Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-14/00601
uitspraak d.d. 22 april 2015
in het geding tussen:
[X] te [Z], belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland (BSGR), de Heffingsambtenaar,
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag van 8 mei 2014, nummer SGR 13/10539 betreffende de onder 1.1 vermelde beschikking en aanslag.
Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 31 mei 2013 (hierna: de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [Y] te [Z] (hierna: de woning), op 1 januari 2012 (hierna: de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2013 vastgesteld op € 284.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2013 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen (hierna: de aanslag).
1.2.
De Heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar gegrond verklaard, de waarde van de woning nader vastgesteld op € 280.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank. Er is een griffierecht geheven van € 44. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Loop van het geding in hoger beroep
2.1.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 122. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
2.2.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 11 maart 2015. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Vaststaande feiten
Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door één van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, in hoger beroep komen vast te staan:
3.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een huis in een rij met een carport. De inhoud van de woning is ongeveer 293 m3 en de oppervlakte van het perceel bedraagt ongeveer 167 m2.
3.2.
De Heffingsambtenaar heeft een rekenblad (hierna: het rekenblad) alsmede foto’s van de woning en van enkele naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met de woning vergelijkbare woningen (hierna: de vergelijkingsobjecten) overgelegd. Het rekenblad bevat, na de wijziging die de Heffingsambtenaar daarin ter zitting van het Hof heeft aangebracht, de hieronder opgenomen gegevens.
Vastgestelde WOZ-waarde [Y]
Onderdelen
Inhoud/
oppervlakte
Prijs per
m3/m2
Waarde
Ligging
Kwaliteit
Onderhoud
Woning
293
348
€ 101.964
3
3
2
Grond
167
1050
€ 175.350
Carport
€ 3.000
Onderbouwing
[Y]
[A]
[B]
Inhoud hoofdgebouw
293 m3
333 m3
333 m3
Bouwjaar
1981
1981
1981
Rekenprijs per m3
€ 473
€ 479
€ 412
Berekende waarde
hoofdgebouw
€ 138.589
€ 159.507
€ 137.196
Oppervlakte perceel
167 m2
149 m2
142 m2
Rekenprijs per m2
€ 1.050
€ 1.050
€ 1.050
Berekende waarde grond
€ 175.350
€ 156.450
€ 149.100
Rekenprijs bijgebouwen:
Carport
Berging schuur
€ 3.000
€ 3.500
€ 3.000
Correctiefactoren:
Ligging
Kwaliteit
Onderhoud
3
3
2
3
3
2
3
3
2
Berekende waarde
€ 316.939
€ 319.457
€ 289.296
Verkoopdatum
03-05-2011
29-04-2011
Verkoopprijs
€ 325.000
€ 295.000
Verkoopprijs geïndexeerd naar w.p.-datum
€ 319.457
€ 289.296
Oordeel van de rechtbank
4. De rechtbank heeft het volgende overwogen, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder.
“4. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
5. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde matrix, de foto’s en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit de matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Naar het oordeel van de rechtbank is de woning aan de [B] te [Z] voor wat betreft bouwjaar, ligging en uitstraling een met de woning goed vergelijkbare woning. Met de matrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit het bij de verkoop van de in die matrix genoemde vergelijkingsobject [B] te [Z] behaalde verkoopprijs, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen voor wat betreft de oppervlakte, de inhoud en het feit dat de woning destijds door eiser als premiekoopwoning met verkoopregulerende voorwaarden is aangekocht. Eiser heeft overigens niet gesteld dat hij thans nog beperkingen ondervindt met betrekking tot een eventuele verkoop, voortvloeiend uit de premietoekenning bij aankoop. Eiser heeft in dit verband slechts gewezen op de luxe van het interieur en de afwerking van de woning.
Eiser stelt dat verweerder naar aanleiding van de aanvankelijk ten onrechte gestelde aanwezigheid van een dakkapel in bezwaar de waarde met € 7.000 had moeten verminderen. Daartoe is gesteld dat een dakkapel de woonruimte niet alleen aantrekkelijker maakt door lichtinval en leidt tot meer ruimte op stahoogte, maar ook de inhoud van de woning daadwerkelijk vergroot. De rechtbank acht aannemelijk dat verweerder bij de aanvankelijke waardebepaling de inhoud van de woning juist heeft berekend. Dat abusievelijk is uitgegaan van de aanwezigheid van een dakkapel heeft daarom niet tevens geleid tot het aannemen van een grotere inhoud dan in werkelijkheid aanwezig is. De vermindering van de waarde met € 4.000 in verband met de afwezigheid van een dakkapel acht de rechtbank daarom juist.
