaar. De grief van [geïntimeerde] tegen het oordeel van de rechtbank dat hij in strijd heeft gehandeld met het anti-speculatiebeding slaagt dan ook.

Is het beroep van [appellant] op het anti-speculatiebeding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar? 4.17 De rechtbank heeft beslist dat [geïntimeerde] het anti-speculatiebeding wel heeft overtreden, maar wees de vordering van [appellant] toch af omdat het beroep van [appellant] op het beding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Het hof ziet reden om, gelet op wat hiervoor is overwogen ten overvloede, in te gaan op de door [appellant] in het principaal appel opgeworpen vraag of het beroep van [appellant] op het anti-speculatiebeding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid inderdaad onaanvaardbaar is, zoals de rechtbank heeft beslist.

4.18

Ook indien de afspraken van [geïntimeerde] en [de broer] onder het bereik van het anti-speculatiebeding zouden vallen, zou [appellant] zich naar het oordeel van het hof niet met succes op dit beding kunnen beroepen omdat dit beroep naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Het hof baseert dit oordeel op de volgende omstandigheden, die de conclusie kunnen dragen dat het beroep van [appellant] op het anti-speculatiebeding in dit geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.

4.19

Allereerst is van belang, zoals hiervoor al is uiteengezet, dat de strekking van de afspraken tussen [geïntimeerde] en [de broer] over het gebruik van de grond door [de broer] niet in strijd is met de bedoeling van de overeenkomst tussen [appellant] en [geïntimeerde] , te weten overdracht van (onder meer) de grond om het [geïntimeerde] mogelijk te maken een agrarisch bedrijf te voeren (vanuit de familiehoeve). De afspraken waren juist noodzakelijk om die bedoeling te kunnen realiseren.

4.2

Daarmee samenhangend: [geïntimeerde] heeft door de afspraken met [de broer] de gronden niet te gelde gemaakt en heeft de meerwaarde in de door hem van [appellant] verkregen gronden door deze afspraken niet gerealiseerd. Niet valt in te zien waarom [appellant] door het beroep op het anti-speculatiebeding de door hem prijsgegeven meerwaarde (het verschil tussen de pachtvrije waarde en de waarde in verpachte staat van de grond) zou moeten ontvangen indien [geïntimeerde] zelf die meerwaarde niet heeft geïncasseerd.

4.21

Vervolgens heeft [geïntimeerde] , onvoldoende weersproken door [appellant] , aangevoerd dat de verschuldigdheid van de door [appellant] op grond van het anti-speculatiebeding gevorderde vergoeding en boete desastreuze gevolgen zou hebben voor de continuïteit van het door hem (met zijn partner) gevoerde agrarische bedrijf. De verschuldigdheid zou erop neerkomen dat [geïntimeerde] alsnog de pachtvrije waarde van de gronden zou moeten afrekenen en daarnaast een forse boete zou moeten betalen. Dat dit de continuïteit van het bedrijf ernstig in gevaar zou brengen, ligt voor de hand, gelet op wat hiervoor is overwogen over de verkoop van agrarische grond tegen de waarde in verpachte staat in de familiekring.

4.22

Ten slotte is van belang dat niet alleen [geïntimeerde] , maar ook [de broer] in de door [appellant] voorgestane uitleg van het anti-speculatiebeding in strijd met het beding heeft gehandeld. Voor [de broer] is dat evident, gelet op het feit dat hij ten aanzien van de door hem verkregen grond een schriftelijke pachtovereenkomst heeft afgesloten en dat hij de daadwerkelijke zeggenschap over die grond van meet af aan uit handen heeft gegeven. Toch heeft [appellant] [geïntimeerde] wel, maar [de broer] niet aangesproken op schending van het anti-speculatiebeding. Het argument dat [appellant] daarvoor heeft - dat [de broer] er door [geïntimeerde] ‘ingeluisd’ zou zijn - overtuigt niet. Niet alleen is [de broer] al jarenlang actief als agrarisch ondernemer, bovendien werden [geïntimeerde] en [de broer] bijgestaan door dezelfde adviseur. [geïntimeerde] heeft, verder, niet gemotiveerd weersproken door [appellant] , gesteld dat het initiatief van de verpachting van de door hem verkregen gronden van [de broer] is uitgegaan. [de broer] heeft alleen gebruik gemaakt van zijn voorkeursrecht om zijn financiële situatie te verbeteren - het zou zijn positie tegenover de bank versterken -, niet om de grond duurzaam voor de bedrijfsvoering van zijn akkerbouwbedrijf te gebruiken. Door in deze situatie [de broer] , die in strijd met de bedoeling van de koopovereenkomst, heeft gehandeld niet, maar [geïntimeerde] , die wel naar de geest van de koopovereenkomst heeft gehandeld, wel aan te spreken, handelt [appellant] naar willekeur en daarom onredelijk.

