ECLI:NL:GHARL:2016:7299

• Datum uitspraak: 13 september 2016
• Publicatiedatum: 13 september 2016
• Zaaknummer: 15/01409
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: A.I. van Amsterdam; B. van Walderveen; P. van der Wal
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Waarde vaststelling van een melkveestal voor de Wet WOZ

In deze zaak heeft het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden op 13 september 2016 uitspraak gedaan in hoger beroep over de waarde van een melkveestal voor de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). De belanghebbende, een melkveehouder, was in beroep gegaan tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland, die de waarde van de onroerende zaak had vastgesteld op € 686.000. De heffingsambtenaar van de gemeente Westerveld had deze waarde vastgesteld op basis van een taxatierapport en de Taxatiewijzer. De belanghebbende betwistte deze waarde en stelde dat de waarde van de onroerende zaak op € 305.000 moest worden vastgesteld, gebaseerd op een taxatierapport van een andere taxateur.

Het Hof heeft de feiten en argumenten van beide partijen zorgvuldig gewogen. De belanghebbende voerde aan dat de heffingsambtenaar de waarde te hoog had vastgesteld en dat de onroerende zaak met eenvoudige materialen was gebouwd. De heffingsambtenaar daarentegen verdedigde de waarde van € 686.000, gebaseerd op vergelijkingsobjecten en de Taxatiewijzer. Het Hof oordeelde dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk had gemaakt dat de door hem bepleite waarde correct was, en dat ook de belanghebbende zijn bepleite waarde niet had kunnen onderbouwen.

Uiteindelijk heeft het Hof de waarde van de onroerende zaak vastgesteld op € 600.000, waarbij het Hof de waarde in goede justitie heeft bepaald. De uitspraak van de rechtbank werd vernietigd voor zover deze betrekking had op de vastgestelde waarde, en de heffingsambtenaar werd veroordeeld in de proceskosten van de belanghebbende. Deze uitspraak is openbaar uitgesproken en beide partijen hebben de mogelijkheid om binnen zes weken in cassatie te gaan tegen deze beslissing.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

Afdeling belastingrecht

Locatie Leeuwarden

Nummer 15/01409

uitspraakdatum: 13 september 2016

Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] te
[Z] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 15 september 2015, nummer LEE 13/372, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van de
gemeente Westerveld (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [a-straat] 5b (hierna: de onroerende zaak) te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2011 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2012 vastgesteld op € 929.000.

1.2

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking gehandhaafd.

1.3

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 15 september 2015 gegrond verklaard, de uitspraak van de heffingsambtenaar vernietigd en de waarde verminderd tot € 686.000.

1.4

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5

Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.

1.6

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 juli 2016 te Leeuwarden. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende, bijgestaan door [A] (taxateur). Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [B] en [C] (taxateur).

1.7

Belanghebbende heeft een pleitnota overgelegd. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. De vaststaande feiten

2.1

Belanghebbende exploiteert een melkveebedrijf. De tot dit bedrijf behorende onroerende zaak bestaat uit een melkveestal (potstal), een onder deze stal gelegen mestkelder, een werktuigenberging (kapschuur), erf(verharding), ondergrond en landbouwgronden. De bedrijfswoning, die door de heffingsambtenaar als [a-straat] 5a is aangeduid, maakt geen onderdeel uit van de onroerende zaak.

2.2

In opdracht van belanghebbende is de onroerende zaak door [D] en [A] , taxateurs van onroerende zaken, op 25 november 2010 opgenomen naar de waarde per 1 januari 2010. Het ter zake daarvan op 26 november 2010 opgemaakte taxatierapport concludeert tot een waarde van de bedrijfsgebouwen met ondergrond en erf (van totaal 10.000 m2) van € 480.000. Het bedrag van € 480.000 is niet nader onderbouwd. Evenmin zijn vergelijkingstransacties vermeld.

2.3

De heffingsambtenaar heeft in de beroepsfase , na ontvangst van het onder 2.2 bedoelde taxatierapport, geconstateerd dat een aantal tot de onroerende zaak behorende onderdelen op onjuiste wijze was geregistreerd in de gemeentelijke WOZ-administratie. Na aanpassing van deze onjuistheden heeft de heffingsambtenaar geconcludeerd tot een waarde van € 734.000, waarin een bedrag van € 48.000 is begrepen voor erfverharding. Op 1 december 2014 heeft de taxateur namens de heffingsambtenaar de onroerende zaak inpandig opgenomen. In verband hiermee heeft hij vastgesteld dat aan de verharding geen waarde dient te worden toegekend en geconcludeerd tot een waarde van € 686.000. De heffingsambtenaar heeft de waarde in het economische verkeer vastgesteld door middel van de methode van vergelijking en is daarbij uitgegaan van de gegevens in de voor de peildatum 1 januari 2011 geldende Taxatiewijzers “Grond bij agrarische objecten” en “Agrarische gebouwen” (hierna samen aangeduid als de Taxatiewijzer).

2.4

De onder 2.3 bedoelde waarde bestaat uit de volgende onderdelen, zoals opgenomen in een door verweerder overgelegde taxatiematrix:

Bouwjaar

Grootte

Waarde per eenheid (€)

Waarde (€)

Potstal gedeeltelijk open met houten wanden

2005

3308 m2

112

370.496

Mestkelder

2005

2610 m3

54

140.94

Werktuigenberging open met houten wanden/kapschuur

2005

530 m2

107

56.71

= Waarde opstallen

568.146

Grond en ondergrond bedrijf

14.750 m2

8

118

= Waarde onroerende zaak

686.146

2.5

In opdracht van belanghebbende is de onroerende zaak door [D] en [A] op 10 januari 2015 opnieuw opgenomen, thans naar de waarde per 1 januari 2012. Het ter zake daarvan op 16 februari 2015 opgemaakte taxatierapport concludeert tot een waarde van € 305.000, te verdelen in € 105.000 voor de potstal, € 50.000 voor de kapschuur en € 150.000 voor erf en ondergrond (bouwblok van circa 10.000 m2). In het rapport zijn de volgende vier referentieverkopen van agrarische bedrijven met toelichting opgenomen:
- [b-straat] 56 te [E] . Verkocht op 17 september 2013 voor € 420.000, met 8.700 m2 grond. Betreft melkveehouderijbedrijf inclusief bedrijfswoning met ondergrond en erf, almede bedrijfsopstallen met ondergrond en erf. Voor de bedrijfsopstallen en ondergrond is 7.800 m2 toegerekend, de overeengekomen prijs is € 275.000.
- [c-straat] 11 te [F] . Verkocht op 1 november 2013 voor € 500.000, met 15.000 m2 grond. Betreft melkveehouderijbedrijf inclusief bedrijfswoning met ondergrond en tuin, alsmede de bedrijfsopstallen met ondergrond en erf. Voor de bedrijfsopstallen en ondergrond is 14.000 m2 toegerekend, overeengekomen prijs € 350.000.
- [d-straat] 141 te [G] . Verkocht op 10 mei 2012 voor € 295.000, met 6.000 m2. Betreft melkveehouderijbedrijf inclusief bedrijfswoning met ondergrond en tuin, almede bedrijfsopstallen met ondergrond en erf. Voor de bedrijfsopstallen en ondergrond is 5.000 m2 toegerekend, overeengekomen prijs € 175.000.
- [e-straat] 3 te [H] . Verkocht op 1 februari 2015 voor € 370.000, met 7.000 m2 grond. Betreft melkveehouderijbedrijf inclusief bedrijfswoning met ondergrond en tuin, almede bedrijfsopstallen met ondergrond en erf. Voor de bedrijfsopstallen en ondergrond is 6.000 m2 toegerekend, overeengekomen prijs € 205.000.

2.6

In hoger beroep heeft belanghebbende een opdrachtbevestiging (“Kostenzusammenstelling / Auftragsänderung Boxenlaufstall”) van de firma [I] , gedateerd 19 oktober 2005, overgelegd. Volgens deze opdrachtbevestiging bedragen de bouwkosten van de bouw van de potstal en de mestkelder € 449.134 exclusief omzetbelasting.

2.7

De heffingsambtenaar heeft in hoger beroep gewezen op twee referentieverkopen van in de gemeente Westerveld gelegen agrarische bedrijven:
- [f-straat] 2 te [J] . Verkocht op 22 mei 2008 voor € 3.113.237, met ongeveer 55 hectare grond. Het betreft een melkveehouderijbedrijf inclusief bedrijfswoning met ondergrond en tuin, alsmede bedrijfsopstallen met erf en ondergrond en cultuurgrond. Aan de bedrijfsopstallen is een waarde toegekend van € 180.000. Ondergrond en erf daarvan zijn vastgesteld op 14.000 m2, met een waarde van € 100.000. Volgens de toelichting was sprake van een gedateerd bedrijf met veel asbest en oude opstallen.
- [g-straat] 4 te [K] . Verkocht op 2 mei 2011 voor € 1.225.025, met ongeveer 22 ha grond. Het betreft een melkveehouderijbedrijf inclusief bedrijfswoning met ondergrond en tuin. Aan de bedrijfsopstallen is en waarde toegekend van € 225.000. Ondergrond en erf zijn vastgesteld op € 9.250 m2, met een waarde van € 105.000. Volgens de toelichting was sprake van een gedateerd en rommelig bedrijf met veel asbest en met overwegend oude opstallen.

3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1

In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de peildatum 1 januari 2011.

3.2

Belanghebbende bepleit een waarde van € 305.000. De heffingsambtenaar bepleit, overeenkomstig de beslissing van de Rechtbank, een waarde van € 686.000.

3.3

Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.

3.4

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en tot vaststelling van de waarde op € 305.000.

3.5

De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4. Beoordeling van het geschil

4.1

Ingevolge artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend, welke waarde ingevolge het tweede lid van dat artikel moet worden gesteld op de waarde welke aan de onroerende zaak moet worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (waarde in het economische verkeer). Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.

4.2

Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de hiervoor bedoelde waarde in het economische verkeer en dat geen aanleiding bestaat uit te gaan van de gecorrigeerde vervangingswaarde als bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ. Het Hof ziet geen reden partijen hierin niet te volgen.

4.3

De bewijslast van de aan de onroerende zaak toegekende waarde rust - ook in hoger beroep - op de heffingsambtenaar. Hij dient aannemelijk te maken dat de door de Rechtbank in haar uitspraak vastgestelde waarde van € 686.000, waartegen hij geen incidenteel hoger beroep heeft ingesteld, niet te hoog is. Indien de heffingsambtenaar daarin niet slaagt, dient de rechter te beoordelen of belanghebbende de door hem bepleite waarde aannemelijk maakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, zal de rechter als regel de waarde zelf vaststellen (zie HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 en HR 28 januari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP2132).

4.4

In hoger beroep heeft belanghebbende aangevoerd dat de heffingsambtenaar en de Rechtbank zijn uitgegaan van een onjuiste inhoud van de mestkelder en van een onjuiste oppervlakte van erf en ondergrond (hierna: het erf). Daarnaast heeft belanghebbende bezwaren tegen de waardering aangevoerd. Het Hof zal eerst ingaan op de twee eerstgenoemde grieven van belanghebbende.

4.5

Met betrekking tot de inhoud van de mestkelder heeft belanghebbende aangevoerd dat de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak te hoog heeft vastgesteld omdat hij ten onrechte is uitgegaan van de bruto inhoud van de kelder. Volgens belanghebbende dient te worden uitgegaan van de netto inhoud, waarbij de (dikke) wanden van de kelder niet worden meegerekend.

