ECLI:NL:GHAMS:2024:2623

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.308.317/01

zaak-/rolnummer rechtbank Amsterdam : 9248246 CV EXPL 21-7954

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 17 september 2024

inzake

BOXX OPSLAGVERHUUR [x] B.V.,

gevestigd te Amsterdam,

appellante,

tevens incidenteel geïntimeerde,

advocaat: onttrokken,

tegen

[geïntimeerde] B.V.,

gevestigd te [plaats] ,

geïntimeerde,

tevens incidenteel appellante,

advocaat: mr. J.G.J. Elslo te Utrecht.

1.Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna Boxx en [geïntimeerde] genoemd.

Boxx is bij dagvaarding van 22 maart 2022 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van
23 december 2021, verbeterd op 17 maart 2022, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen Boxx als eiseres in conventie, tevens verweerster in reconventie en [geïntimeerde] als gedaagde in conventie tevens eiseres in reconventie.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, tevens vermindering van eis;

- memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel appel, met producties;

- memorie van antwoord in incidenteel appel, met producties.

Ten slotte is arrest gevraagd.

Boxx heeft in het principaal hoger beroep geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog haar in hoger beroep verminderde vorderingen zal toewijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] om terug te betalen hetgeen uit hoofde van het vonnis door Boxx aan [geïntimeerde] is voldaan en veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties met nakosten en rente.

[geïntimeerde] heeft in het principaal hoger beroep geconcludeerd tot bekrachtiging, met
- uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van Boxx in de kosten van het geding in hoger beroep met rente.

[geïntimeerde] heeft in het incidenteel hoger beroep geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis, voor zover daarbij haar vorderingen niet volledig zijn toegewezen dan wel haar verweer niet volledig is gehonoreerd, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van Boxx in de kosten van het geding in hoger beroep met rente.

Boxx heeft in het incidenteel hoger beroep geconcludeerd tot bekrachting met
- uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in hoger beroep.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2.Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1. tot en met 1.27. de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Boxx heeft tegen die vaststelling een grief gericht, die hierna zal worden beoordeeld en waarmee bij de feitenvaststelling hieronder rekening zal worden gehouden. De door de rechtbank vastgestelde feiten zijn voor het overige in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt.

2.1.

Boxx huurt met ingang van 1 september 2017 de bedrijfs-/kantoorruimte gelegen aan [straat] 30-32 te [plaats] van (de rechtsvoorgangster van) [geïntimeerde] . De huurprijs bedroeg bij aanvang € 300.000,-- per jaar in maandelijkse termijnen te voldoen met verhoging van btw-compensatie, en ten tijde van de procedure in eerste aanleg in totaal € 26.302,91 per maand.

2.2.

In artikel 11.4 van de huurovereenkomst is over het opleverniveau het volgende bepaald:

“Het Gehuurde wordt schoon en werkzaam opgeleverd in de huidige staat, met dien verstande dat de Verhuurder en Huurder de navolgende afspraken hebben gemaakt:Voor rekening en risico van verhuurder worden de volgende werkzaamheden uitgevoerd.Bedrijfshal:•
Tussenmuur wordt dichtgezet (steen);• Gebroken ruiten worden vervangen;•
Hijsbanen worden verwijderd;• Buiten(zicht)zijde wordt (deels) in Boxx kleuren geschilderd;• Voorzijde wordt voorzien van nieuwe gevelbekleding;• Overheaddeuren worden werkend en in Boxx kleuren opgeleverd.Kantoor: uitgangspunt is dat de kantoorruimte een industrieel uiterlijk krijgt•
Kantoorruimte wordt gestript (verwijderen van wanden (niet bouwkundig), vloerbedekking, plafonds, verlichting, sanitair, etc.;• Sanitaire ruimten worden vernieuwd (o.a. tegelwerk, sanitair);• Aanbrengen Led-verlichting;• Indeling kantoorruimte in overleg;• Afwerking vloerbedekking Industrieel ((beton(look))*;• Afwerking wanden industrieel ((beton(look)*;• Afwerking plafonds industrieel ((beton(look))*;• Goed werkende aanwezige zonwering;• Verwarming middels cv-installatie;• Ventilatie systeem (industrieel);• Bovenste verdieping voorzien van airco-units (indien noodzakelijk zullen wij ook de andere verdiepingen, voor een goed binnenklimaat, voorzien van airco-units);• Buitengevel betonplaten gesaust (kleur in onderling overleg);• Entree vergroot (naar straatzijde – in onderling overleg);* doel is om optisch een grote ruimte te creëren.”

