ECLI:NL:GHAMS:2023:1435

• Datum uitspraak: 8 juni 2023
• Publicatiedatum: 22 juni 2023
• Zaaknummer: 22/00620
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: W.J. Blokland; B.A. van Brummelen; J.P.R. van den Berg
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep over de vaststelling van de WOZ-waarde van een woning in aanbouw

In deze zaak heeft het Gerechtshof Amsterdam op 8 juni 2023 uitspraak gedaan in het hoger beroep van belanghebbende, [X], tegen de heffingsambtenaar van de gemeente [Z]. De zaak betreft de vaststelling van de waarde van een woning in aanbouw aan de [A-straat] te [Z] voor het jaar 2019. De heffingsambtenaar had de waarde vastgesteld op € 221.000, wat door belanghebbende als te hoog werd betwist. De rechtbank had eerder de uitspraak van de heffingsambtenaar bevestigd, waarna belanghebbende in hoger beroep ging.

Tijdens de zitting op 5 juni 2023 is het geschil besproken, waarbij belanghebbende zijn gronden heeft aangevuld. Het Hof heeft vastgesteld dat de woning in aanbouw op de peildatum 1 januari 2019 gewaardeerd moet worden op basis van de vervangingswaarde. De feiten, zoals de voortgang van de bouw en de koopsom, zijn in de beoordeling meegenomen. Het Hof concludeert dat de waarde van de woning in aanbouw niet te hoog is vastgesteld en bevestigt de uitspraak van de rechtbank. Het hoger beroep is ongegrond verklaard, en er zijn geen proceskosten toegewezen.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk 22/00620

8 juni 2023

uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] , wonende te [Z] , belanghebbende,

(gemachtigde: mr. A. Bakker),

tegen de uitspraak van 8 juli 2022 in de zaak met kenmerk AMS 20/6251 van de rechtbank Amsterdam (de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

en

de heffingsambtenaar van de gemeente [Z] , de heffingsambtenaar.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft de waarde in de zin van artikel 17 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van de onroerende zaak [A-straat] te [Z] (de woning in aanbouw) voor het jaar 2019 vastgesteld op € 221.000. Die waardebeschikking is in één geschrift met de aanslag onroerendezaakbelasting 2019 bekendgemaakt.

1.2.

Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.3.

Het tegen die uitspraak ingestelde beroep heeft de rechtbank ongegrond verklaard.

1.4.

Na het instellen van hoger beroep heeft belanghebbende bij brief van 19 september 2022 de gronden aangevuld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 5 juni 2023. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2. Tussen partijen vaststaande feiten

2.1.

Belanghebbende heeft met een projectontwikkelaar een koopovereenkomst en een aannemingsovereenkomst gesloten betreffende een appartement in een (destijds nog) nieuw te bouwen appartementencomplex in de [plaats] in [Z] . Dat appartement is later plaatselijk nader aangeduid als [A-straat] .

2.2.

Bij akte van levering van 26 februari 2018 is aan belanghebbende en [Y] een voortdurend recht van erfpacht geleverd op het appartementsrecht dat recht geeft op het uitsluitende gebruik van het in 2.1 bedoelde appartement en de bijbehorende berging in de kelder. Daarnaast is aan hen een recht van erfpacht op een stallingplaats in de kelder van het appartementencomplex geleverd. De appartementsrechten tezamen maakten volgens de akte van levering (118+13)/15.194e onverdeeld aandeel uit in een gemeenschap, bestaande uit een perceel bouwterrein met het daarop te stichten appartementencomplex.

2.3.

In de in 2.2 bedoelde akte van levering is vermeld dat de koopsom voor het geleverde € 221.829 bedraagt en de aanneemsom € 410.800, en dat van de totale koop-aanneemsom (van € 632.629) een bedrag van € 262.909 (€ 221.829 + 10% van de aanneemsom) was vervallen. Voorts is vermeld dat voor het gekochte een vaste canon geldt voor een periode van telkens tien jaar, dat de eerste periode op 1 november 2017 is ingegaan en dat de canon voor die periode € 4.765 respectievelijk € 90 per jaar is.

2.4.

Op 1 januari 2019 was het appartementencomplex in aanbouw.

3. Geschil in hoger beroep

Evenals in eerste aanleg is in hoger beroep (vooral) in geschil of de heffingsambtenaar de waarde van de woning in de zin van artikel 17 van de Wet WOZ met € 221.000 niet te hoog heeft vastgesteld voor het jaar 2019.

4. Beoordeling

4.1.

Als gebouwd eigendom in aanbouw moet de woning in aanbouw worden gewaardeerd op de vervangingswaarde van de volle en onbezwaarde eigendom daarvan op de peildatum 1 januari 2018 naar de staat daarvan op 1 januari 2019 (artikel 17, tweede en vierde lid, in verbinding met artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ).

4.2.

Uit foto’s in de gedingstukken volgt dat op 1 januari 2019 (minimaal) de ruwe laagste vloer van het appartementencomplex gereed was. Gegeven daarnaast de hiervoor in 2.2 en 2.3 vermelde feiten, is de waarde van de woning in aanbouw eerder (veel) te laag dan te hoog vastgesteld. Dat is ook aannemelijk indien, zoals belanghebbende heeft gesteld, een geplande gracht nabij het complex definitief niet wordt gerealiseerd en vanuit de woning uitzicht op die gracht zou hebben bestaan. Het Hof komt, kortom, tot hetzelfde oordeel als de rechtbank.

4.3.

Ook hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd, waaronder dat de uitspraak op bezwaar niet zorgvuldig is voorbereid en gemotiveerd, leidt niet tot gegrondverklaring van het hoger beroep. Het betreft algemene klachten, die bovendien grotendeels irrelevant zijn bij een waardering op de vervangingswaarde, zoals hier aan de orde. Wat betreft de zorgvuldige voorbereiding en motivering van de uitspraak op bezwaar valt bovendien niet in te zien dat belanghebbende op enigerlei wijze is benadeeld. Hij kende immers zowel de koopsom als de aanneemsom van de woning in aanbouw, wist dat sprake was van erfpacht en wist ook van de voortgang van de bouw op 1 januari 2019. Met die gegevens kan in redelijkheid niet anders dan worden vastgesteld dat de vervangingswaarde van de woning in aanbouw toen ten minste € 221.000 was.

4.4.

Het hoger beroep is daarom ongegrond.

5. Kosten

Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

6. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mrs. W.J. Blokland, voorzitter, B.A. van Brummelen en JP.R. van den Berg, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. S.K. Grando als griffier. De beslissing is op 8 juni 2023 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie stellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag . Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.

Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.

Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.

Per post procederen

Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.