ECLI:NL:GHARL:2019:3959

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.241.649/01

(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 6067639 \ CV EXPL 17-4350)

arrest van 7 mei 2019

in de zaak van

[appellant] ,

wonende te [A] ,

appellant,

in eerste aanleg: gedaagde,

hierna:
[appellant],

advocaat: mr. P. van Rossum, kantoorhoudend te Emmen,

tegen

1.[geïntimeerde1] ,

wonende te [B] ,

hierna:
[geïntimeerde1],

2. [geïntimeerde2] ,

wonende te [B] ,

hierna:
[geïntimeerde2],

geïntimeerden,

in eerste aanleg: eisers,

hierna gezamenlijk (in mannelijk enkelvoud) te noemen:
[geïntimeerden],

advocaat: mr. J.C. van Nie, kantoorhoudend te Almelo.

1.Het geding in eerste aanleg

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van
14 juni 2017, 22 augustus 2017 en 13 februari 2018 die de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, locatie Assen, heeft gewezen.

2.Het geding in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep van 8 mei 2018,

- het exploot van anticipatie door geïntimeerden van 19 juni 2018,

- de memorie van grieven,

- de memorie van antwoord.

2.2

Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.

3.De vaststaande feiten

3.1

Het hof gaat in hoger beroep uit van de feiten zoals beschreven in de rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.8 van het bestreden vonnis van 13 februari 2018 nu deze tussen partijen niet in geschil zijn. Aangevuld met hetgeen in dit hoger beroep verder als onweersproken vaststaat, gaat het om het volgende.

3.2

[geïntimeerden] was eigenaar van de percelen [C] A 5098 en 5099. Het eerst genoemde

perceel is in 2009/2010 vernummerd tot de percelen 5685 en 5684. Op perceelnummer 5684

staat het woonhuis van [geïntimeerden] . Perceel 5099 is niet vernummerd.

3.3

In 2009 heeft [geïntimeerden] de percelen A 5685 (voorheen deel van 5098) en 5099, gelegen ten noordwesten en noordoosten van zijn huisperceel aan de [a-straat 1] te [B] , verkocht aan een derde, de heer [D] . [D] heeft vervolgens niet meegewerkt aan levering en nadat hij was veroordeeld om dat alsnog te doen, heeft hij in 2015 bij de rechtbank Noord-Nederland, locatie Assen, een procedure aanhangig gemaakt om de koopovereenkomst met toepassing van artikel 6:258 BW te ontbinden wegens financieel onvermogen. [D] heeft een deel van perceel A 5685, te weten 300 m2, wel in gebruik genomen en laten aansluiten op zijn bedrijfsterrein. [geïntimeerden] en [D] hebben vervolgens met elkaar afgesproken dat [geïntimeerden] slechts dit deel aan [D] zou leveren en zij hebben de voornoemde procedure bij de rechtbank laten doorhalen.

3.4

Op 10 juli 2016 heeft [geïntimeerden] twee percelen, gelegen ten noordwesten en noordoosten van zijn huisperceel aan de [a-straat 1] te [B] , verkocht aan
[appellant] . Voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst en voordat de kadastrale kaart bij [appellant] bekend was, heeft [appellant] de te kopen percelen met [geïntimeerden] bezichtigd. Op het bij [D] in gebruik zijnde deel van het perceel A 5685 stond toen rommel. [geïntimeerden] heeft, met zijn rug daarnaar toe gekeerd met armgebaren aangegeven dat slechts het voor hem liggende bosperceel te koop werd aangeboden.

3.5

In artikel 1 van de koopovereenkomst, die door [appellant] is opgesteld, is het volgende opgenomen:

Verkoper verkoopt aan koper, die van verkoper koopt de eigendom van het perceel grond met woning en verdere aanhorigheden:

-plaatselijk bekend (incl. postcode): [a-straat 1] , [B] .

- kadastraal bekend gemeente [E] , sectie A no. 5099 en 5685 (5098).

