ECLI:NL:GHARL:2021:1684

• Datum uitspraak: 23 februari 2021
• Publicatiedatum: 23 februari 2021
• Zaaknummer: 200.243.632
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: O.G.H. Milar; R.A. van der Pol; H.F.P. van Gastel
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Erfgrens en erfdienstbaarheden tussen buren in civiele procedure

In deze zaak, die voor het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden werd behandeld, gaat het om een geschil tussen twee buren, [appellant] en [appellante] aan de [a-straat] 14a en [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] aan de [a-straat] 14, over de loop van de erfgrens en de daarbij behorende erfdienstbaarheden. De partijen zijn broers en zussen van elkaar en hebben een lange geschiedenis van onenigheid over de eigendomsgrenzen van hun percelen, die in 2014 zijn ontstaan na een splitsing van een groter perceel dat voorheen eigendom was van de gemeente. De gemeente heeft in 2012 een aanbod gedaan om de percelen te verkopen, maar [appellant] en [appellante] hebben dit aanbod niet aanvaard en in plaats daarvan een beroep gedaan op verjaring. In 2013 hebben [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] een koopovereenkomst gesloten met de gemeente voor hun perceel, maar de erfgrens is sindsdien een punt van geschil gebleven. Het hof heeft in hoger beroep de eerdere uitspraak van de rechtbank bevestigd, waarin werd geoordeeld dat de erfgrens loopt zoals aangegeven op de tekening die bij de akte van verjaring is gevoegd. Het hof heeft geoordeeld dat [appellant] en [appellante] niet voldoende bewijs hebben geleverd voor hun claim op de erfdienstbaarheden en dat zij niet hebben aangetoond dat zij recht hebben op de door hen geclaimde toegang over de percelen van [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2]. Het hof heeft de vorderingen van [appellant] en [appellante] afgewezen en hen veroordeeld in de proceskosten van het hoger beroep.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.243.632/01

(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht, C/16/422672/ HA ZA 16-662)

arrest van 23 februari 2021

in de zaak van

1. [appellant] ,

2.
[appellante] ,

beiden wonende te [A] ,

appellanten,

in eerste aanleg: eisers in conventie, verweerders in reconventie,

hierna aan te duiden als:
[appellant] en [appellante] ,

advocaat: mr. A.H.J. Emmen,

tegen:

1. [geïntimeerde1] ,

2.
[geïntimeerde2] ,

beiden wonende te [A] ,

geïntimeerden,

in eerste aanleg: gedaagden in conventie, eisers in reconventie,

hierna aan te duiden als:
[geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] ,

advocaat: mr. R.S. Schouten.

1. Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

1.1.

Het hof verwijst naar de inhoud van het tussenarrest van 9 oktober 2018, waarbij een descente en comparitie van partijen ter plaatse is bepaald.

1.2.

Het verdere verloop blijkt uit:

- het proces-verbaal van descente en comparitie van partijen ter plaatse van 10 december 2018,

- de memorie van grieven, tevens vermeerdering van eis, met producties;

- de akte niet-dienen voor het nemen van de memorie van antwoord;

- de brief van de griffier van het hof aan de advocaat van [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] van 11 juni 2019, waarin staat vermeld dat de rolraadsheer aanleiding ziet [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] de gelegenheid te geven alsnog de memorie van antwoord in te dienen;

- de memorie van antwoord, met producties;

- het proces verbaal van digitaal pleidooi van 11 januari 2021, met daaraan gehecht de spreekaantekeningen van mr. Emmen en de schriftelijke reactie daarop van mr. Schouten.

1.3.

Vervolgens heeft het hof arrest bepaald.

2. De vaststaande feiten

2.1.

[appellant] en [geïntimeerde1] zijn broers van elkaar, [appellante] en [geïntimeerde2] zijn zussen van elkaar. Partijen zijn ook elkaars buren. [appellant] en [appellante] wonen aan de [a-straat] 14a (thans: nummer 16) en [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] wonen aan de [a-straat] 14 te [A] .

2.2.

[appellant] en [appellante] zijn eigenaren van het perceel kadastraal bekend als

gemeente Soest, sectie [Y] , nummer [000] (voorheen: nummer [001] ). [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] zijn eigenaren van het perceel kadastraal bekend als gemeente Soest, sectie [Y] , nummer [002] (voorheen: nummer [003] ).

2.3.

De percelen van partijen zijn in 2014 ontstaan. Tot die tijd vormden deze percelen

samen het perceel kadastraal bekend als gemeente Soest, sectie [Y] , nummer [004]

gedeeltelijk (hierna: perceel [004] ). Dit perceel behoorde in eigendom toe aan de gemeente [A] (hierna: de gemeente) en werd gebruikt door de vader (hierna: vader) van [appellant] en [geïntimeerde1] . Partijen woonden beiden op laatstgenoemd perceel.

2.4.

In 2012 heeft de gemeente met partijen gesproken over de bodemverontreiniging en de eigendoms- en gebruikssituatie van de percelen aan de [a-straat] 14 en 14a. Bij brieven van 19 juni 2012 heeft de gemeente partijen een aanbod gedaan om de percelen aan de [a-straat] 14 en 14a te kopen.

