Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.254.200
(zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Zutphen, NL18.4827)
arrest van 30 maart 2021
in de zaak van
[appellant],
wonende te [A] ,
appellant,
in eerste aanleg: eiser,
hierna: [appellant] ,
advocaat: mr. S.H. van Loon,
tegen
de stichting
Woningstichting De Goede Woning,
gevestigd te Apeldoorn,
geïntimeerde,
in eerste aanleg: verweerster,
hierna: DGW,
advocaat: mr. T.A. Vermeulen.
1.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
1.1
Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:
- het arrest van 4 augustus 2020 waarin een meervoudige comparitie van partijen is bepaald;
- de akte tevens akte overlegging nadere producties (8 tot en met 15) en tevens aanvulling eis (hierna: de akte aanvulling eis);
- de antwoordakte van DGW (hierna: de antwoordakte) met twee producties;
- de akte overlegging nadere productie (16 tot en met 19) van [appellant] ;
- het proces-verbaal van de op 9 december 2020 gehouden meervoudige comparitie van partijen, waaraan de spreekaantekeningen van mr. Van Loon zijn gehecht.
1.2
Vervolgens heeft het hof arrest bepaald op de door [appellant] overgelegde stukken.
2.De feiten
2.1
Het hof gaat uit van de feiten die de rechtbank in het vonnis van 24 oktober 2018 (hierna: het vonnis) onder 2.1 tot en met 2.12 heeft vastgesteld (het hof verwijst voor de relevante bepalingen van de Koopgarantregeling naar een vergelijkbare zaak die is gepubliceerd onder ECLI:NL:RBGEL:2018:2345). Met grief 1 richt [appellant] zich op de onvolledigheid van de opgenomen feiten, maar niet tegen de feitenvaststelling zelf. Voor zover grief 1 zich richt tegen de onjuiste waardering door de rechtbank van de vastgestelde feiten zal het hof, voor zover nodig, hierop bij de beoordeling ingaan. Voorts zal het hof, voor zover van belang, hierna bij zijn beoordeling nog op de niet door de rechtbank vastgestelde feiten ingaan. Daarnaast gaat het hof van het volgende uit.
2.2
In opdracht van [appellant] heeft de heer [B] van Bisterbosch Makelaardij o.g. te Apeldoorn op 19 november 2020 een hertaxatierapport (hierna: het hertaxatierapport) uitgebracht met als waardepeildatum 16 september 2008. In het hertaxatierapport wordt de marktwaarde van de woning met terugwerkende kracht getaxeerd op € 170.000 in plaats van € 220.000.
3.De verdere beoordeling van het geschil in hoger beroep
3.1
Deze zaak gaat, kort gezegd, over het volgende. [appellant] heeft op 16 september 2008 met DGW een overeenkomst gesloten tot aankoop van appartementsrechten (hierna: de koopovereenkomst), te weten tot vestiging van een recht van erfpacht ten behoeve van [appellant] op een perceel grond met de rechten op de daarop te bouwen opstallen (hierna: de woning).
De woning maakt onderdeel uit van het project De Seizoenen. De woning is verkocht met toepassing van het concept Koopgarant. DGW heeft dit concept in licentie verkregen van de Stichting Opmaat. De Koopgarantregeling houdt, samengevat, in dat op de getaxeerde marktwaarde van de woning bij aankoop een korting wordt verleend. Voor [appellant] bedroeg die korting 33,333 %, waardoor hij de woning heeft kunnen kopen voor € 146.667 (de uitgifteprijs, alle hierna vermelde bedragen zijn afgeronde bedragen), terwijl de getaxeerde waarde € 220.000 (hierna: verkoopwaarde of marktwaarde, ook wel in de stukken met onderhandse verkoopwaarde of koop- en aanneemsom aangeduid) bedroeg. Op grond van de Koopgarantregeling bestaat er, onder meer, een zelfbewoningsplicht, een verplichting om de woning te koop aan te bieden op basis van een terugkoopformule aan de woningcorporatie (de zogeheten terugkoopregeling), een terugkoopverplichting van de woningcorporatie en een regeling omtrent een evenredige verdeling van het waardeverschil bij terugkoop. Voor [appellant] bedroeg dat aandeel 50%. Eind 2017 heeft [appellant] de woning aan DGW terugverkocht en geleverd, waarbij de terugkoopprijs is bepaald op € 124.167, hetgeen resulteert in een negatieve waardeontwikkeling voor [appellant] van € 32.500.
