ECLI:NL:GHAMS:2025:1864

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk 24/317

15 juli 2025

uitspraak van de tiende enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X], wonende te [Z] , belanghebbende,

(gemachtigde: G. Gieben)

tegen de uitspraak van 19 januari 2024 in de zaak met kenmerk HAA 23/1405 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

de heffingsambtenaar van de gemeente [Z], de heffingsambtenaar.

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2022 de waarde in de zin van artikel 17 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van de onroerende zaak [straat 1] te [Z] (de woning) voor het jaar 2022 vastgesteld op € 538.000.

1.2.

Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de beschikking gehandhaafd. Belanghebbende heeft daartegen beroep ingesteld bij de rechtbank.

1.3.

Het tegen die uitspraak ingestelde beroep heeft de rechtbank ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Desgevraagd heeft geen van beide partijen kenbaar gemaakt een zitting te wensen.

2.Feiten

2.1.

De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld (belanghebbende wordt in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ‘eiseres’):

“1. Eiseres is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een tussenwoning, gebouwd in 1927. De oppervlakte van de opstal is 127 m². De opstal staat op een perceel van 158 m². De woning is voorzien van een berging.”

2.2.

Het Hof gaat uit van de hiervoor vermelde feiten en voegt daar het volgende aan toe:

2.3.

Tijdens de bezwaarfase zijn van de woning het taxatieverslag, de grondstaffel en de matrix met KOUDV-factoren en waarde van de bijgebouwen aan de gemachtigde van belanghebbende verstuurd door de heffingsambtenaar. De gemachtigde heeft de ontvangst daarvan bevestigd in een e-mail die tot de gedingstukken behoort.

3.Geschil in hoger beroep

In hoger beroep is in geschil of de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Tevens is in geschil of de heffingsambtenaar tijdig voldoende informatie heeft verstrekt aan belanghebbende en of belanghebbende recht heeft op een proceskostenvergoeding.

4.Het oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft het volgende overwogen (in de uitspraak van de rechtbank wordt de heffingsambtenaar aangeduid als ‘verweerder’):

“
Op de zaak betrekking hebbende stukken (bezwaarfase)

5. Eiseres stelt dat verweerder niet heeft voldaan aan het bepaalde in artikel 40 tweede lid van de Wet WOZ en het daarop gebaseerde verzoek van eiseres in de bezwaarfase. Verweerder heeft dat gemotiveerd betwist. De rechtbank overweegt als volgt en heeft daarbij het navolgende als uitgangspunt genomen.

6. De Hoge Raad (Hoge Raad 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052) heeft geoordeeld dat de uitleg die aan artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ moet worden gegeven ertoe strekt dat indien eiseres aan verweerder een voldoende specifiek verzoek heeft gedaan tot het verstrekken van bepaalde gegevens die ten grondslag hebben gelegen aan de vastgestelde waarde (zoals taxatieverslag en de KOUDV- en liggingsfactoren van de woning en van de gebruikte vergelijkingsobjecten), verweerder op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ gehouden is te voldoen aan het verzoek van eiseres om haar een afschrift van die gegevens te verstrekken. Daarbij merkt de rechtbank op dat onder verstrekken dient te worden verstaan het op papier toezenden van die gegevens, maar verstrekking kan tevens plaatsvinden langs digitale weg door het toezenden via e-mail of een andere wijze van digitale communicatie, daaronder begrepen het toegang verlenen tot een digitale omgeving.

7. Uit de stukken van het geding leidt de rechtbank af dat de grondstaffel en een matrix met KOUDV-factoren op 27 april 2022 zijn verzonden aan eiseres. Eiseres heeft op

12 juli 2022 bevestigd dat deze gegevens zijn ontvangen. Uit de overgelegde grondstaffel valt weliswaar niet exact af te leiden welke grondprijs bij welke gegeven kaveloppervlakte wordt gehanteerd, maar deze biedt naar het oordeel van de rechtbank wel voldoende inzicht om de onderbouwing van de waarde op dit onderdeel te kunnen controleren. De verdergaande eisen van eiseres dat ook de onderbouwing van de KOUDV-factoren en een afzonderlijke indexatie dient te worden verstrekt, vindt naar het oordeel van de rechtbank geen steun in het voormelde arrest.

