Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.316.987/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 8865130 CV EXPL 20-20289
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 16 juli 2024
in de zaak van
[appellant] B.V.,
gevestigd te [plaats 1] ,
appellante,
advocaat: mr. M.A. Johannsen te Amsterdam,
tegen
1.[geïntimeerde 1] ,
wonend te [plaats 1] ,
advocaat: mr. R. Vos te Haarlem,
2.
[geïntimeerde 2],
[geïntimeerde 2],
wonend te [plaats 1] ,
niet verschenen,
geïntimeerden.
Appellante wordt hierna [appellant] genoemd. Geïntimeerden worden hierna afzonderlijk [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] genoemd en gezamenlijk [geïntimeerden] .
1.De zaak in het kort
[appellant] vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Volgens [appellant] gebruikt de huurder het gehuurde niet daadwerkelijk zelf. De kantonrechter heeft geoordeeld dat de huurder aan zijn verzwaarde motiveringsplicht heeft voldaan en heeft [appellant] toegelaten tot bewijslevering. Bij eindvonnis heeft de kantonrechter geoordeeld dat [appellant] daarin niet is geslaagd. De kantonrechter heeft de vorderingen afgewezen. De grieven van [appellant] zijn gericht tegen de bewijsopdracht, de bewijswaardering en de uitleg van de contractuele gebruiksverplichting. Het hof bekrachtigt de vonnissen van de kantonrechter.
2.Het geding in hoger beroep
[appellant] is bij dagvaarding van 30 september 2022 in hoger beroep gekomen van vonnissen van 5 juli 2021 en 18 juli 2022 van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter), onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [appellant] als eiseres en [geïntimeerden] . als gedaagden. Nadat [appellant] op
4 november 2022 een herstelexploot heeft uitgebracht ten aanzien van [geïntimeerde 2] , is tegen haar verstek verleend.
4 november 2022 een herstelexploot heeft uitgebracht ten aanzien van [geïntimeerde 2] , is tegen haar verstek verleend.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven;
- memorie van antwoord, met producties.
Partijen hebben de zaak tijdens de mondelinge behandeling van 28 mei 2024 aan de hand van overgelegde spreekaantekeningen laten toelichten door hun voornoemde advocaten.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof de bestreden vonnissen zal vernietigen en
- uitvoerbaar bij voorraad - alsnog haar (in hoger beroep verminderde) vorderingen zal toewijzen, met veroordeling van [geïntimeerden] . in de kosten van het geding in beide instanties, met nakosten en rente.
- uitvoerbaar bij voorraad - alsnog haar (in hoger beroep verminderde) vorderingen zal toewijzen, met veroordeling van [geïntimeerden] . in de kosten van het geding in beide instanties, met nakosten en rente.
[geïntimeerde 1] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van de bestreden vonnissen, met
- uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, met nakosten en rente.
- uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, met nakosten en rente.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
3.Feiten
De kantonrechter heeft in 1.1 tot en met 1.11 van het in deze zaak op 5 juli 2021 gewezen tussenvonnis de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. In hoger beroep is niet in geschil dat de feiten juist zijn weergegeven, zodat ook het hof van deze feiten uitgaat. Waar nodig aangevuld met andere onomstreden feiten, komen de feiten neer op het volgende.
3.1.
[geïntimeerde 1] huurt sinds 5 september 2009 de woning aan de [straat 1] te [plaats 1] (hierna: het gehuurde) van (de rechtsvoorganger van) [appellant] . De kale huurprijs bedroeg op 1 juli 2020 € 724,32 per maand. [geïntimeerde 1] is ingeschreven op het adres van het gehuurde. De onderneming van [geïntimeerde 1] staat ook geregistreerd op het adres van het gehuurde.
3.2.
In artikel 1.2 van de huurovereenkomst is bepaald dat het gehuurde uitsluitend
bestemd is om te worden gebruikt als woonruimte. In artikel 8 van Pro de
huurovereenkomst staat het volgende:
“
Woonplaats
Woonplaats
8.1
Vanaf de ingangsdatum van de huur worden alle mededelingen van verhuurder aan huurder in verband met de uitvoering van dit huurcontract, gericht aan het adres van het gehuurde, zijnde het werkelijke woonadres van huurder. (…)”
3.3.
In de “algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte” die onderdeel
uitmaken van de huurovereenkomst tussen partijen (hierna: de algemene bepalingen),
is onder meer het volgende bepaald:
“
Gebruik
Gebruik
1.1
Huurder dient het gehuurde - gedurende de gehele duur van de overeenkomst - daadwerkelijk, behoorlijk en zelf te gebruiken uitsluitend overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming (…).
(…)
1.3
Huurder is - zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder - niet bevoegd het gehuurde geheel of gedeeltelijk in huur, onderhuur of gebruik aan derden af te staan (…).”
3.4.
[geïntimeerde 2] , de meerderjarige dochter van [geïntimeerde 1] , is in 2011 in het gehuurde komen wonen. Zij staat sindsdien ook ingeschreven op het adres van het gehuurde.
