ECLI:NL:GHAMS:2024:876

• Datum uitspraak: 9 april 2024
• Publicatiedatum: 9 april 2024
• Zaaknummer: 200.318.169/01
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J.C. Toorman; M.E. Hinskens-van Neck; R.J.Q. Klomp
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurprijsvermindering en huurachterstand in huurgeschil tussen verhuurder en huurder

In deze zaak gaat het om een huurgeschil tussen de appellanten, verhuurders van een woning, en de geïntimeerde, de huurder. De huurder heeft gedurende een periode van tien maanden geen huur betaald, maar heeft ook geklaagd over gebreken in de woning. Het Gerechtshof Amsterdam heeft op 9 april 2024 uitspraak gedaan in hoger beroep, waarbij het hof oordeelt dat de huurder de huurachterstand alsnog moet betalen, maar dat de ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd is vanwege bijzondere omstandigheden. De huurder heeft sinds 2019 geklaagd over gebreken, en hoewel de verhuurder werkzaamheden heeft laten uitvoeren, heeft de huurder gedurende deze periode geen normaal gebruik van de woning kunnen maken. Het hof oordeelt dat de huurder een gegronde reden had om de huurbetalingen op te schorten, maar dat dit niet betekent dat de betalingsverplichting is vervallen. De huurder moet de achterstand inlopen, maar de ontbinding van de huurovereenkomst wordt achterwege gelaten. Het hof vernietigt het eerdere vonnis gedeeltelijk en veroordeelt de huurder tot betaling van € 10.462,33 aan huurachterstand over de periode van september 2020 tot en met juli 2021.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.318.169/01

zaak- en rolnummer rechtbank Amsterdam : 9543899 CV EXPL 21-16344

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 9 april 2024

inzake

1. [appellante 1] ,

2. [appellante 2] ,

beiden wonend te [woonplaats 1] ,

appellanten,
advocaat: mr. E.B. van den Ouden te Oude-Tonge,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonend te [woonplaats 2] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. G.J. Boven te Leusden.

Partijen worden hierna [appellanten] en [geïntimeerde] genoemd.

1. 1. De zaak in het kort

[geïntimeerde] huurt een woning van [appellanten] Zij heeft geklaagd over gebreken in de woning. Uiteindelijk zijn de gebreken verholpen. [geïntimeerde] heeft gedurende tien maanden geen huur betaald. Het hof oordeelt dat zij deze huurachterstand alsnog moet betalen maar dat de ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd is.

2. 2. Het geding in hoger beroep

[appellanten] zijn bij dagvaarding van 13 oktober 2022 in hoger beroep gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 14 juli 2022, onder bovenvermeld zaak- en rolnummer gewezen tussen [appellanten] als eiseressen en [geïntimeerde] als gedaagde.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven;

- memorie van antwoord, met producties;

- akte uitlating producties, met producties, van de zijde van [appellanten] ;

- antwoordakte van de zijde van [geïntimeerde] .

Vervolgens is arrest gevraagd.

[appellanten] hebben geconcludeerd dat het hof het vonnis van 14 juli 2022 (hierna het bestreden vonnis) zal vernietigen en opnieuw rechtdoende hun vorderingen alsnog zal toewijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten van beide instanties waaronder de nakosten.

[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis en veroordeling van [appellanten] in de proceskosten van beide instanties.

[geïntimeerde] heeft bewijs aangeboden van haar stellingen.

3. Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1. de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Voor zover [appellanten] grieven tegen deze feiten hebben gericht en deze voor de beoordeling van belang zijn, zal het hof hier nog nader op ingaan. De feiten komen samengevat op het volgende neer.

3.1

[geïntimeerde] huurt met ingang van 1 december 2010 de woning aan het adres [straatnaam] 35-huis te [plaats] van [appellanten] De huurprijs bedraagt thans € 772,20 per maand en is bij vooruitbetaling verschuldigd. Dit bedrag is inclusief € 30,00 huurverhoging die per 1 augustus 2021 in rekening wordt gebracht vanwege een extra aangelegde kamer.

3.2

[geïntimeerde] heeft vanaf medio 2019 bij de toenmalige beheerder (MVGM) van het gehuurde geklaagd over gebreken aan de woning.

3.3

Bij brief van 14 januari 2020 heeft Stichting Woon namens [geïntimeerde] aan MVGM melding gemaakt van gebreken in de woning, in het bijzonder verzakking van de vloer als gevolg van verminderd draagvermogen van de daaronder gelegen (draag)constructie en de aanwezigheid van vocht en schimmel in de keuken en de slaapkamer. Stichting Woon heeft MVGM verzocht de gebreken zo snel mogelijk, dan wel binnen de wettelijke termijn van zes weken te verhelpen.

3.4

In de periode medio september 2020 – oktober 2020 zijn door een door MVGM ingeschakelde aannemer in de woning werkzaamheden uitgevoerd. De vloer werd opengemaakt en de badkamer werd gerenoveerd. Om gedurende de werkzaamheden te kunnen douchen werd een nooddouche in de tuin geplaatst.

3.5

Vanaf mei 2021 tot en met juli 2021 hebben – nadat de nieuwe beheerder (Draijer) wederom een aannemer had ingeschakeld – opnieuw werkzaamheden in het gehuurde plaatsgevonden. Daarbij ging het, zo blijkt uit een e-mail van deze beheerder, om werkzaamheden aan de zwam, aan de verzakking en aan de vochtproblemen. Gedurende deze werkzaamheden verbleef [geïntimeerde] in een door de verhuurder ter beschikking gestelde woning enkele huizen verderop in de straat. Per augustus 2021 is zij teruggekeerd in haar eigen woning.

3.6

[geïntimeerde] heeft van september 2020 tot en met juli 2021 de maandelijkse huur niet betaald. Per 1 augustus 2021 betaalt zij de huur weer.

4. Beoordeling

4.1

[appellanten] hebben in eerste aanleg, samengevat, gevorderd dat de kantonrechter de huurovereenkomst tussen partijen zal ontbinden en [geïntimeerde] zal veroordelen om de woning te ontruimen. Daarnaast hebben zij gevorderd om [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 10.462,33 aan huurachterstand over de periode september 2020 tot en met juli 2021, te vermeerderen met verschillende rentebedragen. Ook hebben [appellanten] gevorderd [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 772,20 voor iedere maand vanaf de ontbinding tot de ontruiming, met rente. Dit alles met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten.

Aan deze vorderingen hebben [appellanten] ten grondslag gelegd dat [geïntimeerde] gedurende de genoemde periode de huur niet heeft betaald waardoor een achterstand is ontstaan. Dit bedrag moet zij alsnog betalen. Deze tekortkoming rechtvaardigt bovendien de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning.

4.2

[geïntimeerde] heeft onder meer aangevoerd dat zij sinds 2019 heeft geklaagd over ernstige gebreken aan de woning. Pas in september 2020 is de eerste aannemer begonnen met het aanpakken van de gebreken. Dit heeft lang geduurd, waarbij de eerste aannemer plotseling vertrok met achterlating van een half opengebroken woning. De nieuwe beheerder heeft de zaak weer opgepakt en per augustus 2021 woont [geïntimeerde] weer in de woning en betaalt zij weer huur. [geïntimeerde] meent dat zij niet de volledige huurachterstand verschuldigd is. Zij wil een huurkorting in verband met het gederfde huurgenot.

4.3

De kantonrechter heeft overwogen dat [geïntimeerde] bij wijze van verweer het beroep op huurkorting heeft opgeworpen en geen reconventionele vordering op grond van artikel 7:207 BW heeft ingesteld. Volgens de kantonrechter staat dit niet in de weg aan een beroep op vermindering van de huurprijs. Vervolgens heeft de kantonrechter de vordering van [appellanten] deels toegewezen en [geïntimeerde] veroordeeld tot betaling van € 1.929,72 aan huurachterstand. De overige vorderingen van [appellanten] zijn afgewezen.

De procedure in hoger beroep

4.4

[appellanten] komen met twaalf grieven op tegen deze beslissingen. Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

Geen huurprijsvermindering bij wijze van verweer

4.5

Het hof zal allereerst grief V bespreken. Met deze grief komen [appellanten] op tegen de beslissing van de kantonrechter dat [geïntimeerde] aanspraak kan maken op een vermindering van de huurprijs, ook al heeft zij geen reconventionele vordering ingesteld. Het hof is van oordeel dat deze beslissing van de kantonrechter niet in stand kan blijven.

4.6

Het door artikel 7:207 lid 1 BW vereiste ‘vorderen’ moet strikt worden uitgelegd in die zin dat het instellen van een, in dit geval, reconventionele vordering door de huurder noodzakelijk is voor een succesvol beroep op huurprijsvermindering. Als daarop slechts bij wijze van verweer aanspraak wordt gemaakt kan dat niet tot huurprijsvermindering leiden. Dit blijkt uit het gebruik van het werkwoord ‘vorderen’ in dit artikel, waaruit kan worden afgeleid dat een actieve handeling is vereist, en ook uit de wetsgeschiedenis (Kamerstukken II 1997/98, 26 089, 3, p. 3 en 18; Kamerstukken II 1999/00, 26089 p. 6 en 11 en Kamerstukken I 2001/02, 26089, 162 p. 14). Daaruit volgt, kort gezegd, dat de huurder een vordering tot huurprijsvermindering in rechte moet instellen. Daarbij komt dat de verhuurder behoorlijk in staat moet worden gesteld zich tegen een gevraagde huurprijsvermindering te verweren, hetgeen in zijn algemeenheid en gelet op de twee-conclusieregel slechts mogelijk is als daadwerkelijk en tijdig een vordering is ingesteld. [geïntimeerde] heeft echter in eerste aanleg geen reconventionele vordering in de zin van artikel 137 Rv ingesteld en daarom kan noch in eerste aanleg noch in hoger beroep een beroep op huurprijsvermindering worden beoordeeld. Het hof verwijst ook naar zijn arrest van 11 oktober 2022 (ECLI:NL:GHAMS:2022:2817).

