Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.138.779/01
(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland C/07/188441/HL ZA 11-874)
arrest van 19 januari 2016
in de zaak van
Gemeente Almere,
zetelende te Almere-Stad,
appellante,
in eerste aanleg: gedaagde in conventie en eiseres in reconventie,
hierna:
de gemeente,
de gemeente,
advocaat: mr. C.N.J. Kortmann, kantoorhoudend te Amsterdam,
voor wie heeft gepleit mr. A. Collignon, kantoorhoudend te Amsterdam.
voor wie heeft gepleit mr. A. Collignon, kantoorhoudend te Amsterdam.
tegen
Noorderplassen West C.V.,
gevestigd te Rotterdam,
geïntimeerde,
in eerste aanleg: eiseres in conventie en verweerster in reconventie,
hierna:
Noorderplassen,
Noorderplassen,
advocaat: mr. S.J.H. Rutten, kantoorhoudend te Amsterdam,
voor wie heeft gepleit mr. J.H. Meerburg, kantoorhoudend te Amsterdam.
1.Het geding in eerste aanleg
In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in het vonnis van 11 september 2013 van de rechtbank Midden-Nederland, Afdeling Civiel recht, locatie Lelystad (hierna: de rechtbank).
2.Het geding in hoger beroep
2.1
Het verloop van de procedure is als volgt:
- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 6 december 2013,
- de memorie van grieven, tevens houdende wijziging en vermeerdering van eis in reconventie (met producties) d.d.20 mei 2014;
- de akte uitlaten wijziging eis van Noorderplassen d.d. 10 juni 2014;
- de akte uitlaten wijziging eis van Noorderplassen d.d. 10 juni 2014;
- de memorie van antwoord van de gemeente (met producties) d.d. 30 september 2014,
- de akte uitlating producties van de gemeente d.d. 11 november 2014;
- een antwoordakte van Noorderplassen van 9 december 2015;
- het gehouden pleidooi d.d. 25 maart 2015 waarbij pleitnotities zijn overgelegd;
- het rolbericht d.d. 28 mei 2015, strekkende tot vermindering van de vordering in appel;
- het hof heeft vervolgens op de rol een nadere datum voor arrest bepaald, die enige malen is aangehouden.
2.2
De vordering van de gemeente luidt (na de vermindering van eis d.d. 28 mei 2015):
''
De gemeente verzoekt uw Hof om bij arrest, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad,
De gemeente verzoekt uw Hof om bij arrest, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad,
Ten aanzien van het vonnis in conventie:
I. Te vernietigen het in conventie tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Midden-Nederland van 11 september 2013 met zaaknummer / rolnummer C/07/188441/HL ZA 11-874, gewezen tussen appellante als gedaagde in conventie en eisers in reconventie enerzijds en geïntimeerde als eiseres in conventie en gedaagde in reconventie anderzijds, opnieuw rechtdoende,
i. De vordering van Noorderplassen West C.V. tot de betaling door de gemeente van de 6,5% bovenop koopprijs A bij ontbinding van de Realiseringsovereenkomst, alsnog af te wijzen,
ii. Noorderplassen West C.V. te veroordelen tot terugbetaling van dat deel van de in eerste aanleg toegewezen vordering dat ziet op het percentage van 6,5% ter hoogte van € 6.907.092,- te vermeerderen met de door de gemeente betaalde wettelijke rente tot het moment van betaling op 26 september 2013, en te vermeerderen met door Noorderplassen West C.V. te betalen wettelijke rente vanaf 26 september 2013 tot de dag van volledige betaling;
iii. Noorderplassen West C.V. subsidiair te veroordelen tot terugbetaling van het in eerste aanleg onjuist toegewezen bedrag dat ziet op het percentage van 6,5% vanwege de verkeerde termijnberekening van de bouwvelden, ter hoogte van€ 682.631,- te vermeerderen met de door de gemeente betaalde wettelijke rente tot het moment van betaling op 26 september 2013, en te vermeerderen met door Noorderplassen West C.V. te betalen wettelijke rente vanaf 26 september 2013 tot de dag van volledige betaling;
iv. Noorderplassen West C.V. te veroordelen in de proceskosten in eerste aanleg in conventie en tot terugbetaling van de reeds door de gemeente betaalde proceskostenveroordeling in eerste aanleg in conventie, te vermeerderen met door Noorderplassen West C.V. te betalen wettelijke rente vanaf 26 september 2013 tot de dag van volledige betaling;
v. Noorderplassen West C.V. te veroordelen in de proceskosten in hoger beroep in conventie;
vi. Noorderplassen West C.V. te veroordeling in de gebruikelijke nakosten ad € 131,- te vermeerderen met €68,- ingeval van betekening;
vii. alle bedragen te voldoen binnen twee weken na het te wijzen arrest, bij gebreke waarvan wettelijke rente wordt berekend.
Ten aanzien van het vonnis in reconventie:
II. Te vernietigen het in reconventie tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Midden-Nederland van 11 september 2013 met zaaknummer/rolnummer C/07/18844/HL ZA 11-874, gewezen tussen appellante als gedaagde in conventie en eiseres in reconventie enerzijds en geïntimeerde als eiseres in conventie en gedaagde in reconventie anderzijds en, opnieuw rechtdoende,
iv. Noorderplassen West C.V. te veroordelen in de proceskosten in eerste aanleg in reconventie en tot terugbetaling van de reeds door de gemeente betaalde proceskostenveroordeling in eerste aanleg in reconventie, te vermeerderen met door Noorderplassen West C.V. te betalen wettelijke rente vanaf 26 september 2013 tot de dag van volledige betaling;
v. Noorderplassen West C.V. te veroordeling in de proceskosten in hoger beroep in reconventie;
vi. Noorderplassen West C.V. te veroordeling in de gebruikelijke nakosten ad € 131,- te vermeerderen met €68,- ingeval van betekening;
vii. alle bedragen te voldoen binnen twee weken na het te wijzen arrest, bij gebreke waarvan wettelijke rente wordt berekend.''
3.De beoordeling van het geschilwijziging en vermindering van eis
3.1
De gemeente heeft haar eis bij memorie van grieven op enkele punten gewijzigd. Noorderplassen heeft geen bezwaar gemaakt tegen de eiswijziging. Het hof ziet ook ambtshalve geen reden de eiswijziging, die tijdig is geschied, buiten beschouwing te laten en zal dan ook recht doen op de in de memorie van grieven gewijzigde eis.
3.2
Bij gelegenheid van het pleidooi in hoger beroep heeft de gemeente
grief 4ingetrokken. De vordering II.iii van de gemeente is op deze grief gebaseerd. Verder is bij deze gelegenheid afgesproken dat partijen na afloop van het pleidooi zouden spreken over een minnelijke regeling en dat zij indien over een of meer van de hen verdeeld houdende geschilpunten een regeling zou worden bereikt zij deze regeling aan het hof kenbaar zouden maken. Partijen hebben het hof vervolgens laten weten dat de gemeente haar vorderingen II.i en II.ii (en ook
grief 3, die betrekking heeft op deze vorderingen), intrekt. Het hof verstaat deze mededeling zo dat de gemeente haar (gewijzigde) vordering heeft verminderd en zal recht doen op de verminderde vordering, zoals hiervoor weergegeven.
grief 4ingetrokken. De vordering II.iii van de gemeente is op deze grief gebaseerd. Verder is bij deze gelegenheid afgesproken dat partijen na afloop van het pleidooi zouden spreken over een minnelijke regeling en dat zij indien over een of meer van de hen verdeeld houdende geschilpunten een regeling zou worden bereikt zij deze regeling aan het hof kenbaar zouden maken. Partijen hebben het hof vervolgens laten weten dat de gemeente haar vorderingen II.i en II.ii (en ook
grief 3, die betrekking heeft op deze vorderingen), intrekt. Het hof verstaat deze mededeling zo dat de gemeente haar (gewijzigde) vordering heeft verminderd en zal recht doen op de verminderde vordering, zoals hiervoor weergegeven.
vaststaande feiten
3.3
Tegen de vaststelling van de feiten door de rechtbank in rechtsoverweging 2 (2.1 tot en met 2.29) van het vonnis zijn geen grieven gericht en ook overigens is niet van bezwaren gebleken. Het hof zal dan ook uitgaan van de door de rechtbank vastgestelde feiten die, voor zover in hoger beroep nog van belang en aangevuld met enkele andere feiten, op het volgende neerkomen.
3.3.1
Voor het gebied Noorderplassen-West hebben Burgemeester en Wethouders van de gemeente (hierna: B&W) in mei 2000 een ontwikkelingsplan vastgesteld.