3.5.
[geïntimeerde 1] heeft sinds juni 2010 een relatie met [naam 1] (hierna:
[naam 1] ), die een woning huurt aan de [straat 2] te [plaats 1] .
3.6.
[geïntimeerde 1] en [naam 1] hebben samen een zomerhuisje op camping [plaats 2]
te [plaats 1] (hierna: het zomerhuisje).
3.7.
[appellant] heeft op meerdere momenten onderzoek verricht naar het gebruik
van het gehuurde. In het rapport van 17 mei 2021, opgemaakt door [naam 2]
, senior onderzoeker bij woonfraude.com, valt – voor zover relevant – het
volgende af te leiden:
- Op 7 april 2021 van 15.38 tot 17.20 uur heeft rapporteur R711 gezien dat de auto van [geïntimeerde 2] geparkeerd stond voor het gehuurde.
- Op 14 april 2021 van 06.55 tot 08.17 uur heeft rapporteur R711 gezien dat de auto van [geïntimeerde 2] geparkeerd stond voor het gehuurde. Ook heeft de rapporteur gezien dat een jonge man om 07.51 uur vanuit het gehuurde met een tas met oud papier vertrekt en om 08.09 uur weer terugkeert.
- Op 21 april 2021 van 12.01 tot 12.11 uur heeft rapporteur R711 naar aanleiding van een door [geïntimeerde 1] geplaatste advertentie op marktplaats betreffende zonnepanelen een afspraak met [geïntimeerde 1] op camping [plaats 2] . Volgens de rapporteur verklaarde [geïntimeerde 1] “Ik heb hier 25 zonnepanelen op het dak gehad, hierboven op het dak boven de jacuzzi. Vijftien zijn al verkocht. Ik heb dit (doelend op het vakantiehuis) met mijn vriendin samen opgebouwd, samen met z’n tweetjes. Wij zitten hier gewoon een half jaar per jaar. Wij hebben hier vloerverwarming, een grote slaapkamer en een luxe badkamer, en een woonkamer, en een aparte ruimte met een wasmachine en droogtrommel. Je zou hier gewoon in kunnen wonen. Wij zitten hier een half jaar en dan gaan we weer weg en dan zitten we weer in [plaats 1] op 1 hoog.”
- Op 4 mei 2021 van 06.54 tot 06.55 uur heeft rapporteur R711 de bestelbus van [geïntimeerde 1] gezien bij het zomerhuisje; de motorkap is koud.
- Op 10 mei 2021 om 14.40 uur heeft rapporteur R712 telefonisch contact opgenomen met de heer [naam 3] die hem het volgende meedeelde: “Ik heb een aantal jaren gewoond op het adres [straat 3] . Ik ben twee maanden geleden met mijn vrouw verhuisd naar een andere gemeente. In hetzelfde portiek woont op nummer [x] een vrouw die ik iedere dag zag. Twee- tot driemaal per week zag ik een man bij haar die ik ken bij de naam [geïntimeerde 1] . (…) [geïntimeerde 1] heeft enige tijd geleden tegen mijn vrouw gezegd dat zijn dochter bij ons in het portiek woont maar dat hij zelf ergens anders woont. Ik heb sterk het idee dat deze [geïntimeerde 1] niet woonachtig is op de [straat 1] , maar dat zijn dochter daar woont.”
- Op 10 mei 2021 om 14.51 uur heeft rapporteur R711 telefonisch contact opgenomen met [naam 4] , die het volgende heeft verklaard: “Ik ben werkzaam bij Vos Centrale Verwarming BV. U vraagt mij over de manier waarop een afspraak voor jaarlijks onderhoud wordt gepland op het adres [straat 1] te [plaats 1] , of dat ik anderszins iets op te merken heb over het gepleegde CV-onderhoud aldaar. Ik kan u melden dat een afspraak plannen voor jaarlijks onderhoud, op dat adres, niet standaard verloopt. Een opmerkelijk moment was ongeveer 2/3 jaar geleden toen [geïntimeerde 1] telefonisch werd benaderd voor een onderhoudsafspraak aan de [straat 1] , hij zei: “Ik woon daar niet, je moet effen mijn dochter bellen voor een afspraak”. Een monteur van ons bedrijf heeft gedurende het CV-onderhoud in deze woning werkkleding gezien, mogelijk afkomstig van [geïntimeerde 1] . [geïntimeerde 1] zelf werd in de woning niet gezien de afgelopen jaren. Het is daardoor niet duidelijk wie daar daadwerkelijk woonachtig is/zijn. Mijn monteur twijfelt, hij weet niet met zekerheid te zeggen wie daar wonen.”
- Op 10 mei 2021 omstreeks 18.58 uur heeft rapporteur R712 aangebeld bij het gehuurde, waarna [geïntimeerde 2] de deur op afstand opende en de rapporteur haar tijdens het naar boven lopen tegen een man in het gehuurde hoorde zeggen “Het is niet mijn vader”. Op de vraag of [geïntimeerde 1] in het gehuurde woont, hoorde de rapporteur [geïntimeerde 2] zeggen “Ja, die woont hier”.