3.2.
Bij de rechtbank heeft [appellant] , samengevat, het volgende gevorderd:
- primair: voor recht te verklaren dat [appellant] heeft gedwaald als bedoeld in art. 6:228 jo 6:74 BW bij het sluiten van de koopovereenkomst met betrekking tot de woning en DGW verplicht is tot vergoeding van de door [appellant] als gevolg van voormelde dwaling geleden schade (nader op te maken bij staat) ter opheffing van het nadeel dat [appellant] door de dwaling geleden heeft;
- subsidiair: voor recht te verklaren dat DGW toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de met [appellant] gesloten koopovereenkomst en DGW verplicht is de schade (nader op te maken bij staat) van [appellant] te vergoeden;
- meer subsidiair: voor recht te verklaren dat DGW onrechtmatig heeft gehandeld en uit dien hoofde verplicht is de schade (nader op te maken bij staat) van [appellant] te vergoeden;
- uiterst subsidiair: voor recht te verklaren dat de schade die [appellant] door het handelen van DGW lijdt op grond van de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid voor rekening van DGW komt, met de verplichting deze schade (nader op te maken bij staat) aan [appellant] te vergoeden; met in alle gevallen veroordeling van DGW in de kosten.
De rechtbank heeft de vorderingen van [appellant] afgewezen en hem in de kosten veroordeeld.
3.3
[appellant] is met acht grieven tegen het vonnis in hoger beroep gekomen en heeft daarbij (al dan niet in de toelichting op sommige grieven) nogmaals verzocht om een deskundigenbericht te bevelen, hetgeen door de rechtbank is afgewezen. Volgens [appellant] is niet alleen de wijze van taxatie in 2008 in strijd met de Koopgarantbepalingen verricht, maar is het ook aannemelijk dat de marktwaarde in 2008 te hoog is vastgesteld. De door het hof te benoemen (deskundige) taxateur dient alsnog een taxatie bij uitgifte in 2008 - dus met terugwerkende kracht - op basis van een officieel taxatierapport op te stellen en niet zoals in 2008 is gebeurd op grond van een waardeverklaring.
3.4
In de akte aanvulling eis heeft [appellant] zowel de feiten als de grondslag aangevuld. [appellant] heeft daarbij in het bijzonder zijn stellingen uitgebreid ten aanzien van zijn beroep op dwaling over de hoogte van de taxatie bij de aankoop. Het hof ziet aanleiding om de grieven niet in de gepresenteerde volgorde te behandelen.
Dwaling(grief 3)
3.5
Grief 3 richt zich tegen het oordeel van de rechtbank dat aan de inhoudelijke beoordeling of sprake is van dwaling niet wordt toegekomen nu deze vordering is verjaard. [appellant] stelt dat hij pas in 2017 bij verkoop van de woning bekend werd met de werking van de koperskorting in de Koopgarantregeling en de taxatieproblematiek. Op 9 maart 2018 heeft hij de procesinleiding ingediend, zodat zijn vordering niet is verjaard. De in de memorie van grieven onder 138 genoemde sterke aanwijzing dat de marktwaarde bij uitgifte te hoog is vastgesteld heeft, [appellant] in de akte aanvulling eis nader onderbouwd door het overleggen van het hertaxatierapport. Door het hertaxatierapport kwam [appellant] erachter dat de marktwaarde van zijn woning op 16 september 2008 niet € 220.000 maar € 170.000 bedroeg. [appellant] stelt dat als hij had geweten dat de marktwaarde bij aankoop en uitgifte onjuist was hij de koopovereenkomst met DGW niet had gesloten. Het nadeel, althans deze schade, heeft hij bij terugverkoop in 2017 aan DGW geleden, aldus [appellant] . Reden waarom [appellant] het hof verzoek om op grond van artikel 6:230 BW te bepalen dat DGW de schade moet vergoeden ter opheffing van het nadeel in verband met zijn dwaling over de marktwaarde bij aankoop en uitgifte.
3.6
DGW herhaalt in hoger beroep dat de vorderingen van [appellant] gebaseerd op dwaling zijn verjaard. Daarnaast voert DGW aan dat [appellant] vóór dan wel bij de totstandkoming van de koopovereenkomst ermee bekend was op welke wijze de waardering tot stand is gekomen en gerapporteerd. Zo had hij destijds zelf een taxatie kunnen laten uitvoeren. In het geval hij een onjuiste voorstelling van zaken had, dan dient dat voor zijn rekening te blijven.
3.7
Het hof oordeelt als volgt. Het hof sluit zich aan bij de door de rechtbank onder 4.7 van het vonnis weergegeven maatstaf voor de verjaringstermijn in het geval van dwaling en neemt die hier over. Sterk samengevat gaat het erom op welk moment [appellant] daadwerkelijk bekend was met de feiten en omstandigheden waarop het beroep op dwaling is gegrond.
3.8
Bij aankoop in 2008 was het voor [appellant] op grond van artikel 14 van de koopovereenkomst duidelijk dat bij de vaststelling van de onderhandse verkoopwaarde en uitgifteprijs gebruik werd gemaakt van een waardeverklaring. [appellant] heeft in 2014 aan DGW aangegeven dat hij zijn woning wilde terugverkopen. Op 21 februari 2014 heeft DGW een "Berekening terugkoopprijs Koopgarant" opgesteld, waarin de terugkoopsom was bepaald op € 119.167. In die berekening is duidelijk weergegeven uit welke componenten dit bedrag is samengesteld. [appellant] heeft vervolgens afgezien van de terugverkoop omdat hij de terugkoopsom te laag vond. [appellant] heeft echter toen geen aanleiding gezien om vragen te stellen over de taxatiewaarde terwijl het op grond van de "Berekening terugkoopprijs Koopgarant" toen al duidelijk was dat er een aanzienlijk verschil zat tussen de getaxeerde waarde in 2008 en in 2014.
Tijdens de zitting bij het hof heeft [appellant] toegelicht dat toen hij in 2014 ontdekte dat hij een behoorlijk verlies zou lijden bij terugverkoop hij wist dat hij "de pineut was" en dat hij vervolgens is gaan sparen om de woning op een later moment te kunnen verkopen. Hieruit volgt dat [appellant] zich bewust was van een mogelijk groter verlies dan waarop hij bij het aangaan van de koopovereenkomst in 2008 had gerekend. Ter zitting heeft [appellant] ook verklaard dat hij zich bij aankoop van de woning in 2008 bewust was dat de woning ook met verlies kon worden verkocht en dat hij daarin voor 50% zou delen. Daarnaast heeft hij verklaard dat hij voordat hij tot aankoop over is gegaan zelf contact heeft opgenomen met Stichting Opmaat om te weten wat de Koopgarantregeling inhield. Hieruit volgt dat de door hem ingewonnen informatie [appellant] voldoende vertrouwen gaf om niet van de koop af te zien. Ook wijst dit erop dat [appellant] in 2008 zich heeft afgevraagd hoe de regeling in elkaar stak. Toen hij in 2014 opnieuw met de cijfermatige uitwerking daarvan werd geconfronteerd, heeft hij hierin geen reden gezien om nadere vragen over de koperskorting of de taxatiewaarde te stellen. [appellant] heeft daartoe onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld en evenmin is gebleken dat hij met de wetenschap van de terugkoopwaarde in 2014 pas bij het bekend worden van de terugkoopwaarde in 2017 reden had om te gaan twijfelen aan de wijze waarop de taxatie in 2008 had plaatsgevonden en de hoogte daarvan. [appellant] was immers al in 2014 teleurgesteld over de hoogte van de terugkoopprijs. Dit stilzitten dient dan ook voor zijn risico te komen. De conclusie van het voorgaande is dat de verjaringstermijn is gaan lopen op 21 februari 2014 nadat [appellant] kennis had genomen van de terugkoopsom. Dit betekent dat op 21 februari 2017, dus voordat hij de woning in 2017 heeft terug verkocht aan DGW, de vordering op grond van dwaling is verjaard. Dit geldt zowel voor de gestelde dwaling ten aanzien van de koperskorting bij aankoop en uitgifte van de woning als ten aanzien van de wijze waarop bij aankoop en uitgifte de taxatie heeft plaatsgevonden en de hoogte van die taxatie. Hierdoor wordt ook niet toegekomen aan de op de dwaling gerelateerde vordering op grond van artikel 6:230 BW. Grief 3 faalt.