3.3.2
B&W hebben de besloten vennootschap Blauwhoed Eurowoningen B.V. en de besloten vennootschap Delta Lloyd Vastgoed B.V. uitgenodigd om fase 1 van het gebied Noorderplassen-West te ontwikkelen. Daartoe is de commanditaire vennootschap Noorderplassen C.V. opgericht. Voor de ontwikkeling van de overige delen van het gebied Noorderplassen-West heeft de gemeente met andere ontwikkelaars overeenkomsten gesloten, dan wel verkoopt de gemeente de kavels zelf.
3.3.3
Op 27 juni 2002 hebben Noorderplassen en de gemeente een overeenkomst gesloten getiteld “Realiseringsovereenkomst Noorderplassen-West Fase 1” (hierna: de Realiseringsovereenkomst) voor de ontwikkeling van de genoemde fase 1.
De Realiseringsovereenkomst ziet op de verkoop van de gronden door de gemeente aan Noorderplassen en de realisatie van 876 woningen door Noorderplassen inclusief bijbehorende infrastructuur en civieltechnische werken.
Het contractgebied is onderverdeeld in de volgende bouwvelden, ook wel deelfases genoemd:
- de Aura’s: Aura 17 t/m 23, Aura 35, Aura 38 t/m 47 en Aura 48;
Het contractgebied is onderverdeeld in de volgende bouwvelden, ook wel deelfases genoemd:
- de Aura’s: Aura 17 t/m 23, Aura 35, Aura 38 t/m 47 en Aura 48;
- de Golden Mile 1 en 4 t/m 7;
- het Grote Eiland (ook wel Isla Bonita genoemd).
Een deel van deze bouwvelden was gelegen op grond, die de gemeente per 1 januari 2002 nog moest verwerven van Staatsbosbeheer, de zogenaamde SBB-gronden.
Een deel van deze bouwvelden was gelegen op grond, die de gemeente per 1 januari 2002 nog moest verwerven van Staatsbosbeheer, de zogenaamde SBB-gronden.
3.3.4
In de Realiseringsovereenkomst zijn onder meer de volgende bepalingen opgenomen:
“Overwegende:
(…)
- dat realisatorhof: Noorderplassen]
heeft verklaard over alle vereiste deskundigheid te beschikken en bereid te zijn onder haar verantwoordelijkheid en voor haar rekening en risico de eerste fase van het gebied Noorderplassen-West gedeeltelijk te willen en te zullen ontwikkelen en realiseren conform onderhavige overeenkomst;(…)
heeft verklaard over alle vereiste deskundigheid te beschikken en bereid te zijn onder haar verantwoordelijkheid en voor haar rekening en risico de eerste fase van het gebied Noorderplassen-West gedeeltelijk te willen en te zullen ontwikkelen en realiseren conform onderhavige overeenkomst;(…)
komen het volgende overeen:
I DEFINITIES
(…)
-exploitatiebegroting: de exploitatiebegroting d.d. 6 mei 2002, als opgenomen in bijlage 4 bij deze overeenkomst, die bestaat uit de volgende stukken: 1. algemene inleiding/toelichting, 2. grondexploitatie-eindwaardeberekening, 3. kosten- en opbrengstenraming, 4. financiële planning en fasering;
(…)-koopprijs: de prijs voor de ten behoeve van de woningbouw uitgeefbare grond in het contractgebied, welke prijs is onderverdeeld in de koopprijzen A en B;
-koopprijs A: het deel van de koopprijs dat is vastgesteld op basis van de exploitatiebegroting en is aangeduid in artikel IV.2 van deze overeenkomst.
-koopprijs B: het deel van de koopprijs, conform artikel IV.2, dat gelijk is aan het in artikel VII.1 genoemd bedrag voor het civieltechnisch werk in het contractgebied.
(…)
-planning: het als bijlage 2 aan deze realiseringsovereenkomst toegevoegde na te streven tijdschema op hoofdlijnen;
(…)
-project: het totaal van werkzaamheden dat voor de realisering van, alsmede het bouwrijp en woonrijp maken van de grond ten behoeve van, de eerste fase wordt uitgevoerd;
(…)
-uitgeefbare grond: de grond binnen het contractgebied bestemd voor woningbouw, die zal worden aangekocht door realisator;
(…)
II DOELSTELLING
II.1 Doel van de overeenkomst is de voorwaarden vast te leggen waaronder realisator zal overgaan tot aankoop van de uitgeefbare grond gelegen binnen het contractgebied, de verdere planuitwerking ter hand zal nemen en als risicodragend ontwikkelaar de voorbereiding en realisering van de civieltechnische en infrastructurele werken alsmede de woningbouw ten uitvoer zal doen brengen.
(…)
III CONTRACTGEBIED
III.1 Het contractgebied is onderverdeeld in openbaar gebied en uitgeefbare grond (bijlage 1).
III.2 De voorbereiding en realisatie van woningbouw, alsmede de civieltechnische en infrastructurele werken binnen het contractgebied vinden, voor zover in de kostenraming is voorzien dat zij onder verantwoordelijkheid van realisator vallen, conform planning (bijlage 2) voor rekening en risico van realisator plaats.
(…)III.5 (…)Indien uiterlijk 1 januari 2003 geen overeenstemming is bereikt tussen de gemeente en SBB over levering van de SBB gronden voor 1 juli 2003 hebben de gemeente en realisator ieder voor zich het recht deze overeenkomst ten aanzien van de verkoop en ontwikkeling van de SBB gronden gedeeltelijk te ontbinden.(…)
IV KOOP EN BETALING GRONDKOSTEN
IV.1 De gemeente verkoopt aan realisator, die koopt van de gemeente, de uitgeefbare grond binnen het contractgebied.
IV.2 De koopprijs bedraagt € 71.279.323,51 (f. 157.078.958,--). Als peildatum c.q. valutadatum voor de koopprijs geldt 1 januari 2002. (…)
Facturering van de koopprijs zal, onverminderd het gestelde in artikel IV.3 omtrent het betalingsritme, te allen tijde voorafgaande aan de start van de activiteiten betreffende het bouwrijp maken van één of meerdere bouwvelden plaatsvinden.
(…)
De Koopprijs is gesplitst in twee delen, te noemen Koopprijs A en Koopprijs B, waarvoor conform artikel IV.3 een verschillend betalingsritme is overeengekomen.
(…)
IV.3 De koopprijs A is verschuldigd en opeisbaar als volgt:
10% van de koopprijs A zijnde € 4.511.525,11 (f 9.942.093,--), twee weken na de datum van ondertekening van deze overeenkomst en
90% van de koopprijs A zijnde € 40.603.722,31 (f 89.478.827,--) conform het volgende op de planning gebaseerde betalingsschema:
1e termijn, van € 5.130.715,93 (f 11.306.610,--) uiterlijk te betalen op 17 mei 2004;
2e termijn, van (…) uiterlijk te betalen op 29 december 2004;
3e termijn (…) uiterlijk te betalen op 4 juli 2005;
4e termijn (…) uiterlijk te betalen op 22 december 2005;
5e termijn (…) uiterlijk te betalen op 13 juli 2006;
6e termijn (…) uiterlijk te betalen op 22 februari 2007;
7e termijn (…) uiterlijk te betalen op 20 september 2007.
Deze termijnbedragen zullen worden gecorrigeerd met de in de exploitatiebegroting Noorderplassen-West gehanteerde renteparameter van 6,5% vanaf 1 januari 2002 tot en met de datum van verschuldigdheid.
De betaling van koopprijs B, zijnde € 26.164.076,49 (f. 57.658.037,--) wordt naar rato verrekend met de door de gemeente verschuldigde termijnbedragen uit hoofde van de in artikel VII.1 van deze overeenkomst aangeduide vergoeding voor het civieltechnisch werk in het contractgebied. De termijnbedragen van koopprijs B zullen worden gecorrigeerd met de gehanteerde inflatieparameter van 4% vanaf 1 januari 2002 tot en met de datum van verschuldigdheid.
IV.4 Bij gebreke van tijdige betaling van de in IV.3 genoemde bedragen is realisator zonder ingebrekestelling in verzuim overeenkomstig het bepaalde in artikel 6:83 BW en zal over de periode vanaf de in IV.3 genoemde data tot aan de datum van betaling 8% rente verschuldigd zijn.
