ECLI:NL:RBGEL:2018:2345

Rechtbank Gelderland

Datum uitspraak
28 mei 2018
Publicatiedatum
25 mei 2018
Zaaknummer
NL17.11136
Instantie
Rechtbank Gelderland
Type
Uitspraak
Rechtsgebied
Civiel recht
Procedures
  • Eerste aanleg - enkelvoudig
Rechters
Vindplaatsen
  • Rechtspraak.nl
AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vordering tot opheffing nadeel en schadevergoeding in verband met koopgarantbepalingen en erfpacht

In deze zaak vorderen eisers, [eiser 1] en [eiser 2], dat de rechtbank verklaart dat de koopovereenkomsten met Woningstichting De Goede Woning (DGW) tot stand zijn gekomen onder invloed van dwaling en dat de gevolgen van deze overeenkomsten gewijzigd moeten worden. De eisers stellen dat de koopovereenkomsten onredelijk bezwarende bedingen bevatten en dat er sprake is van onvoorziene omstandigheden. De rechtbank heeft de feiten en omstandigheden van de zaak onderzocht, waarbij het gaat om de Koopgarantregeling die door Woningstichting DGW wordt aangeboden. Deze regeling houdt in dat woningen onder de marktwaarde worden verkocht, maar dat bij terugverkoop de waardeontwikkeling tussen partijen wordt gedeeld. Eisers hebben aangevoerd dat zij niet goed geïnformeerd zijn over de gevolgen van deze regeling en dat zij hierdoor schade hebben geleden. De rechtbank heeft vastgesteld dat de eisers op de hoogte waren van de Koopgarantbepalingen en dat zij de mogelijkheid hadden om vragen te stellen over de regeling. De rechtbank heeft geoordeeld dat de vorderingen van eisers zijn verjaard en dat er geen sprake is van dwaling of onredelijk bezwarende bedingen. De rechtbank heeft de vorderingen van eisers afgewezen en hen veroordeeld in de proceskosten.

Uitspraak

VOORBLAD
Rechtbank Gelderland
Zaaknummer: NL17.11136
[eisers] tegen Woningstichting De Goede Woning
Vonnis van 28 mei 2018
vonnis
_________________________________________________________________ _
RECHTBANK GELDERLAND
Civiel recht
Zittingsplaats Zutphen
zaaknummer: NL17.11136
Vonnis van 28 mei 2018
in de zaak van

1.[eiser 1]wonende te [woonplaats],2. [eiser 2],wonende te [woonplaats],eisers, hierna samen te noemen: [eisers], en afzonderlijk [eiser 1] en [eiser 2],advocaat mr. P.J. den Boef te Houten,

tegen
de stichting
WONINGSTICHTING DE GOEDE WONING,
gevestigd te Apeldoorn,
verweerster, hierna te noemen: Woningstichting DGW,
advocaat mr. T.A. Vermeulen te Rotterdam.

