4.Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft het volgende overwogen (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als “eiseres” en “ [X] ” en “belanghebbende”, de heffingsambtenaar wordt aangeduid als “verweerder”):
“
Beroep op betalingsonmacht griffierecht
1. [X] heeft met een beroep op betalingsonmacht een verzoek om vrijstelling van de betaling van het griffierecht gedaan. Dat beroep wordt afgewezen omdat het niet is onderbouwd, ook niet nadat [X] daartoe de gelegenheid is gegeven. [X] heeft het griffierecht in deze zaak betaald.
2. [X] voert aan dat de WOZ-waarden te hoog zijn vastgesteld omdat rekening moet worden gehouden met de maatregelen die zijn genomen in verband met de coronapandemie. Zij wijst daarbij op het arrest van de Hoge Raad van 24 december 2021.
3. De rechtbank overweegt dat de waardepeildatum in dit geval 1 januari 2020 is en dat de coronapandemie op dat moment nog niet aan de orde was. De coronamaatregelen zijn dus niet van invloed op de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum.
4. De rechtbank overweegt dat de beroepsgrond ook niet slaagt voor zover [X] bedoelt dat de coronamaatregelen zijn weerslag hebben op het leegstandsrisico, dat volgens [X] over de komende 10 jaren (2020 tot 2030) berekend moet worden. Ook in dat kader geldt namelijk dat de coronapandemie op 1 januari 2020 nog niet te voorzien was zodat die omstandigheid ook niet tot uitdrukking komt in de te verwachten leegstand per die datum.
Het kantoor [Straat 1] 89 (1e verdieping)
5. (…) De heffingsambtenaar is uitgegaan van een bruto huurwaarde van € 79.310,- per jaar (huurwaarde per m²: € 193,-). De heffingsambtenaar heeft om de huurwaarde van dit object te onderbouwen een vergelijking gemaakt met gerealiseerde huurprijzen uit de markt van soortgelijke objecten in [Z] rondom de waardepeildatum. Voor de kapitalisatiefactor is de heffingsambtenaar uitgegaan van 15,6. De heffingsambtenaar heeft de kapitalisatiefactor bepaald door verkoopcijfers van vergelijkbare objecten te delen door getaxeerde huurwaarden. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld. Zowel de huurwaarde van het object als de kapitalisatiefactor is in vergelijking met het gemiddelde van de gehanteerde referentieobjecten lager. De rechtbank betrekt daarbij dat het object op een toplocatie in het centrum van [Z] is gesitueerd en de vergelijkingsobjecten enigszins daarbuiten. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
6. (...) De waardepeildatum is 1 januari 2020. Volgens [X] moet de waarde van de onroerende zaak niet hoger dan € 1.105.000,- zijn.
7. Volgens de heffingsambtenaar is een WOZ-waarde van € 1.113.000,- niet te hoog. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing in beroep een taxatierapport ingediend. In dit taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak bepaald op basis van een vergelijking met drie recente verkooptransacties van drie woningen in de omgeving van het object.
8. De rechtbank is van oordeel dat [de heffingsambtenaar] met het verweerschrift, de taxatiematrix en de toelichting die daarop op de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald aan de hand van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type waarvan marktgegevens beschikbaar zijn en waarvan de verkoopcijfers rondom de waardepeildatum zijn gerealiseerd. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer de gebruiksoppervlakte en de objectkenmerken als onderhoud en ligging. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen in voldoende mate inzichtelijk gemaakt.
9. [X] heeft ter zitting aangevoerd dat in de matrix ten onrechte (voor een eenheidsprijs van € 8.000,-) rekening is gehouden met de zolder. Er zit geen zolder achter de nepgevel.