4.6

Deze grief faalt. De heffingsambtenaar heeft onweersproken aangevoerd dat toepassing van bruto maten een gebruikelijke meetmethode is, welke in overeenstemming is met de norm NEN 2580, en dat ook de Taxatiewijzer van bruto inhoudsmaten uitgaat. Gelet hierop heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat hij bij de vergelijking van de onroerende zaak met de gegevens in de Taxatiewijzer dezelfde uitgangspunten heeft gehanteerd en dat om die reden geen sprake is van een te hoge waarde.

4.7

Met betrekking tot de oppervlakte van het erf heeft belanghebbende aangevoerd dat dit geen 14.750 m2 betreft, zoals door de heffingsambtenaar is gesteld, maar dat dit slechts 10.000 m2 bedraagt omdat het meerdere als cultuurgrond in gebruik is ten behoeve van kalverweiderij. Dit gedeelte dient buiten de waardering te blijven. De heffingsambtenaar betwist het standpunt van belanghebbende. Hij wijst erop dat de taxateur op 1 december 2014 de onroerende zaak feitelijk heeft opgenomen en daarbij de omvang van het feitelijk als erf in gebruik zijnde gedeelte heeft vastgesteld. Het door belanghebbende bedoelde gedeelte van de grond werd gebruikt voor het opslaan van diverse materialen. Van gebruik als cultuurgrond was geen sprake, aldus de heffingsambtenaar. Hij betwist dat de grond in gebruik was ten behoeve van de kalverweiderij.

4.8

Het Hof overweegt op grond van artikel 18, vierde lid, van de Wet WOZ en artikel 2, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken, bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaak buiten beschouwing wordt gelaten de waarde van ten behoeve van de land- of bosbouw bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond, voor zover die niet de ondergrond vormt van gebouwde eigendommen. Deze bepalingen hangen samen met artikel 220d, eerste lid, onderdeel a, van de Gemeentewet. Voor het antwoord op de vraag of de in deze bepalingen vervatte vrijstellingen van toepassing zijn, is beslissend of, beoordeeld naar de omstandigheden aan het begin van het kalenderjaar, de desbetreffende grond het karakter heeft van bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond, dat is grond die in hoofdzaak de functie heeft gewassen te voeden en te doen groeien (Hoge Raad 13 februari 2004, nr. 37844, ECLI:NL:HR:2004:AO3645).

4.9

Vaststaat dat de betreffende grond onderdeel uitmaakt van het te waarderen object als bedoeld in artikel 16 van de Wet WOZ. Dat betekent dat die grond in beginsel in de waardering dient te worden begrepen. Omdat belanghebbende zich op de vrijstelling als bedoeld in artikel 18, vierde lid, van die wet beroept, rust op hem - in afwijking van de in onderdeel 4.3 hiervoor vermelde bewijsregel met betrekking tot de waarde - de bewijslast. Belanghebbende heeft hiertoe ter zitting een recent gemaakte luchtfoto getoond, waarop is te zien dat een gedeelte van het erf wordt gebruikt voor het weiden van jongvee en voor opslag van materialen. Tegenover de betwisting door de heffingsambtenaar maakt belanghebbende hiermee echter niet aannemelijk dat het betreffende gedeelte van het erf ook op de waardepeildatum in gebruik was voor het doen groeien van gras ten behoeve van daarop te weiden jongvee. Ook de omstandigheid dat het gedeelte van de grond waarop volgens het bestemmingsplan gebouwd mag worden slechts 10.000 m2 bedraagt, maakt niet dat het meerdere moet worden aangemerkt als cultuurgrond. Gelet hierop is de heffingsambtenaar terecht uitgegaan van 14.750 m2 erf.

4.1

Het Hof overweegt met betrekking tot de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde het volgende. De heffingsambtenaar heeft de waardering gebaseerd op de gegevens welke zijn opgenomen in de Taxatiewijzer. De Rechtbank heeft terecht overwogen dat deze Taxatiewijzer is gebaseerd op gegevens van geanalyseerde verkopen van vergelijkbare objecten en aldus in beginsel een aanvaardbare invulling vormen van de vergelijkingsmethode om te komen tot de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak. Eveneens heeft de Rechtbank daarbij terecht overwogen dat taxatiewijzers slechts een hulpmiddel zijn voor het geval voldoende vergelijkingsverkopen in de omgeving van het te waarderen object ontbreken. Resultaten uit analyse van plaatselijke of regionale transacties hebben de voorkeur boven de landelijke kengetallen in taxatiewijzers. Dat het daarbij steeds moet gaan om vergelijkbare objecten, spreekt voor zich.

4.11

Evenals in eerste aanleg, heeft belanghebbende in hoger beroep aangevoerd dat de werkelijke bouwkosten van de in het jaar 2005 gestichte potstal en mestkelder slechts circa € 450.000 hebben bedragen en de bouwkosten van de kapschuur € 27.000. In hoger beroep heeft belanghebbende ten bewijze hiervan de onder de feiten genoemde opdrachtbevestiging van de firma [I] overgelegd. Ter toelichting hierop heeft belanghebbende gesteld dat de bouwtekening van de potstal en mestkelder afkomstig zijn van een Nederlands bouwbedrijf en dat dit bedrijf ook de bouwkosten ten behoeve van de aanvraag van de bouwvergunning heeft geschat. Omdat de Duitse firma [I] de bouw veel goedkoper kon uitvoeren dan het geschatte bedrag, heeft belanghebbende gebruik gemaakt van de diensten van die Duitse onderneming. Volgens belanghebbende is de stal op eenvoudige en op goedkope wijze gebouwd. Het Hof begrijpt dit standpunt van belanghebbende aldus dat de gebouwde opstallen te veel afwijken van de vergelijkingsopstallen in de Taxatiewijzers, in die zin dat de opstallen van belanghebbende met goedkopere materialen zijn gebouwd.

4.12

Het Hof overweegt dat belanghebbende onweersproken heeft gesteld dat hij in 2005 ongeveer € 477.000 exclusief omzetbelasting (€ 567.000 inclusief omzetbelasting ) heeft betaald voor de stichting van de potstal, de mestkelder en de kapschuur. Dat is minder dan het bedrag van € 568.146 waarop de heffingsambtenaar deze opstallen vijf jaar na ingebruikname (op 1 januari 2011) heeft gewaardeerd. Ook is het door belanghebbende betaalde bedrag aanzienlijk lager dan het bedrag waarop volgens de Taxatiewijzer vergelijkbare, niet in 2005 maar in 2011 gebouwde opstallen zouden moeten worden gewaardeerd. Dit ondersteunt het standpunt van belanghebbende dat met eenvoudige materialen is gebouwd. Daarnaast zijn de opstallen van belanghebbende (3.308 m2 potstal; 2.610 m3 mestkelder; 530 m2 kapschuur) aanzienlijk groter dan de standaard omvang van de vergelijkbare opstallen in de Taxatiewijzer (300 m2 potstal; 300 m3 mestkelder; 300 m2 kapschuur). Dit roept de vraag op of de in de Taxatiewijzer op de standaardwaarde toegepaste waardekortingen van 30 percent (potstal) en 15 percent (mestkelder) voor grotere opstallen dan de standaardomvang van die opstallen, in voldoende mate rekening houden met de zeer grote omvang van de opstallen van belanghebbende. Een toelichting dienaangaande van de heffingsambtenaar ontbreekt, zodat moet worden geconcludeerd dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat met toepassing van de Taxatiewijzer in voldoende mate rekening is gehouden met de door belanghebbende gestelde eenvoudige bouwwijze en de grootte van de opstallen van belanghebbende ten opzichte van de in de Taxatiewijzer gehanteerde standaardgrootte.

4.13

De door de heffingsambtenaar aangevoerde twee vergelijkingstransacties bieden evenmin steun aan de door hem vastgestelde waarde. De omstandigheid dat sprake is geweest van de verkoop van oudere bedrijfsgebouwen met aanwezigheid van veel asbest voor € 180.000 (verkoop [J] , 2008) en van oudere bedrijfsgebouwen met veel asbest voor € 225.000 (verkoop [K] , 2011) is onvoldoende om de waardering van de bedrijfsgebouwen van belanghebbende op € 568.146 te ondersteunen.

4.14

Gelet hierop heeft de heffingsambtenaar de door hem bepleite waarde voor de onroerende zaak van € 686.000 niet aannemelijk gemaakt.

4.15

Ook belanghebbende heeft de door hem bepleite waarde van € 305.000 niet aannemelijk gemaakt. De door belanghebbende overgelegde taxaties zijn niet opgemaakt naar de juiste peildatum. Het taxatierapport van 26 november 2010 (naar peildatum 1 januari 2010) bevat geen enkele onderbouwing van het getaxeerde bedrag van € 480.000. Het door dezelfde taxateur opgemaakte taxatierapport van 16 februari 2015 (naar peildatum 1 januari 2012) komt op een waarde van € 305.000, bestaande uit € 150.000 voor de grond (10.000 m2), € 105.000 voor de potstal en € 50.000 voor de kapschuur. De mestkelder is in beide rapporten niet vermeld. De in het rapport van 16 februari 2015 vermelde vergelijkingstransacties ondersteunen de door belanghebbende bepleite waarde van € 305.000 niet vanwege de verschillen in ouderdom en andere kenmerken tussen de verkochte objecten en de onroerende zaak van belanghebbende en door het ontbreken van een analyse van die verschillen die kunnen leiden tot de door belanghebbende bepleite waarde.

4.16

Nu geen van partijen de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt, zal het Hof de waarde in goede justitie vast stellen. Rekening houdend met hetgeen door partijen naar voren is gebracht, stelt het Hof de waarde van de onroerende zaak op de peildatum vast op € 600.000.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.

5. Proceskosten

5.1

Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 26,24 voor reiskosten van belanghebbende (openbaar vervoer tweemaal € 13,12 enkele reis), € 162 voor verletkosten van belanghebbende (twee uur x € 81 voor het bijwonen van de zitting; de voorbereidingstijd blijft buiten aanmerking) en € 130 voor kosten van bijstand door een taxateur (twee uur x € 65; zonder omzetbelasting omdat belanghebbende deze in aftrek kan brengen), ofwel in totaal op € 318,24.

5.2

De verletkosten van belanghebbende zijn hierbij tot het maximale bedrag van € 81 per uur in aanmerking genomen, nu de heffingsambtenaar ter zitting de hoogte niet heeft betwist en heeft verklaard akkoord te gaan met een vergoeding die in overeenstemming is met de daarvoor geldende richtlijnen. Gelet op de verklaring van belanghebbende ter zitting dat [A] niet als getuige maar als deskundige (taxateur) ter bijstand aanwezig is, is diens bijstand aangemerkt als bijstand van een deskundige (taxateur), te vergoeden tegen € 65 per uur, en niet als beroepsmatig verleende rechtsbijstand.

6. Beslissing

Het Hof:

– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, doch slechts alleen voor zover deze betrekking heeft op de vastgestelde waarde;

– vermindert de vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot € 600.000;

– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten in hoger beroep van belanghebbende tot een bedrag van € 318,24;

– gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 123 in verband met het hoger beroep bij het Hof.

Deze uitspraak is gedaan door mr. A.I. van Amsterdam, voorzitter, mr. B. van Walderveen en mr. P. van der Wal , in tegenwoordigheid van mr. K. de Jong - Braaksma als griffier.

De beslissing is op 13 september 2016 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(K. de Jong- Braaksma)

(A.I. van Amsterdam)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 14 september 2016

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.