Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem
afdeling civiel recht, handel
zaaknummers gerechtshof 200.257.428 en 200.286.944
(zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem, 5548200)
arrest van 7 september 2021
in de zaken van
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Donkers Onroerend Goed B.V.,
gevestigd te Ede,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Donkers Thuisfront B.V.,
gevestigd te Ede,
3.
[appellante3],
[appellante3],
wonende te [woonplaats1] ,
appellanten,
in eerste aanleg: gedaagden,
advocaat: mr. D. van Alst,
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
EJW Vastgoedbeleggingen B.V.,
gevestigd te Lunteren,
geïntimeerde,
in eerste aanleg: eiseres,
advocaat: mr. G. de Gelder.
Appellant sub 1 zal hierna Donkers Onroerend Goed, appellant sub 2 Donkers Thuisfront en appellant sub 3 [appellante3] worden genoemd. Appellanten gezamenlijk zullen hierna [appellante3] c.s. (in vrouwelijk enkelvoud) worden genoemd. Geïntimeerde zal hierna EJW worden genoemd.
1.Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep
1.1.
Het hof neemt de inhoud van de tussenarresten van 8 september 2020, 16 maart 2021 en 8 juni 2021 [1] hier over.
1.2.
Het verdere verloop blijkt uit:
- de akte uitlating van [appellante3] c.s. in de zaak 200.286.944 (hierna ook: hoger beroep 2),
- de akte uitlaten ontvankelijkheid van EJW in hoger beroep 2.
- de akte uitlaten ontvankelijkheid van EJW in hoger beroep 2.
2.De samenvatting en de beslissing
2.1.
In de zaak 200.257.428 (hierna ook: hoger beroep 1) heeft het hof bij arrest van 8 juni 2021 geoordeeld dat Donkers Thuisfront en [appellante3] als (indirect) bestuurders van Donkers Onroerend Goed hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de vorderingen van EJW op Donkers Onroerend Goed ten aanzien van, kort gezegd, de huurachterstand, de schadevergoeding wegens gederfde huurinkomsten na de ontbinding van de huurovereenkomst en de schadevergoeding wegens de onjuiste oplevering van het gehuurde. Uit een oogpunt van proceseconomie heeft het hof bij het tussenarrest de in hoger beroep bestreden vonnissen nog niet bekrachtigd. Het hof zal dat bij het onderhavige arrest doen.
2.2.
Verder heeft het hof bij arrest van 8 juni 2021 in hoger beroep 2 geoordeeld dat het voornemens is [appellante3] c.s. niet-ontvankelijk te verklaren in haar hoger beroep tegen de vonnissen van 11 oktober 2017 en 30 mei 2018. Het hof heeft partijen in de gelegenheid gesteld zich daarover uit te laten. In de aktes uitlating van partijen ziet het hof geen aanleiding [appellante3] c.s. ontvankelijk te verklaren in haar hoger beroep tegen voornoemde vonnissen.
2.3.
In hoger beroep 2 zal het hof verder het bestreden vonnis van 17 juli 2019 bekrachtigen. Het hof is met de kantonrechter van oordeel dat [appellante3] c.s. aansprakelijk is jegens EJW voor een bedrag van € 45.186,80, vermeerderd met wettelijke rente, wegens de onjuiste oplevering van het gehuurde, een bedrag van € 2.613,60, zijnde twee/derde deel van de kosten voor het deskundigenrapport, de beslagkosten van € 1.244,65 en de proceskosten.
2.4.
Hieronder zal het hof uitleggen hoe het tot deze oordelen is gekomen.
3.De ontvankelijkheid van hoger beroep 2
in de zaak 200.286.944
3.1.
In hoger beroep 1 richt [appellante3] c.s. zich onder andere tegen het tussenvonnis van 11 oktober 2017 en het deelvonnis van 30 mei 2018. In hoger beroep 2 richt [appellante3] c.s. zich opnieuw tegen deze vonnissen. Voor zover [appellante3] c.s. in hoger beroep 2 opnieuw hoger beroep instelt tegen het eindvonnisgedeelte van het deelvonnis van 30 mei 2018, is dat hoger beroep op grond van artikel 337 Rv Pro te laat ingesteld en daarom niet-ontvankelijk. Voor zover [appellante3] c.s. in hoger beroep 2 opkomt tegen het tussenvonnis van 11 oktober 2017 en het tussenvonnisgedeelte van het deelvonnis van 30 mei 2018 is dat hoger beroep op grond van de “één keer schieten”-regel niet toegestaan en daarom niet-ontvankelijk. [2]
3.2.
