Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
Afdeling belastingrecht
Locatie Arnhem
nummer 15/00111
uitspraakdatum:
4 oktober 2016
4 oktober 2016
Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X], wonende te
[Z](hierna: belanghebbende),
[Z](hierna: belanghebbende),
tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 6 januari 2015, nummer UTR 14/1326, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Zeist(hierna: de heffingsambtenaar),
betreffende een beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ).
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking de waarde van de onroerende zaak
[a-straat] 7 te [Z] (hierna: de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2013, naar waardepeildatum 1 januari 2012, vastgesteld op € 1.049.000.
[a-straat] 7 te [Z] (hierna: de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2013, naar waardepeildatum 1 januari 2012, vastgesteld op € 1.049.000.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 10 februari 2014 de vastgestelde waarde gehandhaafd.
1.3.
Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen. De rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank) heeft bij uitspraak van 6 januari 2015 het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft bij brief van 3 februari 2015, ingekomen bij het Hof op
dezelfde datum, tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
dezelfde datum, tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
1.5.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.6.
Belanghebbende heeft nadere stukken ingediend.
1.7.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 13 juli 2016. Belanghebbende is verschenen, vergezeld van zijn echtgenote. De heffingsambtenaar is vertegenwoordigd door mr. [A] , bijgestaan door taxateur [B] .
1.8.
Belanghebbende heeft ter zitting een pleitnota voorgedragen en overgelegd.
1.9.
Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2.Feiten
Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een
vrijstaande woning met aanbouw en garage. De woning is gebouwd in 1998, heeft een inhoud van 654 m³ en is gelegen op een perceel met een oppervlakte van 2040 m².
vrijstaande woning met aanbouw en garage. De woning is gebouwd in 1998, heeft een inhoud van 654 m³ en is gelegen op een perceel met een oppervlakte van 2040 m².
3.Geschil
3.1.
In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2012.
3.2.
Belanghebbende staat een waarde voor van € 925.000
.Ter onderbouwing daarvan wijst belanghebbende op een taxatierapport van 20 november 2014 van taxateur
[C] , werkzaam bij Boon Makelaars te [E] , waarin de waarde is getaxeerd op € 925.000.
.Ter onderbouwing daarvan wijst belanghebbende op een taxatierapport van 20 november 2014 van taxateur
[C] , werkzaam bij Boon Makelaars te [E] , waarin de waarde is getaxeerd op € 925.000.
3.3.
De heffingsambtenaar verdedigt de vastgestelde waarde van € 1.049.000. Ter staving daarvan wijst de heffingsambtenaar op het taxatierapport van WOZ-taxateur [F] RMT van 13 juni 2014, waarin de waarde is getaxeerd op € 1.061.000.
3.4.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraak van de heffingsambtenaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 925.000. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4.Beoordeling van het geschil
4.1.
Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. TK, vergaderjaar 1992-1993, 22885, nr. 3, blz. 44, en HR 8 augustus 2003, nr. 38.085, ECLI:NL:HR:2003:AI0924).
4.2.
Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.
4.3.
Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op het taxatierapport van WOZ-taxateur [F] RMT van 13 juni 2014, waarin de waarde is getaxeerd op € 1.061.000. De taxateur heeft op basis van de vergelijkingsmethode vijf vrijstaande woningen en een bouwkavel, alle gelegen in [Z] , als vergelijkingsobject gebruikt. In onderstaande matrix zijn deze objecten weergegeven:
Object
Bouw-jaar
Inhoud
Waarde
per m³
Waarde inhoud
Perceel
Waarde
per m²
Waarde perceel
Bijgebouwen
Waarde
(01-01-12)
koopsom
[a-straat] 7
1998
654 m³
€ 425
€ 277.950
2040 m²
€ 352
€ 718.000
Aanbouw
€ 36.000
Garage €30.000
€ 1.061.000
[b-straat] 7
1990
604 m³
€ 485
€ 292.940
1180 m²
€ 450
€ 531.000
Kelder en garage € 38.000
€ 861.940
€ 900.000
(01-08-2011)
[c-straat] 8
1995
585 m³
€ 532
€ 311.220
1390 m²
€ 452
€ 628.000
Garage € 61.000
€ 1.000.220
€ 950.000
(30-08-2013)
[c-straat] 15
1991
840 m³
€ 677
€ 568.680
1095 m²
€ 474
€ 519.250
Garage € 62.000
€ 1.149.930
€ 1.101.000
(06-12-2012)
[d-straat] 38a
1961
551 m³
€ 474
€ 261.174
1447 m²
€ 400
€ 578.800
Kelder, garage, hobbyruimte en serre € 75.000
€ 914.974
€ 928.000
(20-09-2011)
[d-straat] 36
1916
682 m³
€ 777
€ 529.914
5777 m²
€ 177
€ 1.020.100
Aanbouw, kelder, garage, berging , zwem-bad en tennis-baan € 85.000
€ 1.635.014
€1.675.000
(03-10-2011)
[d-straat] 50b
(bouwkavel)
-
-
-
-
5960 m²
€ 222
€1.325.000
-
€ 1.325.000
€ 1.450.000
(01-02-2011)
4.4.