Toerekenbare tekortkoming en onrechtmatige daad (grief 5)
3.9
[appellant] keert zich met grief 5 tegen het oordeel van de rechtbank om zijn vordering met als grondslag een toerekenbare tekortkoming dan wel een onrechtmatige daad af te wijzen. Kern van de verwijten is dat [appellant] stelt dat a) DGW bij het aangaan van de koopovereenkomst in 2008 haar mededelingsplicht heeft geschonden, waardoor [appellant] , samengevat, niet heeft begrepen dat de koperskorting geen onvoorwaardelijke korting was en b) dat de taxatie bij uitgifte was gebaseerd op een waardeverklaring (een niet-onderbouwde prijslijst) hetgeen in strijd is met de Koopgarantregeling en bovendien geen adequaat taxatiemiddel is. Daarnaast wijst [appellant] in dit verband op een geanonimiseerd deskundigenbericht van 24 augustus 2020 van de heer [C] (overgelegd als productie 14 bij de akte aanvulling eis) in een andere procedure tegen DGW, waaruit volgens [appellant] blijkt dat de door DGW verstrekte prijslijsten niet voldoen aan de destijds geldende richtlijnen. [appellant] wijst het hof erop dat dit rapport nog niet bekend was toen het hof arrest wees op 3 november 2020 in een vergelijkbare zaak (ECLI:NL:GHARL:2020:8980).
3.1
DGW heeft als meest verstrekkend verweer aangevoerd dat de vordering op grond van een toerekenbare tekortkoming is verjaard. Daarnaast heeft DGW gemotiveerd betwist dat sprake is van een toerekenbare tekortkoming of onrechtmatig handelen aan haar zijde bij het aangaan van de koopovereenkomst. Sterk samengevat betwist zij dat zij niet zou hebben voldaan aan haar mededelingsplicht, te meer omdat alle relevante zaken in de koopovereenkomst zijn opgenomen en zij gelegenheid heeft geboden aan geïnteresseerden om informatie in te winnen bij een makelaar. Bij onduidelijkheden had het op de weg van [appellant] gelegen om die te verifiëren. Dit geldt zeker voor het standpunt van [appellant] dat hij de korting van ruim € 73.000 als onvoorwaardelijk geschenk mocht opvatten. De waardeverklaring is het schriftelijk vastleggen van het resultaat van een taxatie, een wijze van rapporteren, en niet strijdig met de Koopgarantregeling, aldus DGW.
3.11
Het hof oordeelt als volgt. Een rechtsvordering gebaseerd op een (toerekenbare) tekortkoming verjaart vijf jaar na de aanvang van de dag volgend op die waarop de schuldeiser met de tekortkoming bekend is geworden (artikel 3:311 lid 1 BW). Het hof is van oordeel dat de vordering van [appellant] gebaseerd op de door hem gestelde toerekenbare tekortkomingen is verjaard. De verjaringstermijn is gaan lopen vanaf de dag volgend waarop [appellant] de koopovereenkomst heeft getekend, dus vanaf 17 september 2008. De verjaring is derhalve voltooid op 17 september 2013 Hiervoor heeft het hof reeds weergegeven dat [appellant] (heeft verklaard dat hij) bij aankoop in 2008 zich bewust was dat de woning ook met verlies zou kunnen worden verkocht en dat hij daarin voor de helft zou delen. Ook heeft [appellant] verklaard dat hij actief nadere informatie is gaan inwinnen over de Koopgarantregeling voordat hij de koopovereenkomst is aangegaan. Zelfs indien dit onder een zekere tijdsdruk zou zijn gebeurd, hetgeen DGW heeft betwist, dan wijzen zijn acties erop dat [appellant] voldoende tijd heeft gehad om zich nader te informeren en hij dat ook heeft gedaan. Desgevraagd heeft [appellant] verklaard dat via het internet bij de Stichting OpMaat terecht kwam en vervolgens aan de Stichting OpMaat de volgende vragen heeft voorgelegd: ‘Hoe zit het met de Koopgarantregeling? Loop ik een risico? Hoe werkt het?’. Kennelijk waren de antwoorden van de Stichting OpMaat, van de ook door hem bevraagde adviseur en van de notaris voldoende dat hij genoeg vertrouwen had om ervoor te kiezen om het aanbod van DGW te aanvaarden. Het hof acht het om die reden ook niet van doorslaggevend belang of [appellant] de beschikbare brochure tot zijn beschikking heeft gehad, hetgeen hij ontkent, omdat uit zijn relaas duidelijk naar voren komt dat hij zich actief heeft laten informeren over de regeling.