- 5099 10 are en 50 centiare, 5685 (5098) 3 hectare, 26 are, 99 centiare, hierna te noemen: "de onroerende zaak", tegen een koopsom van € 150.000,00 zegge

honderdvijftigduizend euro met inbegrip van de zaken zoals omschreven in de bij deze

koopovereenkomst behorende lijst.

3.6

In de koopovereenkomst staat voorts - voor zover van belang - het volgende vermeld:

4.1.

De akte van levering zal gepasseerd worden op 30 september 2016 of zoveel eerder of later als

partijen tezamen nader overeenkomen, ten overstaan van en nader te bepalen notaris. (...)
5.1. Tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen van koper zal deze uiterlijk op
30 augustus een schriftelijke door een bankinstelling afgegeven bankgarantie doen stellen voor een bedrag van € 15.000,00, zegge vijftienduizend euro (...)

5.2.

In plaats van deze bankgarantie te stellen kan koper een waarborgsom storten ter hoogte van het in artikel 5.1 genoemde bedrag in handen van de notaris via diens derdenrekening
.

De waarborgsom moet uiterlijk op de in artikel 5.1 genoemde dag zijn bijgeschreven op genoemde rekening (...)

6.3.

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: kavel (...)
6.11. Verschil tussen de opgegeven en de werkelijke grootte verleent aan geen der partijen enig recht. (...)

11.1.

Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is in de nakoming van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van deze nalatige partij deze overeenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij.

11.2.

Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling.
Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van 10% van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.(...)

3.7

Door [appellant] is geen bankgarantie afgegeven en hij heeft evenmin een

waarborgsom in handen van de notaris via diens derdenrekening gestort.
[appellant] heeft op 29 september 2016 het volgende per e-mail aan [geïntimeerden] geschreven:

"Ik heb een goed en verhelderend gesprek gehad met Dhr. [F] (notaris, ktr.)

Daar in is duidelijk geworden dat de kavel er iets anders uit is komen te zien dan dat wij in

het contract hebben opgenomen. De kavelnummers kloppen in ieder geval niet meer. Ook de

afmeting van de kavel is anders dan in onze overeenkomst.

Daarnaast is nog het feit dat er nog een getekende overeenkomst ligt met jullie buurman.

Deze zal sowieso eerst ontbonden moeten worden voordat wij überhaupt verdere kunnen

gaan. Deze informatie had ook vermeldt moeten worden bij het tekenen van de

overeenkomst. In principe heb je ons een kavel verkocht die al verkocht is aan een ander.

(...)

Aangezien hier een aantal zaken niet kloppen/niet zijn aangegeven en de manier waarop er

nu gehandeld wordt hebbe mij doen besluiten ook niet met de kavel verder te gaan.

Ik had gehoopt dat we in goed overleg met elkaar tot een mooi resultaat waren gekomen,

maar ik ben van mening dat de huidige manier van handelen niet goed is voor het

vertrouwen in de toekomst."

4.Het geschil en de beslissing in eerste aanleg

4.1

[geïntimeerden] heeft in eerste aanleg gevorderd bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

a. voor recht te verklaren dat de tussen partijen gesloten koopovereenkomst is ontbonden;

b. de veroordeling van [appellant] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [geïntimeerden]

te voldoen een bedrag van € 15.000,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf

25 november 2016 en subsidiair vanaf de dag van de dagvaarding, kosten rechtens.

4.2

[geïntimeerden] heeft aan zijn vordering ten grondslag gelegd dat [appellant] is tekort geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst van 10 juli 2016, door niet zijn medewerking te verlenen aan de overdracht van de percelen en door niet de overeengekomen koopprijs te voldoen. [geïntimeerden] heeft zich op het standpunt gesteld dat hij gerechtigd was om de koopovereenkomst te ontbinden en aanspraak te maken op de contractuele boete.

4.3

[appellant] heeft als verweer gevoerd dat hij gerechtigd was de overeenkomst buitengerechtelijk te ontbinden omdat sprake was van non-conformiteit aangezien [geïntimeerden] een deel van het perceel aan [D] had verkocht zodat hij niet aan zijn leveringsverplichting kon voldoen. Daarnaast heeft [appellant] de overeenkomst met een beroep op bedrog en dwaling buitengerechtelijk vernietigd. Ten slotte heeft [appellant] verzocht om matiging van de contractuele boete.