Ter toelichting is in het taxatierapport opgemerkt dat de ligging van de onroerende zaak minder is dan die van de vergelijkingsobjecten, maar dat daarmee rekening is gehouden in de waardering. De heffingsambtenaar heeft ter zitting verklaard dat bij deze taxatie geen gebruik is gemaakt van een zogenoemde grondstaffel.
4.5.
Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar niet erin is geslaagd aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2012 niet te hoog heeft vastgesteld. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat met name het vergelijkingsobject [b-straat] 7 – welk object ook in het door belanghebbende ingebrachte taxatierapport als vergelijkingsobject is aangevoerd en door belanghebbende ter zitting onweersproken een goed vergelijkingsobject is genoemd – wat betreft type woning (vrijstaande villa), bouwjaar (1990-1998), inhoud (604 m3 – 654 m3), onderhoud en uitstraling (voldoende) en bouwkundige kwaliteit (voldoende), goed vergelijkbaar is met de onroerende zaak. Het Hof acht echter niet aannemelijk dat met het verschil in perceeloppervlakte in voldoende mate rekening is gehouden. Daartoe overweegt het Hof het volgende.
4.6.
De heffingsambtenaar heeft aan het perceel van het vergelijkingsobject [b-straat] 7 een waarde van € 450/m2 toegerekend. Dit is ongeveer € 100 meer dan de gemiddelde waarde van € 352/m2 die aan het perceel van de onroerende zaak is toegerekend. Ter zitting van de Rechtbank heeft de heffingsambtenaar verklaard dat van dit verschil ongeveer € 50 moet worden toegerekend aan de woonomgeving en ongeveer € 50 aan de omvang van het perceel. Het Hof acht aannemelijk dat met een waardedruk van € 50/m2, ofwel in totaal
€ 102.000, in voldoende mate rekening is gehouden met de door belanghebbende geschetste kenmerken van de woonomgeving, te weten het uitzicht op eengezinswoningen, de parkeerplaatsen voor zijn woning en de aanwezigheid van opvanghuis ‘ [G] ’ in de straat. Daarentegen acht het Hof onvoldoende inzichtelijk gemaakt dat met een waardedruk van
€ 50/m2 in voldoende mate rekening is gehouden met het algemene beginsel van het afnemend grensnut, dat wil zeggen dat door het (veel) grotere oppervlakte van de onroerende zaak ten opzichte van vergelijkingsobject [b-straat] 7 (2040 m2 versus 1180 m2) een lagere waarde per m2 in aanmerking moet worden genomen.
€ 102.000, in voldoende mate rekening is gehouden met de door belanghebbende geschetste kenmerken van de woonomgeving, te weten het uitzicht op eengezinswoningen, de parkeerplaatsen voor zijn woning en de aanwezigheid van opvanghuis ‘ [G] ’ in de straat. Daarentegen acht het Hof onvoldoende inzichtelijk gemaakt dat met een waardedruk van
€ 50/m2 in voldoende mate rekening is gehouden met het algemene beginsel van het afnemend grensnut, dat wil zeggen dat door het (veel) grotere oppervlakte van de onroerende zaak ten opzichte van vergelijkingsobject [b-straat] 7 (2040 m2 versus 1180 m2) een lagere waarde per m2 in aanmerking moet worden genomen.
4.7.
In dat verband hecht het Hof waarde aan de door belanghebbende ingebrachte grondstaffel die de heffingsambtenaar voor het (volgende) kalenderjaar 2014 heeft gehanteerd (zie bijlage 4 van de nadere stukken). Blijkens deze grondstaffel zou de waarde per m2 voor het vergelijkingsobject [b-straat] 7 (met 1180 m2 grond) € 419/m2 hebben bedragen, en voor de onroerende zaak (met 2040 m2 grond) € 313/m2, ofwel een verschil van meer dan € 100/m2. Volgens de heffingsambtenaar is in het onderhavige jaar 2013 dit verschil slechts € 50/m2. Hoewel een dergelijke afwijking ten opzichte van het volgende jaar niet uitgesloten kan worden, acht het hof dit zonder nadere toelichting – welke evenwel ontbreekt – niet aannemelijk.
4.8.
Het vorenstaande betekent overigens niet dat de door belanghebbende bepleite waarde van € 925.000 zonder meer als juist kan worden aanvaard (vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300).
