ECLI:NL:GHAMS:2023:1640

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.303.346/01

zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland : 9004678\CV EXPL 21-736

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 11 juli 2023

inzake

RUNA B.V.,

gevestigd te Voorthuizen,

appellante,

advocaat: mr. A. Hofman te Barneveld,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. G.J. Wilts te Amsterdam.

Partijen worden hierna Runa en [geïntimeerde] genoemd.

1.De zaak in het kort

[geïntimeerde] had een chalet op een van Runa gehuurde standplaats. Tussen partijen is bij de verkoop van het chalet van [geïntimeerde] discussie ontstaan over de uitleg van een bepaling in de door Runa gehanteerde Standplaatsvoorwaarden. De vraag ligt voor of Runa op basis van die bepaling voorwaarden mocht stellen aan de door haar te verlenen toestemming voor de verkoop van het chalet van [geïntimeerde] . Vervolgens is de vraag aan de orde of partijen ter beëindiging van deze discussie een vaststellingsovereenkomst hebben gesloten waar [geïntimeerde] niet op terug kan komen.

2.Het geding in hoger beroep

Runa is bij dagvaarding van 22 november 2021 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland van 15 september 2021, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen [geïntimeerde] als eiser en Runa als gedaagde. De dagvaarding bevat de grieven.

[geïntimeerde] heeft daarna een memorie van antwoord ingediend.

Partijen hebben de zaak ter zitting van 23 februari 2022 doen toelichten, Runa door mr. Hofman voornoemd en [geïntimeerde] door mr. Wilts voornoemd. Ten slotte is arrest gevraagd.

Runa heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en uitvoerbaar bij voorraad [geïntimeerde] uit hoofde van ongedaanmaking zal veroordelen tot betaling van € 11.805,31 aan haar, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 20 september 2021, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties.

[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met -uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van Runa in de kosten van het geding in hoger beroep met nakosten en rente.

[geïntimeerde] heeft bewijs van zijn stellingen aangeboden.

3.Feiten

3.1.

De door de kantonrechter onder 2.1 tot en met 2.8 van het bestreden vonnis vastgestelde feiten zijn niet betwist. Ook het hof zal daar van uitgaan, voor zover in hoger beroep nog van belang. Die feiten zijn, aangevuld met andere onomstreden feiten, de volgende.

3.2.

Runa exploiteert een chaletpark.

3.3.

Op 4 februari 2019 heeft [geïntimeerde] voor € 63.000,00 een chalet (inclusief inventaris) gekocht op het perceel van Runa. [geïntimeerde] heeft met Runa een huurovereenkomst gesloten voor de huur van de standplaats van het chalet.

3.4.

Op de verhuur van de standplaats zijn de standplaatsvoorwaarden van toepassing verklaard. In artikel 11 van de standplaatsvoorwaarden staat:

“
Verkoop van de mobiele bungalow op de standplaats is niet toegestaan, behoudens voorafgaande schriftelijke toestemming van de ondernemer. Aan deze toestemming kunnen voorwaarden worden verbonden.”

3.5.

Op 26 mei 2020 heeft [geïntimeerde] aan Runa laten weten dat hij van plan is het chalet te verkopen.

3.6.

Op 29 mei 2020 heeft Runa onder verwijzing naar artikel 11 van de standplaatsvoorwaarden (hierna: artikel 11) medegedeeld dat zij alleen toestemming geeft voor de verkoop van het chalet tegen een vraagprijs van maximaal € 75.000,00 en betaling van een provisie van € 5.000,00.

3.7.

[geïntimeerde] was het niet eens met de gestelde voorwaarden. Zijn gemachtigde heeft op 20 juli 2020 aan Runa geschreven dat [geïntimeerde] “voor zover nodig” de nietigheid van artikel 11 inroept.

3.8.