1.De procedure

1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
  • de procesinleiding
  • het verweerschrift
  • de verandering vorderingen en grondslagen van [eiser 2]
  • de reactie op veranderingen vorderingen en grondslagen van Woningstichting DGW
  • het proces-verbaal van mondelinge behandeling op 5 april 2018.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.
Woningstichting DGW is een woningcoöperatie. Zij is een toegelaten instelling in de zin van artikel 19 van de Woningwet. Woningstichting DGW beschikt over een licentie van de Stichting Opmaat wat betreft gebruik van het concept Koopgarant. Woningstichting DGW heeft woningen in erfpacht uitgegeven onder toepasselijkheid van de Koopgarantbepalingen.
Over Koopgarant staat onder meer het volgende op de website van Woningstichting DGW (productie 4 van [eisers]:
“
Koopgarant
De Goede Woning vindt het belangrijk dat u de mogelijkheid krijgt om vermogen op te bouwen. Met Koopgarant koopt u de woning met aanzienlijk voordeel. U profiteert van lagere maandlasten. Ook kunt u uw woning op elk gewenst moment terugverkopen aan de Goede Woning. U bent dus altijd verzekerd van een koper. De winst of het verlies bij verkoop delen wij samen afhankelijk van het kortingspercentage.
Kopen met Koopgarant maakt het kopen van een huis betaalbaar.
(…)”
2.2.
Woningstichting DGW heeft een verkoopbrochure (productie 1 en 2 DGW) opgesteld ten behoeve van de verkoop van nog te bouwen appartementen.
Hierin is onder meer onder “Algemene koopinformatie” het volgende opgenomen:
“
Omdat u niet zomaar beslist een appartement te kopen, leggen wij u graag uit welke handelingen er verricht moeten worden bij de aankoop van een appartement.
DE AANKOOP
De daadwerkelijke koop vindt plaats door ondertekening van de koop-/aanneemovereenkomst. Met het ondertekenen van deze overeenkomst verplicht u zich tot het betalen van de koopprijs, terwijl wij ons door medeondertekening verplichten tot het bouwen van uw appartement. Nadat de overeenkomst door beide partijen is ondertekend, wordt het origineel naar de notaris gezonden, die dan de notariële akte van eigendomsoverdracht kan opmaken. U krijgt een kopie van de overeenkomst.
(…)
KOOPGARANT
De appartementen worden verkocht met koopgarant.
U koopt uw patiowoning/appartement tegen een prijs die 1/3 onder de marktwaarde ligt. Ook de hypotheek die u afsluit, is gebaseerd op dit koopbedrag. Dat betekent dus aangenaam lagere hypotheeklasten. Waarbij de hypotheekrente normaal aftrekbaar is voor de inkomstenbelasting.
TERUGKOOPGARANTIE
Wilt u na verloop van tijd verhuizen, dan biedt u uw patiowoning/appartement aan De Goede Woning aan. Wij kopen de woning binnen drie maanden van u terug. Hierbij is uw toenmalige koopprijs het uitgangspunt.
Een onafhankelijk taxateur berekent de actuele marktwaarde van uw woning. Uiteraard wordt de waarde van uw eigen investeringen nu meegenomen. Ligt de huidige marktwaarde hoger, dan deelt u samen met De Goede Woning de winst. Bij een waardevermindering deelt u samen met ons het verlies. Hieronder vindt u een rekenvoorbeeld.”
De brochure geeft een rekenvoorbeeld ingeval sprake is van waardestijging en een rekenvoorbeeld waarbij een waardedaling bij terugverkoop aan de orde is.
2.3.
Op 5 september 2008 heeft [eiser 1] met Woningstichting DGW een koop-/aannemingsovereenkomst (productie 7 [eisers]) gesloten inhoudende het recht van erfpacht op het nog te realiseren appartementsrecht, aangeduid met (bouw)nummer B3. De verplichting tot betaling van een canon is afgekocht.
In de overeenkomst zijn onder meer de volgende bepalingen opgenomen:
“(…)
III De totale koop-/aanneemsom bedraagt:
A. voor wat betreft de koopsom de ingevolge artikel 4 lid 3 verschuldigde termijnen:
1. de afkoopsom voor de erfpachtcanon (inclusief omzetbelasting) € 49.000,00
2. de overige verschuldigde termijnen (inclusief omzetbelasting) € 40.016,67
B. voor wat betreft de aanneemsom de nog niet ingevolge artikel 4 lid 1
verschuldigd geworden termijnen (inclusief omzetbelasting) € 74.316,66
C. vergoeding (inclusief omzetbelasting) over de afkoopsom voor de erfpachtcanon
en de overige verschuldigde termijnen, berekend overeenkomstig het bepaalde in
artikel 4 lid 4 € 292,67
Totaal (A + B + C) €163,625,98
(…)
Van toepassing zijnde Algemene Voorwaarden/ erfpacht- en koopgarant bepalingen
Artikel 13
1.Op de koop-/aannemingsovereenkomst zijn van toepassing de Algemene Voorwaarden voor de koop-/aannemingsovereenkomst voor appartementsrechten.
2.Op de koop-/aannemingsovereenkomst zijn de de Erfpacht- en Koopgarantbepalingen van toepassing als bedoeld onder 1.3, zoals vastgesteld door de ondernemer versie2 januari 2008.
Aanvullende artikelen, niet behorend tot de model koop-/aannemingsovereenkomst, maar welke hiermee wel een onverbrekelijk geheel vormen.
Vaststelling vrije marktwaarde, uitgifteprijs, en aandeel in de marktwaardeontwikkeling zoals bedoeld in hoofdstuk F (prijsvorming) van de Koopgarantbepalingen.
Artikel 14
1. De onderhandse verkoopwaarde, zoals bedoeld in hoofdstuk F (prijs]
vorming) van de
Koopgarantbepalingen bedraagt € 245.000,- (…). Deze waarde blijkt uit de waardeverklaring, die als bijlage is toegevoegd. Bij bepaling van deze waarde is de aanwezigheid van de Koopgarantbepalingen buiten beschouwing gelaten.
2. Verkrijger verklaart in te stemmen met deze vastgestelde waarde.
3. De uitgifteprijs, zoals bedoeld in hoofdstuk F (prijsvorming) bedraagt € 163.333,33 (…), te weten de totale koop-/aanneemsom inclusief omzetbelasting, doch exclusief meerwerk en eventuele rentevergoedingen als bedoeld in artikel 4 lid 4 e.v..
4. Het percentage waarvoor Erfpachter deelt in de stijging en daling van de waarde van het registergoed bedraagt 50%
(…)”
2.4.
De Erfpachtbepalingen (productie 8 van [eisers]) luiden voor zover van belang als volgt:
“Artikel 9
VERGOEDING BIJ BEËINDIGING ERFPACHT
Bij beëindiging van de Erfpacht wordt de vergoeding waartoe Erfpachter gerechtigd is, vastgesteld op voet van Hoofdstuk F (Koopgarant-prijsvorming) van na te melden Koopgarantbepalingen.
(…)
Artikel 11
KOOPGARANT-BEPALINGEN
De erfpacht wordt tevens verleend onder de Koopgarant-bepalingen zoals hieronder vastgesteld.
De Koopgarantbepalingen (productie 8 van [eisers]) luiden voor zover van belang als volgt:
Hoofdstuk C.Beperking bevoegdheid tot levering Registergoed
Erfpachter is niet bevoegd het Registergoed geheel of gedeeltelijk te vervreemden zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de Woningcorporatie.
De Woningcorporatie zal bedoelde toestemming verlenen onder de opschortende voorwaarde dat
Erfpachter het Registergoed in zijn geheel aan de Woningcorporatie te koop aanbiedt en levert
overeenkomstig het in hoofdstuk D (Terugkoopprocedure) bepaalde.
Onder vervreemden wordt in de zin van de Koopgarant-bepalingen verstaan: juridisch en/of economisch overdragen, verdelen en vestigen van beperkte gebruiksrechten.
(…)
Hoofdstuk D.Terugkoopprocedure
1.Aanbiedingsplicht van Erfpachter
Erfpachter is verplicht om het Registergoed onverwijld bij aangetekende brief te koop aan te bieden aan de Woningcorporatie zodra:
a. Erfpachter voornemens is het Registergoed geheel of gedeeltelijk te vervreemden; ofwel
b. Erfpachter niet (meer) voldoet aan de plicht tot zelfbewoning van de Woning overeenkomstig hoofdstuk B; ofwel
c. een hypotheekhouder schriftelijk heeft medegedeeld te willen overgaan tot gebruikmaking van het recht als bedoeld in artikel 3:268 lid 1 of lid 2 (gedwongen verkoop) van het Burgerlijk Wetboek; ofwel
d. op het Registergoed executoriaal beslag is gelegd; ofwel
e. Op het Registergoed conservatoir beslag is gelegd en de daaropvolgende eis in de hoofdzaak heeft geleid tot een uitvoerbaar bij voorraad verklaarde beslissing of een niet uitvoerbaar verklaarde beslissing welke onherroepelijk is geworden, waarbij de eis in de hoofdzaak geheel of gedeeltelijk is toegewezen.
2.Bedenktijd
Tot drie dagen na ondertekening van de betreffende terugkoopovereenkomst door Erfpachter is Erfpachter in het sub la bedoelde geval bevoegd om bij aangetekende brief aan de Woningcorporatie mede te delen dat hij van de betreffende verkoop wenst af te zien; daarmee verklaart Erfpachter tevens voor zijn rekening te nemen alle kosten die de Woningcorporatie in verband met de voorgenomen terugkoop in redelijkheid heeft gemaakt.
De bevoegdheid van Erfpachter om van betreffende verkoop af te zien vervalt zodra zich één
of meer van de in Hoofdstuk D sub 1 c, d of e bedoelde omstandigheden voordoet.
3.Bezichtiging
Vanaf het moment van de sub 1 bedoelde aanbieding tot het moment van levering door Erfpachter, is Erfpachter verplicht de Woningcorporatie en/of een aspirant-koper/-huurder uiterlijk één week na een daartoe gedaan verzoek van de Woningcorporatie in de gelegenheid te stellen de Woning te bezichtigen. De Woningcorporatie is tijdens bedoelde periode tevens bevoegd de technische staat van de Woning met bijbehorende voorzieningen zoals leidingen en bedradingen te controleren.
4.Terugkoopplicht van de Woningcorporatie, taxatie en teruglevering
Terugkoopplicht
De Woningcorporatie is verplicht onverwijld tot aankoop van het Registergoed over te gaan in alle gevallen waarin het Registergoed aan de Woningcorporatie schriftelijk te koop wordt aangeboden; de Woningcorporatie vergoedt aan Erfpachter een koopsom overeenkomstig het in hoofdstuk F (Koopgarant-prijsvorming) bepaalde.
Taxatie
Terstond nadat het Registergoed schriftelijk aan de Woningcorporatie te koop is aangeboden, benoemt de Woningcorporatie een Taxateur voor de waardebepaling van het Registergoed overeenkomstig hoofdstuk E (Taxatie).
Terugkoopovereenkomst
Binnen zes weken nadat het Registergoed schriftelijk aan de Woningcorporatie te koop is
aangeboden, ontvangt Erfpachter van de Woningcorporatie een terugkoopovereenkomst ter
ondertekening; daarbij ontvangt Erfpachter tevens een kopie van het betreffende taxatierap-