2.5.

In de brief verzonden aan [appellant] staat onder meer:
“(…) De verkoopprijs voor het perceel grond aan de [a-straat] 14 van ca. 1.385 m², kadastraal bekend als (…) [004] (ged.), bedraagt € 206.400,- k.k. Het aan u te verkopen perceel is op bijgevoegde tekening (…) van 15 juni 2012 met een roze vlak aangegeven.

De verkoopprijs gaat uit van een waarde na het uitvoeren van de wettelijke saneringsplicht. (…)

Graag vernemen wij binnen 3 weken uw reactie op ons bovengenoemde aanbod. (…)”.

Aan de brief is de volgende tekening - waarop voormeld roze vlak met zwarte arcering is weergegeven - als bijlage toegevoegd:

2.6.

In de brief verzonden aan [geïntimeerde1] staat onder meer:
“(…) U gaf aan dat u en uw familie bekend is met de gebruiksituatie (…). U heeft (…) aangegeven dat u bereidt om de mogelijkheid tot aankoop te onderzoeken.

Wij hebben met u (…) afgesproken dat wij u een voorstel tot koop zouden doen voor een deel van de grond aan de [a-straat] 14 en 14a. Zoals u bekend is hebben wij de grond in april 2012 laten taxeren (…). De grond wordt door de gemeente geleverd in de huidige staat met de daarop aanwezige opstallen en inrichting van het erf en de tuin.

De verkoopprijs voor het perceel grond aan de [a-straat] 14 van ca. 735 m², kadastraal bekend als (…) [004] (ged.), bedraagt € 132.700,- k.k. Het aan u te verkopen perceel is op bijgevoegde tekening (…) van 15 juni 2012 met een roze vlak aangegeven.

De verkoopprijs gaat uit van een waarde na het uitvoeren van de wettelijke saneringsplicht. (…)

Graag vernemen wij binnen 3 weken uw reactie op ons bovengenoemde aanbod. (…)”.

Aan de brief is de volgende tekening - waarop voormeld roze vlak met zwarte arcering is weergegeven - als bijlage toegevoegd:

2.7.

[appellant] en [appellante] hebben het aanbod van de gemeente niet aanvaard. Zij hebben een beroep gedaan op verjaring. Bij brief van 15 oktober 2012 heeft de gemeente aan (de rechtsbijstandsverzekeraar van) [appellant] en [appellante] medegedeeld:
“(…) Wij hebben ons intern beraden over de nader te nemen stappen nu uw cliënten geen bereidheid hebben om het betreffende woonperceel gelegen aan de [a-straat] 14a met een oppervlakte van ca. 1.368 m², na sanering te kopen (grondprijs: € 150,-/m²) van de gemeente.

Omdat uw cliënten volharden in de mening dat hier sprake is van verkrijgende verjaring maar toch de bereidheid hebben om de kwestie alsnog in goed onderling overleg op te lossen, doen wij u, ondanks dat wij betwisten dat hier van verkrijgende verjaring sprake is, hierbij onderstaand schikkingsvoorstel, met behoud van onze rechten en weren.

De schikking betreft instemming met het beroep op verjaring. Bijgevoegd is een akte van verjaring voor het betreffende perceel grond, zoals die bij uw cliënten in gebruik is. (...)”.

Aan de brief is als bijlage de ‘Akte van verjaring [a-straat] 14a met verklaring beroep op

verjaring’ gehecht. Aan deze akte is de hiervoor onder 2.5 weergegeven tekening van het (te splitsen) perceel weergegeven.

2.8.

[geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] zijn akkoord gegaan met het aanbod van de gemeente. Zij hebben in november 2012 contact gehad met het door de gemeente aangewezen notariskantoor over de te sluiten koopovereenkomst. Naar aanleiding van dit contact heeft de heer [B] (hierna: [B] ) van het notariskantoor aan [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] op 16 november 2012 per

e-mail te kennen gegeven:
“(…) Afgelopen dinsdag hebben wij gesproken over de koopovereenkomst tussen de gemeente (…) en u (…) van een perceel grond gelegen aan de [a-straat] 14 te [A] .

Zoals in dat gesprek afgesproken heb ik telefonisch contact gezocht met uw broer/zwager betreffende uw verzoek om aanpassing van de kadastrale erfgrens tussen het perceel van u en dat van uw broer/zwager welke erfgrens door de gemeente Soest is vastgesteld.

Uw broer/zwager alsmede zijn vrouw hebben mij aangegeven niet bereid te zijn om de kadastrale grens aan te passen. (…)”.

2.9.

Bij brief van 21 januari 2013 heeft de gemeente aan (de rechtsbijstandsverzekeraar van) [appellant] en [appellante] medegedeeld:
“(…) In vervolg op onze eerdere correspondentie kunnen wij u meedelen dat het college van Soest heeft ingestemd met de schikking middels de u eerder toegezonden akte van verjaring voor [a-straat] 14a met bijbehorende begrenzing met het buurperceel. (...)