(…)
V LEVERING(…)V.2(…)De akte van levering met betrekking tot een of meer bouwvelden kan worden verleden indien realisator de termijnen van koopprijs A, inclusief de eventueel verschuldigde rente als bedoeld in artikel IV.4, heeft voldaan, en voor zover de koopsommen van de te leveren bouwvelden tezamen niet meer bedragen dan de door realisator reeds betaalde termijnen (bijlage 5). Voor zover de koopsommen van de te leveren bouwvelden tezamen meer bedragen dan de door realisator op grond van artikel IV.3 te betalen of reeds betaalde termijnen, wordt de voldoening van het verschil als vooruitbetaling op de eerst volgende termijn beschouwd.(…)
VII CIVIELTECHNISCH WERK
VII.1 De gemeente verstrekt opdracht aan realisator, die zich verplicht volledig onder haar verantwoordelijkheid en voor haar rekening en risico de civieltechnische werken en werkzaamheden te doen uitvoeren, overeenkomstig de door partijen goedgekeurde uitgewerkte plannen, bestekken en tekeningen. Dit zal geschieden met inachtneming van de door partijen overeengekomen planning.
De ter zake door de gemeente aan realisator verschuldigde vergoeding bedraagt€ 21.986.618,93 (f. 48.452.132,-), te vermeerderen met BTW. Deze vergoeding zal door realisator worden gefactureerd volgens een door partijen in overleg nader te bepalen termijnschema dat uitgaat van de opleveringsmomenten als bedoeld in lid 9, sub d. van dit artikel. Betaling van deze termijnbedragen zal plaats vinden door verrekening met koopprijs B. Deze termijnbedragen zullen conform artikel IV.3 worden gecorrigeerd met de gehanteerde inflatieparameter van 4% vanaf 1 januari 2002 tot en met de datum van verschuldigdheid.
(…)
X DUUR EN ONTBINDING OVEREENKOMST
X.1 De onderhavige overeenkomst is tussen partijen aangegaan per datum van ondertekening en duurt voort tot partijen van mening zijn dat de overeenkomst geheel is uitgevoerd.
(…)
X.3 Tussentijdse beëindiging van deze overeenkomst is niet mogelijk dan met instemming van partijen, alsmede in de navolgende gevallen. Het inroepen der (gedeeltelijke) ontbinding van de onderhavige overeenkomst zal geschieden door middel van een aan de wederpartij gericht aangetekend schrijven.
a. Onvoorziene omstandigheden
Indien sprake is van dusdanig gewijzigde (markt-)omstandigheden welke een voortzetting van deze overeenkomst in de weg staan en ook niet na onderling overleg tot een voor partijen redelijkerwijs acceptabele oplossing kan worden gekomen.
(…)
Aan de hiervoor genoemde tussentijdse beëindigingsmogelijkheden zijn de navolgende voorwaarden verbonden:
1. In geval van X.3.a (…):
Verplichting, c.q. recht voor realisator tot terugverkoop van de nog niet juridisch geleverde plandelen op eerste vordering van burgemeester en wethouders, c.q. verzoek van realisator tegen de betaalde koopprijs A en rekening houdend met het reeds gerealiseerde woningbouwprogramma en met de daarop betrekking hebbende reeds gerealiseerde infrastructurele werken.
De gemeente zal aan realisator een in redelijkheid vast te stellen vergoeding betalen voor zover zij is gebaat bij de op dat moment reeds verrichte werkzaamheden, dan wel de werkzaamheden naar objectieve maatstaven hebben geleid tot een meerwaarde.
(…)
Geen der partijen heeft recht op vergoeding van kosten en schade.”
3.3.5
In de Realiseringsovereenkomst wordt verwezen naar een exploitatiebegroting, bijlage 4 bij de overeenkomst. Onder het kopje "Hoofduitgangspunten" van de exploitatiebegroting is onder meer vermeld:
"De grondexploitatie is opgesteld op prijspeil 01-02-2001 met een rentepercentage van 6,5% en kosten- en opbrengststijging van 4,0% en 3,0%, alle percentages zijn samengesteld toegerekend.(…)De verdeling van de koopsom naar een vooruitbetaling (10%) en een zevental gespreide termijnbetalingen (90%) vindt als volgt plaats:Peildatum 01-01-2001 Peildatum 01-01-2002-In 2e kwartaal vooruitbetaling bijondertekening van derealiseringsovereenkomst fl 9.335.298,-- fl 9.942.093,---In 1e kwartaal 2004 1e termijnfase 1a fl 10.616.535,-- fl 11.306.610,--(…)- In 3e kwartaal 2007 7e termijnfase IIc2fl. 9.950.327,-- fl 10.597.098,--Totale koopsom fl. 93.352.977,-- fl. 99.420.921,--vrij op naam,kosten koperDeze koopsom en haar verdeling naar vooruitbetaling en termijnbetalingen oppeildatum 01-01-2002 zijn in de realiseringsovereenkomst opgenomen.De vooruitbetaalde en gespreide betaling van de koopsom worden vanaf 01-01-2002 tot en met betaaltijdstip c.q. tijdstip van verschuldigdheid verhoogd met 6,5% samengestelde rentevergoeding aan de gemeente Almere. Deze rentevergoeding is eveneens vrij op naam (gedeeltelijk vrijgesteld van omzetbelasting en gedeeltelijk met inbegrip van omzetbelasting)."
"De grondexploitatie is opgesteld op prijspeil 01-02-2001 met een rentepercentage van 6,5% en kosten- en opbrengststijging van 4,0% en 3,0%, alle percentages zijn samengesteld toegerekend.(…)De verdeling van de koopsom naar een vooruitbetaling (10%) en een zevental gespreide termijnbetalingen (90%) vindt als volgt plaats:Peildatum 01-01-2001 Peildatum 01-01-2002-In 2e kwartaal vooruitbetaling bijondertekening van derealiseringsovereenkomst fl 9.335.298,-- fl 9.942.093,---In 1e kwartaal 2004 1e termijnfase 1a fl 10.616.535,-- fl 11.306.610,--(…)- In 3e kwartaal 2007 7e termijnfase IIc2fl. 9.950.327,-- fl 10.597.098,--Totale koopsom fl. 93.352.977,-- fl. 99.420.921,--vrij op naam,kosten koperDeze koopsom en haar verdeling naar vooruitbetaling en termijnbetalingen oppeildatum 01-01-2002 zijn in de realiseringsovereenkomst opgenomen.De vooruitbetaalde en gespreide betaling van de koopsom worden vanaf 01-01-2002 tot en met betaaltijdstip c.q. tijdstip van verschuldigdheid verhoogd met 6,5% samengestelde rentevergoeding aan de gemeente Almere. Deze rentevergoeding is eveneens vrij op naam (gedeeltelijk vrijgesteld van omzetbelasting en gedeeltelijk met inbegrip van omzetbelasting)."
3.3.6
Partijen hebben geruime tijd onderhandeld over de tekst van de Realiseringsovereenkomst. In dat verband heeft Noorderplassen in een notitie van
7 november 2000, waarin de bepalingen van een concept-overeenkomst per artikel worden besproken, onder meer het volgende opgetekend:
"In lid 4 wordt gesproken van een correctie van de koopprijs met de renteparameter van 7%[toevoeging hof: later gewijzigd in 6,5%].
Dient dit niet een indexering te zijn? Dan zou het 3% moeten zijn."In een memo van 25 oktober 2001 heeft Noorderplassen onder meer geschreven:
"De renteparameter is 6,5% tot en met betalingsdatum. Daarnaast is rente verschuldigd bij te late betaling. Waarom afwijkende rentepercentages worden gehanteerd is niet duidelijk. Bij voorkeur worden beide percentages gelijkgetrokken. Door realisator worden overigens dermate grote investeringen gedaan, dat het niet redelijk zou zijn om ter zake een hogere rente te rekenen."
7 november 2000, waarin de bepalingen van een concept-overeenkomst per artikel worden besproken, onder meer het volgende opgetekend:
"In lid 4 wordt gesproken van een correctie van de koopprijs met de renteparameter van 7%[toevoeging hof: later gewijzigd in 6,5%].
Dient dit niet een indexering te zijn? Dan zou het 3% moeten zijn."In een memo van 25 oktober 2001 heeft Noorderplassen onder meer geschreven:
"De renteparameter is 6,5% tot en met betalingsdatum. Daarnaast is rente verschuldigd bij te late betaling. Waarom afwijkende rentepercentages worden gehanteerd is niet duidelijk. Bij voorkeur worden beide percentages gelijkgetrokken. Door realisator worden overigens dermate grote investeringen gedaan, dat het niet redelijk zou zijn om ter zake een hogere rente te rekenen."
3.3.7
Noorderplassen heeft vanaf 2001 542 woningen gerealiseerd op de bouwvelden Aura 17 t/m 23, Aura 35, Aura 38 t/m 43, Aura 44-zuid en de Golden Mile 1.