2.3.

In de algemene voorwaarden, behorende bij de huurovereenkomst, is, voor zover relevant, het volgende bepaald:

“10.1

Huurder is jegens Verhuurder aansprakelijk voor alle schade aan het gehuurde, tenzij Huurder bewijst dat de schade hem en de personen waarvoor Huurder verantwoordelijk is, niet is toe te rekenen.

10.2

Huurder vrijwaart Verhuurder tegen boetes die Verhuurder worden opgelegd door gedragingen of nalatigheden van Huurder.

10.3

Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade ten gevolge van een gebrek en Huurder kan in geval van een gebrek geen aanspraak maken op huurprijsvermindering en verrekening, behoudens de bevoegdheid tot verrekening als bedoeld in artikel 7:206 lid 3 Burgerlijk Wetboek.

10.4

Het gestelde in artikel 10.3 is in de navolgende omstandigheden niet van toepassing:

- ingeval van schade indien een gebrek een gevolg is van een toerekenbare ernstige tekortkoming van Verhuurder;

- indien Verhuurder een gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst kende en met Huurder daaromtrent geen nadere afspraken heeft gemaakt;

- indien het gehuurde op de ingangsdatum als bedoeld in artikel 3.1 van de huurovereenkomst niet geschikt blijkt te zijn voor het gebruik als bedoeld in artikel 1.1 van de huurovereenkomst door aan Verhuurder toe te rekenen omstandigheden;

- indien Verhuurder een gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst behoorde te kennen en Huurder daarvan middels zijn onderzoeksplicht in artikel 2.3 niet op de hoogte had kunnen of behoren te zijn dan wel dienaangaande geen onderzoek hoefde te doen;

- indien Verhuurder de door Huurder schriftelijk gestelde redelijke termijn als bedoeld in artikel 9.1 om een aanvang te maken met het verhelpen van een voor rekening van Verhuurder komend gebrek, niet in acht heeft genomen.

(…)

11.2

Voor rekening van Verhuurder zijn de kosten van de hierna in artikel 11.4 weergegeven onderhouds-, herstel-, en vernieuwingswerkzaamheden aan het gehuurde. Voor rekening van Huurder zijn de kosten van de overige onderhouds-, herstel-, en vernieuwingswerkzaamheden, waaronder begrepen de kosten van inspecties en keuringen, aan het gehuurde. Indien het gehuurde deel uitmaakt van een gebouw of complex van gebouwen, geldt het bovenstaande eveneens voor de kosten van de bedoelde werkzaamheden ten behoeve van het gebouw of complex van gebouwen waarvan het gehuurde deel uitmaakt, zoals werkzaamheden aan gemeenschappelijke installaties, ruimten en andere gemeenschappelijke voorzieningen een en ander pro rata parte.

11.3

Tenzij partijen anders zijn overeengekomen, worden de in artikelen 11.2, 11.4 en 11.5 bedoelde werkzaamheden verricht door, dan wel in opdracht van de partij voor wiens rekening die werkzaamheden zijn. Partijen dienen tijdig tot het verrichten van bedoelde werkzaamheden over te gaan.

(…)

11.5

Ter verduidelijking dan wel in afwijking of in aanvulling op artikel 11.2 zijn voor rekening van Huurder:

(…)

b. onderhoud, herstel en vernieuwing van schakelaars, lampen, verlichting (inclusief armaturen), accu's, binnenschilderwerk, stopcontacten, hang- en sluitwerk, beglazing en glasdeuren, spiegel-, venster- en andere ruiten;

(…)

23.1

De betaling van de huurprijs en van al hetgeen verder krachtens deze huurovereenkomst is verschuldigd, zal uiterlijk op de vervaldata in wettig Nederlands betaalmiddel – zonder opschorting, aftrek of verrekening met een vordering welke Huurder op Verhuurder heeft- geschieden door storting dan wel overschrijving op een door Verhuurder op te geven rekening. Huurder kan alleen dan verrekenen als de vordering door de rechter is vastgesteld.”

