Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.281.473/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 7078787/ CV EXPL 18-15995
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 15 februari 2022
inzake
CONDENSATORSTAETE I B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
appellante,
mr. P.J. Sandberg te Amsterdam,
tegen
[geïntimeerde] ,
wonend te [woonplaats] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. M.I. L'Ghdas te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna Condensatorstaete en [geïntimeerde] genoemd.
Condensatorstate is bij dagvaarding van 24 juli 2020 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 11 juni 2020 (hierna ook: het eindvonnis), onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen Condensatorstaete als eiseres in conventie, verweerster in reconventie en [geïntimeerde] als gedaagde in conventie, eiser in reconventie.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven;
- memorie van antwoord met producties;
- memorie van antwoord op incidentele grief met productie;
- antwoordakte met producties.
Ten slotte is arrest gevraagd.
Condensatorstaete heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en, uitvoerbaar bij voorraad, alsnog haar vorderingen zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten.
[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van de bestreden vonnissen, en, tot veroordeling, uitvoerbaar bij voorraad, van Condendatorstaete in de proceskosten van het hoger beroep.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in het in deze zaak gewezen tussenvonnis van 19 maart 2019 (hierna ook: het tussenvonnis) onder 1.1 tot en met 1.14 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Die feiten zijn de volgende.
2.1
Condensatorstaete is sedert medio 2015 eigenaresse en verhuurster van het pand [adres] .
2.2
De bedrijfsruimte van genoemd pand is bij schriftelijke huurovereenkomst van 21 februari 2007 door de rechtsvoorganger van Condensatorstaete, [X] (hierna: [X] ), verhuurd aan de rechtsvoorganger van [geïntimeerde] , [Y] .
2.3
Op deze huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Kantoorruimte en andere Bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW (hierna: Algemene Bepalingen) van toepassing verklaard.
2.4
Artikel 1.2 van de huurovereenkomst luidt:
“Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als: autoinbouw ruimte”
2.5
Bij indeplaatsstelling van 18 januari 2008 is [geïntimeerde] in de plaats getreden van [Z] (hierna: [Z] ) en heeft daarbij diens rechten en plichten uit de huurovereenkomst overgenomen. Tevens is daarbij bepaald dat alle voorwaarden en bepalingen van de huurovereenkomst onverminderd van kracht blijven.
2.6
Artikel 6 van de indeplaatsstelling bepaalt:
“Partij 3 ([geïntimeerde] , hof)
verklaart dat het gebruik zal zijn, zoals overeengekomen in voornoemde overeenkomst, t.w. “autoinbouwruimte”. Voorts komen verhuurder en partij 3 overeen dat de ruimte ook gebruikt kan worden voor reparatie van de auto’s van het taxibedrijf van partij 3.”
“Partij 3 ([geïntimeerde] , hof)
verklaart dat het gebruik zal zijn, zoals overeengekomen in voornoemde overeenkomst, t.w. “autoinbouwruimte”. Voorts komen verhuurder en partij 3 overeen dat de ruimte ook gebruikt kan worden voor reparatie van de auto’s van het taxibedrijf van partij 3.”
2.7
Artikel 6.1 van de Algemene Bepalingen bepaalt onder meer dat huurder het gehuurde – gedurende de gehele duur van de huurovereenkomst – daadwerkelijk,
geheel, behoorlijk en zelf zal gebruiken overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming.
2.8
[Z] heeft het gehuurde niet alleen voor de inbouw van autoapparatuur gebruikt, maar ook voor de reparatie en het onderhoud van auto’s van derden.
2.9
In 2008 heeft [Z] zijn onderneming zoals hij deze dreef aan [geïntimeerde] verkocht. [geïntimeerde] nam daarbij de garage met inbegrip van het klantenbestand gekoppeld aan reparatiewerkzaamheden en onderhoud over. De apparatuur en het materiaal die ten behoeve van de werkzaamheden in het pand aanwezig waren, zijn eveneens door [geïntimeerde] overgenomen.
2.1
Volgens de inschrijving in het handelsregister van de Kamer van Koophandel drijft [geïntimeerde] in het gehuurde de eenmanszaak Carservice Jimmy met als activiteiten:
handel in en reparatie van personenauto’s en lichte bedrijfswagens (geen import van nieuwe).Tot 1 november 2017 stond in het gehuurde de vennootschap onder firma Carservice Jimmy ingeschreven met dezelfde bedrijfsactiviteit.
handel in en reparatie van personenauto’s en lichte bedrijfswagens (geen import van nieuwe).Tot 1 november 2017 stond in het gehuurde de vennootschap onder firma Carservice Jimmy ingeschreven met dezelfde bedrijfsactiviteit.