3.3.8
De gemeente heeft Noorderplassen op grond van de realiseringsovereenkomst termijnenfacturen gestuurd. Deze facturen zijn als volgt opgebouwd:
“Restant koopsom / (…) termijn € (…)Indexering conform de overeenkomst (…) dagen a 6,50% per jaar over (….) € (…)”
“Restant koopsom / (…) termijn € (…)Indexering conform de overeenkomst (…) dagen a 6,50% per jaar over (….) € (…)”
3.3.9
In een memo van Noorderplassen d.d. 23 april 2004 over de facturering van de grondkosten is onder meer geschreven:
“(…)2)Tevens onderstaand een voorbeeld van factuur inzake de 1e termijn koopsom A d.d.17-5-2004:Conform artikel IV, 3 van de realiseringsovereenkomst bedraagt de 1e termijn van 90% van koopsom A € (…)rente vanaf 1-1-2002 tot 17-5-2004868/365 * (…) * 6,5%€ (…)Totaal € (…)specificatie van de rentedagen:rentedagen 2002 365rentedagen 2003 365rentedagen t/m 17-5138868”
“(…)2)Tevens onderstaand een voorbeeld van factuur inzake de 1e termijn koopsom A d.d.17-5-2004:Conform artikel IV, 3 van de realiseringsovereenkomst bedraagt de 1e termijn van 90% van koopsom A € (…)rente vanaf 1-1-2002 tot 17-5-2004868/365 * (…) * 6,5%€ (…)Totaal € (…)specificatie van de rentedagen:rentedagen 2002 365rentedagen 2003 365rentedagen t/m 17-5138868”
3.3.10
In 2003 was sprake van een economische terugval, die gevolgen had voor de woningmarkt in 2004 en 2005. Partijen hebben hierop langdurig overleg gevoerd. In dat verband heeft de heer [naam] van Noorderplassen in een e-mailbericht van 14 december 2005 onder meer geschreven:
“Door het aannemen van het voorstel van de gemeente en de toerekening van een rentevergoeding van 3,7% over de nog te betalen 4e tot en met 7e termijn wordt een acceptabele, maar nog wel zeer risicovolle grondexploitatie verkregen!Tevens spraken wij af dat de betaling van termijn 3 wordt uitgesteld totdat de voorstellen tot een definitieve afspraak leiden. Uiteraard zal over de uitgestelde termijn een rentevergoeding worden betaald, maar geen boeterente.”
“Door het aannemen van het voorstel van de gemeente en de toerekening van een rentevergoeding van 3,7% over de nog te betalen 4e tot en met 7e termijn wordt een acceptabele, maar nog wel zeer risicovolle grondexploitatie verkregen!Tevens spraken wij af dat de betaling van termijn 3 wordt uitgesteld totdat de voorstellen tot een definitieve afspraak leiden. Uiteraard zal over de uitgestelde termijn een rentevergoeding worden betaald, maar geen boeterente.”
3.3.11
De onderhandelingen hebben geresulteerd in de brief van B&W aan Noorderplassen van 14 maart 2006, waarin onder meer staat:
“(…)
Directe aanleiding voor de met u in de afgelopen periode gevoerde besprekingen vormde uw brief d.d. 26 november 2004 waarin u, op grond van de verslechterde marktomstandigheden voor de duurdere segmenten, ons verzocht heeft om in te stemmen met afwijkingen van het woningbouwprogramma en bereidheid tot herziening van het bestemmingsplan.
In de loop van 2005 is, in het licht van artikel VIII.6 van de overeenkomst, ook het overeengekomen betalingsregime ter discussie gesteld.
(…)
Voor het overige willen wij, gelet op de huidige marktsituatie, de volgende afspraken met u maken.
De overeengekomen uiterste betalingstermijnen 4 tot en met 7 worden alle met één jaar verschoven; daarbij is tevens afgesproken dat over deze periodes van uitstel realisator aan de gemeente geen rente van 6,5% verschuldigd is.
Gemeente Almere geeft NPW CV toestemming om t.o.v. de overeengekomen aantallen maximaal +30 woningen extra te realiseren,
waarvan maximaal +10 woningen (totaal 95 woningen) in de ‘boskavel zone’ (…).
Gemeente Almere zal geen extra koopprijs bedingen voor deze toename in het woningenaantal (…).
(…)
Gemeente Almere behoudt het gedeelte van Aura 48, dat ligt in de bestemming ‘Woondoeleinden I’.”
Deze brief is voor akkoord ondertekend namens Noorderplassen en geldt als aanvulling op de Realiseringsovereenkomst.
3.3.12
Noorderplassen heeft de gehele koopprijs A aan de gemeente voldaan. In de periode 2005 tot en met 2008 zijn 542 woningen door Noorderplassen opgeleverd van de in totaal 906 woningen. Het Grote Eiland, de Golden Mile 4 t/m 7 en Aura 44 noord, 45 t/m 47 en
48 oost zijn nog niet ontwikkeld door Noorderplassen. Er zouden conform de aangevulde Realiseringsovereenkomst nog 364 woningen gerealiseerd moeten worden. De gemeente is nog juridisch eigenaar van deze gronden.
48 oost zijn nog niet ontwikkeld door Noorderplassen. Er zouden conform de aangevulde Realiseringsovereenkomst nog 364 woningen gerealiseerd moeten worden. De gemeente is nog juridisch eigenaar van deze gronden.
3.3.13
Met de val van Lehman Brothers op 15 september 2008 werd de bankensector getroffen en vervolgens kwam de woningmarkt in een neerwaartse spiraal terecht. Ook de verkoop van woningen in het plangebied raakte in het slop. Partijen hebben gedurende een lange periode gesproken over de ontstane situatie en over mogelijke oplossingen, maar zijn niet tot een vergelijk gekomen. Uiteindelijk heeft Noorderplassen bij aangetekende brief van 22 december 2010 aan de gemeente geschreven dat zij zich reeds eerder op het standpunt heeft gesteld dat er sprake is van ‘onvoorziene omstandigheden’ en dat zij gerechtigd is de resterende gronden terug te ‘geven’ aan de gemeente en de gemeente gehouden is deze terug te kopen. De gemeente werd gesommeerd om uiterlijk binnen 30 dagen na dagtekening van de brief de betaalde koopprijs A en de vergoeding voor gerealiseerde werken terug te betalen inclusief de wettelijke rente voor wat betreft Het Grote Eiland vanaf 12 maart 2009 en voor wat betreft de Aura’s en de Golden Mile vanaf 2 februari 2010.
procedure in eerste aanleg
procedure in eerste aanleg
3.4
Noorderplassen heeft de gemeente gedagvaard en betaling gevorderd van bedragen van € 31.437.223,- en € 1.169.566,-, te vermeerderen met wettelijke rente en (buitengerechtelijke) kosten. Aan deze vorderingen heeft zij ten grondslag gelegd dat zij de Realiseringsovereenkomst terecht met een beroep op artikel X.3 tussentijds heeft beëindigd en dat de gemeente op grond van die bepaling gehouden is de door Noorderplassen reeds betaalde koopsom A over de niet geleverde gronden ad € 31.437.223,- en een vergoeding voor de door Noorderplassen verrichte werkzaamheden ad € 1.169.566,- te voldoen. Bij de berekening van de terug te betalen koopsom A heeft Noorderplassen rekening gehouden met het percentage van 6,5%.
3.5
De gemeente heeft verweer gevoerd en heeft ook een reconventionele vordering ingesteld. Volgens de gemeente was Noorderplassen niet gerechtigd de overeenkomst tussentijds te beëindigen. De gemeente heeft ook aangevoerd dat indien Noorderplassen daartoe wel gerechtigd was, bij de berekening van de terugbetaling van koopsom A slechts rekening dient te worden gehouden met de oorspronkelijke koopsom, dus zonder het percentage van 6,5%.
In reconventie heeft de gemeente de veroordeling van Noorderplassen tot nakoming van de Realiseringsovereenkomst gevorderd. Zij heeft die vordering uitgewerkt ten aanzien van een aantal afzonderlijke verplichtingen uit die overeenkomst, waarvan zij nakoming door Noorderplassen op straffe van verbeurte van een dwangsom heeft gevorderd.
In reconventie heeft de gemeente de veroordeling van Noorderplassen tot nakoming van de Realiseringsovereenkomst gevorderd. Zij heeft die vordering uitgewerkt ten aanzien van een aantal afzonderlijke verplichtingen uit die overeenkomst, waarvan zij nakoming door Noorderplassen op straffe van verbeurte van een dwangsom heeft gevorderd.