port.
Teruglevering
De betreffende levering door Erfpachter aan de Woningcorporatie vindt plaats binnen drie
maanden na de datum van de in lid 1 bedoelde aangetekende brief, doch niet eerder dan een
maand nadat de Woningcorporatie de betreffende terugkoopovereenkomst ondertekend heeft
retour ontvangen van Erfpachter, of zoveel eerder of later dan partijen nader overeenkomen.
(…)
Hoofdstuk E. Taxatie
1.Waardebepaling Registergoed door middel van taxatie
In alle gevallen waarin de waarde van het Registergoed tussen partijen moet worden bepaald, wordt die waarde door middel van taxatie vastgesteld.
2.Benoeming Taxateur
Ten behoeve van de sub 1 bedoelde taxatie benoemt de Woningcorporatie een Taxateur die
binnen 1 maand na zijn benoeming een rapport opstelt van de waarde van het Registergoed.
De Taxateur mag niet direct of indirect betrokken zijn bij de aan- of verkoop of bij de financiering van het Registergoed.
3.Taxatieregels
a.Algemeen
Bij de taxatie neemt de Taxateur onder meer het navolgende in acht:
- de taxatie betreft de onderhandse verkoopwaarde, vrij van huur en gebruik;
- de aanwezigheid van de Koopgarant-bepalingen wordt bij de taxatie buiten beschouwing gelaten;
- het Registergoed wordt getaxeerd in onbewoonde, vrij opleverbare staat; bij de taxatie blijven eventueel aanwezige roerende zaken buiten beschouwing;
- bij terugkoop van het Registergoed door de Woningcorporatie hanteert de Taxateur dezelfde waarderingsgrondslagen als bij de Uitgifte;
- indien het Registergoed ten tijde van de taxatie nog in aanbouw is, stelt de Taxateur de waarde vast als ware het Registergoed reeds opgeleverd.
b.Opname Staat van de Woning bij Uitgifte van een Koopgarant-woning door de Woningcorporatie
Bij Uitgifte door de Woningcorporatie gelden met betrekking tot de taxatie van het Registergoed de navolgende bijzondere bepalingen.
De Taxateur omschrijft in het taxatierapport de Staat van de Woning.
Indien sprake is van een nieuw te bouwen Woning vindt geen omschrijving plaats van
de Staat van de Woning, maar wordt uitgegaan van de afwerkingsstaat die opgenomen
is in de technische verkoopdocumentatie.
(…)
c.Opname Staat van de Woning bij terugkoop door de Woningcorporatie van een Koopgarant-woning
Bij terugkoop door de Woningcorporatie van het Registergoed gelden met betrekking tot de taxatie de navolgende bijzondere bepalingen ten aanzien van verbeteringen die onder verantwoordelijkheid van Erfpachter bevoegdelijk zijn aangebracht.
De Taxateur geeft een beschrijving van de Staat van de Woning. In het taxatierapport wordt expliciet aangegeven welke verbeteringen de Staat van de Woning heeft ondergaan ten opzichte van de hiervoor bedoelde Taxatie bij Uitgifte.
Onder verbeteringen worden in dit verband uitsluitend verstaan die veranderingen aan de Staat van de Woning die een waardeverhogend effect hebben.
Van die verbeteringen stelt de Taxateur expliciet vast welk effect dit heeft op de waarde van het Registergoed en legt dit vast in het taxatierapport.
(…)
Hoofdstuk F.Koopgarant-prijsvorming
1.Prijs bij Uitgifte door de Woningcorporatie
Alvorens de Woningcorporatie overgaat tot Uitgifte ter zake van het Registergoed, stelt zij de waarde van het Registergoed vast door middel van taxatie; omtrent de wijze van taxeren geldt het bepaalde in hoofdstuk E (Taxatie) sub 3a en b.
De Uitgifteprijs is gelijk aan bedoelde onderhandse verkoopwaarde, verminderd met de door de Woningcorporatie vast te stellen korting (de zogeheten koperskorting), berekend aan de hand van het percentage dat omschreven is in Hoofdstuk H.
Indien het Registergoed een nieuw te bouwen woning betreft - waartoe de Woningcorporatie en Erfpachter een koop-/aannemingsovereenkomst zijn aangegaan - is de in de vorige zin bedoelde Uitgifteprijs gelijk aan de totale koop-/aanneemsom inclusief omzetbelasting, doch exclusief meerwerk en renteverlies tijdens de bouw. Meerwerk zal bij terugkoop worden beoordeeld als verbetering, zoals bedoeld onder E.3.C (Opname Staat van de Woning bij terugkoop.) Minderwerk strekt tot verlaging van de Uitgifteprijs.
2.Vaststelling Koopgarant-prijs bij terugkoop door de Woningcorporatie.
De koopsom die de Woningcorporatie aan Erfpachter verschuldigd is bij terugkoop door de Woningcorporatie van het Registergoed - waaronder mede begrepen het geval van beëindiging van de Erfpacht - wordt als volgt berekend: de Uitgifteprijs, plus het waarde-effect van verbeteringen aan de Staat van de Woning, plus het aandeel van de Erfpachter in de overige waardeontwikkeling. Nader aangeduid in de terugkoopformule:
U + S + (T2 - S – T1) x X%
Door middel van de terugkoopformule worden de navolgende waarden uitgedrukt:
U: de Uitgifteprijs.
S: het waarde-effect van verbeteringen aan de Staat van de Woning berekend volgens
hoofdstuk E (Taxatie) sub 3c;
T2: de onderhandse verkoopwaarde van het Registergoed bij de te koop aanbieding door Erfpachter volgens hoofdstuk D (Terugkoopprocedure) met inbegrip van de waarde van de Staat van de Woning;
T1: de onderhandse verkoopwaarde van het Registergoed bij de Uitgifte;
X: het percentage waarvoor Erfpachter deelt in de stijging of daling van de onderhandse verkoopwaarde van het Registergoed volgens hoofdstuk I;
(…)”
2.5.
[eiser 2] heeft op 6 augustus 2008 een koop-/aannemingsovereenkomst gesloten met Woningstichting DGW met de volgende bepaling omtrent de koopprijs:
“
Artikel 14
1. De onderhandse verkoopwaarde, zoals bedoeld in hoofdstuk F (prijsvorming) van de
Koopgarantbepalingen bedraagt € 241,100,00 (…). Deze waarde blijkt uit de waardeverklaring, die als bijlage is toegevoegd. Bij bepaling van deze waarde is de aanwezigheid van de Koopgarantbepalingen buiten beschouwing gelaten.
2. Verkrijger verklaart in te stemmen met deze vastgestelde waarde.
3. De uitgifteprijs, zoals bedoeld in hoofdstuk F (prijsvorming) bedraagt € 160.733,33 (…), te weten de totale koop-/aanneemsom inclusief omzetbelasting, doch exclusief meerwerk en
eventuele rentevergoedingen als bedoeld in artikel 4 lid 4 e.v.
4. Het percentage waarvoor Erfpachter deelt in de stijging en daling van de waarde van het registergoed bedraagt 50%.
(…)”
2.6.
Op 10 juli 2013 heeft Woningstichting DGW aan [eiser 1] op diens verzoek een “
Berekening terugkoopprijs Koopgarant” uitgebracht die uitkwam op een bedrag van € 123.333,33. Als de door [eiser 1] aangebrachte verbeteringen hierbij worden betrokken is het verlies ten opzichte van de uitgifteprijs €. 60.000,00. [eiser 1] heeft afgezien van de mogelijkheid om op dat moment het appartement terug te verkopen aan Woningstichting DGW.
2.7.
Op 9 januari 2014 heeft Woningstichting DGW op verzoek van [eiser 2] een “
Berekening terugkoopprijs Koopgarant” opgesteld. Deze terugkoopprijs komt uit op € 130.182,43, zodat bij terugkoop het verlies van [eiser 2] € 45.550,91 zou bedragen. Voor [eiser 2] is de uitkomst van deze berekening de reden geweest om op dat moment de woning niet aan Woningstichting DGW ter terugkoop aan te bieden.
2.8.
[eiser 1] en [eiser 2] hebben een artikel van Daan Jansen d.d. 14 januari 2017 (productie 15 van [eisers]) overgelegd:
“Consumentenwaakhond: 'Mensen op verkeerde been gezet door 'korting’ bij verkoop
woningcorporatiehuizen’
De Autoriteit Consument en Markt (ACM) vindt de informatie die werd verstrekt over het begrip ‘korting’ bij de Koopgarant-regeling niet duidelijk genoeg voor de consument. Daarmee werden kopers op het verkeerde been gezet en kregen zij mogelijk een verkeerd idee wat de Koopgarant-regeling inhoudt. Tot deze conclusie komt ACM na onderzoek van de Koopgarant-regeling, op verzoek van De Monitor.
Koopgarantwoningen worden door woningcorporaties verkocht. Dergelijke woningen kunnen met zogenaamde ‘korting’ worden gekocht, maar moeten bij verhuizing weer worden terug verkocht aan de woningcorporatie. De korting wordt bij terugkoop van de woning weer verrekend. Het gaat dus niet om een kortingsbedrag dat je als koper krijgt.
Verwarrend begrip
‘ACM wil dat consumenten goed en juist worden geïnformeerd bij de aanschaf van producten en diensten.’ licht woordvoerder Saskia Bierling van ACM toe. 'Dat geldt zeker bij de aankoop van een woning. Natuurlijk moeten consumenten zich bij zo’n belangrijke aankoop goed informeren over alle voorwaarden. De kritiek van ACM is tweeledig. Ten eerste gaat het om het gebruikte begrip ‘korting’, die geen korting is. Ten tweede vindt de onafhankelijke toezichthouder ook de uitleg over hoe de korting bij terugkoop van de regeling weer wordt verrekend niet duidelijk genoeg.
Niet langer gebruikt
ACM heeft inmiddels overlegd met Stichting OpMaat, die de Koopgarant-regeling heeft bedacht en licenties verstrekt aan woningcorporaties. OpMaat heeft de informatie op haar eigen website aangepast. Bierling: ‘Omdat het kopen van een huis een ingrijpende aankoop is met grote financiële impact die een consument niet vaak doet, vonden we het belangrijk dit probleem op te lossen. Dat is nu het geval doordat de informatie op dit punt verduidelijkt is: de term ‘korting' wordt niet langer gebruikt. Ook de informatie over wat er gebeurt bij het verkopen van het huis is verduidelijkt.’
In andere documenten, zoals koopaktes en erfpachtbepalingen, komt het woord ‘korting' nog wel voor, maar dat kan OpMaat naar eigen zeggen niet veranderen. ‘Die documenten zijn afgestemd met andere partijen zoals het Ministerie van Binnenlandse Zaken en de Belastingdienst,’ aldus Bernard Wouters van OpMaat.
(…)”
2.9.
In juli 2017 heeft [eiser 2] de woning aan Woningstichting DGW aangeboden en verzocht een taxatie te laten uitvoeren, alsmede een berekening terugkoopprijs op te stellen. Op grond van de berekening d.d. 4 september 2017 heeft [eiser 2] een terugkoopprijs van € 142.683,00 ontvangen, terwijl hij een aankoopprijs van € 160.733,00 heeft betaald. Het verlies van [eiser 2] op de koopprijs bedraagt € 35.550,00.

