ECLI:NL:GHARL:2020:4455

• Datum uitspraak: 16 juni 2020
• Publicatiedatum: 11 juni 2020
• Zaaknummer: 18/00812
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: A.E. Keulemans; B.F.A. van Huijgevoort; A. van Dongen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake de WOZ-waarde van een onroerende zaak en de aanslag onroerendezaakbelasting

In deze zaak gaat het om een hoger beroep van belanghebbende [X] [Z] tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 10 juli 2018, betreffende de vaststelling van de WOZ-waarde van de onroerende zaak gelegen aan [a-straat] 18 te [A]. De heffingsambtenaar, Gemeenschappelijk Belastingkantoor Lococensus-Tricijn (GBLT), had de waarde per 1 januari 2014 vastgesteld op € 519.000, wat leidde tot een aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) voor het jaar 2015. Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt tegen deze beschikking, maar de heffingsambtenaar handhaafde zijn beslissing. De rechtbank verklaarde het beroep van belanghebbende gegrond en vernietigde de uitspraken van de heffingsambtenaar, met de opdracht om opnieuw uitspraak te doen met inachtneming van de rechtbankuitspraak.

Tijdens de zitting op 20 mei 2020 is het hoger beroep behandeld. De rechtbank had eerder overwogen dat de referentieobjecten uit het taxatierapport van de heffingsambtenaar met een rendementsgarantie van 6% per jaar waren verkocht, wat invloed had op de waardebepaling van de onroerende zaak van belanghebbende. De heffingsambtenaar had echter in zijn nieuwe beoordeling geen bewijs geleverd dat de referentieobjecten zonder deze garantie waren verkocht. Het Hof oordeelde dat de heffingsambtenaar belanghebbende opnieuw had moeten horen bij het nemen van een nieuwe beslissing op bezwaar, wat niet was gebeurd.

Het Hof verklaarde het hoger beroep gegrond, vernietigde de uitspraak van de rechtbank, en stelde de WOZ-waarde voor 2015 vast op 85% van de eerder vastgestelde waarde. Tevens werd de aanslag OZB dienovereenkomstig verminderd. De Staat werd veroordeeld tot het vergoeden van immateriële schade en proceskosten aan belanghebbende. De uitspraak werd openbaar uitgesproken op 16 juni 2020.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

locatie Arnhem

nummer 18/00812

uitspraakdatum: 16 juni 2020

Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] te
[Z] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 10 juli 2018, nummer AWB 17/2536, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van het
Gemeenschappelijk Belastingkantoor Lococensus-Tricijn (GBLT) (hierna: de heffingsambtenaar)

en

de Staat der Nederlanden (de Minister voor Rechtsbescherming; hierna: de Staat).

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 18 te [A] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2014 en naar de toestand op die datum, voor het kalenderjaar 2015 vastgesteld op € 519.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting (hierna: OZB) 2015 voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld.

1.2.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.3.

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank).

1.4.

De Rechtbank heeft het door belanghebbende ingestelde beroep gegrond verklaard, de uitspraken van de heffingsambtenaar vernietigd en de heffingsambtenaar opgedragen opnieuw uitspraak te doen op het bezwaar van belanghebbende met in achtneming van het bepaalde in de uitspraak.

1.5.

Op het bezwaarschrift heeft de heffingsambtenaar bij uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.6.

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank.

1.7.

De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.8.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.

1.9.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 mei 2020. Het beroep is tegelijkertijd behandeld met de beroepen met de nummers 18/00800 tot en met 18/00810, 18/00813 tot en met 18/00817, 18/01218 en 18/01224.

2. Vaststaande feiten

2.1.

De onroerende zaak is gelegen op het Waterparc [B] in [A] dat wordt beheerd door [C] .

2.2.

In aanvulling op de beschrijving van de loop van het geding is voor de beoordeling van het hoger beroep het volgende van belang. De Rechtbank heeft het door belanghebbende ingestelde beroep voor het kalenderjaar 2015 gegrond verklaard, de uitspraken van de heffingsambtenaar vernietigd en de heffingsambtenaar opgedragen opnieuw uitspraak te doen op het bezwaar van belanghebbende met in achtneming van het bepaalde in de uitspraak. De Rechtbank heeft hierbij als volgt overwogen:

“(…)

