Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem, afdeling civiel
zaaknummer gerechtshof 200.295.877
(zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem: 369107)
arrest van 13 december 2022
in de zaak van
[appellant] ,
die woont in [woonplaats1]
die hoger beroep heeft ingesteld
en bij de rechtbank optrad als eiser in conventie en verweerder in reconventie
hierna te noemen: [appellant]
vertegenwoordigd door mr. B.P.J.M.L. Vliexs
tegen
1.[geïntimeerde1] ,
die woont in [woonplaats2]
hierna te noemen: [geïntimeerde1] , en
hierna te noemen: [geïntimeerde1] , en
2.
[geïntimeerde2] B.V.
[geïntimeerde2] B.V.
die is gevestigd in Arnhem
hierna te noemen: [geïntimeerde2]
die beiden bij de rechtbank optraden als verweerders in conventie en eisers in reconventie
vertegenwoordigd door mr. C.J. Schipperus.
1.Het verloop van de procedure in hoger beroep
1.1
Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 10 mei 2022 hier over.
1.2
Naar aanleiding van dat arrest heeft op 5 oktober 2022 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.
2.De kern van de zaak
2.1
Partijen zijn makelaars. Zij zijn betrokken geweest bij (de verkoop van) een pand in Nijmegen. [geïntimeerde1] heeft van de opdrachtgever een courtage ontvangen. [appellant] vindt dat hij recht heeft op de helft daarvan.
2.2
[appellant] heeft, zakelijk weergegeven, bij de rechtbank gevorderd dat [geïntimeerde1] of [geïntimeerde2] aan hem een bedrag betaalt van € 45.375, met wettelijke handelsrente daarover. Ook is veroordeling in de proceskosten gevraagd. De rechtbank heeft deze vorderingen afgewezen. [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] hebben een tegenvordering ingesteld, omdat zij (na eiswijziging) de kosten van een onterecht beslag op [geïntimeerde1] privé bankrekening vergoed wilden hebben, te weten een bedrag van € 170,32. De rechtbank heeft deze tegenvordering toegewezen. [appellant] is zowel met betrekking tot de vordering als de tegenvordering in de proceskosten veroordeeld.
[appellant] heeft een aantal bezwaren (grieven) tegen de vonnissen van de rechtbank van 19 december 2018 en 17 februari 2021. De bedoeling van het hoger beroep is om alle vorderingen integraal aan het hof voor te leggen. [appellant] wil concreet dat het hof zijn vordering toewijst en die van [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] afwijst. Daarnaast verzoekt hij om terugbetaling van wat hij naar aanleiding van de vonnissen heeft betaald.
3.Het oordeel van het hof
Hoger beroep is gegrond
3.1
Het hof zal beslissen dat [geïntimeerde2] aan [appellant] een bedrag van € 45.375 moet betalen met wettelijke handelsrente daarover. Ook wordt [geïntimeerde2] veroordeeld in de proceskosten van [appellant] bij de rechtbank en in het hoger beroep. De beslissing over de tegenvordering van [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] blijft in stand. Hierna zal het hof uitleggen hoe het tot zijn beslissing komt.
Waar het hof van uit gaat
3.2
[appellant] exploiteert als eenmanszaak een makelaarskantoor, [appellant] Makelaardij, en houdt zich bezig met bemiddeling bij handel, huur en verhuur van onroerend goed. [geïntimeerde1] is via [geïntimeerde2] Vastgoed Holding B.V. middellijk enig bestuurder en aandeelhouder van [geïntimeerde2] . [geïntimeerde2] houdt zich bezig met de bemiddeling bij de aan- en verkoop van onroerend goed.
3.3
De Paladijn is een complex van woningen en bedrijfsruimten. Dit complex kende twee eigenaren, woningcorporatie Talis en De Paladijn Nijmegen B.V. (hierna DPN). De heer [naam1] is directeur van bouwbedrijf [naam2] B.V., een van de twee aandeelhouders van DPN. De andere aandeelhouder is de heer [naam3] . [appellant] verzorgde voor DPN de dagelijkse verhuurmakelaardij van de appartementen in de Paladijn.
3.4
[appellant] en [geïntimeerde1] hebben tijdens een herendiner in 2015 zakelijk met elkaar gesproken over [naam3] . Eind 2015 hebben zij samen [naam3] bezocht. Daarna hebben [appellant] en [geïntimeerde1] (al dan niet vanuit [geïntimeerde2] ) zich beziggehouden met de verkoop van de Paladijn. [appellant] heeft bezichtigingen gedaan met potentiële kopers, referentieprojecten laten zien en informatie aangereikt ten behoeve van de verkoopdocumentatie.
3.5
Er is een aantal gegadigden benaderd waaronder in oktober of november 2015 de heer [naam4] . [geïntimeerde1] / [geïntimeerde2] , [appellant] en de makelaar van [naam4] (de heer [naam5] ) hebben toen afgesproken bij succesvolle verkoop hun respectievelijke courtages samen te nemen en gelijk onder hen drieën te verdelen (transactie [naam4] ). In de voorbereiding op het koopvoorstel van [naam4] zijn door [naam5] opmerkingen gemaakt bedoeld voor de verkoper. [appellant] heeft hierover op 28 oktober 2015 overleg gehad met [geïntimeerde1] / [geïntimeerde2] , heeft hem gegevens ter controle voorgelegd en heeft later die dag naar [naam5] gereageerd. Deze contacten hebben toen niet tot verkoop geleid.