3.De vordering

3.1.
[eiser 1] vordert dat de rechtbank bij vonnis, indien en voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I.
primair: voor recht zal verklaren dat de met Woningstichting DGW gesloten koopovereenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, zulks in de zin van artikel 6:228 lid 1 sub a en/of sub b BW, en zal bepalen dat de gevolgen van de koopovereenkomst ter opheffing van het nadeel zal worden opgeheven middels wijziging van deze overeenkomst (zulks in de zin van artikel 6:230 lid 2 BW), in die zin dat artikel 11 (van de overeengekomen Erfpacht- en koopgarantbepalingen geheel buiten toepassing zal worden gelaten, althans artikel 11 hoofdstuk D (Terugkoopprocedure), althans hoofdstuk F ('Koopgarant-prijsvorming'), althans artikel 11 Hoofdstuk F lid 2 'Vaststelling Koopgarantprijs bij terugkoop door de
Woningcorporatie'),
subsidiair: voor recht zal verklaren dat in de overeengekomen Erfpacht- en
Koopgarantbepalingen sprake is van een of meer onredelijk bezwarende bedingen in de zin van artikel 6:233 BW en zal bepalen dat vernietigd worden deze onredelijk bezwarende bedingen als genoemd in de procesinleiding onder rechtsgrond 2, te weten artikel 11 tot en met Hoofdstuk I van de overeengekomen Erfpacht- en Koopgarantbepalingen, althans hoofdstuk D ('Terugkoopprocedure'), althans hoofdstuk F ('Koopgarant-Prijsvorming'), althans Hoofdstuk F lid 2 ('Vaststelling Koopgarantprijs bij terugkoop door de Woningcorporatie'),
meer-subsidiair: voor recht zal verklaren dat sprake is van onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW en de gevolgen van de tussen [eiser 1] en Woningstichting DGW gesloten koopovereenkomsten op grond van onvoorziene omstandigheden zal wijzigen, in die zin dat artikel 11 tot en met Hoofdstuk I van de overeengekomen Erfpacht- en Koopgarantbepalingen geheel buiten werking/toepassing zal blijven, althans artikel 11 hoofdstuk D, althans hoofdstuk F ('Koopgarant-prijsvorming'), althans Hoofdstuk F lid 2
'Vaststelling Koopgarantprijs bij terugkoop door de Woningcorporatie'),
meer-meer subsidiair: zal bepalen dat artikel 11 tot en met Hoofdstuk I van de overeengekomen Erfpacht- en Koopgarantbepalingen op grond van de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid in de zin van artikel 6:2 en artikel 6:248 BW (geheel) buiten toepassing zal worden gelaten, althans artikel 11 hoofdstuk D, althans artikel 11 hoofdstuk F ('Koopgarant-prijsvorming'), althans artikel 11 Hoofdstuk F lid 2 'Vaststelling Koopgarantprijs bij terugkoop door de Woningcorporatie'),
II. zal bepalen dat Woningstichting DGW wordt veroordeeld in de kosten van deze procedure, waaronder begrepen de nakosten.
3.2.
[eiser 2] vordert - na wijziging van eis - dat de rechtbank, bij vonnis, indien en voor zover mogelijk, uitvoerbaar bij voorraad:
I.
primair: voor recht zal verklaren dat [eiser 2] heeft gedwaald als bedoeld in art. 6:228 jo 6:74 BW bij het sluiten van de koopovereenkomst met betrekking tot de Koopgarantwoning aan de [adres] te Apeldoorn in november 2008 en Woningstichting DGW verplicht is tot vergoeding van de door [eiser 2] als gevolg van voormelde dwaling geleden schade ter opheffing van het nadeel dat [eiser 2] door de dwaling geleden heeft, deze schade nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet,
subsidiair: voor recht zal verklaren dat Woningstichting DGW toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de met [eiser 2] gesloten koopovereenkomst en Woningstichting DGW verplicht is de schade van [eiser 2] te vergoeden, deze schade nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet,
meer-subsidiair: voor recht zal verklaren dat Woningstichting DGW onrechtmatig heeft gehandeld en uit dien hoofde verplicht is de schade van [eiser 2] te vergoeden, deze schade nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet,
meer-meer-subsidiair: voor recht zal verklaren dat de schade die [eiser 2] door het handelen van Woningstichting DGW lijdt op grond van de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid voor rekening van Woningstichting DGW komt, met de verplichting deze schade aan [eiser 2] te vergoeden, deze schade nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet,
II. Woningstichting DGW zal veroordelen in de proceskosten, de nakosten daaronder begrepen.
3.3.
[eiser 1] heeft zijn vorderingen - tegen de achtergrond van de vaststaande feiten - gegrond op dwaling, op vernietiging van de Erfpacht- en Koopgarantbepalingen als zijnde onredelijke bezwarende bedingen, op onvoorziene omstandigheden en het buiten toepassing laten van voornoemde bepalingen op grond van de beperkende werking van redelijkheid en billijkheid. Tevens heeft hij zich beroepen op de schending van een publiekrechtelijke zorgplicht, ontleend aan de Wet op het financieel toezicht (Wft) en van een privaatrechtelijke zorgplicht, ontleend aan het Burgerlijke Wetboek (BW).
3.4.
[eiser 2] heeft zijn vorderingen tot schadevergoeding - tegen de achtergrond van de vaststaande feiten - gegrond op dwaling, toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst en beperkende werking van redelijkheid en billijkheid. Tevens heeft hij zich beroepen op de schending van een publiekrechtelijke zorgplicht, ontleend aan de Wet op het financieel toezicht (Wft) en van een privaatrechtelijke zorgplicht, ontleend aan het Burgerlijke Wetboek (BW).

4.Het verweer

4.1.
Woningstichting DGW concludeert dat de rechtbank [eiser 1] en [eiser 2] in hun vorderingen niet ontvankelijk zal verklaren, althans hen die zal ontzeggen, met veroordeling van [eiser 1] en [eiser 2] in de kosten van de procedure.
4.2.
Woningstichting DGW voert verweer. Voor zover van belang zal hierna op het verweer worden ingegaan.