8. De waardering van een woning met behulp van de voormelde KOUDV-factoren is immers ook verweven met de kennis en kunde van de taxateur en gebaseerd op zijn kennis van de marktsituatie ter plaatse. De waardering van de woning is als uitgangspunt geen exacte wetenschap, maar een schatting waaraan enige mate van onzekerheid inherent is. De rechtbank komt derhalve tot het oordeel dat verweerder aan het verzoek om overlegging van de stukken heeft voldaan.

De waarde van de woning

9. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.

10. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Voor de beoordeling of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, is van belang of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, en indien dit het geval is, of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.

11. De rechtbank stelt vast dat verweerder de waarde van de woning heeft onderbouwd aan de hand van de vergelijkingsmethode. Het vergelijkingsobject [straat 2] acht de rechtbank, gelet op meer dan twee keer kleinere perceel ten opzichte van dat van de woning, onvoldoende vergelijkbaar met de woning. Bij de beantwoording van de vraag of de waarde niet te hoog is vastgesteld laat de rechtbank dit object buiten beschouwing. De rechtbank acht de resterende vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning. Daartoe overweegt zij het volgende. De resterende vergelijkingsobjecten zijn kort vóór of na de waardepeildatum verkocht en zijn alle in [Z] gelegen tussenwoningen uit een gelijk bouwjaar (1927) waarvan grootte van de opstal en het perceel niet al te zeer afwijken van die van de woning. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning op de waardepeildatum. Dat er verschillen zijn tussen de woning en de vergelijkingsobjecten maakt dit niet anders. Het gaat erom dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met die verschillen.

11. Dat laatste heeft verweerder gedaan. Daartoe overweegt de rechtbank dat verweerder met de bij het verweerschrift overgelegde waardematrix een afdoende toelichting heeft gegeven op de vastgestelde waarde aan de hand van de voor de woning en de vergelijkingsobjecten gehanteerde vierkantemeterprijzen. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen in grootte van de opstal en van het perceel, ligging, kwaliteit en staat van onderhoud alsmede met de aanwezigheid van bijgebouwen. De rechtbank overweegt in dit verband dat de toegekende kwalificaties en de correcties daarvoor op de kennis, kunde en ervaring van de taxateur berusten. Dat mag ook. Het gaat te ver om in alle woningtaxaties te veronderstellen dat een taxateur exact kan aangeven hoe hij is gekomen tot specifieke cijfermatige correcties voor verschillen in ligging, kwaliteit en onderhoud. Waar het uiteindelijk om gaat is of verweerder met hetgeen hij aanvoert aannemelijk maakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Daarvoor is van belang dat enige houvast wordt geboden welke elementen een rol spelen bij de correcties. Een exacte kwantitatieve vertaling mag daarbij echter niet worden verlangd. Hetgeen eiseres in deze procedure heeft aangevoerd is onvoldoende om de toegekende kwalificaties onjuist te achten. Daarbij neemt de rechtbank nadrukkelijk in aanmerking dat eiseres ondanks een daartoe strekkend verzoek van verweerder in de bezwaarfase geen foto’s heeft toegezonden om de gedateerde voorzieningen te onderbouwen.

12. Ten opzichte van de vergelijkingsobjecten heeft de woning het grootste perceel en opstal. Door aan zowel de opstal als het perceel van de woning de laagste vierkantemeterprijs toe te kennen, is de rechtbank van oordeel dat verweerder, anders dan eiseres stelt, voldoende rekening heeft gehouden met de wet van het afnemend grensnut.

13. De enkele stelling van eiseres dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen en de aanwezigheid van asbest in de woning, is onvoldoende om aan te nemen dat er sprake is van een waardedrukkend effect. Zonder nadere onderbouwing valt niet in te zien dat de woning en de vergelijkingsobjecten op de genoemde kenmerken verschillen en dat hiermee rekening moet worden gehouden in de waardering.

14. Eiseres stelt voorts dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de omstandigheid dat de woning geen spouwmuren heeft. De rechtbank volgt eiseres niet in dit betoog, daar de vergelijkingsobjecten uit hetzelfde bouwjaar komen. Voor zover er een waardedrukkend effect uitgaat van het ontbreken van een spouwmuur, is dit verdisconteerd in de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.

15. Eiseres stelt dat de vergelijkingsobjecten [straat 3] , [straat 4] en [straat 2] juist een lagere waarde onderbouwen, maar onderbouwt dit niet. De rechtbank heeft het object [straat 2] bovendien buiten beschouwing gelaten in de beoordeling. Deze grief kan derhalve niet slagen.

16. Tevens verwijst eiseres naar het taxatierapport opgemaakt door [naam] , taxateur bij [bedrijf] . Dit rapport doet aan het vorengaande niet af, aangezien uit dat rapport, anders dan uit de matrix van verweerder, niet is af te leiden hoe de genoemde vergelijkingsobjecten de getaxeerde waarde onderbouwen. De kwaliteit en staat van onderhoud staan hier tevens niet in vermeld. De rechtbank is van oordeel dat aan dit rapport onvoldoende betekenis toekomt voor de beoordeling van de waarde zoals die in het kader van de Wet WOZ dient te worden vastgesteld, zodat de rechtbank aan dit rapport niet de waarde toekent die eiseres hieraan toekent.

Inzichtelijkheid correcties KOUDV-factoren

17. De rechtbank volgt eiseres niet in haar stelling dat verweerder de onderlinge verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten niet inzichtelijk heeft gemaakt. De op verweerder rustende bewijslast gaat in eerste instantie niet verder dan dat inzicht dient te worden verschaft in de uitgangspunten van de door hem toegekende KOUDV-kwalificaties. Niet betwist is dat verweerder in de bezwaarprocedure de informatie hierover aan eiseres heeft verstrekt. Indien eiseres de juistheid van één of meer van deze kwalificaties in twijfel trekt, moet zij dat gemotiveerd doen. Eerst dan dient verweerder een nadere invulling te geven van de door hem gemaakte keuzes en afwegingen. Nu eiseres haar standpunt niet heeft onderbouwd, was verweerder niet gehouden een nadere toelichting te geven op de door hem toegekende KOUDV-kwalificaties.

Indexeringspercentages

18. De stelling van eiseres dat verweerder de indexering van de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten niet inzichtelijk heeft gemaakt, volgt de rechtbank niet. Verweerder heeft in de bezwaarfase aan de gemachtigde een taxatieverslag verstrekt waarin voor de vergelijkingsobjecten zowel het verkoopcijfer als de WOZ-waarde is vermeld. In dit verslag zijn de verkoopcijfers en WOZ-waarden niet gelijk aan elkaar. Uit dit verslag blijkt dat indexering heeft plaatsgevonden en valt uit dit verslag tevens te herleiden met welk percentage de WOZ-waarde verschilt van het verkoopcijfer. Hiermee zijn de indexeringspercentages inzichtelijk. Eiseres heeft tegenover de wijze van indexeren door verweerder geen andere gegevens of indexeringscijfers gesteld waaruit zou kunnen volgen dat verweerder van een onjuiste indexering van de verkoopprijzen is uitgegaan. De rechtbank ziet geen bijzonderheden in de door verweerder gehanteerde indexeringspercentages die nopen tot een andere waardering. De rechtbank is van oordeel dat verweerder voldoende inzicht heeft gegeven in hoe de indexering van de verkoopprijs van de vergelijkingsobjecten naar de waardepeildatum heeft plaatsgevonden. Voorts berusten deze percentages – en mogen deze ook berusten – op een inschatting die de taxateur maakt op grond van zijn ervaring en kennis. De rechtbank neemt daarbij tevens in aanmerking dat een taxatieopbouw een hulp- en controlemiddel is bij de waardevaststelling. De afzonderlijke elementen van de taxatieopbouw worden niet apart op hun juistheid beoordeeld, want uiteindelijk ligt enkel de eindwaarde ter toetsing voor (zie bijvoorbeeld gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 22 september 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:7059, gerechtshof ’s-Hertogenbosch, 10 november 2011, ECLI:NL:GHSHE:2011:BV2713 en gerechtshof Amsterdam 6 september 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:3789). De klacht faalt. De rechtbank volgt verweerder dan ook in de door hem gegeven onderbouwing.

Slotsom

19. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat niet kan worden gezegd dat de vastgestelde waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.

20. De waarde is derhalve niet te hoog vastgesteld. Hetgeen eiseres ook overigens heeft aangevoerd doet hieraan niet af. Anders dan eiseres stelt is er geen sprake van een gebrek aan het geven van inzicht door verweerder, welk eiseres heeft genoopt beroep in te stellen. Het beroep dient dan ook ongegrond te worden verklaard.”

5.Beoordeling van het geschil in hoger beroep

Waarde van de woning

5.1.