4.23

De stelling van [appellant] dat [geïntimeerde] , mede gelet op zijn opleiding en ervaring, welbewust in strijd met het anti-speculatiebeding heeft gehandeld en dat hem om die reden geen beroep toekomt op de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid overtuigt het hof niet. Allereerst werd [appellant] bijgestaan door een adviseur in de persoon van [de makelaar] . Vervolgens hoefde [geïntimeerde] er, gelet op wat hiervoor is overwogen, allerminst van overtuigd te zijn dat de door hem met [de broer] gemaakte afspraken over het tijdelijk in gebruik geven van grond aan [de broer] in strijd waren met het anti-speculatiebeding. Voor het sluiten van de pachtovereenkomst betreffende de door [de broer] verkregen grond ligt dat mogelijk anders, maar die transactie ligt nu juist niet ten grondslag aan het beroep van [appellant] op het anti-speculatiebeding.

De tegenvorderingen van [geïntimeerde] 4.24 [geïntimeerde] heeft een aantal tegenvorderingen ingesteld. Enkele van die vorderingen hebben een voorwaardelijk karakter. Die voorwaarde, dat de vordering van [appellant] toewijsbaar is, is niet vervuld, zodat deze vorderingen onbesproken kunnen blijven.

4.25

[geïntimeerde] heeft in de procedure bij de rechtbank in de antwoordakte na comparitie voor het eerst opheffing van de door [appellant] gelegde conservatoire beslagen gevorderd. De rechtbank heeft die vordering buiten beschouwing gelaten, omdat noch in de kop van het processtuk noch in het formulier waarmee dit is ingediend melding is gemaakt van de eisvermeerdering. Om die reden is [appellant] volgens de rechtbank niet in de gelegenheid gesteld op de eisvermeerdering te reageren. De rechtbank achtte de vermeerdering van eis in deze stand van de procedure en op deze wijze in strijd met de goede procesorde en heeft die buiten beschouwing gelaten.

4.26

Het hof verenigt zich met dit oordeel van de rechtbank. Dat [appellant] pas in de loop van de procedure bij de rechtbank beslag heeft gelegd, zoals [geïntimeerde] nu aanvoert, betekent niet dat [geïntimeerde] zijn eis kon vermeerderen zonder te voldoen aan de daarvoor geldende regels. Het hof tekent daarbij aan dat de eisvermeerdering plaatsvond in het laatste processtuk en zonder dat in de aanhef en in de conclusie van dat processtuk melding is gemaakt van een eisvermeerdering.

4.27

In zijn memorie van grieven in incidenteel appel heeft [geïntimeerde] de vordering tot opheffing van de gelegde beslagen wel uitdrukkelijk en ook in de conclusie vermeld. [appellant] heeft er geen bezwaar tegen gemaakt en het hof ziet ook geen reden om de vermeerdering van eis ambtshalve buiten beschouwing te laten. De vordering tot opheffing van de gelegde beslagen is, gelet op wat het hof zal beslissen over de vorderingen van [appellant] , ook toewijsbaar.