- Op 10 mei 2021 omstreeks 19.25 uur heeft rapporteur R712 aangebeld bij [straat 4] te [plaats 1] . Dit perceel is direct gelegen naast de woning van [naam 1] . De rapporteur heeft hierover het volgende verklaard: “Mij werd opengedaan door een mij onbekende vrouw. Nadat ik mij had voorgesteld en haar vertelde dat ik op zoek was naar [geïntimeerde 1] en de afgelopen weken al een aantal malen had aangebeld bij perceel [straat 2] , zijnde haar buren en haar direct vroeg of [geïntimeerde 1] naast haar woonde hoorde ik de vrouw zeggen: “Ja, hij woont hier wel.” Zij vertelde mij dat ze (de buren) ook vaak op de camping zitten. In het korte gesprek dat volgde hoorde ik de vrouw nogmaals zeggen: “Nee, hij woont hier gewoon wel hoor, maar hij is dus vaak op de camping”. Vervolgens vertelde ze dat [geïntimeerde 1] met regelmaat wel even thuis is en dat ze hem en haar buurvrouw dan vaak ziet. (…)”
- Op 10 mei 2021 omstreeks 20.41 uur heeft rapporteur R711 telefonisch contact gehad met [naam 5] , oud bewoonster van de [straat 3] , toen onderbuurvrouw van het gehuurde. Zij verklaarde “Tot ongeveer 2 jaar geleden, woonde ik aan de [straat 3] . Boven mij woonde een meisje. Zij woonde daar alleen. (…)”
3.8.
[naam 1] heeft schriftelijk onder meer het volgende verklaard (datum
onbekend):
“Hierbij verklaar ik dat ik al een aantal jaren een LAT-relatie heb met (…) [geïntimeerde 1] . [geïntimeerde 1] en ik komen allebei uit een moeilijke echtscheiding en hebben ieder behoefte aan een eigen plek. Als we bij elkaar zijn, is dat altijd bij mij thuis, omdat [geïntimeerde 1] samenwoont met zijn dochter. Ik blijf daarom nooit bij [geïntimeerde 1] thuis slapen. (…) Ik zou absoluut niet meer met iemand willen samenwonen en [geïntimeerde 1] denkt daar net zo over.”
3.9.
[naam 6] heeft op 5 januari 2021 schriftelijk het volgende
verklaard:
“Ik [geïntimeerde 1] (…) een goede huisvriend van de familie [geïntimeerden] en kom daar nog steeds geregeld over de vloer (…). [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] wonen nu al zo’n 10 jaar aan [straat 1] in [plaats 1] . (…). Nu begrijp ik dat de woningbouwvereniging denkt dat hij daar niet meer woont, maar daar weet ik niets van. Ik zie hem daar geregeld en weet niet beter dan dat hij daar gewoon woont. Het is regelmatig voorgekomen dat [geïntimeerde 1] al slaapt als ik ’s avonds [geïntimeerde 2] naar huis bracht of eerder naar bed ging als wij nog t.v. aan het kijken waren of zoiets.”
3.10.
[naam 7] heeft op 9 november 2020 schriftelijk het volgende verklaard: “Hierbij een aanvulling vanuit mij op je geschil met (…) onze verhuurmaatschappij, met betrekking tot je aanwezigheid hier in huis. De geschetste situatie herken ik niet; we hebben weliswaar beiden een fulltime baan en delen geen vriendenkring, maar komen elkaar toch geregeld tegen; buiten of in het trappenhuis, als we thuiskomen van werk of het doen van boodschappen. We eten wel eens samen, ook met [geïntimeerde 2] , of drinken wat met elkaar. Fijne buren, en ik vind het jammer jullie achter te laten in [plaats 1] , na mijn verhuizing.”
3.11.
Bij brief van 14 september 2020 heeft [appellant] [geïntimeerde 1] een procedure
aangezegd waarin ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het
gehuurde zal worden gevorderd, omdat [geïntimeerde 1] het gehuurde heeft verlaten en zijn
intrek elders heeft genomen en zijn dochter [geïntimeerde 2] in het gehuurde verblijft, indien
[geïntimeerde 1] niet binnen zeven dagen na de datum van de brief alsnog instemt met een
beëindiging van de huurovereenkomst in der minne.
3.12.
[geïntimeerde 1] heeft niet met beëindiging van de huurovereenkomst ingestemd.
4.Eerste aanleg
4.1.
[appellant] heeft in eerste aanleg - uitvoerbaar bij voorraad - primair gevorderd de huurovereenkomst met [geïntimeerde 1] te ontbinden, [geïntimeerden] . te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde en, voorwaardelijk, in het geval [geïntimeerde 2] een beroep doet op onderhuurbescherming ex artikel 7:269 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW), dit beroep af te wijzen. Subsidiair heeft [appellant] gevorderd voor recht te verklaren dat [geïntimeerde 1] wanprestatie pleegt, met veroordeling van [geïntimeerde 1] tot ongedaanmaking van de thans bestaande situatie waarbij [geïntimeerde 2] het gehuurde dient te verlaten en
[geïntimeerde 1] zijn hoofdverblijf zal hebben in het gehuurde.