Indien er bij het hoger beroep tegen een deelvonnis voor wordt gekozen om ook grieven naar voren te brengen tegen een tussenvonnisgedeelte van dat deelvonnis of tegen een eerder gewezen tussenvonnis (zogenaamd “tussentijds hoger beroep”) dienen op grond van de “één keer schieten”-regel álle grieven tegen het tussenvonnisgedeelte uit dat (en eerder gewezen) deelvonnis(sen) én tegen álle eerder gewezen tussenvonnissen direct te worden geformuleerd. [appellante3] c.s. richt in hoger beroep 1 grieven tegen de hoofdelijke veroordelingen van de (indirect) bestuurders Donkers Thuisfront en [appellante3] in het deelvonnis van 30 mei 2018 tot betaling aan EJW van (1) de huurachterstand en (2) de schadevergoeding wegens gederfde huurinkomsten na de ontbinding. Daarnaast richt [appellante3] c.s. in hoger beroep 1 een grief tegen de overweging in het tussenvonnis van 11 oktober 2017 waarin de kantonrechter heeft geoordeeld dat Donkers Thuisfront en [appellante3] hoofdelijk aansprakelijk zijn voor (1) de huurachterstand, (2) de schadevergoeding wegens gederfde huurinkomsten na de ontbinding en (3) de schadevergoeding wegens de onjuiste oplevering van het gehuurde. Door het hoger beroep van [appellante3] c.s. tegen deze overweging in het tussenvonnis van 11 oktober 2017, ziet hoger beroep 1 daarmee ook op de hoofdelijke aansprakelijkheid van de (indirect) bestuurders voor (3) de schadevergoeding wegens de onjuiste oplevering van het gehuurde. Anders dan [appellante3] c.s. stelt, is het dus niet zo dat zij met haar grieven in hoger beroep 1 tegen het tussenvonnis van 11 oktober 2017 feitelijk slechts grieft tegen de argumentatie die ten grondslag ligt aan het eindvonnisgedeelte van het deelvonnis van 30 mei 2018. [appellante3] c.s. heeft wel degelijk zogenaamd tussentijds hoger beroep ingesteld tegen het tussenvonnis, waardoor de één keer schieten-regel van toepassing is en zij verplicht is al haar grieven tegen het vonnis van 30 mei 2018 én tegen álle eerder gewezen vonnissen – ook die grieven welke zien op andere onderdelen / onderwerpen - in één keer naar voren te brengen.
3.3.
[appellante3] c.s. heeft hierdoor de mogelijkheid verloren om in hoger beroep 2 alsnog een grief te richten tegen de verwerping door de kantonrechter in het deelvonnis van 30 mei 2018 van het verweer van Donkers Onroerend Goed dat EJW slechts die kosten wegens de onjuiste oplevering van het gehuurde kan vorderen die Donkers Onroerend Goed als huurder zelf had moeten maken, omdat geen eindinspectie van het gehuurde heeft plaatsgevonden. Dat geldt ook voor de overwegingen uit de vonnissen van 11 oktober 2017 en 30 mei 2018 waarin de kantonrechter heeft geoordeeld dat de (indirect) bestuurders Donkers Thuisfront en [appellante3] hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de vorderingen van EJW op Donkers Onroerend Goed. Bovendien onderschrijft [appellante3] c.s. ook het door het hof in het arrest van 8 juni 2021 gegeven oordeel dat zij geen belang meer heeft bij een inhoudelijk oordeel van het hof in hoger beroep 2 over de hoofdelijke aansprakelijkheid van de (indirect) bestuurders.
Als gevolg hiervan liggen in hoger beroep 2 nog slechts grieven 3, 4 en 5, waarin wordt geklaagd over de hoogte van de door [appellante3] c.s. aan EJW te vergoeden schade wegens de onjuiste oplevering van het gehuurde en grief 6, waarin geklaagd wordt over de compensatie van de kosten van het deskundigenbericht, ter beoordeling voor.
4.De verdere motivering van de beslissing in hoger beroep 2
in de zaak 200.286.944
Schade wegens de onjuiste oplevering gehuurde
4.1.
De door de kantonrechter benoemde deskundige heeft de door EJW geleden schade begroot op € 28.433,-. De kantonrechter heeft in het eindvonnis van 17 juli 2019 geoordeeld dat EJW meer schade heeft geleden dan de door de deskundige begrote schade. De kantonrechter heeft [appellante3] c.s. hoofdelijk veroordeeld om aan EJW te betalen een bedrag van € 45.186,80, vermeerderd met wettelijke rente, wegens de onjuiste oplevering van het gehuurde. Zoals het hof in het arrest van 8 juni 2021 in hoger beroep 1 onder 4.11 heeft geoordeeld, heeft [appellante3] c.s. onvoldoende gemotiveerd weersproken dat EJW de schade heeft geleden zoals die door de door de kantonrechter benoemde deskundige is begroot. [appellante3] c.s. richt in hoger beroep 2 een grief tegen het oordeel van de kantonrechter dat EJW meer schade heeft geleden dan door de deskundige is begroot.