Bij e-mailbericht van 3 augustus 2020 heeft de gemachtigde van [geïntimeerde] aan [naam] (hierna: [naam] ), directeur van Runa, geschreven:

“Niettegenstaande het bovenstaande is de heer [geïntimeerde] , om tot een minnelijke regeling te komen, bereid aan Runa B.V. de volgende betaling voor te stellen. (…) De heer [geïntimeerde] biedt, uitsluitend om tot een minnelijke regeling te komen, aan om (…) onder de volgende voorwaarden:

- (…)

- Runa B.V. en de heer [geïntimeerde] verlenen elkaar finale kwijting ter zake alle (mogelijke) vorderingen over en weer, waaronder ter zake enige provisie wegens verkoop van het chalet met standplaats.

- (…)

Het alternatief zou zijn het instellen van een rechtsvordering, waar gelet op tijd, kosten en ergernis cliënt (en naar ik aanneem u evenmin) erg op zit te wachten.”

3.9.

[naam] heeft hierop bij e-mailbericht van 12 augustus 2020 aan de gemachtigde van [geïntimeerde] als volgt gereageerd:

“Wij waarderen de bereidheid tot een minnelijke regeling te komen.

Met de door u genoemde voorwaarden gaan wij echter niet akkoord.

De voorwaarden waarbij wij wel toestemming willen geven voor verkoop met behoud van plaats zijn:

De vraagprijs, (…) en de verkoopprijs bedraagt maximaal € 75.000.
De aan Runa B.V. te betalen vergoeding bedraagt € 4.000 incl. BTW.
(...)

Wij menen hiermee uw cliënt in alle opzichten een redelijk aanbod te doen. Wij hebben uit coulance de provisie verlaagd van € 5000 naar € 4000. Uw reactie zien wij met belangstelling tegemoet.”

3.10.

Bij e-mailberichten van 13 augustus 2020 heeft de gemachtigde van [geïntimeerde] aan [naam] voorgesteld om telefonisch contact te hebben ‘om te bezien of wij tot een oplossing kunnen komen’. [naam] is daarmee akkoord gegaan. Partijen hebben vervolgens op 14 augustus 2020 met elkaar telefonisch overleg gevoerd.

3.11.

Diezelfde dag heeft de gemachtigde van [geïntimeerde] aan [naam] onder meer het volgende geschreven:

“Ik heb naar aanleiding van ons gesprek even overleg gehad met cliënt. (…) Ik heb u uitgelegd dat ik van mening ben dat beide voorwaarden op basis van het huidige contract niet gesteld zouden mogen worden en dat wij ervoor zouden kunnen kiezen om deze zakelijk geschilpunten aan een rechter voor te leggen (…)Ik gaf u echter aan dat cliënt (en naar ik aanneem u evenmin) op de tijd, kosten en ergernis van een procedure zit te wachten.

Daarom praatten wij door over een mogelijke praktische oplossing (…). Uiteindelijk kwamen wij uit op uw volgende voorstel. Bij een koopprijs van 75.000 krijgt u een commissie van 3.000. De geïnteresseerden van gisteren (…) zijn in potentie geschikt, maar u wil nog wel een gesprek met hen hebben. Andere geschikte partijen zullen door u na een gesprek ook worden geaccepteerd. Cliënt gaat hiermee, zij het schoorvoetend, (…) akkoord.

Ik spreek de hoop uit dat deze verkoop nu snel wordt afgerond en dat u met de kopers een frisse start zult maken. Terzijde een gratis advies, u zou deze voorwaarden (maximum koopprijs en commissie) echt afzonderlijk moeten overeenkomen, zodat het in mijn ogen verstandig is uw contract aan te passen.”

3.12.

[naam] heeft dezelfde dag daarop teruggeschreven:

“Uw weergave van het telefoongesprek is niet juist. Het klopt wel dat wij de provisie aangepast hebben van € 4000 naar € 3000 maar dit is ongeacht de hoogte van de verkoopprijs.

Onze voorwaarden zoals genoemd in onze mail van 12 augustus zijn in feite niet veranderd met uitzondering van het provisiebedrag. (…)”

3.13.

De gemachtigde van [geïntimeerde] heeft vrijwel direct daarna aan [naam] geschreven:

“Dat staat er toch ook? Vraagprijs zal 75.000 zijn.”

3.14.

In september 2020 heeft [geïntimeerde] het chalet inclusief inventaris voor

€ 75.000,00 verkocht. [geïntimeerde] heeft toen € 3.000,00 als provisie betaald aan Runa.

4.Beoordeling

De procedure in eerste aanleg

4.1.

In deze procedure vordert [geïntimeerde] het volgende:

a. a) een verklaring voor recht dat artikel 11 van de Standplaatsvoorwaarden per e-mail van 20 juli 2020 terecht buitengerechtelijk is vernietigd, althans dat de rechtbank deze bepaling vernietigt;

b) veroordeling van Runa tot betaling van € 3.000,00 wegens ten onrechte betaalde provisie, te vermeerderen met wettelijke rente;

c) veroordeling van Runa tot betaling van € 7.500,00 wegens misgelopen meeropbrengst van het verkochte chalet, te vermeerderen met wettelijke rente;

d) veroordeling van Runa in de proceskosten, te vermeerderen met wettelijke rente;

e) veroordeling van Runa in de nakosten, te vermeerderen met wettelijke rente,

alles voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad.

4.2.

Samengevat heeft [geïntimeerde] het volgende aan deze vorderingen ten grondslag gelegd. Artikel 11 van de Standplaatsvoorwaarden kan niet zo worden uitgelegd dat Runa betaling van een provisie mocht verlangen en de maximale verkoopprijs mocht verlagen. [geïntimeerde] is een consument. Bij twijfel geldt op grond van artikel 6:238 lid 2 BW de voor de consument meest gunstige uitleg. Subsidiair heeft [geïntimeerde] aangevoerd dat een beroep op artikel 11 van de Standplaatsvoorwaarden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De betaling van de provisie en het akkoord gaan met een lagere verkoopprijs is onder misbruik van omstandigheden tot stand gekomen. Door vast te houden aan de voorwaarden heeft Runa onrechtmatig gehandeld, aldus [geïntimeerde] .

4.3.

De kantonrechter heeft de vorderingen genoemd in 3.1 onder b), c), d) en e) toegewezen en de vordering voor het overige afgewezen. Samengevat heeft de kantonrechter daartoe het volgende overwogen. Anders dan Runa heeft aangevoerd blijkt niet dat partijen een vaststellingsovereenkomst hebben gesloten. De provisie van € 3.000,- is dus niet ter uitvoering van een vaststellingsovereenkomst betaald. [geïntimeerde] heeft artikel 11 van de Standplaatsvoorwaarden niet zo hoeven te begrijpen dat Runa voorwaarden zou kunnen stellen met betrekking tot de hoogte van de verkoopprijs en tot het afdragen van een vergoeding. Artikel 11 moet zo worden uitgelegd als door [geïntimeerde] bepleit, namelijk dat indien hij een goede huurder zou aandragen, Runa zou instemmen met de verkoop van het chalet met behoud van standplaats. Runa heeft een verdergaande uitleg niet aannemelijk gemaakt. De provisie is onverschuldigd betaald. Verder heeft Runa onrechtmatig gehandeld door zonder dat daarvoor een contractuele grondslag bestond aan [geïntimeerde] een maximale verkoopprijs voor te schrijven. Het is voldoende komen vast te staan dat [geïntimeerde] het chalet voor € 82.500,- had kunnen verkopen. De vordering tot betaling van € 7.500,- is eveneens toewijsbaar, aldus de kantonrechter.

De procedure in hoger beroep

4.4.

Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt Runa met 15 grieven op. In de kern heeft Runa bezwaren tegen (i) de uitleg door de kantonrechter van artikel 11 van de Standplaatsvoorwaarden en (ii) het oordeel dat tussen Runa en [geïntimeerde] geen vaststellingsovereenkomst is gesloten.

(i) De uitleg van artikel 11 van de Standplaatsvoorwaarden

4.5.

Met
grieven X t/m XIVkomt Runa op tegen het oordeel van de kantonrechter dat de uitleg die Runa heeft gegeven aan artikel 11 van de Standplaatsvoorwaarden te ruim is en niet door [geïntimeerde] hoefde te worden verwacht, zodat er geen grondslag is voor de provisie. Volgens Runa mag zij als eigenaar van de standplaats zelf bepalen aan wie zij een standplaats verhuurt. Daarom mag zij aan verkoop van een chalet met behoud van standplaats voorwaarden verbinden. De zinsnede ‘aan deze toestemming kunnen voorwaarden worden verbonden’ is in zekere zin dus overbodig. Met die toevoeging heeft Runa dan ook alleen tot uitdrukking willen brengen dat zij zich als eigenaar van de standplaats alle rechten wenst voor te behouden. Het is niet relevant welke voorwaarden [geïntimeerde] voor ogen stonden. Daargelaten dat de provisie is gebaseerd op een tussen partijen tot stand gekomen vaststellingsovereenkomst, mocht Runa hoe dan ook op grond van artikel 11 van de Standplaatsvoorwaarden betaling van die provisie als voorwaarde voor toestemming verbinden. De door haar bepaalde voorwaarde van een maximale verkoopprijs is niet onrechtmatig geweest, aldus Runa. De hamvraag is welke voorwaarden Runa op grond van artikel 11 mag stellen. Het komt er dus op aan hoe die bepaling moet worden uitgelegd. In dit verband stelt het hof voorop dat het bij de uitleg van een schriftelijke overeenkomst aankomt op de zin die partijen over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen hebben mogen toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (vgl. Hoge Raad 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158). Daarbij spelen alle omstandigheden van het geval een rol en kan mede betekenis worden toegekend aan gedragingen en uitlatingen van partijen na de schriftelijke overeenkomst. Hiervan uitgaande oordeelt het hof als volgt.

4.6.

Artikel 11 van de Standplaatsvoorwaarden biedt de mogelijkheid aan Runa om voorwaarden te verbinden aan de door haar te verlenen toestemming aan de verkoop van chalets met behoud van de standplaats op haar park. Het belang van Runa daarbij is dat zij met kopers van op haar park gesitueerde chalets een huurovereenkomst met betrekking tot de standplaats sluit. Met de vereiste toestemming heeft zij een stem in wie de nieuwe huurder van de standplaats wordt. [geïntimeerde] betwist dit belang van Runa niet. Hij ging ervan uit dat – zoals gebruikelijk was – een gesprek met de kopers als voorwaarde werd gesteld door Runa. De bepaling betreffende het toestemmingsvereiste en de mogelijkheid daar voorwaarden aan te verbinden is op zichzelf dan ook niet aan te merken als een onredelijk bezwarend beding, zoals bedoeld in artikelen 6:236 of 6:237 BW.

4.7.

Wel dringt de vraag zich op of deze bepaling in alle opzichten kan worden uitgelegd op de wijze zoals Runa voorstaat. De tekst van de Standplaatsvoorwaarden bevat geen enkel aanknopingspunt voor voorwaarden waarbij Runa de verkoopprijs van de chalets bepaalt en/of een provisie als voorwaarde aan het verlenen van toestemming verbindt. [geïntimeerde] hoefde dan ook op basis van de tekst niet bedacht te zijn op deze voorwaarden. Zij liggen bovendien niet direct voor de hand als het belang van Runa om te bepalen met wie zij een huurovereenkomst voor de standplaats sluit in ogenschouw wordt genomen. Daarbij ligt met name wel voor de hand dat Runa
als verhuurdervoorwaarden mocht stellen, zodat die voorwaarden betrekking zouden moeten hebben op bijvoorbeeld de kwaliteit van de huurders, de huursom, de duur van de huur, de wijze van uitoefening van het huurrecht, etc. Nu Runa geen feiten en omstandigheden heeft gesteld die tot een andere uitleg nopen, heeft [geïntimeerde] artikel van de Standplaatsvoorwaarden redelijkerwijs dus niet anders kunnen en hoeven te begrijpen dan in deze zin.

4.8.

Bovendien is [geïntimeerde] een consument. De tussen partijen gesloten overeenkomst is een overeenkomst als bedoeld in de artikelen 6:236 en 6:237 BW. Bedingen in dergelijke overeenkomsten moeten duidelijk en begrijpelijk zijn opgesteld. Bij twijfel over de betekenis van een beding, prevaleert de voor de wederpartij ( [geïntimeerde] ) van de gebruiker van de voorwaarden (Runa) gunstigste uitleg (artikel 6:238 lid 2 BW). In de discussie tussen Runa en [geïntimeerde] dient de bepaling daarom in het voordeel van [geïntimeerde] te worden uitgelegd. Dat betekent dat de verdergaande voorwaarden die Runa heeft gesteld aan de vereiste toestemming ook hierom geen contractuele grondslag hebben. Runa heeft nog aangevoerd dat de door de kantonrechter gegeven uitleg het onlogische gevolg zou hebben dat indien zij artikel 11 van de Standplaatsvoorwaarden niet zou hebben opgenomen, zij vanwege de haar toekomende contractsvrijheid in beginsel wel iedere door haar gewenste voorwaarde aan de toestemming had kunnen verbinden. Runa verliest daarbij echter uit het oog dat het erom gaat of zij op basis van de met de eigenaar van het chalet gesloten (huur)overeenkomst de door haar gewenste voorwaarden aan haar toestemming kan stellen. Indien zij als voorwaarde ook het bepalen van de maximale koopprijs en betaling van provisie wenst te kunnen stellen, had zij dat bij het aangaan van de standplaatsovereenkomst met [geïntimeerde] expliciet moeten afspreken. Dat had bijvoorbeeld gekund door deze voorwaarden als voorbeelden van aan de toestemming te verbinden voorwaarden te noemen in artikel 11 van de Standplaatsvoorwaarden.

4.9.

De
grieven X t/m XIIIslagen dus niet. Het in
XIVverwoorde bezwaar is voortbouwend op de grieven X tot en met XIII ook nog gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat Runa onrechtmatig heeft gehandeld door een maximale verkoopprijs af te dwingen. Bij bespreking van deze grief heeft Runa echter geen belang, omdat hierna zal blijken dat de hiermee samenhangende vordering van [geïntimeerde] tot betaling van het bedrag van € 7.500,-, niet toewijsbaar is.

(ii) Hebben partijen een vaststellingsovereenkomst gesloten?

4.10.

Met
grieven I t/m IXkomt Runa op tegen het oordeel van de kantonrechter dat geen sprake is van een tussen partijen gesloten vaststellingsovereenkomst.

4.11.

Het antwoord op de vraag of tussen partijen een overeenkomst is tot stand gekomen en, zo ja, met welke inhoud, is afhankelijk van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen hebben afgeleid en in de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mochten afleiden (HR 21 december 2001, ECLI:NL:HR:2001:AD5352). Hiervan uitgaande overweegt het hof als volgt.

4.12.

Tussen partijen is een discussie ontstaan over de uitleg van de tussen hen gesloten overeenkomst. Dit was voor [geïntimeerde] aanleiding om in overleg te treden met Runa, waarbij per e-mail van 3 augustus 2020 een voorstel is gedaan om tot een oplossing tegen finale kwijting te komen. Zoals blijkt uit de onder r.o. 3.8 t/m 3.13 gevoerde correspondentie zijn partijen met elkaar in gesprek gebleven en is na diverse e-mails en een telefoongesprek een afspraak tot stand gekomen.

4.13.

Gelet op de inhoud van de correspondentie tussen partijen kan uit wat zij over en weer daarin hebben verklaard en daaruit in de gegeven omstandigheden redelijkerwijze hebben mogen afleiden de afspraak die uiteindelijk tussen hen is gemaakt niet anders dan als een vaststellingovereenkomst in de zin van artikel 7:900 BW worden gekwalificeerd. De afspraak sluit de onderhandelingen af die [geïntimeerde] was begonnen op 3 augustus 2020. In zijn eigen berichten laat [geïntimeerde] weten dat hij niet zit te wachten op de tijd, kosten en ergernis van een procedure. Daarom werd doorgepraat over “een mogelijke praktische oplossing waarin beide partijen water bij de wijn zouden doen”. Op basis van deze uitlatingen en de uiteindelijk bereikte uitkomst van de onderhandelingen, mocht Runa erop vertrouwen dat partijen de afspraak tegen finale kwijting hadden gemaakt. Partijen hebben vervolgens ook uitvoering gegeven aan de gemaakte afspraak.

4.14.

Volgens [geïntimeerde] heeft Runa met haar e-mail van 12 augustus 2020 (rov. 3.9) het voorstel van [geïntimeerde] verworpen en is daarna geen regeling tegen finale kwijting overeengekomen. Als dat al wel zo zou zijn, dan is die regeling volgens [geïntimeerde] vernietigbaar, omdat de regeling voortbouwt op het vernietigbare artikel 11 van de Standplaatsvoorwaarden. Het hof volgt [geïntimeerde] hierin niet. Het enkele feit dat Runa in haar e-mail van 12 augustus 2020 niet uitdrukkelijk heeft gerept over ‘finale kwijting’, maakt niet dat zij daarvan dus afzag of dat [geïntimeerde] dat zo mocht begrijpen. In haar e-mail van 12 augustus 2020 ging Runa in op het voorstel van [geïntimeerde] ten aanzien de verkoopprijs en de provisie. Vervolgens onderhandelen partijen daarover verder. Runa mocht ervan uitgaan dat het daarbij ging om een regeling tegen finale kwijting, zoals [geïntimeerde] ook in zijn eerste voorstel voor zo’n regeling had vermeld. Indien [geïntimeerde] geen afspraak tegen finale kwijting had willen maken, had hij dat expliciet kenbaar moeten maken. Dat heeft hij niet gedaan. Zo heeft hij niet geschreven of anderszins laten weten dat hij alle rechten wenste voor te behouden. Het hof neemt hierbij ook in aanmerking dat [geïntimeerde] werd bijgestaan door een advocaat. Ook het tweede argument van [geïntimeerde] wordt verworpen. Een vaststellingsovereenkomst heeft de strekking om voort te bouwen op een tussen partijen bestaande rechtsverhouding. Of een vaststellingsovereenkomst op grond van artikel 6:229 BW kan worden vernietigd op de grond dat de onderliggende rechtsverhouding nietig of vernietigbaar is, hangt af van de vraag of partijen de geldigheid van de onderliggende rechtsverhouding als vaststaand uitgangspunt hebben genomen. Dat is hier niet het geval. De discussie tussen partijen ging nu juist over de onderliggende rechtsverhouding: de uitleg over de Standplaatsvoorwaarden. Met de vaststellingsovereenkomst hebben [geïntimeerde] en Runa een einde willen maken aan die onzekerheid. De vaststellingsovereenkomst kan dan ook niet met een beroep op artikel 6:229 BW worden vernietigd.

4.15.