[geïntimeerde 1] zijn hoofdverblijf zal hebben in het gehuurde.
4.2.
[geïntimeerden] . hebben verweer gevoerd tegen de vorderingen van [appellant] .
4.3.
De kantonrechter heeft bij het bestreden tussenvonnis overwogen dat onvoldoende is komen vast te staan dat [geïntimeerde 1] het gehuurde niet daadwerkelijk zelf gebruikt. De kantonrechter is van oordeel dat [geïntimeerde 1] heeft voldaan aan zijn verzwaarde motiveringsplicht. De bewijslast voor de stelling van [appellant] dat [geïntimeerde 1] niet zelf daadwerkelijk gebruik maakt van het gehuurde ligt bij [appellant] . De kantonrechter heeft [appellant] in de gelegenheid gesteld te bewijzen dat [geïntimeerde 1] het gehuurde niet daadwerkelijk zelf gebruikt.
4.4.
[appellant] heeft in dit kader drie getuigen doen horen. Op 1 februari 2022 zijn [naam 8] (werkzaam bij [appellant] ), [geïntimeerde 2] en [naam 1] gehoord.
4.5.
Bij het bestreden eindvonnis heeft de kantonrechter geoordeeld dat [appellant] niet is geslaagd in het haar opgedragen bewijs en heeft hij de vorderingen van [appellant] afgewezen. De kantonrechter heeft aan dit oordeel het volgende ten grondslag gelegd. Uit de in het tussenvonnis vastgestelde feiten en de onder ede afgelegde getuigenverklaringen komt het beeld naar voren dat [geïntimeerde 1] in feite op drie plekken verblijft: in het gehuurde, in de woning van [naam 1] en in het zomerhuisje. Hoewel blijkt dat [geïntimeerde 1] een groot deel van de tijd niet verblijft in het gehuurde, betekent dat nog niet dat hij niet daadwerkelijk zelf het gehuurde gebruikt. Van belang daarbij is dat partijen niet zijn overeengekomen dat [geïntimeerde 1] zijn hoofdverblijf in het gehuurde moet hebben. Volgens de kantonrechter moet ervan worden uitgegaan dat [geïntimeerde 1] in de winter twee à drie dagen per week in het gehuurde verblijft en in de zomer gemiddeld twee dagen per week. Dat is voldoende om te kunnen spreken van het daadwerkelijk zelf bewonen van het gehuurde.
5.Beoordeling
5.1.
[appellant] heeft in hoger beroep drie grieven aangevoerd tegen de bestreden vonnissen. Daarbij heeft zij ter zitting in hoger beroep haar subsidiaire vordering ingetrokken.
Stelplicht [appellant] en verzwaarde motiveringsplicht [geïntimeerde 1]
5.2.
Grief 1 is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat onvoldoende is komen vast te staan dat [geïntimeerde 1] het gehuurde niet daadwerkelijk zelf gebruikt. Volgens [appellant] kan uit de door haar in eerste aanleg overgelegde stukken (drie onderzoeksrapporten, een verslag van een medewerker van [appellant] over een huisbezoek op 6 november 2018 en een e-mail van [naam 4] van 18 september 2020) geen andere conclusie worden getrokken dan dat [geïntimeerde 1] het gehuurde niet gedurende de hele duur van de huurovereenkomst daadwerkelijk zelf heeft gebruikt. [geïntimeerde 1] heeft hiertegen onvoldoende ingebracht. Zo zegt het overzicht van pinbetalingen niet veel, hebben de gekleurde verklaringen van [naam 1] , [naam 6] en [naam 7] geen overtuigende bewijskracht, is onduidelijk wat er uit de overgelegde foto’s van het gehuurde zou moeten blijken en kan ten slotte uit de overgelegde poststukken niet worden afgeleid dat [geïntimeerde 1] ook daadwerkelijk in het gehuurde verblijft. Volgens [appellant] heeft de kantonrechter dan ook ten onrechte geoordeeld dat [geïntimeerde 1] heeft voldaan aan zijn verzwaarde motiveringsplicht. Als gevolg daarvan heeft de kantonrechter [appellant] ten onrechte voormelde bewijsopdracht gegeven. Volgens [appellant] had de kantonrechter de stellingen van [appellant] als onvoldoende betwist moeten aannemen.
5.3.
De grief faalt. Het hof overweegt daartoe het volgende.
[appellant] gaat er ten onrechte aan voorbij dat [geïntimeerde 1] in de conclusie van antwoord gemotiveerd verweer heeft gevoerd tegen de door [appellant] bij inleidende dagvaarding overgelegde stukken. Met betrekking tot het eerste onderzoeksrapport heeft [geïntimeerde 1] onder meer aangevoerd dat het onderzoek slechts twee observaties behelst (op 10 januari 2018 en 8 februari 2018). Van de zes observaties in het tweede onderzoeksrapport, hebben er (maar) drie observaties betrekking op [geïntimeerde 1]
(7 februari 2018, wederom 8 februari 2018 en 10 februari 2018). Volgens deze twee rapporten is [geïntimeerde 1] tijdens de observaties niet aangetroffen op de [straat 1] in [plaats 1] , is [geïntimeerde 1] op 7 februari 2018 aangetroffen op de [straat 2] te [plaats 1] en stond zijn bestelbus daar geparkeerd op 8 en 10 februari 2018. [geïntimeerde 1] meent dat op basis van deze vier korte observaties niet kan worden geconcludeerd dat hij het gehuurde heeft verlaten en woonachtig is op de [straat 2] te [plaats 1] . [geïntimeerde 1] heeft daaraan toegevoegd dat hij wel regelmatig op dat adres te vinden is, omdat zijn vriendin ( [naam 1] ) daar woont. Hij heeft een LAT-relatie met haar. [geïntimeerde 1] heeft benadrukt dat hij niet met haar samenwoont en dat hij (en zij) dat ook niet wil(len).
(7 februari 2018, wederom 8 februari 2018 en 10 februari 2018). Volgens deze twee rapporten is [geïntimeerde 1] tijdens de observaties niet aangetroffen op de [straat 1] in [plaats 1] , is [geïntimeerde 1] op 7 februari 2018 aangetroffen op de [straat 2] te [plaats 1] en stond zijn bestelbus daar geparkeerd op 8 en 10 februari 2018. [geïntimeerde 1] meent dat op basis van deze vier korte observaties niet kan worden geconcludeerd dat hij het gehuurde heeft verlaten en woonachtig is op de [straat 2] te [plaats 1] . [geïntimeerde 1] heeft daaraan toegevoegd dat hij wel regelmatig op dat adres te vinden is, omdat zijn vriendin ( [naam 1] ) daar woont. Hij heeft een LAT-relatie met haar. [geïntimeerde 1] heeft benadrukt dat hij niet met haar samenwoont en dat hij (en zij) dat ook niet wil(len).
5.4.
[geïntimeerde 1] heeft in de conclusie van antwoord eveneens gemotiveerd verweer gevoerd tegen het verslag van een medewerker van [appellant] over een huisbezoek op 6 november 2018. Zo heeft hij aangevoerd dat uit een eenmalig huisbezoek, waarbij noch [geïntimeerde 1] noch [geïntimeerde 2] thuis werden aangetroffen, niet kan worden afgeleid dat hij het gehuurde zou hebben verlaten en in gebruik zou hebben afgestaan aan zijn dochter. Dat tijdens dit bezoek foto’s zijn gemaakt van post op naam van [geïntimeerde 2] en van een schoenenkast met vrouwenschoenen, kennelijk ter onderbouwing van ‘het vermoeden’ dat [geïntimeerde 2] in de woning verblijft, kon geen onderwerp van onderzoek zijn, omdat [appellant] (in ieder geval) al sinds maart 2018 wist dat [geïntimeerde 1] al geruime tijd met zijn dochter [geïntimeerde 2] samenwoonde in het gehuurde. Dat de onderbuurman, die op dat moment pas vier maanden op de [straat 3] te [plaats 1] woonachtig was, heeft verklaard dat hij [geïntimeerde 1] wel een keer heeft gezien is verklaarbaar omdat de onderbuurman ook heeft verklaard dat hij ’s avonds werkt terwijl [geïntimeerde 1] overdag werkt, aldus [geïntimeerde 1] .
5.5.
Ook tegen de e-mail van [naam 4] heeft [geïntimeerde 1] gemotiveerd verweer gevoerd. Hij heeft erkend dat hij op 18 september 2020 telefonisch contact heeft gehad met een cv-monteur van Vos Centrale Verwarming naar aanleiding van een misgelopen afspraak voor een onderhoudsbeurt, maar heeft betwist dat hij tegen de onderhoudsmonteur heeft gezegd dat hij niet in het gehuurde zou wonen. Wel heeft hij de monteur verwezen naar zijn dochter, omdat zij dergelijke afspraken regelt en omdat hij vanwege zijn werkzaamheden bijna nooit tijd heeft om thuis te blijven om de onderhoudsmonteur te ontvangen.
5.6.
[appellant] heeft het derde onderzoeksrapport van 17 mei 2021 ten behoeve van de mondelinge behandeling in eerste aanleg in het geding gebracht (zie hiervoor onder 3.7). [geïntimeerde 1] heeft zich blijkens de spreekaantekeningen ook tegen de bevindingen in dit rapport gemotiveerd verweerd. [geïntimeerde 1] heeft in dat verband onder meer opgemerkt dat hij (inderdaad) in de zomermaanden veelal in het zomerhuisje op de camping verblijft, maar dat hij daarnaast nog steeds gemiddeld drie dagen per week in het gehuurde verblijft en overnacht. De constatering van de rapporteur dat hij [geïntimeerde 1] gedurende het gehele onderzoek niet heeft gesignaleerd op de [straat 1] te [plaats 1] is suggestief, omdat de rapporteur slechts drie keer een bezoek heeft gebracht aan [straat 1] en dan ook nog overdag tijdens de werktijd van [geïntimeerde 1] , aldus nog steeds [geïntimeerde 1] .
5.7.
Het hof is aldus van oordeel dat de stellingen van [appellant] , in het licht van de gemotiveerde betwisting van [geïntimeerde 1] , haar standpunt onvoldoende toelichten. [geïntimeerde 1] heeft genoegzaam weerlegd dat de observaties slechts momentopnames zijn geweest. Anders dan [appellant] stelt kan die weerlegging niet worden afgedaan als “vrij schieten”.
5.8.
Partijen gaan er – op zichzelf terecht – van uit dat op [geïntimeerde 1] , als huurder, in dit verband een verzwaarde motiveringsplicht rust. Dit houdt in dat als de verhuurder (in dit geval [appellant] ) gemotiveerd stelt dat de huurder de huurovereenkomst overtreedt doordat hij het gehuurde niet daadwerkelijk zelf gebruikt, de bewijslast daarvan op de verhuurder blijft rusten, maar van de huurder mag worden verlangd dat hij feitelijke gegevens verstrekt ter motivering van zijn betwisting van de stellingen van de verhuurder. De huurder zal immers over concrete en relevante gegevens beschikken die het gebruik van het gehuurde door hem ondersteunen. Deze op de huurder rustende motiveringsplicht wordt mede bepaald door de mate waarin de verhuurder zijn stellingen concretiseert. Als de huurder niet voldoet aan de verzwaarde motiveringsplicht kan de rechter de stellingen van de verhuurder als onvoldoende betwist voor waar aannemen, al of niet met de mogelijkheid van tegenbewijs.
5.9.
In het kader daarvan heeft [geïntimeerde 1] de meergenoemde drie verklaringen overgelegd van [naam 1] , [naam 6] en [naam 7] (zie hiervoor onder 3.8 – 3.10), poststukken op zijn naam op het adres van het gehuurde en foto’s van het gehuurde, waarop volgens [geïntimeerde 1] de slaapkamers van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] te zien zijn, alsook de huiskamer.
5.10.
Het hof is van oordeel dat [geïntimeerde 1] aan zijn verzwaarde motiveringsplicht heeft voldaan. [geïntimeerde 1] heeft (met foto’s, poststukken en verklaringen) onderbouwd gesteld dat hij een gedeelte van de tijd in het gehuurde is, maar ook bij zijn vriendin op [straat 4] dan wel op de camping in hun zomerhuisje verblijft. Dat is niet in strijd met de observaties. Dat [geïntimeerde 2] tijdens de observaties meermalen in het gehuurde is aangetroffen, bevreemdt niet, omdat zij daar woont (wat [appellant] in ieder geval vanaf maart 2018 wist). Anders dan [appellant] meent volgt uit de omstandigheid dat [geïntimeerde 2] in het gehuurde woont niet dat [geïntimeerde 1] het gehuurde dus heeft verlaten. De kantonrechter heeft [appellant] dan ook terecht het bewijs opgedragen van haar stelling dat [geïntimeerde 1] het gehuurde niet daadwerkelijk zelf gebruikt.
Bewijswaardering
5.11.
Grief 2 richt zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat [appellant] niet in het haar opgedragen bewijs is geslaagd. Volgens [appellant] gaat de kantonrechter er ten onrechte op grond van de getuigenverklaringen van [geïntimeerde 2] en [naam 1] van uit dat [geïntimeerde 1] in de winter twee à drie dagen per week en in de zomer gemiddeld twee dagen per week in het gehuurde verblijft. [geïntimeerde 2] en [naam 1] staan erg dichtbij
[geïntimeerde 1] . Zij zullen dus minder objectief verklaren in een getuigenverhoor. Aan hun verklaringen dient daarom minder waarde toe te komen dan aan de verklaringen van buurtbewoners en van de loodgieter die [appellant] heeft overgelegd en aan de getuigenverklaring van [naam 8] . Uit de verklaringen van buurtbewoners blijkt dat zij niet bekend zijn met bewoning door [geïntimeerde 1] van het gehuurde. Uit de getuigenverklaring van [naam 8] blijkt onder meer dat zij tijdens een huisbezoek aan het gehuurde (meteen na de mondelinge behandeling in eerste aanleg op 2 juni 2021) heeft geconstateerd dat het gehuurde volledig was ingericht voor [geïntimeerde 2] . De conclusie van de kantonrechter had daarom moeten zijn dat [appellant] voldoende heeft aangetoond dat [geïntimeerde 1] niet daadwerkelijk zelf gebruik maakt van het gehuurde, aldus nog steeds [appellant] .
[geïntimeerde 1] . Zij zullen dus minder objectief verklaren in een getuigenverhoor. Aan hun verklaringen dient daarom minder waarde toe te komen dan aan de verklaringen van buurtbewoners en van de loodgieter die [appellant] heeft overgelegd en aan de getuigenverklaring van [naam 8] . Uit de verklaringen van buurtbewoners blijkt dat zij niet bekend zijn met bewoning door [geïntimeerde 1] van het gehuurde. Uit de getuigenverklaring van [naam 8] blijkt onder meer dat zij tijdens een huisbezoek aan het gehuurde (meteen na de mondelinge behandeling in eerste aanleg op 2 juni 2021) heeft geconstateerd dat het gehuurde volledig was ingericht voor [geïntimeerde 2] . De conclusie van de kantonrechter had daarom moeten zijn dat [appellant] voldoende heeft aangetoond dat [geïntimeerde 1] niet daadwerkelijk zelf gebruik maakt van het gehuurde, aldus nog steeds [appellant] .
5.12.
De grief faalt. Weliswaar kan uit de stukken die [appellant] heeft overgelegd worden afgeleid dat [geïntimeerde 1] niet vaak in het gehuurde is, maar [appellant] heeft onvoldoende ontkracht dat [geïntimeerde 1] in de winter twee à drie dagen per week en in de zomer gemiddeld twee dagen per week in het gehuurde verblijft, zoals [geïntimeerde 1] heeft gesteld en [geïntimeerde 2] en [naam 1] onder ede hebben verklaard. Net als de kantonrechter acht het hof de verklaring van [naam 8] ontoereikend om tot een ander oordeel te komen. [naam 8] heeft weliswaar verklaard dat zij tijdens het huisbezoek op 2 juni 2021 heeft geconstateerd dat het gehuurde was ingericht voor bewoning door [geïntimeerde 2] . Zij heeft echter ook verklaard “dat er een bedbank [was] waar vader dan op zou slapen”, dat “het enige wat er aan mannenkleding was een paar broeken en een paar bloezen [waren]” en dat [geïntimeerde 1] “nog wel een tandenborstel [heeft] kunnen produceren”. Aan de stelling van [naam 8] dat zij “er helemaal niets van [gelooft] dat vader [ [geïntimeerde 1] ] er woont”, gaat het hof voorbij. Laatstgenoemde waarnemingen van [naam 8] duiden er immers op dat [geïntimeerde 1] wél met enige regelmaat in het gehuurde verblijft. Dit vindt bovendien steun in de foto’s die [geïntimeerde 1] zowel in eerste aanleg als in hoger beroep van het gehuurde heeft overgelegd. Op die foto’s is te zien dat er naast de slaapkamer van [geïntimeerde 2] nog een (met schuifdeuren van de woonkamer af te sluiten) kamer is waarin een eenpersoonsbed staat met daarop kussens. [geïntimeerde 1] heeft ter zitting in hoger beroep toegelicht dat dat zijn slaapkamer is. Ook zijn op de foto’s twee kasten te zien, een in de slaapkamer van [geïntimeerde 1] en een in de hal, met daarin mannenkleding respectievelijk werkkleding van [geïntimeerde 1] . [appellant] heeft hiertegen – ook niet desgevraagd tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep – niets concreets ingebracht. De slotsom is dat het hof, net als de kantonrechter, niet die (bewijs)waarde aan de verklaring van [naam 8] hecht, die [appellant] daaraan toegekend wil zien. Dat geldt ook voor de door [appellant] nog genoemde verklaringen van buurtbewoners en van de loodgieter. [appellant] doelt hiermee op de verklaringen van buurtbewoners zoals die zijn opgenomen in het rapport van 17 mei 2021 (zie onder 3.7) en uit het verslag van een medewerker van [appellant] over een huisbezoek op 6 november 2018. [appellant] gaat er – zoals bij de beoordeling van de eerste grief al is overwogen – aan voorbij dat [geïntimeerde 1] hiertegen gemotiveerd verweer heeft gevoerd. Gelet daarop, had het op de weg van [appellant] gelegen haar standpunt ter zake nader te onderbouwen. Dat heeft zij nagelaten. Aan de verklaringen van buurtgenoten die [naam 8] ten slotte nog heeft genoemd tijdens haar getuigenverhoor, kent het hof weinig (bewijs)waarde toe. Haar wetenschap hierover is indirect – collega’s van [naam 8] zouden telefonisch met buurtbewoners hebben gesproken – en vaag. Zo is volstrekt onduidelijk wat er is gevraagd aan welke buurtbewoner en wat die dan op die vraag zou hebben geantwoord. Het hof is dan ook met de kantonrechter van oordeel dat [appellant] niet is geslaagd in haar bewijsopdracht.
Uitleg van artikel 1.1 algemene bepalingen
5.13.