Het college heeft hiertoe mede besloten nadat uw cliënt en de gebruikers van het buurperceel [a-straat] 14 gedurende de gegeven periode niet tot nader overeenstemming zijn gekomen over de begrenzing tussen de te vormen kadastrale percelen. De gemeente acht zich in een toekomstig dispuut over de begrenzing geen partij en/of aansprakelijk, nu zij partijen de gelegenheid heeft gegeven om onderling overeenstemming te bereiken. (…)

Met ons schikkingsvoorstel stemt u in dat na eigendomsinschrijving in het Kadaster, de gemeente door u wordt gevrijwaard van eventuele aanspraken op bodemsanering van het perceel en/of kosten hiervoor. (…)”.

2.10.

Op 25 januari 2013 is de notariële akte van verjaring ter inschrijving in de openbare registers van de Dienst van het Kadaster en de Openbare Registers (hierna: Kadaster) gepasseerd. In deze akte is onder meer opgenomen dat [appellant] en [appellante] door verjaring (artikel 3:105 lid 1 juncto 3:306 BW) hebben verkregen
“het woonhuis met erf, tuin en verdere opstallen, staande en gelegen te (…) [A] , [a-straat] 14A, uitmakende een gedeelte, ter grootte van ongeveer dertien are en vijf en tachtig centiare (13 a 85 ca) van het kadastrale perceel gemeente Soest, sectie [Y] nummer [004] ”, welk gedeelte
“op de aan deze verklaring gehechte situatietekening schetsmatig met streeparcering aangegeven” is.

Aan deze akte is de hiervoor onder 2.5 weergegeven tekening van het (te splitsen) perceel gehecht.

2.11.

[geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] hebben op 7 februari 2013 een koopovereenkomst gesloten met de gemeente met betrekking tot het perceel aan de [a-straat] 14. De koopsom is gelijk aan de saneringskosten voor de bodem van de grond behorend bij het perceel aan de [a-straat] 14.

Op 25 februari 2014 is notariële leveringsakte gepasseerd. In deze akte is onder meer bepaald:
“(…) Ter voldoening aan de uit de koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen levert de comparant sub 1 [toevoeging hof: de gevolmachtigde van de gemeente], aan de koper [toevoeging hof: [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] ]die aanvaardt, ieder voor de onverdeelde helft:

een perceel grond met opstallen, gelegen aan de [a-straat] 14 te (…) [A] , uitmakende een gedeelte ter grootte van ongeveer zeven are en zeven en dertig centiare (07.37 a) van het perceel kadastraal bekend (…) nummer [004] , welk perceel met streeparcering is aangegeven op de aan deze akte gehechte kadastrale tekening welke niet bestemd is om te worden ingeschreven in de kadastrale (…)

Het gekochte betreft een gedeeltelijk perceel zodat één kadastrale uitmeting zal plaatsvinden. De

verkoper ter plaatse de beoogde kavelgrens conform tekening (…) heeft ingemeten vooruitlopend op

de definitieve inmeting door het kadaster. (…).”

2.12.

Tijdens de inmeting door de landmeter van het Kadaster bleken partijen het niet eens te zijn over (het verloop van) de nieuwe grens. Bij brieven van 12 maart 2014 heeft het Kadaster partijen bericht
“geen kadastraal perceel te vormen met een definitieve grens, maar een perceel met een administratieve grens en met een voorlopige grootte. Als u het in de toekomst eens wordt, kunt u het Kadaster verzoeken alsnog deze administratieve grens vast te stellen en in te meten.”

2.13.

Bij brief van 14 maart 2014 hebben [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] bij het Kadaster bezwaar gemaakt tegen de administratieve grens en, kort gezegd, verzocht deze grens te wijzigen naar de situatie zoals die is vastgelegd in de tekening(en) van de gemeente als hiervoor onder 2.5 en 2.6 weergegeven, omdat
“Alle partijen (…) via een handtekening bij de notaris ingestemd” hebben met een administratieve grens als vastgesteld door de gemeente. Bij besluit van 17 april 2014 heeft het Kadaster het bezwaar gegrond verklaard en de administratieve grens gewijzigd conform de tekeningen van de gemeente.

2.14.

Na wijziging van de administratieve grens ziet de kadastrale kaart (opgenomen in

het relaas van bevindingen van 10 juni 2014) er als volgt uit:

2.15.

[geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] hebben op enig moment een hekwerk geplaatst op de administratieve grens.

2.16.

[appellant] en [appellante] hebben zich vervolgens - onder meer - op het standpunt gesteld dat [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] zich, door plaatsing van het hekwerk, een deel van het perceel dat aan hen toebehoort hebben toegeëigend. De advocaat van [appellant] en [appellante] heeft bij brief van 10 maart 2015 [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] gesommeerd
“de erfafscheiding en eventuele beplanting en andere zaken die u in strijd met voormelde eigendomsverhoudingen op het perceel van cliënten hebt geplaatst te verwijderen en voorts op geen enkele wijze meer inbreuk te maken op de eigendomsrechten van cliënten” en
“er voor te zorgen dat cliënten ongehinderd gebruik kunnen maken van hun hiervoor breder omschreven recht van weg”.

2.17.

[geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] hebben het standpunt van [appellant] en [appellante] betwist. Partijen zijn niet tot een oplossing gekomen.

3. Het geschil en de beslissing in eerste aanleg

3.1.

[appellant] en [appellante] hebben in eerste aanleg, samengevat, gevorderd om [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] :

i) te veroordelen de door hen in gebruik genomen grond van het perceel [a-straat] 14a, groen en zwart/bruin (donker) gekleurd op de tekening zoals hierna weergegeven onder 4.6, vrij van bouwwerken en beplantingen op te leveren, zulks op straffe van een dwangsom;

ii) te verbieden om de aan [appellant] en [appellante] toekomende erfdienstbaarheid van weg om a) van hun perceel naar het perceel kadastraal bekend als gemeente Soest, sectie [Y] nummer 11635 (hierna: perceel 11635) te komen en te gaan over de strook grond, blauw gekleurd op de hiervoor gemelde tekening, te blokkeren en de toegang tot perceel 11635 op welke wijze dan ook te belemmeren, alsmede te verbieden om de aan [appellant] en [appellante] toekomende erfdienstbaarheid van weg om b) van hun perceel over de oprit van [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] te komen en te gaan naar de openbare weg te blokkeren en de toegang tot de openbare weg op welke wijze dan ook te belemmeren, onder verbeurte van een dwangsom;

iii) te veroordelen in de kosten van het geding.

3.2.

[geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] hebben in eerste aanleg in reconventie, samengevat, gevorderd:

primair

i. i) te verklaren voor recht dat de erfgrens tussen de percelen van partijen conform de administratieve grens is, zoals die is weergegeven in de situatieschets onder 2.14.;

ii) [appellant] en [appellante] te veroordelen om de op het perceel van [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] geplaatste bouwwerken en beplantingen te verwijderen en verwijderd te houden, alsmede om de door hen in gebruik genomen grond van het perceel [a-straat] 14 te ontruimen en ontruimd te houden en [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] het bezit te verschaffen, onder verbeurte van een dwangsom;

iii) [appellant] en [appellante] te veroordelen om alle medewerking te verlenen om de in rechte vastgestelde erfgrens kadastraal te laten opmeten en in de openbare registers in te schrijven, onder verbeurte van een dwangsom;

iv) te verklaren voor recht dat [appellant] en [appellante] aansprakelijk zijn voor de geleden en nog te lijden schade verband houdend met de extra kosten van het Kadaster, en hen te veroordelen tot betaling van schadevergoeding nader op te maken bij staat;

subsidiair

[appellant] en [appellante] te veroordelen om:

v) de opstallen, die bij testament door vader aan [geïntimeerde1] zijn toebedeeld, te ontruimen en

ontruimd te houden en weer ter beschikking te stellen aan [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] , onder verbeurte

van een dwangsom;

vi) [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] het bezit te verschaffen van de stukken grond die bij testament door vader aan [geïntimeerde1] zijn toebedeeld, onder verbeurte van een dwangsom;

vii) de op het perceel van [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] geplaatste bouwwerken en beplantingen te verwijderen en verwijderd te houden, alsmede om de door hen in gebruik genomen grond van het perceel [a-straat] 14 te ontruimen en ontruimd te houden en [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] het bezit te verschaffen, onder verbeurte van een dwangsom;

primair en subsidiair

viii) [appellant] en [appellante] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 925,00 aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente;

ix) [appellant] en [appellante] te veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente, en in de nakosten.

3.3.

Bij het bestreden eindvonnis van 17 januari 2018 heeft de rechtbank in conventie de vorderingen van [appellant] en [appellante] afgewezen. De rechtbank heeft in reconventie voor recht verklaard dat de erfgrens tussen de percelen van partijen conform de administratieve grens is, zoals die is weergegeven in de situatieschets in het relaas van bevindingen van 10 juni 2014 onder 2.14. Ook heeft de rechtbank in reconventie [appellant] en [appellante] veroordeeld om binnen veertien dagen na betekening van het vonnis de op het perceel van [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] geplaatste bouwwerken en beplantingen te verwijderen en verwijderd te houden, alsmede te ontruimen en ontruimd te houden en hen het bezit te verschaffen, alsmede om alle medewerking te verlenen om de erfgrens kadastraal te laten opmeten en in de openbare registers in te schrijven. Een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 250,00 voor ieder(e) dag(deel) dat [appellant] en [appellante] niet aan de hiervoor genoemde veroordelingen voldoen, tot een maximum van € 5.000,00 is bereikt.

Verder heeft de rechtbank in conventie en in reconventie [appellant] en [appellante] veroordeeld in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente, en in de nakosten. Het meer of anders gevorderde heeft de rechtbank afgewezen.

4. De motivering van de beslissing in hoger beroep

Eis

4.1.

[appellant] en [appellante] hebben in hoger beroep hun eis vermeerderd als onder 4.2 weergegeven. [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] hebben daartegen geen bezwaar gemaakt. Het hof ziet ook geen aanleiding de eiswijziging ambtshalve buiten beschouwing te laten wegens strijd met de goede procesorde. Recht zal worden gedaan op de gewijzigde eis.