4.4

De kantonrechter heeft deze verweren bij vonnis van 13 februari 2018 verworpen en heeft daartoe onder meer overwogen dat [appellant] redelijkerwijs niet in de veronderstelling heeft kunnen verkeren dat de 300m2 grond die bij [D] in gebruik was onder de koopovereenkomst viel. De kantonrechter heeft de vorderingen van [geïntimeerden] toegewezen, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten.

5.De beoordeling van de grieven en de vordering

5.1

[appellant] vordert in het hoger beroep te vernietigen het op 13 februari

2018 door de rechtbank Noord-Nederland, zittingsplaats Assen, onder zaak-/rolnummer 6067639 / CV EXPL 17-4350 gewezen vonnis, tussen appellant als gedaagde en geïntimeerde als eiser, en, opnieuw recht doende, zo nodig onder aanvulling en/of verbetering der gronden, bij arrest, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, de oorspronkelijke vorderingen van geïntimeerde alsnog af te wijzen, met veroordeling van geïntimeerde tot terugbetaling van de bedragen die appellant naar aanleiding van het vonnis in eerste aanleg ten onrechte aan geïntimeerde heeft voldaan, een en ander met veroordeling van geïntimeerde in de kosten van beide instanties.

5.2

[appellant] heeft drie grieven opgeworpen.
Grief Iis gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat geen sprake is van dwaling, bedrog of non-conformiteit.
Grief IIis gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat [appellant] er niet vanuit mocht gaan dat [geïntimeerden] in zijn leveringsverplichting tekort zou schieten.
Grief IIIhoudt in dat de kantonrechter de contractuele boete ten onrechte niet heeft gematigd.

De grieven lenen zich voor een gezamenlijke bespreking.

5.3

[appellant] voert aan dat in de koopovereenkomst staat vermeld dat de percelen
A 5099 en A 5685 aan hem zijn verkocht, maar dat laatstgenoemd perceel niet aan hem geleverd kon worden omdat 300m2 daarvan bij [D] in gebruik was en door [geïntimeerden] aan [D] zou worden geleverd.

5.4

[geïntimeerden] heeft betwist dat genoemde 300 m2 deel uitmaakte van het perceel dat hij aan [appellant] heeft verkocht.

5.5

Het hof stelt voorop dat de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding tussen partijen is geregeld, niet kan worden beantwoord op grond van uitsluitend een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van het contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (ECLI:NL:HR:1981:AG4158).

Voorts volgt uit HR 20 februari 2004 (ECLI:NL:HR:2004:AO1427) dat bij de uitleg van een dergelijk geschrift telkens van beslissende betekenis zijn alle omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen, alsmede dat in praktisch opzicht vaak van groot belang is de taalkundige betekenis van de bewoordingen van het geschrift, gelezen in de context ervan als geheel, die deze in (de desbetreffende kring van) het maatschappelijk verkeer normaal gesproken hebben. Verder komt bij de uitleg betekenis toe aan de aard van de transactie, de omvang en gedetailleerdheid van de contractbevestiging, de wijze van totstandkoming ervan - waarbij van belang is of partijen werden bijgestaan door (juridisch) deskundige raadslieden - en de overige bepalingen ervan (ECLI:NL:HR:2007:BA4909 en ECLI:NL:HR:2007:AZ3178).