4.7

Nu deze grief slaagt, betekent dit dat [geïntimeerde] gehouden is om de huurachterstand die zij heeft laten ontstaan alsnog volledig te betalen. Het gevorderde bedrag van € 10.462,33 aan huurachterstand over de periode september 2020 tot en met juli 2021 zal worden toegewezen. De gevorderde boeterente zal niet worden toegewezen omdat de kantonrechter heeft geoordeeld dat dit beding vanwege zijn onredelijk bezwarende karakter nietig is en [appellanten] hier niet tegen hebben gegriefd.

Ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming

4.8

Op grond van het voorgaande staat vast dat [geïntimeerde] is tekortgeschoten in de op haar rustende verplichting uit de huurovereenkomst. Omdat de huurachterstand tien maanden bedraagt is een ontbinding van de huurovereenkomst in beginsel gerechtvaardigd. Het hof oordeelt echter dat ontbinding van de huurovereenkomst, op grond van de bijzondere omstandigheden van dit geval, achterwege moet blijven.

4.9

[geïntimeerde] heeft, in ieder geval vanaf juni 2019, bij MVGM geklaagd over gebreken in de woning. Uit de overgelegde e-mailwisseling blijkt dat er op dat moment al een vermoeden was dat de balken verrot waren ter hoogte van de douche. Daarnaast werd er door [geïntimeerde] ook vocht gemeld en huiszwam. Pas ruim een jaar later, vanaf september 2020 is een door MVGM ingeschakelde aannemer begonnen met werkzaamheden in de woning. Ten tijde van deze werkzaamheden heeft [geïntimeerde] met haar zoontje gebruik moeten maken van een nooddouche in de tuin. De werkzaamheden zijn eind oktober 2020 gestopt en in mei 2021 zijn er weer (nieuwe) werkzaamheden gestart door een aannemer die werd ingeschakeld door de nieuwe beheerder. Vanwege deze werkzaamheden heeft [geïntimeerde] in de maanden mei tot en met juli 2021 in een andere woning moeten verblijven. Volgens [appellanten] zelf is er (uiteindelijk) groot onderhoud uitgevoerd, in het kader waarvan alle vloerdelen zijn verwijderd en vervangen, alsmede – waar nodig – de draagbalken. Verder is er (groot) onderhoud uitgevoerd aan de badkamer en toilet en zijn elektrische installaties aangepast. De onderhoudswerkzaamheden hebben in totaal zo’n € 70.000,- gekost.

4.1

Uit het voorgaande blijkt afdoende dat [geïntimeerde] gedurende een lange periode te maken heeft gehad met ernstige gebreken in haar woning en dat hier niet adequaat op werd gereageerd door (de toenmalige beheerder van) [appellanten] Vervolgens hebben de werkzaamheden, alles bij elkaar en met tussenpozen, een zeer geruime tijd in beslag genomen. Dat [geïntimeerde] niet zou hebben meegewerkt aan een voortvarende afhandeling van de werkzaamheden is niet komen vast te staan. Wel staat vast dat het ging om ingrijpende werkzaamheden waardoor [geïntimeerde] gedurende langere tijd geen normaal gebruik van haar woning kon maken en in haar huurgenot is geschaad. Het hof komt dan ook tot het oordeel dat [geïntimeerde] een gegronde reden had om de betaling van de huurtermijnen op te schorten en zo [appellanten] tot verdere actie te bewegen. Dit betekent echter niet dat haar verplichting om te betalen is vervallen. [appellanten] hebben de werkzaamheden afgerond en [geïntimeerde] is per 1 augustus 2021 weer naar de woning verhuisd en is weer huur gaan betalen. Zij zal nu alsnog het ingehouden deel van de huur moeten voldoen.
Deze bijzondere omstandigheden brengen echter wèl met zich dat ontbinding van de huurovereenkomst op dit moment niet gerechtvaardigd is. [geïntimeerde] moet de huurbetalingsachterstand inlopen al dan niet door middel van een betalingsregeling en ook verder moet zij aan haar huurbetalingsverplichtingen blijven voldoen om niet met een (dan kansrijke) vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst te worden geconfronteerd.

Slotsom en kosten

4.11

Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen kunnen de grieven I tot en met IV en VI tot en met X voor het overige buiten beschouwing blijven omdat bespreking van deze grieven niet tot een andere uitkomst zal leiden. De grieven XI en XII hebben geen zelfstandige betekenis.
Omdat grief V slaagt zal het bestreden vonnis deels worden vernietigd. Het hof ziet aanleiding om ook de kosten van het hoger beroep tussen partijen te compenseren.

5. Beslissing

Het hof:

vernietigt het bestreden vonnis voor zover [geïntimeerde] tot betaling aan [appellanten] van een bedrag van € 1.929,72 is veroordeeld, en opnieuw rechtdoende:

veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling aan [appellanten] van een bedrag van € 10.462,33 aan huurachterstand over de periode september 2020 tot en met juli 2021;

verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

bekrachtigt het bestreden vonnis voor het overige;

compenseert de kosten van de procedure in hoger beroep tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;

wijst af het anders of meer gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, M.E. Hinskens-van Neck en
R.J.Q. Klomp en in het openbaar uitgesproken op 9 april 2024.