4.28

[geïntimeerde] vordert vervolgens vergoeding van de door hem daadwerkelijk gemaakte kosten van rechtsbijstand voor en een vergoeding van de door hemzelf bestede tijd aan de door [appellant] tegen hem aanhangig gemaakte procedure. De rechtbank heeft deze vordering afgewezen, omdat volgens de rechtbank geen sprake is van misbruik van recht. Het hof verenigt zich met dit oordeel van de rechtbank en neemt het over. Het voegt daaraan toe dat ook al is de vordering van [appellant] niet toewijsbaar de vordering zeker niet op voorhand kansloos was. Dat volgt ook al uit de tekst die het hof nodig heeft om te motiveren waarom de vordering niet toewijsbaar is. Dat [appellant] de vordering mogelijk (ook) heeft ingesteld om [geïntimeerde] onder druk te zetten af te zien van zijn rechten uit de pachtovereenkomst met [de broer] , betekent nog niet dat [appellant] misbruik maakt van procesrecht, omdat voldoende aannemelijk is dat [appellant] daarnaast gelet op de hoogte van de vordering een objectiveerbaar belang heeft bij het aanhangig maken van de procedure tegen [geïntimeerde] .

Conclusies 4.29 De vorderingen van [appellant] zijn niet toewijsbaar. Zijn grieven tegen de afwijzing van zijn vordering falen. De grief van [geïntimeerde] tegen het oordeel van de rechtbank dat hij het anti-speculatiebeding heeft overtreden, slaagt. De overige grieven van [geïntimeerde] tegen de motivering van dit oordeel, kunnen onbesproken blijven. Van de tegenvorderingen van [geïntimeerde] is alleen de vordering tot opheffing van de gelegde beslagen toewijsbaar. De grieven van [geïntimeerde] tegen afwijzing van de overige vorderingen falen.

4.3

Bij deze stand van zaken kan het vonnis van de rechtbank onder aanvulling van gronden worden bekrachtigd. Omdat de rechtbank niet hoefde te beslissen op de vordering tot opheffing van het beslag en het hof wel op deze vordering zal beslissen, zal het hof niet alleen het vonnis van de rechtbank bekrachtigen, maar ook de vordering tot opheffing van de gelegde beslagen toewijzen.

4.31

In het principaal appel heeft [geïntimeerde] gelijk gekregen, in het incidenteel appel hebben beide partijen op onderdelen gelijk gekregen. Het hof zal [appellant] daarom veroordelen in de kosten van principaal appel (geliquideerd salaris van de advocaat: 2 punten, tarief VII) en de kosten van het incidenteel appel compenseren. Het hof merkt daarbij op dat partijen weliswaar familie zijn, maar dat hun geschil betrekking heeft op een onroerend goed transactie, waardoor het hof - ook gezien de door [appellant] gekozen benadering - onvoldoende reden ziet om de proceskosten te compenseren.

5. 5. De beslissing

Het hof:

bekrachtigt onder aanvulling van gronden het vonnis van de rechtbank Noord-Nederland van 22 april 2020;

veroordeelt [appellant] om binnen zeven dagen na betekening van dit arrest de door hem ten laste van [geïntimeerde] gelegde beslagen op diens registergoederen op te heffen en bepaalt dat [appellant] een dwangsom van € 1.000,- per dag verschuldigd is, met een maximum van € 500.000,-., voor iedere dag (een gedeelte van een dag daaronder begrepen) dat [appellant] niet aan deze veroordeling voldoet;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het principaal hoger beroep en stelt deze kosten vast op
€ 1.727,- aan verschotten en op € 9.702,- voor salaris van de advocaat;

verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

compenseert de kosten van het incidenteel appel, in die zin dat partijen ieder de eigen kosten dragen;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. H. de Hek, M.M.A. Wind en D.H. de Witte en is in het openbaar uitgesproken op 22 februari 2022 door de rolraadsheer, in aanwezigheid van de griffier.

Voetnoten

1. Rb Noord-Nederland 22 april 2020, ECLI:NL:RBNNE:2020:1765.

2. HR 8 juli 2016, ECLI:NL:HR:2016:1511.

3. HR 20 februari 2004, ECLI:NL:HR:2004:AO1427.

4. HR 29 juni 2007, ECLI:NL:HR:2007:BA4909 en 19 januari 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ3178.