4.2.
EJW stelt ter onderbouwing van haar standpunt dat zij meer schade heeft geleden dan door de deskundige is begroot onder meer het volgende:
- De deskundige heeft de post afvoer materialen begroot op € 1.820,- (exclusief btw), terwijl uit de facturen van Loon- en Verhuurbedrijf [naam1] blijkt dat deze post € 3.569,70 (exclusief btw) bedraagt.
- De deskundige heeft in zijn begroting drie HPL deuren meegenomen, terwijl uit de facturen van Zegers Bouw B.V. blijkt dat het gaat om zes deuren. Daarnaast blijkt uit die facturen dat elf deuren zijn voorzien van MDF timmerwerk. Verder heeft de deskundige twee aanrechtblokken in zijn begroting opgenomen, terwijl uit de facturen van Zegers Bouw B.V. blijkt dat het gaat om zes aanrechtblokken. Het totaalbedrag van de facturen is € 11.766,43 (exclusief btw).
- De deskundige heeft 90 m2 aan te vervangen vloerbedekking begroot. Uit de factuur van El Arte de La Vida blijkt dat dat 330 m2 moet zijn. EJW heeft geen bezwaar tegen de door de deskundige toegepaste norm van € 46,- per m2 vloerbedekking. Het totaalbedrag aan schade komt op € 15.180,- (330 m2 x € 46,-).
- De deskundige is bij de post schilderwerk uitgegaan van een oppervlakte van 90 m2. De daadwerkelijke oppervlakte is 670 m2. Daarbij zijn de wanden in veel gevallen ook twee keer geschilderd. Deze post bedraagt inclusief manuren € 6.133,89. In dit kader verwijst EJW onder meer naar kassabonnen van bouwmarkten en een overzicht van door een tweetal bestuurders van EJW gewerkte uren.
- De deskundige heeft twee rookmelders inclusief montage in zijn begroting opgenomen, terwijl uit de factuur van Van Maanen Beveiliging blijkt dat het gaat om veel meer rookmelders. Het totaalbedrag van de factuur bedraagt € 3.428,30.
- De deskundige heeft in zijn begroting geen rekening gehouden met kosten die zijn gemaakt om toegang te krijgen tot afgesloten kamers in het gehuurde. In dit kader verwijst EJW naar een factuur van Leverink Sloten Service van € 72,50 (exclusief btw).
- Tot slot heeft de deskundige in zijn begroting ook geen rekening gehouden met de gemaakte schoonmaakkosten. In dit kader verwijst EJW naar een factuur van Schoonmaakbedrijf Hofs V.O.F. van € 3.200,- (exclusief btw).
4.3.
Het hof overweegt als volgt. De deskundige heeft de door hem begrote schade hoofdzakelijk gebaseerd op een vergelijking van foto’s van het gehuurde bij de aanvang van de huurovereenkomst(en) en na het vertrek van [appellante3] c.s. De deskundige heeft wel een bezoek gebracht aan het gehuurde, echter op dat moment waren de herstelwerkzaamheden al uitgevoerd. Verder heeft EJW facturen van de herstelwerkzaamheden aan de deskundige overgelegd. Daarvan heeft de deskundige opgemerkt dat deze voor hem irrelevant zijn, omdat deze niet gecontroleerd kunnen worden aan de hand van de foto’s. Volgens de deskundige zijn de foto’s onduidelijk, waardoor niet alle schade op de foto’s te zien is. Verder is volgens de deskundige op sommige foto’s geen onderscheid in ruimtes te maken, waardoor niet kan worden vastgesteld waar de schade thuis hoort.
4.4.
Het hof is van oordeel dat [appellante3] c.s. ook in hoger beroep onvoldoende heeft betwist dat EJW (veel) meer schade heeft geleden dan de deskundige heeft begroot. EJW heeft deze schade al bij de kantonrechter voldoende onderbouwd met de facturen van de verrichte herstelwerkzaamheden. [appellante3] c.s. heeft in de memorie van grieven en ook tijdens de mondelinge behandeling bij het hof niet, althans niet voldoende gemotiveerd, betwist dat die facturen op het gehuurde zien. Het hof is verder van oordeel dat uit de overgelegde facturen genoegzaam blijkt dat er sprake was van gebreken aan het gehuurde die hersteld moesten worden. Zonder nadere motivering van de zijde van [appellante3] c.s., die echter ontbreekt, valt immers niet in te zien waarom EJW de op de facturen vermelde kosten zou maken, als daartoe geen noodzaak zou bestaan. Anders dan [appellante3] c.s. aanvoert, is niet gebleken dat EJW een nagenoeg volledige renovatie van het gehuurde heeft doen uitvoeren. De deskundige heeft in zijn rapport immers onder meer het volgende geconcludeerd:
“Bij de herinrichting heeft men uit praktische overwegingen, gekozen voor andere materialen, zoals bijvoorbeeld laminaat in plaats van tapijt. Dit heeft geen invloed op een eventuele waardevermeerdering. (…) Voor zover ik heb kunnen bekijken heb ik geen elementen gezien die tot waardevermeerdering hebben geleid.”Nu [appellante3] c.s. niet gemotiveerd heeft bestreden dat er in elk geval schade aan het pand is ontstaan, zoals door de deskundige in zijn rapport is beschreven, ligt het in de rede dat ook de overige op de facturen genoemde posten verband houden met herstel van die schade.
“Bij de herinrichting heeft men uit praktische overwegingen, gekozen voor andere materialen, zoals bijvoorbeeld laminaat in plaats van tapijt. Dit heeft geen invloed op een eventuele waardevermeerdering. (…) Voor zover ik heb kunnen bekijken heb ik geen elementen gezien die tot waardevermeerdering hebben geleid.”Nu [appellante3] c.s. niet gemotiveerd heeft bestreden dat er in elk geval schade aan het pand is ontstaan, zoals door de deskundige in zijn rapport is beschreven, ligt het in de rede dat ook de overige op de facturen genoemde posten verband houden met herstel van die schade.
4.5.
Verder bevestigen de verklaringen van [naam2] van Altijd Iemand in de buurt (hierna: Aiidb) en [naam3] dat het pand zwaar verwaarloosd was en dat er schoonmaakkosten dienden te worden gemaakt nadat [appellante3] c.s. het gehuurde had verlaten. [naam2] verklaart over hoe Aiidb, de zorginstelling die op verzoek van de gemeente de zorg en begeleiding van de cliënten in het gehuurde heeft overgenomen, de situatie op 7 september 2016 in het gehuurde aantrof onder meer als volgt:
“(…) Hygiëne was ver te zoeken. (…)
“(…) Hygiëne was ver te zoeken. (…)
Leefruimtes van de bewoners/cliënten zien er erbarmelijk uit, ernstig bevuild.
Sanitair was ronduit smerig en zeer onhygiënisch.
Keuken was totaal beschimmeld en zeer over de data voedsel in de kasten, er hing verrot vlees lucht. Welke bleek uit vlees in de kast???!!!
Totale indruk van het pand; zwaar verwaarloosd en totaal uitgeleefd. Te smerig voor woorden. (…)”
Daarnaast heeft [naam3] , een voormalige cliënt van LunterenZorg, verklaard dat de hygiëne in het gehuurde slecht was.
4.6.
EJW heeft in eerste instantie bij de organisatie Plan40 een offerte opgevraagd voor het herstel van de schade aan het gehuurde. Uit de offerte van Plan40 (peildatum 25 november 2016) blijkt dat zij de totale herstelkosten destijds heeft begroot op € 59.394,50 (exclusief btw). Ook uit deze offerte blijkt dat de door EJW geleden schade (veel) hoger is dan het door de deskundige begrote bedrag.
4.7.
Verder betoogt [appellante3] c.s. dat de makelaars- en advertentiekosten op het schadebedrag van € 45.186,80 in mindering moeten worden gebracht, nu EJW deze kosten ook had moeten maken indien de huurovereenkomst niet voortijdig was geëindigd. Het hof ziet in hetgeen [appellante3] c.s. heeft aangevoerd geen aanleiding om de makelaars- en advertentiekosten op het schadebedrag in mindering te brengen. EJW heeft door het gehuurde zo snel mogelijk opnieuw te verhuren de schade beperkt. Mogelijk was anders de vordering van EJW jegens [appellante3] c.s. uit hoofde van gederfde huurinkomsten hoger geweest.
4.8.
De kantonrechter heeft bij de vaststelling van het bedrag van € 45.186,80 een eventuele aftrek nieuw voor oud in aanmerking genomen. Eventueel voordeel dat EJW heeft door de herstelwerkzaamheden is dus verrekend. Het hof schat op grond van het hiervoor overwogene de totale schade, ook met inachtneming van een aftrek nieuw voor oud, hoger dan het door de kantonrechter toegewezen bedrag van € 45.186,80. Nu EJW geen incidenteel hoger beroep heeft ingesteld, zal het hof het vonnis van de kantonrechter ten aanzien van het toegewezen bedrag bekrachtigen.
Bewijsaanbod
4.9.
Het hof komt niet aan bewijslevering toe, omdat [appellante3] c.s. haar verweer tegen de stelling van EJW dat zij (tenminste) een bedrag van € 45.186,80 schade heeft geleden als gevolg van de onjuiste oplevering van het gehuurde, onvoldoende heeft onderbouwd.
Kosten deskundigenrapport
4.10.
De kantonrechter heeft de kosten van het deskundigenrapport gedeeltelijk gecompenseerd in die zin dat deze kosten voor een/derde deel gedragen worden door EJW en voor twee/derde deel door [appellante3] c.s. Het hof zal deze beslissing van de kantonrechter bekrachtigen, nu de door EJW ingestelde schadevergoedingsvordering wegens de onjuiste oplevering van het gehuurde terecht voor ongeveer twee/derde deel is toegewezen.
5.De slotsom
in de zaak 200.257.428
5.1.
Hoger beroep 1 faalt. Het hof zal de bestreden vonnissen van 11 oktober 2017 en 30 mei 2018 bekrachtigen.
5.2.
Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellante3] c.s. veroordelen in de kosten van hoger beroep 1. De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van EJW zullen worden vastgesteld op € 2.020,- voor griffierecht en op € 4.062,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief (2 punten x appeltarief IV).
5.3.
Als niet weersproken zal het hof ook de gevorderde wettelijke rente over de proceskosten, de nakosten en de wettelijke rente over de nakosten toewijzen zoals hierna vermeld.
in de zaak 200.286.944
5.4.
Ook hoger beroep 2 faalt. Het hof zal [appellante3] c.s. niet-ontvankelijk verklaren in haar hoger beroep tegen de vonnissen van 11 oktober 2017 en 30 mei 2018. Het bestreden vonnis van 17 juli 2019 zal het hof bekrachtigen.
5.5.
Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellante3] c.s. veroordelen in de kosten van hoger beroep 2. De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van EJW zullen worden vastgesteld op € 2.071,- voor griffierecht en op € 5.077,50 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief (2,5 punten x appeltarief IV).
5.6.
Als niet weersproken zal het hof ook de gevorderde wettelijke rente over de proceskosten, de nakosten en de wettelijke rente over de nakosten toewijzen zoals hierna vermeld.
6.De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
in de zaak 200.257.428
bekrachtigt de vonnissen van de kantonrechter in de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem, van 11 oktober 2017 en 30 mei 2018;
veroordeelt [appellante3] c.s. in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van EJW vastgesteld op € 2.020,- voor griffierecht en op € 4.062,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest, en – voor het geval voldoening binnen bedoelde termijn niet plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening;
veroordeelt [appellante3] c.s. in de nakosten, begroot op € 163,-, met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 85,- en de explootkosten van betekening van de uitspraak in geval [appellante3] c.s. niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak heeft voldaan én betekening heeft plaatsgevonden, een en ander vermeerderd met de wettelijke rente te rekenen vanaf veertien dagen na aanschrijving én betekening;
verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde kostenveroordelingen betreft uitvoerbaar bij voorraad;
in de zaak 200.286.944
verklaart [appellante3] c.s. niet-ontvankelijk in haar beroep tegen de vonnissen van de kantonrechter in de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem, van 11 oktober 2017 en 30 mei 2018;
bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem, van 17 juli 2019;
veroordeelt [appellante3] c.s. in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van EJW vastgesteld op € 2.071,- voor griffierecht en op € 5.077,50 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest, en – voor het geval voldoening binnen bedoelde termijn niet plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening;
veroordeelt [appellante3] c.s. in de nakosten, begroot op € 163,-, met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 85,- en de explootkosten van betekening van de uitspraak in geval [appellante3] c.s. niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak heeft voldaan én betekening heeft plaatsgevonden, een en ander vermeerderd met de wettelijke rente te rekenen vanaf veertien dagen na aanschrijving én betekening;
verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde kostenveroordelingen betreft uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. M. Schoemaker, S.B. Boorsma en M.F.A. Evers, is bij afwezigheid van de voorzitter ondertekend door mr. Boorsma en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 7 september 2021.