De rechtbank overweegt dat partijen tijdens de zitting van 16 juni 2016 hebben verklaard dat alle referentieobjecten uit het taxatierapport van verweerder zijn verkocht met de vaste rendementsgarantie van 6% van de koopsom per jaar, voor de duur van vijfjaren. Ter zitting van 15 maart 2017 heeft verweerder echter verklaard er van te zijn uitgegaan dat de referentieobjecten uit het taxatierapport zonder de vaste rendementsgarantie zijn verkocht en dat de in dat rapport genoemde verkoopprijzen de hogere prijzen (derhalve de prijzen van recreatiewoningen die voor eigen gebruik worden gekocht) zijn. Eiseres heeft dit ter zitting van 15 maart 2017 bestreden. Volgens eiseres blijkt zowel uit de gehanteerde verkoopconstructies als uit de inrichting van het park dat de recreatiewoningen zijn bedoeld als beleggingsobjecten, die ten behoeve van commerciële verhuur en niet voor eigen gebruik worden aangekocht. Daarbij acht zij tevens van belang dat de recreatiewoningen op het Waterparc [B] niet permanent mogen worden bewoond.

De rechtbank is van oordeel dat, nu verweerder zijn ter zitting van 15 maart 2017 ingenomen gewijzigde standpunt niet met concrete stukken heeft onderbouwd en aannemelijk gemaakt, het er vooralsnog voor moet worden gehouden dat de referentieobjecten uit het taxatierapport van verweerder mét de vaste rendementsgarantie van 6% van de koopsom, voor de duur van vijfjaren, zijn verkocht.

(…)

Nu er van moet worden uitgegaan dat de referentieobjecten zijn verkocht met de vaste rendementsgarantie van 6% van de koopsom per jaar, voor de duur van vijfjaren, acht de rechtbank het aannemelijk dat de aankoopprijzen van deze objecten zijn beïnvloed door die rendementsgarantie. Mede gelet op de hiervoor genoemde arresten van de Hoge Raad, is de rechtbank van oordeel dat verweerder om die reden de in het taxatierapport vermelde verkoopprijzen van de referentieobjecten niet zonder nadere correctie aan de waardebepaling van de onroerende zaak van eiseres ten grondslag heeft mogen leggen. Met eiseres is de rechtbank van oordeel dat, ten behoeve van de vaststelling van de WOZ-waarde van de onroerende zaak met toepassing van de ficties van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, verweerder had moeten onderzoeken wat de invloed van de rendementsgarantie is geweest op de verkoopprijzen van de referentieobjecten en deze verkoopprijzen daarvoor had moeten corrigeren. Nu verweerder dit niet heeft gedaan, is de rechtbank van oordeel dat hij met het overgelegde taxatierapport alsmede met hetgeen hij overigens heeft aangevoerd niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van € 506.000,- voor de onroerende zaak van eiseres per vvaardepeildatum 1 januari 2014 niet te hoog is. Daarbij volgt de rechtbank verweerder niet in zijn stelling dat uit de verschillende vraagprijzen blijkt dat recreatiewoningen die voor eigen gebruik worden gekocht meer waard zijn dan recreatiewoningen die als beleggingsobject en ten behoeve van de commerciële verhuur worden gekocht. Verweerder heeft niet met feitelijk gerealiseerde verkoopprijzen van vergelijkbare recreatiewoningen aangetoond dat dit daadwerkelijk het geval is.

Eiseres heeft betoogd dat de waarde van de rendementsgarantie dient te worden bepaald door de opbrengst per jaar daarvan (6% van de koopsom) te verminderen met 1,5% van de koopsom, omdat laatstgenoemd percentage het rendement is dat (destijds) bij de bank kon worden behaald. Vervolgens dient volgens eiseres de uitkomst hiervan te worden vermenigvuldigd met vijf en op de koopsom in mindering gebracht.

De rechtbank is van oordeel dat eiseres onvoldoende heeft onderbouwd en daardoor onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat uit de door haar voorgestelde berekening de invloed van de rendementsgarantie op de verkoopprijzen van de referentieobjecten volgt. De rechtbank volgt eiseres dan ook niet in de door haar voorgestelde wijze van concretiseren van de invloed van de rendementsgarantie op deze verkoopprijzen. Voorts is de rechtbank van oordeel dat onvoldoende informatie voorhanden is om zelf de invloed van de rendementsgarantie op de verkoopprijzen te bepalen. De rechtbank acht zichzelfom die reden in dit geval niet in staat om in goede justitie tot een juiste vaststelling van de WOZwaarde van de onroerende zaak van eiseres te komen.

(…)”

2.3.

Op het bezwaarschrift heeft de heffingsambtenaar – zonder belanghebbende opnieuw te horen – bij uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd. Hierbij heeft de heffingsambtenaar – voor zover van belang – als volgt overwogen:

“(…)

Rendementsgarantie.