3.12
Met betrekking tot de gestelde tekortkoming inzake het gebruik van een waardeverklaring bij de taxatie overweegt het hof als volgt. Het hof blijft bij zijn oordeel (zie onder 3.20 en 3.21 van het arrest van 3 november 2020, ECLI:NL:GHARL:2020:8980) dat het gebruik van de waardeverklaring niet in strijd is met de Koopgarantregeling, waarin is opgenomen wat de waarderingsgrondslag is (onderhandse verkoopwaarde, vrij van huur en gebruik) en dat van een afwerkingsstaat wordt uitgegaan zoals opgenomen in de technische verkoopdocumentatie omdat het hier ging om een nog nieuw te bouwen woning. Het hof maakt dat oordeel in deze zaak opnieuw tot het zijne. Het door [appellant] bij de akte aanvulling eis overgelegde rapport van [C] brengt hierin geen verandering.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat [appellant] bij aankoop van de woning bekend was met de contractuele bepalingen van de Koopgarantregeling, zowel wat betreft de koperskorting als de waardeverklaring en dat deze vorderingen voor zover gebaseerd op toerekenbare tekortkoming (zowel onder a) als b)) zijn verjaard.
3.13
Voor zover [appellant] heeft gesteld dat DGW onrechtmatig heeft gehandeld, heeft hij zijn stellingen onvoldoende onderbouwd. Het had op de weg van [appellant] gelegen om nauwkeurig te stellen waaruit het onrechtmatig handelen van DGW ten aanzien van de koperskorting en de taxatie heeft bestaan. De enkele vermelding dat het handelen van DGW ten aanzien van die onderwerpen een toerekenbare tekortkoming "c.q." een onrechtmatig daad is, is daartoe onvoldoende. Temeer nu [appellant] tijdens de zitting bij het hof, ondanks het verweer van DGW in de memorie van antwoord onder 61 op dit punt, geen nadere toelichting heeft gegeven.
3.14
Voor zover [appellant] heeft bedoeld te stellen dat uit een door Stichting OpMaat in 2017 opgesteld memo volgt dat bij de Koopgarantregeling mogelijk procedurele fouten zijn gemaakt in de taxatie, dan kan dit niet dienen ter onderbouwing van enig onrechtmatig handelen van DGW. Er doet zich immers bij [appellant] niet een situatie voor zoals in het memo van Stichting OpMaat wordt genoemd. [appellant] heeft dat ook niet gesteld. De enkele verwijzing in de spreekaantekening onder 18 en toelichting ter zitting dat de
fair value-regeling er ook is om mensen als [appellant] te beschermen, is onvoldoende om enig onrechtmatig handelen van DGW ten aanzien van [appellant] te kunnen aannemen. Evenmin kan het benoemen van de door ACM in 2017 geuite kritiek op de term "korting" in de kopersinformatie en het vervolgens aanpassen door Stichting OpMaat van de informatie op haar website en brochures, zonder nadere toelichting die [appellant] niet heeft gegeven, leiden tot het aannemen van onrechtmatig handelen door DGW. Daarbij komt dat DGW onweersproken tijdens de zitting bij het hof heeft verklaard dat DGW in de door haar gehanteerde brochures nooit het woord "korting" heeft gebruikt maar "voordeel". Grief 5 faalt.
fair value-regeling er ook is om mensen als [appellant] te beschermen, is onvoldoende om enig onrechtmatig handelen van DGW ten aanzien van [appellant] te kunnen aannemen. Evenmin kan het benoemen van de door ACM in 2017 geuite kritiek op de term "korting" in de kopersinformatie en het vervolgens aanpassen door Stichting OpMaat van de informatie op haar website en brochures, zonder nadere toelichting die [appellant] niet heeft gegeven, leiden tot het aannemen van onrechtmatig handelen door DGW. Daarbij komt dat DGW onweersproken tijdens de zitting bij het hof heeft verklaard dat DGW in de door haar gehanteerde brochures nooit het woord "korting" heeft gebruikt maar "voordeel". Grief 5 faalt.