De bepaling van de waarde aan de hand van marktgegevens, gebaseerd op in werkelijkheid gerealiseerde verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten, brengt mee dat met een algemene (landelijke of lokale) trend in de huizenmarkt geen rekening behoort te worden gehouden
De verkoopdatum van de woning aan de [C] te [Z] (8 juli 2013) is te ver afgelegen van de waardepeildatum om van invloed te kunnen zijn op de waardebepaling hier in geding.
6 Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en zal de rechtbank het beroep ongegrond verklaren.
Proceskosten
7. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”
Geschil, standpunten en conclusies
5.1.
In geschil is of de waarde van de woning bij de uitspraak op bezwaar op een te hoog bedrag is vastgesteld.
5.2.
Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en voert daartoe – zakelijk weergegeven - het volgende aan.
De Heffingsambtenaar heeft bij de waardebepaling van de woning:
- ten onrechte aangenomen dat tot de woning een dakkapel behoort;
- vergelijkingsobjecten gebruikt die niet vergelijkbaar zijn met de woning. De vergelijkingsobjecten zijn, anders dan de woning, vrije sectorwoningen. Ze zijn luxer en hebben circa 40 m3 meer inhoud dan de woning. Bovendien zijn bij de bouw kwalitatief betere stenen gebruikt dan bij de bouw van de woning;
- geen rekening gehouden met de daling van de woningprijzen sinds het begin van de economische crisis van circa 25%. In dit verband is het merkwaardig dat de vastgestelde waarde van de woning voor het onderhavige jaar € 11.000 hoger is dan de vastgestelde waarde voor het daaraan voorafgaande jaar;
De Rechtbank heeft ten onrechte geen rekening gehouden met
- hetgeen de adviseur van belanghebbende in de procedure voor de rechtbank heeft aangevoerd;
- de omstandigheid dat de Heffingsambtenaar de waarde van de woning voor het kalenderjaar 2014 heeft vastgesteld op € 261.000;
- haar uitspraak van 6 mei 2010 nr. AWB 09/5885, waarin zijn de waarde van de woning voor het jaar 2009 schattenderwijs heeft vastgesteld op € 280.000.
Het pand [C] is identiek aan de woning. Evenals de woning is dit pand een voormalige huurwoning. Het stond in 2013 te koop voor € 161.000. Het pand is weliswaar ten verkoop aangeboden met “Koopgarant”, doch zonder “Koopgarant” zou de vraagprijs € 214.000 zijn geweest. Ook hieruit volgt dat de bij de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van de woning veel te hoog is.
5.3.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en de uitspraak op bezwaar, alsmede wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 210.000.
5.4.
De Heffingsambtenaar beantwoordt de in geschil zijnde vraag ontkennend. Hij stelt zich op het standpunt dat de rechtbank op goede gronden een juiste beslissing heeft genomen en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
Beoordeling van het geschil
6.1.
De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
6.2.
De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning bij de uitspraak op bezwaar niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Dienaangaande overweegt het Hof het volgende.
6.3.
Naar volgt uit het door de Heffingsambtenaar overgelegde rekenblad is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten [A] en [B] acht het Hof, gelet op de in het rekenblad vermelde objectkenmerken, de door de Heffingsambtenaar overgelegde foto’s en hetgeen de Heffingsambtenaar overigens dienaangaande heeft aangevoerd, in beginsel geschikt als marktgegevens ter onderbouwing van de vastgestelde waarde van de woning.
6.4.
Het Hof heeft, gelet op hetgeen de Heffingsambtenaar dienaangaande heeft aangevoerd, geen aanleiding te twijfelen aan de juistheid van de in het rekenblad gebruikte uniforme rekenprijs van € 1.050 per m2 grondoppervlakte. Hetzelfde geldt voor de in het rekenblad vermelde rekenprijzen voor de carport bij de woning en de berging/schuur bij de vergelijkingsobjecten.
6.5.
