Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk 22/282
28 maart 2024
uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] B.V., gevestigd te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels)
tegen de uitspraak van 21 april 2022 in de zaak met kenmerk AMS 20/6015 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [Z], de heffingsambtenaar.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 31 december 2019 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde (hierna: de WOZ-waarde) van de onroerende zaak aan het adres [A-straat] (de niet-woning) te [Z] voor het kalenderjaar 2019 naar waardepeildatum 1 januari 2018 vastgesteld op € 2.597.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelasting 2019 bekendgemaakt.
1.2.
De tegen de hiervoor vermelde beschikkingen gemaakte bezwaren heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 17 november 2020, ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank. Bij uitspraak van 21 april 2022 heeft de rechtbank als volgt op het beroep beslist (belanghebbende wordt in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ‘ [X] ’):
“De rechtbank:
- verklaart de beroepen ongegrond;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling aan [X] van:
- een immateriële schadevergoeding tot een bedrag van € 500,-;
- vergoeding van de proceskosten van [X] tot een bedrag van € 541,-.”
1.4.
Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak tijdig hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 7 februari 2024. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden. Het Hof merkt in dit verband op dat in het proces-verbaal van het hoger beroep met kenmerk 22/237, ingesteld door dezelfde gemachtigde en waarvan de mondelinge behandeling op dezelfde dag maar voorafgaand aan dit hoger beroep heeft plaatsgevonden, is vastgelegd:
“De gemachtigde verklaart in eerste termijn dat hij ter zitting van het Hof alleen die punten naar voren zal brengen die in hoger beroep nog van belang zijn. Dat geldt voor de onderhavige zaak en ook voor alle andere zaken die heden ter zitting worden behandeld.”
2.Feiten
2.1.
Belanghebbende is huurder van de niet-woning. De huurprijs voor de niet-woning bestaat uit een voorschot op de huurprijs (in het onderhavige jaar is dat € 225.000 per jaar) en een omzetgerelateerde huurprijs. De voorschotten op de huurprijs worden aan het einde van het jaar bij een eindafrekening verrekend met een nader vast te stellen omzetgerelateerde huurprijs.
2.2.
De heffingsambtenaar heeft in eerste aanleg het taxatieverslag en een waardematrix overgelegd. De heffingsambtenaar heeft door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode de vastgestelde waarde onderbouwd. De heffingsambtenaar heeft de door hem getaxeerde huurwaarde afgeleid uit de gemiddelde huurwaarde per m2 blijkend uit huurtransacties van een aantal vergelijkingsobjecten. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar voor het object uit verkooptransacties van verhuurde vergelijkingsobjecten volgens de zogenoemde ‘top-down’-methode een gemiddelde kapitalisatiefactor afgeleid, waarop de getaxeerde kapitalisatiefactor is gebaseerd van de niet-woning in het taxatieverslag.
3.Geschil in hoger beroep
3.1.
In hoger beroep is in geschil of de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Daarnaast is de hoogte van de door de rechtbank vastgestelde vergoeding van proceskosten in geschil.
3.2.
In hoger beroep verwijst gemachtigde naar de omzetgerelateerde huur die belanghebbende is overeengekomen, en concludeert hij vervolgens dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingspanden niet ter vergelijking kunnen dienen omdat voor deze vergelijkingspanden (anders dan bij belanghebbende) geen omzetgerelateerde huur is overeengekomen. Vanwege de omzetgerelateerde huur hoeft in de visie van gemachtigde geen rekening te worden gehouden met een leegstandsrisico.
4.Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil het volgende overwogen:
“3. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de winkel op de Waardepeildatum 1 januari 2018. Bepalend is de staat waarin de winkel op die datum verkeerde.
4. [X] vindt dat de waarde van de winkel in het kalenderjaar 2019 te hoog is vastgesteld en bepleit een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde van € 2.597.000,-.
5. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak moet worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. Deze methode houdt in dat de waarde wordt bepaald door de huurwaarde per jaar te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de huurwaarde en de kapitalisatiefactor.
De huurwaarde
6. De heffingsambtenaar heeft de huurwaarde van de winkel vastgesteld op €225.000,- per jaar, gebaseerd op de voorschot huur zoals die voor de onroerende zaak is overeengekomen in de huurovereenkomst van 16 november 2015. De heffingsambtenaar heeft de huurwaarde van de winkel verder onderbouwd met huurcijfers van drie vergelijkingsobjecten: [A-straat] [1] , [A-straat] [2] en [A-straat] [3] .
