ECLI:NL:GHAMS:2026:1290 - Gerechtshof Amsterdam - Bevestiging WOZ-waarde 2021 voor vrijstaande woning ondan...

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk 23/469

14 april 2026

uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X], wonende te [Y] , belanghebbende,

tegen de uitspraak van 15 maart 2023 (op in de zaak met kenmerk HAA 22/2281 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

de heffingsambtenaar van de gemeente [Z] ,de heffingsambtenaar.

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 25 februari 2022 op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde (hierna: de WOZ-waarde) van de onroerende zaak aan het adres [straat 1] te [plaats] (hierna ook: de woning) voor het kalenderjaar 2021 naar waardepeildatum 1 januari 2020 vastgesteld op € 2.955.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelasting 2021 bekendgemaakt.

1.2.

Bij uitspraak van 14 februari 2022 heeft de heffingsambtenaar het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.

1.3.

Het tegen de uitspraak op bezwaar door belanghebbende ingestelde beroep heeft de rechtbank ongegrond verklaard.

1.4.

Het tegen de uitspraak van de rechtbank - die op 1 mei 2023 naar partijen is verzonden - door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 31 mei 2023 en nader gemotiveerd bij brief van 24 juli 2023. De inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 25 februari 2026. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2.Feiten

2.1.

De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld (belanghebbende en de heffingsambtenaar worden in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ‘eiser’ respectievelijk ‘verweerder’):

“1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande woning uit 1949 met een aanbouw aan de woonruimte, twee dakkapellen, een tuinhuis/blokhut, twee garages, een kelder, een kantoor en een paardenstal. De woning heeft een inhoud van 1.485 m³ en staat op een kavel ter grootte van ongeveer 6.040 m².”

2.2.

Het Hof gaat uit van de hiervoor vermelde feiten.

3.Geschil in hoger beroep

In hoger beroep is enkel nog in geschil of de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.

4.Het oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft – voor zover in hoger beroep relevant - als volgt overwogen en beslist:

“
De waarde van de woning

7. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”.

8. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Hiertoe heeft verweerder een taxatierapport overgelegd met daarin opgenomen de waardeopbouw. In de waardeopbouw is de WOZ-waarde van de woning op waardepeildatum 1 januari 2020 bepaald op € 3.083.000. Deze waarde is tot stand gekomen door vergelijking met verkooptransacties van de woningen [straat 2] , [straat 3] en [straat 4] , alle te [plaats] . Verweerder heeft in de waardeopbouw de objectenkenmerken weergegeven van zowel de woning als de referentieobjecten (kubieke meters wooninhoud, perceeloppervlakte, bouwjaar, KOUDVL-factoren (Kwaliteit, Onderhoudstoestand, Uitstraling, Doelmatigheid, Voorzieningen en Ligging), aantal dakkapellen, garages, tuinhuizen, kelders, bergingen en zwembaden).

9. Om te komen tot de vaststelling van de waarde van de woning heeft verweerder de waarde van het hoofdgebouw, perceel en bijgebouwen los berekend en vervolgens bij elkaar opgeteld. De waarde van het hoofdgebouw heeft verweerder berekend op basis van de prijs per m³ van de referentieobjecten. Uit de waardeopbouw volgt dat de gemiddelde gecorrigeerde prijs per m³ voor wooninhoud van de referentieobjecten € 710,50 bedraagt. Om tot de waarde van het hoofdgebouw van de woning te komen heeft verweerder het aantal kubieke meters wooninhoud van de onroerende zaak vermenigvuldigd met de gemiddelde kubieke meterprijs van de referentieobjecten rekening houdend met de KOUDVL-correcties. ‘Voorzieningen’ en ‘Onderhoud’ zijn beide ten aanzien van de woning gekwalificeerd met een ‘3’ wat betekent dat er geen afwijkende correctie plaatsvindt (1.185 m³ x € 710,50) x 1). Dit is bijvoorbeeld anders bij de referentieobjecten [straat 2] en [straat 3] , waarbij KOUDVL-correcties hebben plaatsgevonden. ‘Voorzieningen’ is voor de [straat 2] namelijk gekwalificeerd met een ‘4’, wat betekent dat de waarde van de woonruimte verhoogd wordt met 10% (1.700 m3 x € 812,87) x 1,10). Bij [straat 3] is ‘Voorzieningen’ gekwalificeerd met een ‘2’, wat betekent dat de waarde van de woonruimte verlaagd wordt met 10% (1.286 m3 x € 651,64) x 0,90).

Ook heeft verweerder per vergelijkingsobject de waarde van de grond berekend per m².

De waarde van de grond van de woning heeft verweerder berekend aan de hand van de grondstaffel die is gevoegd bij de waardeopbouw. Uit de overgelegde gegevens kan worden afgeleid welke grondwaarde per vierkante meter verweerder bij een gegeven kaveloppervlakte gebruikt. Daaruit kan dus ook worden afgeleid hoe de gebruikte grondwaarden bij verschillen in kaveloppervlakten binnen het gebied waar de grondstaffel van toepassing is van elkaar verschillen en zich tot elkaar, tot de waarden van de opstallen en tot de gerealiseerde marktprijzen verhouden. Zoals mag worden verwacht is de hoogste waarde per vierkante meter toegekend aan de kleinste kavel en neemt de waarde per vierkante meter telkens af naarmate de kavel groter is. ‘Ligging’ is ten aanzien van de woning (en overigens ook van de referentieobjecten) gekwalificeerd met een ‘3’ wat betekent dat er geen afwijkende correctie plaatsvindt.