3.6
De rechtbank heeft geoordeeld dat Noorderplassen zich terecht op de tussentijdse beëindigingsgrond van artikel X.3 van de Realiseringsovereenkomst heeft beroepen. Bij de bepaling van hetgeen de gemeente op grond van dit artikel aan Noorderplassen dient (terug) te betalen, dient volgens de rechtbank rekening te worden gehouden met de daadwerkelijk door Noorderplassen aan de gemeente betaalde bedragen, derhalve inclusief hetgeen zij op grond van het percentage van 6,5% aan de gemeente heeft betaald. De rechtbank heeft de vorderingen van Noorderplassen in conventie toegewezen en die van de gemeente in reconventie afgewezen, met veroordeling van de gemeente in de proceskosten.
bespreking van de (resterende) grieven
bespreking van de (resterende) grieven
3.7
Het hof stelt bij de bespreking van de grieven voorop dat tussen partijen niet meer ter discussie staat dat Noorderplassen de Realiseringsovereenkomst terecht met een beroep op artikel X.3 tussentijds heeft beëindigd. Dat betekent dat de oorspronkelijke reconventionele vorderingen van de gemeente in hoger beroep niet meer ter beoordeling voorliggen. Hetzelfde geldt, na de tussen partijen bereikte overeenstemming na afloop van het pleidooi in hoger beroep, voor de door de rechtbank toewijsbaar geachte vordering van Noorderplassen van € 1.169.566,-. In hoger beroep is het geschil beperkt tot de vraag welk bedrag gemoeid is met hetgeen de gemeente dient terug te betalen op grond van haar verplichting tot terugbetaling van de koopsom A. Bovendien is in appel voor het eerst door de gemeente een vordering ingesteld tot betaling door Noorderplassen van, volgens de gemeente, ten onrechte eerder niet betaalde samengestelde rente over de koopsom A, de vordering onder II.iii. Nu de grief die ter onderbouwing van deze vordering is opgeworpen bij gelegenheid van het pleidooi is ingetrokken, komt de grondslag onder deze vordering te vervallen en is deze, zo de gemeente de vordering al niet met de grief heeft ingetrokken, niet toewijsbaar.
3.8
Uit hetgeen hiervoor is overwogen, volgt dat het in hoger beroep nu nog gaat over de vraag welk bedrag de gemeente op grond van haar verplichting tot terugbetaling van de koopsom A aan Noorderplassen is verschuldigd. Met
grief 1, die is opgebouwd uit een groot aantal subgrieven, legt de gemeente het oordeel van de rechtbank en het geschil van partijen over deze vraag in volle omvang aan het hof voor. Het hof ziet reden om de grief en de subgrieven tezamen te behandelen.
grief 1, die is opgebouwd uit een groot aantal subgrieven, legt de gemeente het oordeel van de rechtbank en het geschil van partijen over deze vraag in volle omvang aan het hof voor. Het hof ziet reden om de grief en de subgrieven tezamen te behandelen.
3.9
Het geschil tussen partijen komt er, in de kern, op neer of Noorderplassen op grond van artikel X.3 van de Realiseringsovereenkomst aanspraak heeft op terugbetaling van de bedragen die zij daadwerkelijk (dus inclusief de in de overeenkomst vastgelegde vergoeding van/verhoging met 6,5%) gedurende de looptijd van de overeenkomst aan de gemeente heeft betaald voor de uiteindelijk niet geleverde gronden, of alleen op de bedragen, die in de overeenkomst worden vermeld, dus zonder de 6,5%. Beide partijen beroepen zich daartoe op de overeenkomst, de bijlagen bij die overeenkomst, documenten betreffende de totstandkoming van de overeenkomst en op de tussen hen bestaande praktijk gedurende de looptijd van de overeenkomst.
3.1
Het hof stelt voorop dat de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding tussen partijen is geregeld, niet kan worden beantwoord op grond van uitsluitend een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van het contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (ECLI:NL:HR:1981:AG4158).
Voorts volgt uit HR 20 februari 2004 (ECLI:NL:HR:2004:AO1427) dat bij de uitleg van een dergelijk geschrift telkens van beslissende betekenis zijn alle omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen, alsmede dat in praktisch opzicht vaak van groot belang is de taalkundige betekenis van de bewoordingen van het geschrift, gelezen in de context ervan als geheel, die deze in (de desbetreffende kring van) het maatschappelijk verkeer normaal gesproken hebben. Verder komt bij de uitleg betekenis toe aan de aard van de transactie, de omvang en gedetailleerdheid van de contractsbevestiging, de wijze van totstandkoming ervan - waarbij van belang is of partijen werden bijgestaan door (juridisch) deskundige raadslieden - en de overige bepalingen ervan (ECLI:NL:HR:2007:BA4909 en ECLI:NL:HR:2007:AZ3178).
3.11
In het onderhavige geval is sprake is van een overeenkomst tussen grote partijen inzake een zuiver commerciële transactie, terwijl die partijen geacht mogen worden over de nodige deskundigheid te beschikken over het onderwerp van de transactie, de ontwikkeling van grootschalige woningbouw. Over de tekst van de overeenkomst is langdurig onderhandeld door de (naar mag worden aangenomen: gespecialiseerde) afdelingen van beide partijen. Als uitgangspunt dient daarom beslissend gewicht te worden toegekend aan de meest voor de hand liggende taalkundige betekenis van de woorden van de omstreden bepalingen, gelezen in het licht van de overige, voor de uitleg relevante bepalingen van de overeenkomst. Het hof zal dan ook eerst die meest voor de hand liggende taalkundige betekenis bepalen.
3.12
Het hof stelt vast dat in de relevante bepalingen van (de bijlagen bij) het contract het volgende is bepaald:
Artikel X.3 geeft Noorderplassen bij tussentijdse beëindiging van de overeenkomst een aanspraak op terugbetaling van de “betaalde koopprijs A”.
De definitie van het begrip “koopprijs A” verwijst naar de exploitatiebegroting en naar artikel IV.2 van de overeenkomst.
In artikel IV.2 is allereerst vermeld dat de “koopprijs” € 71.279.323,51 bedraagt en dat als “peildatum c.q. valutadatum” voor de koopprijs 1 januari 2002 geldt.
Vervolgens is in die bepaling vermeld dat de koopprijs is gesplitst in twee delen, waaronder de koopprijs A, die € 45.115.247,02 (fl. 99.420.921,-) bedraagt.
In artikel IV.3 is vervolgens uitgewerkt wanneer koopprijs A opeisbaar is. Het komt erop neer dat 10% van koopprijs A twee weken na ondertekening van de overeenkomst betaald dient te worden en de overige 90% in zeven termijnen gedurende de periode mei 2004 tot en met september 2007. In artikel IV.3 is ook vastgelegd dat de termijnbedragen zullen worden “gecorrigeerd” met de in de exploitatiebegroting gehanteerde “renteparameter” van 6,5% vanaf 1 januari 2002 tot aan de datum van verschuldigdheid.
Voorts bevat artikel IV.3 een regeling voor de verschuldigdheid van koopsom B ad
€ 26.164.076,49. Die regeling komt erop neer dat deze koopsom naar rato wordt verrekend met de door de gemeente aan Noorderplassen verschuldigde termijnbedragen ter vergoeding van de door Noorderplassen te verrichten civieltechnische werken. De vergoeding voor die werken is, volgt uit artikel VII.1, € 21.986.618,93 exclusief BTW. Vermeerderd met (19%) BTW is dat bedrag gelijk aan het bedrag van koopprijs B. In artikel IV.3 is bepaald dat de termijnbedragen van koopprijs B zullen worden “gecorrigeerd met de inflatieparameter van 4% vanaf 1 januari 2002”. Dat percentage keert terug in artikel VII.1 waar onder verwijzing naar artikel IV.3 is vermeld, dat de termijnbedragen worden “gecorrigeerd met de gehanteerde inflatieparameter van 4% vanaf 1 januari 2002.”
In artikel IV.4 is bepaald dat bij gebreke van tijdige betaling vanaf de overeengekomen betaaldata tot aan het tijdstip van betaling een “rente” van 8% is verschuldigd.
In de exploitatiebegroting, die als bijlage 4 deel uitmaakt van de overeenkomst, is ook de in artikel IV.3 vermelde termijnregeling vermeld. De exploitatieregeling bevat een specificatie van de termijnbedragen en (opgeteld) van een “koopsom” per peildatum 1 januari 2001 en
1 januari 2002. Deze koopsom per 1 januari 2002 is 6,5% hoger dan per 1 januari 2001 en is gelijk aan het bedrag van koopprijs A. Hetzelfde geldt, uiteraard, voor de verschillende termijnbedragen, waarvan de som gelijk is aan koopprijs A. Ook is in de exploitatiebegroting vermeld dat een deel van de koopsom bij vooruitbetaling is verschuldigd en dat de “vooruitbetaalde en gespreide betaling van de koopsom” vanaf 1 januari 2002 tot en met het tijdstip van betaling wordt “verhoogd” met “6,5% samengestelde rentevergoeding”.