5.De beoordeling

5.1.
[eiser 1] en [eiser 2] hebben van Woningstichting DGW een woning gekocht met Koopgarantregeling. Kort samengevat houdt dit het volgende in. De marktwaarde van de in erfpacht uitgegeven woningen wordt van te voren door onafhankelijke taxatie bepaald. Bij aankoop betaalt de koper een prijs die 1/3 onder de getaxeerde marktwaarde ligt. Als gevolg hiervan kan een hypothecaire financiering lager zijn met als voordeel dat de maandlasten lager uitkomen dan als het hele bedrag van de marktwaarde gefinancierd moet worden. Bij verkoop is de koper verplicht de woning aan Woningstichting DGW aan te bieden en is Woningstichting DGW verplicht deze binnen drie maanden terug te kopen. De waarde van de woning ten tijde van de terugkoop wordt door onafhankelijke taxatie vastgesteld. Vervolgens wordt aan de hand van het verschil tussen de getaxeerde waarde bij aankoop en de getaxeerde waarde bij terugkoop bepaald of de waarde van de woning is gestegen of gedaald. Partijen zijn overeengekomen dat de waardestijging of waardedaling bij helfte tussen partijen wordt verdeeld. De koper krijgt de waardestijging door eigen verbeteringen aan de woning volledig gecompenseerd.
5.2.
[eiser 1] en [eiser 2] hebben voorafgaand aan de aankoop een verkoopbrochure ontvangen waarin de Koopgarantregeling wordt uitgelegd en met rekenvoorbeelden de opbouw van de terugkoopprijs uiteengezet wordt voor de situatie van waardestijging van de woning en voor de situatie van waardedaling van de woning.
5.3.
[eiser 1] en [eiser 2] hebben de koop-/aannemingsovereenkomsten gesloten in september respectievelijk augustus 2008. Uit het door Woningstichting DGW overgelegde overzicht transactieprijzen van woningen in de regio Apeldoorn (productie 8) kan worden afgeleid dat in dit kwartaal van 2008 de prijzen op een hoogtepunt waren. Weliswaar zijn de woningprijzen de laatste jaren stijgende, maar het niveau van 2008 is in Apeldoorn nog niet gehaald, zodat bij terugverkoop nog steeds sprake is van een waardedaling van de woning die voor de helft voor rekening van [eiser 1]/[eiser 2] komt.
5.4.
Met een beroep op verschillende rechtsgronden stellen [eiser 1] en [eiser 2] de Koopgarantregeling ter discussie en zijn hun beider vorderingen erop gericht dat het geleden nadeel door Woningstichting DGW wordt vergoed.
Schending zorgplicht Wft
5.5.
[eisers] stelt dat bij de Koopgarantregeling sprake is van een renteloze lening, omdat de korting die bij aankoop wordt gegeven in de terugkoopprijs wordt verrekend. Ter onderbouwing verwijst hij naar het standpunt van een aantal woningcorporaties die zich in de ‘Koopgarant discussie’ aldus heeft uitgelaten. In de koopovereenkomst ligt daarom een financieel product besloten. Dit brengt mee dat [eisers] over de aan dit financiële product verbonden risico’s geïnformeerd had moeten worden, zodat [eisers] een weloverwogen beslissing had kunnen nemen. Hierover is [eisers] niet geïnformeerd. Er is in strijd met de in de Wft opgenomen bijzondere zorgplicht gehandeld, zoals schending van de informatieverstrekkingsregels en van bepalingen inzake de onderzoeksplicht en waarschuwingsplicht. Tevens heeft Woningstichting DGW in haar adviesrelatie tot [eisers] niet de zorg in acht genomen die geldt voor een goed opdrachtnemer, aldus [eisers]
5.6.
Woningstichting DGW heeft betwist dat sprake is van een renteloze lening. Er is niet voldaan aan de vereisten van artikel 7:129 BW. Er is tussen partijen slechts een afspraak gemaakt over de wijze waarop de terugkoopprijs wordt berekend.
Voorts is de Wft niet van toepassing op de rechtsverhouding tussen Woningstichting DGW en [eisers], omdat geen sprake is van een financieel product in de zin van artikel 1.1 Wft. Evenmin heeft Woningstichting DGW geadviseerd in de zin van artikel 1 Wft, aldus Woningstichting DGW.
5.7.
De stelling dat sprake is van een renteloze lening heeft [eisers] na de gemotiveerde betwisting hiervan door Woningstichting DGW niet nader onderbouwd. Alleen al hierom kan aan deze stelling worden voorbijgegaan. Zelfs als hiervan veronderstellenderwijs wordt uitgegaan, zoals [eisers] aanvoert, kan dit hem niet baten. Gelet op de definitiebepalingen van hoofdstuk 1.1 Wft is deze wettelijke regeling niet van toepassing op een koop-/aannemingsovereenkomst door een woningstichting. Dit laat onverlet dat [eisers] zeker wel bescherming kan ontlenen aan de in de Wft opgenomen beschermingsbepalingen voor de consument. Maar deze verplichtingen rusten op de financiële instelling die het hypothecair krediet heeft verstrekt ten behoeve van de aankoop van de woning. Jegens Woningstichting DGW wordt onrechtmatige daad wegens handelen in strijd met de Wft als grondslag voor de vorderingen verworpen.
Toerekenbare tekortkoming
5.8.
De verwijten van [eisers] dat hij door Woningstichting DGW niet is geïnformeerd over de aan de Koopgarantregeling verbonden risico’s en op het verkeerde been is gezet door het woord ‘korting’, zijn wel relevant voor de beoordeling of sprake is van een toerekenbare tekortkoming van Woningstichting DGW jegens [eisers] bij het aangaan van de koop-/aannemingsovereenkomst. [eisers] beroept zich onder meer op uitspraken van de ACM en uitzendingen van “De Monitor”. [eiser 1] en [eiser 2] stellen dat zij niet hebben gekregen wat zij op grond van de Koopgarantbepalingen mochten verwachten.
5.9.
Woningstichting DGW heeft destijds de informatievoorziening en organisatie van de verkoop van de woningen in het nieuwbouwproject “De Seizoenen” overgelaten aan Rodenburg Makelaars te Apeldoorn (hierna: Rodenburg).
5.9.1.
[eiser 2] heeft ter zitting verklaard dat de woningen in de markt gezet werden als starterswoningen met een korting van 33%. Hij heeft contact opgenomen met Rodenburg en zich ingeschreven voor een woning. Hij heeft een gesprek met een van de makelaars van Rodenburg gehad waarin hem is verteld dat hij lagere maandlasten zou hebben en een korting zou krijgen. De zelfbewoningsplicht en het verbod van onderverhuur is besproken, evenals de verplichting dat de woning aan Woningstichting DGW moest worden terugverkocht en dat winst en verlies werden gedeeld. Er is niets gezegd over korting bij verkoop. Na afloop van het gesprek heeft [eiser 2] de brochure gekregen. Na twee of drie weken is [eiser 2] teruggebeld door de makelaar van Rodenburg met de vraag of hij er al uit was. Toen heeft hij besloten om de woning te kopen, aldus [eiser 2].
[eiser 1] heeft de door [eiser 2] beschreven gang van zaken ter zitting bevestigd.
5.9.2.
Ter onderbouwing van het verkoopproces heeft Woningstichting DGW twee brieven van Rodenburg (productie 4 en 5) overgelegd die aan de hand van een concrete verkoop in augustus 2008 een beschrijving geven van het verkoopproces van het nieuwbouwproject “De Seizoenen”. Citaat:
“2. De kandidaten die ingeloot zijn hebben van ons bericht gekregen en zijn uitgenodigd voor een gesprek bij ons op kantoor (in dit geval doorhaling naam) Tijdens dit gesprek is het proces van het kopen van een nieuwbouwwoning door de betreffende
makelaar toegelicht zoals de prijs, de bouwperiode, de kosten en de bijzondere bepalingen zoals in dit geval de erfpacht- en koopgarantregeling.
(…)
5. Daaropvolgend is er een concept koop-/aannemingsovereenkomst opgemaakt welke
aan de kandidaten is verzonden inclusief de bijlagen welke genoemd worden in de