2.4.

In een e-mailbericht van [naam 1] (hierna: [naam 1] ), destijds werkzaam bij Boxx als bouwmanager, aan [naam 2] (hierna: [naam 2] ) van [geïntimeerde] van 20 maart 2018 en in kopie aan [naam 3] (hierna: [naam 3] ) van [geïntimeerde] en [naam 4] (hierna: [naam 4] ) van Boxx, is een ontwerpbegroting van de aannemer gestuurd ter hoogte van € 364.346,52. In het e-mailbericht is onder meer het volgende vermeld:

“
Let wel, deze begroting is een ontwerpbegroting op basis van de tekeningen en dus nog een praatstuk maar ik denk dat we op zeer korte termijn een afspraak moeten plannen om op basis van de contractuele afspraken tot een eindproduct te komen.”

2.5.

In een e-mailbericht van 11 april 2018 heeft [naam 3] aan [naam 1] het volgende meegedeeld:

“
Zoals telefonisch besproken hebben wij een kostenverdeling (huurder/verhuurder) op basis van bijgevoegde begroting. Het deel wat voor rekening verhuurder komt bedraagt ca. EUR 195.000,00 excl. BTW en excl. bijkomende kosten op basis van bijgevoegde begroting. Wel willen wij de kanttekening maken dat de eenheidsprijzen welke gehanteerd zijn in bijgevoegde begroting vrij hoog zijn. Boven op de kosten a EUR 195.000,00 komen nog de kosten voor de W en E installaties hier hebben wij separaat offertes voor aangevraagd.”

2.6.

In een reactie van [naam 4] van 12 april 2018 aan [naam 3] en in kopie aan [naam 1] en [naam 2] is het volgende vermeld:

“
Zou je ons kunnen helpen door aan te geven met welke eenheidsprijzen jij werkt?”

2.7.

In een e-mailbericht van [naam 1] aan [naam 3] van 12 april 2018 en in kopie aan [naam 4] en [naam 2] is het volgende vermeld:

“
Heb jij nog een specificatie hoe jullie tot jullie kostenverdeling zijn gekomen?”

2.8.

In een reactie van [naam 3] van 13 april 2018 hierop is het volgende vermeld:

“
Zie bijgaand in het groen gearceerd de onderdelen welke voor rekening van verhuurder vallen.”

2.9.

In een e-mailbericht van [naam 1] aan [naam 3] van 17 april 2018 en in kopie aan [naam 4] en [naam 2] is het volgende vermeld:

“
Zoals besproken bij deze zoals wij de kostenverdeling zien op basis van de contractuele afspraken. Ik heb per regel uit het contract de kosten uitgesplitst in bijgaande excell gebaseerd op de offerte van onze aannemer. Hoe gaan we om met het ontwerp van Elektra en lucht, dit is wel belangrijk voor onze aannemer om te weten voor de afwerking wanden, plafond etc.

Graag jullie reactie hierop.

Hoe willen jullie de opdrachtverstrekking/facturering laten plaatsvinden? Pakt [bedrijf 1] zelf zijn eigen deel op of loopt alles via Boxx ?

Laten we zo spoedig mogelijk contact hebben zodat de werkzaamheden kunnen starten. Dankjewel.”

2.10.

In een reactie van [naam 3] van 17 april 2018 hierop en in kopie aan [naam 4] en [naam 2] is het volgende vermeld:

“
Zie bijgaand het aangepaste excl. bestand, op basis van de hovk komen wij afgerond op een totaalbedrag van EUR 250.000,00 excl. BTW en excl. W- en E installatie. De staartkosten a 16 % zijn niet realistisch, daar komt bij dat [bedrijf 1] Industrial bij geen enkel project staartkosten betaald. Voor onderbouwing zie bijgevoegde document.

Voor wat betreft de e- en w installatie kunnen wij je mededelen dat wij een basic installatie aanbrengen incl. ledverlichting en mechanische ventilatie (industrieel, dus in het zicht). Indien gewenst kunnen wij een bezoek aan locatie brengen met onze installateurs en jullie aannemer.

De overige werkzaamheden zullen wij op basis van bijgevoegde begroting na ontvangen factuur en oplevering werkzaamheden betalen aan Boxx .”