7. [X] stelt dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde huurwaarde van € 225.000,- per jaar te hoog is. [X] verwijst naar een nota van de [bedrijf] van 17 februari 2021 waaruit blijkt dat de voorschot huurprijs voor de periode 1 maart 2021 tot en met 31 maart 2021 is verlaagd naar € 16.374,93,- per maand (exclusief 21% BTW). Volgens [X] dient de overeengekomen omzetafhankelijke huurprijs als huurwaarde te worden genomen, wat in dit geval leidt tot een lagere huurwaarde. De heffingsambtenaar is het hier niet mee eens en heeft ter zitting toegelicht dat de tussen partijen overeengekomen voorschot huurprijs van € 16.374,93,- per maand van een latere datum is dan de waardepeildatum van 1 januari 2018.
8. De rechtbank is met de heffingsambtenaar van oordeel dat de verlaagde huurprijs niet gold en niet voorzienbaar was op genoemde waardepeildatum en dus ook geen rol speelt bij de huidige waardebepaling. Uit de door [X] overgelegde nota van 17 februari 2021 leidt de rechtbank voorts af dat de voorschot huur in 2021 kennelijk tijdelijk is verlaagd, maar zonder nadere toelichting — die niet is gegeven — kan daaruit niet worden afgeleid dat de oorspronkelijke voorschot huur van €225.000,- per jaar op de hier in geding zijnde waardepeildatum onjuist is. De rechtbank merkt daarbij op minder waarde te hechten aan de eigen omzetgerelateerde huurprijs, nu die prijs te zeer afhankelijk is van de bedrijfsresultaten van de huurder en daarom niet zonder meer als een marktconforme huur kan worden aanvaard. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aan de hand van het eigen huurcijfer en de huurwaardes van de vergelijkingsobjecten voldoende heeft onderbouwd dat de gehanteerde huurwaarde van € 223.895,- voor het kalenderjaar 2019 niet te hoog is.
De kapitalisatiefactor
9. Voor de winkel is de heffingsambtenaar uitgegaan van een kapitalisatiefactor van 11,6. [X] voert hierover aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het leegstandsriscio en met de coronapandemie. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat de kapitalisatiefactor is afgeleid uit verkooptransacties. In de daarbij gerealiseerde verkoopprijzen is een leegstandsrisico al verwerkt. De verkochte vergelijkingsobjecten zijn in hetzelfde gebied in [Z] [buurt] gelegen en hebben dus een vergelijkbaar leegstandsrisico als de winkel.
10. De rechtbank sluit zich aan bij de opvatting van de heffingsambtenaar. [X] heeft niets naar voren gebracht waaruit zou blijken dat het leegstandsriscio van de winkel op de waardepeildatum groter is dan dat van de vergelijkingsobjecten. Daar komt bij dat in vergelijking met de kapitalisatiefactor van de vergelijkingsobjecten de winkel van [X] de laagste kapitalisatiefactor heeft. Wat betreft de stelling van [X] dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de coronapandemie, overweegt de rechtbank dat op de waardepeildatum (1 januari 2018) er nog geen sprake was van een coronapandemie. De beroepsgrond slaagt niet.
11. [X] heeft verder in het beroepschrift en nadere brieven in algemene bewoordingen gesteld dat de heffingsambtenaar bij de waardering geen rekening heeft gehouden met — kort gezegd — verzakking door bodemdaling, palenpest, windmolens, hoogspanningsmasten, te hoge concentraties fijnstof, een gebrekkige onderhoudssituatie, lokale verpaupering, een rompslompforfait en de hedendaagse waardehausse. Van deze omstandigheden heeft [X] slechts een algemene aanduiding gegeven en geen concrete op de onroerende zaak toegesneden onderbouwing. Onduidelijk blijft daardoor of en in welke mate deze omstandigheden van toepassing zijn op de winkel (en niet ook op de verkooptransacties waarmee wordt vergeleken) en zo ja, of in verband daarmee een waardedruk voor de winkel moet worden aangenomen. [X] heeft die duidelijkheid niet verschaft. Deze stellingen van [X] worden daarom als onvoldoende onderbouwd verworpen.