5.6

In het licht van die maatstaf overweegt het hof het volgende. Vast staat dat
[appellant] de koopovereenkomst zelf heeft opgesteld. Ter gelegenheid van de comparitie van partijen in eerste aanleg heeft hij verklaard dat hij ervan uit ging dat de in de koopovereenkomst vermelde percelen aan hem zouden worden geleverd en dat hij daarover verder geen vragen heeft gesteld. De kadastrale kaart was hem ten tijde van het ondertekenen van de koopovereenkomst in juli 2016 niet bekend; hij heeft aangegeven dat hij de tekeningen pas in september van dat jaar heeft ontvangen. Gesteld noch gebleken is dat partijen bij de totstandkoming van de overeenkomst zijn bijgestaan door juridisch deskundige raadslieden. Als onweersproken staat tussen partijen vast dat zij het te (ver)kopen perceel voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst gezamenlijk hebben bezichtigd, dat het 300m2 grote deel van perceel A 5685 toen bij [D] in gebruik was en dat daar rommel stond, terwijl de rest van het kadastrale perceel bestond uit een bosperceel. Eveneens staat als onweersproken vast dat [geïntimeerden] [appellant] bij die gelegenheid, staande met de rug naar het bij [D] in gebruik zijnde deel van het perceel, met armgebaren heeft aangeduid dat alleen het voor hem liggende bosperceel te koop werd aangeboden.
Het hof is van oordeel dat [appellant] in het licht van die vaststaande feiten en omstandigheden aan de bepalingen van de (door hemzelf opgestelde) overeenkomst redelijkerwijs niet die betekenis mocht toekennen dat het kleine gedeelte van perceel A 5685 dat bij [D] in gebruik was deel uitmaakte van het aan hem verkochte perceel.
Voor zover het betoog van [appellant] inhoudt dat hij heeft gedwaald omtrent de oppervlakte van het door hem gekochte perceel is bovendien van belang dat het deel van perceel A 5685 dat bij [D] in gebruik was minder dan 1% daarvan uitmaakt, terwijl in de door [appellant] zelf opgestelde koopovereenkomst onder 6.11 is opgenomen dat verschil tussen de opgegeven en de werkelijke grootte aan geen der partijen enig recht verleent.

5.7

Het beroep van [appellant] op dwaling, bedrog en non-conformiteit stuit hierop af.

5.8

Hetzelfde geldt voor zijn beroep op art. 7:15 BW. Nu de 300m2 grond die bij [D] in gebruik was geen deel uitmaakte van het verkochte, was van een last of beperking op het aan [appellant] verkochte perceel hoe dan ook geen sprake.

5.9

De grieven I en II falen.

5.1

[appellant] heeft subsidiair een beroep gedaan op matiging van de in artikel 11.3 van de overeenkomst opgenomen contractuele boete van 10% van de koopsom.

5.11

Het hof stelt in dit verband voorop dat de in art. 6:94 BW opgenomen maatstaf, dat voor matiging van de bedongen boete slechts reden kan zijn indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, meebrengt dat de rechter pas van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken, als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal de rechter niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen (ECLI:NL:HR:2007:AZ6638).

5.12

Een contractuele boete als de onderhavige is in koopovereenkomsten van onroerende zaken alleszins gebruikelijk en dient zowel als prikkel tot nakoming als tot het fixeren van schadevergoeding. Uit het hiervoor overwogene vloeit voort dat [appellant] geen gerechtvaardigde reden had om de overeenkomst niet na te komen. [appellant] heeft weliswaar gesteld dat toepassing van het boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat zal leiden, maar zonder nadere toelichting die ontbreekt, vermag het hof dat niet in te zien. Voor het gebruik maken van zijn bevoegdheid tot matiging ziet het hof dan ook geen grond.

5.13

Ook grief III faalt.

6.De slotsom

6.1

De grieven falen, zodat het bestreden vonnis moet worden bekrachtigd.

6.2

Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellant] in de kosten van het hoger beroep veroordelen. Deze worden aan de zijde van [geïntimeerden] vastgesteld op:

- griffierecht € 318,-

- salaris advocaat
€ 1.074,-(1 punt x tarief II)

Totaal € 1.392,-

6.3

Als niet weersproken zal het hof ook de gevorderde wettelijke rente over de proceskosten toewijzen zoals hierna vermeld.

7.De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter te Assen van 13 februari 2018 waarvan beroep;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerden] vastgesteld op € 318,- voor verschotten en op € 1.074,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest, en – voor het geval voldoening binnen bedoelde termijn niet plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening;

verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mr. M.M.A. Wind, mr. J.H. Kuiper en mr. S.E. Vlaanderen-Schüttenhelm en is door de rolraadsheer, in tegenwoordigheid van de griffier, in het openbaar uitgesproken op 7 mei 2019.