2.11.

In een e-mailbericht van [naam 1] aan [naam 3] van 17 april 2018 is het volgende vermeld:

“
Bedankt voor je toelichting.

De genoemde 16,8% betreffen geen staartkosten maar is de combinatie van staartkosten, diversen, uitvoering en organisatie en materieel, zie offerte. Deze kosten zijn wel degelijk toe te rekenen aan het project dus dienen naar onze mening pro rato verdeeld te worden over het project.

Voor wat betreft e- en w installatie lijkt het me goed op korte termijn af te stemmen.”

2.12.

In een reactie van [naam 2] aan [naam 1] van 17 april 2018 en in kopie aan [naam 3] en [naam 4] is het volgende vermeld:

“
[naam 1] , voor alle duidelijkheid. De bedragen die wij nu genoemd hebben zijn onze maximale bijdrage. Gr [naam 2]”

2.13.

In een e-mailbericht van [naam 4] aan [naam 1] van 18 april 2018 en in kopie aan [naam 3] en [naam 2] is het volgende vermeld:

“
Bijgaand praatstuk. Eerst akkoord samen over wie wat (A.), dan budget (B) en verschil en daarna c. wie neemt actie.

Alles boven budget [bedrijf 1] is uiteraard voor rekening boxx. wel gebaseerd op gangbare markt (meter) prijzen. Dan kunnen er ook geen discusie of issues zijn.”

2.14.

In het weekend van 23 en 24 september 2018 heeft in het gehuurde een inbraak plaatsgevonden, waarbij de kranen op de bovenste etage zijn opengezet, de afvoeren daar zijn dichtgezet en de sloten van het pand zijn volgespoten met lijm. Daardoor is schade veroorzaakt die het kantoorgedeelte van het pand grotendeels heeft verwoest. Daarna zijn door [geïntimeerde] herstelwerkzaamheden verricht.

2.15.

In een e-mailbericht van [naam 3] aan [naam 5] van Boxx van 26 april 2019 is het volgende vermeld:

“
Zie bijgaand de opdrachten met betrekking tot de verbouwing en budget bovenstaand adres.

Zoals iedereen bekend zijn het merendeel van de kosten op basis van begroting in bijgevoegd excel bestand verstrekt. Die is diverse keren gecommuniceerd met Boxx en geaccordeerd.

Voor wat betreft de meerkosten zie opdracht 2018-1604. Voor wat betreft de kosten voor het elektra zie bijgaand. Een gedeelte van de kosten zijn niet van het budget afgehaald, aangezien dit de kosten betreft voor de BMI en de voedingen voor de w installatie.

Feit blijft dat er nu nog EUR € 33.774,53 excl. BTW over is van het budget en hier moet de verlichting nog van gerealiseerd worden. En volgens mij dient er ook nog een factuur [bedrijf 2] betaald te worden?”

2.16.

Bij dagvaarding van 23 september 2020 heeft [geïntimeerde] Boxx en Boxx Opslag Groep Holding B.V. (hierna: Boxx Holding) in kort geding gedagvaard wegens een huurachterstand van € 92.245,05.

2.17.

Bij brief van 19 oktober 2020 heeft Boxx een beroep gedaan op verrekening van dit bedrag in verband met werkzaamheden die op haar kosten zijn verricht alsmede onverschuldigd betaalde huur.

2.18.

Bij vonnis van 4 november 2020 (zaaknummer 8765137 KK EXPL 20-603) zijn Boxx en Boxx Holding hoofdelijk veroordeeld tot betaling aan [geïntimeerde] van € 92.245,05 aan huurachterstand, te vermeerderen met rente en (proces)kosten. De door Boxx Holding c.s. ingestelde vorderingen in reconventie, strekkende tot uitvoering van werkzaamheden aan het gehuurde, zijn daarbij afgewezen.

2.19.

Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard en op 18 november 2020 aan Boxx Holding betekend, waarbij Boxx Holding is bevolen tot betaling over te gaan. Boxx Holding heeft geen rechtsmiddel tegen het vonnis aangewend en heeft tot op heden nog niet aan de veroordeling voldaan.

2.20.

[geïntimeerde] heeft vervolgens ten laste van Boxx en Boxx Holding op 10 december 2020 executoriaal derdenbeslag laten leggen onder ABN AMRO Bank N.V. (hierna: ABN AMRO).