10. Ook indien er met [X] veronderstellenderwijs vanuit wordt gegaan dat er bij de waardevaststelling ten onrechte een bedrag van € 8.000,- in aanmerking is genomen voor een niet bestaande zolder, is de waarde niet te hoog vastgesteld. Tussen de gemiddelde m²-prijs van de vergelijkingsobjecten (€ 6.800,-) en de geneutraliseerde m²-prijs van de woning (€ 6.617,-) zit immers een verschil van € 183,-, dat bij een oppervlakte van 176 m² een marge van € 32.000,- oplevert. De waarde is niet te hoog vastgesteld, ook als de waarde van een zolder buiten beschouwing wordt gelaten.
De beroepsgrond slaagt niet.
Het kantoor [Straat 2] 1A
11. (…) De heffingsambtenaar is uitgegaan van een bruto huurwaarde van € 25.520,- per jaar (huurwaarde per m²: € 290,-). De heffingsambtenaar heeft om de huurwaarde van dit object te onderbouwen een vergelijking gemaakt met gerealiseerde huurprijzen uit de markt van soortgelijke objecten in [Z] rondom de waardepeildatum. Voor de kapitalisatiefactor is de heffingsambtenaar uitgegaan van 15,6. De heffingsambtenaar heeft de kapitalisatiefactor bepaald door verkoopcijfers van vergelijkbare objecten te delen door getaxeerde huurwaarden. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld. Zowel de huurwaarde van het object als de kapitalisatiefactor is in vergelijking met het gemiddelde van de gehanteerde referentieobjecten lager. De rechtbank betrekt daarbij dat het object op een toplocatie in het centrum van [Z] is gesitueerd en de vergelijkingsobjecten enigszins daarbuiten. Wat [X] in beroep aanvoert, te weten dat de waarde € 299.000,- zou moeten zijn omdat het leegstandsrisico 25% is, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. [X] heeft deze gestelde waarde en gesteld leegstandsrisico immers in het geheel niet onderbouwd.
De beroepsgrond slaagt niet.
Immateriële schadevergoeding
12. [X] heeft aan de rechtbank verzocht om een schadevergoeding toe te kennen in verband met overschrijding van de redelijke termijn voor de behandeling van de zaak als bedoeld in artikel 17, eerste lid, van de Grondwet.
13. Een redelijke termijn voor de behandeling van een zaak in bezwaar en beroep gezamenlijk is in de regel twee jaar, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden.
De rechtbank ziet aanleiding de redelijke termijn te verlengen. Hiervoor is van belang dat de rechtbank op 30 maart 2022 een beroep op betalingsonmacht griffierecht (bobog) van de gemachtigde van [X] heeft ontvangen. Bij een dergelijk verzoek moeten de gegevens over het inkomen en vermogen van een belanghebbende worden overgelegd, maar omdat dit niet was gedaan is de gemachtigde in staat gesteld het verzoek aan te vullen. De gemachtigde heeft vervolgens niet aan het verzoek van de rechtbank voldaan om gegevens over het inkomen en vermogen over te leggen, maar heeft op 20 december 2022 opnieuw een verzoek tot vrijstelling van het griffierecht gedaan met een beroep op betalingsonmacht, zonder de benodigde gegevens bij te voegen. Het griffierecht is uiteindelijk op 3 februari 2023 betaald. Hierdoor is een vertraging in de procedure ontstaan van afgerond elf maanden. Zolang het griffierecht niet is voldaan, ligt de procedure namelijk stil, zoals de gemachtigde bekend is. Deze vertraging is aan de gemachtigde toe te rekenen. In het feit dat sprake is van een kansloos beroep op betalingsonmacht ziet de rechtbank een bijzondere omstandigheid die louter leidt tot nodeloze vertraging. De redelijke termijn wordt daarom verlengd met afgerond elf maanden, van 30 maart 2022 tot 3 februari 2023. Het bezwaarschrift is door de heffingsambtenaar op 3 mei 2021 ontvangen. De redelijke termijn van twee jaar en elf maanden is niet overschreden. Daarom heeft belanghebbende geen recht op een vergoeding.”