4.2.

[appellant] en [appellante] vorderen, kort gezegd, het bestreden vonnis te vernietigen en, opnieuw rechtdoende, alsnog hun vorderingen als hiervoor onder 3.i) en 3.ii) weergegeven toe te wijzen, waarbij zij voor wat betreft de hiervoor onder 3.1.ii)b) genoemde erfdienstbaarheid van weg verwijzen naar de hierna onder 4.18 weergegeven foto.
Subsidiair hebben zij gevorderd - voor het geval het hof de onder 3.i) bedoelde vordering mocht afwijzen voor zover deze ziet op de tussen de woningen van partijen gelegen strook grond, schetsmatig met zwarte/bruine (donkere) markering aangegeven op de tekening zoals hierna weergegeven onder 4.6 - [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] te verbieden om de aan [appellant] en [appellante] toekomende erfdienstbaarheid van weg om over deze strook grond te komen en te gaan naar het bij noordelijke deel van hun woning gelegen deel van hun perceel te blokkeren en de toegang tot dat deel van hun perceel op welke wijze dan ook te belemmeren, een en ander op verbeurte van een dwangsom. Verder hebben zij gevorderd [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] alsnog niet-ontvankelijk te verklaren in hun vorderingen, althans deze aan hen te ontzeggen. Een en ander met veroordeling van [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] in de kosten van beide instanties, te vermeerderen met de wettelijke rente.

4.3.

[geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] hebben verweer gevoerd.

4.4.

[appellant] en [appellante] zijn met tien grieven in hoger beroep gekomen van het bestreden vonnis.

Feiten

,4.5. De
grieven 1 en 2 en deels ook grief 6 zijn gericht tegen de feiten vermeld in het bestreden vonnis onder 2. Het hof heeft hiervoor, rekening houdend met wat partijen hierover over en weer in hoger beroep hebben aangevoerd, een nieuw overzicht gegeven van de feiten waarvan het hof in hoger beroep uitgaat. [appellant] en [appellante] hebben in zoverre dan ook geen belang bij deze grieven.

Erfgrens

4.6.

Kern van het geschil tussen partijen betreft allereerst de loop van de erfgrens tussen de percelen van partijen. Meer in het bijzonder gaat het om de vraag wie van partijen als eigenaar aangemerkt dient te worden van de op de hieronder weergegeven tekening met groen en zwart/bruin gemarkeerde stroken grond, grofweg lopend van noord-west naar zuid-oost. (Indien geen kleur kan worden gezien: de zwart gemarkeerde stroken; niet de strook welke rechtsonder van de schuur naar rechtsboven loopt en waaronder is vermeld [003] .)

De
grieven 3 tot en met 6 hebben betrekking op deze vraag. Het hof zal deze grieven gezamenlijk beoordelen.

4.7.

Het gaat bij de beantwoording van deze vraag om uitleg van de inhoud en strekking van de akte van verjaring van 25 januari 2013.

Het feit dat [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] geen partij waren bij deze akte en het feit dat de bij deze akte behorende tekening is vervaardigd door de gemeente doen niet af aan het belang van de inhoud en strekking van deze akte ter beantwoording van voormelde vraag. Daarbij betrekt het hof dat de omvang van het door [appellant] en [appellante] verkregen perceel [a-straat] 14a bepalend is voor de omvang van het door [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] verkregen perceel [a-straat] 14 en dat ook de tekening behorend bij de leveringsakte tussen de gemeente en [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] is vervaardigd door de gemeente en dat de grenzen tussen de beide percelen op deze tekeningen exact op elkaar aansluiten.

4.8.

[geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] hebben nog aangevoerd dat er, kort gezegd, nimmer door tijdsverloop sprake is geweest van verjaring op grond van de wet, maar dit standpunt verwerpt het hof.

Ook als er - zoals door [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] aangevoerd - slechts sprake is van een schikkingsovereenkomst tussen de gemeente en [appellant] en [appellante] waarbij gebruik is gemaakt van het instrument verjaring, staat dit niet in de weg aan het feit dat [appellant] en [appellante] met instemming van de gemeente door verjaring (artikel 3:105 lid 1 juncto 3:306 BW) het perceel [a-straat] 14a hebben verkregen.

4.9.

Volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad geldt bij de uitleg van notariële leverings- en vestigingsakten betreffende registergoederen een objectieve maatstaf. Het komt aan op de in de akten tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling, die moet worden afgeleid uit de in de akten gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte. De ratio hiervan moet worden gezocht in de bescherming van derden, die moeten kunnen afgaan op wat in de openbare registers over registergoederen is opgenomen. In het verlengde van deze ratio moet worden aangenomen dat bij de uitleg van leverings- en vestigingsakten een beperking geldt ten aanzien van de in aanmerking te nemen gegevens. Deze zullen objectief (voor derden) uit dan wel aan de hand van de ingeschreven akten kenbaar moeten zijn.

4.10.