De Heffingsambtenaar heeft de rekenprijs per m3 inhoud van elk vergelijkingsobject bepaald door de verkoopprijs van het object te corrigeren voor de waardeontwikkeling in de periode tussen de verkoopdatum en de waardepeildatum, de aldus gecorrigeerde verkoopprijs te verminderen met de berekende waarden van de grond en de bijgebouwen en het overblijvende bedrag te delen door het aantal m3 inhoud van het hoofdgebouw van het vergelijkingsobject. Tot zover kan het Hof de berekeningsmethodiek van de Heffingsambtenaar volgen.
6.6.
Op de aldus berekende rekenprijs per m3 van de vergelijkingsobjecten heeft de Heffingsambtenaar twee correcties toegepast, te weten de “correctie naar inhoud 449 m3” en de correctie aan de hand van de zogeheten “Vlokcodering”, die bestaat uit correctiefactoren voor ligging, kwaliteit en onderhoud. Nut en noodzaak van de “correctie naar inhoud 449 m3” zijn niet toegelicht. De correctiefactoren voor ligging, kwaliteit en onderhoud noch het daaraan bij de waardebepaling toegekende gewicht zijn onderbouwd met aan de markt ontleende of andere objectieve, voor het Hof toetsbare gegevens. Gelet op het een en ander acht het Hof beide correcties ongeschikt om bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten te worden toegepast.
6.7.
De op de onder 6.5 beschreven wijze berekende rekenprijzen per m3 inhoud van de vergelijkingsobjecten [A] en [B] bedragen € 479 en € 412. In de door de Heffingsambtenaar toegepaste systematiek, die het Hof niet onjuist voorkomt, dienen deze rekenprijzen te worden gemiddeld en dient de voor de woning geldende rekenprijs per m3 inhoud uit het gemiddelde van de voor de vergelijkingsobjecten berekende rekenprijzen per m3 inhoud – welk gemiddelde € 445,50 bedraagt – te worden afgeleid, rekening houdend met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, met name wat betreft ligging, kwaliteit en onderhoud. Uit hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd blijkt niet dat de woning zich op deze punten in positieve zin onderscheidt van de vergelijkingsobjecten. Derhalve is er geen grond om, zoals de Heffingsambtenaar in het rekenblad bij de onderbouwing van de (nieuwe) berekende waarde van € 316.939 heeft gedaan, de rekenprijs per m3 inhoud van de woning vast te stellen op een hoger bedrag dan het zo-even genoemde gemiddelde van € 445,50 per m3.
6.8.
Belanghebbende heeft gesteld en de Heffingsambtenaar heeft niet, althans onvoldoende, weersproken dat de woning eenvoudiger is dan de vergelijkingsobjecten en dat de bij de bouw van de woning gebruikte kalkzandsteen van mindere kwaliteit is dan de bij de bouw van de vergelijkingsobjecten gebruikte handvormsteen. Het Hof acht aannemelijk dat de onder 6.1 genoemde meestbiedende koper met beide aspecten rekening zou houden bij het uitbrengen van een bod op de woning. Zij dienen dan ook te leiden tot het in aanmerking nemen van een rekenprijs per m3 inhoud die lager is dan het onder 6.7 genoemde gemiddelde van € 445,50 per m3.
6.9.
Bij de uitspraak op bezwaar heeft de Heffingsambtenaar de waarde van de woning nader vastgesteld op € 280.000. Daarbij is hij, naar volgt uit de op de taxatiekaart vermelde gegevens, uitgegaan van een rekenprijs per m3 inhoud van € 348. Dit bedrag is circa 22% lager dan het onder 6.7 genoemde gemiddelde van € 445,50 per m3 inhoud. Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar met hetgeen hij heeft aangevoerd aannemelijk gemaakt dat door dit verschil tussen de gemiddelde rekenprijs per m3 inhoud en de bij de (nadere) waardevaststelling gebruikte rekenprijs per m3 inhoud de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten wat betreft luxe, afwerking en kwaliteit in voldoende mate tot uitdrukking zijn gebracht.
6.10.
Gelet op het vorenstaande heeft de Heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de woning bij de uitspraak op bezwaar niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
6.11.
Hetgeen belanghebbende ter betwisting van de door de Heffingsambtenaar bij de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde heeft aangevoerd, brengt het Hof niet tot een ander oordeel. Daarbij neemt het Hof het volgende in aanmerking.