koop-/aannemingsovereenkomst en waarvoor de verkrijger ook verklaart daar een
afschrift van te hebben ontvangen, zie laatste pagina van de getekende koop-
/aannemingsovereenkomst (bijlage 2).
(…)”
5.10.
Uit de verklaring van met name [eiser 2] en de beschrijving door Rodenburg blijkt dat de Koopgarantregeling in elk geval op hoofdlijnen is besproken. De brochure (productie 1 en 2 van Woningstichting DGW) is aan [eisers] ter hand gesteld na afloop van het gesprek. Op p. 14 en 15 is onder de kop ALGEMENE KOOPINFORMATIE opgenomen welke handelingen verricht moeten worden bij de aankoop van een woning/appartement. Aan het slot is onder “
Koopgarant” en “
Terugkoopgarantie” een uitleg opgenomen (zie 2.2). In een omkaderd schema met donkere achtergrond is de berekening van de terugkoopprijs opgenomen in situatie 1: waardestijging en onder situatie 2: waardedaling.
Vaststaat dat in elk geval [eiser 2] twee weken de gelegenheid heeft gehad om de brochure te bestuderen. Gesteld noch gebleken is dat [eiser 1] niet de tijd heeft gehad om de brochure na te lezen. Als een consument overgaat tot de aankoop van een woning mag worden verwacht dat de beschikbare informatie wordt bestudeerd. Bij onduidelijkheden mag (ook) van consumenten als [eiser 1] en [eiser 2] worden verwacht dat zij navraag doen bij Rodenburg of zo nodig een eigen aankoop makelaar inschakelen. Hiervan is niet gebleken.
5.11.
Over de stelling dat [eiser 1] en [eiser 2] op het verkeerde been zijn gezet door het woord “
korting”, overweegt de rechtbank het volgende. De rechtbank heeft (met de zoekfunctie) vastgesteld dat in de (digitaal beschikbare) brochures het woord “
korting” in het geheel niet voorkomt. Het bedrag dat Woningstichting DGW bij verkoop voor haar rekening neemt, wordt in de brochure omschreven met “
1/3 voordeel” of “
1/3 onder de marktwaarde”. Dat in de verstrekte koop-/aannemingsovereenkomst en de Erfpacht- en Koopgarantbepalingen het woord ‘
(kopers)korting’ wel voorkomt, is niet doorslaggevend. Deze stukken laten zich veel minder makkelijk lezen dan de brochure die een op de consument gerichte uitleg bevat. Voorts blijkt uit de voorbeeldberekeningen in de brochure duidelijk dat aan de hand van het verschil tussen de marktwaarde ten tijde van de verkoop en de marktwaarde ten tijde van de terugverkoop wordt bepaald of sprake is van waardestijging of waardedaling van de woning. Tot slot zou het volgen van het standpunt van [eiser 1] en [eiser 2] betekenen dat Woningstichting DGW, die tot doel heeft de algemene huisvestingsbelangen te behartigen, bij terugkoop 1/3 deel van de aankoopwaarde als voordeel aan [eiser 1] en [eiser 2] zou laten zonder dat daarvoor enige rechtvaardiging bestaat. Alleen al deze consequentie maakt dat [eiser 1] en [eiser 2] niet gerechtvaardigd hebben mogen vertrouwen dat dit de juiste uitleg was van “1/3 voordeel” dan wel “(kopers)korting”. Wat [eiser 1] en [eiser 2] in feite op het verkeerde been heeft gezet in augustus/september 2008, is het feit dat op dat moment niet was te voorzien dat met name de woningmarkt in Apeldoorn zo lange tijd met aanzienlijke prijsdalingen te maken zou gaan krijgen. Dit gaat over het algemene risico dat aan de aankoop van een woning is verbonden en in het algemeen geheel voor rekening van de koper komt. Bij de Koopgarantregeling neemt Woningstichting DGW de helft van de waardedaling voor haar rekening
Er is geen sprake van een toerekenbare tekortkoming van Woningstichting DGW voor wat betreft de informatie over de Koopgarantregeling.
5.12.
Daarnaast heeft [eisers] aangevoerd dat in strijd met de Koopgarantbepalingen (Hoofdstuk E Taxatie) de waarde van de woning is bepaald. Er is geen sprake van een taxatie zoals contractueel overeengekomen. [eisers] heeft geen taxatierapport ontvangen, maar alleen een “
waardeverklaring”. Dit maakt dat destijds de woningen mogelijk voor een te hoge koopprijs zijn verkocht. Dit werkt in het nadeel van [eisers] bij terugverkoop bij de bepaling van de waardedaling of waardestijging, aldus [eisers] Om alsnog objectief de marktwaarde bij aankoop vast te stellen verzoekt [eisers] de rechtbank om hiertoe een deskundige te benoemen.
Woningstichting DGW betwist dat in strijd met de Koopgarantbepalingen de waarde van de woning is bepaald. Er was sprake van nieuw te bouwen woningen, zodat geen omschrijving van de Staat van de Woning kan plaatsvinden, maar wordt uitgegaan van de afwerkingsstaat die opgenomen is in de technische verkoopdocumentatie. Woningstichting DGW beroept zich op artikel 14 van de koop-/aannemingsovereenkomst (zie 2.3) en Hoofdstuk E onder 3.
Taxatieregels(zie 2.4) van de Koopgarantbepalingen. Ter onderbouwing van haar standpunt dat op juiste wijze is getaxeerd heeft Woningstichting DGW verklaringen overgelegd van Thoma-TTB (productie 5) over de taxatie d.d. 5 juni 2008, en van Hunink & Holtrigter, woning- en bedrijfsmakelaars te Apeldoorn (productie 6), die een beschrijving geven van de in 2008 gevolgde werkwijze bij de taxatie.
5.13.
Niet ter discussie staat dat [eiser 1] en [eiser 2] een nog te bouwen woning hebben gekocht, zodat een opname van de Staat van de woning niet aan de orde was. Ter zitting heeft [eisers] ter betwisting van de door Woningstichting DGW overgelegde stukken een beroep gedaan op een deskundigenrapport dat naar aanleiding van een verzoekschriftprocedure voorlopig deskundigenbericht over de taxaties van woningen in het kader van de Koopgarantregeling was opgesteld. Hoewel het deskundigenrapport voldoende tijdig voor de mondelinge behandeling beschikbaar was, heeft [eisers] het betreffende rapport niet overgelegd. Er zouden volgens [eisers] fouten bij taxaties zijn gemaakt, maar niet is gebleken dat dit ook zag op nieuw te bouwen woningen. Daarom wordt aan deze te vage betwisting voorbijgegaan. Te gelden heeft dat de taxaties die zijn vastgelegd in de waardeverklaring in overeenstemming met de Koopgarantbepalingen, met name Hoofdstuk E en Hoofdstuk F, tot stand zijn gekomen. Ook op dit punt is niet gebleken dat sprake is van een toerekenbare tekortkoming.
Verjaring van vorderingen gebaseerd op dwaling en vernietiging algemene voorwaarden?
5.14.
Het meest verstrekkende verweer van Woningstichting DGW is dat de door [eisers] op 20 oktober 2017 op grond van dwaling ingestelde vorderingen zijn verjaard, omdat [eiser 1] op 10 juli 2013 en [eiser 2] op 9 januari 2014 bekend waren met de uitkomsten van de berekeningen van de terugkoopprijs. Beiden waren destijds van oordeel dat met de berekende terugkoopprijs zij met een verlies op de verkoop van de woning bleven zitten, wat voor hen (financieel) niet acceptabel was. Om deze reden hebben zij toen afgezien van terugverkoop van de woning aan Woningstichting DGW. Zij hebben op dat moment niet aan Woningstichting DGW kenbaar gemaakt dat zij door de Koopgarantbepalingen op het verkeerde been zijn gezet. Evenmin hebben zij op dat moment een beroep gedaan op de vernietigbaarheid van de Koopgarantbepalingen. Gelet op artikel 6:235 lid 4 in samenhang met artikel 3:52 lid 1 sub d BW is de termijn om vernietiging te vorderen ruimschoots verjaard. Vanaf het moment van totstandkoming van de koopovereenkomsten waren [eiser 1] en [eiser 2] immers al op de hoogte van de Koopgarantbepalingen. In elk geval is de verjaringstermijn gaan lopen vanaf 10 juli 2013 voor [eiser 1] respectievelijk 9 januari 2014 voor [eiser 2], omdat Woningstichting DGW de terugkoopprijs aan de hand van deze bepalingen heeft opgesteld. Daartegen hadden zij toen bezwaar moeten maken, aldus Woningstichting DGW.