4.9.
Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst belanghebbende op het taxatierapport van taxateur [C] van 20 november 2014, waarin de waarde is getaxeerd op € 925.000. De taxateur heeft op basis van de vergelijkingsmethode vijf vrijstaande woningen, alle gelegen in [Z] , als vergelijkingsobject gebruikt. In onderstaande matrix zijn deze objecten weergegeven:
Object
Bouw-jaar
Inhoud
Waarde
per m³
Waarde inhoud
Perceel
Waarde
per m²
Waarde perceel
Bijgebouwen
Waarde
(01-01-12)
koopsom
[a-straat] 7
1998
650 m³
2040 m²
Garage
€ 925.000
[b-straat] 7
725 m³
1180 m²
€ 900.000
(01-08-2011)
[d-straat] 38a
650 m³
1447 m²
€ 935.000
(19-09-2011)
[e-straat] 21
750 m³
2694 m²
€ 937.500
(29-06-2011)
[f-straat] 29
555 m³
1936 m²
€ 810.000
(16-01-2012)
[g-straat] 22c
605 m³
1465 m²
€ 850.000
(01-09-2011)
4.10.
Aan het door belanghebbende ingebrachte taxatierapport kent het Hof slechts geringe bewijskracht toe. In dit rapport is onvoldoende inzichtelijk gemaakt in hoeverre de vergelijkingsobjecten vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak en op welke wijze de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen worden herleid tot de getaxeerde waarde.
4.11.
Ook verwerpt het Hof hetgeen belanghebbende heeft gesteld omtrent de algemene waardeontwikkeling van vrijstaande woningen, de ontwikkeling van WOZ-waarden van vergelijkbare woningen en het verloop van vraagprijzen van vergelijkbare woningen. Deze ontwikkelingen geven immers onvoldoende inzicht in de individuele waardeontwikkeling van een onroerende zaak en zijn derhalve niet, althans onvoldoende bruikbaar ter bepaling van de waarde in de zin van de Wet WOZ.
4.12.
Verder is belanghebbendes aankoop van 540 m2 bosgrond op 15 november 2001 meer dan tien jaar vóór waardepeildatum gelegen, zodat de koopsom ter zake niet maatgevend kan zijn voor de waarde rond de waardepeildatum (1 januari 2012).
4.13.
Ook in hetgeen belanghebbende overigens nog heeft aangevoerd
,ziet het Hof geen aanleiding te oordelen dat de door hem bepleite waarde van € 925.000 de waarde in het economische verkeer vertegenwoordigt.
,ziet het Hof geen aanleiding te oordelen dat de door hem bepleite waarde van € 925.000 de waarde in het economische verkeer vertegenwoordigt.
4.14.
Nu geen van beide partijen erin is geslaagd de door hen voorgestane waarde aannemelijk te maken, stelt het Hof, gelet op hetgeen door partijen over en weer is aangevoerd, de waarde in goede justitie vast op € 1.000.000.
Slotsom
Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep van belanghebbende gegrond.
5.Proceskosten
Het Hof vindt aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep en hoger beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Het Hof berekent de te vergoeden taxatiekosten met toepassing van de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties, Stcrt. 2012, 26.039, op € 242 (€ 50 x 4 uur (inpandige opname) verhoogd met 21% btw). Het Hof stelt de reiskosten van belanghebbende in verband met de mondelinge behandeling bij de Rechtbank en het Hof vast op € 5 plus
€ 25,20, ofwel € 30,20. De totale voor vergoeding in aanmerking komende proceskosten bedragen € 272,20.
€ 25,20, ofwel € 30,20. De totale voor vergoeding in aanmerking komende proceskosten bedragen € 272,20.
6.Beslissing
Het Hof:
– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
– vernietigt de uitspraak van de heffingsambtenaar;
– vermindert de vastgestelde waarde tot € 1.000.000;
– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 272,20 en
– gelast dat de heffingsambtenaar de door belanghebbende in beroep en hoger beroep betaalde griffierechten van € 45 en € 123 vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.J.H. van Suilen, voorzitter, mr. J.A. Monsma en
mr. R.A.V. Boxem, in tegenwoordigheid van mr. E.D. Postema als griffier.
mr. R.A.V. Boxem, in tegenwoordigheid van mr. E.D. Postema als griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
4 oktober 2016.
4 oktober 2016.
De griffier, De voorzitter,
(E.D. Postema) (A.J.H. van Suilen)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 10 oktober 2016
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen
binnen zes wekenna de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij:
binnen zes wekenna de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij:
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer)
postbus 20 303, 2500 EH Den Haag
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad worden verzocht om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.