In de akte van verjaring heeft de notaris, samengevat, verklaard dat [appellant] en [appellante] hem
“hebben verzocht een verklaring van verjaring (…) op te maken ter inschrijving in de openbare registers” van het Kadaster met betrekking tot het perceel
“ [a-straat] 14A, uitmakende een gedeelte, ter grootte van ongeveer dertien are en vijf en tachtig centiare (13 a 85 ca) van het kadastrale perceel (…) [004] ” , dat de gemeente de verjaring
“niet meer betwist” en dat van instemming van [appellant] en [appellante] enerzijds en de gemeente anderzijds met de inschrijving in de openbare registers blijkt uit een verklaring en brieven die aan de akte van verjaring zijn gehecht. Verder is in de akte van verjaring opgenomen dat bedoeld perceel op de aan de akte
“gehechte situatietekening”, hiervoor onder 2.5 weergegeven,
“schetsmatig met streeparcering aangegeven” is. Vaststaat dat deze tekening door [appellant] en [appellante] is ondertekend.

4.11.

Duidelijk zichtbaar is dat de erfgrens tussen de percelen [a-straat] 14a en 14 op de tekening bij de akte van verjaring als hiervoor onder 2.5 weergegeven, wezenlijk afwijkt van de perceelsgrens zoals die volgens [appellant] en [appellante] loopt, weergegeven op de tekening onder 4.6. De grens op de tekening bij de akte van verjaring loopt in rechte lijnen, terwijl de grens zoals die volgens [appellant] en [appellante] loopt meerdere hoeken kent.

4.12.

De tekst van de akte in samenhang gelezen met de bijbehorende, door zowel de gemeente als door [appellant] en [appellante] ondertekende tekening belichamen de uitdrukking van de bedoeling van beide partijen bij de akte. Dat die bedoeling een andere was, dan wel dat [appellant] en [appellante] uit mededelingen of een handelen van de gemeente redelijkerwijs hebben mogen begrijpen dat de erfgrens van het door hen verworven perceel zou lopen in wezenlijke afwijking van de aanduiding van de erfgrens op de overeengekomen tekening, en overeenkomstig de door hen aangegeven grens, is gesteld noch uit feiten en omstandigheden gebleken. [appellant] en [appellante] zijn kennelijk spijtoptanten: als zij het niet eens waren met de op de bij de akte van verjaring behorende tekening aangeduide erfgrens, hadden zij de door de gemeente geboden overeenkomst op grond van verjaring met bijbehorende tekening moeten weigeren dan wel een schriftelijk voorbehoud moeten maken met betrekking tot de loop van de perceelsgrens en daarbij hadden zij moeten aangeven hoe die grens volgens hen afwijkend van de tekening wel zou moeten lopen. Dit hebben zij echter nagelaten, althans is daarvan niets concreets gebleken. Ter zitting van het hof hebben zij ook expliciet erkend inderdaad geen schriftelijk voorbehoud te hebben gemaakt.

Voor zover zij wel aan de gemeente en aan de notaris te kennen zouden hebben gegeven dat de perceelsgrens op bedoelde tekening volgens hen niet juist was en dat zowel de gemeente als de notaris daarop hebben laten weten dat het slechts een schetsmatige tekening betrof en verandering van de grens steeds mogelijk was, kan hen dat niet baten, omdat hieruit geen overeenstemming van de gemeente met de door [appellant] en [appellante] voorgestane loop van de perceelsgrens blijkt. Ook ontbreekt een het standpunt van [appellant] en [appellante] ondersteunende verklaring van de notaris, voor zover dat al relevant zou zijn omdat niet de notaris partij is bij de met de gemeente gesloten overeenkomst, die uiteindelijk bij de notaris is gepasseerd.

Uit het voorgaande volgt dat er van moet worden uitgegaan dat de erfgrens van het door [appellant] en [appellante] verworven perceel loopt zoals aangeduid op de door hen ondertekende tekening behorende bij de akte van verjaring.

Tegenover de gemotiveerde betwisting door [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] hebben zij onvoldoende onderbouwd gesteld om te kunnen concluderen dat de door hen voorgestane erfgrens aangehouden dient te worden en zij als eigenaren aangemerkt dienen te worden van de op de hiervoor onder 4.6 weergegeven tekening met groen en zwart/bruin (donker) gemarkeerde stroken grond.

4.13.

Naar het oordeel van het hof mochten [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] er, bij gebreke van een schriftelijk voorbehoud en bezien in samenhang met de door [appellant] en [appellante] ondertekende tekening, gerechtvaardigd op vertrouwen dat de erfgrens loopt als weergegeven op de tekening behorend bij de akte van verjaring. Daarbij neemt het hof niet alleen in aanmerking dat de akte van verjaring bestemd was om ingeschreven te worden in de openbare registers van het Kadaster, waardoor de inhoud daarvan kenbaar is voor derden, maar ook dat de omvang en de loop van de perceelsgrens van het door [appellant] en [appellante] verkregen perceel [a-straat] 14a bepalend waren voor de omvang en de loop van de perceelsgrens van het door [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] verkregen perceel [a-straat] 14. Dat in de akte van verjaring staat vermeld dat het perceel [a-straat] 14a op de aan de akte gehechte situatietekening
“schetsmatig” met streeparcering is aangegeven en dat uit de aan de akte van verjaring gehechte brief van de gemeente van 21 januari 2013 aan [appellant] en [appellante] blijkt van een
“dispuut” tussen partijen
“over de begrenzing tussen de te vormen kadastrale percelen” maakt dit niet anders. Ook hier geldt dat [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] bij gebreke van een schriftelijk voorbehoud, bezien in samenhang met de door [appellant] en [appellante] ondertekende tekening, er gerechtvaardigd op mochten vertrouwen dat de grens loopt als weergegeven op de tekening behorend bij de akte van verjaring.