3.6
Op 21 november 2016 heeft [geïntimeerde1] een e-mailbericht gestuurd aan [naam1] :
“Beste [naam5] ,
in navolging op onze bespreking van16 November j.l. doen wij hierbij verslag van het door ons besproken plan van aanpak en de analyse met betrekking tot de verkoop van de Paladijn te Nijmegen. (…). [naam5] , wij spraken af dat jij deze analyse en het plan zal bespreken met je mede aandeelhouders en bevestigen hierbij ook ons gemaakte afspraak omtrent de courtage van 1% over de gerealiseerde koopsom.
met vriendelijke groet,
[geïntimeerde1]
[geïntimeerde2] B.V. (…).”
Per e-mailbericht van 28 november 2016 heeft [naam1] hierop geantwoord:
“ [geïntimeerde1] ,
Wij zijn hiermee akkoord, wel nadrukkelijk het voorbehoud dat je de zaak strak houdt en niet de hele markt informeert (…) Vanaf nu loopt alle via jouw.”
3.7
In een mailbericht van [naam3] van 24 juli 2017 aan [geïntimeerde1] staat: “
(…) Je meldde terloops bij het naar buiten gaan dat je uit de courtage ook [appellant]zou betalen zoals overeengekomen, (…)”.
(…) Je meldde terloops bij het naar buiten gaan dat je uit de courtage ook [appellant]zou betalen zoals overeengekomen, (…)”.
3.8
In of omstreeks september 2017 is de Paladijn verkocht en geleverd, via de heer [naam6] (transactie [naam6] ). Tussen DPN en [geïntimeerde1] is discussie ontstaan over de verschuldigdheid van de courtage, volgens DPN omdat [geïntimeerde2] geen bemoeienis had gehad met de uiteindelijke verkoop via [naam6] . [geïntimeerde2] schreef daarom op 8 september 2017 aan [naam3] :
“ Beste [naam3] ,
“ Beste [naam3] ,
Hierbij, ter voorkoming van misverstanden, een chronologische opstelling van de activiteiten met betrekking tot de verkoop van de Paladijn te Nijmegen.
1. September 2015. Start verkoop van het geheel van de Paladijn op basis van 1% verkoopcourtage.
(…)
6. Gezamenlijk met [appellant] en [naam7] wordt een Dataroom voor het [naam2] gedeelte ingericht (…)
Beste [naam3] , ik hoop dat ik hiermee voldoende informatie heb gegeven voor een correcte financiële afhandeling.”
3.9
Op briefpapier van [geïntimeerde2] heeft [geïntimeerde1] - buiten medeweten van [appellant] - aan DPN een factuur gestuurd, gedateerd 28 september 2017, ten bedrage van € 90.750 inclusief btw, ter zake (fee voor) de verkoop van de Paladijn. Deze factuur is op 29 september 2017 aan [geïntimeerde2] betaald.
3.1
[appellant] heeft [geïntimeerde2] een factuur gestuurd, gedateerd 2 oktober 2017 met de volgende inhoud:
“Conform onze gemaakte afspraak hierbij onze nota voor ons aandeel in de bemiddeling bij verkoop van het complex De Paladijn, IJsvogelpassage Nijmegen.
Totale courtage € 75.000,-, een ieder 50%
€ 75.000,00 x 50% € 37.500,00
BTW 21% € 7.875,00 +
--------------
Te samen te voldoen € 45.375,00”.
Deze factuur is niet betaald. Na sommaties door [appellant] aan [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] heeft [geïntimeerde1] op briefpapier van [geïntimeerde2] op 23 november 2017 aan [appellant] geschreven dat hij de vordering, de genoemde afspraak en de mogelijke grondslagen daarvan betwist.
3.11
Na op 30 november 2017 verkregen verlof van de voorzieningenrechter heeft
[appellant] conservatoir derdenbeslag doen leggen op diverse bankrekeningen ten laste van [geïntimeerde2] en [geïntimeerde1] in privé. Bij vonnis in kortgeding van 22 december 2017 heeft de voorzieningenrechter de beslagen ten laste van [geïntimeerde1] in privé opgeheven.
Beoordeling door het hof
In conventie
3.12
Vaststaat dat er door beide partijen werkzaamheden zijn verricht ten behoeve van de verkoop van De Paladijn en dat [geïntimeerde2] daarvoor een courtage heeft ontvangen van DPN. Voor de vraag of [appellant] recht heeft op de helft daarvan, zoals hij stelt, moeten de achtereenvolgens de volgende vragen worden beantwoord:
(i) welke overeenkomst ligt ten grondslag aan de verrichte werkzaamheden?
(ii) wie is partij bij de overeenkomst: [geïntimeerde2] of [geïntimeerde1] ?
(iii) is sprake van een doorlopende overeenkomst?
(i) welke overeenkomst ligt ten grondslag aan de verrichte werkzaamheden?
(ii) wie is partij bij de overeenkomst: [geïntimeerde2] of [geïntimeerde1] ?