Grief 3 is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat [geïntimeerde 1] met een verblijf in het gehuurde van twee à drie dagen per week voldoet aan zijn uit artikel 1 lid 1 algemene Pro bepalingen voortvloeiende verplichting om daadwerkelijk, behoorlijk en zelf het gehuurde te gebruiken. Volgens [appellant] heeft de kantonrechter genoemd artikel te beperkt uitgelegd en ten onrechte de artikelen 1.2 en 8 van de huurovereenkomst (zie onder 3.2), die een nadere invulling aan artikel 1.1 algemene bepalingen geven, niet bij de uitleg betrokken. Hieruit volgt dat een sporadische overnachting in het gehuurde niet als daadwerkelijk en zelf gebruik van een woonruimte/een werkelijk woonadres kan worden gekwalificeerd. Daaraan voldoet
[geïntimeerde 1] niet, zodat hij tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, aldus nog steeds [appellant] .
[geïntimeerde 1] niet, zodat hij tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, aldus nog steeds [appellant] .
5.14.
Het hof begrijpt het standpunt van [appellant] aldus dat [geïntimeerde 1] verplicht is zijn hoofdverblijf in het gehuurde te hebben op grond van artikel 1.1 algemene bepalingen. Bij de uitleg van artikel 1.1 algemene bepalingen komt het, met toepassing van de zogenoemde Haviltexmaatstaf, aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden daaraan redelijkerwijs mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien over en weer redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. De tekst van artikel 1.1 algemene bepalingen spreekt niet van het hebben van hoofdverblijf, maar van het “daadwerkelijk, behoorlijk en zelf” gebruiken. Dat laat ruimte voor de mogelijkheid dat een woning waarin de bewoner geen hoofdverblijf heeft, niettemin “daadwerkelijk, behoorlijk en door de bewoner zelf” wordt gebruikt. Dat dit gebruik volgens artikel 1.1 algemene bepalingen “uitsluitend overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming” moet plaatsvinden, duidt ook niet op bestemming als hoofdverblijf, nu de contractuele bestemming slechts als “woonruimte” is omschreven in artikel 1.2 van de huurovereenkomst. Dat partijen met artikel 8 van Pro de huurovereenkomst – een bepaling waarin is geregeld waar de verhuurder mededelingen in verband met de uitvoering van de huurovereenkomst naartoe stuurt – hebben beoogd af te spreken dat [geïntimeerde 1] niettemin zijn hoofdverblijf in het gehuurde zou hebben, valt zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet in te zien. Met de kantonrechter is het hof daarom van oordeel dat de huurovereenkomst [geïntimeerde 1] er niet toe verplicht in het gehuurde zijn hoofdverblijf te hebben. Het feit dat [geïntimeerde 1] naast zijn verblijf in het gehuurde van twee à drie dagen per week ook elders (te weten: in de woning van zijn vriendin en in het zomerhuisje op de camping) verblijft, levert reeds daarom geen tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst op. Grief 3 faalt.
5.15.
Van verboden ingebruikgeving van het gehuurde aan [geïntimeerde 2] , zoals [appellant] ten slotte nog heeft gesteld, is dus ook geen sprake. Zolang [geïntimeerde 1] in het gehuurde verblijft overeenkomstig de huurovereenkomst, kan ook [geïntimeerde 2] in het gehuurde blijven wonen. Het hof begrijpt de uitlatingen van [appellant] ter zitting ook aldus dat zij het hiermee eens is.
Bewijsaanbod
5.16.
[appellant] heeft bewijs aangeboden van haar stellingen door het (doen) horen van getuigen. Dat geldt in het bijzonder van haar stelling dat [geïntimeerde 1] niet zelf en daadwerkelijk het gehuurde als woonruimte gebruikt. [appellant] wil dit bewijs leveren door het horen van onder meer (voormalig) buurtbewoners. Het hof passeert dit bewijsaanbod van [appellant] . Het hof acht het aanbod onvoldoende concreet, zeker gelet op de omstandigheid dat [appellant] in eerste aanleg al in de gelegenheid is gesteld tot het leveren van bewijs van die stelling door middel van het horen van getuigen.
Slotsom en kosten
5.17.
De grieven treffen geen doel. De bestreden vonnissen zullen worden bekrachtigd. [appellant] is in het hoger beroep in het ongelijk gesteld en zal daarom worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep. Het hof stelt deze kosten aan de zijde van [geïntimeerde 1] als volgt vast:
- griffierecht € 343,00
- salaris advocaat € 2.428,00 (tarief II x 2 punten)
Totaal € 2.771,00.
De kosten aan de zijde van [geïntimeerde 2] worden op nihil vastgesteld.
6.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt de vonnissen waarvan beroep;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde 2] vastgesteld op nihil en aan de zijde van [geïntimeerde 1] vastgesteld op € 2.771,00 en op € 178,00 voor nasalaris, te vermeerderen met € 92,00 voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. E.J. Bellaart, J.C. Toorman en E.K. Veldhuijzen van Zanten en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 16 juli 2024.