2.11
De website betreffende Carservice Jimmy is sinds 2011 actief.
2.12
Sinds 2013 voert [geïntimeerde] naast voornoemde bedrijfsactiviteiten ook APK- keuringen uit.
2.13
[A] (hierna: [A] ), directeur van Condensatorstaete, heeft de bedrijfsruimte ten tijde van de koop door Condensatorstaete medio 2015 bezocht.
2.14
Bij brief van 9 februari 2018 heeft Condensatorstaete [geïntimeerde] in gebreke gesteld wegens het gebruik van het gehuurde in strijd met de bepalingen van de huurovereenkomst en de indeplaatsstelling.
3.Beoordeling
De procedure in eerste aanleg
3.1
Bij de inleidende dagvaarding heeft Condensatorstaete gevorderd bij vonnis, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad,
- te verklaren voor recht dat de huurovereenkomst onder het regime van art.
7:230a BW valt,
- de huurovereenkomst te ontbinden,
- [geïntimeerde] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde,
- [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling aan Condensatorstaete van een boete van
€ 17.250,-- te vermeerderen met € 250,-- per dag voor iedere dag of gedeelte
van een dag vanaf 19 april 2018 dat [geïntimeerde] in het genot van het gehuurde zal
zijn,
- [geïntimeerde] te veroordelen in de proceskosten.
[geïntimeerde] heeft in reconventie een verklaring voor recht gevorderd dat de huurovereenkomst onder het regime valt van art. 7:290 BW, met veroordeling van Condensatorstaete in de proceskosten.
3.2
De kantonrechter heeft de vorderingen in conventie van Condensatorstaete afgewezen en de vordering van [geïntimeerde] in reconventie toegewezen. Daartoe heeft de kantonrechter, kort samengevat, het volgende overwogen.
In het tussenvonnis is [geïntimeerde] toegelaten tot het bewijs van zijn stelling dat hij in het gehuurde met instemming van Condensatorstaete of haar rechtsvoorganger zijn bedrijf uitoefent op de door hem gestelde wijze, te weten mede voor reparatie en onderhoud. In het tussenvonnis is tevens overwogen dat de enkele wetenschap van Condensatorstaete of haar rechtsvoorganger niet voldoende is om toestemming aan te kunnen nemen, en dat die toestemming onmiskenbaar zal moeten blijken uit schriftelijke uitlatingen of gedragingen van Condensatorstaete of haar rechtsvoorganger. [geïntimeerde] heeft vervolgens onder meer [Z] en zichzelf als getuigen doen horen en Condensatorstaete in contra-enquête [X] junior (de zoon van [X] , hierna [X] junior) en [A] . Ook heeft [geïntimeerde] een USB-stick en een transcript van een door [Z] opgenomen telefoongesprek tussen [Z] en [X] junior in de procedure gebracht.
In het eindvonnis heeft de kantonrechter geoordeeld dat [geïntimeerde] is geslaagd in zijn bewijsopdracht. [Z] heeft verklaard dat hij het gehuurde van meet af aan gebruikte voor gewone garageactiviteiten en dat dit ook is besproken bij de makelaar tijdens de overdracht van de garage, hetgeen door [geïntimeerde] tijdens zijn getuigenverhoor is bevestigd. [X] junior, de vertegenwoordiger van de rechtsvoorganger van Condensatorstaete, exploiteerde volgens [Z] een bedrijf naast het gehuurde en had over de gang van zaken in het gehuurde contact met [Z] . Ook heeft [X] junior in genoemd telefoongesprek met [Z] gezegd dat er nooit een probleem is geweest met de garageactiviteiten in het gehuurde. Weliswaar is dit telefoongesprek zonder medeweten van [X] junior opgenomen, maar deze mededeling legt wel gewicht in de schaal omdat [X] junior zich meerdere keren in vergelijkbare zin heeft uitgelaten en niet alles wat hij heeft gezegd tegenspreekt tijdens het getuigenverhoor. Verder heeft [X] junior, naar aanleiding van de verklaring van [Z] dat hij meerdere reparatiewerkzaamheden aan diens auto heeft verricht, niet uitgesproken ontkennend verklaard. De rechtsvoorganger van Condensatorstaete wist dus dat in het gehuurde gewone garageactiviteiten plaatsvonden. [geïntimeerde] heeft daar ook geen geheim van gemaakt, blijkens een uithangbord dat sinds 2010 aanwezig is boven de ingang. In 2015 is namens de verhuurder bovendien een reparatie verricht aan de verwarmingsinstallatie, waarvan onbetwist vaststaat dat dit nodig was om aan de eisen te voldoen van een APK keuringsplaats, terwijl APK activiteiten de omschrijving in de huurovereenkomst en de indeplaatsstelling te buiten gaan. Ten slotte is pas tien jaren nadat [geïntimeerde] zich in het gehuurde gevestigd heeft, van de zijde van de verhuurder voor het eerst het standpunt betrokken dat in strijd met de bestemmingsbepaling is gehandeld, aldus steeds de kantonrechter.