12. Op grond van het voorgaande komt de rechtbank tot de conclusie dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de winkel in het kalenderjaar 2019 niet te hoog heeft vastgesteld.
(…)
18. De proceskosten worden op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 541,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van € 541,-, en een wegingsfactor van 0,5). De rechtbank hanteert een wegingsfactor licht, omdat de proceskostenvergoeding uitsluitend verband houdt met het verzoek om toekenning van een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Aangezien de overschrijding van de redelijke termijn volledig aan de heffingsambtenaar is toe te rekenen, moet de heffingsambtenaar de proceskosten vergoeden.
19. Omdat het beroep ongegrond is, kan geen vergoeding van het betaalde griffierecht plaatsvinden op grond van artikel 8:74, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht. Nu alleen het verzoek om schadevergoeding wordt toegewezen, is er ook overigens geen aanleiding om een vergoeding van het griffierecht te gelasten. Ten aanzien van het verzoek om schadevergoeding is immers geen griffierecht geheven.”
5.Beoordeling van het geschil in hoger beroep
Betalingsonmacht griffierecht
5.1.
Belanghebbende heeft ook in hoger beroep een beroep op betalingsonmacht voor de betaling van het griffierecht gedaan. Het Hof wijst dit verzoek af omdat het niet is onderbouwd, ook niet nadat belanghebbende daartoe in de gelegenheid is gesteld.
Formele verzoeken
5.2.
Belanghebbende heeft in een (in elke zaak gelijkluidende) zogeheten ‘pinpoint brief’ een reeks klachten van formele aard geformuleerd, voornamelijk bestaande uit in algemene bewoordingen gestelde verzoeken om het verkrijgen van gedingstukken, zoals het taxatieverslag. Het Hof is van oordeel dat deze klachten feitelijke grondslag missen. Belanghebbende heeft de hiervoor genoemde op de zaak betrekking hebbende stukken reeds ontvangen.
Waarde niet-woning
5.3.
Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan een onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
5.4.
Het Hof stelt voorop dat voor de vaststelling van de WOZ-waarde de vrije bewijsleer geldt. Het is aan de heffingsambtenaar, op wie de bewijslast rust, om aannemelijk te maken dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Voor de vaststelling van de WOZ-waarde heeft de heffingsambtenaar gekozen voor de huurwaardekapitalisatiemethode en de heffingsambtenaar kon daar in redelijkheid voor kiezen. Toepassing van deze methode leidt tot een door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van (afgerond) € 2.597.000. De daarbij gehanteerde uitgangspunten (van in de markt gerealiseerde huren en verkoopopbrengsten van vergelijkingspanden) en de daaruit volgende berekening (van onder meer de kapitalisatiefactor) bieden voldoende steun aan de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde.
5.5.
Belanghebbende heeft zich ter zitting van het Hof beperkt (zie 1.5) tot de stelling dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde huurprijzen voor de vergelijkingspanden (aan hetzelfde [A-straat] ) niet gebruikt kunnen worden (en deze panden dus niet ter vergelijking kunnen dienen) omdat voor deze panden huren zijn overeengekomen die niet omzetgerelateerd zijn. Het Hof verwerpt deze stelling. Belanghebbende miskent dat bij de huurwaardekapitalisatiemethode moet worden uitgegaan van marktconforme huurprijzen – zoals ook door (de taxateur van) de heffingsambtenaar is gedaan. Nu dit uitgangspunt correct door de heffingsambtenaar is toegepast en (de onderdelen van) de berekening voor het overige door belanghebbende niet is betwist, volgt het Hof de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde (vlg. Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 15 maart 2022, ECLI:NL:GHARL:2022:1965).
5.6.
Hetgeen overigens nog door gemachtigde naar voren is gebracht, leidt niet tot een ander oordeel. De door belanghebbende met haar verhuurder overeengekomen (omzetafhankelijke) huurprijs biedt geen aanknopingspunten voor een lagere waarde omdat deze huurprijs ten tijde van het overeenkomen daarvan nog te zeer afhankelijk is van de te verwachten (wisselende) bedrijfsresultaten van belanghebbende. De bij het sluiten van de overeenkomst bij partijen bestaande verwachting van de te betalen (omzetgerelateerde) huur is minder bruikbaar omdat partijen over de hoogte daarvan van inzicht kunnen verschillen.