[geïntimeerde] heeft verder nog het volgende aangevoerd. Runa heeft niet meer gereageerd op de laatste e-mail van 14 augustus 2020 (rov. 3.13). Er is dus geen overeenstemming bereikt. Ook uit de latere correspondentie tussen partijen in september 2020 blijkt dat zij geen vaststellingsovereenkomst hadden gesloten. Het hof verwerpt deze verweren. In september 2020 ontstond opnieuw een discussie tussen partijen, omdat [geïntimeerde] zijn chalet wilde verkopen voor een bedrag van € 75.000,- plus een bedrag van € 4.000,- ‘voor inventaris’. Runa stelde zich op het standpunt dat daarmee toch een hogere verkoopprijs dan de door haar gestelde maximale verkoopprijs werd gehanteerd. Het enkele feit dat Runa daarbij niet heeft verwezen naar de in augustus 2020 tussen partijen gemaakte afspraken, rechtvaardigt niet de conclusie dat partijen toen geen vaststellingsovereenkomst hadden gesloten. De tekst van de in augustus 2020 tussen partijen gevoerde correspondentie wijst duidelijk op een overeengekomen regeling, zoals hiervoor is overwogen. Runa heeft terecht erop gewezen dat het in september 2020 om de uitleg van het begrip ‘verkoopprijs’ ging, dus om een uitleg van de vaststellingsovereenkomst. Verder was het niet nodig voor Runa om nog te reageren op de laatste e-mail van de gemachtigde van [geïntimeerde] (‘Dat staat er toch ook? Vraagprijs zal 75.000 zijn.’). Met die laatste reactie was immers een kennelijk bij Runa gerezen onduidelijkheid (blijkt uit de weergave van de afspraken wel duidelijk dat de provisieafspraak ongeacht de hoogte van de verkoopprijs geldt?) weggenomen.

4.16.

Het hof verwerpt ook het verweer van [geïntimeerde] dat Runa misbruik van omstandigheden zou hebben gemaakt. Dat verweer is onvoldoende concreet toegelicht, gelet op de omstandigheid dat [geïntimeerde] zijn chalet ook zonder standplaats kon verkopen en hij door verkoop met behoud standplaats profiteerde van de daarmee te behalen winst. Het is voorstelbaar dat [geïntimeerde] de houding van Runa heeft ervaren als onjuist en zich voor het blok geplaatst voelde, maar dat is te weinig voor het aannemen van het in artikel 3:44 BW opgenomen wilsgebrek misbruik van omstandigheden. Ten slotte slagen evenmin de beroepen van [geïntimeerde] op onverschuldigde betaling, dwaling of ongerechtvaardigde verrijking. Het provisiebedrag is niet onverschuldigd maar op basis van de vaststellingsovereenkomst betaald. Op dat laatste strandt ook het beroep op ongerechtvaardigde verrijking. In het licht van de hiervoor besproken gang van zaken heeft [geïntimeerde] ten slotte zijn beroep op dwaling onvoldoende concreet toegelicht. Aan bewijslevering kan daarom niet worden toegekomen.

4.17.

De
grieven I t/m IXslagen dus, net als
grief XV, gericht tegen de toewijzing van de vordering van [geïntimeerde] en de veroordeling van Runa in de proceskosten. Het vonnis waarvan beroep zal worden vernietigd. [geïntimeerde] zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in beide instanties.

4.Beslissing

Het hof:

vernietigt het vonnis waarvan beroep,

en opnieuw rechtdoende:

wijst af de vorderingen van [geïntimeerde] ;

veroordeelt [geïntimeerde] tot terugbetaling van € 11.805,31 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 20 september 2021 tot aan de dag der algehele voldoening;

veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties, in eerste aanleg aan de zijde van Runa begroot op € 746,00 voor salaris en in hoger beroep tot op heden op € 872,32 aan verschotten en € 2.366,00 voor salaris;

verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. D.J. van der Kwaak, M.A. Wabeke en M.C. Bosch en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 11 juli 2023.