Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.300.470
(zaaknummer rechtbank Gelderland 9347856)
arrest in kort geding van 14 december 2021
in de zaak van
[appellante],
wonende te [woonplaats1] ,
appellante
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna: [appellante] ,
advocaat: mr. A.F.I. Derby,
tegen:
de stichting
Stichting Bazalt Wonen,
gevestigd te Altena,
geïntimeerde,
in eerste aanleg: eiseres,
hierna: Bazalt,
advocaat: mr. J. Eerbeek.
1.Kern van de zaak en de beslissing
1.1
[appellante] heeft in september 2020 een sociale huurwoning gehuurd van Bazalt, maar is daar niet in gaan wonen omdat zij in Wit-Rusland verbleef. Onder de huurovereenkomst moet [appellante] haar hoofdverblijf hebben in de woning. Bazalt heeft na elf maanden ontruiming gevorderd en de voorzieningenrechter heeft die vordering toegewezen.
1.2
Het hof denkt er hetzelfde over als de voorzieningenrechter en het vonnis wordt daarom bekrachtigd. Hierna wordt uitgelegd waarom het hof zo oordeelt.
2.Het procesverloop tot nu toe
2.1
Het hof heeft op 2 november 2021 een tussenarrest gewezen. Daarin heeft het hof het procesverloop tot dan toe beschreven en een zitting aangekondigd. Bazalt heeft op 9 november producties 4 tot en met 8 aan het hof gestuurd. Op 23 november 2021 heeft de zitting plaatsgevonden. [appellante] is niet verschenen, haar advocaat wel. De advocaten van beide partijen hebben de zaak toegelicht, de advocaat van Bazalt aan de hand van pleitnotities. Van de zitting is een verslag gemaakt dat aan partijen is opgestuurd. Aan het eind van de zitting heeft het hof bepaald dat arrest zal worden gewezen.
3.De beoordeling in hoger beroep
3.1
[appellante] heeft een sociale huurwoning gehuurd van Bazalt (een toegelaten instelling in de zin van de Woningwet), op basis van een urgentieverklaring. De huurovereenkomst bevat een verplichting voor [appellante] om haar hoofdverblijf in het gehuurde te hebben. Bij het aangaan van de huurovereenkomst op 7 september 2020 verbleef zij in Wit-Rusland om zaken rond haar echtscheiding te regelen. [appellante] en Bazalt hebben toen afgesproken dat zij toch de woning mocht huren maar dat zij binnen drie maanden moest terugkeren in Nederland. Dat is niet gebeurd. [appellante] heeft wel huur betaald. Op 6 januari 2021 heeft Bazalt de sleutels van de woning overhandigd aan de gemachtigde van [appellante] .
3.2
Op 25 mei 2021 heeft Bazalt, nadat zij had bemerkt dat [appellante] de woning nog altijd niet bewoonde, [appellante] bericht dat zij tekortschiet in de nakoming van haar verplichtingen onder de huurovereenkomst en haar verzocht in te stemmen met beëindiging daarvan. [appellante] heeft om meer tijd verzocht en gewezen op corona en de sancties tegen Wit-Rusland als belemmeringen voor haar terugkeer in de periode sinds januari 2021. Bazalt heeft op 10 augustus 2021 ontruiming van de woning gevorderd. De voorzieningenrechter heeft die vordering toegewezen. Op 10 september 2021 is de (overigens nog altijd lege) woning ontruimd. Bazalt heeft de woning op 7 oktober 2021 aan een ander verhuurd en heeft [appellante] op 18 oktober 2021 een brief gestuurd met het doel de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden.
3.3
[appellante] heeft grieven aangevoerd tegen het vonnis en geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen van Bazalt. Zij heeft aangevoerd (i) dat de voorzieningenrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat Bazalt spoedeisend belang heeft bij haar vorderingen. Verder gaat het in dit hoger beroep om de vragen (ii) of [appellante] haar hoofdverblijf in de woning heeft (en dan niet tekortschiet in de nakoming van haar verplichting onder de huurovereenkomst) en (iii) als zij daar niet haar hoofdverblijf heeft, of dit een tekortkoming oplevert die ontbinding rechtvaardigt.
3.4
Bij de beoordeling van een ontruimingsvordering in kort geding staat voorop dat voor toewijzing alleen plaats is als met zeer grote mate van waarschijnlijkheid valt te verwachten dat in een bodemprocedure de huurovereenkomst zal worden ontbonden en ontruiming zal worden bevolen, terwijl van de verhuurder, mede gelet op de belang van de huurder, niet gevergd kan worden dat hij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.
Spoedeisend belang
3.5
De voorzieningenrechter heeft geoordeeld dat het spoedeisend belang voortvloeit uit de aard van de vordering. [appellante] heeft aangevoerd dat de voorzieningenrechter ten onrechte de wederzijdse belangen niet of onjuist heeft gewogen. Zij heeft betoogd dat Bazalt een ontbindingsprocedure moet beginnen en de uitkomst daarvan afwachten en dat Bazalt onnodig lang heeft gewacht met het instellen van de vordering. Zij heeft er verder op gewezen dat zij niet vrijwillig in Wit-Rusland verbleef en nergens anders in Nederland kan verblijven dan in de woning.