4.14.

Op grond van het vorenstaande komt het hof tot de conclusie dat de kadastrale erfgrens tussen de percelen [a-straat] 14a en 14 samen dient te vallen met de perceelsgrenzen als weergegeven op de aan de akte van verjaring gehechte tekening en daarmee conform de administratieve grens is, zoals weergegeven in de situatieschets in het relaas van bevindingen van 10 juni 2014 als hiervoor onder 2.14 weergegeven.

4.15.

Het overigens door [appellant] en [appellante] gestelde en de door hen overlegde foto’s en schriftelijke verklaringen, leiden het hof niet tot een ander oordeel.

4.16.

Artikel 3:105 lid 1 BW bepaalt dat degene die een goed bezit op het tijdstip waarop de verjaring van de rechtsvordering strekkende tot beëindiging van het bezit wordt voltooid, dat goed verkrijgt, ook al was zijn bezit niet te goeder trouw. De bepaling berust op het beginsel dat na een zeker tijdsverloop het recht zich bij de feiten dient aan te sluiten en strekt ter bevordering van de rechtszekerheid. De in artikel 3:105 BW bedoelde verjaringstermijn bedraagt in beginsel 20 jaar (artikel 3:306 BW). De termijn van verjaring van een rechtsvordering strekkende tot beëindiging van het bezit van een niet-rechthebbende begint met de aanvang van de dag, volgende op die waarop een niet-rechthebbende bezitter is geworden of de onmiddellijke opheffing gevorderd kon worden van de toestand waarvan diens bezit de voortzetting vormt, aldus artikel 3:314 lid 2 BW.

Uit artikel 3:107 lid 1 BW in verbinding met artikel 3:108 BW volgt dat de vraag of iemand

bezitter is, moet worden beantwoord naar de verkeersopvatting, met inachtneming van de wettelijke regels inzake het bezit en op grond van uiterlijke feiten. Er geldt een objectieve maatstaf. De rol van de verkeersopvatting brengt mee dat bij de aan de orde zijnde vraag de aard en bestemming van het betrokken goed in aanmerking moeten worden genomen. Hoewel in tegenstelling tot het oud BW de vereisten van ‘ondubbelzinnigheid’ en ‘openbaar’ niet meer expliciet worden gesteld, blijkt uit de wetsgeschiedenis dat ook naar huidig recht deze eisen gelden en dat beide eigenschappen in het wettelijk begrip ‘bezit’ besloten liggen (HR 24 februari 2017 ECLI:NL:HR:2017:309). ‘Niet-dubbelzinnig bezit’ is aanwezig wanneer de bezitter zich zodanig gedraagt dat de eigenaar tegen wie de verjaring loopt, daaruit niet anders kan afleiden dan dat de bezitter pretendeert eigenaar te zijn (HR 15 januari 1993, ECLI:NL:HR:1993:ZC0826). Voor inbezitneming van een goed dat in het bezit van een ander is, zijn volgens artikel 3:113 lid 2 BW enkele op zichzelf staande machtsuitoefeningen ontoereikend. Vereist is dat de machtsuitoefening zodanig is dat naar verkeersopvatting het bezit van de oorspronkelijke eigenaar teniet wordt gedaan (vgl. HR 18 september 2015, ECLI:NL:HR:2015:2743).

4.17.

Bezit van de met groen en zwart/bruin (donker) gemarkeerde stroken grond als hiervoor bedoeld, valt uit het door [appellant] en [appellante] gestelde en de door hen overlegde foto’s en verklaringen, mede gelet op de gemotiveerde betwisting daarvan door [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] , niet op te maken.

Het hof onderschrijft het oordeel van de rechtbank dat niet is komen vast te staan dat partijen (voor elkaar) duidelijke en gedocumenteerde erfgrenzen hebben gehanteerd. Van een exclusief gebruiksrecht van een bepaald gedeelte van het perceel, voor zover de op de hiervoor onder 4.6 weergegeven tekening met groen en zwart/bruin (donker) gemarkeerde stroken grond betreffend, laat staan van verkrijging van deze stroken grond door verjaring, is naar het oordeel van het hof dan ook niet gebleken.

Erfdienstbaarheden

4.18.

Daarmee komt het hof toe aan de vraag of er sprake is van erfdienstbaarheden van weg op grond waarvan [appellant] en [appellante] gerechtigd zijn a) om van hun perceel naar perceel 11635 te komen en te gaan over de op de hiervoor onder 4.6 weergegeven tekening met blauw gemarkeerde strook grond, b) om van hun perceel naar de openbare weg te komen en te gaan over de op de hieronder weergegeven foto met pijlen gemarkeerde strook grond en c) om te komen en te gaan naar het bij het noordelijke deel van hun woning gelegen deel van hun perceel over de op de hiervoor onder 4.6 weergegeven tekening met zwart/bruin (donker) gemarkeerde strook grond.