(iii) is sprake van een doorlopende overeenkomst?
(iv) heeft [appellant] recht op (een deel van) de courtage?
Het hof zal deze vragen achtereenvolgens behandelen en ten slotte onder (v) stilstaan bij de proceskostenveroordeling bij de rechtbank en de beslagkosten.
(i) Welke overeenkomst ligt ten grondslag aan de verrichte werkzaamheden?
De standpunten van partijen
3.13
Allereerst is van belang te onderzoeken in welke rechtsverhouding partijen tot elkaar staan en welke overeenkomst ten grondslag ligt aan de verrichte werkzaamheden. [appellant] heeft er een beroep op gedaan dat er (in elk geval) sprake was van een opdracht van DPN aan hem en [geïntimeerde1] / [geïntimeerde2] tot gezamenlijke verkoop van de Paladijn, de zogenaamde ‘collegiale verkoop’.
3.14
[geïntimeerde1] / [geïntimeerde2] heeft erkend dat collegiale verkoop inhoudt dat een verkoper een overeenkomst met twee (of meer) makelaars sluit, waarbij de makelaar die uiteindelijk de verkoop voor elkaar krijgt in veel gevallen de courtage deelt met de andere makelaar. [geïntimeerde1] / [geïntimeerde2] heeft echter betwist dat hier sprake is van collegiale verkoop en een afgesproken courtageverdeling. Zij hebben gesteld dat de werkzaamheden die [appellant] deed hetzij als vriendendienst werden uitgevoerd, hetzij hoorden bij zijn taak als verhuurmakelaar voor DPN. [appellant] had er volgens [geïntimeerde1] / [geïntimeerde2] immers belang bij ook na de verkoop van de Paladijn als verhuurmakelaar aan te kunnen blijven.
Het juridisch kader
3.15
Het hof beoordeelt om te beginnen de stelling van [appellant] dat er een overeenkomst tot collegiale verkoop bestaat. De vraag of een overeenkomst met een bepaalde inhoud is tot stand gekomen, moet worden beantwoord aan de hand van de betekenis die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en van wat zij in dat verband redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Aanbod en aanvaarding hoeven niet uitdrukkelijk plaats te vinden. Zij kunnen in elke vorm plaatsvinden en kunnen ook besloten liggen in een of meer gedragingen. [1]
Er is een overeenkomst tot collegiale verkoop
3.16
Het hof is op basis van de afgelegde getuigenverklaringen en de feitelijke gang van zaken van oordeel dat eind 2015 door [naam3] namens DPN aan [geïntimeerde1] / [geïntimeerde2] en [appellant] tezamen mondeling de opdracht is gegeven, om te bemiddelen bij de verkoop van de Paladijn. Dat blijkt uit het gesprek van eind 2015 zoals [appellant] en [naam3] dat hebben geschetst in hun getuigenverklaringen: [appellant] en [geïntimeerde1] hebben toen aangeboden te bemiddelen bij de verkoop van het pand de Paladijn. [naam3] heeft daar namens DPN mee ingestemd, onder de voorwaarden van een goede prijs én het niet openlijk te koop zetten van de Paladijn. Met name ook de herhaalde opmerking van [naam3] in zijn getuigenverklaring dat voor hem klip en klaar was dat [appellant] en [geïntimeerde1] / [geïntimeerde2] gezamenlijk op zouden trekken omdat zij beiden verschillende dingen zouden doen ondersteunt de gedachte dat de opdracht aan hen beiden is gegeven. Getuige [naam4] bevestigt dat er een bepaalde rolverdeling bestond: [geïntimeerde1] meer als de commerciële man, en [appellant] als degene met de inhoudelijke kennis van het pand. Ook verklaart hij dat het er op leek dat zij gezamenlijk aan de kant van de eigenaar c.q. verkoper stonden. Daarnaast hebben zowel [appellant] als [geïntimeerde1] / [geïntimeerde2] daadwerkelijk uitvoering gegeven aan die opdracht. Zowel [geïntimeerde1] als [appellant] zijn aanwezig geweest bij verschillende bezichtigingen van appartementen en referentieprojecten (zo blijkt onder meer uit de getuigenverklaringen van [naam4] en [naam7] ) en [appellant] heeft marktinformatie en gegevens ten behoeve van de verkoop verzameld (3.4). Ook hebben [appellant] en [geïntimeerde1] / [geïntimeerde2] namens de verkoper onderling hun reactie aan [naam5] , die handelde namens mogelijke koper [naam4] , afgestemd (3.5). Uit deze verklaringen en gedragingen over en weer volgt de overeenkomst tot collegiale verkoop.