Vervolgens heeft verweerder de waarde van de bijgebouwen hierbij opgeteld.

De uiteindelijke waarde van de woning en de grond komt volgens verweerder neer op een bedrag van € 3.083.000 (afgerond). Deze waarde ligt ruim (€ 125.000) boven de vastgestelde WOZ-waarde.

10. Voor zover eiser, met zijn standpunt dat er grote verschillen qua omvang van de vergelijkingsobjecten ten opzichte van de woning zijn, heeft bedoeld te stellen dat de referentieobjecten niet vergelijkbaar zijn met de woning, volgt de rechtbank dit standpunt niet. De in het waarderapport vermelde referentieobjecten zijn allemaal vrijstaande woningen, gelegen in [plaats] . Dat tussen de woning en de referentieobjecten verschillen zitten volgt uit het waarderapport en de waardeopbouw, maar de rechtbank acht die verschillen niet dusdanig groot om op grond hiervan te concluderen dat de referentieobjecten niet vergelijkbaar zijn met de woning. Daarvoor heeft eiser onvoldoende onderbouwd waarom de verschillen in omvang dienen te leiden tot het uitsluiten van een referentieobject. Daarnaast heeft verweerder voldoende inzicht geboden in hoe met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten rekening is gehouden. De rechtbank verwijst in dit kader naar de waardeopbouw waaruit naar voren komt dat rekening is gehouden met de verschillen in oppervlakte en met de Wet van het afnemend grensnut. Ook volgt uit de waardeopbouw dat verweerder rekening heeft gehouden met de verschillen in de KOUDVL-factoren tussen de woning en de referentieobjecten (zie ook onderdeel 9). Daarmee heeft verweerder – mede gelet op de nadere toelichting ter zitting – voldoende inzicht gegeven in de vaststelling van de WOZ-waarde van de woning.

11. De stelling dat verweerder de waarde van de woning onvoldoende heeft onderbouwd is naar het oordeel van de rechtbank onjuist. In de uitspraak op bezwaar en het ‘Taxatieadvies’ dat toegevoegd is aan de uitspraak op bezwaar worden de argumenten van eiser expliciet genoemd en behandeld. Daarnaast ziet de rechtbank geen reden om te twijfelen aan de expertise van [naam] die, zo volgt uit de uitspraak op bezwaar, het ‘Taxatieadvies’ heeft opgesteld. [naam] is een partij-deskundige, in dienst bij verweerder. [naam] is een taxateur die deskundig is op het gebied van waarderingen van onroerende zaken. Vanuit die expertise zijn de rapporten opgesteld.

12. Het standpunt van eiser dat de WOZ-waarde voor het jaar 2021 gelijkgesteld dient te worden aan de WOZ-waarde voor het jaar 2020, faalt ook. Uit vaste jurisprudentie, zoals ter zitting door verweerder ook gesteld, volgt dat voor elk tijdvak de WOZ-waarde opnieuw dient te worden vastgesteld en spelen voor eerdere jaren vastgestelde WOZ-waarden van de woning of van referentieobjecten geen rol. Voor zover eiser hiermee heeft bedoeld te stellen dat het gelijkheidsbeginsel is geschonden, kan dit niet slagen, nu eiser deze stelling niet dan wel onvoldoende heeft onderbouwd.

13. Het vorenstaande brengt de rechtbank tot het oordeel dat de vastgestelde waarde van de woning in een goede verhouding staat tot de gerealiseerde verkoopcijfers van de referentieobjecten en dat verweerder voor wat betreft de waarde van de woning in het van hem te verlangen bewijs geslaagd is.

14. Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de aanslag OZB niet te hoog vastgesteld.”

5.Beoordeling van het geschil

5.1.

Het Hof verenigt zich met de hiervoor weergegeven beslissing van de rechtbank en maakt de gronden waarop deze beslissing berust tot de zijne. Hetgeen belanghebbende in hoger beroep aanvullend naar voren heeft gebracht, werpt geen ander en of nieuw licht op de waardering.

5.2.

Het Hof weegt hierin, gelijk de rechtbank, mee dat de WOZ-waarde reeds € 125.000 lager is vastgesteld dan de waarde welke volgt uit het rapport van de door de heffingsambtenaar ingeschakelde taxateur. Voorts acht het Hof van groot belang dat, zoals belanghebbende in hoger beroep ter zitting aanvullend heeft medegedeeld, de woning is verkocht aan een derde voor een bedrag van € 4.000.000 aan het einde van het jaar 2022. Uitgaande van deze hoge verkoopsom kan de veel lagere WOZ-waarde geenszins als te hoog worden gekwalificeerd.

Slotsom

5.3.

Het hoger beroep is ongegrond.

6.6. Kosten

Voor een kostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

7.Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mrs. N. Djebali, voorzitter, R.C.H.M. Lips en W.J. Blokland, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. W. de Gelder als griffier.

De beslissing is op 14 april 2026 in het openbaar uitgesproken.

Bij verhindering van de voorzitter is de uitspraak ondertekend door de oudste raadsheer mr. R.C.H.M. Lips.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.

Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.

Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.

Per post procederen

Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: