ECLI:NL:GHAMS:2024:2447

• Datum uitspraak: 6 augustus 2024
• Publicatiedatum: 3 september 2024
• Zaaknummer: 200.329.129/01
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J.E. van der Werff; J.C.W. Rang; E.K. Veldhuijzen van Zanten
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huur bedrijfsruimte met bovenliggende woonruimte; huurachterstand, ontbinding en ontruiming; berekening coronakorting

In deze zaak heeft appellant, die een horecaruimte met bovenliggende woonruimte huurt van EMMA, een aanzienlijke huurachterstand opgebouwd sinds de coronacrisis. EMMA vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. De partijen zijn in geschil over de wijze van berekening van de coronakorting op de huur en de vraag of EMMA tekort is geschoten in haar verplichtingen door geen huurcontract te verstrekken waarin de woonbestemming expliciet is vermeld. Het hof oordeelt dat de zeer grote huurachterstand de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt en dat een langere termijn voor betaling niet zinvol zou zijn geweest. De grieven van appellant worden verworpen, en de bestreden vonnissen worden bekrachtigd. Het hof wijst de vorderingen van appellant af en veroordeelt hem in de kosten van het hoger beroep.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.329.129/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam : 8812414 CV EXPL 20-18320

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 6 augustus 2024

in de zaak van

[appellant] ,

wonend te [plaats] ,

appellant,

advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam,

tegen

EXPLOITATIE MAATSCHAPPIJ MOTEL ALKMAAR N.V.,

gevestigd te Purmerend,

geïntimeerde,

advocaat: mr. G. Yosefzay te Amsterdam.

Partijen worden hierna ook [appellant] en EMMA genoemd.

1. De zaak in het kort

Appellant heeft van geïntimeerde een horecaruimte gehuurd met bovenliggende woonruimte. Sinds de coronacrisis heeft hij een aanzienlijke huurachterstand laten ontstaan. De verhuurder vordert op grond daarvan ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Partijen strijden over de vraag hoe de coronakorting op de huur in dit geval moet worden berekend (over welke huur en hoe de pijn te verdelen). Ook meent de huurder dat de verhuurder hem in de problemen heeft gebracht door het niet nakomen van haar toezegging om een huurcontract te verstrekken waarin met zoveel woorden is vermeld dat de bovenverdiepingen als woonruimte zijn bestemd.

2. Het geding in hoger beroep

[appellant] is bij dagvaarding van 19 april 2023 in hoger beroep gekomen van vonnissen die de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam op 16 augustus 2021 en 16 september 2022 (tussenvonnissen) en 20 januari 2023 (eindvonnis) onder bovenvermeld zaaknummer heeft gewezen tussen EMMA als eiseres in conventie, tevens verweerster in reconventie en [appellant] als gedaagde in conventie, tevens eiser in reconventie.

Bij tussenarrest van 18 juli 2023 is een mondelinge behandeling na aanbrengen gelast. De zitting heeft uiteindelijk geen doorgang gevonden.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, tevens houdende wijziging van eis, met producties;

- memorie van antwoord;

- akte van de kant van [appellant] ;

- antwoordakte van de kant van EMMA.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellant] heeft bij memorie zijn hoger beroep beperkt tot de vonnissen van 16 september 2022 en 20 januari 2023 en na eiswijziging in hoger beroep geconcludeerd dat het hof de bestreden vonnissen zal vernietigen en

- zal verklaren voor recht dat (i) EMMA bij monde [naam 1] met [appellant] is overeengekomen om een huurcontract af te geven waarin naast de bestemming bedrijfsruimte tevens de bestemming woonruimte is vermeld, zulks mede om [appellant] in staat te stellen zijn onderneming, gedreven onder de naam “ [bedrijf] ”, aan derden te verkopen en dat (ii) EMMA door dit nalaten toerekenbaar is tekortgeschoten jegens [appellant] dan wel jegens hem onrechtmatig heeft gehandeld;

- EMMA zal veroordelen tot vergoeding van de door [appellant] geleden schade, nader op te maken bij staat;

- op de verschuldigde huur een korting zal toepassen in afwijking van het principe van het gelijkelijk verdelen van de pijn, zoals vastgesteld door de Hoge Raad, nadat het hof kennis heeft kunnen nemen van de financiële gesteldheid van EMMA en de personen die tot haar zijn gerechtigd, te weten [naam 2] en [naam 1] , en verder de korting niet zal verminderen met 40%, maar in het geheel niet zal verminderen dan wel hooguit met een percentage van vijf,

met veroordeling van EMMA in de kosten van beide instanties

EMMA heeft bezwaar gemaakt tegen de eiswijziging in hoger beroep en zij heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van de bestreden vonnissen en afwijzing van het hoger beroep, met veroordeling van [appellant] , uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van het hoger beroep, inclusief de nakosten en met rente.

[appellant] heeft in hoger beroep bewijs aangeboden.

3. Feiten

De kantonrechter heeft in het tussenvonnis van 16 augustus 2021 onder 1.1 tot en met 1.14 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. In hoger beroep is niet in geschil dat de feiten juist zijn weergegeven, zodat ook het hof van die feiten uitgaat. Voor zover in hoger beroep nog van belang en aangevuld met andere onomstreden relevante feiten, zijn die feiten de volgende.

a. EMMA verhuurt sinds eind jaren 90 aan [appellant] een bedrijfsruimte en de twee daarboven gelegen etages in het centrum van [plaats] .

b. Tot medio 2018 gold tussen partijen een huurovereenkomst die onder meer de volgende bepalingen bevatte:

Artikel 4

1. Het gehuurde is bestemd voor de uitoefening van een horecabedrijf en dient als zodanig ingericht te zijn.

2. Wijziging van de huidige bestemming is niet toegestaan dan na verkregen schriftelijke toestemming van de verhuurder.

(…)

Artikel 6

Het is huurder niet toegestaan om het gehuurde op een zodanige wijze aan derden onder te verhuren of weder te verhuren dat daardoor een rechtstreekse contractuele band tussen die derde(n) en verhuurder ontstaat of directe aanspraken van die derde(n) jegens verhuurder ontstaan. (…)

c. Op de begane grond en in de eerste verdieping van het gehuurde heeft [appellant] een restaurant geëxploiteerd. Op de tweede en derde verdieping van het gehuurde bevindt zich woonruimte, die [appellant] aanvankelijk verhuurde aan studenten en later veelal aan toeristen.

d. Per 1 juli 2017 bedroeg de huurprijs € 5.656,22 exclusief btw per maand. Rond die periode zijn partijen met elkaar in gesprek gegaan over een nieuwe huurprijs en vastlegging van de afspraken in een nieuw huurcontract. Terugkerend onderwerp van gesprek was de toestemming voor onderverhuur van de bovengelegen etages en de hoogte van de huurprijs. Op 5 juli 2018 hebben partijen overeenstemming bereikt over een concepthuurovereenkomst waarin de hierboven geciteerde artikelen 4 en 6 waren overgenomen en een huurprijs was bepaald van € 100.000,= per jaar oftewel € 8.333,33 per maand, steeds exclusief btw.

e. Bij besluit van 10 september 2019 heeft de gemeente [plaats] het gebruik van de tweede en derde verdieping van het gehuurde als logiesgebouw verboden wegens strijd met de brandveiligheidsvoorschriften en wegens strijd met het bestemmingsplan.

f. Vanaf het eerste kwartaal van 2020 heeft [appellant] een huurachterstand laten ontstaan.

Tot en met 16 maart 2022 bedroeg de achterstand € 165.693,73.

g. Na het eindvonnis heeft [appellant] de daarin toegewezen huurachterstand niet binnen de door de kantonrechter bepaalde termijn voldaan, waarna EMMA het eindvonnis ten uitvoer heeft laten leggen en het gehuurde is ontruimd.

4. Eerste aanleg

4.1

EMMA heeft in eerste aanleg in conventie gevorderd, samengevat, ontbinding van de huurovereenkomst van partijen, ontruiming van het gehuurde en betaling van de huurachterstand. In reconventie heeft [appellant] gevorderd, samengevat en voor zover in hoger beroep nog van belang, een verklaring voor recht dat de geldende huurprijs € 5.656,22 exclusief btw bedraagt, althans verlaging van de huurprijs tot dat bedrag dan wel een door een deskundige na inwinning van een deskundigenbericht vast te stellen bedrag, een verklaring voor recht dat EMMA toerekenbaar is tekortgeschoten jegens [appellant] door geen toestemming te verlenen voor het exploiteren van een bed and breakfast op de tweede en derde verdieping en veroordeling van EMMA tot vergoeding van de daardoor ontstane schade, nader op te maken bij staat, en verlaging van de geldende huurprijs op grond van artikel 6:258 lid 1 BW in verband met de gevolgen van de coronapandemie. Bij wijze van provisionele vordering heeft [appellant] gevorderd dat EMMA op straffe van verbeurte van een dwangsom zou worden veroordeeld tot afgifte van een huurcontract waarin de bestemming van de bovenverdiepingen als woonruimte is vermeld.

4.2

Bij het bestreden eindvonnis heeft de kantonrechter de huurachterstand tot en met oktober 2022, na aftrek van de door hem berekende coronakorting, vastgesteld op € 160.737,75, [appellant] veroordeeld tot betaling van dat bedrag, verhoogd met de wettelijke rente en hem, voor het geval hij niet binnen een maand na het vonnis aan de betalingsveroordeling zou voldoen, veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde. In reconventie heeft de kantonrechter over de perioden van 15 maart 2020 tot 1 juni 2020, 15 oktober 2020 tot en met 31 december 2020, 1 januari 2021 tot 5 juni 2021, 18 december 2021 tot en met 31 december 2021 en 1 januari 2022 tot en met 24 januari 2022 de coronakorting op de huur vastgesteld, de huurovereenkomst dienovereenkomstig gewijzigd en de overige vorderingen van [appellant] afgewezen. De provisionele vordering van [appellant] is door de kantonrechter (reeds bij tussenvonnis van 16 september 2022) eveneens afgewezen.

5. Beoordeling

5.1

[appellant] heeft in hoger beroep vier grieven aangevoerd. Grief I gaat over de afgifte van een aangepast huurcontract, grief II over de 50/50-verdeling in de berekening van de coronakorting, grief III over de vraag over welke huurprijs de korting moet worden berekend en grief IV over de ontbinding van de huurovereenkomst.

Het aangepaste huurcontract

5.2

De kantonrechter heeft de provisionele vordering van [appellant] afgewezen op grond van de overweging dat de afgifte van een aangepast huurcontract niet een voorlopig karakter heeft. Tegen deze overweging komt [appellant] met zijn eerste grief op. Volgens hem heeft de kantonrechter aldus een eis gesteld die niet op de wet is gebaseerd.

5.3

EMMA meent dat [appellant] niet kan worden ontvangen in zijn hoger beroep tegen het incidentele vonnis, omdat hij dat hoger beroep direct had moeten instellen en daarmee niet kon wachten tot na het eindvonnis. Dit betoog is onjuist; een provisioneel vonnis is een tussenvonnis, dus hoger beroep daartegen kan tegelijkertijd met het hoger beroep tegen het eindvonnis worden ingesteld, ook al biedt artikel 337 Rv de mogelijkheid (“kan”) om dat al vóór het eindvonnis te doen.

5.4

Het hof zal echter niet ingaan op de vraag of de kantonrechter de gevorderde voorziening op de door hem gebezigde grond terecht heeft afgewezen. In hoger beroep heeft [appellant] immers geen toewijzing meer gevorderd van de provisionele vordering.

5.5

Grief I bevat echter, naar het hof begrijpt, ook de onderbouwing van de in hoger beroep gevorderde verklaring voor recht en schadevergoeding, op te maken bij staat. De kantonrechter heeft in het eindvonnis overwogen dat [appellant] geen recht heeft op een huurcontract waarin de woonbestemming van de bovenetages expliciet wordt benoemd, ook al valt te begrijpen dat hij daaraan behoefte heeft. In hoger beroep grondt [appellant] zijn recht op een aangepast huurcontract op een toezegging van de zijde van EMMA. Hij stelt dat [naam 1] namens EMMA tijdens de mondelinge behandeling op 15 mei 2021 uitdrukkelijk heeft toegestemd in aanpassing van het huurcontract en tijdens de mondelinge behandeling van 28 oktober 2021 op aandringen van de kantonrechter heeft toegezegd alsnog daaraan te zullen meewerken. EMMA heeft een en ander betwist. Zij stelt dat [naam 1] op de eerste zitting slechts de bereidheid heeft uitgesproken over een gewijzigd huurcontract te overleggen en dat op de tweede zitting is afgesproken dat [appellant] een tekstvoorstel zou doen en zich in de tussentijd aan zijn betalingsverplichtingen zou houden, wat hij niet heeft gedaan, waarna EMMA vonnis heeft gevraagd.

5.6

Nu de door [appellant] gestelde ongeclausuleerde toezegging door EMMA is betwist, is het aan [appellant] daarvan bewijs te leveren. Hij heeft dat bewijs echter niet aangeboden, zodat het hof aan zijn stelling als onbewezen voorbij gaat. Dit betekent dat geen grond bestaat voor de gevorderde verklaring voor recht en schadevergoeding. Grief I is tevergeefs voorgedragen. Bij deze uitkomst heeft EMMA geen belang bij haar bezwaar tegen de eiswijziging in hoger beroep.

De 50/50-verdeling

5.7

In de toelichting op grief II voert [appellant] aan dat er reden is voor een andere verdeling van het nadeel dan de verdeling bij helfte die tot uitgangspunt wordt genomen in de uitspraak van de Hoge Raad van 24 december 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1974). Volgens [appellant] behoeft het geen betoog dat de gevolgen van de pandemie voor hem desastreus zijn en dienen de natuurlijke personen achter EMMA, de familie [naam 1] / [naam 2] , openheid van zaken te geven over de financiële gevolgen die de coronacrisis voor hen heeft gehad. Tot nu toe heeft de familie [naam 1] / [naam 2] echter geweigerd die openheid te geven, hetgeen in strijd is met de
equality of arms , aldus [appellant] .

5.8

EMMA is een rechtspersoon, een naamloze vennootschap. Deze heeft een eigen afgescheiden vermogen. Naar het oordeel van het hof dient de vergelijking van de wederzijdse financiële situaties om te bezien of er aanleiding is voor een andere verdeling van “de pijn” dan 50/50, plaats te vinden op het niveau van de partijen zelf en dus niet op het niveau van hun aandeelhouders of UBO’s. Er kunnen redenen zijn om van dat beginsel af te wijken, maar daarvoor is dan wel vereist dat degene die de afwijking bepleit, voldoende stelt om die afwijking te rechtvaardigen. De financiële gegevens van EMMA zijn openbaar gemaakt, maar [appellant] heeft daarnaar kennelijk geen onderzoek gedaan of hij heeft van de uitkomst van dat onderzoek geen melding gemaakt. Hij heeft in feite niet meer gesteld dan dat de familie [naam 1] / [naam 2] welvarend is en dat het er alle schijn van heeft dat zij dat ook na de coronacrisis is gebleven, maar dat is niet voldoende voor
piercing the corporate veil , zoals [appellant] wenst. Ook het hof ziet daarom geen aanleiding om van de 50/50-verdeling af te wijken. Grief II mist doel.

De korting over het woonruimtedeel

5.9

In eerste aanleg heeft [appellant] onder verwijzing naar de inhoud van een in opdracht van EMMA uitgebracht taxatierapport betoogd dat de tussen partijen overeengekomen huurprijs voor 60% zag op de bedrijfsruimte en voor 40% op de woonruimte in het gehuurde. Deze stelling is door EMMA niet bestreden en de kantonrechter heeft deze verdeling aangehouden om te bepalen over welk deel van de huurprijs [appellant] recht had op coronakorting. Naar het oordeel van de kantonrechter had [appellant] namelijk uitsluitend recht op coronakorting over de huur voor het bedrijfsruimtedeel. De door de kantonrechter berekende korting is daarom slechts toegepast over 60% van de huur.

5.1

[appellant] betoogt met grief III dat een vermindering van de in aanmerking te nemen huur met 40% in strijd is met de redelijkheid en billijkheid, omdat de inkomsten die hij voorafgaand aan de pandemie behaalde met de woonruimte slechts een fractie waren van de inkomsten uit het restaurant, namelijk ongeveer € 10.000,= ten opzichte van ongeveer € 1.000.000,= per jaar. Dit grote verschil rechtvaardigt volgens hem dat bij de berekening van de coronakorting de gehele huur in aanmerking wordt genomen of ten minste 95% van die huur. Hij wijst erop dat het gehuurde in zijn geheel als bedrijfsruimte is verhuurd omdat de woonruimte afhankelijke woonruimte is, waarop de artikelen 7:290 BW e.v. van toepassing zijn.

5.11

Het feit dat de woonruimte op de bovenverdiepingen in het verleden aan toeristen verhuurd is geweest, vormt een sterke aanwijzing dat die woonruimte niet is te beschouwen als een of meer afhankelijke woning(en). Die kwestie kan echter verder onbesproken blijven, omdat die niet relevant is. De rechtvaardiging van de coronakorting is gelegen in het feit dat als gevolg van de overheidsmaatregelen in het kader van de coronapandemie een gehuurde bedrijfsruimte in verminderde mate kan worden geëxploiteerd. Aangezien het [appellant] ten tijde van de aanvang van de coronacrisis (begin 2020) al was verboden om aan toeristen te verhuren, kan niet worden gezegd dat hij door de coronamaatregelen is beperkt in zijn exploitatiemogelijkheden ten aanzien van de woonruimte. Er is dus geen reden een korting toe te kennen over de huur die geacht kan worden voor de woonruimte te worden betaald.

5.12

Partijen hebben blijkens de eigen stellingen van [appellant] van de overeengekomen huurprijs 40% toegerekend aan de woonruimte. De kantonrechter heeft in het tussenvonnis van 16 september 2022 overwogen dat het verbod van toeristische verhuur in de risicosfeer van [appellant] als ondernemer ligt. Tegen die overweging heeft [appellant] geen grief gericht. Dat zo zijnde, geeft de omstandigheid dat naar de mening van [appellant] de voor de woonruimte afgesproken huur door het verbod te hoog is geworden, het hof geen aanleiding een groter deel van de huur aan de bedrijfsruimte toe te rekenen dan waarvan partijen bij het overeenkomen van de nieuwe huur zijn uitgegaan. Het hof volgt de kanonrechter dus in zijn berekening van de coronakorting. Dit betekent dat grief III eveneens faalt.

De ontbinding van de huurovereenkomst

5.13

Met grief IV bepleit [appellant] dat de buitengewoon bijzondere omstandigheden in deze zaak voor de kantonrechter aanleiding hadden moeten zijn om ondanks de hoogte van de betalingsachterstand (€ 160.737,75 tot en met oktober 2022) af te zien van ontbinding van de huurovereenkomst. In ieder geval had aan hem een langere betalingstermijn moeten worden gegund, aldus [appellant] . Bovendien moet volgens hem rekening worden gehouden met de schadevergoeding waarop hij recht heeft in verband met de weigering van EMMA om een aangepast huurcontract af te geven, die hij in verrekening kan brengen.

5.14

De schadevergoedingsvordering is hierboven al ongegrond bevonden. De huurachterstand die [appellant] heeft laten ontstaan is dermate groot, dat niet viel te verwachten dat deze binnen een enigszins afzienbare tijd door [appellant] zou zijn ingelopen, als hij daartoe al in staat zou zijn geweest. Toekenning van een langere betalingstermijn lag om die reden niet in de rede. Ook is de huurachterstand zo hoog, dat die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Hieraan doet niet af dat het erop lijkt dat een ongelukkige samenloop van omstandigheden [appellant] financieel de das heeft omgedaan. Die omstandigheden liggen immers in zijn risicosfeer.

Slotsom en kosten

5.15

De grieven hebben geen succes. De bestreden vonnissen worden bekrachtigd en de nieuwe vorderingen van [appellant] worden afgewezen. Als de in het ongelijk gestelde partij wordt [appellant] veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.

6. Beslissing

Het hof:

bekrachtigt de bestreden vonnissen;

wijst af hetgeen [appellant] in hoger beroep nog meer heeft gevorderd;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van EMMA begroot op € 2.135,= aan verschotten en € 2.893,50 voor salaris en € 178,= voor nasalaris, te vermeerderen met € 92,= voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot als betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;

verklaart de betalingsveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.E. van der Werff, J.C.W. Rang en E.K. Veldhuijzen van Zanten en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 6 augustus 2024.