De procedure in hoger beroep
3.3
Condensatorstaete heeft zes grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd. [geïntimeerde] heeft tegen de grieven verweer gevoerd bij memorie van antwoord.
3.4
Condensatorstaete heeft in de memorie van antwoord van [geïntimeerde] een incidentele grief gelezen. [geïntimeerde] heeft bij antwoordakte het standpunt ingenomen dat hij geen incidenteel appel heeft ingesteld. Het hof is van oordeel dat de memorie van antwoord geen incidenteel appel bevat. [geïntimeerde] heeft immers geen ander dictum gevorderd; hij voert slechts nader verweer. Dit verweer zal bij de behandeling van de grieven van Condersatorstaete worden betrokken, voor zover dat aan de orde zal zijn.
3.5
De eerste grief richt zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat [geïntimeerde] in zijn bewijsopdracht is geslaagd. In de tweede grief betoogt Condensatorstaete dat de kantonrechter de lange periode dat de verhuurder op de hoogte is van de garageactiviteiten zonder daartegen bezwaar te maken, niet had mogen meewegen in zijn oordeel. Met de derde grief klaagt Condensatorstaete erover dat de kantonrechter de inhoud van het telefoongesprek tussen [Z] en [X] junior, dat heimelijk door [Z] is opgenomen, in de beoordeling heeft betrokken. De vierde grief houdt in dat geen belang kan worden gehecht aan het feit dat [geïntimeerde] geen geheim heeft gemaakt van zijn activiteiten, en bijvoorbeeld een bord boven de deur heeft aangebracht met de tekst Carservice Jimmy. In de vijfde grief stelt Condensatorstaete dat de kantonrechter ten onrechte mede van belang heeft geacht dat in 2015 een reparatie aan de verwarming is uitgevoerd namens de verhuurder waarvan onbetwist vaststaat dat dit nodig was voor het gebruik van het gehuurde voor APK activiteiten. De zesde grief is gericht tegen de proceskostenveroordeling in eerste aanleg. De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
3.6
Het hof stelt voorop dat geen grieven zijn aangevoerd tegen het tussenvonnis, maar alleen tegen het eindvonnis. Dat betekent dat het hof de in dit tussenvonnis genomen beslissing tot genoemde bewijsopdracht aan [geïntimeerde] tot uitgangspunt neemt.
3.7
De kernvraag in dit geschil is of toestemming is verkregen voor het gebruik van het gehuurde voor gewone garageactiviteiten. Deze vraag moet worden beoordeeld aan de hand van de wilsvertrouwensleer (art. 3:33 en 3:35 BW). Het komt aan op de zin die [geïntimeerde] aan de verklaring(en) van (de rechtsvoorganger van) Condersatorstaete onder de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mocht toekennen. Daarvoor zijn alle omstandigheden van het geval van belang
(zie o.m.: Hoge Raad 24 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:315). Relevant in dit verband is verder dat verklaringen in iedere vorm kunnen geschieden, en ook in een of meer gedragingen besloten kunnen liggen (art. 3:37 lid 1 BW).
3.8
Tegen deze achtergrond overweegt het hof als volgt. Tussen partijen staat vast - nu [geïntimeerde] dit heeft gesteld en Condensatorstaete dit niet heeft weersproken - dat in elk geval sinds 30 maart 2010 een bord boven de ingang van het gehuurde aanwezig is waarop duidelijk zichtbaar de activiteiten vermeld staan die in het gehuurde worden verricht, zijnde onder meer reparatie- en onderhoudswerkzaamheden aan auto’s van derden. Niet in geschil is verder dat de rechtsvoorganger van Condensatorstaete nimmer heeft opgetreden tegen de activiteiten die in het gehuurde werden uitgevoerd.