2.21.

Op 16 december 2020 heeft ABN AMRO verklaard dat Boxx Holding c.s. geen positief saldo heeft bij ABN AMRO.

2.22.

Ter inning van haar vordering heeft [geïntimeerde] vervolgens op 16 december 2020 executoriaal beslag laten leggen op de aandelen die Boxx Holding houdt in het kapitaal van Boxx Deelnemingen. Het beslag is op 16 december 2020 aan Boxx Holding overbetekend.

2.23.

Bij beschikking van 8 juli 2021 heeft de rechtbank [geïntimeerde] op grond van artikel 474g Rv verlof verleend voor de verkoop van de aandelen van de door Boxx Holding gehouden en in executoriaal beslag genomen aandelen in Boxx Deelnemingen.

2.24.

In een e-mailbericht van [naam 5] aan [naam 3] van 8 juli 2021 is het volgende vermeld:

“
Zoals bekend is er contractueel vastgelegd dat buitengevel betonplaten gesausd dienen te worden. Hierbij wil ik je in kennis stellen dat wij inmiddels opdracht hebben verstrekt voor uitvoering hiervan. Uitvoering zoals contractueel ook is vastgelegd. De factuur voor uitvoering hiervan zullen wij doorbelasten t.b.v. de bijdragen verhuurder.”

2.25.

In een reactie van [naam 3] van 8 juli 2021 is het volgende vermeld:

“
Wat zijn de kosten voor het schilderwerk? Alvorens wij ergens akkoord op kunnen geven dienen wij de offerte goed te keuren in combinatie met het resterend budget.”

2.26.

[naam 5] heeft in een e-mailbericht van 12 juli 2021 als volgt gereageerd:

“
Bijgaand de offerte voor het schilderwerk en de beplating t.b.v. de entree.”

2.27.

Een e-mailbericht van [naam 3] aan [naam 2] van 14 juli 2021 vermeldt het volgende:

“
Wat gaan we doen er is nog wel budget, alleen weet niet of het handig is dat wij de werkzaamheden laten uitvoeren?”

3.Beoordeling

3.1.

Boxx vordert in deze procedure in conventie vergoeding voor werkzaamheden die Boxx aan het gehuurde heeft laten verrichten en die [geïntimeerde] , zo stelt Boxx, op grond van artikel 11.4 van de huurovereenkomst had moeten betalen. Boxx vordert ook vergoeding van schade, althans ten onrechte betaalde huur over een periode waarin zij het gehuurde na een inbraak niet kon gebruiken, een bedrag wegens ongerechtvaardigde verrijking en proceskosten.

[geïntimeerde] vordert in reconventie ontbinding van de huurovereenkomst onder meer op grond van tekortschieten door Boxx in de nakoming van haar betalingsverplichting, ontruiming van het gehuurde, veroordeling van Boxx tot verstrekken van informatie en proceskosten.

De kantonrechter heeft de vorderingen van Boxx afgewezen en de vorderingen van [geïntimeerde] tot ontbinding en ontruiming toegewezen onder de voorwaarde dat Boxx de huurachterstand niet binnen twee weken na het vonnis heeft betaald. Boxx is onder die voorwaarde ook veroordeeld op straffe van een dwangsom opgave te doen van haar inkomstenbronnen. Boxx is verder verwezen in de proceskosten.

3.2.

Met de eerste grief stelt Boxx dat de kantonrechter ten onrechte als feit heeft vastgesteld dat na herstel van waterschade door een inbraak het gehuurde op
31 december 2018 weer is opgeleverd. Boxx stelt dat het gehuurde door deze waterschade van 24 september 2018 tot en met 10 mei 2019 niet bruikbaar was. Zij verwijst daartoe naar een overzicht van werkzaamheden waaruit blijkt dat op 31 december 2018 de scheidingswanden nog niet volledig waren geplaatst en de vloerbedekking in het trappenhuis nog niet was gelegd. Zij stelt met grief 8 in verband hiermee bovendien dat zij de huurprijs van 31 december 2018 tot en met 10 mei 2019 onverschuldigd heeft betaald en dat [geïntimeerde] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen beroep kan doen op artikel 10.3 van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst, waarin vorderingen tot huurprijsvermindering uit hoofde van schade op grond van een gebrek zijn uitgesloten. Het hof is van oordeel dat Boxx onvoldoende heeft bestreden dat het juist is dat [geïntimeerde] op 31 december 2018 aan haar een mailbericht zond waarin werd bevestigd dat op die datum het gehuurde werd opgeleverd. Boxx heeft niet gesteld te hebben gereageerd op genoemd mailbericht met een bericht dat inhield dat het onjuist was dat oplevering had plaatsgevonden. Boxx heeft bovendien onvoldoende concreet gesteld waarom de werkzaamheden die volgens haar na 31 december 2018 nog moesten worden verricht aan het huurgenot in de weg stonden. Daarom kan niet worden geconcludeerd dat [geïntimeerde] in de betreffende periode haar verplichting tot het verschaffen van huurgenot niet is nagekomen. Ook overigens zijn onvoldoende omstandigheden gesteld die zouden kunnen meebrengen dat [geïntimeerde] zich niet op de genoemde exoneratie zou mogen beroepen. De grieven 1 en 8 falen.

3.3.

Met grief 2 stelt Boxx dat de kantonrechter ten onrechte heeft geconcludeerd dat Boxx met [geïntimeerde] een maximumbudget van € 250.000,-- is overeengekomen. Het hof neemt het oordeel van de kantonrechter in het bestreden vonnis onder 9. in zoverre over dat ook het hof het oordeel is toegedaan dat [geïntimeerde] gerechtvaardigd erop mocht vertrouwen dat overeenstemming was bereikt over het totaalbedrag van € 250.000,-- op basis van de hierboven weergegeven e-mailcorrespondentie over de maximale kosten. Deze correspondentie eindigt met een door [geïntimeerde] genoemd maximaal budget van voornoemd bedrag. Weliswaar wordt daarop van de zijde van Boxx gesproken over een ‘praatstuk’, maar uit niets blijkt dat Boxx vervolgens nog met een tegenvoorstel is gekomen of anderszins heeft aangedrongen op nadere onderhandelingen. Dit had voor de hand gelegen als die onderhandelingen nog niet waren afgerond, zoals Boxx kennelijk beoogd te betogen. Dat geldt te meer, omdat Boxx daarna wel uitvoering heeft gegeven aan de overeenkomst door zelf derden opdracht te geven om werkzaamheden aan het gehuurde uit te voeren en aanspraak te maken op vergoeding van die kosten door [geïntimeerde] . De grief faalt.

3.4.

Met grief 3 stelt Boxx dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat uit artikel 11.4 van de huurovereenkomst niet blijkt dat [geïntimeerde] het gehuurde met geëgaliseerde vloeren en gestukte wanden ter beschikking zou stellen en dat de kosten voor het egaliseren van de vloeren en het stuken van de wanden voor rekening van Boxx dienen te blijven. Ook ten aanzien van deze grief verwijst het hof naar de overwegingen van de kantonrechter, die onder 11. terecht oordeelde dat uit artikel 11.4 volgt dat Boxx het gehuurde in de ‘huidige staat’ heeft aanvaard met uitzondering van de in die bepaling genoemde afspraken. Over het egaliseren van vloeren en stuken van wanden zijn geen afspraken gemaakt, terwijl kennelijk bij oplevering ook niet door Boxx is geklaagd over de staat van de wanden en de vloeren. Boxx heeft ook onvoldoende toegelicht waarom de staat van de vloeren en wanden niet zouden kunnen worden aangemerkt als de naar haar eigen stelling overeengekomen ‘industriële afwerking’. Ook overigens is onvoldoende gebleken dat Boxx meer mocht verwachten dan de staat waarin de vloeren en wanden door [geïntimeerde] zijn opgeleverd. Boxx heeft zodoende onvoldoende toegelicht dat [geïntimeerde] verplicht was deze werkzaamheden uit te voeren noch de relevantie van haar stelling dat deze werkzaamheden noodzakelijk waren verduidelijkt, zodat haar bewijsaanbod van deze laatste twee stellingen zal worden gepasseerd. De grief faalt.

3.5.

Met grief 4 verzet Boxx zich tegen de conclusie van de kantonrechter dat [geïntimeerde] zonder ingebrekestelling niet in verzuim is geraakt ten aanzien van de verlichting en niet is gehouden om de kosten van de door Boxx aangebrachte verlichting te vergoeden. Boxx stelt dat ingebrekestelling niet nodig was vanwege artikel 6:83 aanhef en sub c BW. Uit de uitlatingen van [geïntimeerde] waarop Boxx zich in dit verband beroept, kan echter geenszins worden afgeleid dat [geïntimeerde] haar verplichtingen niet zou gaan nakomen. Uit de uitlatingen van [geïntimeerde] blijkt juist dat [geïntimeerde] wél verlichting wilde aanbrengen. Dat zij op het bereiken van het overeengekomen maximale budget van
€ 250.000,-- heeft gewezen kan daaraan niet afdoen omdat [geïntimeerde] ook niet tot werkzaamheden boven dat bedrag gehouden was. Uit de aard van de tussen partijen gemaakte afspraak volgt immers logischerwijs dat Boxx de kosten boven € 250.000,-- zelf zou dienen te dragen. Dat, zoals Boxx stelt, het restant toen al niet voldoende was om alle door haar gewenste verlichting aan te brengen, betekent op grond van de gemaakte afspraken slechts dat Boxx het deel daarvan
buitenhet budget zelf zou moeten betalen. Boxx kon daaruit niet afleiden dat [geïntimeerde] weigerde (het deel van de) werkzaamheden
binnenhet overeengekomen budget te vergoeden. Tegen deze achtergrond heeft Boxx onvoldoende redenen aangedragen waarom van Boxx (ook anderszins) naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ingebrekestelling mocht worden verlangd. De grief faalt.

3.6.

Met grief 5 stelt Boxx dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat de offerte van Tint Totaal B.V. geen werkzaamheden bevat die voor rekening van [geïntimeerde] komen. Boxx stelt daartoe, zo begrijpt het hof, dat het bij deze kosten ging om ‘onderhoud aan installaties’ of ‘renovatie’. [geïntimeerde] heeft dit echter gemotiveerd betwist. Zonder verdere toelichting, die niet is gegeven, kan het hof niet concluderen dat het bij deze kosten ging om onderhoud aan installaties of renovatie. Integendeel, net als [geïntimeerde] leidt het hof uit de door Boxx gegeven toelichting en de offerte af dat het ging om werkzaamheden van esthetische aard. De grief faalt.

3.7.

Met grief 6 klaagt Boxx erover dat de kantonrechter heeft overwogen dat Boxx de klachtplicht ex artikel 6:89 BW heeft geschonden. Daargelaten of de grief tot een ander oordeel kan leiden, de kantonrechter gaf deze overweging immers ten overvloede, overweegt het hof dat het wel degelijk op de weg van Boxx had gelegen om te klagen, voordat zij het gehuurde in gebruik nam en zelf werkzaamheden daaraan liet uitvoeren. Zij heeft dit lange tijd nagelaten en is pas gaan klagen nadat zij door [geïntimeerde] was gedagvaard. Dat was te laat en Boxx heeft onvoldoende betwist dat [geïntimeerde] door dit tijdsverloop en de inmiddels aangebrachte wijzigingen ook in haar belangen is geschaad. De grief faalt.

3.8.

Grief 7 is gericht tegen de afwijzing door de kantonrechter van de door Boxx gestelde ongerechtvaardigde verrijking. Boxx heeft in hoger beroep niet toegelicht waarom de gestelde waardevermeerdering ongerechtvaardigd zou zijn. Het hof volgt daarom de kantonrechter in de conclusie dat een verrijking, als die er al zou zijn (hetgeen Boxx ook in hoger beroep onvoldoende heeft onderbouwd), wordt gerechtvaardigd door de overeenkomst tussen partijen, waarin is voorzien in verbetering van het gehuurde door de afspraak dat de huurder daaraan geen recht op vergoeding ontleent. Daarop stuit de grief reeds af.

3.9.