Dat in een later jaar een lagere voorschothuur is overeengekomen, is niet relevant. De verwijzing door gemachtigde naar een uitspraak van rechtbank Amsterdam van 1 februari 2024 (nummer AMS 23/1604 en 1606) treft geen doel omdat die uitspraak ziet op een andere cliënt van gemachtigde, ter zake van een andere onroerende zaak, waarbij de rechtbank de door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingspanden op inhoudelijke gronden heeft verworpen (omdat ze te afwijkend zijn wat betreft de locatie, de indeling en de oppervlakte van winkel en opslag). Zonder nadere toelichting, welke ontbreekt, valt niet in te zien op welke wijze deze uitspraak steun biedt aan het standpunt van belanghebbende in de onderhavige zaak.
Vergoeding van proceskosten en immateriële schade
5.7.
Belanghebbende heeft bij het Hof aangevoerd dat de rechtbank bij de vaststelling van de (proces)kostenveroordeling geen rekening heeft gehouden met het arrest van de Hoge Raad van 27 mei 2022, ECLI:NL:HR:2022:752.
5.8.
Hetgeen belanghebbende naar voren heeft gebracht is juist. Bij de veroordeling van de heffingsambtenaar in de kosten had de rechtbank dienen uit te gaan van de toen geldende tarieven (tarief 2022) met dien verstande dat daarbij uitgegaan had moeten worden van een tarief van € 759 per punt voor beroep, omdat de bijzondere regel van punt 1 van onderdeel B1 van de bijlage bij het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: het Besluit) in strijd is met het discriminatieverbod van artikel 1 van de Grondwet en daarom buiten toepassing moet blijven (vgl. Hoge Raad 27 mei 2022, ECLI:NL:HR:2022:752). Naar het oordeel van het Hof is door de rechtbank evenwel niet een te lage proceskostenveroordeling vastgesteld. Daarvoor acht het Hof van belang hetgeen in het arrest van 10 november 2023 van de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2023:1526) is overwogen.
“5.2 Bij de berekening van de vergoeding voor beroepsmatig verleende rechtsbijstand neemt de Hoge Raad voortaan tot uitgangspunt dat i) een verzoek om schadevergoeding een proceshandeling is waaraan 1 punt wordt toegekend, en ii) op een dergelijk verzoek van toepassing is wegingsfactor 0,25 (zeer licht) zoals voorzien in de bijlage bij het Besluit proceskosten bestuursrecht.”
5.9.
Vorenoverwogene brengt naar het oordeel van het Hof mee dat indien een (hoger) beroep ongegrond is en uitsluitend een proceskostenvergoeding wordt toegekend wegens overschrijding van de redelijke termijn, zoals in de onderhavige zaken het geval is, ook voor de fase van het (hoger) beroep slechts met één proceshandeling en met wegingsfactor 0,25 dient te worden gerekend (dus ongeacht het aantal verrichte proceshandelingen in beroep en hoger beroep in de inhoudelijke zaak). Alsdan heeft de rechtbank de proceskosten- veroordeling te hoog vastgesteld (belanghebbende heeft immers slechts recht op 1 x € 837 x 0,25 = € 209,25).
5.10.
Belanghebbende heeft verzocht om een vergoeding van immateriële schade toe te kennen in verband met overschrijding van de redelijke termijn voor de behandeling van het hoger beroep. Sinds de ontvangst van het hoger beroep op 2 mei 2022 tot de datum van deze uitspraak zijn nog geen twee jaren verstreken, hetgeen betekent dat belanghebbende geen recht heeft op een vergoeding van immateriële schade voor de hoger beroepsfase.
Slotsom
5.11.
Het voorgaande brengt mee dat het hoger beroep niet slaagt en de uitspraak van de rechtbank (onder verbetering en aanvulling van de gronden) dient te worden bevestigd.
6.Kosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet.
7.Beslissing
Het Hof:
- bevestigt de uitspraak van de rechtbank;
- wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schade voor de hogerberoepsfase af.
De uitspraak is gedaan door mrs. A.M. van Amsterdam, voorzitter, N. Djebali, en J-P.R. van den Berg, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. H.M. Nijland als griffier. De beslissing is op 28 maart 2024 in het openbaar uitgesproken.
Wegens verhindering van de voorzitter is de uitspraak door raadsheer mr. J-P.R. van den Berg ondertekend.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
Toelichting rechtsmiddelverwijzing
Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.
Digitaal procederen
Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.
Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.
Per post procederen
Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: