ECLI:NL:GHAMS:2024:3168

• Datum uitspraak: 17 september 2024
• Publicatiedatum: 19 november 2024
• Zaaknummer: 23/92
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: W.J. Blokland; B.A. van Brummelen; N. Djebali
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake WOZ-waarde dijkwoning te Amsterdam

In deze zaak heeft het Gerechtshof Amsterdam op 17 september 2024 uitspraak gedaan in het hoger beroep van de belanghebbende, eigenaar van een dijkwoning in Amsterdam, tegen de uitspraak van de rechtbank Amsterdam. De rechtbank had in haar uitspraak van 2 december 2022 de WOZ-waarde van de woning voor het jaar 2021 vastgesteld op € 717.000 en de aanslag onroerendezaakbelasting ongegrond verklaard. De belanghebbende, vertegenwoordigd door mr. A. Bakker, heeft hoger beroep ingesteld omdat hij meent dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. Tijdens de zitting op 20 augustus 2024 is het geschil besproken, waarbij de belanghebbende betoogde dat de heffingsambtenaar in andere gevallen een lager gebruiksoppervlak had gehanteerd en dat de waarde van de woning op basis van het vertrouwensbeginsel en het gelijkheidsbeginsel verlaagd zou moeten worden.

Het Hof heeft de argumenten van de belanghebbende beoordeeld en geconcludeerd dat de WOZ-waarde van € 717.000 niet te hoog is vastgesteld. De taxateur van de heffingsambtenaar had een systematische vergelijking gemaakt met vergelijkbare woningen in de omgeving, wat het Hof overtuigend vond. De belanghebbende had niet voldoende bewijs geleverd om de door de heffingsambtenaar voorgestelde waarde te weerleggen. Het Hof heeft de uitspraak van de rechtbank bevestigd en het hoger beroep ongegrond verklaard. Er is geen aanleiding voor een kostenveroordeling.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk 23/92

17 september 2024

uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[belanghebbende] , wonende te [woonplaats] , belanghebbende,

(gemachtigde: mr. A. Bakker)

tegen de uitspraak van 2 december 2022 in de zaak met kenmerk AMS 22/1838 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam , de heffingsambtenaar.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De rechtbank heeft in de bestreden uitspraak het beroep van belanghebbende betreffende de WOZ-waarde voor het jaar 2021 van de onroerende zaak [adres 1] te Amsterdam (hierna: de woning), door de heffingsambtenaar in bezwaar gehandhaafd op € 717.000, alsmede een aanslag onroerendezaakbelasting voor dat jaar, ongegrond verklaard.

1.2.

Namens belanghebbende is een hogerberoepschrift ingediend, tevens houdende de gronden van het hoger beroep. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.3.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 augustus 2024. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2. Feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de woning, een houten dijkwoning uit 1899 aan het westelijke deel van de [straat] ( [wijk] ; Amsterdam-Noord).

2.2.

De heffingsambtenaar heeft in de beroepsfase nader onderzoek laten doen naar het gebruiksoppervlak van de woning. De resultaten van dat onderzoek zijn neergelegd in een stuk getiteld “Reactie Vastgoed WOZ”, met dagtekening 17 augustus 2022, dat is ondertekend door een medewerker van de afdeling Vastgoed WOZ van de gemeente. In bedoeld stuk is een gebruiksoppervlak van de woning vermeld van 40,56 vierkante meter op de eerste verdieping, 56,15 vierkante meter op de begane grond en 45 vierkante meter in het souterrain. Bij het stuk zijn bouwtekeningen gevoegd.

3. Geschil in hoger beroep

Evenals in eerste aanleg is in geschil of de WOZ-waarde van de woning voor het jaar 2021 lager moet worden vastgesteld dan op de beschikte waarde van € 717.000, al dan niet op grond van het vertrouwensbeginsel of het gelijkheidsbeginsel. Verder zijn klachten van formeelrechtelijke aard aan de orde.

4. Beoordeling

De waarde van de woning

4.1.

De taxateur van de heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane WOZ-waarde een systematische vergelijking gemaakt met enige verkopen in de directe omgeving van de woning:

[adres 2] (een volledig gerenoveerde stenen dijkwoning uit 1899 met 105 m2 woonoppervlak (aan de achterzijde is een vide gecreëerd door een deel van de vloer van de begane grond te verwijderen) en een perceel van 69 m2 dat is gelegen bij het water en een horecagelegenheid), verkocht op 4 juni 2019 voor € 679.795;

[adres 3] (een wat gedateerde houten dijkwoning uit 1921 met 90 m2 woonoppervlak, deels gelegen in een souterrain, en een perceel van 212 m2 met betrekkelijk vrij uitzicht aan de voorzijde), verkocht op 2 oktober 2020 voor € 800.431, en

[adres 4] (een in 2005 verbouwde en gerenoveerde stenen dijkwoning uit 1935 met 135 m2 woonoppervlak, deels gelegen in een souterrain, een perceel van 85 m2 en met een betrekkelijk vrij uitzicht aan de voorzijde), verkocht op 21 mei 2019 voor € 846.042.

De taxateur van de heffingsambtenaar is voor de woning uitgegaan van 141 vierkante meter woonoppervlak, een perceel van 210 vierkante meter, en een gemiddelde kwaliteit, staat van onderhoud en ligging. Het souterrain van de woning is als volwaardig woonoppervlak in aanmerking genomen, net als de souterrains van de referentieobjecten. Van het perceel is 149 vierkante meter uitgezonderd van de waardering als zijnde waterverdedigingswerk, in de onderbouwing corresponderend met een (deel)waarde van € 128.140.

4.2.