5.15.
[eisers] heeft hiertegen ingebracht dat uit de berekeningen niet blijkt dat de korting wordt verrekend. Zij hebben de berekening niet geïnterpreteerd als dat zij aldus de korting terugbetaalden. Pas in begin 2017, toen de koopgarantregeling in de publiciteit is gekomen, hebben [eiser 1] en [eiser 2] zich gerealiseerd door de korting op het verkeerde been te zijn gezet, aldus [eisers] Over de gestelde verjaring van de vordering tot vernietiging van de Koopgarantbepalingen hebben [eiser 1] en [eiser 2] zich niet expliciet uitgelaten.
Dwaling
5.16.
Maatstaf voor het begin van de verjaringstermijn van artikel 3:52 lid 1 sub c BW is het moment waarop [eisers] daadwerkelijk bekend is met de feiten en omstandigheden waarop het beroep op dwaling gegrond is en in staat is daadwerkelijk een rechtsvordering in te stellen. Volgens de Hoge Raad (onder meer ECLI:NL:HR:2018:677) houdt dit niet in dat voor het gaan lopen van deze verjaringstermijn is vereist dat [eisers] ook bekend is met de juridische beoordeling van die feiten en omstandigheden en begreep dat hij bevoegd was de rechtsgevolgen van artikel 6:228 in samenhang met artikel 230 BW in te roepen. Het stellen van die eis zou niet in overeenstemming zijn met het voor een behoorlijk verloop van het rechtsverkeer te aanvaarden uitgangspunt dat een beroep op rechtsdwaling in het algemeen niet kan worden aanvaard, en het zou in strijd met de rechtszekerheid zijn wanneer de aanvang van de verjaring afhankelijk is van het tijdstip waarop de benadeelde de juiste juridische beoordeling van de feiten duidelijk is geworden. Voorts zou het in strijd zijn met de bescherming die de korte verjaringstermijn beoogt te bieden, als de benadeelde zonder hinder van die termijn zou kunnen profiteren van een eerst veel later bekend geworden inzicht met betrekking tot de juridische situatie ten tijde van het ontstaan van de schade, terwijl de aansprakelijke persoon zijn gedrag heeft gericht naar de toen geldende inzichten.
5.17.
Op het moment dat [eiser 1] en [eiser 2] de berekening van de terugkoopprijs hebben ontvangen, konden zij uit de berekening opmaken uit welke componenten dit bedrag was samengesteld en op welke Koopgarantbepalingen de terugkoopprijs was gebaseerd. Voor zover de berekening van de terugkoopprijs onduidelijk was, mocht van [eiser 1] en [eiser 2] worden verwacht dat zij aan Woningstichting DGW vragen hadden gesteld of om een toelichting hadden gevraagd. Het feit dat zij dit hebben nagelaten, komt voor hun risico. De stelling dat [eiser 1] en [eiser 2] destijds niet begrepen dat de korting werd verrekend en dat ze daardoor op het verkeerde been zijn gezet, stuit af op het feit dat zij zich thans beroepen op een later bekend geworden (juridische) duiding van de ACM. Gelet op de onder 5.16 opgenomen maatstaf baat dit [eiser 1] en [eiser 2] niet.
Dit betekent dat [eiser 1] en [eiser 2] in juli 2013 respectievelijk januari 2014 daadwerkelijk bekend waren of hadden kunnen zijn met de feiten en omstandigheden waarop zij thans het beroep op dwaling gronden. Op de datum dat de procesinleiding is ingediend - 20 oktober 2017 - is de verjaringstermijn van drie jaren verlopen. Rechtsgevolg van de verjaring van de op dwaling gegronde rechtsvordering is dat ook de mogelijkheid om via artikel 6:230 lid 2 BW een wijziging van de gevolgen van de overeenkomst te vorderen niet meer bestaat. Dit heeft tot gevolg dat de primaire vordering van [eiser 1] en van [eiser 2] zal worden afgewezen.
Aan de inhoudelijke beoordeling van de vraag of sprake is van dwaling, wordt dan niet toegekomen.
Vernietiging Koopgarantbepalingen
5.18.
Vooropgesteld wordt dat [eiser 1] als consument de koopovereenkomst met Woningstichting DGW heeft gesloten. Dit brengt mee dat de rechter op basis van de Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de Richtlijn) gehouden is de Koopgarantbepalingen hieraan ambtshalve te toetsen zonder dat verjaring daaraan in de weg staat. Het beroep op verjaring kan Woningstichting DGW daarom wat betreft de Koopgarantbepalingen niet baten.
5.19.
[eiser 1] heeft subsidiair gevorderd dat de rechtbank voor recht zal verklaren dat in de overeengekomen Erfpacht- en Koopgarantbepalingen sprake is van een of meer onredelijk bezwarende bedingen in de zin van artikel 6:233 BW en zal bepalen dat deze onredelijk bezwarende bedingen vernietigd worden, te weten artikel 11 tot en met Hoofdstuk I van de overeengekomen Erfpacht- en Koopgarantbepalingen, althans hoofdstuk D ('Terugkoopprocedure'), althans hoofdstuk F ('Koopgarant-Prijsvorming'), althans Hoofdstuk F lid 2 ('Vaststelling Koopgarantprijs bij terugkoop door de Woningcorporatie'). Verder stelt [eiser 1] dat Woningstichting DGW hem geen redelijke mogelijkheid heeft geboden om van de algemene voorwaarden kennis te nemen.
5.20.
Woningstichting DGW heeft allereerst betwist dat de Koopgarantbepalingen (in hun geheel) als algemene voorwaarden in de zin van artikel 6:231 sub a BW zijn te kwalificeren. Een gedeelte van de Koopgarantbepalingen vormt de kern van de overeenkomst, zonder welke bedingen de overeenkomst niet tot stand was gekomen. Het gaat hier om kernbedingen die van de toetsing aan artikel 6:233 e.v. BW zijn uitgezonderd. Voor zover aangenomen moet worden dat sprake is van algemene voorwaarden, verwijst Woningstichting DGW naar het arrest van 8 november 2016 van het Gerechtshof Den Haag (ECLI:NL:GHDHA:2016:4140). Dat [eiser 1] geen redelijke mogelijkheid heeft gehad om kennis te nemen van de Koopgarantbepalingen, is aantoonbaar onjuist. Vóór ondertekening van de Koop-/aannemingsovereenkomst zijn de Koopgarantbepalingen aan [eiser 1] toegezonden. Dit betekent dat een vordering om de Terugkoopregeling (hoofdstuk C, D en F van de Koopgarantbepalingen) op grond van artikel 6:233 BW te vernietigen voor afwijzing gereed ligt, aldus Woningstichting DGW.
5.21.
Het toetsingskader van de Richtlijn is als volgt. Een beding in een overeenkomst waarover niet afzonderlijk is onderhandeld, wordt als oneerlijk beschouwd indien het, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort, aldus artikel 3 van de Richtlijn. Artikel 4 lid 1 bepaalt dat voor de beoordeling van het oneerlijke karakter van een beding van een overeenkomst alle omstandigheden rond de sluiting van de overeenkomst, alsmede alle andere bedingen van de overeenkomst of van een andere overeenkomst waarvan deze afhankelijk is, op het moment waarop de overeenkomst is gesloten in aanmerking worden genomen, rekening houdend met de aard van de goederen of diensten waarop de overeenkomst betrekking heeft. In lid 2 van artikel 4 is - vergelijkbaar met ‘kernbedingen’ in de zin van artikel 6:231 sub a slotzin BW - bepaald dat de beoordeling van het oneerlijke karakter van bedingen geen betrekking heeft op de bepaling van het eigenlijke voorwerp van de overeenkomst, noch op de gelijkwaardigheid van enerzijds de prijs of vergoeding en anderzijds de als tegenprestatie te leveren goederen of te verrichten diensten, voor zover die bedingen duidelijk en begrijpelijk zijn geformuleerd. In aanvulling hierop is in artikel 5, tweede zin, vastgelegd dat in geval van twijfel over de betekenis van een beding, de voor de consument gunstigste interpretatie prevaleert.
5.22.
Ongeacht of bedingen oneerlijk zijn, in de eerste plaats is vereist dat ze duidelijk en begrijpelijk zijn geformuleerd. Als hieraan niet wordt voldaan, gaat de uitleg ten gunste van de consument voor. Hiervoor is onder rechtsoverwegingen 5.8 tot en met 5.13 geoordeeld dat de Koopgarantbepalingen - mede in samenhang met de verstrekte informatie en de brochure - duidelijk en begrijpelijk zijn geformuleerd.
5.23.
Vooropgesteld wordt dat bij de beoordeling of een bepaald beding het evenwicht aanzienlijk verstoort in de zin van de Richtlijn de verschillende Koopgarantbepalingen mede in hun onderlinge samenhang moeten worden beschouwd.
De rechtbank laat in het midden welke bedingen precies de kern van de prestatie inhouden. De rechtbank is namelijk van oordeel dat de bepalingen van de Koopgarantregeling het evenwicht tussen partijen niet aanzienlijk verstoort. Het volgende is daarvoor redengevend. Zeker zijn bepalingen beperkend voor de erfpachter, zoals de zelfbewoningsplicht, de aanbiedingsplicht en het opzegverbod. Hiertegenover staan voordelen voor de erfpachter, zoals het recht om met 1/3 voordeel op de marktwaarde de woning te kopen, wat leidt tot lagere financieringslasten dan betaling van de gehele marktwaarde, de verplichting van Woningstichting DGW om binnen 3 maanden de woning terug te kopen en het feit dat bij een waardedaling van de woning op het moment van terugverkoop Woningstichting DGW de helft van het verlies voor haar rekening neemt.
Onder verwijzing naar het arrest van het Hof Den Haag waarop Woningstichting DGW zich heeft beroepen, merkt de rechtbank op dat voornoemde beperkingen niet absoluut zijn. In bijzondere gevallen kan van de zelfbewoningsplicht worden afgeweken, terwijl er een met waarborgen omklede taxatieprocedure voor de marktwaarde van de woning en een geschillenregeling van toepassing is. Aan de andere kant rust op Woningstichting DGW de taak om in het algemene belang van de Volkshuisvesting de woningen ten goede te laten komen aan degenen voor wie ze zijn bedoeld. Als de met een voordeel gekochte woningen aan willekeurige derden op de woningmarkt mogen worden verkocht, ziet Woningstichting DGW haar financiële mogelijkheden ten behoeve van de Volkshuisvesting in rap tempo verdwijnen. Door terugverkoop aan Woningstichting DGW kan zij de belangen van de Volkshuisvesting blijvend behartigen.
Conclusie op grond van het voorgaande is dat de Koopgarantbepalingen het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende verplichtingen van partijen niet aanzienlijk verstoort ten nadele van de consument en daarom niet vernietigd zullen worden. Partijen zijn gebonden aan de Koopgarantbepalingen.
Onvoorziene omstandigheden.
5.24.
Met een beroep op artikel 6:258 BW vordert [eiser 1] een verklaring voor recht dat sprake is van onvoorziene omstandigheden en dat de rechter de gevolgen van de overeenkomst wijzigt in die zin dat [eiser 1] ontheven wordt van de verplichting om de woning terug te verkopen aan Woningstichting DGW. De reden hiervoor is dat sprake is van onvoorziene omstandigheden van dien aard dat Woningstichting DGW naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. Die omstandigheden zijn gelegen in bepaalde veronderstellingen die [eiser 1] op grond van mededelingen en informatiemateriaal over de (terug)koopprijs had. Hij rekende er niet op dat de korting bij terugverkoop aan Woningstichting DGW werd verrekend, aldus [eiser 1].
5.25.
Van onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW is sprake als partijen een bepaalde - ten tijde van het sluiten van de overeenkomst - in de toekomst gelegen omstandigheid
niet(stilzwijgend) in hun overeenkomst hebben verdisconteerd. Met de erfpacht- en Koopgarantbepalingen zijn toekomstige ontwikkelingen met betrekking tot de waardeontwikkeling van de woning echter in de koopovereenkomst tussen [eiser 1] en Woningstichting DGW op een bepaalde wijze geregeld. Dat [eiser 1] een andere uitleg aan deze bepalingen geeft, maakt niet dat ze aldus als onvoorziene omstandigheden zijn aan te merken. Deze rechtsgrond kan een wijziging van de koopovereenkomst niet dragen.
5.26.
Tot slot heeft [eiser 1] gevorderd dat artikel 11 tot en met Hoofdstuk I van de overeengekomen Erfpacht- en Koopgarantbepalingen, althans artikel 11 hoofdstuk F (‘Koopgarant-prijsvorming’), althans artikel 11 Hoofdstuk F lid 2 (‘Vaststelling Koopgarantprijs bij terugkoop door de Woningcorporatie’) op grond van de beperkende werking van redelijkheid en billijkheid ingevolge artikel 6:248 BW buiten toepassing zal worden gelaten.
5.27.
Volgens Woningstichting DGW kan buiten toepassing laten van de terugverkoopregeling niet aan de orde zijn. Dit zou betekenen dat Woningstichting DGW de investering van € 81.666,67 die zij bij het sluiten van de koopovereenkomst met [eiser 1] heeft gedaan, volledig ziet verdampen, terwijl [eiser 1] zijn woning ondanks de waardedaling van de woning met winst zou kunnen verkopen.
5.28.
Gelet op de eis van terughoudende toepassing is voor het buiten toepassing laten van de Erfpacht- en Koopgarantbepalingen jegens Woningstichting DGW thans in elk geval geen plaats. Het gaat in artikel 6:248 lid 2 BW om het in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn van toepasselijkheid van (delen van) de Koopgarantregeling. Op dit moment de Koopgarantregeling deels buiten toepassing laten heeft tot gevolg dat [eiser 1] bevoordeeld zou worden zonder dat de noodzaak daarvoor nu vaststaat, terwijl de ten behoeve van de volkshuisvesting optredende woningcoöperatie onevenredig benadeeld zou worden. Bovendien heeft [eiser 1] de hypothecaire geldlening afgesloten met Nationale Hypotheek Garantie, zodat de mogelijkheid bestaat dat een eventuele restschuld wordt kwijtgescholden. Ook deze grondslag kan daarom de vorderingen niet dragen.
5.29.
Ook [eiser 2] heeft zich beroepen op de beperkende werking van redelijkheid en billijkheid en zich in dit kader beroepen op de argumenten die ook voor de andere rechtsgronden reeds door hem zijn aangevoerd. Geen van de argumenten is toereikend geweest om een vordering van [eiser 2] toe te wijzen. Aanvullende feiten en omstandigheden zijn niet aangevoerd. Voorts zou ook hier het gevolg zijn dat [eiser 2] een kleine winst op zijn woning zou maken, terwijl de hele waardedaling, geheel in strijd met de tussen partijen gesloten overeenkomst voor rekening van Woningstichting DGW zou komen. Naar het oordeel van de rechtbank zou dit een onaanvaardbaar resultaat zijn.
5.30.
Conclusie is dat alle vorderingen van [eiser 1] en [eiser 2] zullen worden afgewezen.
5.31.
[eisers] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Woningstichting DGW worden begroot op:
- griffierecht € 618,00
- salaris advocaat €
1.086,00(2 punten × tarief € 543,00)
Totaal € 1.704,00

6.De beslissing

De rechtbank
6.1.
wijst de vorderingen af,
6.2.
veroordeelt [eisers] in de proceskosten, aan de zijde van Woningstichting DGW tot op heden begroot op € 1.704,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.A.M. Strens-Meulemeester en in het openbaar uitgesproken op 28 mei 2018.
St/Th