Grief 9 betreft vaststelling van de kosten van het schilderwerk, waar ook [geïntimeerde] met de tweede grief in het incidenteel hoger beroep over klaagt. Boxx meent dat de kantonrechter het volledige bedrag van de door haar in het geding gebrachte offerte in mindering had moeten brengen op de door haar nog te betalen huurachterstand. [geïntimeerde] meent dat de in mindering te brengen kosten maximaal € 9.971,-- bedragen, overeenkomstig de offerte die schilder [naam 6] eerder aan haar had uitgebracht. Het hof overweegt dat Boxx bekend was met de offerte van [naam 6] en dat zij er niet zonder meer op mocht vertrouwen dat [geïntimeerde] zou instemmen met de 2,5 keer hogere offerte van [naam 7] . Weliswaar heeft [geïntimeerde] op die laatste offerte niet gereageerd, maar nu er eerder een veel lagere offerte lag die Boxx bekend was, kon het enkele uitblijven van een reactie niet zonder meer het vertrouwen rechtvaardigen dat [geïntimeerde] met de veel hogere offerte van [naam 7] zou instemmen. Boxx heeft geen bijzondere omstandigheden aangevoerd die dit vertrouwen toch zouden rechtvaardigen. De grief in het principaal hoger beroep faalt en de grief in het incidenteel beroep slaagt. Dit betekent dat Boxx op de huurschuld niet € 21.551,26 maar € 9.971,-- in mindering kan brengen. Tot een (gewijzigde) toewijzing van enig bedrag leidt dit niet, nu daartoe ook in eerste aanleg geen vordering is ingesteld door [geïntimeerde] en de vordering van Boxx die hierop ziet in verband met verrekening door de kantonrechter niet is toegewezen. De kantonrechter heeft de aan de hand van deze post bepaalde resterende schuld van Boxx weliswaar in het dictum opgenomen, maar slechts in het kader van de bepaling van de voorwaarde waaronder de ontbinding is toegewezen. De grieven zien niet op deze afdoening, zodat ook het hof ter zake geen vordering zal kunnen toewijzen. Hierna zal het hof beoordelen of de genoemde voorwaarde in stand blijft.

3.10.

Met de eerste grief in het incidenteel hoger beroep betoogt [geïntimeerde] dat de kantonrechter ten onrechte de ontbinding en ontruiming slechts voorwaardelijk heeft toegewezen. De grief slaagt. [geïntimeerde] heeft onvoldoende betwist aangevoerd dat Boxx haar verplichtingen gedurende lange tijd niet is nagekomen. Daar komt bij dat Boxx ook na daartoe door de rechter te zijn veroordeeld, de achterstallige huur onbetaald heeft gelaten. Dat getuigt van een structurele weigerachtigheid om essentiële verplichtingen uit de huurovereenkomst na te komen. Deze tekortkoming is naar het oordeel van het hof niet zo gering dat deze de ontbinding, rekening houdend met de gevolgen daarvan, niet zou rechtvaardigen.

3.11.

Partijen hebben (ook overigens) geen stellingen ingenomen, die indien bewezen tot een ander oordeel zouden leiden. Aan bewijslevering wordt daarom niet toegekomen.

3.12.

De conclusie is dat het principaal hoger beroep niet slaagt. Het incidenteel hoger beroep slaagt. De ontbinding en ontruiming zal alsnog worden toegewezen als na te melden. Boxx zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het principaal en het incidenteel hoger beroep.

4.Beslissing

Het hof:

rechtdoende in principaal appel

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

rechtdoende in incidenteel appel

vernietigt het vonnis waarvan beroep, voor zover daarbij aan de ontbinding en de veroordeling van Boxx tot ontruiming een voorwaarde is verbonden

en in zoverre opnieuw rechtdoende:

ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de onroerende zaak [straat] 30-32 te [plaats] ;

veroordeelt Boxx om het gehuurde binnen een maand na de datum van dit arrest te ontruimen;

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor het overige;

rechtdoende in principaal en in incidenteel appel

veroordeelt Boxx in de kosten van het geding in principaal en incidenteel hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot in principaal appel op € 5.689,-- aan verschotten en € 3.572,-- voor salaris en in incidenteel appel op € 1.214,-- voor salaris, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest aan de kostenveroordeling is voldaan;

verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. E.J. Bellaart, J.C. Toorman en E.K. Veldhuijzen van Zanten en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 17 september 2024.

Ontbinding huurovereenkomst en huurachterstand bij bedrijfsruimte

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

1.Het geding in hoger beroep

2.Feiten

3.Beoordeling

4.Beslissing