Redelijkheid en billijkheid (grief 6)
3.15
Met grief 6 maakt [appellant] bezwaar tegen de afwijzing door de rechtbank in r.o. 4.14 op zijn beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid. [appellant] stelt dat de argumenten die hij heeft aangevoerd bij zijn beroep op dwaling c.q. toerekenbare tekortkoming toereikend zijn om voor een beroep op de beperkte werking van de redelijkheid en billijkheid. DGW betwist dat [appellant] hierop een beroep kan doen.
3.16
Het hof overweegt dat het aan [appellant] is om te stellen en te onderbouwen dat de terugkoopregeling naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Dat heeft [appellant] niet voldoende gedaan. Een verwijzing naar de andere grieven is daartoe onvoldoende. Aanvullende feiten en omstandigheden heeft hij niet gesteld. Het had op de weg van [appellant] gelegen om, juist ook gezien de hiervoor reeds besproken houding van [appellant] om zich te informeren over de Koopgarantregeling, te stellen waarom hij thans van oordeel is dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat DGW het bij aankoop verleende voordeel van ruim € 73.000 bij terugkoop niet zou kunnen afwikkelen op de wijze zoals in de koopovereenkomst was opgenomen. Het oordeel van de rechtbank blijft dus in stand.
Overig (grief 7)
3.17
Grief 7 richt zich tegen het oordeel van de rechtbank in r.o. 4.15 dat nu er geen plaats is voor schadevergoeding aan [appellant] in het midden kan blijven of de aankooptaxatie te hoog is geweest.
3.18
Het hof oordeelt als volgt. In het voorgaande heeft het hof de stelling van [appellant] dat de aankooptaxatie te hoog is geweest bij de beoordeling van de aangevoerde grondslagen beoordeeld. Het bij de akte aanvulling eis overgelegde hertaxatierapport brengt in het oordeel over de verjaring van de dwalingsgrondslag en de vordering uit toerekenbare tekortkoming geen verandering. Voor zover het hertaxatierapport aanleiding zou kunnen geven om de vordering gebaseerd op onrechtmatige daad dan wel op grond van artikel 6:248 lid 2 BW te onderbouwen dan geldt het volgende. DGW heeft in haar antwoordakte onder 17 een gemotiveerde opsomming gegeven van kritiekpunten op het hertaxatierapport. Daarnaast heeft DGW onder 18 tot en met 21 op gedetailleerd wijze toegelicht waarom er geen waarde gehecht moet worden aan het hertaxatierapport. Hierbij wijst DGW op de twee rapporten van een door de rechtbank benoemde deskundige in twee andere procedures met betrekking tot het project De Seizoenen. Uit die deskundigenberichten blijkt dat er geen aanleiding is te twijfelen aan de juistheid van de taxaties bij de uitgifte van de woningen in De Seizoenen. Ook blijkt uit het hertaxatierapport volgens DGW niet dat de marktwaarde van de woning van [appellant] lager was dan waar partijen destijds vanuit gingen.
Gelet op deze gemotiveerde betwisting had het op de weg van [appellant] gelegen om zijn stelling in ieder geval nader ter zitting nader toe te lichten. Het enkele verzoek (opgenomen onder 3 van de spreekaantekeningen) om [appellant] nog een akte toe te staan om daarop te reageren is daartoe onvoldoende. Hem daartoe de gelegenheid bieden zou ook strijd met de goede procesorde opleveren. Dit zou mogelijk anders zijn als [appellant] (eventueel op beknopte wijze) haar bezwaren tegen het verweer van DGW had geduid en het hof had verzocht om – indien het hof daartoe aanleiding voor zou vinden – nog een nadere akte te mogen nemen. Dit alles heeft [appellant] niet gedaan. De gedingstukken geven hiertoe evenmin aanleiding (ECLI:NL:HR:2011:BP0571). [appellant] heeft daarmee, gelet op de gemotiveerde betwisting door DGW, zijn stellingen onvoldoende onderbouwd. Het hof ziet, mede gezien de lengte van de procedure en de uitgebreide wijze waarop schriftelijk en mondeling standpunten zijn uitgewisseld en besproken, ook geen aanleiding om [appellant] ambtshalve nog in de gelegenheid te stellen zijn stellingen nader te onderbouwen. Grief 7 slaagt niet.
Overig voorts
3.19
Gelet op het voorgaande hoeft het hof het bezwaar van [appellant] dat de rechtbank in r.o. 3.1 en 3.2 in samenhang met 4.1 tot en met 4.4 onjuist dan wel onvolledig de vorderingen en onderbouwing daarvan heeft vastgesteld niet meer separaat te beoordelen, nu in het voorgaande de in de toelichting op grief 2 genoemde onderwerpen reeds aan bod zijn gekomen.
3.2
In de toelichting op grief 2 en ook onder het kopje "tot slot" aan het eind van de grieven verzoekt [appellant] het hof om een deskundige te benoemen. Uit voorgaande beoordeling volgt dat het hof geen aanknopingspunten heeft gevonden in de stellingen van [appellant] om hiertoe over te gaan. Grief 2 kan daarom niet tot vernietiging van het vonnis leiden.
3.21
Ter zitting heeft [appellant] grief 4, gericht tegen het oordeel van de rechtbank over de vordering gebaseerd op schending van de Wft, ingetrokken, zodat deze geen beoordeling meer behoeft.
3.22
Aan grief 8 gericht tegen de proceskostenveroordeling van [appellant] in eerste aanleg komt geen zelfstandige betekenis meer toe nu het hof het vonnis van de rechtbank zal bekrachtigen.
3.23
[appellant] heeft bewijs aangeboden van al zijn stellingen door alle middelen rechtens. Dat is onvoldoende gespecificeerd. Hij heeft geen bewijs aangeboden van feiten en/of omstandigheden die, indien bewezen, tot een andere beslissing zouden moeten leiden. Daarom wordt zijn bewijsaanbod gepasseerd.
Ambtshalve toetsing
3.24
Alhoewel [appellant] hierop geen beroep heeft gedaan, heeft het hof zich ambtshalve de vraag gesteld of de Koopgarantbepalingen als onredelijk bezwarend bedingen althans oneerlijk in de zin van de Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de Richtlijn) moeten worden aangemerkt. Het hof oordeelt hierover als volgt.
3.25
Op grond van artikel 6:231 aanhef en onder a BW zijn bedingen die de kern van de prestaties aangeven, geen algemene voorwaarden voor zover deze laatstgenoemde bedingen duidelijk en begrijpelijk zijn geformuleerd. Het hof is van oordeel dat artikel 11 (deels geciteerd in het vonnis onder 2.5 en 2.7) een kernbeding is nu hierin de kern van de prestatie van de Koopgarantregeling is opgenomen, zonder welke de overeenkomst niet tot stand kan komen. Artikel 11 is daarmee geen algemene voorwaarde in de zin van afdeling 6.5.3 BW, zodat een oneerlijkheidstoets op die grondslag niet aan de orde is.
Een kernbeding moet duidelijk en begrijpelijk zijn geformuleerd (vergelijk de conclusie van 8 mei 2020 van A-G Hartlief, ECLI:NL:PHR:2020:455). Dit transparantievereiste is van belang in de periode voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst, omdat het voor de consument van wezenlijk belang is dat hij vooraf kennis neemt van alle contractvoorwaarden en de gevolgen van de sluiting van de overeenkomst, zodat hij op basis daarvan kan beslissen of hij de overeenkomst wenst aan te gaan. Dit vereiste moet, gezien het feit dat de consument zich tegenover de verkoper in een zwakke positie bevindt en met name over minder informatie beschikt, ruim worden uitgelegd. Daarom volstaat grammaticale en taalkundige begrijpelijkheid niet. Het beding moet zodanig transparant zijn dat een normaal geïnformeerde en redelijk omzichtige en oplettende gemiddelde consument, op grond van duidelijke en begrijpelijke criteria, de economische gevolgen die er voor hem uit voortvloeien ten tijde van het sluiten van de overeenkomst kan voorzien. Hierbij spelen alle omstandigheden van het geval een rol (zie HvJEU 23 april 2015, C96/14, EU:C:2015:262 (Van Hove)).
Naar het oordeel van het hof is in het licht van het voorgaand toetsingskader aan het transparantievereiste voldaan. In artikel 11 is onder overzichtelijke kopjes de Koopgarant regeling stap voor stap weergegeven en is het percentage van de korting alsook het aandeel in het waardeverschil van [appellant] bij terugkoop vermeld. Op grond hiervan kon [appellant] als redelijk omzichtige en oplettende gemiddelde consument inschatten welke economische gevolgen het aangaan van de Koopgarantregeling voor hem zouden hebben. Dat blijkt ook uit het navolgende.
3.26
Voor het antwoord op de vraag of een kernbeding is overeengekomen, moet worden vastgesteld of de wilsovereenstemming tussen partijen zich tot de inhoud daarvan uitstrekt (wilsvertrouwensleer). Hierbij spelen alle omstandigheden van het geval een rol. Zoals [appellant] ter zitting heeft verklaard, was hij zich ervan bewust dat hij door de Koopgarantregeling minder hoefde te betalen voor de woning, dat het daarom binnen zijn budget viel en dat hij zich realiseerde dat er een aantal voorwaarden verbonden was aan de Koopgarantregeling, zoals de zelfbewoningsplicht en de terugkoopregeling. Desgevraagd bleek ter zitting dat hetgeen [appellant] dwarszat niet zozeer het feit was dat hij de voor- en nadelen van de Koopgarantregeling anders had begrepen maar meer dat hij niet volledig heeft kunnen meeprofiteren van de waardestijgingen in de markt. Een en ander laat onverlet dat [appellant] wel had begrepen dat hij de waardeontwikkeling voor de helft met DGW moest delen. Mede in dat licht bezien heeft [appellant] onvoldoende aangevoerd op welke verklaring of gedraging van DGW hij gerechtvaardigd heeft vertrouwd dat de koperskorting een onvoorwaardelijke korting was. Uit de verklaringen van [appellant] volgt ook dat hij een redelijke mogelijkheid heeft gehad om kennis te nemen van de Koopgarantregeling en dat hij van die mogelijkheid gebruik heeft gemaakt door naast een gesprek met de verkoopmakelaar actief op zoek te gaan naar informatie over de Koopgarantregeling. Dit leidt tot de conclusie dat de wilsovereenstemming van [appellant] zich ook uitstrekte tot de inhoud van artikel 11.
De verwijzing naar de brief van 17 november 2016 van de Vereniging Eigen Huis (VEH) aan de toenmalige minister van Wonen en Rijksdienst over de bij haar binnengekomen klachten over de Koopgarantregeling (en de reactie daarop aan Stichting Opmaat bij brief van 13 januari 2017) maakt dit niet anders. Het gaat er immers om hoe [appellant] bij het aangaan van de koopovereenkomst artikel 11 redelijkerwijs heeft mogen begrijpen.
3.27
Voor zover het hof is gehouden (buiten de door de grieven ontsloten rechtsstrijd in hoger beroep) ambtshalve na te gaan of sprake is van een oneerlijke handelspraktijken in de zin van boek 6, afdeling 3A BW (gelezen in het licht van Richtlijn 2005/29/EG) oordeelt hij als volgt. Uit het voorgaande blijkt dat [appellant] door DGW volledig en juist is geïnformeerd alvorens hij het besluit heeft genomen over te gaan tot het aangaan van de koopovereenkomst met DGW. Waar hij nog vragen had over de inhoud van de koopgarantregeling heeft hij zelf onderzoek verricht. Van een oneerlijke (art. 6:193b BW) of misleidende (art. 6:193c BW)handelspraktijk is daarom geen sprake. Evenmin is sprake van een misleidende omissie (art. 6:193d BW) en is de essentiële informatie als bedoeld in art. 6:193e BW verstrekt.
4.De slotsom
4.1
De grieven falen, zodat het bestreden vonnis moet worden bekrachtigd.
4.2
Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellant] in de kosten van het hoger beroep veroordelen.
De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van DGW zullen worden vastgesteld op € 741 aan verschotten (griffierecht)en op € 3.342 aan salaris advocaat (3 punten x tarief II).
5.De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
bekrachtigt het vonnis van 24 oktober 2018 van de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Zutphen;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van DGW vastgesteld op € 741 voor verschotten en op € 3.342 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;
verklaar dit arrest wat betreft de kostenveroordeling uitvoer bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. Ch.E. Bethlem, S.M. Evers en J.G.J. Rinkes, en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 30 maart 2021.