Ten slotte is van belang dat in artikel V.2 is bepaald dat de “juridische levering” van de gronden zal geschieden indien aan een aantal voorwaarden is voldaan, waaronder de voorwaarde dat de gemeente de te leveren gronden heeft verworven en de voorwaarde dat Noorderplassen de termijnen van “Koopprijs A, inclusief de eventueel verschuldigde rente als bedoeld in artikel IV.4, heeft voldaan.”
Artikel X.3 geeft Noorderplassen bij tussentijdse beëindiging van de overeenkomst een aanspraak op terugbetaling van de “betaalde koopprijs A”.
De definitie van het begrip “koopprijs A” verwijst naar de exploitatiebegroting en naar artikel IV.2 van de overeenkomst.
In artikel IV.2 is allereerst vermeld dat de “koopprijs” € 71.279.323,51 bedraagt en dat als “peildatum c.q. valutadatum” voor de koopprijs 1 januari 2002 geldt.
Vervolgens is in die bepaling vermeld dat de koopprijs is gesplitst in twee delen, waaronder de koopprijs A, die € 45.115.247,02 (fl. 99.420.921,-) bedraagt.
In artikel IV.3 is vervolgens uitgewerkt wanneer koopprijs A opeisbaar is. Het komt erop neer dat 10% van koopprijs A twee weken na ondertekening van de overeenkomst betaald dient te worden en de overige 90% in zeven termijnen gedurende de periode mei 2004 tot en met september 2007. In artikel IV.3 is ook vastgelegd dat de termijnbedragen zullen worden “gecorrigeerd” met de in de exploitatiebegroting gehanteerde “renteparameter” van 6,5% vanaf 1 januari 2002 tot aan de datum van verschuldigdheid.
Voorts bevat artikel IV.3 een regeling voor de verschuldigdheid van koopsom B ad
€ 26.164.076,49. Die regeling komt erop neer dat deze koopsom naar rato wordt verrekend met de door de gemeente aan Noorderplassen verschuldigde termijnbedragen ter vergoeding van de door Noorderplassen te verrichten civieltechnische werken. De vergoeding voor die werken is, volgt uit artikel VII.1, € 21.986.618,93 exclusief BTW. Vermeerderd met (19%) BTW is dat bedrag gelijk aan het bedrag van koopprijs B. In artikel IV.3 is bepaald dat de termijnbedragen van koopprijs B zullen worden “gecorrigeerd met de inflatieparameter van 4% vanaf 1 januari 2002”. Dat percentage keert terug in artikel VII.1 waar onder verwijzing naar artikel IV.3 is vermeld, dat de termijnbedragen worden “gecorrigeerd met de gehanteerde inflatieparameter van 4% vanaf 1 januari 2002.”
In artikel IV.4 is bepaald dat bij gebreke van tijdige betaling vanaf de overeengekomen betaaldata tot aan het tijdstip van betaling een “rente” van 8% is verschuldigd.
In de exploitatiebegroting, die als bijlage 4 deel uitmaakt van de overeenkomst, is ook de in artikel IV.3 vermelde termijnregeling vermeld. De exploitatieregeling bevat een specificatie van de termijnbedragen en (opgeteld) van een “koopsom” per peildatum 1 januari 2001 en
1 januari 2002. Deze koopsom per 1 januari 2002 is 6,5% hoger dan per 1 januari 2001 en is gelijk aan het bedrag van koopprijs A. Hetzelfde geldt, uiteraard, voor de verschillende termijnbedragen, waarvan de som gelijk is aan koopprijs A. Ook is in de exploitatiebegroting vermeld dat een deel van de koopsom bij vooruitbetaling is verschuldigd en dat de “vooruitbetaalde en gespreide betaling van de koopsom” vanaf 1 januari 2002 tot en met het tijdstip van betaling wordt “verhoogd” met “6,5% samengestelde rentevergoeding”.
Ten slotte is van belang dat in artikel V.2 is bepaald dat de “juridische levering” van de gronden zal geschieden indien aan een aantal voorwaarden is voldaan, waaronder de voorwaarde dat de gemeente de te leveren gronden heeft verworven en de voorwaarde dat Noorderplassen de termijnen van “Koopprijs A, inclusief de eventueel verschuldigde rente als bedoeld in artikel IV.4, heeft voldaan.”
3.13
Naar het oordeel van het hof is in het licht van deze bepalingen de meest voor de hand liggende uitleg van het begrip “betaalde koopprijs A” van artikel X.3 dat daaronder ook begrepen dient te worden het bedrag dat gemoeid is met de zogenaamde “renteparameter”. Dat bedrag heeft dan ook het karakter van een indexering, de aanpassing van een overeengekomen geldsom, niet van een rente, de vergoeding die verschuldigd is over een in het contract geboden financieringsmogelijkheid. Daartoe is het volgende redengevend:
- het begrip “rente” wordt alleen in artikel IV.4 gebruikt. Daar heeft het begrip het karakter van een vergoeding vanwege een latere dan in het contract voorziene betaling van een geldbedrag, en daarmee van een vergoeding voor een de facto geboden - of beter: eenzijdig genomen - financieringsmogelijkheid. In artikel IV.3 waar het begrip “koopprijs A’’ wordt uitgewerkt, wordt het begrip rente niet genoemd, het begrip ”renteparameter” wel;
- het begrip “renteparameter” wekt al de indruk van een indexcijfer. Die indruk wordt bevestigd door de wijze waarop de koopprijs A in de exploitatieberekening is bepaald: door verhoging van een prijs per 1 januari 2001 met een percentage van 6,5;
- in artikel IV.3 is bepaald dat de koopprijs A wordt “gecorrigeerd” met de renteparameter van 6,5%. Het begrip corrigeren wijst op een aanpassing van de koopprijs; de koopprijs is na de correctie niet gelijk aan het oorspronkelijke bedrag. Na de correctie is niet de oorspronkelijke koopprijs te vermeerderen met rente, maar een nieuwe (hogere) koopprijs verschuldigd;
- wat voor het begrip “corrigeren” geldt, geldt mutatis mutandis ook voor het in de exploitatiebegroting in relatie tot de koopprijs en het percentage van 6,5 gebruikte begrip “verhogen”; de koopprijs wordt “verhoogd” met 6,5% per jaar, en blijft dus niet hetzelfde. Dat in de begroting het begrip “rente(percentage)” wordt gebruikt, is in dit verband niet doorslaggevend, nu uit de wijze waarop het begrip wordt gehanteerd volgt dat de koopprijs wordt aangepast;
- in artikel V.2 is neergelegd dat de gemeente pas gehouden is tot juridische levering van gronden nadat Noorderplassen aan haar verplichting tot betaling van koopprijs A “inclusief de eventueel verschuldigde rente als bedoeld in artikel IV.4” heeft voldaan. De - mogelijke - verplichting tot betaling van de rente van artikel IV.4 wordt daar apart genoemd, de
- vanwege de afgesproken termijnregeling, die enkele jaren beslaat, zekere - verplichting tot betaling van “rente” op grond van artikel IV.3 niet. Dat ligt alleen voor de hand wanneer de laatstgenoemde verplichting het karakter van een indexering heeft - het met de indexering gemoeide bedrag maakt dan deel uit van koopprijs A en hoeft om die reden niet apart te worden genoemd -, maar is niet te begrijpen wanneer sprake is van een daadwerkelijke rentevergoeding; waarom is die rentevergoeding dan niet vermeld en de alleen bij wanbetaling maar verschuldigde rente van artikel IV.4 wel;
- de overeenkomst voorziet er niet in dat de gemeente grond levert aan Noorderplassen, die niet bij de levering door Noorderplassen al is betaald. Van “koop op afbetaling”, zoals de gemeente de overeenkomst karakteriseert, is geen sprake. Integendeel, uit de overeenkomst volgt dat de gemeente bij het aangaan van de overeenkomst nog niet beschikt over alle te leveren gronden. De SBB gronden zijn nog geen eigendom van de gemeente en het is zelfs nog niet zeker dat de gemeente deze gronden zal verwerven (vgl. artikel III.5 van de Realiseringsovereenkomst). Bovendien wordt in de exploitatiebegroting aangegeven dat de koopprijs deels bij vooruitbetaling is verschuldigd.