De heffingsambtenaar heeft de vastgestelde WOZ-waarde onderbouwd met overgelegde stukken en informatie over goed vergelijkbare woningen. De rechtbank heeft op basis hiervan geoordeeld dat en waarom de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is. Belanghebbende komt in hoger beroep op tegen dit oordeel met de stelling dat de waarde niet aannemelijk is gemaakt door de heffingsambtenaar. Voor “het waarom hiervan” verwijst belanghebbende naar zijn “beroepschrift en conclusie van repliek waarin dit uitvoerig uiteen is gezet”.

5.2.

Het Hof ziet in het aldus door belanghebbende aangevoerde geen reden voor het oordeel dat de WOZ-waarde te hoog is. Het Hof neemt de beslissing en de gronden van de rechtbank in rechtsoverwegingen 9 tot en met 16 over en maakt ze tot de zijne.

Informatieverstrekking

5.3.

Het doel van artikel 40, lid 2, Wet WOZ is dat een belanghebbende gegevens kan verkrijgen die ten grondslag hebben gelegen aan de voor zijn onroerende zaak vastgestelde waarde, zodat hij de juistheid van de waardebeschikking kan controleren en de bezwaarfase zinvol kan benutten.

5.4.

Vast staat dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase aan belanghebbende op zijn verzoek het taxatieverslag, een waardematrix met KOUDV-factoren en een grondstaffel heeft verstrekt. Volgens de heffingsambtenaar zijn dit de aan de vastgestelde WOZ-waarde ten grondslag liggende gegevens waar door belanghebbende om is verzocht en zijn geen andere gegevens gebruikt. Belanghebbende stelt niettemin dat de heffingsambtenaar niet volledig aan het door hem gedane verzoek heeft voldaan. De vaststelling van de WOZ-waarde is volgens belanghebbende nog steeds niet inzichtelijk en moet nader, fijnmaziger of cijfermatig onderbouwd worden.

5.5.

De verplichting tot informatieverstrekking op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ betreft de bij de waardevaststelling gehanteerde gegevens. Naar het oordeel van het Hof zijn die gegevens verstrekt en kon de bezwaarfase zinvol worden benut. Het antwoord op de vraag of aan deze verplichting is voldaan, is dus niet afhankelijk van belanghebbendes definitie van ‘inzichtelijk’ maar wordt bepaald door de daadwerkelijk gebruikte gegevens. De waardevaststelling is een benadering door een taxateur van de geschatte verkoopwaarde van een onroerende zaak in zijn geheel en geen wiskundige oefening van verregaande precisie. Voor dat antwoord is dus evenmin relevant dat belanghebbende stelt dat die gegevens de waarde niet (precies genoeg) onderbouwen. Er bestaat geen enkele verplichting om bij de vaststelling van de WOZ-waarde specifieke onderdelen of KOUDV-factoren te kwantificeren, indexcijfers rekenkundig uit te diepen of iWOZ gegevens te gebruiken.

Motiveringsklachten

5.6.

Belanghebbende stelt dat hij in beroep moest gaan om een afdoende onderbouwing van de WOZ-waarde te krijgen en dat hem daarom een vergoeding in de proceskosten dient te worden toegekend.

5.7.

Op grond van artikel 3:46 Algemene wet bestuursrecht (Awb) moet een besluit, zoals een WOZ-beschikking, rusten op een deugdelijke motivering. Artikel 7:12 Awb bepaalt hetzelfde voor de uitspraak op bezwaar. Uit vaste jurisprudentie volgt dat partijen in beginsel hun onderbouwing van door hen voorgestane waarden gedurende de procedure mogen wijzigen, tenzij de goede procesorde zich daartegen verzet.

5.8.

Het staat de heffingsambtenaar vrij om de WOZ-waarde in beroep te onderbouwen met andere of nadere gegevens. Anders dan belanghebbende kennelijk meent, maakt het gebruik van andere of nadere gegevens niet dat de eerdere motivering (mede in het licht van hetgeen werd aangevoerd in de desbetreffende fase) onvoldoende was. Het Hof ziet in het verloop van deze procedure geen schending van de goede procesorde. De stukken geven juist blijk van een zinvolle procesvoering waarbij partijen onderbouwd gereageerd hebben op elkaars standpunten. Er is geen aanleiding voor het toekennen van een proceskostenvergoeding.

Slotsom

5.9.

De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is.

6.Kosten

Voor een kostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

7.Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mr. M. Ferrier, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. H.M. Nijland als griffier. De beslissing is op 15 juli 2025 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.

Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.

Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.

Per post procederen

Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: