ECLI:NL:GHAMS:2026:888 - Gerechtshof Amsterdam - Bevestiging WOZ-waarde woning ondanks matige staat en her...

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk 24/3450

24 februari 2026

uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[belanghebbende], wonende te [woonplaats] , belanghebbende

(gemachtigde: mr. A. Bakker),

tegen de uitspraak van 10 juli 2024 in de zaak met kenmerk AMS 23/5561 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam,de heffingsambtenaar.

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te Amsterdam (hierna: de woning) op de waardepeildatum 1 januari 2022 voor het jaar 2023 vastgesteld op € 1.498.000.

1.2.

Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarde verminderd tot € 1.438.000.

1.3.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De rechtbank heeft als volgt op het beroep beslist (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als ‘eiseres’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’):

“De rechtbank:

verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar;
stelt de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres 1] in Amsterdam voor het jaar 2023 vast op € 1.435.000,-;
bepaalt dat de aanslag onroerende zaakbelasting overeenkomstig deze waarde wordt verminderd;
bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak op bezwaar;
bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50,- aan eiseres vergoedt;
veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 437,50.”

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Beide partijen hebben een nader stuk ingediend.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 3 februari 2026. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2.Feiten

2.1.

Belanghebbende heeft in 2022 samen met haar broer de woning geërfd. Het gaat om een hoekwoning uit 1882 met een berging/ schuur. De woonoppervlakte bedraagt ongeveer 212 m², inclusief een souterrain van 53 m2. Het perceel is circa 193 m².

2.2.

Belanghebbende heeft op 20 september 2022 een bouwtechnische keuring van de woning laten uitvoeren door [naam 1] van [naam 2] . In het rapport van deze keuring is de volgende kostenraming opgenomen: € 5.380 à € 6.130 aan directe kosten,
€ 6.600 à € 8.900 aan kosten op termijn en € 67.800 à € 75.000 aan kosten voor woningverbetering. Op grond van dit rapport heeft [naam 3] van [naam 4] op 25 september 2022 aan belanghebbende laten weten dat volgens hem de waarde van de woning op € 1.450.000 uitkomt.

2.3.

Belanghebbende heeft een WOZ-Taxatierapport van [naam 5] van 24 augustus 2023 naar de waardepeildatum 1 januari 2022 overgelegd. In dit rapport worden als vergelijkingsobjecten gebruikt:
[adres 2] , [adres 3] en [adres 4] te Amsterdam.

2.4.

De heffingsambtenaar heeft een intern waarde-advies van [naam 6] van 23 februari 2024 naar de waardepeildatum 1 januari 2022 ingebracht, met een matrix en andere gegevens. In dit rapport worden als vergelijkingsobjecten gebruikt:
[adres 2] , [adres 3] en [adres 5] te Amsterdam.

2.5.

Belanghebbende heeft foto’s van de woning en twee “WOZ-deskundigenrapporten” en twee matrices ingebracht. Deze rapporten en matrices gaan uit van een waardepeildatum van 1 januari 2020 en verkoopcijfers van drie woningen van april, september en november 2019.

2.6.

In hoger beroep heeft belanghebbende een rapport van [naam 7] van bouwkundig adviesbureau [naam 8] van 31 januari 2025/ 7 februari 2025 ingebracht. In dit rapport is een kostenopstelling van € 211.024 (inclusief BTW) opgenomen als “indicatieve begroting kosten herstel (niet volledig)”. Deze opstelling bevat een bedrag van € 50.000 (exclusief BTW) als onvoorziene kosten. In de tekst daaronder is vermeld:

“Bovenstaand is op hoofdlijnen waarbij parkeerkosten, afval, onvoorzien (houtrot/schimmel) is meegenomen als raming. Verwachting is dat gezien locatie kosten significant hoger zullen uitvallen. Gezien het aantal bovenstaande genoemde posten is het reeler om van een totale renovatie uit te gaan waarbij ook bv vloer genivelleerd word, nieuwe vloerafwerking, indeling elektra(lichtpunten) aangepast wordt etc. Een aannemer heeft indicatie van € 400.000,- afgegeven.”

3.Geschil in hoger beroep

In hoger beroep is in geschil of de WOZ-waarde van de woning van € 1.435.000 te hoog is.

4.Het oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft in haar uitspraak het volgende overwogen:

“3.1. De rechtbank stelt allereerst vast dat de heffingsambtenaar bij het verweerschrift de woning op een andere waarde heeft getaxeerd (€ 1.435.000) dan in de uitspraak op bezwaar (€ 1.438.000). Het beroep van eiseres is reeds daarom gegrond. De rechtbank zal later in deze uitspraak terugkomen op de gevolgen hiervan. De rechtbank zal hierna beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de in beroep onderbouwde waarde van € 1.435.000 niet te hoog is.

3.2.

Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "
de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".

3.3.

De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd. Daartoe overweegt de rechtbank als volgt.

Verstrekte gegevens

3.4.

Eiseres stelt zich, onder verwijzing naar artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ en de artikelen 6:17, 7:4, tweede lid, en 8:42, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb), op het standpunt dat de heffingsambtenaar niet heeft voldaan aan zijn verplichting om de (volledige) IWOZ-kaarten en bouwtekeningen van de vergelijkingsobjecten te verstrekken. De rechtbank overweegt dat de IWOZ-kaarten volgens vaste rechtspraak in beginsel niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken behoren en dus in principe niet verstrekt hoeven te worden. Datzelfde geldt naar het oordeel van de rechtbank voor de bouwtekeningen van de vergelijkingsobjecten. De relevante informatie met betrekking tot die objecten waarop de heffingsambtenaar zich heeft gebaseerd, is opgenomen in het taxatierapport. In wat eiseres heeft aangevoerd ziet de rechtbank geen aanleiding daar in deze zaak anders over te oordelen.

3.5.

Voor zover eiseres aanvoert dat de heffingsambtenaar niet inzichtelijk heeft gemaakt op welke wijze de verkoopcijfers zijn geïndexeerd, slaagt die grond ook niet. Uit het Intern waarde-advies (pagina 13, in samenhang met de matrix) blijkt namelijk op welke wijze de heffingsambtenaar de (gecorrigeerde) verkoopprijzen naar de waardepeildatum heeft omgerekend.

De vergelijkingsobjecten

3.6.

De rechtbank stelt voorop dat het de heffingsambtenaar in een procedure over de vastgestelde WOZ-waarde is toegestaan om de juistheid van de door hem vastgestelde waarde te onderbouwen met gegevens van een beperkt aantal rond de waardepeildatum gerealiseerde verkopen, ook als die waarde bij het nemen van de primaire beschikking door middel van een modelmatige waardebepaling is vastgesteld. Deze handelswijze is niet in strijd met het verbod van willekeur, en ook niet met het vertrouwensbeginsel.

3.7.

Eiseres voert aan dat de vergelijkingsobjecten onvoldoende vergelijkbaar zijn, althans dat onvoldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Ook deze beroepsgrond slaagt niet.

3.8.

De in de matrix opgenomen vergelijkingsobjecten zijn binnen een jaar na de waardepeildatum verkocht en liggen dicht bij elkaar. Het betreft weliswaar tussenwoningen in plaats van hoekwoningen die 30 tot 47 jaar later zijn gebouwd, maar dat maakt ze naar het oordeel van de rechtbank niet onvergelijkbaar. Dat geldt ook voor de wat kleinere oppervlakte van de woningdelen en de kavels van verkoop 1 en 2. De heffingsambtenaar heeft toegelicht, ondanks de wel aanmerkelijk kleinere oppervlakte van het woningdeel en de kavel van verkoop 3, ook dit vergelijkingsobject te hebben meegenomen in de taxatie omdat er geen beter vergelijkbare objecten beschikbaar waren. Met de verschillen is volgens de heffingsambtenaar in de waardebepaling rekening gehouden. Gelet op de bijzondere eigenschappen van de woning acht de rechtbank aannemelijk dat vergelijkingsobjecten die in (aanmerkelijk) mindere mate afwijken niet beschikbaar zijn. Eiseres heeft ook geen andere, meer identieke, vergelijkingsobjecten aangedragen. Onder die omstandigheden kan de heffingsambtenaar de vergelijkingsobjecten gebruiken ter onderbouwing van de getaxeerde waarde van de woning.

3.9.

Uit de (naar de waardepeildatum van 1 januari 2022 gecorrigeerde) transactieprijzen van deze vergelijkingsobjecten heeft de heffingsambtenaar prijzen per vierkantemeter van het woonoppervlak herleid van respectievelijk € 8.649, € 8.342 en € 8.378. De gemiddelde vierkantemeterprijs van de vergelijkingsobjecten bedraagt daarmee € 8.456. Rekening houdend met de onderlinge verschillen in kwaliteit, ligging en onderhoud, komt de heffingsambtenaar tot een geneutraliseerde gemiddelde prijs per vierkantemeter van € 7.664. Voor de woning hanteert de heffingsambtenaar een gecorrigeerde (neutrale) vierkantemeterprijs van € 5.734 en een rekenprijs van € 5.774.

3.10.

Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar hierbij onvoldoende rekening heeft gehouden met de staat waarin de woning verkeert. Zij heeft foto’s overgelegd waaruit volgens haar blijkt dat de staat van de woning slecht is. De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat kwaliteit en onderhoud van een woning pas als ‘slecht’ worden gekwalificeerd als deze onbewoonbaar is. Het gaat dan om zeer uitzonderlijke gevallen. Daarvan is bij de woning van eiseres volgens de heffingsambtenaar geen sprake. De rechtbank overweegt dat uit de foto’s blijkt dat er diverse gebreken zijn aan de woning en dat deze gedateerd is, maar inderdaad niet dat deze onbewoonbaar is. Ter zitting heeft eiseres gesteld dat alleen de onderste verdieping niet bewoonbaar is, omdat er grondwater naar boven komt. Verder zakt de trap volgens eiseres en heeft een aannemer de kosten van een renovatie geschat op € 400.000. Hiermee is naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden door de heffingsambtenaar door de kwaliteit en de staat van onderhoud van de woning te kwalificeren als ‘matig’. Bovendien heeft de taxateur toegelicht dat, hoewel in de rekenprijs al rekening is gehouden met de matige kwaliteit, deze nog aanmerkelijk lager ligt dan de gemiddelde vierkantemeterprijs van de vergelijkingsobjecten. Daarmee is sprake van een marge van ongeveer € 682.000, die voldoende is om de woning in gelijke staat te brengen als de vergelijkingsobjecten. Dat is meer dan de door de aannemer van eiseres ingeschatte € 400.000 (waarvoor de marge overigens ook zonder toepassing van de 60%-regel voldoende is).

3.11.

Op de zitting heeft eiseres nog aangevoerd dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het afnemend grensnut bij de waardering. Zij bepleit het gebruik van de zogenoemde wortelformule. De rechtbank overweegt dat toepassing van de zogenoemde wortelformule in regelgeving niet is voorgeschreven. De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht geen gebruik te hebben gemaakt van de wortelformule. De heffingsambtenaar heeft op andere wijze de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten tot uitdrukking laten komen, namelijk doordat in het systeem de m2-prijs wordt gecorrigeerd op basis van een analyse van de markt.

3.12.

Voor zover eiseres aanvoert dat daarmee onvoldoende inzichtelijk is hoe de heffingsambtenaar dit exact heeft verdisconteerd en daarmee hoe hij tot de getaxeerde waarde van de woning is gekomen, overweegt de rechtbank ten slotte dat het bij de vaststelling van de waarde van de woning gaat om een inschatting aan de hand van verkoopgegevens van andere woningen. Deze taxatie is niet een mathematische exercitie waarbij aan de hand van één of meer parameters de gezochte waarde kan worden berekend. De gezochte waarde kan in het licht hiervan evenmin per definitie worden gesteld op het gemiddelde van – al dan niet van wegingsfactoren voorziene – verkoopprijzen van andere objecten. Er is ook geen sprake van een waardevaststelling die geheel of ten dele het resultaat is van een geautomatiseerd proces (een modelmatige waardebepaling of een ‘black box’). De WOZ-waarde is immers zelfstandig door een taxateur vastgesteld op basis van zijn kennis van de markt, zijn ervaring en de hulpmiddelen (waaronder de modelwaarde) die hem daarbij ten dienste staan.

3.13.

De heffingsambtenaar is uitgegaan van een aanzienlijke lagere vierkantemeterprijs dan de gemiddelde vierkantemeterprijs van de vergelijkingsobjecten. Omdat deze vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn en rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning, concludeert de rechtbank dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Eiseres heeft niet aannemelijk gemaakt dat sprake is van verschillen die nog een groter verschil in waarde rechtvaardigen.”

5.Beoordeling van het geschil

5.1.

De rechtbank heeft in haar uitspraak op goede gronden een juiste beslissing genomen.

Het Hof verenigt zich met dit oordeel en de overwegingen waarop het berust en maakt deze tot de zijne. In aanvulling daarop overweegt het Hof als volgt.

5.2.

Het is duidelijk dat de woning van belanghebbende, vooral wat betreft het souterrain, bouwkundige werkzaamheden behoeft. Belanghebbende betoogt dat de 53 m2 van het souterrain daarom niet in de waardering van de woning moeten worden betrokken. Dat is echter geen juiste wijze om de waarde te bepalen, aangezien het gaat om de waarde van de onroerende zaak als geheel. In dat kader zal het Hof deze stelling zo opvatten dat bedoeld is te betwisten dat met de staat van de (gehele) woning genoeg rekening is gehouden.

5.3.

De heffingsambtenaar erkent dat de staat van de woning matig is. De WOZ-waarde van de woning is daarom veel lager gesteld dan wanneer ervan zou zijn uitgegaan dat de woning in een gemiddelde staat verkeert. In een veronderstelde gemiddelde staat zou de heffingsambtenaar volgens de gegevens in zijn matrix op een WOZ-waarde ruim € 400.000 hoger dan € 1.435.000 uitkomen. Als onderbouwing heeft de heffingsambtenaar verkoopcijfers uit 2022 gebruikt, waarvan twee door belanghebbende zelf zijn aangedragen, en gegevens van een verkochte woning die in dezelfde straat als de woning is gelegen (zie 2.3 en 2.4). Deze verkopen vormen een goede vergelijkingsbasis en er is terecht rekening gehouden met de minder goede staat van de woning.

5.4.

Belanghebbende betoogt daarentegen dat de waarde lager is dan € 1.435.000. De door haar ingebrachte bouwtechnische rapporten becijferen echter fors lagere herstelkosten dan
€ 400.000, de genoemde indicatie van een aannemer komt ook niet hoger uit en een door belanghebbende ingeschakelde taxateur komt op een waarde van € 1.450.000 (zie 2.2 en 2.6). Dit een en ander doet dan ook geen afbreuk aan, maar draagt zelfs bij aan de aannemelijkheid dat de WOZ-waarde van de woning van € 1.435.000 niet te hoog is, omdat afdoende rekening is gehouden met de staat van de woning, inclusief het souterrain. Weliswaar heeft belanghebbende ook rapporten en matrices die uitmonden in een lagere waarde ingebracht, maar deze gaan uit van een waardepeildatum van 1 januari 2020, dus twee jaar ‘te oud’ (zie 2.5). De daarin vermelde verkoopcijfers uit 2019 vormen bovendien een veel onzekerder en minder goede vergelijkingsbasis en wegen daarom veel minder zwaar mee bij de beoordeling van de onderhavige WOZ-waarde.

5.5.

De heffingsambtenaar heeft, gewogen tegen al hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning van € 1.435.000 niet te hoog is.

Slotsom

5.6.

Het hoger beroep is ongegrond.

6.Kosten

Er bestaat geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.

7.Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mrs. M. Ferrier, voorzitter, M.J. Leijdekker en W.J. Blokland, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. W. de Gelder als griffier. De beslissing is op 24 februari 2026 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

(alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

de naam en het adres van de indiener;

de dagtekening;

een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

e gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.

Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.

Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.

Per post procederen

Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.