- het begrip “rente” wordt alleen in artikel IV.4 gebruikt. Daar heeft het begrip het karakter van een vergoeding vanwege een latere dan in het contract voorziene betaling van een geldbedrag, en daarmee van een vergoeding voor een de facto geboden - of beter: eenzijdig genomen - financieringsmogelijkheid. In artikel IV.3 waar het begrip “koopprijs A’’ wordt uitgewerkt, wordt het begrip rente niet genoemd, het begrip ”renteparameter” wel;
- het begrip “renteparameter” wekt al de indruk van een indexcijfer. Die indruk wordt bevestigd door de wijze waarop de koopprijs A in de exploitatieberekening is bepaald: door verhoging van een prijs per 1 januari 2001 met een percentage van 6,5;
- in artikel IV.3 is bepaald dat de koopprijs A wordt “gecorrigeerd” met de renteparameter van 6,5%. Het begrip corrigeren wijst op een aanpassing van de koopprijs; de koopprijs is na de correctie niet gelijk aan het oorspronkelijke bedrag. Na de correctie is niet de oorspronkelijke koopprijs te vermeerderen met rente, maar een nieuwe (hogere) koopprijs verschuldigd;
- wat voor het begrip “corrigeren” geldt, geldt mutatis mutandis ook voor het in de exploitatiebegroting in relatie tot de koopprijs en het percentage van 6,5 gebruikte begrip “verhogen”; de koopprijs wordt “verhoogd” met 6,5% per jaar, en blijft dus niet hetzelfde. Dat in de begroting het begrip “rente(percentage)” wordt gebruikt, is in dit verband niet doorslaggevend, nu uit de wijze waarop het begrip wordt gehanteerd volgt dat de koopprijs wordt aangepast;
- in artikel V.2 is neergelegd dat de gemeente pas gehouden is tot juridische levering van gronden nadat Noorderplassen aan haar verplichting tot betaling van koopprijs A “inclusief de eventueel verschuldigde rente als bedoeld in artikel IV.4” heeft voldaan. De - mogelijke - verplichting tot betaling van de rente van artikel IV.4 wordt daar apart genoemd, de
- vanwege de afgesproken termijnregeling, die enkele jaren beslaat, zekere - verplichting tot betaling van “rente” op grond van artikel IV.3 niet. Dat ligt alleen voor de hand wanneer de laatstgenoemde verplichting het karakter van een indexering heeft - het met de indexering gemoeide bedrag maakt dan deel uit van koopprijs A en hoeft om die reden niet apart te worden genoemd -, maar is niet te begrijpen wanneer sprake is van een daadwerkelijke rentevergoeding; waarom is die rentevergoeding dan niet vermeld en de alleen bij wanbetaling maar verschuldigde rente van artikel IV.4 wel;
- de overeenkomst voorziet er niet in dat de gemeente grond levert aan Noorderplassen, die niet bij de levering door Noorderplassen al is betaald. Van “koop op afbetaling”, zoals de gemeente de overeenkomst karakteriseert, is geen sprake. Integendeel, uit de overeenkomst volgt dat de gemeente bij het aangaan van de overeenkomst nog niet beschikt over alle te leveren gronden. De SBB gronden zijn nog geen eigendom van de gemeente en het is zelfs nog niet zeker dat de gemeente deze gronden zal verwerven (vgl. artikel III.5 van de Realiseringsovereenkomst). Bovendien wordt in de exploitatiebegroting aangegeven dat de koopprijs deels bij vooruitbetaling is verschuldigd.
3.14
Aan hetgeen hiervoor is overwogen over de meest voor de hand liggende taalkundige uitleg van het begrip “koopprijs A” doet naar het oordeel van het hof niet af dat ten aanzien van de “koopprijs B” (wel) is bepaald dat deze wordt gecorrigeerd met een “inflatieparameter” en dat het percentage van deze parameter geen 6,5%, maar 4% bedraagt. Het hof wijst er op dat de koopprijs B gelijk is aan de door de gemeente aan Noorderplassen verschuldigde vergoeding voor civieltechnische werken, dat het contract erin voorziet dat de op grond van beide verplichtingen verschuldigde (termijn) bedragen steeds tegen elkaar wegvallen en dat bij de bepaling van de vergoeding voor de civieltechnische werken is gewerkt met een indexpercentage van 4. Het is in dat licht bezien niet verwonderlijk dat bij koopprijs B het begrip “inflatieparameter” en een percentage van 4 worden gehanteerd. Het hof wijst er in dit verband op dat indien, zoals de gemeente betoogt, de “renteparameter” een rente en geen index is, sprake is van een onderscheid tussen twee rentepercentages en van verschillende begrippen, te weten “renteparameter” in artikel IV.3 en “rente” in artikel IV.4.
3.15
Bij het geschil tussen partijen over de uitleg van het begrip “betaalde koopprijs A” neemt het hof dan ook tot uitgangspunt dat daaronder de daadwerkelijk door Noorderplassen aan de gemeente betaalde bedragen op grond van de overeengekomen termijnregeling dienen te worden verstaan, derhalve inclusief de bedragen die gemoeid zijn met de renteparameter van 6,5%. Het hof zal nagaan of hetgeen de gemeente verder nog heeft aangevoerd, onder meer over de totstandkoming en de uitvoering van de overeenkomst, voldoende aanknopingspunten biedt voor een correctie van dit uitgangspunt.
3.16
De gemeente heeft erop gewezen dat in de onderhandelingen over de realiseringsovereenkomst Noorderplassen heeft geprobeerd artikel IV.3 in die zin aan te passen dat een index van 3% in deze bepaling zou worden opgenomen (vgl. de in rechtsoverweging 3.3.6 aangehaalde notitie van 7 november 2000). Nu in de definitieve overeenkomst gesproken wordt van een renteparameter van 6,5% heeft Noorderplassen de wens tot het opnemen van een index verlaten, aldus de gemeente. Het hof volgt de gemeente niet in dit betoog. Gesteld noch gebleken is dat de gemeente de door Noorderplassen voorgestelde wijziging van de hand heeft gewezen vanwege een verschil van inzicht over het karakter van de aanpassing van de koopprijs.
3.17
Ook uit het feit dat Noorderplassen in de notitie van 25 oktober 2001 (aangehaald in rechtsoverweging 3.3.6) heeft verzocht om het gelijktrekken van de “rentepercentages” in de artikel IV.3 en IV.4 kan naar het oordeel van het hof niet worden afgeleid, dat partijen het erover eens waren dat in beide gevallen sprake is van rente. Er volgt veeleer uit dat Noorderplassen, zoals zij stelt, naar argumenten heeft gezocht om de concept-overeenkomst ook op het punt van de boeterente in haar voordeel aan te passen.
3.18
De gemeente heeft verder aangevoerd dat een percentage van 6,5 irreëel is voor indexatie. Volgens de gemeente werd ten tijde van het aangaan van de overeenkomst uitgegaan van een indexatie van rond de 3%. Zij heeft deze stelling onderbouwd met een verwijzing naar indexcijfers betreffende de bouwkosten van nieuwbouwwoningen, betreffende het bouwrijp maken van grond en betreffende de inflatie. Uit deze cijfers volgt dat een veel lager percentage dan 6,5 aan de orde is voor de stijging van de grondprijs, aldus de gemeente. Het hof volgt de gemeente niet in dit betoog. De door de gemeente overgelegde informatie heeft geen betrekking op de stijging van de grondprijs, maar op de bouwkosten en de inflatie. Het hof laat dan nog daar dat de gegevens niet zijn toegespitst op het gebied van de gronden. Tegenover de gegevens waarop de gemeente zich beroept, staan door Noorderplassen overgelegde gegevens betreffende de prijs van woningen in Almere, waaruit volgt dat de woningprijzen in de jaren voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst en gedurende de eerste jaren van de looptijd van de overeenkomst met (veel) meer dan 6,5% per jaar zijn gestegen. Wanneer voor de bepaling van de grondprijs bij deze cijfers aansluiting wordt gezocht, hetgeen zeer wel verdedigbaar is, is een percentage van 6,5 niet irreëel.
3.19
Aan de gemeente kan worden toegegeven dat waar de omschrijving op de facturen (vgl. rechtsoverweging 3.3.8) een aanwijzing vormt voor het kwalificeren van de renteparameter als een indexpercentage. Doch daar staat tegenover dat de door Noorderplassen in het memo (vgl. rechtsoverweging 3.3.9) gegeven instructie juist een aanwijzing oplevert voor de kwalificatie van het percentage als een rentepercentage. Aan de factuur kan dan ook, evenmin als aan het memo, beslissende betekenis worden toegekend voor de uitleg van de overeenkomst. Uit hetgeen hiervoor is overwogen, volgt dat het hof. anders dan de rechtbank, zulks ook niet heeft gedaan. Subonderdeel i van grief 1, waarin de gemeente dit onderwerp aan de orde stelt, heeft dan ook niet het beoogde effect.