Belanghebbende heeft betwist dat het woonoppervlak van de woning 141 vierkante meter is. Daartoe heeft hij betoogd dat aan het souterrain een lagere deelwaarde moet worden toegekend, zo nodig op grond van het vertrouwensbeginsel of het gelijkheidsbeginsel, omdat de heffingsambtenaar dat ook in andere gevallen doet. In dat kader heeft belanghebbende onder meer verwezen naar een procedure bij de rechtbank over de WOZ-waarde van de woning voor het jaar 2022, waarin de heffingsambtenaar een kleiner gebruiksoppervlak in aanmerking zou hebben genomen. Ten slotte zouden de betrekkelijk lage plafonds en de krappe maatvoering van de ruimten in de woning moeten leiden tot een vermindering van de WOZ-waarde tot € 666.000.

4.3.1.

In aanmerking genomen hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, acht het Hof het aannemelijk dat de WOZ-waarde van de woning voor het jaar 2021 niet te hoog is vastgesteld. In het bijzonder biedt de vergelijking met referentieverkopen van de taxateur van de heffingsambtenaar steun aan de beschikte waarde van € 717.000. Over het geheel bezien acht het Hof die vergelijking, ook gelet op de daarbij gevoegde stukken (in het bijzonder de verkoopadvertenties) overtuigend. De referentieobjecten zijn goed geschikt als vergelijkingsmateriaal, immers alle gelegen in de directe omgeving van de woning en als zodanig karakteristieke dijkwoningen, en met de aanwezige verschillen tussen die objecten en de woning is tevens in voldoende mate rekening gehouden. Hetgeen belanghebbende daartegenover heeft aangevoerd, is van onvoldoende gewicht om anders te oordelen.

Hiertoe overweegt het Hof verder als volgt.

4.3.2.

Ten eerste heeft de heffingsambtenaar met de berekeningen en tekeningen in/bij het in 2.2 bedoelde stuk onderbouwd dat de woning een woonoppervlak van 141 vierkante meter heeft. Geen reden bestaat om te twijfelen aan die berekeningen en tekeningen als zodanig. Mede gezien de foto van (een deel van) het souterrain in de stukken van de gemachtigde van belanghebbende, is het daarnaast niet aannemelijk dat de woonruimte in het souterrain niet volwaardig is. Het souterrain is in dit geval veeleer een verdieping onder de begane grond van de woning, door het talud van de dijk waarop de woning is gelegen. Van de achterzijde van de woning bezien zou het souterrain daarom kunnen worden beschouwd als de begane grond. Voor de referentieobjecten geldt bovendien hetzelfde; ook bij die objecten zijn de souterrains geheel in de waardering meegenomen. Ten tweede zijn de relatief lage plafonds en de wat krappere maatvoering van de ruimten in de woning, gezien de foto’s in het dossier, eveneens aanwezig bij de referentieobjecten.

4.3.3.

Voorts acht het Hof het beroep van (de gemachtigde van) belanghebbende op gewekt vertrouwen en op begunstigend beleid, vanwege de wijze waarop (de taxateur van) de heffingsambtenaar souterrains in andere beroepsprocedures in zijn onderbouwing van WOZ-waarden zou betrekken, onnavolgbaar. Alleen al omdat die onderbouwingen in andere zaken zullen zijn vervaardigd om aannemelijk te maken dat de desbetreffende WOZ-waarden juist niet in strijd met het wettelijk waardebegrip te hoog waren vastgesteld.

4.3.4.

Tot slot heeft de gemachtigde van belanghebbende voor het eerst ter zitting van het Hof verwezen naar de WOZ-procedure voor 2022. In die procedure zou de heffingsambtenaar in zijn onderbouwing van de door hem in die procedure voorgestane waarde zijn uitgegaan van een kleiner gebruiksoppervlak van de woning. Zelfs indien dat inderdaad het geval is, hetgeen de procesgemachtigde van de heffingsambtenaar bij gebrek aan wetenschap heeft betwist, impliceert het enkele hanteren van bedoeld uitgangspunt niet een uitlating van de heffingsambtenaar over een bepaalde toepassing van de wet. Het rechtvaardigt zelfs niet de indruk van een standpunt in de zin van het vertrouwensbeginsel. Het beroep van belanghebbende op het vertrouwensbeginsel, strekkende tot verlaging van de WOZ-waarde voor het jaar 2021 (verder) beneden de waarde in de zin van de wet, faalt reeds daarom.

Overig

4.4.

Het Hof onderschrijft het oordeel van de rechtbank dat het zorgvuldigheidsbeginsel en het motiveringsbeginsel niet zijn geschonden en hetgeen zij daartoe in de bestreden uitspraak heeft overwogen. De (standaard)grieven in het hogerberoepschrift ten aanzien van willekeur en rechtsongelijkheid bij het vaststellen van WOZ-waarden in het algemeen falen daarnaast in al hun variaties om de redenen die reeds zijn vermeld in de uitspraak van 31 oktober 2023, ECLI:GHAMS:2023:2594. Voor zover (de gemachtigde van) belanghebbende heeft willen betogen dat de heffingsambtenaar meer gegevens over (andere) referentieverkopen in het geding had moeten brengen, of dergelijke gegevens in de bezwaarfase ten onrechte niet heeft gedeeld, geldt ten slotte dat hij niet of althans onvoldoende heeft geconcretiseerd welke gegevens het precies betreft en wat de relevantie is of zou kunnen zijn van die gegevens.

Slotsom

4.5.

Het hoger beroep is ongegrond en de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.

5. Kosten

Voor een kostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

6. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mrs. W.J. Blokland, voorzitter, B.A. van Brummelen en N. Djebali, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. W. de Gelder als griffier. De beslissing is op 17 september 2024 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag . Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

(alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

de naam en het adres van de indiener;

de dagtekening;

een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

e gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.

Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.

Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.

Per post procederen

Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.