3.17
Voor het hof staat verder ook vast dat is afgesproken dat voor die opdracht aan hen beiden gezamenlijk een courtage van 1% van de verkoopprijs zou worden betaald bij succesvolle verkoop van de Paladijn. Zowel getuige [appellant] als [naam3] hebben dat verklaard, maar ook [naam7] refereert er in zijn getuigenverklaring aan. In afwachting van een bezichtiging van de Paladijn eind 2015 heeft hij gehoord dat [geïntimeerde1] en [appellant] het er onderling over hadden dat zij 1% van de verkoopprijs zouden krijgen als courtage. [geïntimeerde1] / [geïntimeerde2] heeft nog gesteld dat [appellant] de werkzaamheden verrichtte als vriendendienst, maar heeft dat verder niet onderbouwd. De stelling van [geïntimeerde1] / [geïntimeerde2] dat de werkzaamheden die [appellant] verrichtte in het verlengde lagen van zijn werk als verhuurmakelaar is evenmin voldoende onderbouwd. Er is bijvoorbeeld niet toegelicht hoe de inhoud van [appellant] werkzaamheden, zoals het laten zien van referentieprojecten en verzamelen van informatie ten behoeve van de verkoop (3.4) of het antwoorden op een aan hem gerichte opmerking ten behoeve van een koopvoorstel (3.5), past bij de rol van verhuurmakelaar. Ook heeft [geïntimeerde1] / [geïntimeerde2] gesteld dat [appellant] een zakelijk belang had om na verkoop betrokken te blijven als verhuurmakelaar, zodat hij, naar het hof begrijpt, de werkzaamheden om die reden om niet zou hebben verricht. Dat past echter zonder nadere toelichting niet bij de getuigenverklaringen van [naam3] en [naam7] die spreken over betaling van een courtage. Daarmee is de courtageafspraak door [geïntimeerde1] / [geïntimeerde2] onvoldoende gemotiveerd betwist, zodat moet worden uitgegaan van een afspraak van 1% courtage.
3.18
Het hof kwalificeert de overeenkomst als een bemiddelingsopdracht (artikel 7:425 BW). Daarvoor moet sprake zijn van een opdracht om als tussenpersoon tegen loon werkzaam te zijn bij het tot stand brengen van een overeenkomst tussen de opdrachtgever en een derde. Niet van belang is hoeveel werkzaamheden bij een bemiddeling worden verricht; voldoende is dat de werkzaamheden eraan bijdragen dat opdrachtgever en derde de overeenkomst kunnen sluiten. [2] Aan die vereisten is hier voldaan: zowel de werkzaamheden van [appellant] als die van [geïntimeerde1] / [geïntimeerde2] rond de verkoop van de Paladijn zijn verricht op basis van een bemiddelingsopdracht die DPN aan hen beiden heeft gegeven tegen een afgesproken courtage. De discussie over of [geïntimeerde1] / [geïntimeerde2] dan wel [appellant] meer bemiddelingswerkzaamheden heeft verricht, doet in die zin niet ter zake.
(ii) Wie is partij bij de overeenkomst: [geïntimeerde2] of [geïntimeerde1] ?
De standpunten van partijen
3.19
Vervolgens is de vraag of [geïntimeerde2] dan wel [geïntimeerde1] in privé samen met [appellant] de bemiddelingsovereenkomst met DPN is aangegaan. [appellant] heeft beiden aangesproken en stelt zich op het standpunt dat hij de afspraken met [geïntimeerde1] als privépersoon heeft gemaakt en dat hij [geïntimeerde2] helemaal niet kende. Hij heeft alleen maar aan [geïntimeerde2] gefactureerd omdat hij had gehoord dat die vennootschap de courtagenota aan DPN had gestuurd. [geïntimeerde1] / [geïntimeerde2] heeft echter aangevoerd dat hij zijn makelaarswerkzaamheden altijd vanuit [geïntimeerde2] heeft verricht, en nooit als privépersoon.
[geïntimeerde2] is contractspartij
3.2
Het hof is van oordeel dat [geïntimeerde2] samen met [appellant] de bemiddelingsovereenkomst met DPN heeft gesloten. Van belang daarbij is niet alleen dat [geïntimeerde1] heeft verklaard alleen maar makelaarswerkzaamheden te verrichten vanuit [geïntimeerde2] , maar dat daar ook naar is gehandeld. Er is op naam van [geïntimeerde2] een bevestiging aan DPN gestuurd, o.a. van de courtageafspraak (3.6), de factuur aan DPN is op briefpapier van [geïntimeerde2] verstuurd en die factuur is ook aan [geïntimeerde2] betaald (3.9). [appellant] heeft ter zitting in hoger beroep daarnaast bevestigd dat hij wist dat [geïntimeerde1] zakelijk in vastgoed werkzaam was. Bovendien heeft [appellant] zijn eigen factuur ook aan [geïntimeerde2] gericht, net als zijn sommatie (3.10).
3.21
Gelet hierop heeft [appellant] te weinig aangevoerd om toch aan te nemen dat [geïntimeerde1] in privé als contractspartij geldt. Dat betekent dat de vordering van [appellant] tegen [geïntimeerde1] in privé wordt afgewezen.
(iii) Is er sprake van een doorlopende overeenkomst?
De standpunten van partijen
3.22
Volgens [geïntimeerde1] / [geïntimeerde2] geldt dat, als uit het gesprek met [naam3] al iets af te leiden zou zijn over de courtage, dat dan alleen betrekking had op de afgeketste transactie [naam4] . Na het niet doorgaan daarvan is namelijk een nieuwe afspraak gemaakt voor exclusieve bemiddeling bij de verkoop van de Paladijn. [geïntimeerde1] / [geïntimeerde2] wijst daarvoor op het e-mailverkeer met [naam1] in november 2016 (3.6). Bij deze nieuwe afspraak en het verkooptraject via [naam6] is [appellant] niet betrokken geweest. Er moet een knip moet worden gemaakt tussen het mislukte eerste verkooptraject met [naam4] en het separate tweede verkooptraject via [naam6] , dat wel succesvol werd afgesloten. De aanpak, de context en de invalshoek was bij transactie [naam6] anders. Dat was een nieuwe opdracht die door [geïntimeerde2] is aangenomen en uitgevoerd, zodat haar de volledige courtage voor de transactie [naam6] toekomt. [appellant] betwist deze lezing. Volgens hem is er sprake van een doorlopende opdracht, dus één traject van verkoop van de Paladijn waarbij in het begin [appellant] meer betrokken was, en later [geïntimeerde1] meer. Er is verder na de mislukte eerste poging doorgegaan met de gegevens die er vanwege de transactie [naam4] al waren en die [appellant] had verzorgd. De courtage die aan het begin van de opdracht in 2015 was afgesproken had betrekking op het hele traject en komt hem deels toe.
Er is een doorlopende overeenkomst
3.23
Het hof verwerpt de stelling van [geïntimeerde1] / [geïntimeerde2] dat in november 2016 een bemiddelingsovereenkomst tussen DPN en [geïntimeerde2] tot stand is gekomen, die los staat van de eerdere bemiddelingsovereenkomst. Het is juist dat DPN in november 2016 aan [geïntimeerde2] schreef:
“vanaf nu loopt alles via jouw”, maar dat betekent niet dat daarmee een nieuwe (exclusieve) opdracht aan [geïntimeerde2] werd gegeven. Het hof verwijst naar de getuigenverklaringen. Allereerst verklaart [naam3] als getuige:
“U vraagt of de opdracht op enig moment is beëindigd. Nee, hij is wel een tijd in de koelkast beland.”Daaruit volgt dat in de beleving van DPN de bemiddeling doorliep. Ten tweede speelt een rol dat het object van de verkoop steeds de Paladijn was. In beide trajecten was daarbij op enig moment de bedoeling om het gehele pand te verkopen, waarvoor de medewerking van mede-eigenaar Talis nodig was en waarvoor zowel bij de transactie [naam4] als bij de transactie [naam6] inspanningen zijn gepleegd. Ten derde is de verkopende partij steeds DPN geweest. Weliswaar hebben [geïntimeerde1] en [appellant] eind 2015 met [naam3] over de verkoop gesproken, terwijl [geïntimeerde2] in november 2016 met [naam1] sprak (en van hem bevestiging van de opdracht kreeg), maar dat was in beide gevallen in hun hoedanigheid als medeaandeelhouder van DPN. Ook [geïntimeerde2] besefte dat, gelet op het verzoek in de e-mail van 21 november 2016 aan [naam1] om de analyse en het plan van aanpak met de medeaandeelhouders te bespreken (3.6). Ten vierde speelt de reactie van [geïntimeerde2] nog een rol toen met DPN onenigheid ontstond over de verschuldigdheid van de courtage. Voor het verkrijgen van de afgesproken courtage verwijst [geïntimeerde2] namelijk zelf expliciet naar het
geheletraject vanaf de start in 2015, inclusief de werkzaamheden van [appellant] , en niet alleen naar de periode vanaf november 2016. [geïntimeerde2] onderbouwt verder de aanspraak op courtage in deze discussie met DPN mede door te wijzen op de inspanningen die [appellant] heeft geleverd rond de dataroom (3.8). De toegang tot die dataroom voor de transactie [naam6] was uiteindelijk de reden dat DPN wel een bedrag aan [geïntimeerde2] heeft betaald, zo blijkt uit de getuigenverklaring van [naam1] . Het is dan niet met elkaar te rijmen dat [geïntimeerde2] enerzijds wel de werkzaamheden van [appellant] opvoert om betaling van de volledige courtage te verkrijgen (en ook daadwerkelijk betaald krijgt mede dankzij die inspanningen), om vervolgens anderzijds die gehele betaling zelf te houden. Ten slotte ging [geïntimeerde2] er kennelijk ook van uit dat nog enige vergoeding aan [appellant] toekwam. Dat heeft [geïntimeerde1] volgens de e-mail van 24 juli 2017 aan [naam3] gezegd (3.7).