3.2
De slotsom is dat de gemeente onvoldoende heeft onderbouwd waarom in afwijking van de door het hof op basis van de meest voor de hand liggende taalkundige uitleg, gelezen in het licht van de relevante bepalingen van het contract, vastgestelde uitleg van het begrip “betaalde koopprijs A” als de daadwerkelijk betaalde bedragen, de door de gemeente voorgestane uitleg als koopprijs A per 1 januari 2002 zou moeten worden gevolgd. Nu de gemeente dus onvoldoende heeft gesteld betreffende de door haar voorgestane uitleg, ziet het hof geen reden om de gemeente toe te laten tot het leveren van (tegen)bewijs betreffende de uitleg van dit begrip.
3.21
De slotsom is dat de grief faalt.
3.22
Met
grief 2komt de gemeente op tegen de hoogte van het door de rechtbank toegewezen bedrag. De rechtbank heeft bij de bepaling van dit bedrag de door Noorderplassen opgestelde berekening gevolgd. Die berekening is volgens de gemeente onjuist, doordat niet de juiste betaaltermijnen per (niet geleverd) bouwveld zijn gehanteerd. Het verschil betreft een bedrag van € 682.631,- te vermeerderen met wettelijke rente.
grief 2komt de gemeente op tegen de hoogte van het door de rechtbank toegewezen bedrag. De rechtbank heeft bij de bepaling van dit bedrag de door Noorderplassen opgestelde berekening gevolgd. Die berekening is volgens de gemeente onjuist, doordat niet de juiste betaaltermijnen per (niet geleverd) bouwveld zijn gehanteerd. Het verschil betreft een bedrag van € 682.631,- te vermeerderen met wettelijke rente.
3.23
Het hof stelt vast dat partijen in de Realiseringsovereenkomst een termijnregeling zijn overeengekomen, bestaande uit een termijn van 10% bij het aangaan van de overeenkomst en een zevental gespreide betalingstermijnen. Partijen hebben in bijlage 5 bij de overeenkomst de af te nemen gronden verdeeld in zogenaamde bouwvelden, elk met een eigen koopsom. De overeenkomst behelst onder meer dat per bouwfase - de overeenkomst onderscheidt er zeven - een aantal bouwvelden zal worden geleverd aan Noorderplassen. De termijnbedragen zijn steeds gelijk aan de som van de koopsommen van de bouwvelden die in de bouwfase waarop de termijnbetaling betrekking heeft zullen worden geleverd. Partijen verschillen over de wijze waarop de koopsommen van de uiteindelijk niet geleverde bouwvelden moeten worden toegerekend aan de verschillende termijnen; volgens de (in bijlage 5 neergelegde) oorspronkelijke planning, zoals de gemeente stelt, of volgens de feitelijke levering, zoals Noorderplassen betoogt. In het laatste geval worden de koopsommen van de wel geleverde bouwvelden toegerekend aan de eerste termijnbetalingen en de koopsommen van de niet geleverde bouwsommen aan de laatste termijnbetalingen. Bij de laatste termijnbetalingen is vanzelfsprekend sprake van een hoge indexeringscomponent, zodat bij deze benadering het terug te betalen bedrag (aanzienlijk) hoger is dan bij de door de gemeente gekozen benadering. Dat het verschil € 682.631,- (exclusief wettelijke rente) bedraagt, staat tussen partijen niet ter discussie.
3.24
Het hof stelt vast, dat de overeenkomst tussen partijen erin voorziet dat Noorderplassen bij iedere levering van een bouwveld in elk geval de koopsommen voor de tot dan toe geleverde bouwvelden heeft voldaan. In artikel V.2 is vastgelegd dat bij iedere levering van een bouwveld wordt vastgesteld of de koopsom van dat bouwveld kan worden voldaan uit de dan betaalde (termijn)bedragen, bij gebreke waarvan Noorderplassen dient bij te betalen. De overeenkomst voorziet daarentegen niet in een regeling inhoudende dat een termijnbedrag nog niet verschuldigd is wanneer al meer aan termijnen is betaald dan aan koopsommen voor de tot dan toe geleverde bouwvelden. Op grond van deze regeling heeft de gemeente ook indien een vertraging optreedt in de levering van de overeengekomen gronden toch op de overeengekomen betalingsdatum aanspraak op betaling van de afgesproken termijnbedragen en ontvangt zij per saldo de koopsommen voor bouwvelden, die nog niet door haar zijn geleverd. Op grond van de Realiseringsovereenkomst is voor het tijdstip van verschuldigdheid van de koopsom van een bouwveld dan ook niet altijd de datum van levering van het bouwveld doorslaggevend. Dat is alleen het geval indien de levering van de bouwvelden volgens planning verloopt of de levering vooruitloopt op de planning. Indien sprake is van een vertraging, is de koopsom al verschuldigd voor de levering plaatsvindt en is derhalve de contractuele betaaldatum doorslaggevend.
3.25
Het staat vast dat gedurende de looptijd van de overeenkomst een, aanzienlijke, vertraging is ontstaan in de levering van de bouwvelden ten opzichte van de overeengekomen planning. Uiteindelijk is een substantieel deel van de bouwvelden in het geheel niet geleverd. Onder deze omstandigheden - er is sprake van een vertraging en in geval van een vertraging is voor het tijdstip van verschuldigdheid van de koopsom niet de datum van feitelijke levering van de bouwvelden, maar de datum van verschuldigdheid van de termijnen doorslaggevend - heeft Noorderplassen, op wie stelplicht en bewijslast rusten ten aanzien van de omvang van het door de gemeente terug te betalen bedrag, onvoldoende toegelicht waarom bij de berekening van het terug te betalen bedrag niet moet worden aangesloten bij de geplande leveringsdatum, maar bij de feitelijke leveringsdatum. De berekening van het terug te betalen bedrag dient dan ook op de door de gemeente aangegeven wijze te worden gecorrigeerd. De grief slaagt om deze reden.
slotsom
slotsom
3.26
Nu grief 2 slaagt, dient op het door de rechtbank toegewezen bedrag een bedrag van
€ 682.631,- in mindering te worden gebracht. Over dit bedrag is de gemeente uiteraard ook geen wettelijke rente verschuldigd. Noorderplassen dient het bedrag van € 682.631,-, met wettelijke rente vanaf 22 december 2010 (de door de rechtbank vastgestelde ingangsdatum) aan de gemeente terug te betalen. Het hof zal Noorderplassen daartoe ook veroordelen.
€ 682.631,- in mindering te worden gebracht. Over dit bedrag is de gemeente uiteraard ook geen wettelijke rente verschuldigd. Noorderplassen dient het bedrag van € 682.631,-, met wettelijke rente vanaf 22 december 2010 (de door de rechtbank vastgestelde ingangsdatum) aan de gemeente terug te betalen. Het hof zal Noorderplassen daartoe ook veroordelen.
3.27
Het hof zal het vonnis van de rechtbank voor wat betreft de omvang van het door de rechtbank toegewezen bedrag vernietigen en voor het overige bekrachtigen. Nu van de vier grieven er slechts één grief terecht is voorgesteld en met de terecht voorgestelde grief minder dan 10% van het in appel nog in geschil zijnde bedrag is gemoeid, is de gemeente ook in appel als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij te beschouwen. Het hof zal de gemeente dan ook in de proceskosten veroordelen (geliquideerd salaris van de advocaat: 3,5 punten, tarief VIII).
De beslissing
Het gerechtshof:
bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Midden-Nederland van 11 september 2013 voor zover in reconventie gewezen en voor zover in conventie gewezen, behoudens voor wat betreft het in het dictum onder 5.1 vermelde bedrag van € 31.956.466,68 met wettelijke rente;
vernietigt het vonnis voor wat betreft het in conventie toegewezen bedrag,
en in zoverre opnieuw rechtdoende:
en in zoverre opnieuw rechtdoende:
veroordeelt de gemeente om aan Noorderplassen te betalen een bedrag van € 31.273.835,68, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 30.754.592,- vanaf 22 december 2010 tot de dag van volledige betaling en over € 519.243,68 vanaf 22 januari 2011 tot de dag van volledige betaling;
veroordeelt Noorderplassen om aan de gemeente terug te betalen een bedrag van € 682.631,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 22 december 2010 tot aan het tijdstip van volledige betaling;
veroordeelt de gemeente in de proceskosten van het geding in hoger beroep en begroot deze kosten, voor zover tot op heden aan de zijde van Noorderplassen gevallen op € 4.961,- aan verschotten en op € 16.030,- voor geliquideerd salaris van de advocaat;
veroordeelt de gemeente in de proceskosten van het geding in hoger beroep en begroot deze kosten, voor zover tot op heden aan de zijde van Noorderplassen gevallen op € 4.961,- aan verschotten en op € 16.030,- voor geliquideerd salaris van de advocaat;
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mr. H. de Hek, mr. J.H. Kuiper en mr. D.H. de Witte en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag
19 januari 2016.
19 januari 2016.