Zoals blijkt uit de uitgangspunten van het Commercieel Statuut Waterparc [B] versie d.d. 9 maart 2009 wordt er naar een zo gunstig mogelijk rendement gestreefd voor de eigenaren, mede rekening houdend met ruimte voor eigen gebruiksgenot van de recreatiewoning. Onderstaand het betreffende artikel:

(…)

Uit de mij ter beschikking staande documenten, o.a. verkoopakten, verhuurbemiddelsovereenkomst, commercieel statuut is niet gebleken dat er een gegarandeerd rendement is vastgelegd. Tevens wil ik nogmaals wijzen op de opmerking zoals deze ook op de prijslijst Waterparc [B] [A] vermeld staat:

Let op! U belegt buiten AFM-toezicht.

Geen vergunningplicht voor deze activiteit.

Dit blijkt ook uit de bijlage van uw beroepschrift. Hierin worden vaste en variabele rendementen gepresenteerd en wordt hetzelfde aangegeven. Bovendien wordt heel duidelijk vermeld dat er geen rechten ontleend kunnen worden aan het document.

Ik meen dat ook aan de jurisprudentie kan worden ontnomen dat er geen plaats is voor een rendementswaarde zoals gemachtigde die kennelijk voorstaat. In ECLI: NL:RBBRE:2006:BI3635 meent een belanghebbende dat rekening moet worden gehouden met een waardedruk vanwege de verhuur van een recreatiewoning op grond waarvan die belanghebbende concludeert tot een rendementswaarde in plaats van een waarde in het economisch verkeer. De rechtbank overweegt dat: “Nu in de onderhavige zaak sprake is van een recreatiewoning en referentieobjecten voorhanden zijn, moet aan het door belanghebbende kennelijk voorgestane systeem waarbij hij uitgaat van de rendementswaarde voorbij worden gegaan”. Ik ben van mening dat in onderhavige procedure terecht van de vergelijkingsmethodiek wordt uitgegaan.

Op grond van voorgaande meen ik dat er geen aanleiding bestaat uit te gaan van een lagere rendementswaarde, zoals gemachtigde dat doet. Overigens wens ik voor wat betreft die waardedruk zijdelings nog het volgende op te merken. Uit ECLI:NL:HR:1998:AA2572 volgt dat voor het al dan niet toekennen van een waardedrukkende invloed aan een zakelijke of daarmee gelijk te stellen verplichting doorslaggevend is of door die verplichting de omvang van het genot van de zaak en daarmee de waarde ervan, ongeacht de persoon van de zakelijk gerechtigde of gebruiker, wordt beperkt. Een vergelijkbaar oordeel vind ik terug in ECLI:NL:GHDHA:2015:980. Daar voeg ik nog aan toe dat in het algemeen deel van de memorie van toelichting bij de Fiscale vereenvoudigingswet 2010 is over art. 5.20 Wet IB 2001 is opgemerkt dat niet alle woningen in box 3 zonder meer op 100% van de WOZ-waarde worden gesteld. Voor woningen in verhuurde staat wordt de WOZ‑waarde gecorrigeerd om rekening te houden met de waardedrukkende werking van de verhuur. Die waardedruk geldt alleen voor woningen die onder de huurbescherming vallen. Dat betekent bijvoorbeeld dat de WOZ-waarde niet wordt verminderd in gevallen waarin de huur een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is, zoals bij vakantiewoningen.”

Ad.2 Arrest 5 december 2014, ECLI:NL:HR:2014:3514 en arrest 25 april 2014, ECLI:NL:HR:2014:982 In tegenstelling tot genoemde arresten is er geen sprake van bestaande huurovereenkomsten. Zoals ook blijkt uit artikel 2.3 van de verhuurbemiddelingsovereenkomst wordt er door [C] geen (verhuur) garantieverplichting afgegeven. Er is ook geen sprake van een getekend en doorlopend huurcontract die een bepaalde waarde vertegenwoordigd.

Ik ben dan ook van mening dat de veronderstelde invloed van een garantieregeling niet te vergelijken is met genoemde arresten waar feitelijk en fysieke huurcontracten gesloten waren. In onderhavig procedure wordt veronderstelt dat er een rendement gehaald kan worden maar een feitelijke ondertekend overeenkomst heb ik niet tot mijn beschikking. Daarnaast ben ik van mening dat er sprake is van rechtsongelijkheid indien voor deze woningen rekening gehouden zou moeten worden met rendement. Want m.i. zou dit dan ook moeten gelden voor alle woningen die voor de verhuur worden aangeboden. Uit vaste jurisprudentie blijkt dat huurwoningen middels de vergelijkingsmethodiek gewaardeerd dienen te worden op basis van gerealiseerde transacties van vergelijkbare woningen. Ik blijf dan ook van mening dat de rendementsgarantie een koper persoonlijk betreffende omstandigheid is, waarmee geen rekening dient te worden gehouden.

Ik ben dan ook van mening dat in genoemde procedure de waardering plaats dient te vinden conform de vergelijkingsmethodiek. Om deze reden is ook een vergelijk op hetzelfde park van belang, de omgevingsfactoren zijn daar immers gelijkwaardig.

(…)”

3. Gronden

3.1.

Ter zitting zijn partijen overeengekomen dat:

• de WOZ‑waarde van de onroerende zaak voor het kalenderjaar 2015 moet worden verminderd tot 85% van de vastgestelde waarde;
• de aanslag OZB 2015 dienovereenkomstig moet worden verminderd;
• de immateriële schade wegens het overschrijden van de redelijke termijn € 1.450 bedraagt en dat hiervan 1/3 (€ 483) door de heffingsambtenaar moet worden vergoed en 2/3 (€ 967) door de Staat;
• belanghebbende afziet van de vergoeding van immateriële schade wegens het overschrijden van de redelijke termijn door de heffingsambtenaar;
• voor rechtsbijstand voor bezwaar, beroep en hoger beroep een bedrag moet worden vergoed van € 2.500 en dat hiervan 2/3 door de heffingsambtenaar (€ 1.667) en 1/3 door de Staat (€ 833) moet worden vergoed; en
• de taxatiekosten door de heffingsambtenaar worden vergoed conform de facturen.

3.2.

Tussen partijen is na het maken van de onder 3.1. weergegeven afspraken enkel nog in geschil het antwoord op de vraag of de heffingsambtenaar na de terugwijzing door de Rechtbank belanghebbende opnieuw had moeten horen.

3.3.

Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en de heffingsambtenaar ontkennend.

3.4.

Ingevolge artikel 7:2 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) stelt een bestuursorgaan, voordat het op het bezwaar beslist, belanghebbenden in de gelegenheid te worden gehoord. De in deze bepaling opgenomen hoorplicht vormt een essentieel onderdeel van de bezwaarschriftenprocedure. In artikel 7:2 van de Awb is niet een algemene verplichting opgenomen tot het opnieuw horen bij het nemen van een nieuwe beslissing op het bezwaar, ter voldoening aan een uitspraak van de rechtbank, waarbij de eerdere beslissing op het bezwaar is vernietigd. Dit neemt naar het oordeel van het Hof niet weg dat het onder omstandigheden uit een oogpunt van zorgvuldigheid noodzakelijk kan zijn belanghebbende bij het nemen van een nieuwe beslissing op bezwaar opnieuw te horen (vgl. Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State 17 mei 2017, ECLI:RVS:2017:1261). In casu heeft de Rechtbank de heffingsambtenaar opgedragen opnieuw uitspraak op bezwaar te doen met inachtneming van het bepaalde in de uitspraak. Het bepaalde in de uitspraak hield onder andere in dat de Rechtbank er vooralsnog vanuit ging dat de referentieobjecten met een rendementsgarantie zijn verkocht en dat de rendementsgarantie van invloed is op de aankoopprijzen van de referentieobjecten. De heffingsambtenaar is in de na de uitspraak van de Rechtbank gedane uitspraken op bezwaar tot de conclusie gekomen dat er geen aanwijzingen waren dat de referentieobjecten met een rendementsgarantie waren verkocht, terwijl bekend was dat belanghebbende meende dat dit wel het geval was. In deze uitspraken heeft de heffingsambtenaar voorts een nadere onderbouwing gegeven van zijn nieuwe beoordeling. Onder deze omstandigheden brengt de zorgvuldigheid met zich dat bij het nemen van een nieuwe beslissing op bezwaar belanghebbende opnieuw moet worden gehoord.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.

4. Beslissing

Het Hof:

– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,

– verklaart het bij de Rechtbank ingestelde beroep gegrond,

– vernietigt de uitspraken van de heffingsambtenaar,

– vermindert de WOZ-waarde 2015 tot 85% van de beschikte waarde,

– vermindert de aanslag OZB 2015 dienovereenkomstig,

– veroordeelt de Staat tot het vergoeden aan belanghebbende van de door deze geleden immateriële schade ten bedrage van € 967,

– veroordeelt de Staat in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 833,

– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 1.801,34, en

– gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 46 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 126 in verband met het hoger beroep bij het Hof.

Deze uitspraak is gedaan door mr. A.E. Keulemans, voorzitter, mr. B.F.A. van Huijgevoort en mr. A. van Dongen, in tegenwoordigheid van dr. J.W.J. de Kort als griffier.

De beslissing is op 16 juni 2020 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(J.W.J. de Kort) (A.E. Keulemans)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 16 juni 2020.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl .

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie stellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl ).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.