“vanaf nu loopt alles via jouw”, maar dat betekent niet dat daarmee een nieuwe (exclusieve) opdracht aan [geïntimeerde2] werd gegeven. Het hof verwijst naar de getuigenverklaringen. Allereerst verklaart [naam3] als getuige:
“U vraagt of de opdracht op enig moment is beëindigd. Nee, hij is wel een tijd in de koelkast beland.”Daaruit volgt dat in de beleving van DPN de bemiddeling doorliep. Ten tweede speelt een rol dat het object van de verkoop steeds de Paladijn was. In beide trajecten was daarbij op enig moment de bedoeling om het gehele pand te verkopen, waarvoor de medewerking van mede-eigenaar Talis nodig was en waarvoor zowel bij de transactie [naam4] als bij de transactie [naam6] inspanningen zijn gepleegd. Ten derde is de verkopende partij steeds DPN geweest. Weliswaar hebben [geïntimeerde1] en [appellant] eind 2015 met [naam3] over de verkoop gesproken, terwijl [geïntimeerde2] in november 2016 met [naam1] sprak (en van hem bevestiging van de opdracht kreeg), maar dat was in beide gevallen in hun hoedanigheid als medeaandeelhouder van DPN. Ook [geïntimeerde2] besefte dat, gelet op het verzoek in de e-mail van 21 november 2016 aan [naam1] om de analyse en het plan van aanpak met de medeaandeelhouders te bespreken (3.6). Ten vierde speelt de reactie van [geïntimeerde2] nog een rol toen met DPN onenigheid ontstond over de verschuldigdheid van de courtage. Voor het verkrijgen van de afgesproken courtage verwijst [geïntimeerde2] namelijk zelf expliciet naar het
geheletraject vanaf de start in 2015, inclusief de werkzaamheden van [appellant] , en niet alleen naar de periode vanaf november 2016. [geïntimeerde2] onderbouwt verder de aanspraak op courtage in deze discussie met DPN mede door te wijzen op de inspanningen die [appellant] heeft geleverd rond de dataroom (3.8). De toegang tot die dataroom voor de transactie [naam6] was uiteindelijk de reden dat DPN wel een bedrag aan [geïntimeerde2] heeft betaald, zo blijkt uit de getuigenverklaring van [naam1] . Het is dan niet met elkaar te rijmen dat [geïntimeerde2] enerzijds wel de werkzaamheden van [appellant] opvoert om betaling van de volledige courtage te verkrijgen (en ook daadwerkelijk betaald krijgt mede dankzij die inspanningen), om vervolgens anderzijds die gehele betaling zelf te houden. Ten slotte ging [geïntimeerde2] er kennelijk ook van uit dat nog enige vergoeding aan [appellant] toekwam. Dat heeft [geïntimeerde1] volgens de e-mail van 24 juli 2017 aan [naam3] gezegd (3.7).
3.24
Naar het oordeel van het hof is er dus geen sprake van dat de transactie [naam6] los kan worden gezien van de rest van het verkooptraject, dat er een nieuwe opdracht is verstrekt of dat die transactie plaatsvond in een andere context of met een andere aanpak of invalshoek dan daarvoor. Er was sprake van één bemiddelingsovereenkomst voor het gehele verkooptraject, waarvoor de aan het begin afgesproken courtage als beloning gold.
(iv) Heeft [appellant] recht op (een deel van) de courtage?
De standpunten van partijen
3.25
Volgens [appellant] is in het gesprek met [naam3] eind 2015 met DPN afgesproken dat de 1%-courtage 50/50 zou worden verdeeld tussen [geïntimeerde2] en [appellant] . Dat zou zo ook al zijn afgesproken tussen [appellant] en [geïntimeerde1] tijdens het herendiner. De rechtbank heeft [appellant] opgedragen hiervan bewijs te leveren. [appellant] is volgens de rechtbank niet geslaagd in het leveren van dat bewijs. In hoger beroep voert [appellant] aan dat met de ingebrachte stukken en de getuigenverklaringen voldoende aanvullend bewijs is geleverd, naast zijn eigen verklaring als partijgetuige. [appellant] meent dat hij daarmee wel is geslaagd in de bewijsopdracht. Subsidiair heeft [appellant] zich erop beroepen dat het bij een collegiale verkoop gebruikelijk is dat de courtage 50/50 wordt verdeeld.
3.26
[geïntimeerde1] / [geïntimeerde2] vindt dat de rechtbank terecht heeft geoordeeld dat het bewijs van de gestelde afspraak niet geleverd was. Hij betwist dat in het gesprek met [naam3] is gesproken over courtage en dat op enig moment met [appellant] een verdeling van 50/50 is overeengekomen.
Juridisch kader
3.27
Een tussenpersoon bij een bemiddelingsovereenkomst heeft recht op loon zodra door zijn bemiddeling de overeenkomst tussen de opdrachtgever en de derde tot stand is gekomen. [3] Is een prestatie door twee schuldenaren verschuldigd dan zijn zij ieder voor een gelijk deel verbonden, tenzij sprake is van hoofdelijke verbondenheid. Als twee personen samen een opdracht hebben ontvangen dan zijn zij uit hoofde van de wet hoofdelijk verbonden (artikel 7:402 lid 2 BW). In de onderlinge rechtsbetrekking tussen hoofdelijk verbonden schuldenaren geldt de redelijkheid en billijkheid van artikel 6:2 BW. [4]
[geïntimeerde2] moet de helft van € 90.750 betalen
3.28
Uitgangspunt is dat zowel [appellant] als [geïntimeerde2] als tussenpersoon hebben bijgedragen aan de totstandkoming van transactie [naam6] (3.23). Dat betekent dat beiden recht hebben op loon. De vraag is echter hoe dat loon tussen de beide tussenpersonen moet worden verdeeld. Of tussen [appellant] en [geïntimeerde2] wel of niet is overeengekomen dat zij de courtage 50/50 zouden verdelen kan daarbij in het midden blijven. Ook als het hof, net als de rechtbank, zou aannemen dat die afspraak niet is komen vast te staan, dan nog zou aan [appellant] op basis van de redelijkheid en billijkheid van artikel 6:2 BW een vergoeding van 50% van de courtage toekomen. Daarvoor is het volgende van belang.
3.29
[appellant] en [geïntimeerde2] zijn als gezamenlijke opdrachtnemers hoofdelijk verbonden schuldenaren van DPN. Hun rechtsverhouding wordt beheerst door eisen van de redelijkheid en billijkheid. Dat betekent dat [geïntimeerde2] zich jegens [appellant] moet gedragen overeenkomstig de eisen van de redelijkheid en billijkheid. Die redelijkheid en billijkheid wordt mede gevoed door wat in kringen van makelaars gebruikelijk is bij het verdelen van courtage in geval van collegiale verkoop. Naar [appellant] onbetwist heeft gesteld is daarbij gebruikelijk dat de verdeling op 50/50-basis gebeurt. Dit gebruik wordt bevestigd in de getuigenverklaringen van [naam3] , [naam7] en [naam4] . Ook is daar een aanwijzing voor te vinden in de afspraken over gelijke verdeling van de courtage bij de transactie [naam4] (3.5) en heeft [naam5] dienovereenkomstig verklaard. Dit betekent dat [geïntimeerde2] de helft van het ontvangen bedrag van € 90.750 aan [appellant] moet betalen. Dit bedrag wordt vermeerderd met de wettelijke handelsrente omdat daartegen geen verweer is gevoerd.
3.3
Het hoger beroep in conventie tegen [geïntimeerde2] slaagt. Het hof zal de vonnissen van de rechtbank vernietigen en een nieuwe uitspraak doen. Daarbij gaat het alleen om de vorderingen van [appellant] op [geïntimeerde2] , zoals die in het vonnis van 19 december 2018 zijn behandeld en beslist onder ‘de vordering’ en in het vonnis van 17 februari 2021 onder ‘in conventie’.
(v) De proceskostenveroordeling bij de rechtbank en de beslagkosten
3.31
[geïntimeerde2] wordt in het hoger beroep in het ongelijk gesteld, terwijl [geïntimeerde1] , ook in hoger beroep, gelijk krijgt. Dat betekent dat de proceskostenveroordeling in conventie in de rechtbankprocedure niet in stand kan blijven en wordt vernietigd. Het hof zal deze proceskostenveroordeling opnieuw vaststellen waarbij [appellant] wordt veroordeeld in de proceskosten van [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] wordt veroordeeld in de proceskosten van [appellant] .
3.32
Voor de proceskostenveroordeling van [appellant] aan [geïntimeerde1] is van belang dat [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] zich gezamenlijk hebben verweerd tegen de vordering van [appellant] . Zij hebben dezelfde advocaat en hebben dezelfde standpunten ingenomen. Het hof ziet daarin aanleiding om het aantal punten te halveren waarmee wordt gerekend voor het te vergoeden salaris van de advocaat omdat alleen [geïntimeerde1] gelijk krijgt. Hetzelfde geldt voor het griffierecht dat [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] op basis van artikel 15 Wgbz gezamenlijk hebben betaald. De helft daarvan moet door [appellant] aan [geïntimeerde1] worden betaald.
3.33
Over de hoogte van de proceskosten die [geïntimeerde2] aan [appellant] moet betalen is onweersproken aangevoerd dat [appellant] bij de rechtbank niet efficiënt heeft geprocedeerd door de getuigen niet tijdig met een aangetekend schrijven of een deurwaardersexploot op te roepen. Daardoor zijn de kosten nodeloos opgelopen. Het hof stelt vast dat het getuigenverhoor ten minste één maal is voortgezet na het niet verschijnen van een aangekondigde getuige. Dat is aanleiding het salaris van de advocaat -als onderdeel van de proceskosten die [geïntimeerde2] aan [appellant] moet betalen- te verminderen met een half procespunt. Daarnaast wordt [geïntimeerde2] veroordeeld tot betaling van de taxe van € 50 van getuige [naam7] en tot vergoeding van het griffierecht van [appellant] .
3.34
[appellant] wil ook betaling van de kosten van de conservatoire verhaalsbeslagen die door hem onder [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] zijn gelegd. Bij de rechtbank heeft hij die kosten becijferd op € 2.513,11 exclusief BTW, voor zowel beslagen met betrekking tot [geïntimeerde1] in privé als tot [geïntimeerde2] . Het hof stelt vast dat de helft van de beslagkosten voor wat betreft het griffierecht en het salaris van de advocaat aan [geïntimeerde2] is toe te rekenen, wat gelijk staat aan € 590,50. Voor wat betreft de verschotten uit de overgelegde deurwaardersnota van 5 december 2017 blijkt een deel daarvan (gezien de onderliggende exploten) betrekking te hebben op beslagen die zijn gelegd ten laste van [geïntimeerde1] , zodat dat deel niet voor vergoeding in aanmerking komt. De overige verschotten uit die nota betreffen beslagen ten laste van [geïntimeerde2] waarvan de kosten (zijnde € 419,30) wel moeten worden vergoed. De verschotten uit de deurwaardersnota van 28 december 2017 hebben volgens het kenmerk van die nota betrekking zowel op [geïntimeerde1] als op [geïntimeerde2] . Die verschotten worden gesplitst omdat de daarin opgevoerde beslagkosten niet per partij zijn gespecificeerd, zodat een bedrag van
€ 161,69 moet worden vergoed. Het hof zal [geïntimeerde2] veroordelen tot betaling van deze drie bedragen, in totaal € 1.171,49 vermeerderd met 21% BTW.
€ 161,69 moet worden vergoed. Het hof zal [geïntimeerde2] veroordelen tot betaling van deze drie bedragen, in totaal € 1.171,49 vermeerderd met 21% BTW.
In reconventie
De tegenvordering van [geïntimeerde1] in privé
3.35
[appellant] heeft nog een bezwaar naar voren gebracht tegen de toewijzing van de tegenvordering van [geïntimeerde1] in privé. [appellant] heeft zijn bezwaar in hoger beroep verder echter niet gemotiveerd. Omdat bovendien [geïntimeerde1] in privé niet aansprakelijk is (3.21) blijft de beslissing van de rechtbank op dit punt in stand.
Proceskostenveroordeling hoger beroep
3.36
Het hof gaat zowel in conventie als reconventie voorbij aan de bewijsaanbiedingen van partijen omdat geen feiten of omstandigheden zijn gesteld of gebleken die tot een ander oordeel zouden leiden als ze zouden worden bewezen.
3.37
Het hof veroordeelt [geïntimeerde2] in de kosten van [appellant] van het hoger beroep omdat [appellant] in overwegende mate in het gelijk is gesteld door toewijzing van de vordering in conventie tegen [geïntimeerde2] .
3.38
De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
4.De beslissing
Het hof:
in conventie en reconventie
4.1
bekrachtigt het vonnis op de tegenvordering van 19 december 2018 en het vonnis in reconventie van 17 februari 2021 van de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem;
4.2
vernietigt het vonnis op de vordering van 19 december 2018 en het vonnis in conventie van 17 februari 2021 van de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem
en beslist opnieuw;
en beslist opnieuw;
4.3
wijst de vorderingen van [appellant] tegen [geïntimeerde1] af;
4.4
veroordeelt [geïntimeerde2] om aan [appellant] te betalen een bedrag van € 45.375, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente daarover met ingang van 15 december 2017, tot de dag der algehele voldoening;
4.5
veroordeelt [geïntimeerde2] tot betaling van de volgende proceskosten van [appellant] bij de rechtbank:
€ 596 aan griffierecht
€ 596 aan griffierecht
€ 3.899 aan salaris van de advocaat van [appellant] (3,5 procespunten x € 1.114)
€ 50 aan taxe
€ 1.171,49 vermeerderd met 21% BTW aan beslagkosten;
4.6
veroordeelt [appellant] tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerde1] bij de rechtbank:
€ 962 aan griffierecht (de helft van € 1.924)
€ 2.228 aan salaris van advocaat van [geïntimeerde1] (de helft van 4 procespunten x € 1.114),
€ 2.228 aan salaris van advocaat van [geïntimeerde1] (de helft van 4 procespunten x € 1.114),
4.7
veroordeelt [geïntimeerde2] tot betaling aan [appellant] van de volgende proceskosten in hoger beroep:
€ 772 aan griffierecht
€ 111,89 aan kosten voor het betekenen (bekendmaken) van de dagvaarding aan [geïntimeerde2]
€ 4.062 aan salaris van de advocaat van [appellant] (2 procespunten x hogerberoepstarief
€ 2.031)
€ 772 aan griffierecht
€ 111,89 aan kosten voor het betekenen (bekendmaken) van de dagvaarding aan [geïntimeerde2]
€ 4.062 aan salaris van de advocaat van [appellant] (2 procespunten x hogerberoepstarief
€ 2.031)
€ 163 aan nakosten (kosten die ontstaan na deze uitspraak);
4.8
veroordeelt [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] hoofdelijk tot terugbetaling aan [appellant] , voor zover [appellant] uit hoofde van het bestreden vonnis meer aan [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] heeft voldaan dan waartoe hij op grond van de in hoger beroep vastgestelde proceskostenveroordeling is gehouden;
4.9
bepaalt dat de bedragen onder 4.4 tot en met 4.8 moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als de bedragen onder 4.4, 4.5, 4.7 en 4.8 niet op tijd worden betaald, dan worden die bedragen verhoogd met de wettelijke rente;
4.1
veroordeelt [geïntimeerde2] tot betaling van € 85,- aan extra nakosten als de kosten onder 4.5 en 4.7 niet binnen 14 dagen nadat de deurwaarder deze uitspraak heeft betekend, aan [appellant] zijn betaald. Als daarna niet is betaald, dan worden die extra nakosten verder verhoogd met de wettelijke rente;
4.11
verklaart de veroordelingen onder 4.4, 4.5, 4.7 en 4.8 uitvoerbaar bij voorraad;
4.12
wijst af wat verder is gevorderd.
Dit arrest is gewezen door mrs. G.A. Diebels, A.E.F. Hillen en C. Hoogland, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 13 december 2022.