De
grieven 7 en 8 hebben betrekking op deze vraag. Het hof zal deze grieven gezamenlijk beoordelen.

4.19.

Het hof overweegt als volgt. Erfdienstbaarheden kunnen ontstaan door vestiging en door verjaring (artikel 5:72 BW). Vaststaat dat in het verleden geen erfdienstbaarheden als vorenbedoeld zijn gevestigd door inschrijving in de openbare registers van een daartoe bestemde notariële akte. [appellant] en [appellante] beroepen zich op het ontstaan van erfdienstbaarheden door verjaring (artikel 3:105 BW juncto artikel 3:306 BW).

4.20.

[appellant] en [appellante] hebben in dat verband ten aanzien van de erfdienstbaarheid als bedoeld onder 4.18a) aangevoerd dat hun perceel ter hoogte van de op de hiervoor onder 4.6 weergegeven tekening met blauw gemarkeerde strook grond (de strook welke rechtsonder van de schuur naar rechtsboven loopt en waaronder is vermeld [003] ) een uitgang had op het perceel van [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] , waar met grote regelmaat gebruik van werd gemaakt. Ten aanzien van de erfdienstbaarheden als bedoeld onder 4.18b) en c) hebben zij aangevoerd dat, in de periode voordat door [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] een erfafscheiding tussen beide percelen is geplaatst, de woningen van beide partijen bereikbaar waren via de beide opritten van de woningen en dat er feitelijk tientallen jaren, zonder enig protest, van beide opritten gebruik werd gemaakt als een u-bocht. Ter onderbouwing hiervan hebben zij onder meer gewezen op overgelegde tekeningen, foto’s en schriftelijke verklaringen.

4.21.

Ook als het hof zou aannemen dat erfdienstbaarheden kunnen worden gevestigd ten behoeve of ten laste van een onverdeeld aandeel in een onroerende zaak, zoals [appellant] en [appellante] betogen, hebben [appellant] en [appellante] onvoldoende onderbouwd gesteld om daaruit te kunnen concluderen dat sprake is geweest van bezit als hiervoor onder 4.16 bedoeld van erfdienstbaarheden. Niet valt in te zien dat [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] uit het gestelde gebruik door [appellant] en [appellante] hadden moeten afleiden dat [appellant] en [appellante] aanspraak op een recht van erfdienstbaarheid pretendeerden. Ook als het gebruik door [appellant] en [appellante] , zoals zij stellen, intensief is geweest en zonder protest van [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] , is dit naar het oordeel van het hof onvoldoende om aan te nemen dat [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] geacht moeten worden te hebben begrepen dat [appellant] en [appellante] aanspraak op een recht van erfdienstbaarheid pretendeerden.

4.22.

Het bestaan van een erfdienstbaarheid van weg als bedoeld door [appellant] en [appellante] is dan ook niet komen vast te staan.

Veeggrieven, bewijslevering

4.23.

Grief 9 , gericht tegen de veroordelingen van [appellant] en [appellante] in het bestreden vonnis in reconventie, en
grief 10 , gericht tegen de proceskostenveroordeling in het bestreden vonnis, zijn, gelet op de toelichting, veeggrieven. Deze grieven hebben geen zelfstandige betekenis en behoeven om die reden geen nadere behandeling.

4.24.

Aan nadere bewijslevering wordt niet toegekomen, nu [appellant] en [appellante] daarvoor onvoldoende hebben gesteld en zij bovendien in hoger beroep niets hebben aangevoerd dat tot andere conclusies aanleiding kan geven.

5. De slotsom

5.1.

De slotsom is dat de grieven tegen het bestreden vonnis falen. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd.

5.2.

Als de in het ongelijk gestelde partij zal het hof [appellant] en [appellante] veroordelen in de kosten van het hoger beroep. Deze kosten worden aan de zijde van [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] vastgesteld op € 318,00 aan griffierecht en € 3.342,00 voor salaris van de advocaat volgens

het liquidatietarief (3 punten, tarief II in hoger beroep à € 1.114,00 per punt).

Ook de gevorderde nakosten zullen worden toegewezen.

6. De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

bekrachtigt het bestreden eindvonnis van de rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht, van 17 januari 2018;

veroordeelt [appellant] en [appellante] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] vastgesteld op € 318,00 aan griffierecht en op € 3.342,00 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;

veroordeelt [appellant] en [appellante] in de nakosten, begroot op € 163,00, met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 85,00 in geval [appellant] en [appellante] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak hebben voldaan én betekening heeft plaatsgevonden;

verklaart dit arrest ten aanzien van de hierin vervatte veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het (in hoger beroep) meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. O.G.H. Milar, R.A. van der Pol en H.F.P. van Gastel en is bij afwezigheid van de voorzitter ondertekend door de rolraadsheer en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 23 februari 2021.