3.6
Het betoog van [appellante] leidt niet tot een andere uitkomst. Vast staat dat de woning heeft leeggestaan van af het begin van de huurovereenkomst tot aan de brief van 25 mei 2021, ruim acht maanden, en dat [appellante] ook nadat Bazalt haar had aangeschreven, de woning niet heeft betrokken. Bazalt is als toegelaten instelling medeverantwoordelijk voor een eerlijke verdeling van schaarse sociale woonruimte. Bazalt heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat sprake is van een woning waarvoor een lange wachtlijst bestaat en dat zij jegens de gemeente gehouden is een aantal statushouders van woonruimte te voorzien. Het spoedeisend belang is daarmee gegeven. Aan dat belang doet niet af dat Bazalt pas eind mei 2021 stappen heeft gezet om tot ontruiming te komen. Die beperkte vertraging heeft Bazalt afdoende verklaard door erop te wijzen dat haar medewerkers als gevolg van corona in de maanden daarvoor minder in de wijk zijn geweest en zij ervan uitging dat [appellante] na het verkrijgen van de sleutel haar intrek in de woning had genomen.
Hoofdverblijf?
3.7
Bazalt heeft gesteld dat [appellante] geen hoofdverblijf in de woning had en dat daarmee sprake is van een tekortkoming in de nakoming van haar verplichtingen onder de huurovereenkomst. [appellante] heeft aangevoerd dat, ook al verbleef zij niet in de woning, zij daar wel haar hoofdverblijf had. Het begrip hoofdverblijf is in de huurovereenkomst niet nader omschreven. Partijen sluiten [1] terecht aan bij het begrip woonstede in artikel 1:10 BW, dat door de Hoge Raad nader is omschreven als, in eigentijdse spelling, de plaats waar iemand niet vandaan gaat dan met een bepaald doel en voor een bepaalde tijd en tevens met het plan om, als dat doel is bereikt, terug te keren. [2]
3.8
[appellante] heeft betoogd dat het haar intentie was om de woning te gaan bewonen, maar dat omstandigheden buiten haar macht dat hebben verhinderd. Nu vast staat dat [appellante] nooit in de woning heeft verbleven en Bazalt daar de stelling aan verbindt dat zij daar geen hoofdverblijf had, lag het op de weg van [appellante] om haar betwisting, die kennelijk berust op die intentie en die omstandigheden, te onderbouwen. Het hof vindt dat zij over die intentie onvoldoende heeft aangevoerd. En wat [appellante] wel heeft aangevoerd, heeft zij niet onderbouwd. Over de omstandigheden die haar komst zouden hebben tegengehouden, heeft [appellante] voor een aantal specifieke momenten begin september, begin oktober, medio december 2020 en begin januari 2021, gewezen op medische redenen. Voor de tussenliggende perioden en voor de periode van begin januari tot eind mei 2021 heeft [appellante] slechts in algemene termen gewezen op corona en de politieke situatie in en sancties tegen Wit-Rusland. Dat die omstandigheden voor [appellante] persoonlijk daadwerkelijk gedurende al die perioden een belemmering vormden om naar Nederland te reizen en de woning te betrekken, heeft zij in het geheel niet onderbouwd. Van enige serieuze poging om in die perioden naar Nederland te komen is niet gebleken. [appellante] ’s betoog dat zij alleen naar Nederland kon komen als zij zekerheid zou hebben dat zij in de woning zou kunnen, gold niet voor de genoemde perioden; toen kon zij daar immers in omdat zij de woning huurde (en vanaf begin januari 2021 had zij ook beschikking over de sleutel). In het licht van het voorgaande heeft [appellante] de stelling van Bazalt dat zij geen hoofdverblijf in de woning heeft, onvoldoende gemotiveerd betwist. Het hof komt daarom tot de conclusie dat met zeer grote mate van waarschijnlijkheid valt te verwachten dat een bodemrechter oordeelt dat [appellante] geen hoofdverblijf in de woning heeft en dus sprake is van een tekortkoming.
Rechtvaardigt de tekortkoming de ontbinding?
3.9
[appellante] heeft gesteld dat als sprake is van een tekortkoming, die onvoldoende ernstig is om ontbinding te rechtvaardigen. Zij heeft ter onderbouwing gewezen op de omstandigheden die haar terugkeer naar Nederland beletten die ook in alinea 3.8 zijn behandeld. Het hof heeft hiervoor al overwogen dat zij die omstandigheden onvoldoende heeft onderbouwd. Het hof gaat daarom, en ook omdat in kort geding geen plaats is voor uitgebreide bewijslevering, voorbij aan [appellante] ’s bewijsaanbod. Daarnaast is van belang dat de overeengekomen verplichting in de woning hoofverblijf te hebben een wezenlijk onderdeel van de huurovereenkomst is, ook omdat het hier om een sociale huurwoning gaat waarvoor een wachtlijst bestaat. Naar het oordeel van het hof valt dan ook met zeer grote mate van waarschijnlijkheid te verwachten dat de bodemrechter in een ontbindingsprocedure tot het oordeel komt dat de tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt.
3.1
Het hof vindt daarom dat de ontruimingsvordering terecht is toegewezen. Een afweging van de belangen van Bazalt enerzijds en [appellante] anderzijds leidt niet tot een ander oordeel. [appellante] verblijft niet in de woning en raakt dus door de ontruiming niet dakloos, terwijl Bazalt de woning nodig heeft met het oog op haar taak voor eerlijke verdeling van sociale huurwoningen te zorgen.
Slotsom
3.11
[appellante] ’s grieven slagen niet. Het hof zal het vonnis van de voorzieningenrechter bekrachtigen.
3.12
Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellante] in de kosten van het hoger beroep veroordelen. De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van Bazalt worden begroot op € 772 aan griffierecht en op € 2.228 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief (2 punten x tarief II).
4.De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep in kort geding:
bekrachtigt het vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem, van 30 augustus 2021;
veroordeelt [appellante] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Bazalt vastgesteld op € 772 aan verschotten en op € 2.228 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest;
verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. G.P. Oosterhoff, S.C.P. Giesen en M.S.A. van Dam en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 14 december 2021.