6.12.
Belanghebbende heeft geen verkoopcijfers van met de woning vergelijkbare, op of rond de waardepeildatum verkochte woningen overgelegd. Hetgeen belanghebbende heeft aangedragen ter onderbouwing van zijn standpunt dat de vastgestelde waarde van
€ 280.000 hoger is dan de prijs is die op of omstreeks de waardepeildatum door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de woning meest geschikte wijze na de beste voorbereiding, schiet voor dat doel tekort.
Met de omstandigheid dat tot de woning geen dakkapel behoort, heeft de Heffingsambtenaar al bij de uitspraak op bezwaar rekening gehouden.
Belanghebbendes stelling dat de vergelijkingsobjecten niet vergelijkbaar met de woning zijn, acht het Hof ongegrond. Daarbij neemt het Hof in aanmerking dat verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten in onder meer inhoud, oppervlakte, ligging, onderhoud en kwaliteit niet eraan in de weg staan dat de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten als onderbouwing van de nader vastgestelde waarde van de woning worden gebruikt. Wel dient met deze verschillen bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten rekening te worden gehouden. Dat heeft de Heffingsambtenaar, naar volgt uit hetgeen onder 6.3. tot en met 6.9 is overwogen, in voldoende mate gedaan.
De daling van de woningprijzen sinds het begin van de economische crisis is geen reden voor een vermindering van de bij de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van de woning. Deze waardedaling is immers verdisconteerd in de vastgestelde waarde van de woning, die is afgeleid uit rond de waardepeildatum behaalde verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten. De naar een andere waardepeildatum dan 1 januari 2012 vastgestelde waarde van de woning is geen marktgegeven waaruit de waarde van de woning op 1 januari 2012 kan worden afgeleid.
In de vaststelling van de waarde van de woning voor het jaar 2014 op € 261.000 en de vermindering van de voor het jaar 2009 vastgestelde waarde van de woning door de Rechtbank tot € 280.000, ziet het Hof dan ook geen reden om de vastgestelde waarde van de woning voor het jaar 2013 te verminderen.
De omstandigheid dat het pand [C] in 2013, welk pand – naar belanghebbende onweersproken heeft gesteld – veel overeenkomsten met de woning vertoont, in 2013 te koop heeft gestaan voor € 161.000, brengt het Hof evenmin tot een ander oordeel. Bij de bepaling van de waarde van een woning wordt in beginsel slechts gebruik gemaakt van op de markt gerealiseerde verkoopprijzen van andere woningen. Daarbij komt dat bij de bepaling van de vraagprijs van het pand [C] rekening is gehouden met het feit dat het pand te koop is aangeboden met “Koopgarant”, dat wil zeggen met een korting op de marktwaarde en een terugkoopgarantie voor de koper. Een “Koopgarant”-prijs weerspiegelt niet de WOZ-waarde van de woning (zie onder 6.1). De stelling van belanghebbende dat de vraagprijs van het pand [C] € 214.000 zou zijn geweest bij aanbieding ten verkoop van het pand zonder “Koopgarant”, brengt in het voorgaande geen wijziging, niet slechts omdat ook een vraagprijs zonder “Koopgarant” geen op de markt gerealiseerde verkoopprijs is, maar ook omdat belanghebbende niet met objectieve, voor het Hof toetsbare gegevens heeft onderbouwd dat de door belanghebbende gestelde vraagprijs zonder “Koopgarant” van
€ 214.000 de WOZ-waarde van de woning benadert.
6.13.
Gelet op het vorenoverwogene is het hoger beroep ongegrond en dient te worden beslist als hierna is vermeld.
Proceskosten en griffierechten
7.1.
Het Hof acht geen termen aanwezig de Heffingsambtenaar te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten.
7.2.
Evenmin ziet het Hof aanleiding de Heffingsambtenaar te gelasten belanghebbende de door deze betaalde griffierechten te vergoeden.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. G.J. van Leijenhorst, J.J.J. Engel en W.A.P. Nieuwenhuizen in tegenwoordigheid van de griffier mr. Y. Postema. De beslissing is op 22 april 2015 in het openbaar uitgesproken. De uitspraak is bij afwezigheid van mr. Van Leijenhorst ondertekend door mr. Engel.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kanbinnen zes wekenna de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.