3.9
Voorafgaand aan de getuigenverhoren heeft tussen [Z] en [X] junior genoemd telefoongesprek plaatsgevonden waarin [Z] [X] junior op de hoogte brengt van het geschil tussen Condensatorstaete en [geïntimeerde] . Tijdens dit telefoongesprek heeft [X] junior onder meer gezegd dat hij er ‘lastig in stond’ omdat hij nog aandelen had binnen het pand maar dat hij vond dat [Z] en [geïntimeerde] in hun recht stonden. Ook heeft hij bevestigend gereageerd op de uitlating van [Z] dat [X] junior aan het begin toestemming heeft gegeven voor dezelfde werkzaamheden die nu worden uitgevoerd.
De omstandigheid dat het telefoongesprek tussen [X] junior en [Z] door laatstgenoemde is opgenomen zonder dat [X] junior daarvan op de hoogte was, brengt niet mee dat de inhoud daarvan niet mag worden betrekken in de beoordeling. Zonder bijkomende omstandigheden, die niet zijn gesteld, levert het zonder toestemming van de gesprekspartner opnemen van een telefoongesprek geen inbreuk op het recht op eerbiediging van de persoonlijke levenssfeer op en is dergelijk bewijs niet onrechtmatig verkregen (HR 16 oktober 1987, NJ 1988/850).
3.1
Tijdens het getuigenverhoor heeft [X] junior daarnaast (onder meer) verklaard dat (i) zijn vader op Bonaire woonde, (ii) onderhoudskwesties niet alleen bij de beheerder maar ook wel rechtstreeks door huurders bij hem werden gemeld en hij dienaangaande deed wat er moest gebeuren, (iii) hij namens zijn vader de huurovereenkomst en de indeplaatsstelling heeft ondertekend, (iv) hij tot 2013/2014 met zijn eigen bedrijf naast het gehuurde gevestigd was, en (v) het bord boven de ingang van het gehuurde heeft gezien. De hiervoor in rechtsoverweging 3.9 weergegeven uitlaten heeft hij verder niet specifiek weersproken.
3.11
Met deze ten behoeve van de bewijslevering naar voren gebrachte feiten en omstandigheden is naar het oordeel van het hof voldoende aangetoond dat [X] junior jarenlang bekend was met de activiteiten die in het gehuurde plaatsvonden, hij daartegen niet is opgetreden en hij daarmee ook akkoord was. Aangezien [X] junior als vertegenwoordiger van [X] optrad, hebben zijn gedragingen als gedragingen van deze rechtsvoorganger van Condensatorstaete te gelden.
3.12
Ingevolge art. 7:226 BW is deze toestemming voor het uitvoeren van gewone garageactiviteiten in het gehuurde na de eigendomsoverdracht van het gehuurde door [X] aan Condensatorstaete overgegaan op Condensatorstaete. Condensatorstaete was na de eigendomsoverdracht dus gebonden aan de toestemming voor het uitvoeren van deze garageactiviteiten in het gehuurde.
3.13
Gelet op het voorgaande kan in het midden blijven of er rondom de indeplaatsstelling door [geïntimeerde] aan de betrokken makelaar kenbaar is gemaakt dat hij het gehuurde als regulier garagebedrijf wilde gebruiken, hetgeen volgens Condensatorstaete niet het geval was, en of Condensatorstaete ermee bekend was dat de werkzaamheden die met betrekking tot de verwarmingsinstallatie zijn uitgevoerd verband hielden met de eisen die aan een APK keuringsplaats worden gesteld.
3.14
Op het voorgaande stuiten alle grieven af.
Slotsom en kosten
3.15
Alle grieven falen. Het hof gaat voorbij aan het bewijsaanbod van Condensatorstaete, omdat Condensatorstaete geen stellingen heeft aangevoerd die, indien bewezen, tot een andere uitkomst kunnen leiden. Het bestreden vonnis wordt bekrachtigd. Als de in het ongelijk gestelde partij wordt Condensatorstaete veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.
4.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het bestreden vonnis;
veroordeelt Condensatorstaete in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 332,-- aan verschotten en € 1.114,-- voor salaris;
verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, E.K. Veldhuijzen van Zanten en J.E. van der Werff en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 15 februari 2022.